Gelir yaklaşımının avantajları nelerdir? Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı

Gelir yaklaşımı

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı, bir mülkün değerinin, bu mülkün mülkiyetinden (kullanımından) beklenen gelirin hesaplanmasına dayalı olarak belirlenmesine dayanmaktadır. Bu gösterge çok önemlidir çünkü bir nesnenin gelecekteki maliyetini tahmin etmenizi sağlar.

Gelir yaklaşımı, günümüzde değerleme uygulamalarında en çok kullanılan gayrimenkul değerleme yöntemlerinden biridir.

Modern iktisatçı A.V. Vishnevetsky'ye göre, bu yaklaşıma aynı zamanda "marjinal" de denir (Rusya'da sıklıkla "kâr" kavramının bir benzeri olarak kullanılan İngilizce "marj" teriminden gelir). Marjinal yaklaşımın uygulanabilirliği devlette ekonomik büyümenin olduğu dönemde açıkça ifade edilmektedir. Gelir yaklaşımı "Durum Tespiti" prosedürünün ayrılmaz bir parçasıdır.

Gelir yöntemi esas olarak gayrimenkulün değerinin, indirimli gelir akışının (bu nesnenin mülkiyeti veya kullanımından) hesaplanarak belirlenmesine dayanmaktadır. Bu yöntem, beklenti ilkesine dayanmaktadır - gelirin bugünkü değerinin ve gelecekte bu mülke sahip olmaktan elde edilebilecek diğer faydaların belirlenmesi. Mülk sahibinin, mülkünü kullanmaya devam ederek alabileceği miktardan daha az bir fiyata mülkünden vazgeçmemesi ve alıcının, bu mülkün daha sonra ticari amaçlarla kullanılması durumunda ödeyeceği miktardan daha fazlasını ödememesi mantıklıdır. onu getirecek. Böylece mülkün fiyatı, taraflar arasında yapılan bir anlaşma yoluyla gelecekteki gelirin değerine göre belirlenir.

Gelir yaklaşımını kullanarak hesaplama yaparken aşağıdaki yöntemler kullanılır: gelirin kapitalizasyonu ve nakit akışlarının indirgenmesi. Bu teknikler başlıca tekniklerdir. Bu method.

1) Doğrudan kapitalizasyon yöntemi teknolojisine uygun olarak değer, vergi öncesi net faaliyet karının kapitalizasyon oranına oranıyla belirlenir. Aktifleştirme oranı, değerleme uzmanı tarafından baz oran baz alınarak risklere göre ayarlanarak belirlenir.

2) İskonto yöntemi nakit akışları nakit akışlarının eşit olmadığı (kararsız gelir) veya farklı kapitalizasyon oranlarının kullanıldığı durumlarda kullanılır. Metodolojiye göre nesnenin maliyeti, projeye ilişkin indirimli gelirlerin toplamı olarak belirlenir. Bunu yapmak için seçilen döneme ait harcama ve yatırım tahminlerini içeren bir nakit akışı modeli belirlemek gerekir. İndirim oranı, kapitalizasyon yöntemiyle aynı parametreler dikkate alınarak belirlenir.

Yöntemin özü, gelir yaklaşımının gayrimenkulün değerini gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri olarak tahmin etmesidir. Ayrıca bu yaklaşım, değerlendirilen mülkün risk düzeyinin yanı sıra, değerlendirilen mülkün hizmet ömrü boyunca getirebileceği gelirin nitelik ve niceliğini de yansıtır. Gelir yaklaşımının temel avantajı, gelecekteki yatırım risklerini şimdiden hesaba katmanıza olanak sağlamasıdır.

Yöntemin dezavantajı gelecekteki gelirin tahmin edilen gelir miktarı olmasıdır. kira ve nesnenin gelecekteki yeniden satış miktarı, değerleme uzmanı tarafından bir dizi faktör analiz edilerek belirlenir ve bu nedenle emlak piyasasının durumunu uzun vadede kesinlikle doğru bir şekilde belirlemek mümkün olmadığından belirli bir hata içerebilir.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı - Değerlendirilen mülkün ticari kullanımından beklenen gelirin belirlenmesine dayanan, gayrimenkulün değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımının piyasa ve maliyet yaklaşımına göre en büyük avantajı, yatırımcının gayrimenkulün bir gelir kaynağı olduğu fikrini daha iyi yansıtmasıdır; Gayrimenkulün bu kalitesi ana fiyatlandırma unsuru olarak dikkate alınır. Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımının en büyük dezavantajı diğer iki değerleme yaklaşımından farklı olarak tahmin verilerine dayanmasıdır.

Gelir yaklaşımı, gayrimenkulün bugünkü değerini gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri olarak tahmin eder; yansıtır:

mülkün faydalı ömrü boyunca yaratması muhtemel gelirin niteliği ve miktarı;

Hem değerlendirilen nesneye hem de bölgeye özgü riskler.

Gelir yaklaşımı, belirlemek için kullanılır. yatırımmaliyet, Potansiyel yatırımcı mülkün parasını ödemeyeceği için büyük miktar bu nesneden elde edilecek gelecekteki gelirin bugünkü değerinden daha fazladır. Belirlemede de kullanılır Market değeri.

Temel konseptler:

Gelirin aktifleştirilmesi gelecekteki gelir ile bir nesnenin mevcut değeri arasındaki ilişkiyi belirleyen bir süreçtir.

Gelir yaklaşımının temel formülü (Şekil 3.5):

veya
, Nerede

C (V) - özellik değeri;

BH (I) - değerlendirilen mülkten beklenen gelir. Gelir genellikle bir mülkün belirli bir dönem boyunca elde edebileceği net işletme gelirini ifade eder;

K (R) - getiri veya kâr oranı - bir katsayı veya kapitalizasyon oranıdır.

Sermayelendirme oranı- gelir ile değerleme nesnesinin değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan getiri oranı.

Sermayelendirme oranı- Bu, mülkün piyasa değerinin ürettiği net gelire oranıdır.

İndirim oranı- Belirli bir zamanda mülkün kullanımından kaynaklanan nakit akışlarının değeri yeniden hesaplanırken uygulanan bileşik faiz oranı.

Gelir yaklaşımı kullanılarak gayrimenkul değerlemesinin ana aşamaları şunlardır:

Karşılaştırılabilir mülkler için piyasadaki mevcut oranlar ve tarifeler (kira oranları) analizine dayalı olarak brüt potansiyel gelirin tahmini;

Kayıp analizi;

Değerlendirilen nesnenin işletim maliyetlerinin hesaplanması;

Brüt potansiyel gelirden kayıplar ve maliyetler düşülerek elde edilen farka eşit olan net işletme geliri belirlenir.

Net işletme gelirini mülk değerine dönüştürmek.

Gelir yaklaşımı çerçevesinde iki yöntemden birinin kullanılması mümkündür: Gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemi ve indirgenmiş nakit akışları yöntemi.

Bu yöntemler, gayrimenkulün değerinin, değerlemesi yapılan mülkün gelecekte gelir akışı yaratma kabiliyetine göre belirlendiği önermesine dayanmaktadır. Her iki yöntemde de, bir mülkten elde edilecek gelecekteki gelir, bu mülkün risk özelliğinin düzeyi dikkate alınarak değerine dönüştürülür. Bu yöntemler yalnızca gelir akışlarını dönüştürme biçimleri açısından farklılık gösterir.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanıldığında, bir dönemlik gelir gayrimenkulün değerine dönüştürülür ve indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanıldığında, birkaç tahmin yılı için amaçlanan kullanımından elde edilen gelirin yanı sıra gayrimenkulün yeniden satışından elde edilen gelirler de dönüştürülür. Tahmin döneminin sonunda bir mülk dönüştürülür.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi aşağıdaki durumlarda kullanılır:

Gelir akışları istikrarlı uzun bir dönem zaman, önemli bir pozitif değeri temsil eder;

Gelir akışları istikrarlı ve ılımlı bir hızla artıyor.

Temel hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

veya
,Nerede

C - mülkün maliyeti (parasal birimler);

CC - kapitalizasyon oranı (%).

Dolayısıyla gelir kapitalizasyonu yöntemi, yıllık (veya ortalama yıllık) net işletme gelirinin (NOI) rayiç değere dönüştürülmesi yoluyla gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir.

Bu yöntemi uygularken aşağıdaki hususlar dikkate alınmalıdır: sınırlayıcı koşullar:

gelir akışlarının istikrarsızlığı;

mülk yeniden inşa ediliyorsa veya inşaat devam ediyorsa.

Bu yöntemin temel sorunları

1. Mülkün ciddi bir yeniden yapılanma gerektirdiği veya inşaatı tamamlanmamış durumda olduğu durumlarda bu yöntemin kullanılması tavsiye edilmez. Yakın gelecekte istikrarlı bir gelir düzeyine ulaşmak mümkün değildir.

2.B Rusya koşulları Değerleme uzmanının karşılaştığı temel sorun, gayrimenkul piyasasının "bilgi bulanıklığı" olup, öncelikle gayrimenkul satışı ve kiralanmasına yönelik gerçek işlemler, işletme maliyetleri ve yük faktörüne ilişkin istatistiksel bilgilerin eksikliğidir. Her pazar segmenti farklı bölgelerde. Sonuç olarak, NRR'nin ve kapitalizasyon oranının hesaplanması çok karmaşık bir iş haline gelir.

Aktifleştirme yöntemini kullanarak değerleme prosedürünün ana aşamaları:

Bir mülkün en iyi ve en iyi ihtimalle ürettiği gelir olarak beklenen yıllık (veya ortalama yıllık) gelirin belirlenmesi etkili kullanım;

kapitalizasyon oranının hesaplanması;

tanım nesne değeri gayrimenkul net işletme geliri ve kapitalizasyon oranı, NIR'ın kapitalizasyon oranına bölünmesiyle elde edilir.

Potansiyel Brüt Gelir (GPI)- Tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 kullanımıyla gayrimenkulden elde edilebilecek gelir. PPV, değerlendirilen mülkün alanına ve belirlenen kira oranına bağlıdır ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

, Nerede

S - kiralanabilir alan, m2;

cm - 1 m2 başına kira bedeli.

Gerçek Brüt Gelir (DVD)- bu, mülkün normal piyasa kullanımından elde edilen diğer gelirlerin eklenmesiyle birlikte, potansiyel brüt gelirden alanın yetersiz kullanımından ve kira tahsilatından kaynaklanan kayıplar çıkarılarak elde edilen tutardır:

DVD = PVD – Zararlar + Diğer gelirler

Net işletme geliri (NOI)- yıl için fiili brüt gelir eksi işletme giderleri (OR) (amortisman hariç):

CHOD = DVD – VEYA.

İşletme giderleri, mülkün normal işleyişini ve fiili durumun yeniden üretilmesini sağlamak için gerekli olan harcamalardır. brüt gelir.

Kapitalizasyon oranının hesaplanması.

Kapitalizasyon oranını belirlemenin birkaç yöntemi vardır:

sermaye maliyetlerinin geri ödenmesi dikkate alınarak (varlığın değerindeki değişikliklere göre düzeltilmiş);

bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği;

doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi.

Kişi başı tazminat dikkate alınarak kapitalizasyon oranının belirlenmesitoplam tutar.

Kapitalizasyon oranı iki bölümden oluşur:

Belirli yatırımlarla ilişkili risk ve diğer faktörler dikkate alınarak, fonların kullanımı için yatırımcıya ödenmesi gereken tazminat olan yatırım getirisi oranı (sermaye);

sermaye getiri oranları, yani ilk yatırım tutarının geri ödenmesi. Ayrıca, kapitalizasyon oranının bu unsuru varlıkların yalnızca amortismana tabi kısmı için geçerlidir.

Sermayenin getiri oranı kümülatif inşaat yöntemi kullanılarak hesaplanır:

Risksiz getiri oranı +

Risk primleri +

Gayrimenkul yatırımları +

Düşük gayrimenkul likiditesi için primler +

Yatırım Yönetimi Ödülleri.

Risksiz getiri oranı - yüksek likit varlıklara ilişkin faiz oranı, ör. bu, “yatırımın gerçek pazar fırsatını” yansıtan bir orandır. Para geri dönmeme riski olmayan firmalar ve bireyler.” OFZ ve VEB getirisi genellikle risksiz oran olarak alınır.

Değerlendirme sürecinde nominal ve reel risksiz oranların hem ruble hem de döviz olabileceğini dikkate almak gerekir. Nominal oranı gerçek oran ile yeniden hesaplarken, Amerikalı ekonomist ve matematikçi I. Fisher'ın 20. yüzyılın 30'lu yıllarında elde ettiği formülün kullanılması tavsiye edilir:

; Nerede

Rн – nominal oran;

Rр – gerçek oran;

Jinf – enflasyon endeksi (yıllık enflasyon oranı).

Döviz risksiz kurunu hesaplarken, dolar enflasyon endeksini dikkate alarak Fisher formülünü kullanarak ve ruble risksiz oranını belirlerken - ruble enflasyon endeksini kullanarak bir ayarlama yapılması tavsiye edilir.

Ruble getiri oranının dolar kuruna dönüştürülmesi veya tam tersi aşağıdaki formüller kullanılarak yapılabilir:

Dr, Dv - ruble veya döviz gelir oranı;

Kurs – döviz kuru oranı, %.

Risk priminin çeşitli bileşenlerinin hesaplanması:

Düşük likidite için prim. Bu bileşen hesaplanırken, mülke yapılan yatırımların anında geri dönüşünün imkansızlığı dikkate alınır ve piyasada değerlenene benzer nesnelerin tipik maruz kalma süresi için dolar enflasyonu seviyesinde alınabilir;

risk primi gayrimenkul yatırımları. Bu durumda, nesnenin tüketici değerinin kazara kaybolması olasılığı dikkate alınır ve sigorta şirketlerinden sigorta primi tutarında prim kabul edilebilir. en yüksek kategori güvenilirlik;

yatırım yönetimi primi. Yatırım ne kadar riskli ve karmaşıksa, o kadar yetkin bir yönetim gerektirir. Kira ödemelerini toplarken yetersiz yük ve kayıp katsayısını dikkate alarak yatırım yönetimi priminin hesaplanması tavsiye edilir.

Bağlantılı yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniği.

Bir mülkün özsermaye ve borç alınan sermaye kullanılarak satın alınması durumunda kapitalizasyon oranı, yatırımın her iki kısmı için de getiri şartlarını karşılamalıdır. Oranın değeri ilgili yatırım yöntemi veya yatırım grubu tekniğine göre belirlenir.

Ödünç alınan sermayenin kapitalizasyon oranına ipotek sabiti adı verilir ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

; Nerede

Rm – ipotek sabiti;

DO – yıllık ödemeler;

K – ipotek kredisi tutarı.

İpotek sabiti, bileşik faizin altı fonksiyonunun tablosu ile belirlenir: faiz oranı ve tazminat fonu faktörünün toplamına veya birim amortisman başına katkı faktörüne eşittir.

Özsermayenin kapitalizasyon oranına ipotek sabiti adı verilir ve aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

; Nerede

Rc – özsermaye kapitalizasyon oranı;

PTCF – vergi öncesi yıllık nakit akışı;

Ks özsermaye miktarıdır.

Genel kapitalizasyon oranı ağırlıklı ortalama olarak belirlenir:

M – ipotek borcu oranı.

Bir varlığın değerinde bir değişiklik öngörülüyorsa, kapitalizasyon oranında sermayenin ana tutarının getirisinin (yeniden sermayelendirme süreci) dikkate alınması gerekli hale gelir. Sermayenin getiri oranına bazı kaynaklarda yeniden sermayelendirme oranı adı verilmektedir. İlk yatırımın geri dönüşü için, net işletme gelirinin bir kısmı, yeniden sermayelendirme faiz oranı olan R faiz oranıyla bir kurtarma fonunda ayrılır.

Üç yol var yatırılan sermayenin geri ödenmesi:

sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi);

ikame fona ve yatırımın getiri oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi). Bazen yıllık gelir yöntemi olarak da adlandırılır;

tazminat fonu ve risksiz faiz oranına dayalı sermaye getirisi (Hoskold yöntemi).

Halka yöntemi.

Anaparanın eşit taksitlerle ödenmesinin beklendiği durumlarda bu yöntemin kullanılması uygundur. Yıllık sermaye getirisi oranı, varlığın değerinin %100'ünün kalan faydalı ömrüne bölünmesiyle hesaplanır; Varlığın hizmet ömrünün karşılığıdır. Getiri oranı, faizsiz tazminat fonuna yatırılan başlangıç ​​sermayesinin yıllık payıdır:

; Nerede

n – kalan ekonomik ömür;

Ry – yatırım getirisi oranı.

Örnek.

Yatırım koşulları:

vade - 5 yıl;

R - yatırım getirisi oranı %12;

gayrimenkule yatırılan sermaye miktarı 10.000 dolardır.

Çözüm. Ring'in yöntemi. 5 yıl içinde varlığın %100'ü silineceği için sermayenin yıllık doğrusal getiri oranı %20 olacaktır (100: 5 = 20). Bu durumda kapitalizasyon oranı %32 (%12 + %20 = %32) olacaktır.

Gerekli yatırım getirisi oranı dikkate alınarak sermayenin anapara tutarının geri ödenmesi tabloya yansıtılmıştır.

Tablo Ring yöntemi kullanılarak yatırılan sermayenin telafisi (USD)

Sermayenin geri dönüşü, mülkün tüm ömrü boyunca eşit oranda gerçekleşir.

Inwood yöntemi Sermaye getirisinin, yatırımın getirisi oranında yeniden yatırılması durumunda kullanılır. Bu durumda, kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak getiri oranı, yatırımlarla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşittir:

Nerede SFF - tazminat fonu faktörü;

e = R (yatırım getirisi oranı).

Bu yöntemle yatırılan sermayenin geri ödenmesi tabloda sunulmaktadır. 3.5.

Örnek.

Yatırım koşulları:

vade - 5 yıl;

yatırım getirisi - %12.

Çözüm. Kapitalizasyon oranı, 0,12 yatırım getiri oranı ile 0,1574097 tazminat fonu faktörünün (%12 için, 5 yıl) toplamı olarak hesaplanır. “Amortisman katkısı” sütunundan alınırsa kapitalizasyon oranı 0,2774097'dir (%12, 5 yıl).

Masa. Yatırım yapılan sermayenin Inwood yöntemi (USD) kullanılarak geri kazanılması

Hoskold yöntemi. İlk yatırımın getiri oranının biraz yüksek olduğu ve aynı oranda yeniden yatırım yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda kullanılır. Yeniden yatırılan fonlar için gelirin risksiz bir oranda alınacağı varsayılmaktadır:

burada Yb risksiz faiz oranıdır.

Örnek. Yatırım projesi 5 yıl boyunca yıllık %12 yatırım getirisi (sermaye) sağlıyor. Yatırım getirisi elde edilen tutarlar %6 oranında güvenle yeniden yatırıma dönüştürülebilir.

Çözüm. Sermaye getiri oranı 0,1773964 ise, yani 5 yıllık %6'lık iyileşme faktörü ise kapitalizasyon oranı 0,2973964'tür (0,12 + 0,1773964).

Yatırımın değerinin yalnızca bir kısmını kaybedeceği tahmin ediliyorsa, sermaye gayrimenkulün yeniden satışı yoluyla ve kısmen de cari gelir yoluyla geri ödendiğinden kapitalizasyon oranı biraz farklı hesaplanır.

Avantajları Gelir kapitalizasyonu yöntemi, bu yöntemin piyasa koşullarını doğrudan yansıtmasıdır, çünkü uygulandığında genellikle çok sayıda gayrimenkul işlemi gelir ve değer arasındaki ilişki açısından analiz edilir ve ayrıca kapitalize edilmiş gelir hesaplanırken, Temel ilkesi gayrimenkul sömürüsünün piyasa düzeyinin varsayımı olan varsayımsal gelir tablosu hazırlanır.

Kusurlar Gelir kapitalizasyonu yöntemi şudur:

piyasa işlemlerine ilişkin bilgi olmadığında uygulanması zordur;

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (DCF) daha karmaşıktır, ayrıntılıdır ve bir nesneden dengesiz nakit akışı alınması durumunda, makbuzlarının karakteristik özelliklerini modelleyerek bir nesneyi değerlendirmenize olanak tanır. DCF yöntemi şu durumlarda kullanılır:

gelecekteki nakit akışlarının mevcut nakit akışlarından önemli ölçüde farklı olması bekleniyor;

gayrimenkulden gelecek nakit akışlarının büyüklüğünü haklı çıkaracak veriler mevcut;

gelir ve gider akışları mevsimseldir;

Değerlendirilen mülk büyük, çok işlevli bir ticari tesistir;

mülkün inşaat halinde olması veya yeni inşa edilmiş olması ve işletmeye alınması (veya işletmeye alınması) durumunda.

DCF yöntemi, gayrimenkulün değerini, öngörülen nakit akışları ve kalıntı değerden oluşan gelirin bugünkü değerine göre tahmin eder.

DCF'yi hesaplamak için aşağıdaki veriler gereklidir:

tahmin döneminin süresi;

geri dönüş dahil nakit akışlarının tahmini değerleri;

İndirim oranı.

DCF yöntemi için hesaplama algoritması.

1. Tahmin döneminin belirlenmesi. Uluslararası değerlendirme uygulamasında ortalama tahmin süresi 5-10 yıl olup, Rusya için tipik değer 3-5 yıllık bir dönem olacaktır. Bu gerçek zamanlı makul bir tahminin yapılabileceği durumdur.

2. Nakit akışı değerlerinin tahmin edilmesi.

DCF yöntemini kullanarak gayrimenkulü değerlendirirken, mülkten elde edilen çeşitli gelir türleri hesaplanır:

potansiyel brüt gelir;

gerçek brüt gelir;

net işletme geliri;

vergi öncesi nakit akışı;

vergi sonrası nakit akışı.

Uygulamada, Rus değerleme uzmanları nakit akışı yerine geliri iskonto etmektedir:

CHOD (mülkün borç yükü taşımadığının kabul edildiğini belirtir),

net nakit akışı eksi işletme maliyetleri, arazi vergisi ve yeniden inşa,

vergiye tabi gelir.

İndirgenmesi gereken nakit akışının dikkate alınması gerekir, çünkü:

nakit akışları kârlar kadar değişken değildir;

“nakit akışı” kavramı, kar hesaplamasına dahil edilmeyen “sermaye yatırımları” ve “borç yükümlülükleri” gibi parasal kalemleri dikkate alarak fon giriş ve çıkışlarını ilişkilendirir;

kar göstergesi, fonların fiili gelirleri veya harcamalarına bakılmaksızın, belirli bir dönemde elde edilen geliri aynı dönemde yapılan harcamalarla ilişkilendirir;

nakit akışı hem sahibinin kendisi hem de kendisi için elde edilen sonuçların bir göstergesidir dış taraflar ve karşı taraflar - müşteriler, alacaklılar, tedarikçiler vb., çünkü sahibinin hesaplarında belirli fonların sürekli kullanılabilirliğini yansıtır.

DCF yöntemini kullanırken nakit akışını hesaplamanın özellikleri.

Arazi vergisi ve emlak vergisinden oluşan emlak vergisi (emlak vergisi), işletme giderlerinin bir parçası olarak fiili brüt gelirden düşülmelidir.

Ekonomik amortisman ve vergi amortismanı gerçek bir nakit ödeme değildir, bu nedenle geliri tahmin ederken amortismanın dikkate alınması gereksizdir.

Gayrimenkulün yatırım değeri (belirli bir yatırımcı için) tahmin ediliyorsa, kredi hizmet ödemeleri (faiz ödemeleri ve borç geri ödemeleri) net işletme gelirinden düşülmelidir. Bir mülkün piyasa değerini değerlendirirken kredi hizmet ödemelerinin düşülmesi gerekli değildir.

Mülk sahibinin işletme giderleri, mülkün gerekli özelliklerini sürdürmeyi amaçlıyorsa, fiili brüt gelirden düşülmesi gerekir.

Böylece, Dgayrimenkul için nakit akışı (CF)şu şekilde hesaplanır:

- DV, PV tutarından boşluktan ve kira ve diğer gelirlerin tahsilatından kaynaklanan zararların çıkarılmasıyla elde edilen tutara eşittir;

NPV, DV eksi OR ve gayrimenkul sahibinin gayrimenkulle ilgili işletme giderlerine eşittir;

- Vergi öncesi DP miktarına eşittirNPV eksi sermaye yatırımları ve işletme giderlerikredi servisi ve kredi büyümesi.

DP, vergi öncesi DP'den mülk sahibinin gelir vergisi ödemelerinin çıkarılmasıyla elde edilen değere eşittir.

Bir sonraki önemli adım ise geri dönüş maliyetinin hesaplanması. Eskiye dönmenin maliyeti aşağıdakiler kullanılarak tahmin edilebilir:

piyasanın mevcut durumunun analizine dayanarak bir satış fiyatı belirlemek, benzer nesnelerin maliyetini ve nesnenin gelecekteki durumuna ilişkin varsayımları izlemek;

mülkiyet süresi boyunca gayrimenkulün değerindeki değişikliklere ilişkin varsayımlarda bulunmak;

bağımsız olarak hesaplanan bir kapitalizasyon oranı kullanılarak, tahmin döneminin sonunu takip eden yıl için gelirin kapitalizasyonu.

İndirim oranının belirlenmesi.“İskonto oranı, bugünkü değeri hesaplamak için kullanılan katsayıdır. toplam para gelecekte alınır veya ödenir."

İskonto oranı, risk-getiri ilişkisini yansıtmanın yanı sıra, Farklı türde bu mülkün doğasında olan risk (kapitalizasyon oranı).

Gayrimenkul için enflasyonist olmayan bir bileşen belirlemek oldukça zor olduğundan, değerleme uzmanı için nominal bir iskonto oranı kullanmak daha uygundur, çünkü bu durumda nakit akışı tahminleri ve mülk değerindeki değişiklikler zaten enflasyon beklentilerini içermektedir.

Gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerinin nominal ve reel olarak hesaplanmasının sonuçları aynıdır. Nakit akışları ve indirim oranının birbirine uygun olması ve aynı olması gerekir ne olduğu hesaba katılmalıdır.

Batı uygulamalarında iskonto oranının hesaplanmasında aşağıdaki yöntemler kullanılmaktadır:

kümülatif inşaat yöntemi;

alternatif yatırımları karşılaştırma yöntemi;

seçim yöntemi;

izleme yöntemi.

Kümülatif inşaat yöntemiİskonto oranının riskin bir fonksiyonu olduğu ve her bir mülkün doğasında bulunan tüm risklerin toplamı olarak hesaplandığı varsayımına dayanmaktadır.

İskonto oranı = Risksiz oran + Risk primi.

Risk primi, belirli bir mülkün doğasında bulunan risk değerlerinin toplanmasıyla hesaplanır.

Seçim yöntemi- Bileşik faiz oranı olarak iskonto oranı, emlak piyasasında benzer nesnelerle tamamlanan işlemlere ilişkin verilere dayanarak hesaplanır.

Tahsis yöntemini kullanarak iskonto oranını hesaplamak için kullanılan genel algoritma aşağıdaki gibidir:

gelir ve gider akışlarının en iyi ve en etkili kullanımına ilişkin senaryoya göre her bir analog nesnenin belirli bir süre boyunca modellenmesi;

bir nesne için yatırım getirisi oranının hesaplanması;

Analizin özelliklerini değerlendirilen nesneye kazandırmak için kabul edilebilir herhangi bir istatistiksel veya uzman yöntemle elde edilen sonuçları işlemek.

İzleme yöntemi düzenli piyasa takibine, gayrimenkul yatırımının temel ekonomik göstergelerinin işlem verilerine dayalı olarak takip edilmesine dayanmaktadır. Bu tür bilgilerin farklı pazar segmentlerinde derlenmesi ve düzenli olarak yayınlanması gerekmektedir. Bu tür veriler, değerleme uzmanı için bir rehber görevi görür ve çeşitli varsayım türlerinin geçerliliğini kontrol ederek, elde edilen hesaplanan göstergelerin piyasa ortalamasıyla niteliksel olarak karşılaştırılmasına olanak tanır.

Bir mülkün değerinin DCF yöntemini kullanarak hesaplanması aşağıdaki formül kullanılarak gerçekleştirilir:

; Nerede

PV – mevcut değer;

Ci – t döneminin nakit akışı;

t dönemindeki nakit akışına ilişkin iskonto oranıdır;

M – artık değer.

Kalıntı değer veya geri dönüş değeri (son tahmin yılı faktörüne göre) iskonto edilmeli ve nakit akışlarının bugünkü değerlerinin toplamına eklenmelidir.

Böylece mülkün değeri = Tahmini nakit akışlarının bugünkü değeri + Kalıntı değerin bugünkü değeri (geriye dönüş).

Uygun iskonto oranının ve kapitalizasyon oranının seçimi, yönetilebilir ve kontrol edilemeyen riskler dikkate alınarak dikkatlice gerekçelendirilmelidir.

Bir şirketin satışı, birleşmesi veya tasfiyesi durumunda değerlemesi için üç yöntem kullanılır. Her birinin kendine has özellikleri ve uygulama kapsamı vardır.

En popüler olanı, tüm nüansları aşağıda tartışılacak olan gelir yaklaşımıdır.

Nedir?

Yaklaşımın özü şudur: şirketin beklenen gelirinin belirlenmesine dayalı iş değerlemesi. Bu yöntem ana yöntemdir ve çoğunlukla işletmelerin değerini belirlemek için kullanılır.

Sonuç olarak, hisselerdeki %100 hissenin büyüklüğü tahmini değer olarak hesaplanır. gelecekteki fayda getiri oranına göre belirlenir. Bu, yatırım riskinin derecesini dikkate alır.

Bu gerçek, karlı yöntemi en rasyonel yöntem olarak tanımamıza ve aynı zamanda her sektör ve büyüklükteki işletmeyi onun yardımıyla değerlendirmemize olanak tanır.

Analiz sırasında değerleme uzmanı piyasayı inceler, işin gerçek değerini elde etmek için olası tüm faydaları hesaplar. Yaklaşım, yatırımcının kuruluşu satın aldıktan sonra alabileceği tüm gelecekteki kârların değerinin belirlenmesinin kullanılmasını içerir. Bir şirketin fiyatını belirlerken bir uzmanın şunları yapması gerekir:

• gelecekteki karlar için bir tahmin dönemi belirlemek;
• en uygun hesaplama yöntemini seçin;
• tahmin dönemi sonunda işletmenin gelecekteki fiyatını, yani terminal değerini belirler.

Diğer yaklaşımlardan farkı, gelecekteki bir yatırımcının veya alıcının kuruluşa, kendisine gelecekte getireceği gelirden daha fazlasını ödeyemeyeceği varsayımında yatmaktadır.

Bu şekilde belirlenen bir şirketin değeri birçok faktörden etkilenir. Bunlar şunları içerir:

• yatırım riskleri - bölgesel konuma, faaliyet alanına, şirketin gelişim özelliklerine bağlıdır;
• Bir varlığın faydalı ömrü boyunca üretebileceği gelir miktarı.

Yaklaşımın, uygulamadaki nüanslarla ilişkili avantaj ve dezavantajları vardır. İLE olumlu yönler kullanımlar şunları içerir:

• Hesaplamalara iskonto oranı dahil edildiğinden piyasa etkisi dikkate alınır;
• işletmenin yatırımcıya veya alıcıya maliyet değil, gelir kaynağı olarak sunulmasıdır.

İLE olumsuz yönler atfedilebilir:

• belirlenen indirim oranının öznelliği;
• Gelecekteki geliri doğru bir şekilde tahmin etme zorluğu.

Gelir yöntemi her zaman kullanılamaz. Bazen değerleme uzmanı bu seçeneğin mantıksız olduğu ve işletmenin gerçek değerini göstermediği sonucuna varır. Bu durumda diğer iki yaklaşımdan birini kullanmanız gerekir.

Şirketlerin değerinin nasıl değerlendirileceği hakkında detaylı bilgiyi aşağıdaki videodan alabilirsiniz:

Kullanılan yöntemler

Bu yaklaşımı kullanan iş değerlemesi iki yöntemden biri kullanılarak gerçekleştirilir. Her birinin kendine has özellikleri ve hesaplama yapısı vardır.

İndirim yöntemi

Bu yöntem, belirli bir dönem için tüm işletme gelirlerinin ve gelişim stratejilerinin analiz edilmesini içerir. Hesaplamaların sonucu gelecekteki gelirin bugünkü değere indirgenmesidir.

Değerlendirme birkaç aşamada gerçekleştirilir. Bir işletmenin değerini hesaplamak oldukça zaman alıcı ve karmaşıktır ancak bu yöntem en iyisi olarak kabul edilir. Bununla ilgili daha fazlasını okuyun.

Büyük harf kullanımı yöntemi

Şirketin gelirinin istikrarlı olması ve büyüme oranının öngörülebilir olması durumunda kullanılır. Yöntem, yıllık gelir miktarının belirlenmesinden ve uygun kapitalizasyon oranının belirlenmesinden oluşur. Bu verilere dayanarak şirketin sermayesinin piyasa değeri hesaplanır.

Ana fikir şu formülle ifade edilebilir:

C=N/K, Nerede:

• N - net kar;
• K, belirlenen kapitalizasyon oranıdır.

Katsayı aşağıdaki formülle belirlenebilir:

K = r - g, Nerede

• r - indirim oranı;
• g nakit akışının büyüme oranıdır.

Aktifleştirme yöntemini kullanarak değerleme birkaç aşamada gerçekleştirilir:

1. İşletmenin mali tabloları incelenir.
2. Büyük harfle yazılan parasal değer seçilir. Hem vergi öncesi hem de vergi sonrası kar olabilir.
3. Kapitalizasyon oranı hesaplanır.
4. İşletmenin ön maliyeti belirlenir.
5. Düzenlemeler yapılıyor. Bu, likidite eksikliğini ve değerlendirilen hissenin niteliğini dikkate alır.

Bazı durumlarda doğrudan büyük harf kullanımı kullanılır:

• değerleme uzmanının şirketin kârını değerlendirmek için gerekli tüm verilere sahip olup olmadığı;
• Gelir Emlak organizasyonun istikrarlı olması veya gelecekteki gelirlerin yaklaşık olarak mevcut gelirlere eşit olması bekleniyor, örneğin işletmenin binaları başka bir şirkete kiralanıyor.

Yöntemin avantajları ve dezavantajları vardır. Avantajları aşağıdaki noktaları içerir:

• Hesaplama kolaylığı. Basit bir formül, gerekli hesaplamaları büyük ölçüde kolaylaştırır.
• Yöntem pazarın durumunu yansıtıyor. Bu nüans, değerlendirme yönteminin özellikleriyle ilişkilidir. Prosedür ayrıntılı analiz gerektirir çok sayıda piyasa işlemleri, gelirin ve yatırılan fonların değerinin karşılaştırılması.

Aynı zamanda tekniğin sınırlamaları da vardır:

• Yöntem, kriz piyasasındaki bir işletmenin değerinin hesaplanmasına yönelik değildir. Kullanımının dezavantajı, kuruluşun gelirinin aynı olacağı varsayımıdır. Bir endüstride, ülkede veya bir bütün olarak dünyadaki ekonomik durumun istikrarsızlığı, gelecekteki ticari kar düzeyini doğrudan etkiler.
• Kullanım büyük miktar bilgi. Değerleme uzmanının tam ve Güvenilir bilgi Piyasada gerçekleştirilen işlemler konusunda farklı bir yaklaşım benimsemesi gerekecek.
• Yöntem yalnızca istikrarlı bir işletmeyle kullanılabilir. Şirketin henüz tekdüze bir gelir düzeyi yoksa, tahminin doğruluğunu sağlayan temel gereklilik karşılanmadığından kapitalizasyonun kullanılması imkansızdır. Ayrıca yöntem, halihazırda yeniden yapılanma veya kriz yönetimi sürecinde olan işletmeler için uygun değildir.

Değerleme uzmanı hesaplamalar yaparken iki sorunla karşılaşabilir:

• şirketin net gelir miktarının belirlenmesi - bunun için doğru tahmin süresini seçmeniz gerekir;
• bir bahis seçerken - net kârın boyutunu dikkate almanız gerekir.

Gelir yaklaşımının kullanılması yeterlidir uygun bir şekilde Karları yıldan yıla sabit kalan işletmelerin sermayesinin piyasa değerinin hesaplanması.

Bir işletmenin değerini tahmin etme görevi Farklı aşamalar gelişimi alaka düzeyini kaybetmez. Bir işletme, gelir getiren ve belirli bir yatırım çekiciliğine sahip olan uzun vadeli bir varlıktır; dolayısıyla değeri sorunu, sahiplerinden ve yöneticilerinden devlet kurumlarına kadar pek çok kişinin ilgisini çekmektedir.

Çoğu zaman, bir işletmenin değerini değerlendirmek için şunları kullanırlar: gelir yöntemi (gelir yaklaşımı), çünkü herhangi bir yatırımcı sadece binalara, ekipmanlara ve diğer maddi ve maddi olmayan varlıklara değil, aynı zamanda sadece yatırımı telafi etmekle kalmayıp aynı zamanda kâr da getirebilecek ve böylece yatırımcının refahını artırabilecek gelecekteki gelirlere de para yatırır. Aynı zamanda, bir yatırım nesnesi seçerken beklenen gelecekteki gelir akışının hacmi, kalitesi ve süresi özel bir rol oynamaktadır. Kuşkusuz beklenen gelir miktarı görecelidir ve olası yatırım başarısızlığı riskinin düzeyine bağlı olarak olasılığın muazzam etkisine tabidir ve bu da dikkate alınmalıdır.

Not! Bu yöntemi kullanırken temel maliyet faktörü, işletmenin sahipleri için belirli ekonomik faydaları temsil eden, şirketin beklenen gelecekteki geliridir. Şirketin geliri ne kadar yüksek olursa, diğer koşullar eşit olmak üzere piyasa değeri de o kadar yüksek olur.

Gelir yöntemi, işletmenin ana amacı olan kar elde etmeyi dikkate alır. Bu pozisyonlardan, işletmenin gelişim beklentilerini ve gelecekteki beklentilerini yansıttığı için iş değerlendirmesi için en çok tercih edilenidir. Ayrıca nesnelerin ekonomik olarak eskime durumunu da dikkate alır ve ayrıca indirim oranı aracılığıyla piyasa yönünü ve enflasyon eğilimlerini de dikkate alır.

Tüm yadsınamaz avantajlara rağmen, bu yaklaşımın tartışmalı ve olumsuz yönleri de yok değil:

• oldukça emek yoğundur;
• onun özelliği yüksek seviye geliri tahmin ederken öznellik;
• Çeşitli varsayımlar ve kısıtlamalar oluşturulduğu için yüksek oranda olasılık ve gelenek vardır;
• çeşitli risk faktörlerinin öngörülen gelir üzerindeki etkisi büyüktür;
• güvenilir tanım sorunludur Gerçek kazanç işletme tarafından raporlarında gösterilmektedir ve yerli işletmelerden gelen bilgilerin şeffaf olmamasıyla bağlantılı olarak kayıpların çeşitli amaçlarla kasıtlı olarak yansıtılması mümkündür;
• çekirdek olmayan ve fazla varlıkların muhasebeleştirilmesi karmaşıktır;
• Kâr etmeyen işletmelerin değerlendirilmesi yanlıştır.

İÇİNDE zorunlu ile ihtiyaç özel dikkat işletmenin gelecekteki gelir akışlarının güvenilir bir şekilde belirlenmesi ve şirket faaliyetlerinin beklenen hızda gelişmesi olasılığına yaklaşma. Tahminin doğruluğu, Rusya'nın istikrarsız ekonomik durumu açısından önemli olan dış ekonomik ortamın istikrarından da büyük ölçüde etkileniyor.

Bu nedenle, aşağıdaki durumlarda şirketleri değerlendirmek için gelir yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir:

• pozitif bir gelirleri var;
• güvenilir bir gelir ve gider tahmini yapmak mümkündür.

Gelir yaklaşımını kullanarak bir şirketin değerinin hesaplanması

Gelir yaklaşımını kullanarak bir işletmenin değerini tahmin etmek aşağıdaki sorunların çözülmesiyle başlar:

1) işletmenin gelecekteki gelirinin tahmini;

2) İşletmenin gelecekteki gelirinin değerini şimdiki ana getirmek.

Bu sorunların doğru çözümü, değerlendirme çalışmasının yeterli nihai sonuçlarının elde edilmesine katkıda bulunur. Tahmin sürecinde büyük önem taşıyan, özellikle tek seferlik işlemlerin bir sonucu olarak, örneğin çekirdek olmayan ve fazla satış yaparken ortaya çıkan, tek seferlik sapmaların ortadan kaldırılmasıyla gelirin normalleşmesidir. varlıklar. Geliri normalleştirmek için ortalama, ağırlıklı ortalamayı hesaplamak için istatistiksel yöntemler kullanılır ortalama boyut veya yerleşik eğilimlerin bir uzantısı olan ekstrapolasyon yöntemi.

Ek olarak, zaman içinde paranın değerindeki değişiklik faktörünü de hesaba katmak zorunludur - aynı miktarda gelir şu anda gelecekte olduğundan daha yüksek bir fiyata sahiptir. Bir şirketin gelir ve giderlerini tahmin etmek için en kabul edilebilir zamanlamanın ne olduğu konusundaki zor sorunun çözülmesi gerekmektedir. Endüstrilerin doğasında olan döngüsel doğayı yansıtacak şekilde, makul bir tahmin yapabilmek için en az 5 yıllık bir süreyi kapsamanın gerekli olduğuna inanılmaktadır. Bu konuya matematiksel ve istatistiksel açıdan bakıldığında tahmin süresinin uzatılması istenmektedir. büyük miktar gözlemler şirketin piyasa değerinin daha makul bir değerini verecektir. Ancak tahmin süresinin orantılı olarak arttırılması, gelir ve giderlerin, enflasyonun ve nakit akışlarının değerlerinin tahmin edilmesini zorlaştırmaktadır. Bazı değerleme uzmanları, tahmin dönemleri arttıkça tahminlerin koşulluluğunun artması nedeniyle, özellikle ekonomik ortamda istikrarsızlık olduğunda en güvenilir gelir tahmininin 1-3 yıl için olacağını belirtmektedir. Ancak bu görüş yalnızca sürdürülebilir şekilde faaliyet gösteren işletmeler için geçerlidir.

Önemli! Her durumda, bir tahmin dönemi seçerken şirketin büyüme hızı istikrar kazanana kadar olan süreyi kapsamanız gerekir ve nihai sonuçların en yüksek doğruluğunu elde etmek için tahmin dönemini daha küçük ara dönemlere bölebilirsiniz, örneğin: yarı yıl.

Genel anlamda, bir işletmenin değeri, tahmin dönemi boyunca işletmenin faaliyetlerinden elde edilen gelir akışlarının, daha önce cari fiyat seviyesine göre düzeltilmiş olarak, tahmin sonrası işletme değerinin eklenmesiyle toplanmasıyla belirlenir. dönem (terminal değeri).

Gelir yaklaşımını değerlendirmede en yaygın kullanılan iki yöntem şunlardır: gelir kapitalizasyon yöntemi Ve indirimli nakit akışı yöntemi. Gelecekteki kazançların bugünkü değerini belirlemek için kullanılan tahmini iskonto ve kapitalizasyon oranlarına dayanırlar. Elbette gelir yaklaşımı çerçevesinde daha birçok yöntem kullanılıyor ama temelde hepsi nakit akışlarının indirgenmesine dayanıyor.

Bir değerlendirme yönteminin seçiminde önemli bir rol, değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının kullanım amacı tarafından oynanır. Değerlemesi yapılan işletmenin türü, gelişim aşaması, gelirdeki değişim oranı, bilginin kullanılabilirliği ve güvenilirliğinin derecesi gibi diğer faktörlerin de etkisi vardır.

Gelir kapitalizasyon yöntemi ( Tek Dönem Kapitalizasyon Yöntemi, SPCM)

Gelir kapitalizasyonu yöntemi, bir işletmenin piyasa değerinin gelecekteki kazançların bugünkü değerine eşit olduğu önermesine dayanmaktadır. Halihazırda varlık biriktirmiş, istikrarlı ve öngörülebilir miktarda cari geliri olan, büyüme hızı orta ve nispeten sabit olan, buna karşın varlıkları birikmiş olan şirketlere uygulanması en uygunudur. Mevcut durum gelecekteki faaliyetlerdeki uzun vadeli eğilimler hakkında kesin bir fikir verir. Ve bunun tersi de geçerlidir: Şirketin aktif büyümesi aşamasında, yeniden yapılanma sürecinde veya karlarda veya nakit akışlarında (birçok işletme için tipik olan) önemli dalgalanmaların olduğu diğer zamanlarda, bu yöntemin kullanılması istenmez, çünkü hatalı değer değerlendirme sonucu elde edilme olasılığı yüksektir.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi geriye dönük bilgilere dayanırken, gelecek dönem için net gelir miktarına ek olarak sermaye yapısı, getiri oranı ve şirketin risk düzeyi gibi diğer ekonomik göstergeler de tahmin edilir.

Bir işletmenin gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılarak değerlemesi şu şekilde yapılır:

Mevcut piyasa değeri = DP (veya P net) / Kapitalizasyon oranı,

DP'nin nakit akışı olduğu;

P temiz - net kârdır.

Not! Değerlendirme sonucunun güvenilirliği büyük ölçüde kapitalizasyon oranına bağlıdır, bu nedenle hesaplamanın doğruluğuna özel dikkat gösterilmelidir.

Kapitalizasyon oranı, belirli bir süreye ait kazançları veya nakit akışı değerlerini bir değer ölçüsüne dönüştürmenize olanak tanır. Kural olarak indirim faktöründen türetilir:

Büyük harf kullanım oranı = D- T r,

Nerede D- indirim oranı;

T r - nakit akışı veya net kârın büyüme oranı.

Kapitalizasyon oranının çoğunlukla aynı şirket için iskonto oranından daha düşük olduğu açıktır.

Sunulan formüllerden de görülebileceği gibi, hangi tutarın aktifleştirildiğine bağlı olarak nakit akışında veya net kârda beklenen büyüme oranı dikkate alınır. Tabii ki, kapitalizasyon oranı farklı gelir türleri için değişecektir. Bu nedenle bu yöntemi uygularken öncelikli görev, büyük harfle yazılacak göstergeyi belirlemektir. Bu durumda değerleme tarihini takip eden yıla ait gelir tahmin edilebileceği gibi geriye dönük veriler kullanılarak hesaplanan ortalama gelir tutarı da belirlenebilir. Net nakit akışı, bir işletmenin işletme ve yatırım faaliyetlerini tamamen hesaba kattığından, çoğunlukla aktifleştirmenin temeli olarak kullanılır.

Dolayısıyla kapitalizasyon oranı ekonomik özü itibarıyla iskonto faktörüne yakındır ve onunla güçlü bir şekilde ilişkilidir. İskonto oranı aynı zamanda gelecekteki nakit akışlarının şimdiki zamana indirgenmesi için de kullanılır.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi ( İndirimli Nakit Akışları, DCF)

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi, beklenen gelirin elde edilmesiyle ilişkili riskleri dikkate almanızı sağlar. Gelecekteki gelirde hem yukarı hem de aşağı yönde önemli bir değişiklik tahmin edildiğinde bu yöntemin kullanılması haklı gösterilecektir. Ek olarak, bazı durumlarda bu yöntem münhasıran uygulanabilir; örneğin, değerlendirme sırasında bir işletmenin tam kapasitede faaliyet göstermemesi durumunda, işletmenin faaliyetlerinin genişletilmesi. üretim kapasitesi ancak yakın gelecekte bunu artırmayı planlıyor; üretim hacminde planlanan artış; genel olarak iş geliştirme; işletmelerin birleşmeleri; yeni üretim teknolojilerinin devreye girmesi vb. Bu gibi durumlarda, gelecek dönemlerdeki yıllık nakit akışları tekdüze olmayacaktır, bu da doğal olarak bir şirketin piyasa değerinin gelir kapitalizasyonu yöntemiyle hesaplanmasını imkansız hale getirir.

Yeni işletmeler için kullanılabilecek tek yöntem aynı zamanda indirgenmiş nakit akışı yöntemidir, çünkü varlıklarının değerleme anındaki değeri gelecekte gelir elde etme kabiliyetiyle örtüşmeyebilir.

Elbette değerlemesi yapılan işletmenin olumlu gelişme eğilimlerine ve karlı bir iş geçmişine sahip olması arzu edilir. Sistematik kayıplara maruz kalan ve büyüme hızı negatif olan şirketler için indirgenmiş nakit akışı yöntemi daha az uygundur. İflas olasılığı yüksek olan şirketleri değerlendirirken özellikle dikkatli olunmalıdır. Bu durumda gelir indirgeme yöntemi de dahil olmak üzere gelir yaklaşımı hiçbir şekilde uygulanamaz.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemi daha esnektir çünkü herhangi bir nakit akışını değerlendirmek için kullanılabilir. işletme işletmesi Gelecekteki nakit akışlarına ilişkin ayrıntılı bir tahminin kullanılması. Şirketin yönetimi ve sahipleri için çeşitli faktörlerin etkisini anlamak hiç de azımsanmayacak bir öneme sahiptir. yönetim kararları yani, ortaya çıkan detaylı iş değeri modeline dayalı olarak değer yönetimi sürecinde kullanılabilir ve tahsis edilen iç ve dış değerlere duyarlılığı görülebilir. dış faktörler. Bu, işletmenin faaliyetlerini herhangi bir aşamada anlamanıza olanak tanır yaşam döngüsü gelecekte. Ve en önemlisi, bu yöntem yatırımcılar için en çekici olanıdır ve onların çıkarlarını karşılar çünkü gelecekteki piyasa gelişimi ve enflasyonist süreçlere ilişkin tahminlere dayanmaktadır. Her ne kadar bu aynı zamanda bazı zorluklar da içerse de, istikrarsız bir kriz ekonomisi koşullarında gelir akışını birkaç yıl önceden tahmin etmek oldukça zordur.

Dolayısıyla, indirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak bir işletmenin değerini hesaplamanın ilk temeli, kaynağı nakit akışlarına ilişkin retroinformasyon olan bir tahmindir. Gelecekteki iskonto edilmiş gelirin bugünkü değerini belirlemek için kullanılan geleneksel formül aşağıdaki gibidir:

Cari piyasa değeri = Döneme ait nakit akışları T / (1 + D)T.

İskonto oranı, işletmenin bugünkü değeri için gelecekteki kazançları tek bir değere indirmek için gereken faiz oranıdır. Bir yatırımcı için değerleme sırasında benzer risk düzeyine sahip alternatif yatırımların gerekli getiri oranıdır.

Değerlemeye temel olarak seçilen nakit akışının türüne (özsermaye veya toplam yatırılan sermaye) bağlı olarak iskonto oranının hesaplanmasına yönelik yöntem belirlenir. Yatırım yapılan ve özsermaye için nakit akışını hesaplamaya yönelik şemalar tabloda sunulmaktadır. 12.

Tablo 1. Yatırılan sermaye için nakit akışının hesaplanması

Tablo 2. Özsermaye nakit akışının hesaplanması

Gördüğünüz gibi, özsermaye için nakit akışının hesaplanması, yalnızca yatırılan sermaye için nakit akışını hesaplamak için kullanılan algoritmadan elde edilen sonucun, uzun vadeli borçtaki değişikliklere göre ek olarak ayarlanması bakımından farklılık gösterir. Daha sonra nakit akışı, belirli bir işletmeye ilişkin olarak hesaplanan iskonto oranına yansıtılan beklenen risklere göre iskonto edilir.

Dolayısıyla, özsermaye için nakit akışı iskonto oranı, sahibinin ihtiyaç duyduğu yatırılan sermayenin getiri oranına, yatırılan sermayeye - borç alınan fonların ağırlıklı getiri oranlarının toplamına (yani bankanın kredilere olan faiz oranı) eşit olacaktır. ve özsermaye üzerinde, onların spesifik yer çekimi borç alınan fonların ve özsermaye fonlarının sermaye yapısındaki paylarına göre belirlenir. Yatırılan sermaye için nakit akışı iskonto oranına denir ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti ve bunu hesaplamak için karşılık gelen yöntem ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti yöntemi(Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti, WACC). İndirim oranını belirlemenin bu yöntemi en sık kullanılır.

Ayrıca özsermayeye ilişkin nakit akışı iskonto oranının belirlenmesinde aşağıdaki en yaygın yöntemler kullanılabilir:

• sermaye varlığı değerleme modeli ( CAPM);
• değiştirilmiş sermaye varlığı değerleme modeli ( MCAPM);
• kümülatif inşaat yöntemi;
• aşırı kar modeli ( EVO) ve benzeri.

Bu yöntemleri daha ayrıntılı olarak ele alalım.

Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti yöntemi ( WACC)

Hisselerin oranını oluşturarak hem özsermayeyi hem de borç alınan sermayeyi hesaplamak için kullanılır; sermayenin defter değerini değil piyasa değerini gösterir. Bu model için indirim oranı aşağıdaki formülle belirlenir:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

burada C зк ödünç alınan sermayenin maliyetidir;

N kar - gelir vergisi oranı;

Дзк - ödünç alınan sermayenin şirketin sermaye yapısındaki payı;

Ср - sermayeyi çekmenin maliyeti (imtiyazlı hisseler);

D pr - şirketin sermaye yapısındaki imtiyazlı hisselerin payı;

Соа - sermayeyi çekmenin maliyeti (adi hisseler);

D ob - şirketin sermaye yapısındaki adi hisse senetlerinin payı.

Bir şirket pahalı özsermaye yerine ucuz borçlanma fonlarını ne kadar çok kendine çekerse, değeri de o kadar düşük olur WACC. Bununla birlikte, mümkün olduğunca çok sayıda ucuz ödünç alınan fon kullanmak istiyorsanız, işletmenin bilançosunun likiditesindeki buna karşılık gelen azalmayı da hatırlamanız gerekir, bu da kesinlikle kredi faiz oranlarında bir artışa yol açacaktır, çünkü bankalar için bu durum artan risklerle dolu ve miktar WACC elbette büyüyecek. Bu nedenle öz ve ödünç alınan fonların likidite açısından dengelerine göre en iyi şekilde birleştirilmesine olanak tanıyan “altın ortalama” kuralının kullanılması uygun olacaktır.

Sermaye varlığı değerleme yöntemi ( Sermaye Varlıkları Fiyatlandırma Modeli, CAPM)

Halka açık hisse senetlerinin kârlılığındaki değişiklikler hakkında borsalardan alınan bilgilerin analizine dayanmaktadır. Bu durumda özsermaye iskonto oranı hesaplanırken aşağıdaki formül kullanılır:

D CAPM= D b/r + β × (D r - D b/r) + P 1 + P 2 + R,

burada D b/r risksiz getiri oranıdır;

β - özel katsayı;

D r - bir bütün olarak piyasanın toplam getirisi (ortalama piyasa menkul kıymet portföyü);

P 1 - küçük işletmeler için bonus;

P 2 - bireysel bir şirkete özgü risk primi;

R- ülke riski.

Risksiz oran, bir şirkete yatırım yapmayla ilgili çeşitli risk türlerinin değerlendirilmesinde temel olarak kullanılır. Özel beta katsayısı ( β ) ekonomik ve ekonomik risklerle ilişkili sistematik risk miktarını temsil eder. siyasi süreçler Belirli bir şirketin toplam hisse senedi getirisinin, bir bütün olarak borsanın toplam getirisine kıyasla sapmasına dayanarak hesaplanır. Toplam piyasa getirisi göstergesi, analistler tarafından uzun vadeli istatistiksel veri araştırmalarına dayanarak hesaplanan ortalama piyasa getirisi endeksidir.

CAPM Rusya borsasının az gelişmiş olduğu koşullarda uygulanması oldukça zordur. Bunun nedeni, özellikle borsada işlem görmeyen, yakından takip edilen işletmeler için betaların ve piyasa riski primlerinin belirlenmesindeki zorluklardır. Yabancı uygulamada, risksiz getiri oranı, kural olarak, uzun vadeli devlet tahvili veya bonolarının getiri oranıdır; yüksek derece likidite ve çok düşük iflas riski (devletin iflas olasılığı pratikte hariç tutulmuştur). Ancak bir süre sonra Rusya'da tarihi olaylar devlet tahvilleri psikolojik olarak risksiz olarak algılanmamaktadır. Bu nedenle, esas olarak iç piyasa faktörlerinin etkisi altında oluşan Sberbank of Russia dahil olmak üzere en büyük beş Rus bankasının uzun vadeli döviz mevduatlarının ortalama oranı, risksiz bir oran olarak kullanılabilir. Oranlarla ilgili olarak β , daha sonra yurt dışında, borsanın istatistiksel bilgilerini analiz ederek uzman firmalar tarafından hesaplanan mali rehberlerde bu göstergelerin hazır yayınlarını sıklıkla kullanırlar. Değerleme uzmanlarının genellikle bu oranları kendilerinin hesaplamasına gerek yoktur.

Değiştirilmiş sermaye varlığı değerleme modeli ( MCAPM)

Bazı durumlarda, değiştirilmiş bir sermaye varlığı değerleme modelinin kullanılması daha iyidir ( MCAPM), değerlenen işletmenin sistematik olmayan riskleri dikkate alınarak risk primi gibi bir göstergenin kullanıldığı. Sistematik olmayan riskler (çeşitlendirilebilir riskler)- Bunlar bir şirkette rastgele ortaya çıkan ve çeşitlendirme yoluyla azaltılabilecek risklerdir. Buna karşılık sistematik risk, genel hareket pazar veya onun bölümleri ve belirli bir durumla ilişkili olmayan güvenlik. Bu nedenle, bu gösterge, karakteristik istikrarsızlığıyla Rusya'nın borsa gelişiminin koşulları için daha uygundur:

DM CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P riski,

burada Db/r, Rus yerel döviz kredilerinin risksiz getiri oranıdır;

β - piyasa (çeşitlendirilemeyen) riskinin bir ölçüsü olan ve belirli bir sektördeki şirketlerdeki yatırımların karlılığındaki değişikliklerin bir bütün olarak borsanın karlılığındaki dalgalanmalara duyarlılığını yansıtan bir katsayı;

D r - bir bütün olarak pazarın karlılığı;

P riski, değerlendirilen şirketin sistematik olmayan risklerini dikkate alan bir risk primidir.

Kümülatif yöntem

Çeşitli yatırım risklerini dikkate alır ve şunları içerir: uzman değerlendirmesi planlı gelir alamama riskini yaratan hem genel ekonomik hem de sektöre özel ve işletmeye özel faktörler. En önemli faktörler şirketin büyüklüğü, mali yapısı, üretim ve bölge çeşitliliği, yönetim kalitesi, karlılık, gelirin öngörülebilirliği gibi faktörlerdir. İskonto oranı, risksiz getiri oranına göre belirlenir. belirtilen faktörler dikkate alınarak belirli bir şirkete yatırım yapma riskine ek bir prim eklenir.

Görebildiğimiz gibi, kümülatif yaklaşım bir şekilde şuna benzer: CAPM her ikisi de yatırım riskiyle ilişkili ek gelirin eklenmesiyle birlikte risksiz menkul kıymetlerin getiri oranına dayalı olduğundan (bunun daha fazla risk karlılık ne kadar yüksek olursa).

Olson modeli ( Edwards-Bell-Ohlson değerleme modeli, EBO) veya aşırı gelir (kâr) yöntemi

Gelir ve maliyet yaklaşımının bileşenlerini birleştirerek dezavantajlarını bir dereceye kadar azaltır. Şirketin değeri, fazla gelir akışının, yani sektör ortalamasından sapmanın ve net varlıkların cari değerinin indirgenmesiyle belirlenir. Bu modelin avantajı, değerlendirme sırasında mevcut varlıkların değerine ilişkin mevcut bilgilerin hesaplamak için kullanılabilmesidir. Bu modelde önemli bir pay gerçek yatırımlar tarafından işgal edilmektedir ve yalnızca kalan kârın, yani nakit akışının şirketin değerini gerçekten artıran kısmının tahmin edilmesi gerekmektedir. Bu modelin kullanımında bazı zorluklar olmasa da, iş değerinin en üst düzeye çıkarılmasıyla ilgili bir organizasyon geliştirme stratejisinin geliştirilmesinde çok faydalıdır.

Şirketin toplam piyasa değerinin hesaplanması

İşletmenin ön değeri belirlendikten sonra nihai piyasa değerini elde etmek için bir takım ayarlamaların yapılması gerekir:

• kendi işletme sermayesinin fazlalığı/eksikliği için;
• işletmenin temel olmayan varlıklarına ilişkin;
• ertelenmiş vergi varlıkları ve yükümlülüklerine ilişkin;
• varsa net borç üzerinden.

İndirgenmiş nakit akışının hesaplanması, gelir tahminiyle ilişkili gerekli öz işletme sermayesi miktarını içerdiğinden, gerçek değerle örtüşmemesi durumunda, öz işletme sermayesinin fazlasının eklenmesi ve eksikliğin değerden çıkarılması gerekir. ön maliyetten. Hesaplamaya yalnızca nakit akışı yaratmada kullanılan varlıklar dahil edildiğinden, takipteki varlıklar için de aynı durum geçerlidir. Bu, nakit akışında dikkate alınmayan ancak (örneğin satış sırasında) gerçekleştirilebilecek belirli bir değere sahip temel olmayan varlıklar varsa, işin ön değerinin şu şekilde artırılması gerekir: bu tür varlıkların ayrı olarak hesaplanan değeri. İşletmenin değeri yatırılan sermaye için hesaplandıysa, ortaya çıkan piyasa değeri yatırılan sermayenin tamamına uygulanır, yani özsermaye maliyetine ek olarak şirketin uzun vadeli yükümlülüklerinin değerini de içerir. Bu, özsermayenin değerini elde etmek için, belirlenen değerin değerini uzun vadeli borç miktarı kadar azaltmak gerektiği anlamına gelir.

Tüm düzeltmeler yapıldıktan sonra şirketin özsermayesinin piyasa değeri olan değer elde edilecektir.

İşletme, tahmin döneminin bitiminden sonra bile gelir elde etme kapasitesine sahiptir. Gelirler istikrar kazanmalı ve uzun vadeli tekdüze bir büyüme oranına ulaşmalıdır. Tahmin sonrası dönemdeki maliyeti hesaplamak için aşağıdaki indirim hesaplama yöntemlerinden birini kullanabilirsiniz:

• tasfiye değerine göre;
• net varlık değerine göre;
• Gordon'un yöntemine göre.

Gordon modeli kullanıldığında, nihai değer, tahmin sonrası dönemin ilk yılındaki nakit akışının, iskonto oranı ile nakit akışının uzun vadeli büyüme oranı arasındaki farka oranı olarak tanımlanır. Daha sonra terminal değeri, tahmin dönemi için nakit akışlarını iskonto etmek için kullanılan aynı iskonto oranıyla mevcut değerlere düşürülür.

Sonuç olarak işletmenin toplam değeri, gelir akışlarının tahmin dönemindeki mevcut değerleri ile şirketin tahmin sonrası dönemdeki değerinin toplamı olarak belirlenir.

Çözüm

Gelir yaklaşımını kullanarak bir şirketin değerini değerlendirme sürecinde, bilinçli yönetim kararları almaya, maliyetleri optimize etmeye, tasarım kapasitesini artırma ve hacmi çeşitlendirme olasılıklarını analiz etmeye temel teşkil edebilecek bir nakit akışı finansal modeli oluşturulur. ürünlerin. Bu model, değerlendirme tamamlandıktan sonra da faydalı olmaya devam edecektir.

Piyasa değerini hesaplamak için bir veya başka bir yöntem seçmek için öncelikle değerlendirmenin amacına ve sonuçlarının planlanan kullanımına karar vermeniz gerekir. Daha sonra yakın gelecekte şirketin nakit akışında beklenen değişikliği analiz etmeli, mali durumu ve gelişme beklentilerini dikkate almalı ve ayrıca sanayi dahil olmak üzere hem küresel hem de ulusal çevredeki ekonomik ortamı değerlendirmelisiniz. Zamanın kısıtlı olduğu durumlarda, bir işletmenin piyasa değerini bilmeniz veya diğer yaklaşımlar kullanılarak elde edilen sonuçları doğrulamanız gerektiğinde ya da derinlemesine nakit akışı analizinin mümkün olmadığı veya gerekli olmadığı durumlarda, nispeten hızlı bir şekilde nakit akışı elde etmek için kapitalizasyon yöntemini kullanabilirsiniz. güvenilir sonuç. Diğer durumlarda, özellikle piyasa değerini hesaplamanın tek yolunun gelir yaklaşımı olduğu durumlarda, indirgenmiş nakit akışı yöntemi tercih edilmektedir. Belirli durumlarda bir şirketin değerini hesaplamak için her iki yönteme de aynı anda ihtiyaç duyulması mümkündür.

Ve elbette gelir yaklaşımı kullanılarak elde edilen değerin doğrudan analistin uzun vadeli makroekonomik ve sektör tahminlerinin doğruluğuna bağlı olduğunu da unutmamak gerekiyor. Ancak gelir yaklaşımının uygulanması sürecinde kaba tahmin göstergelerinin kullanılması bile şirketin tahmini değerinin belirlenmesinde faydalı olabilir.

Konutla işlem yaparken öncelikle onu değerlendirmek gerekir. Gayrimenkul değerlemesinde çeşitli yaklaşımlar kullanılmaktadır: gelir, karşılaştırmalı, maliyet. Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı ülkemizde popülerlik kazanmıştır. Bu yaklaşımın özü nedir? Metrekareleri değerlendirirken hangi durumlarda bu yaklaşımın kullanılması tavsiye edilir? Gelir yaklaşımının hangi yöntemleri mevcuttur ve her biri hangi koşullar altında kullanılmaktadır? Alanı tahmin etmede bu yaklaşımı terk etmek ne zaman anlamlı olur?

Gayrimenkul değerlemesinde hangi yöntemler vardır?

29 Temmuz 1998 tarih ve 135 sayılı Federal Kanun “Değerleme Faaliyetleri Hakkında Rusya Federasyonu» gibi yaklaşımları öne çıkarıyor:

• Karşılaştırmalı– Konutları, fiyat bilgilerinin mevcut olduğu analoglarla karşılaştırmayı amaçlayan bir dizi önlem.
• Masraflı- Aşınma ve yıpranma dikkate alınarak, bir nesnenin restorasyonu veya değiştirilmesi durumunda gerekli olacak maliyetleri belirlemeyi amaçlayan yöntemler. Alıcının bitmiş mülk için benzer bir nesnenin yaratılmasından daha fazla ödeme yapmayacağı varsayılmaktadır.
• karlı– sadece metrekare fiyatının değil aynı zamanda bundan beklenen gelirin de (örneğin kira geliri) hesaplanmasına dayanmaktadır.

Gelir yaklaşımı nedir?

Bu yöntemin kullanımı şu prensibe dayanmaktadır: Finansmana yatırım yapılan alanın maliyeti, nesnenin şimdiki kalitesine ve gelecekteki kâr miktarına uygun olmalıdır.

Yaklaşımın avantajı, yatırımcının mülkü bir gelir kaynağı olarak en iyi şekilde değerlendirmesine olanak sağlamasıdır. Bir alanın gelecekte kar elde edebilmesi, o alanın değerini belirleyen temel faktör olarak kabul edilmektedir. Dezavantajı ise tahmin bilgilerinin esas alınmasıdır.

Gelir yaklaşımı aşağıdaki gibi verileri yansıtır:

• Gayrimenkulün bir dönem boyunca üretebileceği kârın niteliği ve miktarı.
• Hem tesisin kendisi hem de bölge için tipik olan riskler.

Gelir yaklaşımı yöntemleri

gibi yöntemler var:

• Gelirin kapitalizasyonu.
• Bağlantılı yatırım yöntemi.
• İndirimli nakit akışı yöntemi.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi nasıl çalışır?

Bu yöntem, gelecekteki kâr ile gayrimenkulün şimdiki değeri arasındaki ilişkiyi hesaplar.

Yaklaşım formülü şuna benzer:

C = BH/K, Nerede

• İLE– metrekare fiyatı,
• BH- saf haliyle belirli bir süre için nesneden beklenen kâr,
• İLE– kapitalizasyon oranı (katsayı).

Bu terimler, mülkün fiyatının ondan elde edilen gelire oranı anlamına gelir.

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, gayrimenkulün ve gelirin istikrarlı bir biçimde kullanılması koşullarının değişmediği, yatırım gerektirmediği bir yöntemdir. İlk aşama ve aynı zamanda kârı ve sermaye getirisini de kaydeder.

Doğrudan kapitalizasyon ile değer, alanın potansiyel yeniden satışı dikkate alınmadan belirli bir süre için oluşturulur. raporlama dönemi sona erecek.

Doğrudan büyük harf kullanımı şu durumlarda kullanılır::

• Finansal akışlar sıfırın üzerindedir ve uzun süre istikrarlı kalır.
• Zamanla kârda hafif bir artış olur.

Aşağıdaki durumlarda yöntem geçerli değildir::

• İstikrarsız bir kâr var.
• Tesisin bulunduğu binanın inşaatı henüz tamamlanmamış veya alan restorasyon aşamasındadır.

Hesaplama aşamaları:

1. Beklenen kârın hesaplanması. Hesaplarken 12 ay alınır veya ortalama bir yıl içinde. Gayrimenkulün en verimli şekilde kullanılmasına dikkat ediliyor.
2. Kapitalizasyon oranı hesaplanır.
3. Alanın toplam fiyatı belirlenir.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi (DCF)

Bu yöntemle fiyat, birkaç döneme eşit bir zaman dilimi üzerinden hesaplanır. son yıllar Gayrimenkulün değeri belirlenirken, mülkün potansiyel yeniden satışından elde edilen gelir dikkate alınır. Yöntemin avantajı, finansal akışların istikrarsız olduğu durumlarda bir nesneyi değerlendirme yeteneğidir.

DCF aşağıdaki durumlarda geçerlidir:

• Gelecekte gayrimenkulden elde edilecek gelirin miktarını hesaplamak için yeterli bilginin bulunması.
• Mevcut ve gelecekteki finansal akışların (artış veya azalış açısından) farklı olacağına inanmak için nedenler var.
• Mülk, çok yönlülüğü ve geniş alanıyla karakterize edilen ticari bir mülktür.
• Kâr ve maliyetler mevsimseldir.
• Gayrimenkul inşaat halindeki veya yeni inşa edilmiş ve işletmeye alınmayı bekleyen bir binada yer almaktadır.

DCF hesaplaması aşağıdaki algoritmaya göre yapılır:

1. Mevcut verilere dayanarak tahmin süresi alınır. Rusya'da bu 35 yıldır.
2. Belirli bir süre için kar miktarı tahmin edilir.
3. Kâr akışının kesilmesinden sonra alanın kalan fiyatının toplam değeri hesaplanır.
4. Zaman içinde alınacak veya ödenecek finansal akışı hesaplamak için iskonto oranının belirlenmesi. Bu şekilde risk-ödül oranını tahmin etmek mümkündür.
5. Gayrimenkul fiyatlarının hesaplanması.

Bazı durumlarda gayrimenkul işlemleri sırasında gerekli olmaktadır. Notere ne zaman başvurmanız gerektiğini ayrı bir makalede anlattık.
Daire satın alırken hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiğine dair bilgiler. Kontrolün gelecekte işlemin yasallığına itiraz nedeniyle mahkemeye çıkmamak için yapılması gerekiyor.

Gelir Yaklaşımını Terk Etmek

Yatırım hedefi olduğunda gelir yöntemi kullanıldığından, kişisel amaçlarla konut amaçlı gayrimenkul satın alırken bu yöntem uygun değildir. Bu durumda karşılaştırma veya maliyet yöntemlerinin veya bunların bir kombinasyonunun kullanılması caizdir.

Değerleme uzmanının, hesaplamaların yapılabileceği belgelerin bulunmaması nedeniyle gelir yöntemini reddettiği durumlar vardır. Gerekli belgeler olmadan değerlendirme algoritması ihlal edilir ve bu da işlemin karlılığının yanlış anlaşılmasına neden olur.

Bir uzman bu videoda gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımını anlatıyor:

Ticari olmayan bir gayrimenkulün satın alınması ve satın alma amacının yatırım olması durumunda gelir yaklaşımının uygulanması mantıklıdır. Gelir yaklaşımının çeşitli yöntemleri vardır; birinin veya diğerinin kullanılmasının makul olup olmadığı, nesnenin özelliklerine ve metrekare edinme amacına bağlı olarak bir uzman tarafından değerlendirilebilir.

Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır.