Əmlakının sahibi tərəfindən etibarlı idarəetməyə verilməsi. Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi

Mülk sahibləri öz vaxtlarına qənaət etmək üçün çox vaxt qismən nəzarət hüquqlarını başqa şəxslərə verirlər. Bu imkan həm kommersiya, həm də yaşayış üçün nəzərdə tutulmuşdur. Məqalədə sizə belə bir hüquqların ötürülməsinin hansı xüsusiyyətlərə malik olduğunu və daşınmaz əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsini necə tərtib edəcəyinizi söyləyəcəyik.

Etibarlı idarəetmə əmlakın bir şəxsdən (idarəetmə təsisçisindən) digər şəxsə (etibarlı şəxsə) müəyyən müddət ərzində etibarnamə ilə idarə olunmasını nəzərdə tutur. Bu cür əməliyyatlarda menecer təsisçinin və ya üçüncü şəxsin - benefisiarın maraqlarından çıxış etməlidir.

Etibarlı idarəetmə mülkiyyətin ötürülməsinə səbəb olmur.

Hörmətli oxucular! Biz hüquqi problemlərin həlli üçün standart üsulları əhatə edirik, lakin sizin işiniz unikal ola bilər. Biz kömək edəcəyik probleminizin həllini pulsuz tapın- sadəcə olaraq hüquq məsləhətçimizə zəng edin:

Bu sürətli və pulsuz! Saytdakı məsləhətçi forması vasitəsilə də tez cavab ala bilərsiniz.

Bu cür münasibətlər, məsələn, bir şəxs icarəyə verdiyi bir neçə daşınmaz əmlaka sahib olduqda aktualdır. Bu, çox vaxt tələb edir, buna görə vətəndaşlar vaxt və səylərini itirmək ehtiyacını aradan qaldıraraq, etibarlı idarəetmə müqaviləsi tərtib edirlər. Sahib xaricə daimi yaşamaq üçün köçürsə və ya başqa bir səbəbdən uzun müddət orada olmayacaqsa, nəzarətin ötürülməsi daha az əhəmiyyət kəsb etmir.

Bununla belə, bütün daşınmaz əmlak obyektləri etimad idarəçiliyinin obyektinə çevrilə bilməz. Aşağıdakılarla bağlı belə əməliyyatların aparılması qadağandır:

meşələr;
su obyektləri;
yerin təki;
bələdiyyə və ya dövlət mülkiyyətində olan daşınmaz əmlak.

Bir qayda olaraq, obyekt mülkiyyətdir, ondan istifadə nəticəsində mənfəət əldə etmək olar. Ancaq pulun özü idarəyə verilə bilməz - yalnız şirkətin əmlakının bir hissəsi kimi.

Tez-tez sual yaranır ki, girov əmlakı etibarnamə ilə idarə oluna bilərmi? Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1019-da buna icazə verilir. Bu halda ipoteka saxlayan üçün hüquqi mənada heç nə dəyişmir. Bununla belə, mülkiyyətçi əmlakın yüklülüyünün olduğunu idarəçiyə bildirməyə borcludur.

Qəyyum göstərilən xidmətlərə görə müəyyən bir haqq alır. Əmlakı birbaşa idarə etməklə yanaşı, o, mənzil-kommunal xidmətlər üçün lazımi ödənişləri vaxtında ödəməyə, habelə mülkiyyətçinin əmlakının təhlükəsizliyinə nəzarət etməyə borcludur.

Əmlakın icarəyə verilməsi nəzərdə tutulursa, menecerin əsas funksiyalarını qeyd edə bilərik:

xüsusiyyətləri əmlak sahibinin tələblərinə cavab verən kirayəçilərin axtarışı;
icarə müqaviləsinin bağlanması;
aylıq qəbul icarə;
ödənişin vaxtında köçürülməsinə nəzarət;
göstərilməsi məişət xidmətləri zəruri hallarda (təmir, kommunal xidmətlərə zəng, siqnalizasiya sisteminin quraşdırılması və s.);
obyektin itmə riskindən sığortası;
həll mübahisəli məsələlər kirayəçilər ilə;
digər xidmətlər, əgər onlar müqavilənin mətnində göstərilibsə.

Hər hansı hüquqi münasibət kimi, etimad idarəetməsi də hüquqi nüanslara və xüsusiyyətlərə malikdir. Onları daha ətraflı nəzərdən keçirək.

Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsinin xüsusiyyətləri

İdarəetmənin təsisçisi ilə menecer arasındakı münasibətlər Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 53-cü fəsli ilə tənzimlənir. Hüquqi baxımdan belə münasibətlərin əsasını daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi təşkil edir.

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə əsasən, müqavilə yazılı şəkildə tərtib edilir və tabedir dövlət qeydiyyatı. Əks halda etibarsız sayılacaq.

Mövcud müqaviləyə idarəetmə subyektinə hüquqların ötürülməsinə təsir etməyən düzəlişlər və əlavələr edilirsə, onların qeydiyyata alınmasına ehtiyac yoxdur. Yalnız əsas hüquqların ötürülməsi qeydiyyata alınır.

Müqavilənin müddəti beş ildən çox ola bilməz. Əgər bu müddətin sonunda tərəflər müqaviləni ləğv etmək niyyətlərini bəyan etməmişlərsə, o zaman müqavilə ilkin sənəd kimi eyni müddətə və oxşar şərtlərlə uzadılmış hesab ediləcək.

Sənəd Rosreestr-də dövlət qeydiyyatı prosedurundan keçdiyi andan tam qüvvəyə minir. Bu baş verməmişdən əvvəl tərəflərin hərəkətləri üçüncü şəxslərlə (məsələn, kommunal xidmətlər, kirayəçilər və s.) ilə hüquqi münasibətlərinin dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilməz.

Belə ki, tərəflər müqavilədə onun imzalandığı andan və ya müəyyən bir tarixdən, dövlət qeydiyyatına alınmasından əvvəl qüvvəyə minməsini şərt etsələr də, üçüncü şəxslər qarşısında bütün öhdəliklər idarəçinin deyil, mülkiyyətçinin üzərinə düşür.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsi tərtib edərkən, sahibi bir sıra nüanslara diqqət yetirməlidir. İlk növbədə, əgər əməliyyatın predmeti icarəyə verilirsə, icarəçilərə menecerlə müqavilənin bağlanması barədə məlumat verilməlidir. Bu, sahibinin məsuliyyəti deyil, lakin bu cür hərəkətlər ağlabatan olardı, çünki müqavilə müddətində onun adından başqa bir şəxs çıxış edəcəkdir. Kirayəçilər xəbərdar edilməlidir ki, bütün suallarla menecerlə əlaqə saxlasınlar və icarə haqqı ona köçürülsün.

Mülkiyyətçi ilə kirayəçi arasında icarə müqaviləsi qüvvədə qalır. Öhdəlikdəki şəxslərin dəyişdirilməsi haqqında əlavə müqavilə tərtib etmək lazımdır. İcarə müqaviləsinin bir ildən çox müddətə bağlanması halında, müqavilə Rosreestr-də qeydiyyata alınmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsi).

Etibarlı idarəetmə predmeti ilə bağlı hər hansı əməliyyatlar apararkən menecer qarşı tərəfə öz öhdəliklərini çatdırmağa borcludur. hüquqi vəziyyət. Sənədləri imzalayarkən “D.U.” işarəsini qoymalıdır.

Menecer rəhbərliyi qəyyuma ötürə bilər. Bununla belə, o, yenə də sahibi qarşısında bütün öhdəlikləri daşıyacaq.

Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1023-cü maddəsinə əsasən, menecer yalnız mükafat almaq deyil, həm də əməliyyatın predmeti ilə əlaqəli ağlabatan xərclər üçün kompensasiya almaq hüququna malikdir.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsi

Müqavilənin mətni hazırlanma vaxtı və yeri, əməliyyatın tərəflərinin şəxsi məlumatları və müqavilə predmetinin xüsusiyyətləri haqqında məlumatla başlayır. Sonuncuya xüsusi diqqət yetirilir.

Mətndə ətraflı təsvir edilməlidir spesifikasiyalarəmlakın, onun kadastr nömrəsinin, habelə oxşar əmlakın qanuni olaraq tanınmasını təmin edən digər məlumatlar. Müqavilənin predmetinə həm də menecerin obyektə münasibətdə icazə verilən fəaliyyətləri daxildir.

Siyahıda göstərilən məlumatlardan sonra sənədin mətninə aşağıdakı məlumatlar daxildir:

əmlakın idarə edilməsi qaydaları (mümkün məhdudiyyətlər daxil olmaqla);
tərəflərin hüquq və vəzifələri;
idarəetmə hesabatı qaydaları;
tərəflərin məsuliyyəti;
müqaviləyə xitam verilməsi qaydası;
şərtlərin pozulmasına görə sanksiyalar və cərimələr;
mübahisələrin həlli qaydası;
əməliyyatın nüanslarını əks etdirən yekun müddəalar;
təfərrüatlar, əlaqə məlumatları və tərəflərin imzaları.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsinin əsas şərtləri, onsuz etibarlı hesab edilə bilməz:

Müqavilənin predmetinin ətraflı təsviri.
Tərəflərin şəxsi məlumatları.
Sənədin şərtləri ilə nəzərdə tutulduğu təqdirdə, menecerə göstərilən xidmətlərə görə ödənişin məbləği və forması.
Sənədin etibarlılıq müddəti.

Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, müqavilə dövlət qeydiyyatı prosedurundan keçməlidir. Sənəd bir ildən çox müddətə bağlanarsa, bu lazımdır. Müqavilənin tərəfləri vətəndaşlar, fərdi sahibkarlar və təşkilatlar ola bilər. Bu cür fəaliyyətlər dövlət və bələdiyyə qurumları üçün qadağandır.

Müqavilənin ləğvi qarşı tərəfin bildirişi əsasında mümkündür. Beləliklə, müqavilə tərəflərdən birinin istəyi ilə ləğv edilə bilər. Bundan əlavə, müqavilə aşağıdakı hallarda ləğv edilir:

benefisiar müqavilə üzrə gəlir əldə etməkdən imtina etdikdə;
benefisiar ölür və müqavilədə hüquqların başqa şəxsə verilməsi variantı nəzərdə tutulmur;
menecerin müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməsinə mane olan hallar yarandıqda;
sahibi müqaviləni ləğv etmək qərarına gəldi (bu halda menecerə sənədin şərtlərində nəzərdə tutulmuş haqqı ödəyir);
menecer səriştəsiz elan olunduqda, müflis elan olunduqda və ya öldükdə;
idarənin təsisçisi müflis elan edilir.

Yuxarıda göstərilən xüsusiyyətlərə əlavə olaraq, etibarlı idarəetmə müqavilənin predmetinin növündən asılı olaraq digər nüanslara malikdir.

Əmlakın növündən asılı olaraq etibarlı idarəetmənin nüansları

İki növ əmlak var - yaşayış və kommersiya. Gəlin hər birinə daha ətraflı baxaq.

Əmlak yaşayış yeridirsə

Bir qayda olaraq, əmlakın sahibi başqa rayonda yaşayırsa, mənzillərin və ya evlərin sahibləri ilə rieltorlar (həm fiziki, həm də şirkətlər) arasında müqavilə bağlanır.

Menecer müstəqil olaraq kirayəçiləri tapır, onlarla müqavilə bağlayır və yaşayış binalarından istifadə qaydalarına riayət olunmasına nəzarət edir. Pozuntular aşkar edilərsə, o, kirayəçiləri çıxarmaq, habelə dəymiş ziyana görə onlardan kompensasiya almaq hüququna malikdir.

Menecer əlaqə saxlaya bilər məhkəmə tələbi ilə:

təmir işləri aparmaq;
zədələnmiş avadanlıqları dəyişdirin;
zədələnmiş mebelləri əvəz etmək üçün yeni mebel alın.

Ədalətə nail olmaq üçün mənzilin kirayəçinin istifadəsinə verilməsini təhvil-qəbul aktı əsasında rəsmiləşdirmək lazımdır.

Əmlak kommersiya xarakterlidirsə

Çox vaxt kommersiya daşınmaz əmlakı boş olur, çünki sahibi kiracı tapa bilmir və ya buna vaxt tapmır. Eyni zamanda, bu cür əmlakın olması müəyyən təmir xərclərini tələb edir, buna görə də etibarlı idarəetmə faydalıdır.

Kommersiya daşınmaz əmlakının idarə edilməsinin təhvil verilməsi yalnız təhvil-qəbul aktı tərtib edildikdə həyata keçirilir. Menecer kirayəçilər tapır və sahibinin maraqlarından çıxış edərək bütün lazımi danışıqları aparır.

Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin tərtib edilməsi ilə bağlı hər hansı bir çətinliklə qarşılaşsanız, əlaqə saxlayın hüquqi məsləhət mütəxəssisə. Peşəkar hüquqşünas sənədin tərtibində kömək edə və əməliyyatın mümkün hüquqi nüansları barədə sizə məlumat verə bilər.

Etibarlı idarəetmənin mövzusu nə olursa olsun, menecerin yalnız qismən mülkiyyət hüquqlarını aldığını xatırlamaq lazımdır. Yəni o, daşınmaz əmlaka sahiblik hüququna malik olmadığı üçün onu sata və ya başqa yolla ötürə bilməz.

Etibarın idarə edilməsi inkişaf etmiş ölkələrdə müasir maliyyə alətləri dəstinin tərkib hissəsidir. Bu əlverişli imkanözünüzü bir sıra vəzifələrdən azad edin və ya müəyyən işi bu sahədə ixtisaslaşmış mütəxəssislərə həvalə edin. Beləliklə, etibarın idarə edilməsinin əsaslarına nəzər salaq.

ümumi məlumat

Əvvəlcə terminologiyanı anlayaq. Etibarın idarə edilməsi qiymətli kağızlar bazarında ixtisaslaşmış şirkətlər tərəfindən göstərilən xidmətdir. Bu zaman müştəri vəsait və ya digər aktivləri köçürür.

Hamısı mühüm məqamlar müqavilədə müəyyən edilir. İdarəetmə Şirkəti gələcəkdə əməliyyatları öz adından həyata keçirəcək, lakin həmişə müştərinin maraqlarına uyğundur. Bunun üçün o, idarə olunan aktivlərin dəyərinin faizi və ya qazanılan mənfəətin bir hissəsi şəklində müəyyən bir mükafat alır. Etibarın idarə edilməsi aktivlərinizi qorumaq və artırmaq üçün etibarlı vasitədir. Bu xidmətlər adətən burada təqdim olunur fərdi olaraq. Bu, müştərilərin şəxsi ehtiyaclarını, eləcə də investisiya məqsədlərini nəzərə alır.

Yekun nəticə nədən asılıdır?

Nəzərə alınmalı olan bir çox müxtəlif aspektlər var. Buraya əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi, şirkətin təcrübəsi və daha çox şey daxildir. Amma ən böyük təsir həyata keçirən işçilərin peşəkarlığını göstərir. Buna görə də, müqavilə bağlayarkən, əməliyyatlar aparacaq mütəxəssisin uğurlu nəticələri ilə maraqlanmaq yaxşı olardı. Əmlak etibar müqaviləsini də diqqətlə oxumalısınız. Əksər hallarda gəlirlilik təmin edilmir. Amma bu, iqtisadi vəziyyətin olduğu hallara aiddir. Sığorta təklif olunursa, o zaman şirkətin öz öhdəliklərini yerinə yetirə bilməyəcəyi barədə ciddi düşünmək lazımdır. Bunun üçün hər hansı vasitə varmı? Belə sadə uydurmalar sayəsində özünüz üçün məqbul risk və gəlirlilik səviyyəsini təyin edə bilərsiniz.

Bu xidmətləri bizə kim təmin edə bilər?

Güvən idarəçiliyi kifayət qədərdir məşhur təyinat. Buna görə də bu xidmətən böyük investisiya şirkətləri və banklar tərəfindən təklif olunur. Bu halda orta qiymət alınan mənfəətin 15%-i ətrafında dəyişir.

Qeyd etmək lazımdır ki, şirkətlər az-çox əhəmiyyətli məbləğlərlə işləməyə üstünlük verirlər. Az miqdarda əmanəti olan insanları xaric etmək üçün tez-tez etibarlı idarəetmə altında köçürülə bilən vəsaitlərin miqdarı üçün minimum həddlər tətbiq olunur.

Yeri gəlmişkən, bir az daha etibarlı idarəetmə müqaviləsi haqqında. Müştəriyə rəhbərlik etmək üçün nümunə əməliyyat təqdim edilə bilər. Ona görə də hər hansı problem və ya sual yaranarsa, onları yerindəcə mütəxəssislə dəqiqləşdirmək lazımdır.

Nə çatdıra bilərsən?

Etibarın idarə edilməsi obyektlərin geniş spektrini əhatə edən xidmətdir. Belə ki, onların arasında ofis binaları, sənaye və anbar binaları, pərakəndə satış yerləri, mənzil fondu, qiymətli kağızlar, müəllif hüquqları və daha çox. Hətta müəssisələr və müxtəlif əmlak kompleksləri obyekt kimi çıxış edə bilər. Pulla bağlı qeyd etmək lazımdır ki, bir sıra müəyyən məhdudiyyətlər var. Həmçinin, operativ idarəetmədə və ya təsərrüfat nəzarətində olan əmlak başqasına verilə bilməz. Hətta mənzilin etibarlı idarə edilməsi də həyata keçirilə bilər.

Bir obyekt kimi müəssisə

Bu vəziyyətdə hansı xüsusiyyətlər var? üçün istifadə olunan əmlak kompleksindən danışaq sahibkarlıq fəaliyyəti. Bu, son nəticəni əldə etmək üçün lazım olan hər şeyi ehtiva edir. Bunlar torpaq sahələri, tikililər, binalar, avadanlıqlar, xammallar, inventar, məhsullar və s.

Əmlak kompleksinin etibarlı idarəetməyə verilməsinə yalnız unitar müəssisə olmadıqda icazə verilir. Niyə belədir? Fakt budur ki, unitar müəssisələr həmişə ya operativ idarəetmədə, ya da təsərrüfat idarəsində olurlar. Ancaq məqalənin mövzusuna qayıdaq. Bu halda, etibarlı idarəetmənin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, kənar bir şirkətin cəlb edilməsi və ona müvafiq hüquqlar müəyyən müddətə verilir.

Qeyd etmək lazımdır ki, mövcud qurumlar hüquqi şəxsümumi yığıncaq kimi və direktorlar işini dayandırmır. Onlar öz vəzifələrini yerinə yetirməyə davam edirlər. Lakin bu halda, bağlanmış müqavilədə müəyyən edilmiş məhdudiyyətlərin hüquqi rejimi tətbiq edilir. O, mövcud əmlakın ətraflı siyahısını ehtiva etməlidir. Qeyd etmək lazımdır ki, bütün əmlak kompleksi deyil, yalnız onun struktur bölməsi etibarlı idarəetməyə verilə bilər.

Müqavilə haqqında bir söz deyək

Həmişə yazılı şəkildə bağlanmalıdır. Əmlak etibar müqaviləsi son dərəcədir mühüm sənəd. Əgər pozularsa, mübahisə zamanı şahid ifadələrinə müraciət etmək mümkün olmayacaq - yalnız sənədlərə.

Müqavilənin bütün şərtləri əsas və isteğe bölünə bilər. Birincisi olmasa, sənəd bağlanmış sayılmayacaq. Tərəflərin tələbi ilə müqaviləyə əlavə şərtlər daxil edilir. Əsas olanlar bunlardır:

Etibarlı idarəetməyə verilən əmlakın tərkibi, habelə onun dəyəri.
Maraqları naminə hərəkətlərin həyata keçiriləcəyi şəxsin adı;
Qəyyumun hüquqlarının məhdudiyyətləri.
Müqavilənin qüvvədə olma müddəti.

Sənəd həm sahibinin, həm də benefisiar adlanan üçüncü şəxsin maraqlarına uyğun bağlana bilər. Qeyd edək ki, müqavilənin müddəti 5 ildən çox ola bilməz. Əgər bu müddətdən sonra tərəflərdən hər hansı birinin ona xitam verilməsi üçün ərizə daxil olmayıbsa, o zaman uzadılmış hesab olunur.

Əlavə şərtlər kimi nəyi qeyd etmək olar?

İnsanların xidmətində:

Əmlakın idarə edilməsi zamanı müəyyən hərəkətlərlə bağlı müəyyən məhdudiyyətlər yaratmaq.
Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi imkanları.
Başqa şəxsə köçürmə.
Hesabatın təqdim edilməsi qaydası, vaxtı və zəruriliyi.
Qəyyumun məsuliyyətlərini nəzərdən keçirin və ətraflı izah edin.
Əmlakın təhvil verilməsi ilə bağlı göstərişlər.
Benefisiar öldükdə (fərdi) və ya ləğv edildikdə (təşkilati struktur) vərəsəlik.
Qəyyumun öz funksiyalarını yerinə yetirməsi zamanı çəkdiyi xərclərin ödənilməsi qaydası.

Kim direktor kimi çıxış edə bilər?

Bunun üçün uyğundur kommersiya təşkilatı və fərdi sahibkar. Anlamaq lazımdır ki, hüquqi şəxs fidusiar fəaliyyət göstərirsə, bu fakt təsis sənədlərində müəyyən edilmiş məqsədlərə uyğun olmalıdır. Onların əsas məsuliyyəti əmlakı mütləq və müstəsna olaraq sahibinin və ya benefisiarın maraqlarına uyğun idarə etməkdir. Qarşıya qoyulan məqsədlərdən asılı olaraq, əldə edə bilər müxtəlif formalar. Burada çeşid genişdir - əmlakın qorunmasından tutmuş müəyyən faydaların əldə edilməsinə qədər. Buna görə menecerin qarşısında duran vəzifələrin dəqiq müəyyən edilməsi müqavilədə qeyd edilməli olan etibarlı qarşılıqlı əlaqə üçün əsasdır.

Başa düşmək lazımdır ki, əmlakı idarə edən şəxs mülkiyyətçi və ya benefisiarla bərabər hüquqlara malik olmayacaq. Beləliklə, aktiv idarə üçün başqa şəxsə verilə və ya menecerin cibinə ödənilməklə satıla bilməz. Ancaq burada istisnalar var.

Etibarlı lider haqqında

Bir qayda olaraq, onlar idarəetməni özləri həyata keçirirlər. Lakin bu məsuliyyət bir sıra hallarda başqa şəxsə həvalə edilə bilər:

Müqavilə üzrə səlahiyyət varsa.
iştirakı ilə yazılı razılıq sahibindən.
Müəyyən şəraitə görə maraqların müəyyən edilmiş müddətdə təmin edilməsi mümkün olmadıqda.

Qeyd edək ki, müvəkkil vəkilin atdığı addımlar üçün sanki özününkü kimi məsuliyyət daşıyır.

Bəs menecer öz öhdəliklərini yerinə yetirməsəydi?

Bu halda o, kompensasiya verməyə borcludur:

Təsisçiyə - əmlakın zədələnməsi və ya itirilməsi nəticəsində dəymiş zərərlər.
Benefisiar idarəetmə zamanı itirilmiş gəliri alır.

Müdir, vəziyyətin hərəkətlər nəticəsində yarandığını sübut etmədikdə məsuliyyət daşıyacaq:

təsisçisi.
Benefisiar.
Dözülməz vəziyyətlər.

Qanunvericilik bazası

Yəqin ki, məqalə buradan başlamalıdır. Bizi ən çox maraqlandıran Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 53-cü fəslidir. Bu, münasibətləri tənzimləyən maddələrdən ibarətdir. Aşağıda yalnız etibarlı idarəetmə qaydalarını nəzərdən keçirəcəyik.

1013-cü maddə etibarlı idarəetmə obyekti kimi nəyin çıxış edə biləcəyini müzakirə edir. Ümumiyyətlə, bu, əvvəllər yaxşı müzakirə olunub, ona görə də onu təkrar danışmağın mənası yoxdur. 1014-cü maddədə təsisçinin vəzifəsi göstərilib. Burada açıq şəkildə göstərilir ki, bu rolu ancaq əmlak sahibi oynaya bilər. Beləliklə, bir mənzilin etibarlı idarə edilməsi planlaşdırılırsa, onu yalnız aid olduğu şəxs verə bilər.

1015-ci maddə qəyyumla müxtəlif məqamları nəzərdə tutur. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla rəhbərlik həyata keçirildikdə onun vəzifəsində kimin çıxış edə biləcəyi barədə məlumat verilir. Elə bir müddəa da var ki, əmlak başqasına verilə bilməz dövlət qurumu və ya yerli hökumət.

Həm də başa düşmək lazımdır ki, qəyyum benefisiar ola bilməz. Bu vəziyyət qanunla müəyyən edilir.

Təhsilimizi davam etdiririk

Növbəti maddə isə 1016-cı maddədir. Burada bağlanmış müqavilələrin əsas şərtləri müzakirə olunur. Beləliklə, əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsini tələb edən odur. Həmçinin vətəndaşın adı və ya maraqları naminə fəaliyyət göstərəcək hüquqi şəxsin adı göstərilməlidir. Menecerlərin əmək haqqının ölçüsü və forması, eləcə də etibarlılıq müddəti haqqında məlumatlar da maraq doğurur. Burada tələb odur ki, müqavilə beş ildən çox olmamalıdır. Və tərəflərdən heç biri müddəti başa çatdıqdan sonra xitam verməyi bəyan etməsə, o, əvvəlki şərtlərlə uzadılmış hesab olunur.

Keçək 1017-ci maddəyə. Orada müqavilənin yazılı şəkildə tərtib edilməsi nəzərdə tutulur. Daşınmaz əmlakı köçürərkən əlavə olaraq dövlət qeydiyyatı prosedurundan keçməlisiniz. Müqavilənin formasına əməl edilmədikdə, bu, onun etibarsız sayılması üçün əsas ola bilər. Ona görə də əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsinin səlahiyyətli şəxslər tərəfindən həyata keçirilməsini təmin etmək lazımdır.

Növbəti maddə 1018-ci maddədir. Bu, etibarlı idarəetmədə olan əmlakın ayrılmasının xüsusiyyətlərini müəyyən edir. Belə ki, burada təsisçinin malik olduğu və dəvət olunmuş rəhbərlik tərəfindən idarə olunan əmlakın bölünməsinə dair müddəa var. Məsələn, borcun yığılması iflas halından başqa həyata keçirilə bilməz. Buna görə də, etibarlı idarəetməni həyata keçirmək üçün ayrıca bank hesabı açılır, onun vasitəsilə ödənişlər aparılır.

Nəticə

1019-cu maddə girovla yüklü olan əmlakın verilməsini təsvir edir. Bu halda, ipoteka saxlayanın, əgər varsa, onu geri almaq hüququ vardır hüquqi əsaslar. Bu halda menecer bu barədə xəbərdarlıq edilməlidir mümkün inkişaf Biznes 1020-ci maddədə məşğul olacaq menecerin hüquq və vəzifələri sadalanır etibar əmlak. O, nə edə biləcəyini, hansı hallarda və bu prosesin necə tənzimləndiyini təsvir edir.

Əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsi 1021-ci maddə ilə tənzimlənir.Həmçinin səlahiyyətlərin başqa şəxsə verilməsi imkanlarına baxır. 1022-ci bölmə qəyyumun üzərinə düşən vəzifələri təsvir edir. Belə ki, o, nə vaxt baş vermiş itkilərə görə məsuliyyət daşıdığını, hansı öhdəlikləri yerinə yetirdiyini və s. Əhəmiyyətli burada onlar müqaviləyə verilir. 1023-cü maddə icraçı kompensasiyadan bəhs edir. Burada da müqaviləyə diqqət yetirilir. 1024-cü maddədə əməliyyatın dayandırılması üçün əsaslar var. Bundan əlavə, həm normal uğursuzluqlar, həm də fors-major halları nəzərə alınır.

Hərkəs deyil fərdi sahibkar dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnaməyə uyğun olaraq həyata keçirdiyi fəaliyyətlə yanaşı, əmlakını da bacarıqla idarə etmək imkanı vardır. Axı, bir qayda olaraq, sahiblik müəyyən növlərəmlak öz sahibini təkcə gəlirlə təmin etmir. Əmlakın saxlanması və istifadəsi ilə bağlı çoxlu çətinliklər var.

Buna görə də Son vaxtlar Getdikcə daha çox sahibkar mövcud daşınmaz əmlakını və qiymətli kağızlarını etimad idarəçiliyinə verməyə üstünlük verir. Nəticədə, onlar yalnız əmlaklarının istifadəsindən mənfəət əldə edirlər - bununla belə, onun saxlanması xərcləri və qəyyumun mükafatı çıxılmaqla.

Qanunla xüsusi olaraq nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, fərdi sahibkar özü də qəyyum kimi çıxış edə bilər.

Fidusiar idarəetmə münasibətləri (və ya etimad münasibətləri) Rusiya qanunvericiliyi və iş təcrübəsi üçün nisbətən yenidir. Bununla belə, onlar sahibkarlar arasında getdikcə populyarlıq qazanırlar. Müəllifin vəzifəsi bu əməliyyatların xüsusiyyətlərini anlamağa kömək etməkdir.

Etibarlı idarəetmənin hüquqi əsasları

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi idarəetmə təsisçisi tərəfindən müəyyən müddətə qəyyuma verilən əmlakın idarə edilməsi prosesidir. Proses iştirakçıları arasında münasibətlər tənzimlənir Mülki Məcəllə RF.

Mülkiyyətçi öz əmlakını etibarnamə ilə başqa şəxsə (etibarlı şəxsə) verə bilər. Bu halda, qəyyum təhvil verilmiş əmlaka mülkiyyət hüququnu almır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 209-cu maddəsinin 4-cü bəndi).

Beləliklə, mülkiyyətçinin səlahiyyətləri yalnız müqavilə və qanunla müəyyən edilmiş hədlər daxilində idarəçiyə verilir, sonuncuya benefisiarın maraqları naminə təkcə qanuni deyil, həm də faktiki hərəkətlər həyata keçirməyə imkan verir.

Qəyyum şifahi bir əməliyyata girirsə, o zaman qarşı tərəfə öz statusu, yəni qəyyum kimi çıxış etməsi barədə xəbərdarlıq etməlidir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1012-ci maddəsinin 3-cü bəndi). Əgər əməliyyat yazılı şəkildə aparılırsa, sənədlərdə etibarnamənin adından və ya vəzifəsindən sonra “D.U.” işarəsi qoyulmalıdır.

Uyğunsuzluq halında bu şərt Hesab edilir ki, menecer başqasının əmlakını idarə etmək mənafeyi naminə deyil, şəxsi məqsədlər üçün əqd edib və o, bunun üçün qarşı tərəf qarşısında idarəetmə üçün ona verilmiş əmlakla deyil, öz şəxsi vəsaiti ilə cavabdeh olacaq. (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1012-ci maddəsinin 3-cü bəndi).

Təcrübədə tez-tez sual yaranır ki, hansı sənədlərdə “D.U.” işarəsi var. daxil edilməlidir. Məsələn, yalnız müqavilələr, əlavə müqavilələr, məktublar imzalanarkən və ya bir şəxsin qəyyum kimi çıxış etdiyi bütün hallarda?

Beləliklə, tez-tez "D.U." işarəsi istənilən məbləğin ödənilməsi üçün ödəniş tapşırıqlarında göstərilir. Menecer kimi fəaliyyət göstərən bir sıra təşkilatlar və sahibkarlar “D.U.” işarəsini qoyurlar. hətta icarə haqqını ödəmək üçün. Bu tamamilə doğru deyil. Hesablaşma sənədləri bir sıra təfərrüatları ehtiva etməlidir (Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının 3 oktyabr 2002-ci il tarixli 2-P nömrəli "Rusiya Federasiyasında nağdsız ödənişlər haqqında" Əsasnaməsinin 2.10-cu bəndi). Xüsusilə, vəsaiti alanın adı, onun hesab nömrəsi və vergi ödəyicisinin eyniləşdirmə nömrəsi (VÖEN). Bu vaxt “D.U.” işarəsi təşkilatın və ya fərdi sahibkarın adının bir hissəsi deyil. Beləliklə, in ödəmə qaydası“D.U.” qeyd edilməməlidir. Ödəniş tapşırığının “Ödənişin məqsədi” sütununda müəllifin fikrincə, ödənişin həyata keçirildiyi sənədə istinad edilməlidir.

Beləliklə, "D.U." nişanının istifadəsi. ilə ziddiyyət təşkil etməməlidir qaydalar, müəyyən bir sahədə sənədlərin işlənməsi qaydasının müəyyən edilməsi.

Təhvil verilən əmlakla bağlı artıq müəyyən müqavilələrin bağlanması qeyri-adi deyil. Tipik bir nümunə daşınmaz əmlakın icarəsi müqavilələridir. Daşınmaz əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsi heç bir şəkildə kirayəçilərə təsir göstərmir, çünki əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsi icarə müqaviləsinin ləğvi üçün əsas deyildir. Mülkiyyətin köçürülməsi ilə eynidır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 617-ci maddəsi). Onların əmlak sahibi ilə müqavilələri qüvvədə qalır. Bununla belə, mülkiyyətçi və qəyyum əmlakın idarə edilməsi müqaviləsinin bağlanması faktını kirayəçilərin diqqətinə çatdırmaqda maraqlıdırlar. Bu, kirayəçilərin menecer qarşısında icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmələrini təmin etmək üçün lazımdır. Onlar da müqavilə üzrə hüquqlarını həyata keçirmək üçün ona müraciət etməlidirlər. Bu, icarə müqaviləsi üzrə öhdəliyin şəxslərin dəyişdirilməsi haqqında əlavə müqavilə bağlamaq yolu ilə həyata keçirilə bilər. Nəzərə almaq lazımdır ki, bir ildən çox müddətə bağlanmış bina və ya tikili üçün icarə müqavilələri dövlət qeydiyyatına alınmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 651-ci maddəsi). Müvafiq olaraq, bu cür müqavilələrə bütün əlavə müqavilələri qeydiyyata almaq lazımdır.

Qəyyumun etibar müddəti ərzində bağlayacağı icarə müqavilələrinə gəlincə, burada heç bir sual yaranmır. Normal qaydalar onlara şamil olunacaq.

Etibarlı idarəetmənin subyektləri

Etibar münasibətlərinin iştirakçıları aşağıdakılar ola bilər:

menecmentin təsisçisi;
benefisiar;
qəyyum.

Etibarlı idarəetmənin yaradılması haqqında qərarı əmlakın sahibi qəbul edir. Müqaviləni bağlayan və idarəetməni quran da odur. Müqavilə əmlakın sahibi tərəfindən bağlanmamışdırsa, o, etibarsızdır və hüquqi nəticələrə səbəb olmur (Volqa bölgəsinin Federal Antiinhisar Xidmətinin 9 mart 2004-cü il tarixli, A72-2890/03-G199 nömrəli qərarı ilə). ). İdarəetmənin təsisçisi istənilən fiziki şəxs, o cümlədən fərdi sahibkar ola bilər. Hüquqi şəxslərə gəldikdə isə qanunvericilər bir sıra məhdudiyyətlər qoyublar. Əmlak nə unitar müəssisəyə, nə dövlət orqanına, nə də yerli özünüidarəetmə orqanına etibarlı idarəetməyə verilə bilməz.

Bir çox hallarda etimad münasibətləri müqavilənin tərəfinə çevrilməyən benefisiarı (benefisiarı) əhatə edir. Eyni zamanda, bu şəxs müdirdən onun xeyrinə icra tələb etmək və qəyyum öz vəzifələrindən yayındığı təqdirdə bu hüququ məhkəmədə müdafiə etmək hüququna malikdir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 430-cu maddəsi). Müqavilənin vaxtından əvvəl dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsi də onun razılığını tələb edə bilər.

Benefisiar hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxs, o cümlədən təsisçi, onun xeyrinə idarəetmə qurmuşsa, ola bilər.

Qiymətli kağızların peşəkar idarə edilməsi halları istisna olmaqla, qəyyumlar kommersiya təşkilatı və ya fərdi sahibkar ola bilər (Rusiya Federasiyasının "Qiymətli kağızlar bazarı haqqında" Federal Qanununun 5-ci maddəsi). Etibarlı idarəetmə qanunla nəzərdə tutulmuş əsaslarla həyata keçirilirsə, idarəçi sahibkar olmayan vətəndaş ola bilər və ya qeyri-kommersiya təşkilatı məsələn, qurumdan başqa bir fond. Belə idarəetməyə misal olaraq qəyyumluqda olan şəxsin əmlakının idarə edilməsi (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 38-ci maddəsi) və ya idarəetmədir. miras qalmış əmlak(Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1173-cü maddəsi).

Menecer nə təsisçi, nə də benefisiar ola bilər. Eyni zamanda, idarəyə verilən binanın ofislərindən birini öz işi üçün tuta bilər. Bunu necə düzgün formatlaşdırmaq olar? Ən sadə yol, menecerin ofis kimi istifadə etmək niyyətində olduğu binaları etibara verilən əmlakdan çıxarmaqdır. Əvəzində onlar ayrıca müqavilə əsasında ona icarəyə verilməlidir. Məsələn, binanın birinci mərtəbəsindəki 1-15 nömrəli otaqlar istisna olmaqla, etibarlı idarəetməyə verilə bilər.

Bundan əlavə, qəyyumun mükafat almaq hüququ var müqavilə ilə nəzərdə tutulmuşdur(Mülki Məcəllənin 1023-cü maddəsi). Təsisçi, həmçinin əmlakın etibarlı idarə edilməsi zamanı çəkdiyi ağlabatan xərcləri idarəçiyə ödəməyə borcludur (bu qayda əmlakın əvəzsiz idarə edilməsinə də şamil edilir). Bu, həmin əmlakın istifadəsindən əldə edilən gəlir hesabına həyata keçirilməlidir. Qanun mükafatın necə hesablanacağını müəyyən etmir, lakin arbitraj məhkəməsi müəyyən bir iş üzrə qərarında idarəetmənin nəticələrindən asılı olmayan sabit bir məbləğdə mükafat təyin edilməsinin qanunsuz olduğunu göstərdi (Federal Antiinhisar Qərarı. Volqa-Vyatka rayonunun 9 avqust 2005-ci il tarixli xidməti No A17-324 /1). Bu baxımdan müəllifə elə gəlir ki, idarəetmə haqqının əldə edilən gəlirin faizi kimi müəyyən edilməsi ən məqsədəuyğundur.

Etibarlı idarəetmənin obyektləri

Etibarlı idarəetmənin obyektləri təşkilatlar, əmlak kompleksləri, daşınmaz əmlakla bağlı ayrı-ayrı obyektlər, qiymətli kağızlar, sənədsiz qiymətli kağızlarla təsdiq edilmiş hüquqlar, müstəsna hüquqlar və digər əmlakdır. Digər əmlak dedikdə daşınar əşyalar və tələb və ya istifadə hüquqları başa düşülməlidir.

Belə görünür ki, hər hansı daşınar əmlak etibarlı idarəetməyə verilə bilər. Bununla belə, qanunvericilər qanunla nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, pulun müstəqil obyekt kimi “idarə olunmasını” qadağan edirdilər. Belə müstəsna hallara “Banklar və bank fəaliyyəti haqqında” 2 dekabr 1990-cı il tarixli 395-1 nömrəli Qanun əsasında kredit təşkilatları tərəfindən vəsaitlərin idarə edilməsi hesab edilə bilər. Nəzərə almaq lazımdır ki, qanunvericilik kredit təşkilatına həm milli, həm də xarici valyutada olan vəsaitləri idarə etməyə imkan verir.

By ümumi qayda, etibarlı idarəetmə hüququ müvafiq bank əməliyyatlarını həyata keçirmək üçün lisenziyası olan kredit təşkilatına (məsələn, banka) məxsusdur. Və yalnız bəzilərində müstəsna hallar Vəsaitlərin etibarlı idarə edilməsini müəyyən edilmiş qaydada göstərilən fəaliyyətlə məşğul olmaq üçün lisenziya almış qeyri-kredit təşkilatı həyata keçirə bilər.

Qiymətli kağızlara sərmayə qoyuluşu məqsədi ilə vəsaitləri etibarnamədə etibar edən şəxs müqavilənin bütün müddəti ərzində tərəflərin razılaşdırdığı aktiv strukturunu saxlamalıdır. Yəni qiymətli kağızlar və müəyyən təsisçinin vəsaitləri arasındakı nisbətə, eləcə də müxtəlif növ qiymətli kağızlar arasındakı nisbətə riayət etmək. Bu cür məlumatlar investisiya bəyannaməsində öz əksini tapır.

İnvestisiya bəyannaməsi vəsaitlərin etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin məcburi hissəsidir və bu vəsaitlərin investisiya istiqamətləri və üsulları haqqında məlumatları ehtiva edir. Bəyannamədə idarəetmənin məqsədi və müddəti haqqında da məlumat göstərilir (7.3-cü bənd. Qiymətli kağızlar bazarı üzrə Federal Komissiyanın 17 oktyabr 1997-ci il tarixli, 37 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş qiymətli kağızların və qiymətli kağızlara investisiya qoyuluşu üçün vəsaitlərin etibarlı idarə edilməsi haqqında Əsasnamə).

Yeri gəlmişkən, vəsaitlər başqa bir şəkildə idarəetməyə verilə bilər: digər əmlakın bir hissəsi kimi, xüsusən də əmlak kompleksi.

Etibarlı idarəetmədə yalnız fərdi müəyyən edilmiş əmlak ola bilər. Bu o deməkdir ki, hər bir obyektin özünəməxsus xüsusiyyətləri olmalıdır. Müvafiq olaraq, müqaviləyə xitam verildikdə, onun analoqları deyil, əvvəllər təhvil verilmiş əmlak qaytarılır. Bu halda, müqavilənin şərtlərində hələ də alınmalı və ya hətta yaradılmalı olan əmlakın, yəni müqavilə bağlanan zaman hələ mövcud olmayan əmlakın idarəetməyə verilməsi nəzərdə tutula bilər. İdarəetmənin ən çox yayılmış obyekti korporativ qiymətli kağızlar - səhmlər, xüsusilə səsvermə hüququ olanlar, yəni onları buraxan şirkətin - emitentin işlərini idarə etmək səlahiyyətləri də daxil olmaqla. İdarəetmənin ikinci ən çox yayılmış obyekti daşınmaz əmlakdır.

Emissiya qiymətli kağızlarının etibarlı idarə edilməsi federal qanunvericiliklə müəyyən edilmiş bəzi xüsusiyyətlərə malikdir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1025-ci maddəsinin 3-cü hissəsi, 22 aprel 1996-cı il tarixli “Qiymətli kağızlar bazarı haqqında” 39-FZ nömrəli Qanun) və Qiymətli Kağızlar Bazarı üzrə Federal Komissiyanın 17 oktyabr 1997-ci il tarixli, 37 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş qiymətli kağızların və qiymətli kağızlara investisiya edən fondların etibarlı idarə edilməsi haqqında Əsasnamə.

Səhmlər və istiqrazlar üzrə etibarlı idarəetmə müqaviləsi əsasında menecer kimi yalnız müvafiq lisenziyaya malik peşəkar iştirakçı fəaliyyət göstərə bilər (22 aprel 1996-cı il tarixli, 39-FZ nömrəli Qanunun 5, 39-cu maddəsi).

Səhmlərin və istiqrazların müvəkkili onların təsisçisinin (sahibinin) müvafiq qiymətli kağızla təmin edilmiş bütün səlahiyyətlərini həyata keçirir. Bu o deməkdir ki, o, sadəcə birja kotirovkaları ilə oynamaqla məhdudlaşmır, o, səhmdarın bütün hüquqlarından, o cümlədən ümumi yığıncaqda səsvermə hüququndan istifadə edə bilər. Etibarlı idarəetmə yalnız şirkətin idarə edilməsində iştirakla bağlıdırsa, qiymətli kağızlar bazarının peşəkar iştirakçısı üçün lisenziya tələb olunmur (“Qiymətli kağızlar bazarı haqqında” Qanunun 5-ci maddəsi).

Etibarlı idarəetmə müqaviləsində qiymətli kağız sahibinin yalnız bir və ya bir neçə səlahiyyətinin (məsələn, yalnız dividend almaq hüququ və ya yalnız şirkətin səhmdarlarının ümumi yığıncağında səsvermə hüququ) idarəetməyə verilməsi ilə bağlı müddəalar ola bilməz. ). Eyni zamanda, idarəetməyə verilmiş səhmlərin və istiqrazların özgəninkiləşdirilməsi imkanı müqavilə ilə məhdudlaşdırıla və ya istisna edilə bilər.

Təsisçinin (və ya benefisiarın) mənafeyinə uyğun olaraq, idarəçinin ona idarəetmə üçün verilmiş qiymətli kağızları öz əmlakına və ya təsisçilərinin əmlakına özgəninkiləşdirmək hüququna malik olmadığı qaydalar müəyyən edilmişdir. Həmçinin o, onlarla eyni vaxtda öz vəkili, komisyonçu və ya agent kimi başqa şəxsin mənafeyini təmsil etdiyi əqdlər bağlaya bilməz. Menecer bu qiymətli kağızları özünün qiymətli kağızlarına və ya təsisçilərinin və ya müştərilərinin (əsasların, əsasların, əsasların) qiymətli kağızlarına dəyişmək hüququndan məhrumdur. Bundan əlavə, o, 30 gündən çox müddətə təxirə salınmış və ya hissə-hissə ödənişi nəzərdə tutan kompensasiyalı müqavilələr əsasında idarəçiliyinə verilmiş səhm və istiqrazları özgəninkiləşdirə, habelə üçüncü şəxsi alıcı və ya idarəçi kimi göstərərək saxlamağa verə bilməz. Nəhayət, idarəçi şəxsi öhdəliklərini, təsisçilərinin və ya digər şəxslərin öhdəliklərini təmin etmək üçün idarəetmə üçün ona verilmiş qiymətli kağızları girov qoya bilməz (37 №-li FCSM Əsasnaməsinin 8.1-ci bəndi).

Əgər eyni əqddə qəyyum eyni vaxtda etibarlı idarəetmə müqavilələri bağladığı iki tərəfin maraqlarını təmsil edirsə, o zaman belə bir əməliyyatı həyata keçirmək üçün qarşı tərəflərin əvvəlcədən razılığını almağa borcludur. Müdirin müqavilənin icrası zamanı əldə etdiyi qiymətli kağızlar da təsisçi ilə ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə onun etibarlı idarəetmə obyektinə çevrilir.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsi

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi yazılı şəkildə bağlanır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1017-ci maddəsinin 1-ci bəndi).

Daşınmaz əmlakın etibarlı idarəetməyə verilməsi, bu əmlaka mülkiyyət hüququnun verilməsi ilə eyni qaydada dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1017-ci maddəsinin 2-ci bəndi, 21 iyul 1997-ci il tarixli № 333-F Qanununun 4-cü maddəsi). 122-ФЗ "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında"). Nəzərə almaq lazımdır ki, üçüncü şəxslər - kirayəçilər və ya kommunal xidmət göstərən təşkilatlar üçün müqavilə yalnız belə qeydiyyata alındığı gündən qüvvəyə minir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 551-ci maddəsinin 2-ci bəndi). Bu vəziyyət nəzərə alınmalıdır. Bu tarixə qədər üçüncü şəxslərə qarşı bütün hüquq və öhdəliklər qəyyum tərəfindən deyil, sahibin özü tərəfindən həyata keçirilir.

Əmlakın verilməsinin qeydiyyatı tələblərinə əməl edilməməsi idarəetmə müqaviləsinin özünün etibarsızlığına səbəb olur.

Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi ilə bağlı müqavilədə dəyişiklikləri qeydiyyata almaq lazımdırmı? Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin özündə dövlət qeydiyyatı tələb olunmur. Müvafiq olaraq, əgər müqaviləyə edilən dəyişiklik və əlavələr bilavasitə daşınmaz əmlaka deyil, yalnız onun idarə edilməsi proseduruna aiddirsə, o zaman onların da qeydiyyatı tələb olunmur.

Digər hüquqi aktlarla müəyyən edildikdə vəziyyət yarana bilər Əlavə tələblər ayrı-ayrı əmlak növlərini etibarlı idarəetməyə vermək. Beləliklə, qiymətli kağızlar və qiymətli kağızlara investisiya üçün vəsait etibarlı idarəetməyə verilərkən, müqavilənin tərkib hissəsi olan investisiya bəyannaməsi tələb olunur (FCSM 37 saylı Əsasnamənin 7.2-ci bəndi).

Tərəflər əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsində göstərməlidirlər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1016-cı maddəsi):

etibarlı idarəetməyə verilmiş əmlakın tərkibi;
hüquqi şəxsin adı və ya əmlakı maraqlarına uyğun idarə olunan vətəndaşın adı (idarəetmənin təsisçisi və ya faydalanan şəxs);
müqavilədə mükafatın ödənilməsi nəzərdə tutulduqda, menecerə verilən mükafatın məbləği və forması;
müqavilə müddəti.

Etibarlı idarəetməyə verilən əmlakın tərkibi aydın və ətraflı təsvir edilməlidir. Bu şərtlə, habelə mükafatın müddəti və forması ilə bağlı şərtlərlə razılaşmamaq belə müqavilənin bağlanmamış kimi tanınmasına səbəb olacaqdır. Bu halda təsisçi idarəçini əsassız varlanmada ittiham edə bilər. Ancaq bunu sübut etmək çətindir, ona görə də pulun məbləği də daxil olmaqla, köçürülən əmlakın dəqiq siyahısı ilə bağlı şərtlə razılaşmağa dəyər.

İdarəetmə müddəti beş ildən çox ola bilməz. Qanunvericilər sahibini qorumaq üçün bunu məhdudlaşdırdılar. Bununla belə, tərəflərin xüsusi bəyanatı olmadan, qüvvədə olma müddəti bitdikdən sonra müqavilə eyni şərtlərlə qüvvədə olacaqdır. Yeri gəlmişkən, birdəfəlik hərəkətin həyata keçirilməsi üçün idarəetmə müqaviləsi bağlana bilməz, çünki "etibarlı idarəetmənin təbiəti münasibətlərin davamlı xarakterini nəzərdə tutur" (Moskva Rayon Federal Antiinhisar Xidmətinin 30 yanvar 2001-ci il tarixli № 133-cü qərarı). KG-A41/112-01).

Etibarlı idarəetməyə verilən əmlak idarəetmə təsisçisinin digər əmlakından, habelə rəhbərin əmlakından ayrılır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1018-ci maddəsi). Bu obyektlər müvəkkil tərəfindən müstəqil mühasibat uçotu apardığı ayrıca balansda əks etdirilir.

Bir menecer müxtəlif təsisçilərdən etibarlı idarəetmə üçün qiymətli kağızlar alırsa, o zaman onlar öz səhm paketlərini ona təhvil vermək üçün birləşdirə bilərlər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1025-ci maddəsi).

Girovla yüklü olan əmlak etibarlı idarəetməyə verilə bilər, çünki girov qoyan onun sahibi olaraq qalır və ona sərəncam vermək qabiliyyətini özündə saxlayır. Bundan əlavə, əmlakın sərfəli istifadəsindən əlavə gəlir sahibinə ipoteka saxlayan qarşısında öhdəliklərini yerinə yetirməyə kömək edəcəkdir. Qanunvericilər müəyyən ediblər ki, müdirə girovla bağlı xəbərdarlıq edilməlidir. Əks təqdirdə, o, məhkəmədə müqaviləyə xitam verilməsini və bir il müddətinə mükafatın ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1019-cu maddəsinin 2-ci bəndi).

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi üzrə tərəflərin hüquq və vəzifələri

Müqaviləyə uyğun olaraq, idarəçi əmlakın idarə edilməsində tam sərbəstlik əldə edir. Təsisçi menecerin hərəkətlərinə nəzarət etmək istəyirsə, o zaman müqavilədə aşağıdakı məqamları ətraflı şəkildə qeyd etməlidir:

menecerin hesabatı;
təhvil verilmiş əmlakla fərdi əqdlərin bağlanmasının əlaqələndirilməsi zərurəti.

Yəni idarəçiliyin təsisçisi idarəçini məhdudlaşdıra bilər. Məsələn, onun razılığı olmadan əmlak satmağı qadağan edin.

Əgər belə məhdudiyyətlər qoyulmazsa, gələcəkdə əməliyyatlara etiraz edilə bilməz (FAS qərarı Uzaq Şərq dairəsi 15 sentyabr 2003-cü il tarixli F03-A51/03-1/2252 saylı işdə).

İdarəyə verilən əmlak ayrılmalıdır. Bu halda, iflas halları istisna olmaqla, təsisçinin borcları üzrə girov qoyulmasına yol verilmir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1018-ci maddəsinin 2-ci bəndi). Məhkəmə təsisçini müflis hesab edərsə, etibarnamə ilə idarəetməyə xitam verilir və əmlak iflas əmlakına keçir.

Ancaq ayrıca mülkiyyətin tamamilə toxunulmaz olduğuna inanmaq səhv olardı. Etibarlı idarəetmə müqaviləsinin qüvvədə olduğu müddətdə əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı öhdəliklər üzrə borclar yaranıbsa, onlar onun hesabına ödənilir. Bu kifayət deyilsə, borcları ödəmək üçün müdirin özünün əmlakı satılır. Təsisçinin etibarlı idarəetmə müqaviləsi ilə verilmiş əmlakı və idarəçinin əmlakı borcları ödəmək üçün kifayət etmədikdə, təsisçinin qalan əmlakına girov tətbiq edilə bilər. Bu o deməkdir ki, sahibkar menecer seçimində çox diqqətli olmalıdır, çünki rəhbərlikdən qazanc və zərər onun fəaliyyətindən asılıdır.

Müdir, idarəçi kimi əqdin bağlanması barədə qarşı tərəfi xəbərdar etməsə və ya əməliyyatı ona verilmiş səlahiyyətlərdən artıq və ya onun üçün müəyyən edilmiş məhdudiyyətləri pozaraq həyata keçirsə belə, öz əmlakı ilə məsuliyyət daşıyır. Eyni halda, o, təsisçinin çəkdiyi hər hansı itkini ödəyir.
Menecer təsisçinin və benefisiarın mənafeyini təmin etməyə borcludur. Əks halda, o, onlara itirilmiş mənfəəti, təsisçi də əmlakın itirilməsi və ya zədələnməsi nəticəsində dəymiş zərəri ödəyir.

Peşəkar sahibkar olduğu üçün menecer həm səhv, həm də təsadüfi itkilərə görə məsuliyyət daşıyır. Lakin o, itkilərin fors-major hallar (fors-major) və ya təsisçi nəticəsində yarandığını sübut edərsə, məsuliyyətdən yayına bilər. Fors-major müəyyən şərtlər daxilində fövqəladə və qaçılmaz hallardır (Mülki Məcəllənin 401-ci maddəsinin 3-cü bəndi). Məsələn, üçüncü şəxslərin təqsiri üzündən yanğın nəticəsində əmlaka dəymiş itkilərə görə müdir məsuliyyət daşıyır, lakin təbii fəlakət nəticəsində əmlak məhv olubsa, idarəçi məsuliyyət daşımır.

Təsisçi müqaviləyə mümkün itkilərin ödənilməsini təmin etmək üçün menecerin ona əmanət verməsi tələbini daxil edə bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1022-ci maddəsinin 4-cü bəndi).

Qeyd etmək lazımdır ki, qəyyum tez-tez müqavilədə üçüncü şəxslər tərəfindən təsadüfi zərər və ya zərər istisna olmaqla, yalnız günahkar davranışa görə məsuliyyəti tərk etməyə çalışır. Bu, qəbuledilməzdir, çünki Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1022-ci maddəsinin 1-ci bəndinin norması məcburidir, yəni tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilməz. Belə bir şərt təsisçini xəbərdar etməlidir, çünki bu, menecerin öz səlahiyyətlərinə inamsızlığını göstərir.

Qiymətli kağızların etibarlı idarəetmə müqavilələrində tez-tez rast gəlinən çox mübahisəli bir şərt, emitentin öz öhdəliklərini yerinə yetirməməsi səbəbindən meneceri məsuliyyətdən azad edir. Axı, yalnız fors-major hallar meneceri məsuliyyətdən azad edir. Belə fors-major hallarına, məsələn, borclunun qarşı tərəfləri tərəfindən öhdəliklərin pozulması, icra üçün zəruri olan bazarda malların olmaması və ya borclunun zəruri vəsaitinin olmaması daxil deyil.

Emitent tərəfindən qeyri-qanuni hərəkətlər kifayət qədər tez-tez baş verən bir hadisə olduğundan, bu maddələri istisna etmək tövsiyə olunur. Nəticə etibarilə, menecer məsuliyyətdən imtina etməklə təsisçinin vəziyyətini hüquqi ilə müqayisədə xeyli pisləşdirir.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsi üzrə münasibətlərə xitam verilməsi

Rəhbərliyin təsisçisi müqavilədə nəzərdə tutulmuş mükafatı rəhbərə ödədikdə, müqavilədən birtərəfli qaydada imtina edə bilər.

Bundan əlavə, təsisçinin müflis olması bu müqaviləni ləğv edir, çünki idarəetmə üçün verilən əmlak iflas əmlakına keçməlidir. Təsisçinin ölümü (benefisiarı saxlamaqla) müqavilənin başa çatmasına səbəb ola bilməz, çünki bu halda onun hüquq və vəzifələri vərəsələrə keçəcəkdir. Lakin benefisiarın ölümü və ya benefisiar təşkilatın ləğvi müqaviləyə xitam verir.

Benefisiar vətəndaşın fəaliyyət qabiliyyəti olmayan, qismən fəaliyyət qabiliyyəti olan və ya xəbərsiz itkin düşmüş kimi tanınması, habelə benefisiar cəmiyyətin yenidən təşkili müqavilənin ləğvinə səbəb olmur. Bundan əlavə, tərəflərin razılığı benefisiarın ölümü halında (sonuncunun varisləri üçün) onun qorunmasını təmin edə bilər.

Ümumi bir qayda olaraq, benefisiarın müavinət almaqdan birtərəfli imtinası ilə etibarnamə ilə idarəetmə müqaviləsi ləğv edilir, çünki benefisiar onun xeyrinə bağlanmış müqaviləyə əsasən aldığı hüquqa müstəqil sərəncam verir. Bununla belə, müqavilədə bu halda benefisiarın hüquqlarının təsisçiyə keçməsi şəklində digər nəticələr də nəzərdə tutula bilər (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 430-cu maddəsinin 4-cü bəndi, 1024-cü maddəsinin 1-ci bəndi).

Müqaviləyə xitam verildikdən sonra menecer idarəyə verilmiş əmlakı təsisçiyə qaytarmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 1024-cü maddəsinin 3-cü bəndi). Bununla belə, müqavilə digər nəticəni də nəzərdə tuta bilər, məsələn, əmlakın benefisiara verilməsi və ya onun menecer tərəfindən alınması (alqı-satqı müqaviləsi əsasında).

Vergitutma

ƏDV

Əgər qəyyum-sahibkar ƏDV ödəyicisidirsə, o zaman ümumi qaydalara uyğun hərəkət edir Vergi Məcəlləsi: vergi hesablayır və həmçinin büdcəyə ödəyir. Təchizatçılar tərəfindən ona təqdim edilmiş “Giriş” ƏDV adi qaydada çıxılmaq üçün qəbul edilir. Qaydalarda bu vəziyyət üçün hər hansı xüsusi tələblər nəzərdə tutulmur. Eyni zamanda, vergi reyestrlərində, sənədlərdə və hesabatlarda rəhbərin adından sonra “D.U.” qeydi aparılır.

Vergi ödəyicisinin bütün vəzifələri idarəçi tərəfindən yerinə yetirildiyinə görə təsisçi (benefisiar) gəlirdən ƏDV ödəmir. Müəllifin fikrincə, əmlakın idarəetməyə verilməsi ƏDV-yə cəlb edilmir, çünki satış yoxdur (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 146-cı maddəsi).

Nəqliyyat vergisi, torpaq vergisi, fiziki şəxslərdən əmlak vergisi

Etibarlı idarəetməyə verilən nəqliyyat təsisçinin mülkiyyətidir. Müvafiq olaraq, məhz onun adına qeydiyyata alınıblar nəqliyyat vasitələri(Rusiya Daxili İşlər Nazirliyinin 27 yanvar 2003-cü il tarixli 59 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmiş Avtonəqliyyat vasitələrinin qeydiyyatı Qaydalarının 12-ci bəndi). Bu o deməkdir ki, sahibkar vergiləri hesablayıb büdcəyə ödəməlidir. Nə qəyyumun, nə də benefisiarın büdcə qarşısında öhdəliyi yoxdur.

Torpaq vergisi və fiziki şəxslərdən əmlak vergisi məsələsi də analoji qaydada öz həllini tapıb. Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 388-ci maddəsi və Art. “Fiziki şəxslərin əmlakına vergilər haqqında” 9 dekabr 1991-ci il tarixli 2003-1 nömrəli Qanunun 1-i, bu vergilər mülkiyyətçi tərəfindən ödənilməlidir.

Şəxsi gəlir vergisi

İdarəetmə təsisçisi (benefisiar) kimi fərdi sahibkarın gəlirindən aşağıdakı qaydada vergi tutulur.

Əmlakdan istifadədən əldə edilən gəlirlər fərdi gəlir vergisinə cəlb edilir (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 208-ci maddəsinin 1-ci bəndinin 4-cü yarımbəndi). Müqavilədə aydın göstərilməlidir ki, təsisçinin (benefisiarın) gəliri, menecerin mükafatı çıxılmaqla əmlakın istifadəsindən əldə edilən gəlirdir. Məhz bu fərqə görə vergi ödənilməlidir.

Qiymətli kağızların alqı-satqısı əməliyyatlarından əldə edilən gəlirlər üçün vergitutma bazasının müəyyən edilməsi üçün xüsusi qaydalar müəyyən edilir (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 214.1-ci maddəsi). Xüsusilə, birbaşa bildirir ki, təsisçinin (benefisiarın) gəliri qiymətli kağızların satışından zərər, habelə menecerin mükafatı ilə azalır (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 214.1-ci maddəsinin 4-7-ci bəndləri). .

Eyni zamanda, bu cür əməliyyatlar üzrə fərdi gəlir vergisinin ödənilməsinin bir xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, hər bir qiymətli kağız növü üçün vergi bazası ayrıca müəyyən edilir (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 214.1-ci maddəsinin 7-ci bəndinin 4-cü bəndi). Məsələn, səhmlərin satışından gəlir əldə edilirsə, istiqrazların satışından isə zərər alınırsa, bu zərər səhmlərin satışından əldə edilən gəliri azalda bilməz. Bu halda istiqrazlara münasibətdə heç bir vergitutma obyekti yaranmır, lakin səhmlərlə əməliyyatlara görə vergi ödənilir. tam.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsinə xitam verildikdə əmlak ya təsisçiyə qaytarıla, ya da başqa şəxsə verilə bilər. Belə qaytarma zamanı təsisçi əmlakın qüvvəyə mindiyi andan qüvvəyə mindiyi andakı dəyəri arasında müsbət (mənfi) fərqin baş verməsindən asılı olmayaraq gəlir (zərər) yaratmır. etibarlı idarəetmə müqaviləsi. Bu halda o, şəxsi gəlir vergisini ödəmir.

Qəyyum vergi agenti kimi çıxış edir, yəni idarəetmənin təsisçisi və ya faydalanan şəxs üçün fərdi gəlir vergisini hesablayır, tutur və büdcəyə ödəyir (Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsinin 226-cı maddəsi). Bu halda 13 faiz vergi dərəcəsi tətbiq edilir. Əgər menecer vergi tutmayıbsa, gəliri alan şəxs müstəqil şəkildə bəyan etməli və ödəməlidir (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 228-ci maddəsinin 4-cü bəndi).

Sahibkar-menecerə gəldikdə isə o, əldə etdiyi gəlirdən ümumi müəyyən edilmiş qaydada müqavilə üzrə əmək haqqı şəklində fərdi gəlir vergisini ödəyir.

Hər hansı bir sahibkar kimi, o, idarəetmə ilə bağlı faktiki təsdiqlənmiş xərclər məbləğində və ya gəlir məbləğinin 20 faizi həcmində peşəkar vergi endirimi tələb edə bilər (Rusiya Federasiyası Vergi Məcəlləsinin 221-ci maddəsinin 1-ci bəndi).

Necə prosesdədir kommersiya fəaliyyəti, və bir çox başqa hallarda əmlak etibarı müqaviləsinin tərtib edilməsi lazım ola bilər. Bu müqavilə bu məqalədə daha ətraflı müzakirə olunacaq.

Etibarlı idarəetmə müqaviləsi - onu kim və hansı məqsədlə bağlaya bilər?

Əmlakın etibarnamə ilə idarə edilməsi müqaviləsi mülkiyyətçinin öz əmlakını mülkiyyətçinin və ya digər şəxsin maraqları naminə idarə edəcək şəxsə verdiyi hallarda tərtib edilir. Bir qayda olaraq, əmlak ondan daha səmərəli istifadə və maksimum fayda əldə etmək üçün idarəetməyə verilir. Bəzən bir obyekt, müvəqqəti olaraq ona qulluq etməyə borclu olan şəxslər olmadıqda (məsələn, vərəsələr vərəsəlik hüququ əldə edənə qədər, notarius əmlakın etibarlı idarə edilməsi haqqında müqavilə bağlamaq hüququna malikdir) etibarnamə ilə idarə olunur.

Müqavilənin tərəflərinə aşağıdakılar daxildir:

İdarəetmənin təsisçisi obyektin sahibidir.
Qəyyum, əmlakın idarə edilməsi üzrə məsuliyyəti öz üzərinə götürən bir qurumdur.
Benefisiar (isteğe bağlı rəqəm) obyektin maraqlarına uyğun istifadə edilən şəxsdir. Müqavilədə göstərilmədiyi bir vəziyyətdə, obyektin istifadəsindən əldə edilən mənfəət idarəetmənin təsisçisi tərəfindən alınır.

Bir qayda olaraq, qəyyum fərdi sahibkar və ya kommersiya təşkilatı statusuna malik fiziki şəxs ola bilər. Bu qayda olduqca məntiqlidir, çünki menecerin fəaliyyəti sahibkarlıq xarakteri daşıyır. Əmlakın etibarnamədə idarə edilməsi müqaviləsi qanunla müəyyən edilmiş əsaslarla bağlanırsa, onda belə bir məhdudiyyət yoxdur.

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsini tərtib etmək istəyənlər üçün bu müqavilənin nümunəsi veb saytımızda mövcuddur.

Hansı obyektlər idarəetməyə verilə bilər?

İdarəetmə nəticəsində mənfəət əldə edilə bilən obyektlər etibarlı idarəetməyə verilir. Rəhbərlik mənfəət əldə etmək üçün həyata keçirilən müxtəlif hüquqi və faktiki hərəkətləri əhatə edir (məsələn, işin bir hissəsini icarəyə vermək). torpaq sahəsi və digər tərəfdən kənd təsərrüfatı məhsullarının yetişdirilməsi).

Bir qayda olaraq, daşınmaz əmlakın idarə edilməsi üçün (ticarət, ofis sahəsi s.) və ya əmlak kompleksi (məsələn, müəssisə). Daşınan əşyalar arasında qiymətli kağızlar daha çox idarəetməyə verilir. Nağd pulözləri etimad idarəçiliyinə gedə bilməzlər, lakin əgər varsa tərkib hissəsi müəssisələr, sonra bu əmlak kompleksinin digər komponentləri ilə birlikdə idarəetməyə keçir.

Girov qoyulmuş əşyalar etibarlı idarəetməyə verilə bilər, lakin bu, girov saxlayanın belə əmlakdan borc məbləğini almasına mane olmayacaq. Bununla əlaqədar olaraq mülkiyyətçi ona gələn əmlaka girov şəklində yüklülüyün qoyulması barədə idarəçini xəbərdar etməyə borcludur. Bunu etmədikdə, menecer məhkəmə yolu ilə əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsinə xitam vermək və illik əmək haqqı məbləğində kompensasiya almaq hüququna malikdir.

Daşınmaz əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi necə tərtib edilir? Müqavilə forması

Müqaviləni yükləyin

Qanunun qaydaları əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin ciddi şəkildə tərtib edildiyini müəyyən edir yazılı. Bu şərt yerinə yetirilmədikdə, mülkiyyətçi ilə idarəçi arasında bağlanmış müqavilə etibarsız sayılacaqdır.

Daşınmaz əmlakın idarəetməyə verildiyi hallarda əməliyyatın icrası özünəməxsus xüsusiyyətlərə malikdir. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi müqaviləsinin tərtib edilməsi qaydaları onun satışı üçün müəyyən edilmiş qaydalara bənzəyir. Xüsusilə, aşağıdakılar idarə olunarsa, Rosreestr-də əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsi qeydiyyata alınmalıdır:

yaşayış sahəsi;
şirkət.

Digər hallarda, daşınmaz əmlakın idarəçiliyinə verilərkən, müqavilənin özü deyil, yalnız əmlakın verilməsi faktı qeydə alınır.

Əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsinin xüsusiyyətləri

Bu müqavilənin digər sövdələşmələrlə müəyyən oxşarlıqları var. Beləliklə, agentlik müqaviləsi çərçivəsində agent, qəyyum kimi, qarşı tərəfin maraqları naminə həyata keçirir. müxtəlif tədbirlər(faktiki və hüquqi cəhətdən əhəmiyyətli). Kirayə münasibətlərində kirayəçi başqasının əmlakından, o cümlədən mənfəət üçün istifadə edir. Menecer də eyni şeyi edir.

Bununla belə, əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsi bəzi xüsusiyyətlərə malikdir:

İdarəetmə xüsusi olaraq müəyyən edilmiş müddət ərzində həyata keçirilir.
Menecer həmişə əmlakla əməliyyatlar həyata keçirir öz adı(müştəri adından çıxış edə bilən agentdən fərqli olaraq).
Menecer öz maraqlarından (icarəçidən fərqli olaraq) deyil, əmlak sahibinin və ya faydalanan şəxsin mənafeyindən çıxış edir.
Müştərinin konkret göstərişlərini yerinə yetirən agentdən fərqli olaraq, etibarlı şəxs öz hərəkətlərində sərbəstdir. O, müstəqil olaraq əmlakın idarə edilməsinin optimal üsullarını seçir və həyata keçirir.
Etibarlı idarəetməyə verilmiş obyekt mülkiyyətçinin və idarəçinin digər əmlakından ayrılmalıdır. Bu obyekt onun sahibinin borclarına görə yığıla bilməz (girov qoyulmuş əmlak və iflas halları istisna olmaqla).

Əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsinin şərtləri

Mülki Məcəllədə müqavilənin mətnində öz əksini tapmalı olan şərtlər aydın şəkildə sadalanır. Tərəflər arasında razılaşma olmadan əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi sadəcə bağlanmamış hesab olunur. Beləliklə, əsas şərtlərə aşağıdakılar daxildir:

idarəçiyə verilmiş obyektlər haqqında (kompleks əmlak inventar üzrə verilir);
müqavilənin kimin maraqlarına uyğun həyata keçiriləcəyi subyekt;
sahibinin menecerə ödəyəcəyi mükafatın məbləği (əgər mükafat gözlənilmirsə, o zaman müqavilənin mətnində onun əvəzsiz olması birbaşa göstərilməlidir);
müqavilənin müddəti (maksimum 5 il).

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin qalan şərtləri məcburi deyil. Bununla belə, fikir ayrılıqlarının və qeyri-müəyyənliklərin qarşısını almaq üçün müqavilədə əks etdirməyə dəyər:

əmlakla müəyyən əməliyyatlar üzrə məhdudiyyətlərin olması (məsələn, onun özgəninkiləşdirilməsinə qadağa);
daşınmaz əmlaka sərəncam vermək imkanı;
menecerlər tərəfindən öz işləri haqqında hesabatların təqdim edilməsi tezliyi;
rəhbərin müəyyən hərəkətlərin icrasını başqa subyektə həvalə etmək hüququ;
səbəb olur erkən xitam müqavilələr;
menecerin öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi ilə bağlı çəkdiyi xərclərin ödənilməsi qaydası;
tərəflərin hüquq və vəzifələri;
müqavilə pozulduqda tərəflərin məsuliyyəti.

Menecer hər hansı məsuliyyət daşıyırmı?

Arxada düzgün icra edilməməsi vəzifələrindən (xüsusilə keyfiyyətsiz əmlakın idarə edilməsindən) menecer əmlak məsuliyyəti daşıyır. Bu vəziyyətdə o, kompensasiya etməlidir:

benefisiara - itirilmiş mənfəət;
mülkiyyətçiyə - əmlakın zədələnməsi nəticəsində dəymiş ziyan.

Müdir, zərərin fors-major nəticəsində və ya mülkiyyətçinin və ya faydalanan şəxsin hərəkətləri nəticəsində dəydiyini sübut edə bildikdə, məsuliyyətdən azad edilir.

Müdir üçüncü şəxslərlə əqdlər bağlayarkən onun üçün müəyyən edilmiş səlahiyyət həddini aşarsa, o, bu cür əməliyyatlara görə müstəqil olaraq məsuliyyət daşıyır. Lakin bu halda menecmentin təsisçisi üçüncü şəxslərin menecerin müəyyən edilmiş hədləri aşdığını bildiyini (və ya bilməli olduğunu) sübut etməlidir.

Digər hallarda, idarəçinin əmlakın idarə edilməsi prosesində bağladığı əməliyyatlar üzrə xərclər həmin əmlakın hesabına ödənilir. Bu əmlakın dəyəri bütün borcları ödəmək üçün kifayət etmədikdə, idarəçinin əmlakı geri alınmalıdır. Bu halda borcları tam ödəmək mümkün olmadıqda, idarənin təsisçisinə məxsus əmlak geri alınır.

Müqavilə hansı hallarda başa çatır?

Əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsinin müddəti başa çatdıqdan sonra tərəflərdən ən azı biri bunu bəyan edərsə, tərəflər arasında münasibətlərə xitam verilir. Bu halda obyekt öz sahibinə qaytarılmalıdır. Nə mülkiyyətçi, nə də menecer əməkdaşlığa xitam vermək istəmirsə, müqavilə eyni müddətə uzadılmış hesab olunur.

Bundan əlavə, əmlakın etibarlı idarə edilməsi müqaviləsi üzrə münasibətlərə xitam verilir:

benefisiar müqavilə üzrə mənfəətdən imtina etdikdə və ya o öldükdə (əgər müqavilədə bu halda mənfəəti almaq hüququnun başqa şəxsə keçməsi nəzərdə tutulmayıbsa);
menecerin müqaviləni şəxsən yerinə yetirməsinə mane olan halların baş verməsi, əgər bu halda o (və ya təsisçi) əməkdaşlığa xitam vermək niyyətindədirsə;
mülkiyyətçi müqaviləni ləğv etmək barədə qərar qəbul edir (bu vəziyyətdə o, menecerə müqavilədə göstərilən mükafatı ödəməyə borcludur);
fərdi sahibkar statusuna malik idarəetmə təsisçisinin müflis olması;
idarəçi tam və ya qismən fəaliyyət qabiliyyəti olmayan hesab edildikdə, onu müflis elan etdikdə, habelə vəfat etdikdə.

Əmlakın etibarlı idarəetmə müqaviləsi nümunəsi

ETİBADIN İDARƏ EDİLMƏSİ MÜQAVİLƏSİ

g.___________ “__”________ ____ g.

“1-ci Tərəf” adlandırılan _________________ əsasında fəaliyyət göstərən ___________________________________ və “2-ci Tərəf” adlandırılan _________________ əsasında fəaliyyət göstərən ___________________________________ tərəfindən təmsil olunan _______________________ bu müqaviləni aşağıdakı kimi bağlamışlar:

1. MÜQAVİLƏNİN MÖVZUSU

1.1. 1-ci tərəf əmlakı müqavilənin 4-cü bəndində göstərilən müddətə müqavilənin 2-ci bəndində göstərilən siyahıya uyğun olaraq 2-ci Tərəfə etibarlı idarəetməyə verir, 2-ci tərəf isə bu əmlakı müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq idarə etməyi öhdəsinə götürür.

1.2. Etibarlı idarəetməyə verilən əmlak ______________________ tərəfindən təsdiq edilmiş 1-ci Tərəfin mülkiyyətidir.

2. ETİBARIN İDARƏ EDİLMƏSİ OBYEKTİ

Etibarlı idarəetmənin obyekti: ______________________________________________________________________.

3. TƏRƏFLƏRİN HÜQUQ VƏ VƏZİFƏLƏRİ

3.1. 2-ci tərəf borcludur:

1-ci Tərəfin maraqlarına uyğun olaraq əmlakın idarə edilməsini həyata keçirmək;
digər vəzifələr: ______________________________________________________________________.

3.2. 2-ci tərəfin hüququ var:

idarəetmənin həyata keçirilməsi yollarına müstəqil qərar vermək;
digər hüquqlar: ________________________________________________________________.

3.3. 1-ci tərəf borcludur:

əmlakı təhvil-təslim aktı əsasında 2-ci Tərəfə idarə etmək üçün təhvil vermək;
digər vəzifələr: ______________________________________________________.

4. MÜQAVİLƏNİN MÜDDƏTİ

4.1. Müqavilə imzalandığı andan qüvvəyə minir.

4.2. Müqavilə ________ qədər müddətə bağlanır.

5. TƏRƏFLƏRİN MƏSULİYYƏTİ

Müqavilə tərəflərinin məsuliyyəti müəyyən edilir mövcud qanunvericilik.

6. YEKUN MÜDDƏALAR

Tərəflər ünvan dəyişikliyi barədə dərhal bir-birlərini xəbərdar etməlidirlər, Bank məlumatları, telefon nömrələri.