Biznesin dəyərini qiymətləndirmək üçün xərc yanaşması necədir? Biznesin qiymətləndirilməsinə xərc yanaşması: təsviri, mahiyyəti və nümunələri.

nisbətdə: "Biznesin qiymətləndirilməsi"

bu mövzuda: « XƏRÇƏT YANAŞMASINDAN İSTİFADƏ EDİLƏN BİZNESİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ. XALİS AKTİVLƏRİN DƏYƏRİNİN HESABLANMASI ÜSULU”

Giriş

Şirkəti satarkən onun dəyərini artırmaq, gəlirli olmaq qabiliyyətini obyektiv qiymətləndirmək lazımdır, yəni. sahibinə gəlir gətirmək. Bunlar. müəssisənin bazar dəyərini - onun satılacağı müəssisənin ən çox ehtimal olunan qiymətini hesablamaq lazımdır.

Müəssisənin bazar dəyərinin hesablanması üç prinsipial fərqli yanaşmadan istifadə etməklə həyata keçirilə bilər: gəlir yanaşması, bazar (müqayisəli) yanaşma və maya dəyəri (əmlak) yanaşması.

Bu kurs işində qiymətləndirməyə maya dəyəri yanaşmasından istifadə olunur, onun aktuallığı, bir qayda olaraq, hesablama üçün etibarlı ilkin məlumatın mövcudluğu ilə, habelə yerli iqtisadiyyat üçün ənənəvi olan qiymətli kağızların dəyərinin qiymətləndirilməsi metodlarından istifadə ilə bağlıdır. müəssisənin əmlakının dəyərinin və onun borclarının təhlilinə əsaslanan biznes.

Yoxluq zəruri şərtlər gəlir və bazar yanaşmalarını tətbiq etmək üçün qiymətləndirmədə maya dəyəri yanaşmasından istifadəni əsaslandırır. Bazar yanaşmasının istifadəsi satış məlumatlarının olmaması ilə məhdudlaşır fəaliyyət göstərən müəssisələr, bu, əməliyyat metodundan istifadə etməyə imkan vermir. “Zəif” fond bazarı kapital bazarı metodundan istifadə imkanını məhdudlaşdırır. Qiymətləndirilənə bənzər müəssisələrin maliyyə-təsərrüfat fəaliyyəti haqqında bazar məlumatlarının olmaması qiymətləndirmə çarpanları metodundan istifadə imkanlarını istisna edir.

Kapitallaşma və gəlirlərin diskontlaşdırma dərəcələri ilə bağlı zəruri və kifayət qədər bazar məlumatının olmaması. Gəlir yanaşması metodlarının istifadəsini məhdudlaşdırır (kapitallaşdırma metodu və diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu)

Əsas hədəf bu kurs işinin – cari dövr üçün onun bazar dəyərini müəyyən etməklə müəssisəni qiymətləndirmək.

Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakılar müəyyən edilir: tapşırıqlar :

· Gəlir, əmlak və bazar yanaşmalarından istifadə etməklə biznesin qiymətləndirilməsinin nəzəri aspektlərini öyrənmək.

· Biznesin qiymətləndirilməsində əmlak yanaşmasından istifadənin müsbət və mənfi tərəflərini müəyyən etmək.

· Müasir dövrdə bu yanaşmadan istifadənin xüsusiyyətlərini müəyyənləşdirin bazar şərtləri, və müəssisədə.

Obyekt Bu kurs işində tədqiqat biznesin qiymətləndirilməsində xərc yanaşmasının istifadəsidir.

Mövzu Tədqiqat müəssisədə xalis aktivlərin dəyərinin hesablanması metodunun tətbiqidir.

Fəsil 1. Nəzəri aspektlər biznesin qiymətləndirilməsinə əmlak yanaşması

1.1. Mülkiyyət yanaşmasının mahiyyəti və tətbiq dairəsi

Biznesin qiymətləndirilməsinə əmlak (dəyər) yanaşması müəssisənin dəyərini çəkilmiş xərclər baxımından nəzərə alır. Müəssisənin aktiv və öhdəliklərinin inflyasiya, bazar şəraitinin dəyişməsi və istifadə olunan uçot metodları ilə əlaqədar balans dəyəri, bir qayda olaraq, bazar dəyərinə uyğun gəlmir. Nəticədə qiymətləndiricinin qarşısında müəssisənin balansını tənzimləmək vəzifəsi durur. Bunun üçün əvvəlcə hər bir balans aktivinin ağlabatan bazar dəyəri ayrıca qiymətləndirilir, sonra öhdəliklərin cari dəyəri müəyyən edilir və nəhayət, onun bütün öhdəliklərinin cari dəyəri ümumi aktivlərin ağlabatan bazar dəyərindən çıxılır. müəssisə. Nəticə müəssisənin kapitalının təxmini dəyərini göstərir.

Kapital = Aktivlər - Öhdəliklər.

Xərc yanaşmasının əsas xüsusiyyəti elementlər üzrə qiymətləndirmədir, yəni qiymətləndirilən əmlak kompleksi onun tərkib hissələrinə bölünür, hər bir hissə qiymətləndirilir, sonra isə ümumi əmlak kompleksinin dəyəri əldə edilir. hissələrinin dəyərləri.

Əmlak (dəyər) yanaşmasında əsas düstur belədir: Kapital = Aktivlər - Öhdəliklər.

Bu yanaşma iki əsas üsulla təmsil olunur:

Tətbiq sahəsi

Xərclərə əsaslanan qiymətləndirmə yanaşması ən uyğundur:

Dövlət obyektlərini qiymətləndirərkən;

Xüsusi istifadə üçün nəzərdə tutulan (gəlir yaratmadan) əmlakın dəyəri hesablanarkən bunlar məktəblər, xəstəxanalar, poçt binaları, mədəniyyət obyektləri, qatar stansiyaları və s.;

Mühasibat uçotu məqsədləri üçün əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi zamanı;

Əmlakın məhkəmə qaydasında bölgüsü zamanı vergi və sığorta məqsədləri üçün hesablandıqda;

Əmlakı açıq hərracda satarkən.

1.2. Mülkiyyət yanaşmasının üstünlükləri və mənfi cəhətləri

Üstünlüklər:

· mövcud aktivlərin qiymətləndirilməsi əsasında, yəni obyektiv əsasa malikdir;

· aktivlərin ayrı-ayrı komponentlərini qiymətləndirərkən qiymətləndirməyə hər üç yanaşmadan istifadə etmək olar: gəlir, maya dəyəri və bazar.

Qüsurlar:

· statik, yəni. biznesin inkişaf perspektivlərini nəzərə almır;

· qiymətləndirilən müəssisənin fəaliyyətinin əsas maliyyə-iqtisadi göstəricilərini nəzərə almır.

1.3. Xalis aktiv metodundan istifadə edərək biznesin dəyərinin hesablanmasının əsas mərhələləri

Xalis aktivin dəyəri metodunun hesablanması bir neçə mərhələdən ibarətdir:

1. Müəssisənin daşınmaz əmlakı münasib bazar dəyəri ilə qiymətləndirilir.

2. Maşın və avadanlıqların ağlabatan bazar dəyəri müəyyən edilir.

3. Qeyri-maddi aktivlər müəyyən edilir və qiymətləndirilir.

4. Maliyyə qoyuluşlarının həm uzunmüddətli, həm də qısamüddətli bazar dəyəri müəyyən edilir.

5. Ehtiyatlar cari dəyərə çevrilir.

6. Debitor borcları qiymətləndirilir.

7. Gələcək xərclər təxmin edilir.

8. Müəssisənin öhdəlikləri cari dəyərə çevrilir.

9. Səhm kapitalının dəyəri aktivlərin məbləğinin ağlabatan bazar dəyərindən bütün öhdəliklərin cari dəyərini çıxmaqla müəyyən edilir.

1.4 Müəssisənin daşınmaz əmlakının münasib bazar dəyəri ilə qiymətləndirilməsi.

Sinif Daşınmaz əmlak müəssisə üç yanaşmadan istifadə etməklə verilə bilər: gəlirli, müqayisəli (bazar) və xərcə əsaslanan.

1.4.1 Gəlir yanaşmasının tətbiqi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması iki üsuldan ibarətdir:

Gəlirlərin kapitallaşdırılması üsulu;

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu.

Gəlirlərin kapitallaşdırılması, gəlir əldə etmək potensialına əsaslanaraq obyektin dəyərini qiymətləndirməyə imkan verən üsul və üsulların məcmusudur. Sahibi üçün gəlir yaradan daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək üçün gəlirin kapitallaşdırılması metodundan istifadə edilir. Daşınmaz əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən gəlir, məsələn, onun icarəyə verilməsindən əldə edilən cari və gələcək gəliri, gələcəkdə satıldıqda daşınmaz əmlakın dəyərinin mümkün artımından əldə edilən gəliri təmsil edə bilər. Bu metodun nəticəsi həm binaların, tikililərin, həm də torpaqların qiymətindən ibarətdir.

Gələcək gəliri təsvir edən göstərici kimi xalis əməliyyat gəliri seçilir. O, bütün əməliyyat xərcləri və ehtiyatlar çıxıldıqdan sonra, lakin əgər varsa, ipoteka borcuna xidmət göstərilməzdən əvvəl və amortizasiya ayırmaları nəzərə alınmaqla obyektin əmlakından gözlənilən illik xalis gəlirin hesablanmış sabit dəyərini əks etdirir. Xalis əməliyyat gəliri əmlakın bazar şəraitində icarəyə veriləcəyi ehtimalına əsaslanır icarə, həm də bu gəlirin ən tipik bir il üçün proqnozlaşdırıldığına dair.

Daşınmaz əmlakın dəyəri düsturla hesablanır:

C = NAV / Kapitallaşdırma dərəcəsi,

Burada C əmlakın cari dəyəridir;

NOR – xalis əməliyyat gəliri;

SC - kapitallaşma dərəcəsi.

Xalis əməliyyat gəlirinin hesablanması potensialın hesablanması ilə başlayır ümumi gəlir(PVD), bazar icarəsinin gözlənilən ümumi dəyəridir. Və ilin qiymətləndirmə tarixindən əvvəl sonuncunun digər gəlirləri. PPV-nin hesablanması qiymətləndiricidən qiymətləndirilən əmlakın aid olduğu icarə bazarını bilməsini tələb edir. Bir qayda olaraq, icarə dərəcəsi əmlakın yerindən, onun yerindən asılıdır fiziki vəziyyət, rabitənin mövcudluğu, icarə müddəti və s.

Potensial ümumi gəlir bütün itkilər və xərclər nəzərə alınmadan 100% istifadə ilə daşınmaz əmlakdan əldə edilə bilən gəlirdir. PPV qiymətləndirilən əmlakın sahəsindən və müəyyən edilmiş icarə dərəcəsindən asılıdır və düsturla hesablanır:

PVD = P * Ca, Harada

P - icarəyə verilən sahə,

Ca - 1 kvadratmetr üçün kirayə haqqı.

Yəni, PVD müqayisə olunan obyektlər üçün daşınmaz əmlak bazarında mövcud olan cari tarif və tariflərin təhlili əsasında qiymətləndirilir. Qiymətləndirici qiymətləndirilən əmlakı digər oxşar icarə obyektləri ilə müqayisə etməli və aralarındakı fərqlərə görə düzəlişlər etməlidir. Əgər obyektlər bir və ya bir neçə mühüm komponent istisna olmaqla, oxşardırsa, onda düzəlişlər bazar məlumatları əsasında hesablana bilər. Düzəlişin məbləğini bazar məlumatları ilə təsdiqləmək mümkün olmadıqda, qiymətləndirici ekspert vasitələri ilə onu müəyyən edir.

Bununla belə, hesablanmış VPD əmlakın boş yerləri (az istifadə edilməməsi) və ya icarə haqqının yığılmasında çatışmazlıq səbəbindən dəyişdirilə bilər. Yəni, əmlakın tam istifadə edilməməsindən təxmin edilən itkilər və ödənişlərin yığılması zamanı itkilər qiymətləndirilir. İtkilərin miqdarı ilə hava təzyiqinin azaldılması verir faktiki ümumi gəlir(DVD), düsturla müəyyən edilir:

DVD = PVD - Zərərlər .

NOR əldə etmək üçün xərc təhlili aparılır. Mülkiyyətçinin xərcləri əmlaka sahib olmaq və onun istismarı ilə bağlı davam edən xərclərdir. Obyektin normal fəaliyyətini və gəlirin təkrar istehsalını təmin etmək üçün dövri xərclər deyilir əməliyyat (saxlanılması) xərcləri.

Müəssisələrin qiymətləndirilməsi nümunəsi

Mənbə: V.A. Şerbakov, N.A. Shcherbakova Müəssisənin (işin) dəyərinin qiymətləndirilməsi. – M.: Omega-L, 2006.

Xərc yanaşmasına əsasən müəssisə dəyərinin qiymətləndirilməsi.

Xalis aktivlərin dəyəri metodu müəssisənin fəaliyyətini davam etdirmək şərti ilə onun yaradılması xərclərini nəzərə almaqla müəssisəni qiymətləndirməyə imkan verir.

Müəssisənin balansının aktiv maddələrinin düzəldilməsi aşağıdakı əsas istiqamətlər üzrə aparılmışdır:

bina və tikililər, maşın və avadanlıqlar,

ehtiyatlar, debitor borcları.

Müəssisənin xalis aktivlərinin dəyərinin hesablanması cədvəldə göstərilmişdir. 1.

Cədvəl 1.

Müəssisənin xalis aktiv dəyərinin hesablanması

Müəssisənin aktiv və öhdəliklərinin dəyərinə düzəlişlər edərkən qiymətləndiriciyə rəhbərlik edən əsaslandırmanı təqdim edək.

Qeyri-maddi aktivlər. Qiymətləndiricinin fikrincə, qeyri-maddi aktivlərin bazar və balans dəyəri üst-üstə düşür, buna görə də qiymətləndirmə tarixinə qeyri-maddi aktivlərin bazar dəyəri 8,312 min rubla bərabər tutulur.

Əsas vəsaitlər. Bu məqalə əsaslı şəkildə yenidən işlənmişdir. Əsasən onunla əlaqədardır ki, müəssisəyə məxsus daşınmaz əmlakın bazar dəyəri onun balans dəyərindən xeyli yüksəkdir. Qiymətləndirmənin nəticələrinə əsasən, qiymətləndirmə tarixinə əsas vəsaitlərin bazar dəyəri 130,568 min rubl təşkil etmişdir.

Ehtiyatlar. 27 min rubl məbləğində silinməyə məruz qalan köhnəlmiş ehtiyatlar müəyyən edilmişdir. Qalan ehtiyatların qiymətləndirilməsinin nəticələrinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, balansda göstərilən dəyərlə bu ehtiyatların bazar dəyəri üst-üstə düşür. Beləliklə, qiymətləndirmə tarixinə ehtiyatların bazar dəyəri 23,208 min rubl təşkil edir.

Alınan aktivlər üzrə ƏDV. Hesabatda müvafiq ƏDV məbləğləri düzgün nəzərə alındığından bu ƏDV balans hesabatına bərabər hesab edilir. Beləliklə, qiymətləndirmə tarixinə əldə edilmiş aktivlər üzrə ƏDV məbləği 2043 min rubl təşkil edir.

Debitor borcları. Debitor borclarının təhlili zamanı digər müəssisələr tərəfindən buraxılmış şübhəli veksellər və ya inkassasiya üçün real olmayan borclar aşkar edilməmişdir. Uzun ödəmə müddəti olan debitor borcları yoxdur, ona görə də gələcək əsas borc və faiz ödənişlərinin cari dəyərə diskontlaşdırılması aparılmamışdır. Qiymətləndirilən şirkətin işçilərinə verilən avanslardan əlavə, debitor borcları məhsulların etibarlı debitorlara üç aydan az müddətə hissə-hissə satılması üçün məbləğlərdən ibarətdir. Beləliklə, qiymətləndiricinin fikrincə, debitor borclarının balans dəyəri və bazar dəyəri üst-üstə düşür və qiymətləndirmə tarixinə debitor borcları 52,257 min rubl təşkil edir.

Nağd pul.“Nağd pul” maddəsi yenidən qiymətləndirilmir. Qiymətləndirmə tarixinə nağd pulun məbləği 698 min rubl təşkil edir.

Öhdəliklər. Balans hesabatında göstərilən öhdəliklərin dəyəri məqsədəuyğun olmadığı üçün düzəliş edilməmişdir və balansda göstərilən dəyərə bərabər götürüldü və 65,057 min rubl təşkil etdi.

Belə ki, dəyəri müəssisənin öz kapitalı,onun aktivlərinin dəyəri əsasında müəyyən edilir, tərtib edilmişdir 152,029 min rubl.

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə etməklə müəssisənin qiymətləndirilməsi.

Rusiya investisiya bazarını səciyyələndirən yüksək risk səviyyəsi uzun müddətə proqnoz kimi baxmağı əsassız edir. Gələcək pul vəsaitlərinin hərəkətinin hesablanması prosesində üç illik proqnoz dövrü müəyyən edilmişdir.

Risk mükafatlarının dəyərinin ekspert qiymətləndirmələrindən istifadə etməklə aparılan təhlil nəticəsində 28,79% uçot dərəcəsi müəyyən edilib.

Diskontlaşdırılmış gələcək pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə etməklə kapitalın bazar dəyərinin hesablanması aşağıda göstərilmişdir. Gəlir proqnozu təhlil edilən müəssisənin rəhbərliyinin planlarını nəzərə alır (cədvəl 2).

Rusiya və beynəlxalq standartlara uyğun olaraq, müxtəlif obyektlərin, xüsusən də bir müəssisənin bazar dəyərini qiymətləndirərkən, qiymətləndirmənin əhatə dairəsinə əsaslanaraq üç əsas yanaşmadan istifadə etmək tövsiyə olunur. Bunlar xərc, gəlir və müqayisəli yanaşmalardır.

Ümumiyyətlə, hər üç yanaşma bir-biri ilə bağlıdır. Onların hər biri öz istifadəsini əhatə edir xüsusi üsullar və texnikaları, həmçinin uyğunluğu tələb edir xüsusi şərtlər, kifayət qədər amillərin olması. Bu və ya digər yanaşmada istifadə olunan məlumat ya müəssisənin indiki vəziyyətini, ya da keçmiş nailiyyətlərini, ya da gözlənilən gələcək qazancını əks etdirir.

Biznesin qiymətləndirilməsinə xərcə əsaslanan yanaşma

Biznesin qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşması müəssisənin dəyərini çəkilmiş xərclər baxımından nəzərə alır. Müəssisənin aktiv və öhdəliklərinin inflyasiya, bazar şəraitinin dəyişməsi və istifadə olunan uçot metodları ilə əlaqədar balans dəyəri, bir qayda olaraq, bazar dəyərinə uyğun gəlmir.

Nəticədə qiymətləndiricinin qarşısında müəssisələrin balansını tənzimləmək vəzifəsi durur.

Bunun üçün əvvəlcə hər bir balans aktivinin ağlabatan bazar dəyəri ayrı-ayrılıqda qiymətləndirilir, sonra öhdəliklərin balans məbləğinin onların bazar dəyərinə necə uyğun olması müəyyən edilir və nəhayət, onun bütün öhdəliklərinin cari dəyəri əsas məbləğdən çıxılır. aktivlərin məbləğinin çərçivə dəyəri.

Nəticə müəssisənin kapitalının təxmini dəyərini göstərir.

Kapital = aktiv - öhdəliklər əmlak (dəyər) yanaşmasının əsas düsturudur.

Bu yanaşma iki əsas üsulla təmsil olunur:

Xalis aktivin dəyəri metodu;

Ləğvetmə dəyəri metodu.

Bu işdə xalis aktiv metodundan istifadə edilmişdir.

Xalis aktivin dəyəri metodundan istifadə edərək kapitalın dəyərinin hesablanması işlərinin ardıcıllığına aşağıdakı addımlar daxildir:

Xalis aktivin dəyəri metodunun hesablanması aşağıdakı addımları əhatə edir:

1. Təhlil aparılır balans hesabatı keçmiş dövr üçün.

2. Mühasibat uçotunda düzəlişlər edilir.

3. Müəssisənin daşınmaz əmlakı münasib bazar dəyəri ilə qiymətləndirilir.

4. Maşın və avadanlıqların ağlabatan bazar dəyəri müəyyən edilir.

5. Qeyri-maddi aktivlər müəyyən edilir və qiymətləndirilir.

6. Maliyyə qoyuluşlarının bazar dəyəri müəyyən edilir.

7. Ehtiyatlar cari dəyərə çevrilir.

8. Debitor borcları qiymətləndirilir.

9. Gələcək xərclər təxmin edilir.

10. Müəssisənin öhdəlikləri cari dəyərə çevrilir.

11. Səhm kapitalının dəyəri aktivlərin məbləğinin ağlabatan bazar dəyərindən bütün öhdəliklərin cari dəyərini çıxmaqla müəyyən edilir.

Müəssisənin daşınmaz əmlakının bazar dəyərinin müəyyən edilməsi

Daşınmaz əmlakı (torpaq, bina və tikililər) qiymətləndirmək üçün üç yanaşmadan istifadə etmək olar: gəlir, müqayisəli (bazar) və maya dəyəri.

Gəlir yanaşmasının tətbiqi texnologiyası. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması iki üsuldan ibarətdir:

Gəlirlərin kapitallaşdırılması üsulu;

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu.

Nisbətən gəlir gətirən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı gəlirin kapitallaşdırılması metodundan istifadə olunur sabit gəlir. Daşınmaz əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən gəlir, onun icarəyə verilməsindən əldə edilən cari və gələcək gəlir, gələcəkdə satılan daşınmaz əmlakın dəyərinin mümkün artımından əldə edilən gəlir şəklində ola bilər. Bu metodun nəticəsi həm binanın, tikililərin, həm də torpaq sahəsinin dəyərini əhatə edir.

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu. Bu üsul əmlakın istifadəsi və onun mümkün satışı nəticəsində yaranacaq gələcək gəlirin cari dəyərini müəyyən etmək üçün istifadə olunur.

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodundan istifadə edərək hesablama bir neçə mərhələyə bölünə bilər:

Mülkiyyətə sahiblik dövründə gələcək gəlirlərin axınının proqnozu aparılır;

Qiymətləndirilən əmlakın dəyəri mülkiyyət dövrünün sonunda hesablanır, yəni. reallıqda satış nəzərdə tutulmasa belə, təklif olunan satışın (reversiya) dəyəri;

Mövcud bazarda qiymətləndirilən əmlak üçün diskont dərəcəsi alınır,

Saxlama dövrü ərzində gələcək gəlirin dəyəri və geri çevrilmənin proqnozlaşdırılan dəyəri cari dəyərə endirilir.

Beləliklə, daşınmaz əmlakın dəyəri dövri gəlir axınının cari dəyərinə və geri çevrilmənin cari dəyərinə bərabərdir.

Müqayisəli yanaşmanın tətbiqi texnologiyası. Bu yanaşma, adətən son 3-6 ay ərzində oxşar əmlakların satışına dair məlumatların müqayisəsi və təhlilinə əsaslanır. Əsas prinsip Müqayisəli yanaşma, əvəzetmə prinsipidir ki, bazarda bir neçə obyekt varsa, rasional investor müəyyən bir obyekt üçün oxşar faydalı daşınmaz əmlakın dəyərindən çox pul ödəməyəcək.

Xərc yanaşmasının tətbiqi texnologiyası. Bu yanaşma bir neçə addımı əhatə edir:

1. Bina və ya tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyəri müəyyən edilir;

2. Tam dəyişdirmə dəyəri faktiki qiymətləndirmə tarixinə hesablanır.

Əvəzetmə dəyəri dedikdə, qiymətləndirilən obyektin faydalılığına bərabər olan, lakin mövcud standartlara, layihəyə, sxemə uyğun olaraq yeni materiallardan istifadə etməklə obyektin faktiki qiymətləndirilmə tarixinə cari qiymətlərlə tikintinin dəyəri başa düşülür. Beləliklə, bir halda bu, qiymətləndirmə obyektinin dəqiq surətinin çoxaldılması, digər halda isə onun uyğun əvəzedici ilə əvəz edilməsi deməkdir.

Sinif tam qiymət tikinti hesablama daxildir:

Birbaşa xərclər (materialların dəyəri, amortizasiya ayırmaları, tikinti işçilərinin əmək haqqı və s.);

Dolayı xərclər (lisenziyaların ödənilməsi üzrə məsləhət xidmətləri üçün memarların, layihəçilərin, mühasiblərin və hüquqşünasların peşəkar xidmətlərinin ödənilməsi xərcləri və s.);

Sahibkarlıq gəliri.

Sahibkarlıq gəliri, investorun müqayisə olunan obyektlərin riskini və gəlirini nəzərə alaraq layihənin həyata keçirilməsi ilə bağlı xərclərdən artıq almağı planlaşdırdığı məbləğdir. Qlobal hesablama təcrübələrini nəzərə alaraq, biznes gəlirləri tikinti xərclərinin 15%-i həcmində müəyyən edilir.

Tikinti xərcləri + Biznes gəliri = Ümumi tikinti dəyəri.

Bina və tikililərin bütün növ aşınması onların fiziki, funksional, texniki və iqtisadi köhnəlmələri nəzərə alınmaqla hesablanır.

Fiziki yaşlanma, köhnəlmə, köhnəlmə, köhnəlmə, artan texniki xidmət xərcləri və s. nəticəsində əmlak dəyərinin itirilməsidir. fiziki amillər obyektin ömrünü və faydalılığını pozan.

Funksional köhnəlmə əmlakın nəzərdə tutulduğu funksiyaları yerinə yetirə bilməməsi səbəbindən onun dəyərinin itirilməsidir. Funksional köhnəlmə əmlakın daxili mülkiyyətidir və əmlakın yaradılmasına xas olan struktur və digər çatışmazlıqlar, artıq istismar xərcləri və s. kimi amillərlə əlaqələndirilir.

İqtisadi köhnəlmə, aktivin səbəb olduğu dəyər itkisidir xarici amillər, məsələn: iqtisadi dəyişikliklər, məhsullara tələbatın azalması, rəqabətin artması və s.

Bina və tikililərin qalıq dəyəri təkrar istehsal dəyəri (bərpa və ya dəyişdirmə dəyəri) ilə ümumi köhnəlmə arasındakı fərq kimi müəyyən edilir;

Əmlakın tam dəyəri bina və tikililərin qalıq dəyərinə torpaq sahəsinin dəyəri əlavə edilməklə hesablanır.

Maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi

Maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi maya dəyəri, müqayisəli və gəlir yanaşmasına əsaslanır.

Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsinə xərc əsaslı yanaşma.

Tikinti və avadanlıqlar adətən əvəzetmə dəyəri ilə qiymətləndirilir.

Əvəzetmə dəyəri retrospektiv xərclərin təhlili, müvafiq gücün dəyişdirilməsi xərclərinin qiymətləndirilməsi yolu ilə müəyyən edilir:

Fiziki köhnəlmə;

Funksional köhnəlmə;

Texniki köhnəlmə;

Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsinə müqayisəli yanaşma qiymətləndirilən obyektin ən çox ehtimal olunan satış qiymətini hesablamaq üçün bu yaxınlarda satılan oxşar obyektlərin qiymətlərinin təhlilini nəzərdə tutur. Müvafiq müqayisə vahidlərinin seçilməsi vacibdir. Müqayisə əsasında aparılır aşağıdakı elementlər: obyektin yaşı (Obyektin eyni istehsal dövrünün aktivlərinin qiymətləri ilə müqayisə edilməsi məqsədəuyğundur), vəziyyəti, aksesuarları (komponentləri), yerləşdiyi yer, istehsalçı, bazar şəraiti, motivasiya, keyfiyyət, kəmiyyət (bir vahidin qiyməti) aktiv əsasən alınmış və satılan avtomobillərin partiyasının ölçüsü ilə müəyyən edilir), ölçüsü/növü (müqayisə üçün eyni ölçülü və tipli avadanlıqdan istifadə etmək məqsədəuyğundur), satış vaxtı.

Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsində gəlir yanaşması. Gəlir yanaşmasını həyata keçirmək üçün qiymətləndirilən əmlakdan gözlənilən gəliri proqnozlaşdırmaq lazımdır. Maşın və avadanlıqlara münasibətdə bu problemi birbaşa həll etmək mümkün deyil, çünki gəlir bütün istehsal və əmlak kompleksi tərəfindən yaradılır. Gəlir yanaşmasından istifadə edərkən problemin addım-addım həlli təklif olunur:

Aşağıdakıların fəaliyyətindən xalis gəlirin hesablanması: istehsal sistemi (ya bütün müəssisə, ya da sex və ya sahə);

Qalıq metodu gəlirin bu sistemin maşın parkına aid edilə bilən hissəsini müəyyən edir;

Endirim metodundan və ya kapitallaşdırma metodundan istifadə edərək bütün maşın parkının dəyəri müəyyən edilir.

Qeyri-maddi aktivlərin qiymətləndirilməsi

PBU 14/2000-in 3-cü bəndinə əsasən, mühasibat uçotu üçün qəbul edilmiş qeyri-maddi aktiv aşağıdakı şərtlərə cavab verməlidir:

Aktivin özünün mövcudluğunu və təşkilatın intellektual fəaliyyətin nəticələrinə müstəsna hüququnu təsdiq edən sənədlər var (patentlər, sertifikatlar, digər mühafizə sənədləri, patentin verilməsi (alınması) müqaviləsi, əmtəə nişanı).

Yarımçıq tikinti layihələrinin qiymətləndirilməsi

Başa çatmamış tikinti layihələrinin qiymətləndirilməsi qiymətləndirmə tarixinə tikinti-quraşdırma işlərinin qiymətlərinin dəyişməsi indeksi nəzərə alınmaqla faktiki məsrəflərlə aparılır.

Maliyyə qoyuluşlarının bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi.

Maliyyə qoyuluşlarının qiymətləndirilməsi onların qiymətləndirilmə tarixindəki bazar dəyəri əsasında həyata keçirilir və diqqət mərkəzindədir. Dəyər bazarda müəyyən edilir, lakin qiymətli kağızlar kotirovka olunmursa, o zaman onların bazar dəyərini müstəqil olaraq müəyyən etməlisiniz.

Ehtiyatların qiymətləndirilməsi

Ehtiyat ehtiyatları daşınma və saxlama xərcləri nəzərə alınmaqla cari qiymətlərlə qiymətləndirilir. Köhnəlmiş inventar silinir.

Təxirə salınmış xərclərin qiymətləndirilməsi - əlaqədar fayda olduqda xərclər adətən nominal dəyəri ilə qiymətləndirilir.

Debitor borclarının qiymətləndirilməsi - adətən köhnəlmə cədvəlinin təhlili yolu ilə qiymətləndirilir, vaxtı keçmiş məbləğ müəyyən müddətdən sonra qismən və ya tam silinir.

Vəsaitlərin qiymətləndirilməsi. Bu maddə rublla yenidən qiymətləndirilmir.

Praktikada hər bir şirkətin işi təhlil edilir. Bu vəziyyətdə tətbiq edilə bilər biznesin qiymətləndirilməsi üçün sərfəli, bahalı. Analiz ehtiyacı ən çox yaranır müxtəlif vəziyyətlər. Bunun necə edildiyini daha ətraflı nəzərdən keçirək.

Ümumi məlumat

Beynəlxalq təcrübədə ekspertlər qiymətləndirməyə üç yanaşmadan istifadə edirlər:

• bahalı;
• müqayisəli;
• sərfəli.

Yerli təşkilatların təhlili sənayeyə aid Federal Qanunlar, habelə federal standartlar (FSO) ilə tənzimlənir. Hər bir yanaşmanın öz qiymətləndirmə metodları var.

Xüsusiyyətlər

Müqayisəli yanaşma üç metodu əhatə edir. Xüsusilə, kapital bazarının, sənaye nisbətlərinin və əməliyyatların təhlili aparılır. 2 varianta əsaslanır. Bunlar kapitallaşma və diskontlaşdırılmış maliyyə axınlarının təhlilidir. Xərc yanaşması da 2 metoda əsaslanır: xalis aktiv metodu və Onlar təşkilatın demək olar ki, bütün transformasiyalarında istifadə olunur. Təhlil istehsalın alınması və ya satışı, şirkətin korporativləşdirilməsi, alınması, birləşməsi və s.

Müəssisənin (biznesin) dəyərini qiymətləndirmək üçün xərcə əsaslanan yanaşma

Təhlilin bu versiyası onu digərlərindən fərqləndirən bir əsas xüsusiyyətə malikdir. Xərc yanaşması metodlarından istifadə edərək biznesin qiymətləndirilməsi element baxımından. Təhlil çərçivəsində əmlak kompleksi müəyyən komponentlərə bölünür. Alınan hər bir element yoxlanılır və qiyməti müəyyən edilir. Nəhayət, bütün əldə edilmiş göstəricilər ümumiləşdirilir və müəssisənin ümumi dəyəri göstərilir.

Əsas istiqamətlər

Biznesin qiymətləndirilməsinə xərcə əsaslanan yanaşma birləşdirir:

1. Təşkilatın aktivlərinin yığılmasının öyrənilməsi.
2. Düzəliş edilmiş balans dəyəri və ya xalis aktiv metodu.
3. Ləğvetmə qiymətinin müəyyən edilməsi.
4. Əvəzetmə üsulu.

Bu seçimlər bir vacib xüsusiyyətə görə birləşdirilir. Onlar təşkilatın hər bir xüsusi əmlak növünün cari qiymətlərlə dəyərini və ya oxşar bir şirkətin yaradılması xərclərini (əvəzetmə metoduna uyğun olaraq) müəyyənləşdirməyə və şirkətin bütün borclarının məbləğini çıxarmağa əsaslanır. Təhlildə vahid məlumat bazasından - balansdan istifadə olunur.

Məqsəd

Bir qayda olaraq, müxtəlif idarəetmə qərarlarının qəbulu üçün lazım olan məlumatları əldə etmək üçün istifadə olunur. Bu təhlilin mahiyyəti budur. Satılan, sığortalanan və ya ləğv edilən şirkət nümunəsindən istifadə edərək, xərc yanaşmasından istifadə edərək biznesin necə qiymətləndirildiyini izah edə bilərsiniz. Belə ki, şirkət satarkən bazar qiyməti aktivlərin yığılması üsulu ilə hesablanır. Sığortada ləğvetmə qiyməti ən çox müəssisə bağlanarkən müəyyən edilir.

Üstünlüklər

Biznesin qiymətləndirilməsində xərc yanaşması bir sıra üstünlüklərə malikdir. Əsas olanları hesab etmək olar:

1. İqtisadi və ya istehsal amillərinin qiymət dəyişkənliyinə təsirini nəzərə almaq bacarığı.
2. Volumetrik istifadə məlumat bazası. Biznesin qiymətləndirilməsinə xərcə əsaslanan yanaşma həm mühasibat, həm də maliyyə sənədlərinə əsaslanır. Bu da öz növbəsində daha etibarlı nəticələr əldə etməyə imkan verir.
3. Daşınmaz əmlakın və ya avadanlıqların aşınma səviyyəsini nəzərə alaraq şirkətin texnologiyasının inkişaf dərəcəsini təhlil etmək bacarığı.

Biznesin qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşmasının çatışmazlıqları

Bu arada, üstünlükləri ilə yanaşı, bir neçə var mənfi məqamlar təhlil apararkən. Mütəxəssis, onları nəzərə alaraq istifadə etməkdən imtina edə bilər. Ən əlamətdarına mənfi cəhətləriüsullara daxildir:

1. Yalnız keçmiş qiymətin müəyyən edilməsi.
2. Təhlil zamanı mövcud bazar vəziyyətini nəzərə ala bilməmək.
3. Statik.
4. Şirkətin risklərini və inkişaf perspektivlərini nəzərə ala bilməmək.
5. Müəyyən bir şirkətin cari və gələcək fəaliyyəti arasında əlaqənin olmaması.

Biznesin qiymətləndirilməsində maya dəyəri yanaşmasının dezavantajı ondan ibarətdir həm də onun mürəkkəbliyi və əmək intensivliyi.

Net Kitab Qiyməti

Onu təyin etmək üsulu daxil olanların ən sadəsi hesab olunur. Xalis balans dəyərini müəyyən etmək üçün valyuta dəyərindən bütün öhdəliklər (qısamüddətli və ya uzunmüddətli) çıxılır. Nəticə firmanın kapitalının və ya aktivlərinin pul dəyəridir. Bu metodun üstünlüklərinə aşağıdakılar daxildir:

1. Yalnız şirkətə məxsus faktiki aktivlər haqqında etibarlı məlumatlardan istifadə. Bu üsul digər üsullara xas olan mücərrədliyi aradan qaldırır.
2. Bazar şəraitində metod ən dolğun məlumat bazasına malikdir.

Ancaq bu üsul bir sıra mənfi xüsusiyyətlərə malikdir:

1. Şirkətin fəaliyyətinin səmərəliliyini və onun inkişaf perspektivlərini nəzərə almaq mümkün deyil.
2. Oxşar şirkətlər üçün tələb və təklif arasındakı əlaqə baxımından bazar vəziyyəti nəzərə alınmır.

Nümunədən istifadə edərək, xərc yanaşmasından istifadə edərək biznesin necə qiymətləndirilməsinə baxaq. İlkin balans məlumatları aşağıdakı kimidir (pul vahidləri ilə):

• ƏS - 5000;
• səhmlər - 1000;
• debitor borcları - 1 min;
• nağd pul - 500;
• borc öhdəlikləri - 6 min.

Mütəxəssis tərəfindən tərtib edilmiş nəticəyə əsasən, şirkətin əsas vəsaitləri 30%, xammal və material ehtiyatları isə 10% ucuzdur. Müvafiq olaraq, debitor borclarının 20%-ni yığmaq mümkün olmayacaq. Müvafiq əmsallardan istifadə edərək balans dəyəri müəyyən edilir:

1000 x 0,8 + 1000 x 0,9 + 5000 x 1,3 + 500 - 6000 = 2700.

Ləğvetmə qiyməti

Yalnız fəaliyyətini dayandıran şirkət aktivlərini satmağa və öhdəliklərini ödəməyə başladıqda müəyyən edilir. Ləğvetmə dəyərinin hesablanması ən aşağı rəqəmi əldə etməyə imkan verir qiymət səviyyəsi. Bu, şirkətin satıla biləcəyi minimum məbləği əks etdirir.

Tənzimlənmiş Kitab Qiyməti Metodiyası

Xərc yanaşmasının növlərindən biri hesab olunur. Bu üsula inflyasiya faktoru nəzərə alınmaqla aktivlərin qalıq qiymətinin düzəldilməsi ilə balansın yenidən nəzərdən keçirilməsinin yekun göstəricisi daxildir. Təhlil zamanı vəsaitlər yenidən qiymətləndirilir. Eyni zamanda, alınan nəticə balansa daxil edilir. Bu, mahiyyət etibarilə şirkətin kapitalının və onun yenidən qiymətləndirmə ehtiyatının göstəricisi kimi çıxış edən düzəliş edilmiş, xalis qiyməti müəyyən etməyə imkan verir.

Əvəzetmə üsulu

O, yalnız maddi aktivlərin təhlilinə yönəlib və yalnız kapital tutumlu şirkətlərə aiddir. Qiymətləndirmə cari iqtisadi profili saxlamaqla müəssisənin vəsaitlərinin tamamilə dəyişdirilməsi xərclərinin hesablanmasını əhatə edir. Təhlil müəyyən bir ardıcıllıqla aparılır. Əvvəlcə mühasibat və statistik sənədlər qiymətləndirilir. Bunlara daxildir:

1. Rüblük hesabatlar.
2. Statistik hesabat.
3. İnventar kartları.

Bunun nəticələrinə əsasən hərtərəfli tədqiqat borcun ödənilməsi üçün aktivlərin çatışmazlığı və ya yetərli olmaması haqqında fikir formalaşır. Bundan sonra, qiymətləndirmə üçün əmlak əmlakı yaradılır. Ən/minimum cari və ya likvid aktivlər ayrıca öyrənilir. Sonra şirkətin borcunun ümumi məbləği formalaşır və ödəniş təqvimi tərtib edilir.

nəticələr

Şirkətin balans hesabatının təhlilinə əsaslanan xərc yanaşması kifayət qədər obyektiv göstəricilər əldə etməyə imkan verir. Bəzi ekspertlərin fikrincə, bu, müasir qeyri-sabit iqtisadi şəraitdə ən etibarlı variantdır. Qiymətləndirmənin məqsədi müəssisənin bazar dəyərini mümkün qədər dəqiq hesablamaqdır. Onun bütün aktivləri, o cümlədən maddi, qeyri-maddi və maliyyə təhlili aparılır.

Bu fondlara bazar dəyişiklikləri və inflyasiya təsir edir. Müvafiq olaraq, həmişə bazar qiyməti ilə üst-üstə düşmür. Bu da öz növbəsində balansın tənzimlənməsini tələb edir. Buna görə hər bir aktiv ayrıca qiymətləndirilir.

Firmanın bütün öhdəliklərinin cari qiyməti müəyyən edildikdən sonra o, bütün aktivlər üçün ağlabatan bazar dəyərindən çıxılır. Alınan nəticə xərc yanaşması ilə müəyyən edilən qiymət olacaqdır. Ləğvetmə əmsalının hesablanması müflis firmaların təhlili zamanı və ya yaxın gələcəkdə gözlənilən ödəmə qabiliyyətinin itirilməsi halında istifadə olunur. Bu qiymət şirkətin satışından sonra qalan maliyyə resurslarının miqdarını, birbaşa xərclərin ödənilməsini və digər xərcləri göstərir.

Nüanslar

Qeyd etmək lazımdır ki, bir müəssisənin daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsini apararkən mütəxəssislərin sərəncamında olmalıdır:

1. Hər bir struktur üçün tikinti və texniki xüsusiyyətlər. O, öz növbəsində BTI-də verilən texniki pasportun məlumatlarına uyğun olaraq formalaşır. Bundan əlavə, xarakteristikalar əsaslı tikinti şöbəsinin məlumatı ilə müşayiət olunmalıdır.
2. İstinad məlumatı. Məlumata həmçinin təmir üçün lazım olan vəsait və bərpa ilə bağlı xərclər daxil edilməlidir.

Onu da qeyd etmək lazımdır ki, ləğvetmə qiyməti metodu ilə müəyyən edilmiş şirkətin dəyəri heç vaxt faktiki məbləğlərə uyğun gəlmir. Burada FSO-nun 9-cu bəndinə istinad etməlisiniz. Burada deyilir ki, obyektin ləğvetmə dəyəri onun məruz qalma müddəti ərzində satıla biləcəyi ehtimal olunan məbləği əks etdirir.

KURS İŞİ

nisbətdə: "Biznesin qiymətləndirilməsi"

bu mövzuda: « XƏRÇƏT YANAŞMASINDAN İSTİFADƏ EDİLƏN BİZNESİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ. XALİS AKTİVLƏRİN DƏYƏRİNİN HESABLANMASI ÜSULU”

Giriş

Şirkəti satarkən onun dəyərini artırmaq, gəlirli olmaq qabiliyyətini obyektiv qiymətləndirmək lazımdır, yəni. sahibinə gəlir gətirmək. Bunlar. müəssisənin bazar dəyərini - onun satılacağı müəssisənin ən çox ehtimal olunan qiymətini hesablamaq lazımdır.

Müəssisənin bazar dəyərinin hesablanması üç prinsipial fərqli yanaşmadan istifadə etməklə həyata keçirilə bilər: gəlir yanaşması, bazar (müqayisəli) yanaşma və maya dəyəri (əmlak) yanaşması.

Bu kurs işində qiymətləndirməyə maya dəyəri yanaşmasından istifadə olunur, onun aktuallığı, bir qayda olaraq, hesablama üçün etibarlı ilkin məlumatın mövcudluğu ilə, habelə yerli iqtisadiyyat üçün ənənəvi olan qiymətli kağızların dəyərinin qiymətləndirilməsi metodlarından istifadə ilə bağlıdır. müəssisənin əmlakının dəyərinin və onun borclarının təhlilinə əsaslanan biznes.

Gəlir və bazar yanaşmalarından istifadə üçün lazımi şəraitin olmaması qiymətləndirmədə məsrəf yanaşmasından istifadəni əsaslandırır. Bazar yanaşmasının istifadəsi mövcud müəssisələrin satışı haqqında məlumatın olmaması ilə məhdudlaşır ki, bu da əməliyyat metodundan istifadə etməyə imkan vermir. “Zəif” fond bazarı kapital bazarı metodundan istifadə imkanını məhdudlaşdırır. Qiymətləndirilənə bənzər müəssisələrin maliyyə-təsərrüfat fəaliyyəti haqqında bazar məlumatlarının olmaması qiymətləndirmə çarpanları metodundan istifadə imkanlarını istisna edir.

Kapitallaşma və gəlirlərin diskontlaşdırma dərəcələri ilə bağlı zəruri və kifayət qədər bazar məlumatının olmaması. Gəlir yanaşması metodlarının istifadəsini məhdudlaşdırır (kapitallaşdırma metodu və diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu)

Əsas hədəf bu kurs işinin – cari dövr üçün onun bazar dəyərini müəyyən etməklə müəssisəni qiymətləndirmək.

Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakılar müəyyən edilir: tapşırıqlar :

· Gəlir, əmlak və bazar yanaşmalarından istifadə etməklə biznesin qiymətləndirilməsinin nəzəri aspektlərini öyrənmək.

· Biznesin qiymətləndirilməsində əmlak yanaşmasından istifadənin müsbət və mənfi tərəflərini müəyyən etmək.

· Bu yanaşmanın həm müasir bazar şəraitində, həm də müəssisədə tətbiqinin xüsusiyyətlərini müəyyən etmək.

Obyekt Bu kurs işində tədqiqat biznesin qiymətləndirilməsində xərc yanaşmasının istifadəsidir.

Mövzu Tədqiqat müəssisədə xalis aktivlərin dəyərinin hesablanması metodunun tətbiqidir.

Fəsil 1. Biznesin qiymətləndirilməsinə əmlak yanaşmasının nəzəri aspektləri

1.1. Mülkiyyət yanaşmasının mahiyyəti və tətbiq dairəsi

Biznesin qiymətləndirilməsinə əmlak (dəyər) yanaşması müəssisənin dəyərini çəkilmiş xərclər baxımından nəzərə alır. Müəssisənin aktiv və öhdəliklərinin inflyasiya, bazar şəraitinin dəyişməsi və istifadə olunan uçot metodları ilə əlaqədar balans dəyəri, bir qayda olaraq, bazar dəyərinə uyğun gəlmir. Nəticədə qiymətləndiricinin qarşısında müəssisənin balansını tənzimləmək vəzifəsi durur. Bunun üçün əvvəlcə hər bir balans aktivinin ağlabatan bazar dəyəri ayrıca qiymətləndirilir, sonra öhdəliklərin cari dəyəri müəyyən edilir və nəhayət, onun bütün öhdəliklərinin cari dəyəri ümumi aktivlərin ağlabatan bazar dəyərindən çıxılır. müəssisə. Nəticə müəssisənin kapitalının təxmini dəyərini göstərir.

Kapital = Aktivlər - Öhdəliklər.

Xərc yanaşmasının əsas xüsusiyyəti elementlər üzrə qiymətləndirmədir, yəni qiymətləndirilən əmlak kompleksi onun tərkib hissələrinə bölünür, hər bir hissə qiymətləndirilir, sonra isə ümumi əmlak kompleksinin dəyəri əldə edilir. hissələrinin dəyərləri.

Əmlak (dəyər) yanaşmasında əsas düstur belədir: Kapital = Aktivlər - Öhdəliklər.

Bu yanaşma iki əsas üsulla təmsil olunur:

Xalis aktiv metodu;

Ləğvetmə dəyəri metodu.

Tətbiq sahəsi

Xərclərə əsaslanan qiymətləndirmə yanaşması ən uyğundur:

Dövlət obyektlərini qiymətləndirərkən;

Xüsusi istifadə üçün nəzərdə tutulan (gəlir yaratmadan) əmlakın dəyəri hesablanarkən bunlar məktəblər, xəstəxanalar, poçt binaları, mədəniyyət obyektləri, qatar stansiyaları və s.;

Mühasibat uçotu məqsədləri üçün əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi zamanı;

Əmlakın məhkəmə qaydasında bölgüsü zamanı vergi və sığorta məqsədləri üçün hesablandıqda;

Əmlakı açıq hərracda satarkən.

1.2. Mülkiyyət yanaşmasının üstünlükləri və mənfi cəhətləri

Üstünlüklər:

· mövcud aktivlərin qiymətləndirilməsi əsasında, yəni obyektiv əsasa malikdir;

· aktivlərin ayrı-ayrı komponentlərini qiymətləndirərkən qiymətləndirməyə hər üç yanaşmadan istifadə etmək olar: gəlir, maya dəyəri və bazar.

Qüsurlar:

· statik, yəni. biznesin inkişaf perspektivlərini nəzərə almır;

· qiymətləndirilən müəssisənin fəaliyyətinin əsas maliyyə-iqtisadi göstəricilərini nəzərə almır.

1.3. Xalis aktiv metodundan istifadə edərək biznesin dəyərinin hesablanmasının əsas mərhələləri

Xalis aktivin dəyəri metodunun hesablanması bir neçə mərhələdən ibarətdir:

1. Müəssisənin daşınmaz əmlakı münasib bazar dəyəri ilə qiymətləndirilir.

2. Maşın və avadanlıqların ağlabatan bazar dəyəri müəyyən edilir.

3. Qeyri-maddi aktivlər müəyyən edilir və qiymətləndirilir.

4. Maliyyə qoyuluşlarının həm uzunmüddətli, həm də qısamüddətli bazar dəyəri müəyyən edilir.

5. Ehtiyatlar cari dəyərə çevrilir.

6. Debitor borcları qiymətləndirilir.

7. Gələcək xərclər təxmin edilir.

8. Müəssisənin öhdəlikləri cari dəyərə çevrilir.

9. Səhm kapitalının dəyəri aktivlərin məbləğinin ağlabatan bazar dəyərindən bütün öhdəliklərin cari dəyərini çıxmaqla müəyyən edilir.

1.4 Müəssisənin daşınmaz əmlakının münasib bazar dəyəri ilə qiymətləndirilməsi.

Müəssisənin daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi üç yanaşmadan istifadə etməklə verilə bilər: gəlir, müqayisəli (bazar) və maya dəyəri.

1.4.1 Gəlir yanaşmasının tətbiqi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə gəlir yanaşması iki üsuldan ibarətdir:

Gəlirlərin kapitallaşdırılması üsulu;

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu.

Gəlirlərin kapitallaşdırılması, gəlir əldə etmək potensialına əsaslanaraq obyektin dəyərini qiymətləndirməyə imkan verən üsul və üsulların məcmusudur. Sahibi üçün gəlir yaradan daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək üçün gəlirin kapitallaşdırılması metodundan istifadə edilir. Daşınmaz əmlaka sahib olmaqdan əldə edilən gəlir, məsələn, onun icarəyə verilməsindən əldə edilən cari və gələcək gəliri, gələcəkdə satıldıqda daşınmaz əmlakın dəyərinin mümkün artımından əldə edilən gəliri təmsil edə bilər. Bu metodun nəticəsi həm binaların, tikililərin, həm də torpaqların qiymətindən ibarətdir.

Gələcək gəliri təsvir edən göstərici kimi xalis əməliyyat gəliri seçilir. O, bütün əməliyyat xərcləri və ehtiyatlar çıxıldıqdan sonra, lakin əgər varsa, ipoteka borcuna xidmət göstərilməzdən əvvəl və amortizasiya ayırmaları nəzərə alınmaqla obyektin əmlakından gözlənilən illik xalis gəlirin hesablanmış sabit dəyərini əks etdirir. Xalis əməliyyat gəliri əmlakın bazar icarəsi əsasında icarəyə veriləcəyi fərziyyəsinə və bu gəlirin bir təmsil ili üçün proqnozlaşdırıldığı fərziyyəsinə əsaslanır.

Daşınmaz əmlakın dəyəri düsturla hesablanır:

C = NAV / Kapitallaşdırma dərəcəsi,

Burada C əmlakın cari dəyəridir;

NOR – xalis əməliyyat gəliri;

SC - kapitallaşma dərəcəsi.

Xalis əməliyyat gəlirinin hesablanması gözlənilən ümumi bazar icarəsi olan ümumi potensial gəlirin (GPI) hesablanması ilə başlayır. Və ilin qiymətləndirmə tarixindən əvvəl sonuncunun digər gəlirləri. PPV-nin hesablanması qiymətləndiricidən qiymətləndirilən əmlakın aid olduğu icarə bazarını bilməsini tələb edir. Bir qayda olaraq, icarə haqqı əmlakın yerləşdiyi yerdən, fiziki vəziyyətindən, kommunikasiyaların mövcudluğundan, icarə müddətindən və s.

Potensial ümumi gəlir bütün itkilər və xərclər nəzərə alınmadan 100% istifadə ilə daşınmaz əmlakdan əldə edilə bilən gəlirdir. PPV qiymətləndirilən əmlakın sahəsindən və müəyyən edilmiş icarə dərəcəsindən asılıdır və düsturla hesablanır:

PVD = P * Ca, Harada

P - icarəyə verilən sahə,

Ca - 1 kvadratmetr üçün kirayə haqqı.

Yəni, PVD müqayisə olunan obyektlər üçün daşınmaz əmlak bazarında mövcud olan cari tarif və tariflərin təhlili əsasında qiymətləndirilir. Qiymətləndirici qiymətləndirilən əmlakı digər oxşar icarə obyektləri ilə müqayisə etməli və aralarındakı fərqlərə görə düzəlişlər etməlidir. Əgər obyektlər bir və ya bir neçə mühüm komponent istisna olmaqla, oxşardırsa, onda düzəlişlər bazar məlumatları əsasında hesablana bilər. Düzəlişin məbləğini bazar məlumatları ilə təsdiqləmək mümkün olmadıqda, qiymətləndirici ekspert vasitələri ilə onu müəyyən edir.

Bununla belə, hesablanmış VPD əmlakın boş yerləri (az istifadə edilməməsi) və ya icarə haqqının yığılmasında çatışmazlıq səbəbindən dəyişdirilə bilər. Yəni, əmlakın tam istifadə edilməməsindən təxmin edilən itkilər və ödənişlərin yığılması zamanı itkilər qiymətləndirilir. İtkilərin miqdarı ilə hava təzyiqinin azaldılması verir faktiki ümumi gəlir(DVD), düsturla müəyyən edilir:

DVD = PVD - Zərərlər .

NOR əldə etmək üçün xərc təhlili aparılır. Mülkiyyətçinin xərcləri əmlaka sahib olmaq və onun istismarı ilə bağlı davam edən xərclərdir. Obyektin normal fəaliyyətini və gəlirin təkrar istehsalını təmin etmək üçün dövri xərclər deyilir əməliyyat (saxlanılması) xərcləri.

Əməliyyat xərcləri adətən aşağıdakılara bölünür:

Şərti olaraq sabit xərclər;

Şərti olaraq dəyişən və ya əməliyyat xərcləri;

Əvəzetmə xərcləri və ya ehtiyatlar.

TO şərti olaraq daimi Bunlara ölçüsü obyektin istismar yükünün dərəcəsindən və göstərilən xidmətlərin səviyyəsindən (məsələn, sığorta ödənişləri, torpaq icarəsi, əmlak vergisi) asılı olmayan xərclər daxildir.

TO şərti dəyişənlər məbləği obyektin istismar yükünün dərəcəsindən və göstərilən xidmətlərin səviyyəsindən asılı olan xərclər daxildir. Şərti dəyişən xərclər aşağıdakılardır:

· kommunal xərclər (işıq, qaz, telefon, su, kanalizasiya, santexnika);

· zibilin çıxarılması;

· ərazinin saxlanması xərcləri;

· idarəetmə xərcləri, əmək haqqı xidmət personalı, habelə əlaqədar vergilər;

· müqavilə xidmətləri: yanğından mühafizə sistemi, lift, mühafizə) və s.

TO əvəzetmə xərcləri köhnəlmiş komponentlərin vaxtaşırı dəyişdirilməsi xərcləri daxildir (adətən belə komponentlərə dam örtüyü, döşəmə, sanitar avadanlıq, elektrik armaturları, mebelin dəyişdirilməsi, telefon sistemi daxildir). Hesablama, bunun üçün pulun ayrıldığını nəzərdə tutur, baxmayaraq ki, əksər mülk sahibləri bunu etmirlər. Əgər mülkiyyətçi mülkiyyət müddəti ərzində köhnəlmiş komponentləri dəyişdirməyi planlaşdırırsa, o zaman sözügedən metoddan istifadə edərək əmlakın dəyərini hesablayarkən bu ayırmalar nəzərə alınmalıdır.

Proqnozlaşdırılan xalis əməliyyat gəliri əməliyyat gəlirinin əməliyyat xərclərinin məbləğinə azaldılması yolu ilə müəyyən edilir. Beləliklə, NOR düsturla müəyyən edilir:

ORD = DVD - Əməliyyat xərcləri

(amortizasiya xərcləri istisna olmaqla).

Kapitallaşma əmsalı (dərəcəsi) hesablanır. Kapitallaşma dərəcəsi bir obyektin dəyərinin əməliyyatdan gözlənilən gəlirdən asılılığını təyin edən bir əmsaldır. Sonuncunu təyin etmək üçün bir neçə üsul var:

Kumulyativ tikinti üsulu;

Əsaslı xərclərin ödənilməsi nəzərə alınmaqla kapitallaşma əmsalının müəyyən edilməsi üsulu;

Əlaqəli investisiya metodu və ya investisiya qrupu texnikası;

Birbaşa kapitallaşdırma üsulu.

Bu kurs işi kümülatif tikinti metodundan istifadə edir:

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində kapitallaşma dərəcəsi iki elementdən ibarətdir:

İnvestisiya üzrə gəlir dərəcəsi (kapitalın gəlirliliyi dərəcəsi) müəyyən investisiya ilə bağlı vaxt, risk və digər amillər nəzərə alınmaqla, pulun dəyərinə görə investora ödənilməli olan kompensasiyadır;

Kapitalın qaytarılması (ödənilməsi) normaları. Kapitalın qaytarılması ilkin investisiya məbləğinin qaytarılmasına aiddir. Üstəlik, kapitallaşma nisbətinin bu elementi yalnız köhnəlməyə aiddir, yəni. aktivlərin bir hissəsinin dəyərini itirməsi.

Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi aşağıdakılara əsaslanır:

Risksiz gəlir dərəcəsi;

Risk mükafatları;

Daşınmaz əmlakın aşağı likvidliyinə görə mükafatlar;

İnvestisiya İdarəetmə Mükafatları.

Risksiz gəlir dərəcəsi. Qalan (əvvəllər sadalanan) komponentlərin əlavə olunduğu əsas kimi istifadə olunur. Risksiz dərəcəsi müəyyən etmək üçün risksiz əməliyyatlar üçün həm orta Avropa göstəricilərindən, həm də Rusiya göstəricilərindən istifadə edə bilərsiniz. Orta Avropa göstəriciləri istifadə edilərsə, risksiz dərəcəyə ölkə riski adlanan müəyyən bir ölkəyə investisiya riski üçün mükafat əlavə edilir. Risksiz dərəcə müəyyən bir əmlaka investisiya qoymaq üçün minimum kompensasiyanı müəyyən edir.

Risk mükafatı. Bütün investisiyalar, əvvəllər sadalananlar istisna olmaqla, daha çox var yüksək dərəcə qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın növünün xüsusiyyətlərindən asılı olaraq risk. Risk nə qədər böyükdürsə, onu kompensasiya etmək üçün faiz dərəcəsi də bir o qədər yüksək olmalıdır.

Aşağı likvidlik mükafatı. Likvidlik əmlakın nə qədər tez pula çevrilə biləcəyini ölçür. Daşınmaz əmlak nisbətən aşağı likviddir. Bu mükafat xüsusilə ipotekanın zəif inkişaf etdiyi ölkələrdə yüksəkdir.

İnvestisiya İdarəetmə Mükafatı.İnvestisiya nə qədər riskli və mürəkkəb olsa, bir o qədər bacarıqlı idarəetmə tələb olunur. İnvestisiyaların idarə edilməsini xərcləri əməliyyat xərclərinə daxil edilən əmlakın idarə edilməsi ilə qarışdırmaq olmaz.

Gəlirlərin kapitallaşdırılması metodunun son mərhələsində daşınmaz əmlakın dəyəri proqnozlaşdırılan xalis əməliyyat gəlirini kapitallaşma əmsalına bölmək yolu ilə müəyyən edilir:

Mülkiyyət dəyəri = NPV/kapitallaşdırma dərəcəsi.

1.4.2.Müqayisəli (bazar) metodunun tətbiqi

Müqayisəli (bazar) yanaşma təqdim olunur:

· satışın müqayisəsi metodu;

· ümumi renta çarpan metodu.

Satışların müqayisə üsulu. Bu üsul, adətən, son 3-6 ay ərzində oxşar daşınmaz əmlakın satışı ilə bağlı məlumatların müqayisəsi və təhlilinə əsaslanır. Müqayisəli satış metodunun əsas prinsipi əvəzetmə prinsipidir ki, bazarda bir neçə əmlak varsa, investor müəyyən bir əmlak üçün oxşar faydalı daşınmaz əmlakın dəyərindən artıq ödəniş etməyəcək. Faydalılıq dedikdə, obyektin istifadəsinin məqsədini, mümkünlüyünü və üsullarını, habelə belə istifadə nəticəsində əldə edilən gəlirin ölçüsünü və vaxtını müəyyən edən xüsusiyyətlərinin məcmusu başa düşülür. Bu üsul yalnız mövcud olduqda obyektivdir kifayət qədər miqdar son əməliyyatlar haqqında müqayisəli və etibarlı məlumat.

Bu üsul verilənlər bazası tələb edir tamamlanmış əməliyyatlar, o cümlədən əməliyyatların şərtləri və qiymətləri, satıcılar və alıcılar haqqında məlumat. Qiymətləndirici alıcının və ya satıcının maliyyə təzyiqi altında hərəkət edib-etmədiyini, əməliyyatın hər iki tərəfinin müstəqil olub-olmadığını, bazara xas olan məlumata malik olub-olmadığını, iqtisadi cəhətdən rasional hərəkət edib-etmədiyini, maliyyələşdirmənin bazar üçün xarakterik olub-olmadığını müəyyən etməlidir. Qiymətləndirilən obyektlə müqayisə edilən obyektlərlə aparılan əməliyyatları təhlil etmək üçün bu obyektlərin xarakterik olduğu bazar seqmentini müəyyən etmək lazımdır.

Ümumi renta multiplikatoru metodu (ümumi gəlir multiplikatoru).Ümumi icarə multiplikatoru satış qiymətinin potensial və ya faktiki ümumi gəlirə nisbətidir.

1.4.3 Dəyər metodunun tətbiqi

Bu üsula bir neçə addım daxildir:

1. Bina və tikililərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin dəyəri müəyyən edilir.

2. Bina və tikilinin dəyişdirilməsi və ya dəyişdirilməsi dəyəri faktiki qiymətləndirmə tarixinə qiymətləndirilir.

Əvəzetmə dəyərinin altında qiymətləndirilən obyektin eyni nüsxəsinin faktiki qiymətləndirilmə tarixinə cari qiymətlərlə tikintinin dəyəri deməkdir. Tikinti materiallari, eyni tikinti standartlarına uyğun olaraq, qiymətləndirilən əmlakla eyni layihəyə uyğun olaraq. Əvəzetmə dəyərinin hesablanması mümkün olmadıqda və ya məqsədəuyğun olarsa, əvəzetmə dəyəri müəyyən edilir.

Əvəzetmə dəyərinin altında qiymətləndirilən obyektin faydalılığına bərabər olan, lakin mövcud standartlara, layihəyə, sxemə uyğun olaraq yeni materiallardan istifadə edilən obyektin faktiki qiymətləndirilmə tarixinə cari qiymətlərlə tikintinin dəyərinə aiddir.

Əvəzetmə və ya dəyişdirmə xərclərinin hesablanıb-hesablanmaması barədə məlumat verilməli və anlaşılmazlığın qarşısını almaq üçün seçim aydın şəkildə əsaslandırılmalıdır.

Tikintinin tam dəyərinin müəyyən edilməsinə aşağıdakıların hesablanması daxildir:

Birbaşa xərclər (materialların dəyəri, amortizasiya, müvəqqəti binaların, tikililərin, kommunal xidmətlərin, kommunal xidmətlərin dəyəri, tikinti işçilərinin əmək haqqı, təhlükəsizlik tədbirlərinin dəyəri və s.);

Memarlar, dizayn mühəndisləri, mühasiblər və hüquqşünaslar üçün konsaltinq üçün peşəkar haqların dolayı xərcləri, inkişaf etdiricilərin əlavə xərcləri, lisenziya haqları, tikinti kreditləri üzrə faizlər, əmlakın satışı və ya yenidən satışı üçün marketinq xərcləri, tikinti zamanı reklam haqları, başlığın dəyişdirilməsi xərcləri. Qiymətləndirmə prosesində təkrar istehsal xərcləri əvəzinə əvəzetmə məsrəflərindən istifadə etmək bəzi “köhnəlmiş” elementləri çıxarmağa imkan verir;

Sahibkarlıq gəliri.

Sahibkarlıq gəliri müqayisə olunan obyektlər üzrə risk və gəlir nəzərə alınmaqla, investorun layihənin həyata keçirilməsi ilə bağlı xərclərdən artıq almağı planlaşdırdığı məbləği əks etdirir. Qlobal hesablama təcrübələrini nəzərə alaraq, biznes gəlirləri tikinti xərclərinin 15%-i həcmində müəyyən edilir.

Tam xərc sahibkar

xərc = tikinti + tikinti gəliri

3. Bina və tikililərin bütün növ köhnəlmələri onların fiziki, funksional, texnoloji və iqtisadi cəhətdən köhnəlməsi nəzərə alınmaqla hesablanır.

Fiziki köhnəlmə- istifadə ilə bağlı əmlakın dəyərinin itirilməsi, köhnəlməsi, məhv edilməsi, təmir xərclərinin artması və əmlakın ömrünün və faydalılığının azalmasına səbəb olan digər fiziki amillər.

Funksional köhnəlmə- nəzərdə tutulduğu funksiyaları yerinə yetirə bilməməsi ilə əlaqədar əmlak dəyərinin itirilməsi. Funksional köhnəlmə əmlakın daxili xüsusiyyətlərinin nəticəsidir və struktur çatışmazlıqları, həddindən artıq istismar xərcləri kimi amillərlə əlaqələndirilir və köhnəlmiş bina arxitekturasında, yerləşmə abadlıqlarında, kommunal xidmətlərdə və s. Başqa sözlə, obyekt uyğun gəlməyi dayandırır müasir standartlar funksional faydalılığı baxımından.

Funksional köhnəlmənin bir formasıdır texnoloji köhnəlmə, texnologiyanın dəyişməsi nəticəsində yaranan dəyər itkisinə aiddir, bunun nəticəsində aktiv daha az məhsuldar olur, istismarı daha baha olur.

İqtisadi köhnəlmə tələbi azaldan dəyişikliklər və ya artan rəqabət kimi xarici amillərin səbəb olduğu aktivin dəyər itkisi ilə xarakterizə olunur.

4. Bina və tikililərin qalıq dəyəri təkrar istehsalın dəyəri (bərpa və ya dəyişdirmə dəyəri) ilə ümumi köhnəlmə arasındakı fərq kimi müəyyən edilir.

5. Əmlakın tam dəyəri torpaq sahəsinin dəyərini bina və tikililərin qalıq dəyərinə əlavə etməklə hesablanır.

Torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsi Torpağın standart və bazar qiymətləri arasında fərqlər var. Qiymətləndirici, ilk növbədə, torpağın standart qiyməti ilə deyil, ən azı tələb və təklifin təsiri altında formalaşan bazar qiyməti ilə məşğul olur. Torpaq sahəsinin bazar dəyəri qiymətləndirilərkən qiymətləndirilməli olan hüquqların tərkibini müəyyən etmək lazımdır.Xüsusi mülkiyyət yalnız torpaq sahəsinə görə tanınır. aşağıdakı şərtlər istifadə edir:

· fərdi (mənzil) tikintisi;

· kəndli (ferma) təsərrüfatı;

· şəxsi törəmə, bağçılıq və ya bağçılıq təsərrüfatı;

· müəssisələr üçün özəlləşdirilmiş torpaq sahələri

Torpaq sahəsinin bazar dəyərini qiymətləndirmək üçün aşağıdakı məlumatlar olmalıdır:

· torpaq sahəsinin mülkiyyət hüququ və qeydiyyat məlumatları;

· sahənin fiziki xüsusiyyətləri (yerin relyefi, mühəndis-geoloji, hidrogeoloji xüsusiyyətləri, ətraf mühitin parametrləri və s.);

· saytın ətraf mühitlə əlaqəsi haqqında məlumatlar;

ərazini xarakterizə edən iqtisadi amillər (məsələn, təbiət iqtisadi inkişaf rayon və s.).

Torpaqların bazar dəyəri aşağıdakı əsas üsullarla qiymətləndirilir:

Torpaq üçün qalıq texnikası üsulu;

Orta çəkili kapitallaşma nisbəti metodundan istifadə etməklə;

Satışların müqayisə üsulu;

Bölmə üsulu;

kapitallaşdırma üsulu;

Ümumi renta çarpan metodundan istifadə etməklə.

Bu gün əksər hallarda qiymətləndirmə obyekti torpaq sahəsinə mütləq (tam) sahiblik deyil, yalnız uzunmüddətli icarədən istifadə hüququdur. Müvafiq olaraq, bu qiymətli hüququn bazar ifadəsi artıq torpaq sahəsinin bazar (satış) dəyəri deyil, uzunmüddətli icarə hüququnun bazar dəyəridir.

Bina və tikililərin dəyərinin qiymətləndirilməsi

Bina və tikililərin dəyərinin qiymətləndirilməsinə keçməzdən əvvəl qiymətləndirici yalnız texniki sənədləri oxumalı, həm də bina və tikililəri yoxlamalıdır. Bu, ona xarici və daxili strukturların və mühəndis sistemlərinin xüsusiyyətlərini verəcək qiymətləndirmə obyektinin ətraflı təsvirini tərtib etməyə imkan verəcəkdir.

Əvəzetmə dəyərinin və ya dəyişdirmə dəyərinin qiymətləndirilməsi aparılır:

Müqayisəli vahid metodundan istifadə etməklə (xərc standartları işlənib hazırlanmışdır tikinti işləri, qiymətləndirilən obyektin sahəsinə və ya həcminə vurulur, qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərinə düzəlişlər edilir);

Elementlər üzrə hesablama metodundan istifadə etməklə (binanın ayrı-ayrı komponentlərə bölünməsi və qiymətləndirmə tarixinə tikilməkdə olan binada konkret komponentin quraşdırılması üçün tələb olunan xərclərin hesablanması);

İndeks qiymətləndirmə metodu (obyektin balans dəyəri əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi üçün müvafiq indeksə vurulur).

Bina və tikililərin köhnəlməsinin təyini

Bərpa və ya dəyişdirmənin tam dəyəri müəyyən edildikdən sonra obyektin qalıq dəyərini hesablamaq üçün yaranan dəyərdən amortizasiya çıxılır. Qiymətləndiricilərin istifadə etdiyi amortizasiya anlayışı ilə mühasiblərin istifadə etdiyi köhnəlmə anlayışı bir-birindən fərqlidir.

Qiymətləndirmə nəzəriyyəsində “aşınma və köhnəlmə” termini təkcə zaman faktoruna görə deyil, fiziki məhv, funksional və xarici köhnəlmə nəticəsində müxtəlif səbəblərdən obyektin faydalılığını itirməsi və nəticədə dəyərinin itirilməsi kimi başa düşülür. . Bu termin mühasibat uçotunda fərqli mənada istifadə olunur, burada köhnəlmə obyektin standart xidmət müddəti ərzində xərclərin istehsalın maya dəyərinə köçürülməsi mexanizmi kimi başa düşülür.

Fiziki pisləşmə- əmlakın ilkin xassələrinin elementləri tərəfindən itirilməsi nəticəsində onun dəyərinin azalması.

Funksional aşınma- təyinatı üzrə istifadə etmək qabiliyyətinin itirilməsi ilə əlaqədar əmlakın dəyərinin azalması.

Xarici geyimi amillərin qiymətləndirilən obyektinə münasibətdə dəyişikliklər nəticəsində yaranır: ətraf mühitin "qocalması", ekoloji şəraitin dəyişməsi, bazar vəziyyətindəki dəyişikliklər, maliyyə və qanunvericilik şərtlərindəki dəyişikliklər və s.

Qiymətləndirmə təcrübəsində bina və tikililərin aşınmasını müəyyən etmək üçün bir neçə üsuldan istifadə olunur:

· ömür boyu metodu;

· bölmə üsulu;

1.4.4 “Ömür boyu” metodu

Amortizasiyanın müəyyən edilməsi üçün “ömür boyu” metodunun mahiyyəti, köhnəlmə nəticəsində obyektin dəyərinin itirilməsinin onun yaşı ilə mütənasib olması fərziyyəsindən ibarətdir. Bu üsul əsasən obyektin yoxlanılmasına əsaslanır və “məcmu köhnəlmə” və “əvəzetmə dəyəri” nisbətinə bərabər tutulan “effektiv yaş” və “təsərrüfat ömrü” nisbətinin müəyyən edilməsinə əsaslanır.

Müddət fiziki həyat- əmlakın faktiki mövcud olduğu müddət (istifadəyə verildiyi gündən məhv edildiyi ana qədər).

İqtisadi həyat, əmlakın istifadəsindən əldə edilən mənfəət də daxil olmaqla, əmlakın dəyərinə töhfə verdiyi müddətdir.

Fiziki yaş istismara verildiyi andan qiymətləndirmə tarixinə qədər olan müddətdir.

Effektiv yaş - onun nəzərə alınması ilə "əmlakın neçə yaşında göründüyü" yaş texniki vəziyyəti, görünüşü, dizaynı və onun maya dəyərinə təsir edən iqtisadi amillər.

Qalan iqtisadi həyat - qiymətləndirmə tarixindən iqtisadi ömrün sonuna qədər, yəni obyektin əmlakın dəyərinə töhfə verməyi dayandırdığı tarixə qədər (onun töhfəsi olur) sıfıra bərabərdir qocalmasına görə).

1.5. Maşın və avadanlıqların bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi

Əmlakın bazar dəyərini müəyyən etdikdən sonra qiymətləndirici müəssisənin texniki avadanlıqlarının bazar dəyərini hesablamalıdır, yəni. onun iş və güc maşınlarının, ölçmə və nəzarət alətlərinin, avadanlıqlarının, cihazlarının, kompüter texnologiyalarının dəyəri, Nəqliyyat vasitəsi və s.

Maşın və avadanlıq obyektləri aşağıdakı fərqli xüsusiyyətlərlə xarakterizə olunur:

Torpağa möhkəm bağlı deyil;

Onlar həm özlərinə, həm də müvəqqəti bağlı olduqları daşınmaz əmlaka düzəlməz fiziki ziyan vurmadan başqa yerə köçürülə bilər;

Onlar həm funksional cəhətdən müstəqil ola, həm də texnoloji komplekslər təşkil edə bilərlər.

Maşın və avadanlıqları qiymətləndirərkən düzgün qiymətləndirmə üsullarını seçmək vacibdir. Bu üsullar üç yanaşmaya əsaslanır: xərc, müqayisəli (bazar) və gəlir.

1.5.1.Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşması.

Əvəzetmə prinsipinə əsaslanır. Xərc yanaşmasında hesablamaların əsasını təşkil edən bərpa və ya dəyişdirmə dəyərinin dəyərini müəyyən etmək üçün qiymətləndirilən obyektin yaradılması, alınması və quraşdırılması ilə bağlı xərclərin (xərclərin) hesablanması lazımdır.

Qiymətləndirilmiş maşın və avadanlığın bərpası dəyəri ya onların tam nüsxəsinin qiymətləndirmə tarixindəki mövcud qiymətlərlə çoxaldılması xərcləri, ya da dizaynı, funksionallığı baxımından bu obyektlə tamamilə eyni olan yeni bir obyektin əldə edilməsi xərcləri kimi başa düşülür. və digər xüsusiyyətlər, həmçinin cari qiymətlərlə. Qalıq dəyər əvəzetmə dəyərindən məcmu amortizasiya çıxılmaqla müəyyən edilir.

Qiymətləndirilən maşın və ya avadanlığın dəyişdirilməsi dəyəri cari qiymətlərlə bütün funksional, konstruktiv və istismar xüsusiyyətlərinə görə qiymətləndirilən obyektə mümkün qədər yaxın olan oxşar yeni obyektin əldə edilməsi üçün minimum xərc deməkdir. Qalıq əvəzetmə dəyəri köhnəlmə çıxılmaqla əvəzetmə dəyəri kimi müəyyən edilir.

Maşın və avadanlıqların oxşarlığını təyin edərkən üç səviyyəni ayırd etmək olar:

Funksional oxşarlıq (həcminə, məqsədinə görə);

Struktur oxşarlığı (elementlərin dizaynı, tərkibi və yerləşdirilməsi baxımından);

Parametrik oxşarlıq (parametr qiymətləri ilə).

Funksional, konstruktiv və parametrik oxşarlıqlara tam nail olunduqda, obyektlərin eyniliyindən, təxmini və qismən oxşarlıqlar olduqda isə analogiyadan danışmaq adətdir.

Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşmasında aşağıdakı əsas metodları ayırd etmək olar:

homogen obyektin qiymətinə əsaslanan hesablama üsulu(bu üsuldan istifadə edərkən qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektə bənzər bircinsli obyekti seçir, ilk növbədə istehsal texnologiyası, istifadə olunan materiallar, konstruksiyalar baxımından qiyməti məlum olmalı, istehsalın tam maya dəyərini müəyyən edir. , qiymətləndirilən obyektin tam dəyərini hesablayır və onun dəyişdirilməsi dəyərini müəyyən edir);

element-element hesablama metodu(qiymətləndirilən obyektin komponent hissələrinin və birləşmələrinin siyahısı tərtib edilir, onlar haqqında qiymət məlumatları toplanır, qiymətləndirilən obyektin tam dəyəri müəyyən edilir və onun dəyişdirilməsi dəyəri hesablanır);

indeks qiymətləndirmə metodu ( qiymətləndirmə obyektinin baza dəyəri, yəni müvafiq dövr üçün maşın və ya avadanlıqların müvafiq qrupu üçün qiymət dəyişikliyi indeksi və ya zəncirindən istifadə etməklə əvvəlki yenidən qiymətləndirməyə görə ilkin balans dəyəri və ya əvəzetmə dəyəri cari səviyyəyə gətirilir) .

Fiziki pisləşmə Maşın və avadanlıqlar əsasən aşağıdakı üsullarla ölçülür:

Ömür boyu metod . Bu metodun tətbiqi zamanı fiziki köhnəlmə faizi effektiv yaşın iqtisadi həyata nisbəti kimi hesablanır.

Texniki vəziyyətin kompleks qiymətləndirilməsi metodu . Xüsusi qiymətləndirmə şkalalarından istifadə etmək məsləhətdir.

Funksional aşınma. Bu, ya daha ucuz maşın və avadanlıqların meydana çıxması, ya da daha qənaətcil və məhsuldar analoqların istehsalı nəticəsində yaranan dəyər itkisini ifadə edir. Funksional aşınma mütəxəssislər tərəfindən və ya model əsasında müəyyən edilir:

Xarici geyimi müvafiq satış cütləri üsulu ilə müəyyən edilir. İki müqayisə edilə bilən obyekt müqayisə edilir, onlardan biri xarici aşınma əlamətləri göstərir, digəri isə yox. Satış qiymətlərindəki fərq xarici (iqtisadi) köhnəlmə kimi şərh olunur.

Maşın və avadanlıqların maya dəyərinin qiymətləndirilməsinə müqayisəli (bazar) yanaşma ilk növbədə birbaşa müqayisə yolu ilə təqdim olunur. Analoq obyekt eyni funksional təyinatlı, tam ixtisas oxşarlığına və qismən dizayn və texnoloji oxşarlığa malik olmalıdır.

Birbaşa satış müqayisəsi metodundan istifadə edərək hesablama bir neçə mərhələdə aparılır.

1. Analoq obyektin tapılması.

2. Analoqun qiymətinə düzəlişlərin edilməsi. İki növ tənzimləmə var:

Bir əmsala vurulmaqla daxil edilən əmsallar;

Mütləq düzəlişin əlavə və ya çıxılması ilə edilən düzəlişlər.

Birbaşa müqayisə üsulunu tətbiq edərkən, düzəlişlər edərkən müəyyən ardıcıllığa əməl edilməlidir: əvvəlcə əmsal düzəlişləri, sonra isə düzəlişlər edilir.

1.5.2.Maşın və avadanlıqların qiymətləndirilməsində gəlir yanaşması

Gəlir yanaşmasını həyata keçirmək üçün qiymətləndirilən əmlakdan gözlənilən gəliri proqnozlaşdırmaq lazımdır. Maşın və avadanlıqlara münasibətdə bu problemi birbaşa həll etmək mümkün deyil, çünki gəlir bütün istehsal və əmlak kompleksi tərəfindən yaradılır. Gəlir yanaşmasından istifadə edərkən problemin addım-addım həlli təklif olunur:

1. İstehsal sisteminin (bütün müəssisə, yaxud emalatxana və ya sahə) işləməsindən əldə edilən əməliyyat gəliri hesablanır.

2. Qalıq metodu gəlirin bu sistemin maşın parkına aid edilə bilən hissəsini müəyyən edir.

3. Diskontlaşdırma metodundan və ya kapitallaşdırma metodundan istifadə etməklə bütün maşın parkının dəyəri müəyyən edilir.

3. Qeyri-maddi aktivlərin qiymətləndirilməsi

Bir sıra Rusiya normativ sənədləri qeyri-maddi aktivləri müəyyənləşdirir və onların növlərini müzakirə edir. Bu sənədlərdə təqdim olunan materiala əsasən qeyd etmək olar ki, qeyri-maddi aktivlərə aşağıdakı aktivlər daxildir:

Ya maddi forması olmayan, ya da təsərrüfat fəaliyyətində istifadəsi üçün forması vacib olmayan maddi forması;

Gəlir gətirə bilən;

Uzun müddət (bir ildən çox) istifadə etmək niyyəti ilə alınıb.

Qeyri-maddi aktivləri dörd əsas qrupa bölmək olar:

1. Əqli mülkiyyət:

· sənaye mülkiyyəti obyektlərinə hüquqlar;

· istehsal sirlərinə hüquqlar (nou-hau);

2. Mülkiyyət hüququ (torpaq sahələrindən istifadə hüququ, təbii sərvətlər, su obyektləri). Lisenziya bu cür hüquqların təsdiqi kimi xidmət edir.

3. Təşkilat xərcləri (vəkillərə ödənişlər arxada tərtib təsis sənədləri, şirkətin qeydiyyatı üzrə xidmətlər və s.), lakin bütün bu xərclər müəssisənin yaradılması zamanı çəkilir.

4. Şirkətin qiyməti onun işgüzar nüfuzunun dəyəridir

Müəssisədə praktiki fəaliyyətdə qeyri-maddi aktivlərin qiymətləndirilməsi problemi tez-tez yaranır. Bu, aşağıdakılara görə baş verir:

əqli mülkiyyət hüquqlarının alqı-satqısı;

Əqli mülkiyyətdən istifadə üçün lisenziyaların könüllü satışı;

Məcburi lisenziyalaşdırma və əqli mülkiyyət hüquqlarının pozulması nəticəsində dəymiş ziyanın müəyyən edilməsi;

Nizamnamə kapitalına töhfələr vermək;

Biznesin qiymətləndirilməsi;

Birləşmə, özəlləşdirmə, birləşmə və satınalmalar;

Maliyyə hesabatlarında dəyişiklik etmək üçün müəssisənin qeyri-maddi aktivlərinin qiymətləndirilməsi.

Qeyri-maddi aktivlərin, ilk növbədə, əqli mülkiyyətin qeyri-maddi aktivlərin bir hissəsi kimi qiymətləndirilməsi üzrə işlər müəyyən ardıcıllıqla aparılır. Müayinə aparılır:

· əqli mülkiyyət obyektləri;

· təhlükəsizlik sənədləri (patentlər və sertifikatlar);

· əqli mülkiyyət hüquqları.

1.5.3.Qeyri-maddi aktivlərin qiymətləndirilməsində gəlir yanaşmasının tətbiqi

Gəlir yanaşması təqdim olunur:

Həddindən artıq mənfəət metodu;

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu;

Royalti azad etmə üsulu;

Mənfəət üstünlüyü üsulu.

Həddindən artıq mənfəət metodu artıq mənfəətin balansda əks olunmayan qeyri-maddi aktivlər hesabına müəssisəyə gətirilməsi, aktivlərin və kapitalın sahə üzrə orta göstəricidən yüksək gəlirlilik təmin edilməsi şərtinə əsaslanır. Bu üsul ilk növbədə qudvilin dəyərini qiymətləndirir.

Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti üsulu. Pul vəsaitlərinin hərəkətini diskontlaşdırarkən aşağıdakı işlər aparılır:

1. Gözlənilən qalan faydalı xidmət müddəti müəyyən edilir, yəni. proqnozlaşdırılan mənfəətin diskont edilməli olduğu dövr.

2. Proqnozlaşdırılan Maliyyə axını(DP), qeyri-maddi aktivin yaratdığı mənfəət.

3. Uçot dərəcəsi müəyyən edilir.

4. Gələcək gəlirin ümumi cari dəyəri hesablanır.

5. Gəlirlərin cari dəyəri qeyri-maddi aktiv proqnozdan sonrakı dövrdə (lazım olduqda).

6. Proqnoz və proqnozdan sonrakı dövrlərdə bütün gəlir dəyərlərinin cəmi müəyyən edilir.

Royaltidən imtina üsulu. Bu üsul patentlərin və lisenziyaların dəyərini qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Patent sahibi başqa şəxsə müəyyən ödəniş (royalti) müqabilində əqli mülkiyyətdən istifadə hüququnu verir ki, bu da patentləşdirilmiş məhsuldan istifadə etməklə istehsal olunmuş malların satışından əldə edilən ümumi gəlirin faizi ilə ifadə edilir.

Mənfəət üstünlüyü üsulu. Bu üsul tez-tez ixtiraların dəyərini qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Onların istifadəsindən əldə edilməsi gözlənilən mənfəət üstünlüyü ilə müəyyən edilir. Mənfəət üstünlüyü qeyri-maddi aktivin qiymətləndirilməsi nəticəsində yaranan əlavə mənfəətə aiddir.

İxtiraların istifadəsindən əldə edilən mənfəətlə istehsalçının ixtiradan istifadə etmədən məhsul satışından əldə etdiyi mənfəət arasındakı fərqə bərabərdir. Bu illik mənfəət üstünlüyü onun alındığı gözlənilən müddətə qədər diskont edilir.

Sənaye ehtiyatlarının qiymətləndirilməsi. Ehtiyatlar daşınma və anbar xərcləri nəzərə alınmaqla cari qiymətlərlə qiymətləndirilir. Köhnəlmiş inventar silinir.

Gələcək xərclərin hesablanması.Əgər onlarla əlaqəli fayda varsa, onlar nominal dəyərlə qiymətləndirilir. Əgər fayda yoxdursa, o zaman gələcək xərclərin məbləği silinir.

Debitor borclarının qiymətləndirilməsi. Debitor borclarının ödəmə müddətinə görə təhlili, vaxtı keçmiş borcların müəyyən edilməsi və sonradan aşağıdakılara bölünməsi:

Ümidsiz (iqtisadi balansa daxil olmayacaq);

Real, yəni. şirkətin hələ də almağa ümid etdiyi (iqtisadi balansa daxil ediləcək).

Debitor borclarını təhlil edərkən qiymətləndirici digər müəssisələr tərəfindən buraxılmış veksellərin şübhəli olub olmadığını yoxlamalıdır. Yazılmamış debitor borcları gələcək əsas borc və faiz ödənişlərinin cari dəyərinə diskont edilməklə qiymətləndirilir.

Vəsaitlərin qiymətləndirilməsi. Bu məqalə yenidən qiymətləndirilə bilməz.

Kapitalın dəyəri bütün öhdəliklərin cari dəyərini aktivlərin məbləğinin ağlabatan bazar dəyərindən çıxmaqla müəyyən edilir.

Fəsil 2. Vahidas MMC-nin timsalında əmlak yanaşmasından istifadə etməklə biznes dəyərinin hesablanması

Tədqiqat obyektinin qısa təsviri

“Progmat” QSC 1999-cu ildə yaradılıb. Fəaliyyətinin əsas istiqaməti MDP (incə dispers toz) əsasında müxtəlif diametrli maqnitlərin hazırlanması və istehsalıdır.

2. Xalis aktiv metodundan istifadə etməklə müəssisə dəyərinin hesablanması

2.1 Müəssisənin dövriyyədənkənar aktivlərinin dəyərinin müəyyən edilməsi.

Bina və tikililərin dəyərinin qiymətləndirilməsindən əvvəl binaya texniki baxış keçirilir. Bu ona imkan verəcəkdir Ətraflı Təsviri xarici və daxili strukturların və mühəndislik sistemlərinin xüsusiyyətlərinin veriləcəyi qiymətləndirmə obyekti. Aşağıda bir yoxlama nümunəsidir.

Cədvəl 1.

Binaların struktur elementləri.

2.1.1. Dəyər metodundan istifadə etməklə daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi.

Daşınmaz əmlakın dəyərini müəyyən etmək üçün müəssisənin ümumi sahəsini hesablamaq lazımdır. Bizim vəziyyətimizdə "Progmat" QSC-nin sahəsi aşağıdakı sahələrin ümumiləşdirilməsi ilə müəyyən ediləcək:

Cədvəl 2.

Tikinti həcmlərinin və faktiki tikinti sahələrinin hesablanması .

Cədvəl 3.

Binaların bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün xülasə cədvəli .

Cədvəl 3-dəki məlumatlar əsasında. Dəyər metodu ilə müəyyən edilən bazar dəyəri 10312394 rub.

2.1.2. Gəlirlərin kapitallaşdırılması metodundan istifadə etməklə daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən edilməsi.

Metod sahibinə gəlir gətirən daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək üçün istifadə olunur. Saxlama dövrü ərzində gəlir axınları və əmlakın sonrakı təkrar satışından əldə edilən gəlirlər kapitallaşma dərəcəsi istifadə edilməklə cari dəyərə qədər kapitallaşdırılır. Beləliklə, qiymətləndirmə tarixində əmlakın dəyərini hesablamaq üçün düstur:

C = NAV / Kapitallaşma nisbəti.

Hesablama proseduru aşağıdakı ardıcıllığa malikdir:

1. Bazar icarəsi və digər gəlirlərin gözlənilən ümumi dəyəri olan (PVD) hesablayırıq.

Gəlin şirkətin gəlirlərini təhlil edək. Qiymətləndirilən əmlakın bütün gəlirləri müxtəlif obyektlərin icarə haqqı əsasında proqnozlaşdırılır funksional məqsəd. Bazar araşdırması nəticəsində tapılan bazar icarəsi dərəcəsi (nisbi metoddan istifadə etməklə düzəliş) müqayisəli təhlil) 155 rubl təşkil edir. kommunal ödənişlər daxil olmaqla ayda kvadrat metrə görə. Beləliklə, illik icarə haqqı 1860 rubl təşkil edir. Müəssisənin əmlaka sahiblik prosesində əldə edə biləcəyi başqa gəliri yoxdur.

Beləliklə, 12348 kv.m sahəsi olan bir obyektin PVD-si. m olacaq:

PVD = 15311520 rub.

2. Təxmin edilən potensial ümumi gəlir vakansiya, kirayəçilərin dəyişməsi və icarə haqqının ödənilməməsi səbəbindən gözlənilən itkilərə görə dəyişə bilər - qiymətləndirici nəzərə almalıdır ki, icarə haqqının bir hissəsinin tutulmaması ehtimalı həmişə mövcuddur. əmlaka sahibliyin proqnozlaşdırılan müddəti. Bizim vəziyyətimizdə orta yük 40% -dir, buna görə də aşağı yükləmə itkiləri:

Bazar ertəsi = 13780368 rub.

Biz “boş iş yerləri və yığılan vəsaitlərdə çatışmazlıqlar” üçün tolerantlığı 10% səviyyəsində təyin edəcəyik. Beləliklə, itkilərin miqdarı:

P = 2296728 rub.

Beləliklə, faktiki ümumi gəlir:

DVD = 6890184 rub.

3 . Xalis əməliyyat gəlirini (NOI) əldə etmək üçün qiymətləndirici xərc təhlili aparır.

Xərc təhlili.Əmlak kompleksi mülkiyyətçisinin xərcləri üç qrupa bölünür: əmlakın yerləşmə dərəcəsindən asılı olmayan daimi (sabit) xərclər; əməliyyat (saxlanılması) xərcləri - əmlakın saxlanması, icarəçilərə xidmətlərin göstərilməsi və gəlir axınının saxlanması xərcləri; dəyişdirilməsi üçün ehtiyat (qiymətləndirmə zamanı nəzərə alınır). Beləliklə, ümumi siyahı xərclər aşağıdakı əsas maddələrdən ibarətdir:

Əmlak vergisi (2%) – 459 346 rubl.

Kommunal ödənişlər (ayda 1 kv.m üçün 5 rubl) – 655 740 rubl.

Sığorta ödənişləri (2%) – 459 346 rubl.

üçün ehtiyatlar əsaslı təmir(1,2%) - 275 608 rub.

Cari təmir üçün ehtiyatlar (1,1%) - 252 640 rubl.

Obyektin idarə olunması xərcləri (10%) – 2 296 728 RUB.

CHOD = 741828 rub.

4. Kapitallaşma dərəcəsini müəyyənləşdiririk.

Bu kurs işində kapitallaşma dərəcəsini hesablamaq üçün istifadə edirik kumulyativ tikinti üsulu, faiz dərəcəsini dörd komponentə bölmək olar:

· Risksiz komponent – ​​12%,

· Risk kompensasiyası – 5%,

· Aşağı likvidliyə görə kompensasiya – 3%,

· İnvestisiya idarəçiliyi üçün kompensasiya - biz nəzərə almırıq

· Kapitallaşma dərəcəsinin ümumi dəyəri 20% təşkil edir.

Qiymətləndirmə tarixində əmlakın dəyərinin hesablanması düsturu belədir:

C = CHOD/SC

Cədvəl 4.

Birbaşa kapitallaşma metodundan istifadə edərək daşınmaz əmlakın dəyərinin hesablanması .

Cədvəl 4-dəki məlumatlara əsasən, gəlirin kapitallaşdırılması üsulu ilə hesablanan daşınmaz əmlakın bazar dəyəri 14750616 rub.

2.1.3 Satışların müqayisəsi üsulu ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi.

Bu üsul hər hansı bir əmlakın dəyərinin daşınmaz əmlak bazarında oxşar və ya oxşar əmlak üçün hazırda üstünlük təşkil edən qiymətlərdən asılı olmasına əsaslanır.

Satışların müqayisəsi metoduna əsasən, əmlakın dəyəri qiymətləndirilən və müqayisə edilən əmlak arasındakı fərqləri kompensasiya etmək üçün bu qiymətlərə düzəlişlər edildikdən sonra oxşar (müqayisə edilə bilən) əmlakın son alqı-satqı əməliyyatlarının qiymətləri ilə müəyyən edilir. . İlkin məlumatların toplanması mərhələsində qiymətləndirilən obyektə oxşar obyektlərin alqı-satqı əməliyyatları haqqında məlumat tapmaq mümkün olmamışdır. Səbəb satış şərtləri ilə bağlı məlumatların gizlədilməsi olub real qiymet obyekt. Oxşar əmlakların satışı üçün heç bir təklif tapılmadı. Ona görə də müraciət etmək mümkün olmadı bu üsul praktikada.

Onların daşınmaz əmlak dəyəri əsasında təyin olunan dəyəri və gəlir yanaşmaları T əsaslandırma = 11643860 rub.

2.2. Şirkətin cari aktivlərinin dəyərinin müəyyən edilməsi.

2.2.0 Müəssisənin ehtiyatları və məsrəfləri.

2.2.1. Material ehtiyatlarının ehtiyatları sonrakı silinmə məqsədi ilə qeyri-likvid aktivlərin ölçüsünü müəyyən etmək üçün onların likvidliyinə görə qruplaşdırılır. Müəssisənin maddi ehtiyatlarının dəyərinin maya dəyəri yanaşması çərçivəsində maya dəyəri metodundan istifadə etməklə qiymətləndirilməsi maliyyə sənədləri əsasında onların əldə olunma qiyməti ilə həyata keçirilir. Bizim vəziyyətimizdə 151.200 rubl təşkil edir.

Müraciət edir bazar üsulu Müəssisənin maddi ehtiyatlarının dəyərini qiymətləndirmək üçün biz ehtiyatları cari bazar qiymətləri ilə qiymətləndiririk. Buna əsaslanaraq, maddi ehtiyatların 70% -ni dəyər itirmədən, yəni 105.840 rubl satmaq mümkün olduğu qənaətinə gələ bilərik. Qismən 20% dəyər itkisi ilə, yəni - 30.240 rubl, qalan 10% qeyri-likviddir və silinir. Beləliklə, ehtiyatların bazar dəyəri:

C = 136080 rub.

C əsaslandırılmış = 142,128 rub.

2.2.2. Xərc təxmini hazır məhsullar istehsal dəyəri ilə həyata keçirilir və 12.600 rubl təşkil edir.

2.2.3. Yarımçıq istehsal faktiki xərclərlə qiymətləndirilir və 6.112.800 rubl təşkil edir.

2.2.4. Gələcək xərclər mümkün geri qaytarılma dəyəri ilə qiymətləndirilir və 259.500 rubl təşkil edir.

Qiymətləndirilən şirkətin balans aktivlərinə yalnız qısamüddətli debitor borcları daxildir. Debitor borclarını qiymətləndirmək üçün təhlil aparılmışdır. Borcluların siyahısı tərtib edilmiş, borcun ödənilmə müddəti müəyyən edilmiş, borcun müvafiq müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş müddətlərdə ödənilməsi imkanları təhlil edilmişdir. Debitor borclarının məbləğinin 90%-i cari dəyərlə qiymətləndirilən real debitor borcları kimi tanınıb və 5.519.340 rubl təşkil edib. Debitor borclarının 10% -i (613,260 rubl) toplamaq üçün şübhəli (etibarsız) kimi tanındı və müəssisənin balansından silindi.

2.5. Pul vəsaitləri balans dəyəri ilə qiymətləndirilir və 2.563.500 rubl təşkil edir.

2.6. Kreditor borclarının qiymətləndirilməsi .

Qısamüddətli borcların strukturunun tədqiqi belə nəticəyə gəldi ki, bu maddəyə düzəlişlər edilməməlidir, çünki bu borclar üzrə ödənişlər məcburidir.

Kreditor borclarının məbləği müəssisənin balans hesabatına uyğun olaraq düzəlişlər edilmədən qəbul edilir və 11.266.200 rubl təşkil edir.

Müəssisə balansının tənzimlənməsi

Nəticə: Vahidas MMC-nin xalis aktiv metodu ilə hesablanmış bazar dəyəri 131 671 107 rubl təşkil edir.

Nəticə

Tədqiqatın nəticələrinə əsasən aşağıdakı nəticələrə gəlmək olar: müəssisənin dəyərinin qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşması obyektiv qiymətləndirməni formalaşdırmağa imkan verən müəssisənin balans hesabatının təhlilinə əsaslanır. qeyri-sabit şəraitdə ən etibarlıdır. Rusiya iqtisadiyyatı hesablama üçün etibarlı ilkin məlumatın mövcudluğu, habelə biznesin dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün daxili iqtisadiyyat üçün ənənəvi metodların istifadəsi ilə əlaqədar olan gəlir və qiymətləndirməyə müqayisəli yanaşmalar ilə müqayisədə. müəssisənin əmlakının dəyərini və onun borcunu.

Bu kurs işində istifadə olunan xalis aktivlər metodu müəssisənin fəaliyyətini saxlamaq şərti ilə onun yaradılmasına çəkilən xərclər baxımından qiymətləndirməyə imkan verir. Müəssisənin kapitalının bazar dəyərini müəyyən etmək üçün müəssisənin bütün aktivləri bazar dəyəri ilə qiymətləndirilir və yaranan məbləğdən müəssisənin öhdəliklərinin dəyəri çıxarılır.

Balans aktivlərinin maddələrinə düzəlişlər aşağıdakı əsas istiqamətlər üzrə aparılmışdır: binalar, inventarlar, debitor borcları.

Binalar iki yanaşmadan istifadə etməklə qiymətləndirilmişdir: xərcə əsaslanan və gəlirə əsaslanan (gəlir kapitallaşdırılması metodu). Xərc yanaşmasından istifadə etməklə tikililərin qiymətləndirilməsi zamanı torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirilmədiyindən torpaq sahəsinin bazar dəyəri nəzərə alınmayıb.

Gəlirlərin kapitallaşdırılması metodundan istifadə edərək daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək üçün oxşar tipli binalar üçün kirayə qiymətlərinin təhlili aparılmışdır.

Müəssisənin maddi ehtiyatlarının qiymətləndirilməsi maya dəyəri yanaşmasından istifadə etməklə - onların əldə olunma qiymətinə və bazar yanaşmasına əsaslanaraq - cari bazar qiymətləri əsasında aparılmışdır.

Debitor borclarını təhlil etdikdən sonra onun şübhəli olan hissəsi çıxarıldı, yəni. qəbul etmək qeyri-realdır.

Şirkətin qısamüddətli öhdəliklərinin öyrənilməsi nəticəsində belə bir qənaətə gəlindi ki, bu maddəyə düzəlişlər edilməməlidir, çünki onun altında ödənişlər məcburidir.

Beləliklə, "Vaxidas" QSC-nin təxmin edilən dəyəri 270,976,07 min rubl təşkil edir.

Biblioqrafiya

1. Qriqoryev V.V. Müəssisənin qiymətləndirilməsi: nəzəriyyə və təcrübə. - M.: İNFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Müəssisənin əmlakını necə qiymətləndirmək olar. – M.: Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Maliyyə təhlili - M.: Maliyyə və Statistika, 1998.

4. Biznesin qiymətləndirilməsi: Dərslik/Redaktoru Qryaznova A.G. – M.: Maliyyə və Statistika, 1999. – 512 s.