Overdracht door de eigenaar van zijn eigendom naar trustbeheer. Beheerovereenkomst voor onroerend goed

Om hun eigen tijd te besparen dragen vastgoedeigenaren vaak gedeeltelijke zeggenschapsrechten over aan andere personen. Deze mogelijkheid wordt geboden voor zowel commercieel als residentieel vastgoed. In het artikel zullen we u vertellen welke kenmerken een dergelijke overdracht van rechten heeft en hoe u een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust opstelt.

Bij trustbeheer gaat het om de overdracht van eigendommen van de ene persoon (de oprichter van het management) naar een andere persoon (de trustee) voor een bepaalde periode in het kader van trustbeheer. Bij dit soort transacties moet de beheerder handelen in het belang van de oprichter of een derde partij: de begunstigde.

Trustmanagement brengt geen eigendomsoverdracht met zich mee.

Beste lezers! We behandelen standaardmethoden voor het oplossen van juridische problemen, maar uw zaak kan uniek zijn. We zullen helpen Vind gratis een oplossing voor uw probleem- bel eenvoudig onze juridisch adviseur op:

Het is snel en gratis! Ook kunt u snel antwoord krijgen via het adviseursformulier op de website.

Dit type relatie is bijvoorbeeld relevant als een persoon meerdere onroerende goederen bezit die hij verhuurt. Dit kost veel tijd, dus stellen burgers een vertrouwensbeheerovereenkomst op, waardoor ze geen tijd en moeite meer hoeven te verspillen. De overdracht van de zeggenschap is niet minder relevant als de eigenaar voor permanente verblijfsvergunning naar het buitenland verhuist of om een ​​andere reden voor langere tijd afwezig zal zijn.

Niet alle vastgoedobjecten kunnen echter onderwerp worden van trustmanagement. Het is verboden dergelijke transacties aan te gaan met betrekking tot:

• bossen;
• waterlichamen;
• ondergrond;
• onroerend goed in gemeentelijk of staatseigendom.

In de regel is het object eigendom, waardoor winst kan worden gemaakt. Maar het geld zelf kan niet aan het management worden overgedragen – alleen als onderdeel van het eigendom van het bedrijf.

Vaak rijst de vraag of een onderpand kan worden onderworpen aan trustmanagement. Volgens art. 1019 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie is dit toegestaan. In dit geval verandert er voor de hypotheeknemer in juridische zin niets. Wel is de eigenaar verplicht de beheerder te melden dat er lasten op de woning staan.

De curator ontvangt voor de verleende diensten een bepaalde vergoeding. Naast het directe beheer van het onroerend goed, is hij verplicht om onmiddellijk de noodzakelijke betalingen voor huisvesting en gemeentelijke diensten te betalen, en om toezicht te houden op de veiligheid van het onroerend goed van de eigenaar.

We kunnen de belangrijkste functies van de beheerder benadrukken als het onroerend goed bedoeld is om verhuurd te worden:

• het zoeken naar huurders waarvan de kenmerken voldoen aan de wensen van de vastgoedeigenaar;
• het sluiten van een huurovereenkomst;
• maandelijks ontvangen huur;
• controle over de tijdigheid van de betalingsoverdracht;
• weergave huishoudelijke diensten indien nodig (reparaties, nutsvoorzieningen bellen, alarmsysteem installeren, enz.);
• verzekering van het object tegen het risico van verlies;
• oplossing controversiële kwesties met huurders;
• andere diensten, als deze in de tekst van het contract zijn gespecificeerd.

Zoals elke juridische relatie kent trustmanagement juridische nuances en kenmerken. Laten we ze verder bekijken.

Kenmerken van trustbeheer van onroerend goed

De relatie tussen de oprichter van het management en de manager wordt geregeld door Hoofdstuk 53 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Vanuit juridisch oogpunt is de basis van dergelijke relaties de overeenkomst van trustbeheer van onroerend goed.

Volgens het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie wordt een overeenkomst schriftelijk opgesteld en is deze onderworpen aan staatsregistratie. Anders wordt het als ongeldig beschouwd.

Indien er in de bestaande overeenkomst aanpassingen en aanvullingen worden gedaan die geen invloed hebben op de overdracht van rechten op het onderwerp beheer, hoeven deze niet te worden geregistreerd. Alleen de hoofdoverdracht van rechten is registratieplichtig.

De looptijd van het contract mag niet langer zijn dan vijf jaar. Indien de partijen aan het einde van deze periode niet hun voornemen kenbaar hebben gemaakt om de overeenkomst te beëindigen, wordt de overeenkomst geacht te zijn verlengd voor dezelfde periode en tegen vergelijkbare voorwaarden als het originele document.

Het document wordt volledig van kracht vanaf het moment dat het de staatsregistratieprocedure bij Rosreestr doorstaat. Voordat dit gebeurt, kunnen de acties van de partijen niet als basis dienen voor het wijzigen van hun juridische relaties met derden (bijvoorbeeld met nutsbedrijven, huurders, enz.).

Dus zelfs als de partijen in de overeenkomst bepalen dat deze in werking treedt vanaf het moment van ondertekening of vanaf een specifieke datum, vóór de staatsregistratie, zullen alle verplichtingen jegens derden worden gedragen door de eigenaar, en niet door de beheerder.

Bij het opstellen van een trustbeheerovereenkomst moet de eigenaar op een aantal nuances letten. In de eerste plaats moeten, indien het voorwerp van de transactie verhuurd is, de huurders op de hoogte worden gesteld van het sluiten van een overeenkomst met de beheerder. Dit is niet de verantwoordelijkheid van de eigenaar, maar dergelijke acties zouden redelijk zijn, omdat een andere persoon namens hem zal optreden gedurende de looptijd van het contract. Huurders dienen hiervan op de hoogte te worden gesteld, zodat zij met alle vragen contact kunnen opnemen met de beheerder en de huurbetaling aan hem wordt overgemaakt.

De huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder blijft van kracht. Het is noodzakelijk om een ​​aanvullende overeenkomst op te stellen over de verandering van personen in de verplichting. In het geval dat de huurovereenkomst is gesloten voor een periode van meer dan een jaar, moet de overeenkomst worden geregistreerd bij Rosreestr (artikel 651 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Bij het uitvoeren van transacties met betrekking tot het onderwerp trustmanagement is de beheerder verplicht zijn kennis aan de tegenpartijen over te brengen wettelijke status van. Bij het ondertekenen van documenten moet hij het merkteken “D.U.”

De beheerder kan het beheer overdragen aan een trustee. Hij zal echter nog steeds alle verplichtingen jegens de eigenaar dragen.

In overeenstemming met art. 1023 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie heeft de manager niet alleen recht op een vergoeding, maar ook op een vergoeding voor redelijke kosten die verband houden met het onderwerp van de transactie.

Beheerovereenkomst voor vastgoedbeheer

De tekst van de overeenkomst begint met informatie over het tijdstip en de plaats van voorbereiding, persoonlijke gegevens van de partijen bij de transactie en kenmerken van het onderwerp van de overeenkomst. Dit laatste krijgt bijzondere aandacht.

Moet gedetailleerd in de tekst worden beschreven specificaties van een eigendom, het kadastraal nummer ervan, evenals andere gegevens die het juridisch herkenbaar maken tussen soortgelijke eigendommen. Tot het onderwerp van de overeenkomst behoren tevens de toegestane activiteiten van de beheerder met betrekking tot het object.

Na de vermelde informatie bevat de tekst van het document de volgende gegevens:

• regels voor vastgoedbeheer (inclusief mogelijke beperkingen);
• rechten en plichten van partijen;
• regels voor managementrapportage;
• aansprakelijkheid van partijen;
• procedure voor het beëindigen van het contract;
• sancties en straffen voor overtreding van voorwaarden;
• procedure voor het oplossen van geschillen;
• slotbepalingen die de nuances van de transactie weerspiegelen;
• details, contactgegevens en handtekeningen van de partijen.

De essentiële voorwaarden van de trustbeheerovereenkomst, zonder welke deze niet als geldig kan worden erkend, zijn:

1. Gedetailleerde beschrijving van het onderwerp van de overeenkomst.
2. Persoonsgegevens van partijen.
3. Het bedrag en de vorm van betaling voor diensten aan de manager, indien bepaald in de voorwaarden van het document.
4. Geldigheidsduur van het document.

Zoals hierboven vermeld, moet de overeenkomst de staatsregistratieprocedure doorlopen. Dit is nodig als het document voor een periode van meer dan een jaar wordt afgesloten. Partijen bij het convenant kunnen burgers, individuele ondernemers en organisaties zijn. Dergelijke activiteiten zijn verboden voor staats- en gemeentelijke entiteiten.

Opzegging van de overeenkomst is mogelijk na kennisgeving door de wederpartij. Het contract kan dus worden beëindigd op verzoek van een van de partijen. Bovendien wordt de deal beëindigd als:

• de begunstigde weigert inkomsten uit hoofde van het contract te ontvangen;
• de begunstigde overlijdt en het contract voorziet niet in de mogelijkheid om rechten aan een andere persoon over te dragen;
• er zich omstandigheden hebben voorgedaan die de beheerder verhinderen zijn verplichtingen uit de overeenkomst na te komen;
• de eigenaar heeft besloten het contract te beëindigen (in dit geval betaalt hij de manager een vergoeding die is vastgelegd in de voorwaarden van het document);
• de beheerder wordt onbekwaam verklaard, failliet verklaard of overlijdt;
• de oprichter van de directie wordt failliet verklaard.

Naast de bovenstaande kenmerken kent trustmanagement nog andere nuances, afhankelijk van het type onderwerp van de overeenkomst.

Nuances van vertrouwensbeheer afhankelijk van het type onroerend goed

Er zijn twee soorten onroerend goed: residentieel en commercieel. Laten we ze allemaal in meer detail bekijken.

Als het onroerend goed een woonhuis is

In de regel wordt er een overeenkomst gesloten tussen de eigenaren van appartementen of huizen en makelaars (zowel particulieren als bedrijven), als de eigenaar van het onroerend goed in een andere regio woont.

De beheerder vindt zelfstandig huurders, sluit een overeenkomst met hen en houdt toezicht op de naleving van de regels voor het gebruik van woonruimtes. Als er overtredingen worden geconstateerd, heeft hij het recht om de huurders uit te zetten en een schadevergoeding van hen te vorderen voor de veroorzaakte schade.

De beheerder kan contact opnemen rechterlijke macht met de eis:

• reparaties uitvoeren;
• beschadigde apparatuur vervangen;
• koop nieuw meubilair om beschadigde meubels te vervangen.

Om gerechtigheid te bereiken is het noodzakelijk om de overdracht van het appartement voor gebruik door de huurder te formaliseren aan de hand van een overdrachts- en acceptatiecertificaat.

Als het onroerend goed commercieel is

Vaak staat commercieel vastgoed leeg omdat de eigenaar geen huurders kan vinden of daar geen tijd voor heeft. Tegelijkertijd brengt de aanwezigheid van dergelijke eigendommen bepaalde onderhoudskosten met zich mee, dus trustmanagement komt goed van pas.

De overdracht van het beheer van commercieel vastgoed vindt uitsluitend plaats na verkrijging van een overdrachts- en acceptatiecertificaat. De beheerder vindt huurders en voert alle noodzakelijke onderhandelingen, waarbij hij handelt in het belang van de eigenaar.

Als u problemen ondervindt bij het opstellen van een vastgoedtrustbeheerovereenkomst, neem dan contact op met juridisch advies naar een specialist. Een professionele advocaat kan u helpen bij het opstellen van het document en u vertellen over de mogelijke juridische nuances van de transactie.

Wat het onderwerp van trustmanagement ook is, we mogen niet vergeten dat de beheerder slechts gedeeltelijke eigendomsrechten ontvangt. Dat wil zeggen dat hij het onroerend goed niet kan verkopen of anderszins kan overdragen, aangezien hij het zelf niet heeft.

Trustmanagement is een integraal onderdeel van de moderne reeks financiële instrumenten in ontwikkelde landen. Dit handige gelegenheid Bevrijd jezelf van een aantal verantwoordelijkheden of vertrouw bepaalde werkzaamheden toe aan professionals die daarin gespecialiseerd zijn. Laten we dus eens kijken naar de basisprincipes van vertrouwensbeheer.

algemene informatie

Laten we eerst de terminologie begrijpen. Trustmanagement is een dienst die wordt aangeboden door gespecialiseerde bedrijven op de effectenmarkt. In dit geval maakt de klant geld of andere activa over.

Alle belangrijke punten zijn gespecificeerd in het contract. Management bedrijf zal in de toekomst voor eigen rekening transacties uitvoeren, maar altijd in het belang van de cliënt. Hiervoor ontvangt zij een bepaalde vergoeding in de vorm van een percentage van de waarde van het vermogen dat in beheer is of een deel van de behaalde winst. Trustmanagement is een betrouwbaar hulpmiddel voor het behouden en vergroten van uw vermogen. Deze diensten worden doorgaans geleverd in individueel. Hierbij wordt rekening gehouden met de persoonlijke behoeften van klanten, evenals met hun beleggingsdoelen.

Waar hangt het eindresultaat van af?

Er zijn veel verschillende aspecten waarmee rekening moet worden gehouden. Dit omvat een overeenkomst voor het beheer van vastgoedvertrouwen, de ervaring van het bedrijf en nog veel meer. Maar grootste invloed geeft de professionaliteit weer van de medewerkers die het uitvoeren. Daarom is het verstandig om bij het sluiten van een overeenkomst te informeren naar de succesvolle resultaten van de specialist die de transacties gaat uitvoeren. U moet ook de zorgvuldig lezen. In de meeste gevallen is de winstgevendheid niet gegarandeerd. Maar dit geldt voor die gevallen waarin er een economische situatie is. Als er een verzekering wordt aangeboden, moet u er serieus over nadenken of het bedrijf aan zijn verplichtingen kan voldoen. Zijn hier middelen voor? Dankzij zulke eenvoudige verzinsels kunt u voor uzelf een aanvaardbaar risiconiveau en winstgevendheid bepalen.

Wie kan deze diensten aan ons leveren?

Trustmanagement is behoorlijk populaire bestemming. Daarom deze dienst aangeboden door de meeste grote investeringsmaatschappijen en banken. De gemiddelde prijs schommelt in dit geval rond de 15% van de ontvangen winst.

Opgemerkt moet worden dat bedrijven liever met min of meer significante bedragen werken. Om mensen met een klein spaargeld uit te roeien, worden vaak minimumdrempels ingevoerd voor de hoeveelheid geld die onder trustbeheer kan worden overgedragen.

Trouwens, iets meer over de trustbeheerovereenkomst. Er kan een voorbeeldtransactie worden verstrekt om de klant te helpen. Daarom, als er problemen of vragen zijn, is het noodzakelijk om deze ter plaatse met een specialist te verduidelijken.

Wat kun je overbrengen?

Trustmanagement is een dienst die een breed scala aan objecten bestrijkt. Zo bevinden zich onder meer kantoorgebouwen, industriële en magazijngebouwen, winkelruimte, woningvoorraad, effecten, auteursrechten en nog veel meer. Zelfs ondernemingen en verschillende vastgoedcomplexen kunnen als object fungeren. Wat geld betreft, moet worden opgemerkt dat er een aantal bepaalde beperkingen zijn. Ook onroerend goed dat onder operationeel beheer of economische controle staat, kan niet worden overgedragen. Zelfs trustbeheer van het appartement kan worden uitgevoerd.

Onderneming als object

Wat zijn in dit geval de kenmerken? Laten we het hebben over het vastgoedcomplex waarvoor het wordt gebruikt ondernemende activiteit. Het bevat alles wat je nodig hebt om het eindresultaat te krijgen. Dit zijn percelen, constructies, gebouwen, uitrusting, grondstoffen, inventaris, producten, enz.

Een vastgoedcomplex mag alleen worden overgedragen aan trustbeheer als het geen eenheidsonderneming is. Waarom is dat? Het is een feit dat unitaire ondernemingen altijd óf onder operationeel management, óf onder economisch management staan. Maar laten we terugkeren naar het onderwerp van het artikel. In dit geval is de essentie van trustmanagement dat er een extern bedrijf bij betrokken is en dat de bijbehorende rechten voor een bepaalde periode aan dat bedrijf worden gedelegeerd.

Opgemerkt moet worden dat bestaande instanties rechtspersoon zoals de algemene vergadering en de bestuurders houden niet op met werken. Zij blijven hun taken uitvoeren. Maar in dit geval is het wettelijke regime van beperkingen van toepassing, dat is gedefinieerd in de gesloten overeenkomst. Het moet een gedetailleerde lijst van beschikbare eigendommen bevatten. Opgemerkt moet worden dat niet het gehele vastgoedcomplex, maar alleen de structurele onderverdeling ervan kan worden overgedragen aan trustbeheer.

Laten we iets zeggen over de overeenkomst

Het dient altijd schriftelijk te worden afgesloten. Een vastgoedvertrouwensovereenkomst is extreem belangrijk document. Als deze wordt geschonden, is het tijdens een geschil niet mogelijk om naar getuigenverklaringen te verwijzen, alleen naar documentatie.

Alle voorwaarden van het contract kunnen worden onderverdeeld in essentieel en optioneel. Zonder de eerste wordt het document niet als afgerond beschouwd. Op verzoek van de partijen worden optionele voorwaarden in het contract opgenomen. De essentiële zijn:

1. De samenstelling van het onroerend goed dat wordt overgedragen aan trustbeheer, evenals de waarde ervan.
2. De naam van de persoon in wiens belang de handelingen zullen worden uitgevoerd;
3. Grenzen van de rechten van de trustee.
4. Geldigheidsduur van het contract.

Het document kan worden gesloten in het belang van zowel de eigenaar als een derde partij, de begunstigde genaamd. Let op: de looptijd van het contract mag niet langer zijn dan 5 jaar. Indien na dit tijdstip van geen van beide partijen een verzoek tot beëindiging is ontvangen, wordt ervan uitgegaan dat de overeenkomst is verlengd.

Wat kunnen optionele voorwaarden zijn?

Ten dienste van mensen:

1. Creëer bepaalde beperkingen ten aanzien van bepaalde handelingen tijdens het beheer van vastgoed.
2. Mogelijkheden voor het beheren van onroerend goed.
3. Overdragen aan een andere persoon.
4. Procedure, timing en noodzaak van het indienen van een melding.
5. Beoordeel en detailleer de verantwoordelijkheden van de trustee.
6. Instructies met betrekking tot de eigendomsoverdracht.
7. Opvolging indien de begunstigde overleed (individueel) of werd geliquideerd (organisatiestructuur).
8. De procedure voor de terugbetaling van kosten die de trustee tijdens de uitoefening van zijn functie heeft gemaakt.

Wie kan als opdrachtgever optreden?

Geschikt hiervoor commerciële organisatie en individuele ondernemer. Het moet duidelijk zijn dat als een juridische entiteit fiduciaire activiteiten uitvoert, dit feit moet overeenkomen met de doelstellingen die zijn vastgelegd in de samenstellende documentatie. Hun voornaamste verantwoordelijkheid is het beheer van het onroerend goed, noodzakelijkerwijs en uitsluitend in het belang van de eigenaar of begunstigde. Afhankelijk van de gestelde doelen kan het verwerven verschillende vormen. Het bereik is hier breed: beginnend bij het behoud van onroerend goed en eindigend met het verwerven van bepaalde voordelen. Daarom vormt een duidelijke definitie van de taken waarmee de manager wordt geconfronteerd de basis voor een vertrouwensvolle interactie, die in het contract moet worden vermeld.

Het moet duidelijk zijn dat de persoon die het onroerend goed beheert, niet dezelfde rechten heeft als de eigenaar of begunstigde. Een actief kan dus niet voor beheer worden overgedragen aan een andere persoon, noch kan het worden verkocht tegen betaling uit de zak van de beheerder. Maar hier zijn uitzonderingen.

Over de vertrouwde leider

In de regel voeren zij het beheer zelf uit. Maar deze verantwoordelijkheid kan in een aantal gevallen aan een andere persoon worden gedelegeerd:

1. Als er bevoegdheid is krachtens het contract.
2. In de aanwezigheid van geschreven toestemming van de eigenaar.
3. Door bepaalde omstandigheden is het niet mogelijk om de belangen binnen de gestelde termijn veilig te stellen.

Opgemerkt moet worden dat de trustee verantwoordelijk is voor de stappen van de advocaat alsof deze de zijne zijn.

Wat als de manager zijn verplichtingen niet nakomt?

In dit geval is hij verplicht tot vergoeding van:

1. Aan de oprichter - verliezen die zijn veroorzaakt door schade of verlies van eigendommen.
2. De begunstigde ontvangt inkomsten die tijdens het beheer verloren zijn gegaan.

De beheerder wordt aansprakelijk gesteld als hij niet bewijst dat de situatie is ontstaan ​​door handelingen:

1. Oprichter.
2. Begunstigde.
3. Onoverkomelijke situaties.

Het wetgevend kader

Dit is waarschijnlijk waar het artikel zou moeten beginnen. Van het grootste belang voor ons is het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, hoofdstuk 53. Het bevat artikelen die relaties reguleren. Hieronder zullen we uitsluitend de regels van vertrouwensbeheer bekijken.

Artikel 1013 bespreekt wat kan fungeren als object van trustmanagement. Over het algemeen werd het al eerder besproken, dus het heeft geen zin om het opnieuw te vertellen. Artikel 1014 bepaalt de positie van de oprichter. Er wordt duidelijk gesteld dat deze rol alleen kan worden gespeeld door de eigenaar van het onroerend goed. Dus als het trustbeheer van een appartement is gepland, kan alleen de persoon aan wie het toebehoort het overdragen.

Artikel 1015 regelt diverse punten met de curator. Het informeert wie in zijn rol kan optreden wanneer leiderschap wordt uitgeoefend op de gronden waarin de wet voorziet. Er is ook een bepaling dat de eigendom niet kan worden overgedragen overheid Agentschap of lokale overheid.

Het moet ook duidelijk zijn dat de trustee geen begunstigde kan zijn. Deze gang van zaken is bij wet vastgelegd.

Wij blijven studeren

En het volgende is artikel 1016. Het bespreekt de essentiële voorwaarden van gesloten contracten. Zij is het dus die eist dat het onroerend goed wordt overgedragen aan trustbeheer. Het is ook noodzakelijk om de naam van de burger of de naam van de rechtspersoon te vermelden in wiens belang de activiteit zal worden uitgevoerd. Gegevens over de omvang en vorm van de beloning voor managers, evenals de geldigheidsduur, zijn ook van belang. Hier geldt de eis dat het contract niet langer mag duren dan vijf jaar. En als geen van de partijen de beëindiging bij het verstrijken verklaart, wordt ervan uitgegaan dat deze onder de voorgaande voorwaarden is verlengd.

Laten we verder gaan met artikel 1017. Daarin is bepaald dat het contract schriftelijk moet worden opgesteld. En bij de overdracht van onroerend goed moet u bovendien de staatsregistratieprocedure doorlopen. Als de vorm van het contract niet wordt nageleefd, kan dit een reden zijn om het contract nietig te verklaren. Daarom is het noodzakelijk ervoor te zorgen dat de overdracht van eigendom naar trustbeheer wordt uitgevoerd door competente mensen.

Het volgende is artikel 1018. Het bepaalt de details van het scheiden van eigendommen die zich in trustbeheer bevinden. Het bevat dus een bepaling over de verdeling van de eigendommen die de oprichter heeft en die wordt beheerd door het uitgenodigde management. Schuldinvordering kan bijvoorbeeld niet worden uitgevoerd, behalve bij faillissement. Om het trustbeheer uit te voeren, wordt daarom een ​​aparte bankrekening geopend waarop betalingen worden gedaan.

Conclusie

Artikel 1019 beschrijft de overdracht van eigendommen waarop een pandrecht rust. In dit geval heeft de hypotheekhouder het recht om het terug te vorderen, als dat het geval is juridische gronden. In dit geval moet de manager hiervoor gewaarschuwd worden mogelijke ontwikkeling bedrijf Artikel 1020 somt de rechten en plichten op van de beheerder die wordt ingeschakeld eigendom vertrouwen. Het beschrijft wat zij kan doen, in welke gevallen en hoe dit proces wordt geregeld.

De overdracht van eigendommen onder trustbeheer wordt geregeld in artikel 1021. Hierin wordt ook de mogelijkheid overwogen om bevoegdheden aan een andere persoon te delegeren. Sectie 1022 beschrijft de verantwoordelijkheden die een trustee heeft. Er wordt dus zorgvuldig onderzocht wanneer hij verantwoordelijk is voor de geleden verliezen, welke verplichtingen hij nakomt, enz. Belangrijk hier worden ze aan het contract gegeven. Sectie 1023 gaat over de beloning van bestuurders. Ook hier wordt aandacht besteed aan het contract. Artikel 1024 bevat de gronden voor beëindiging van een transactie. Bovendien wordt rekening gehouden met zowel normale storingen als gevallen van overmacht.

Niet iedereen zelfstandig ondernemer er is een mogelijkheid om, naast de activiteiten die hij uitvoert in overeenstemming met het certificaat van staatsregistratie, ook zijn eigendom vakkundig te beheren. In de regel immers bezit bepaalde types onroerend goed levert de eigenaar niet alleen inkomsten op. Er zijn veel problemen verbonden aan het onderhouden en gebruiken van onroerend goed.

Daarom is erin De laatste tijd Steeds meer ondernemers geven er de voorkeur aan om hun bestaande vastgoed en zekerheden onder te brengen in trustbeheer. Als gevolg hiervan ontvangen zij alleen winst uit het gebruik van hun eigendom, echter minus de kosten van het onderhoud ervan en de vergoeding van de curator.

Een individuele ondernemer kan ook zelf als curator optreden, behalve in gevallen waarin de wet specifiek voorziet.

Fiduciaire managementrelaties (of vertrouwensrelaties) zijn relatief nieuw in de Russische wetgeving en zakelijke praktijk. Ze winnen echter steeds meer aan populariteit onder ondernemers. Het is de taak van de auteur om u te helpen de kenmerken van deze bewerkingen te begrijpen.

Juridische basis van trustbeheer

Trustbeheer van onroerend goed is het proces van het beheren van onroerend goed dat door de oprichter van het management voor een bepaalde periode aan een trustee wordt overgedragen. De relaties tussen deelnemers aan het proces zijn gereguleerd Burgerlijk Wetboek RF.

De eigenaar kan zijn eigendom in trustbeheer overdragen aan een andere persoon (trustee). In dit geval ontvangt de trustee geen eigendomsrechten op de overgedragen eigendommen (clausule 4 van artikel 209 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De bevoegdheden van de eigenaar worden dus alleen overgedragen aan de beheerder binnen de grenzen die zijn vastgelegd in het contract en de wet, waardoor deze niet alleen juridische, maar ook daadwerkelijke acties kan ondernemen in het belang van de begunstigde.

Als de trustee mondeling een transactie aangaat, moet hij de tegenpartij waarschuwen voor zijn status, dat wil zeggen dat hij optreedt als trustee (clausule 3 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Als de transactie schriftelijk wordt gedaan, moet in de documenten achter de naam of titel van de trustee het merkteken “D.U.” worden aangebracht.

In geval van niet-naleving deze voorwaarde Er wordt van uitgegaan dat de manager een transactie voor persoonlijke doeleinden heeft uitgevoerd, en niet in het belang van het beheer van de eigendommen van iemand anders, en dat hij daarvoor aansprakelijk zal zijn tegenover de tegenpartij met zijn persoonlijke middelen, en niet met de eigendommen die aan hem zijn overgedragen voor beheer. (Artikel 3 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

In de praktijk rijst vaak de vraag welke documenten het merkteken “D.U.” dragen. moet worden ingevoerd. Bijvoorbeeld alleen bij het tekenen van contracten, aanvullende overeenkomsten, brieven of in alle gevallen waarin iemand als curator optreedt?

Dus vaak staat het merkteken “D.U.” wordt aangegeven in betaalopdrachten voor de betaling van eventuele bedragen. Een aantal organisaties en ondernemers die als managers optreden, plaatsen het merkteken “D.U.” zelfs om de huur te betalen. Dit is niet helemaal waar. Afrekeningsdocumenten moet een aantal details bevatten (clausule 2.10 van het Reglement van de Centrale Bank van de Russische Federatie van 3 oktober 2002 nr. 2-P “Over niet-contante betalingen in de Russische Federatie”). In het bijzonder de naam van de ontvanger van het geld, zijn rekeningnummer en het bel(TIN). Ondertussen is het merkteken “D.U.” maakt geen deel uit van de naam van de organisatie of individuele ondernemer. Dus, binnen betalingsopdracht mag niet worden gemarkeerd met “D.U.” In de kolom “Doel van de betaling” van de betalingsopdracht dient naar het oordeel van de auteur te worden verwezen naar het document op grond waarvan de betaling plaatsvindt.

Het gebruik van het merk “D.U.” mag er niet mee in strijd zijn regelgeving, waarin de procedure wordt vastgelegd voor het verwerken van documenten op een bepaald gebied.

Het is niet ongebruikelijk dat er al bepaalde overeenkomsten zijn gesloten met betrekking tot de overgedragen eigendommen. Een typisch voorbeeld zijn huurovereenkomsten voor onroerend goed. De overdracht van onroerend goed in trustbeheer heeft op geen enkele wijze gevolgen voor de huurders, aangezien de overdracht van onroerend goed in trustbeheer geen grond is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Precies hetzelfde als de eigendomsoverdracht (artikel 617 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Hun afspraken met de vastgoedeigenaar blijven geldig. De eigenaar en de curator hebben er echter belang bij om de huurders op de hoogte te stellen van het sluiten van een vastgoedbeheerovereenkomst. Dit is nodig om ervoor te zorgen dat de huurders voldoen aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens de beheerder. Zij moeten zich ook tot hem wenden om hun rechten uit hoofde van het contract uit te oefenen. Dit kan door in de verplichting uit de huurovereenkomst een aanvullende overeenkomst over personenwisseling af te sluiten. Er moet rekening mee worden gehouden dat huurovereenkomsten voor een gebouw of constructie die voor een periode van meer dan een jaar zijn gesloten, onderworpen zijn aan staatsregistratie (artikel 651 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Dienovereenkomstig is het noodzakelijk om alle aanvullende overeenkomsten bij dergelijke contracten te registreren.

Wat betreft de huurovereenkomsten die de curator gedurende de looptijd van de trust zal aangaan, rijzen hier geen vragen. Voor hen gelden de normale regels.

Onderwerpen van vertrouwensmanagement

Deelnemers aan vertrouwensrelaties kunnen zijn:

• oprichter van het management;
• begunstigde;
• trustee.

De beslissing om trustmanagement op te zetten wordt genomen door de eigenaar van het onroerend goed. Hij is het die het contract sluit en het management instelt. Als de overeenkomst niet is gesloten door de eigenaar van het onroerend goed, is deze nietig en heeft deze geen juridische gevolgen (resolutie van de Federale Antimonopoliedienst van de Wolga-regio in resolutie van 9 maart 2004 nr. A72-2890/03-G199 ). De oprichter van het management kan elk individu zijn, inclusief een individuele ondernemer. En met betrekking tot rechtspersonen hebben de wetgevers een aantal beperkingen vastgesteld. Eigendom kan niet voor trustbeheer worden overgedragen aan een unitaire onderneming, noch aan een staatsorgaan, noch aan een lokaal overheidsorgaan.

Bij trustrelaties is in veel gevallen sprake van een begunstigde (begunstigde), die geen partij wordt bij de overeenkomst. Tegelijkertijd heeft deze persoon het recht om van de manager executie in zijn voordeel te eisen en dit recht voor de rechtbank te verdedigen als de trustee zijn plichten ontwijkt (artikel 430 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Voortijdige wijziging of beëindiging van het contract kan ook zijn toestemming vereisen.

De begunstigde kan elke natuurlijke of rechtspersoon zijn, inclusief de oprichter, als hij het management in zijn voordeel heeft ingesteld.

Trustees kunnen een commerciële organisatie of een individuele ondernemer zijn, met uitzondering van gevallen van professioneel beheer van effecten (Artikel 5 van de Federale Wet van de Russische Federatie “Op de Effectenmarkt”). Indien trustbeheer wordt uitgevoerd op de gronden waarin de wet voorziet, kan de beheerder een burger zijn die geen ondernemer is, of non-profit organisatie bijvoorbeeld een stichting anders dan een instelling. Een voorbeeld van dergelijk beheer is het beheer van de eigendommen van een afdeling (artikel 38 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) of het beheer geërfd bezit(Artikel 1173 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De beheerder kan geen oprichter of begunstigde zijn. Tegelijkertijd kan hij voor zijn werk een van de kantoren van het gebouw bezetten dat aan het management is overgedragen. Hoe formatteer je dit correct? De eenvoudigste manier is om het pand dat de beheerder als kantoor wil gebruiken, uit te sluiten van het eigendom dat aan de trust wordt overgedragen. In plaats daarvan zouden ze via een afzonderlijke overeenkomst aan hem moeten worden verhuurd. Een gebouw kan bijvoorbeeld worden overgedragen aan trustbeheer, met uitzondering van de kamers nr. 1 t/m 15 op de eerste verdieping.

Daarnaast heeft de curator recht op een vergoeding bepaald door het contract(Artikel 1023 van het Burgerlijk Wetboek). De oprichter is tevens verplicht de beheerder de redelijke kosten te vergoeden die zijn gemaakt tijdens het trustbeheer van onroerend goed (deze regel geldt ook bij onnodig vastgoedbeheer). Dit dient ten koste te gaan van de inkomsten uit het gebruik van deze woning. De wet bepaalt niet hoe de beloning moet worden berekend, maar het scheidsgerecht heeft in een uitspraak over een specifieke zaak aangegeven dat het onwettig is om een ​​beloning vast te stellen op een vast bedrag dat niet afhankelijk is van de resultaten van het management (Resolutie van het Federale Antimonopolie Dienst van het Wolga-Vyatka-district gedateerd 9 augustus 2005 nr. A17-324 /1). In dit opzicht lijkt het de auteur dat het het meest passend is om de beheervergoeding vast te stellen als een percentage van de ontvangen inkomsten.

Objecten van vertrouwensbeheer

Objecten van trustbeheer zijn organisaties, vastgoedcomplexen, individuele objecten met betrekking tot onroerend goed, effecten, rechten gecertificeerd door niet-gecertificeerde effecten, exclusieve rechten en andere eigendommen. Onder andere eigendommen dienen roerende zaken en claim- of gebruiksrechten te worden verstaan.

Het lijkt erop dat elk roerend goed kan worden overgedragen aan trustbeheer. De wetgevers verboden echter het “beheer” van geld als een zelfstandig object, behalve in de gevallen waarin de wet voorziet. Dergelijke uitzonderlijke gevallen kunnen worden beschouwd als het beheer van fondsen door kredietinstellingen op basis van de wet van 2 december 1990 nr. 395-1 “Betreffende banken en bankactiviteiten”. Houd er rekening mee dat de wetgeving een kredietinstelling toestaat fondsen te beheren die in zowel nationale als buitenlandse valuta luiden.

Door algemene regel behoort het recht op trustbeheer toe aan een kredietorganisatie (bijvoorbeeld een bank) die een vergunning heeft om relevante bankactiviteiten uit te voeren. En slechts in sommige uitzonderlijke gevallen Trustbeheer van fondsen kan worden uitgevoerd door een niet-kredietorganisatie die een vergunning heeft gekregen om de gespecificeerde activiteit uit te voeren in overeenstemming met de vastgestelde procedure.

Wanneer hij fondsen toevertrouwt met als doel het beleggen in effecten, moet de trustee gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst de door de partijen overeengekomen vermogensstructuur in stand houden. Dat wil zeggen: het observeren van de verhouding tussen effecten en fondsen van een bepaalde oprichter, evenals de verhouding tussen verschillende soorten effecten. Dergelijke informatie komt tot uiting in de investeringsaangifte.

De beleggingsverklaring is een verplicht onderdeel van de trustbeheerovereenkomst voor fondsen en bevat informatie over de richting en wijze van beleggen van deze fondsen. De verklaring geeft ook informatie over het doel en de duur van het beheer (clausule 7.3. Reglement inzake trustbeheer van effecten en fondsen voor het beleggen in effecten, goedgekeurd bij resolutie van de Federale Commissie voor de Effectenmarkt van 17 oktober 1997 nr. 37).

Geld kan overigens ook op een andere manier aan het beheer worden overgedragen: als onderdeel van ander onroerend goed, met name een vastgoedcomplex.

Alleen individueel gedefinieerde eigendommen kunnen in trustbeheer voorkomen. Dit betekent dat elk object kenmerken moet hebben die uniek zijn voor het object. Dienovereenkomstig wordt bij beëindiging van het contract het eerder overgedragen eigendom teruggegeven, en niet de analogen ervan. In dit geval kunnen de voorwaarden van de overeenkomst bepalen dat eigendommen die nog onderhevig zijn aan verwerving of zelfs creatie, dat wil zeggen eigendommen die nog niet bestaan ​​op het moment van het sluiten van de overeenkomst, aan het management worden overgedragen. Het meest voorkomende beheersobject zijn bedrijfseffecten - aandelen, vooral stemgerechtigde, dat wil zeggen, inclusief de bevoegdheden om de zaken te beheren van het bedrijf dat ze heeft uitgegeven - de emittent. Het tweede meest voorkomende beheersobject is onroerend goed.

Trustbeheer van effecten van uitgiftekwaliteit heeft enkele kenmerken die worden bepaald door federale wetgeving (Deel 3 van artikel 1025 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, Wet van 22 april 1996 “Op de effectenmarkt” nr. 39-FZ) en de regelgeving inzake trustbeheer van effecten en fondsen die in effecten beleggen, goedgekeurd bij resolutie van de Federale Commissie voor de Effectenmarkt van 17 oktober 1997 nr. 37.

Alleen een professionele deelnemer aan de effectenmarkt met de juiste vergunning kan optreden als beheerder in het kader van een trustbeheerovereenkomst voor aandelen en obligaties (artikel 5, 39 van de wet van 22 april 1996 nr. 39-FZ).

De beheerder van aandelen en obligaties oefent alle bevoegdheden uit van hun oprichter (eigenaar), verzekerd door de bijbehorende zekerheid. Dit betekent dat hij zich niet beperkt tot alleen maar spelen op de aandelenkoersen, maar gebruik kan maken van alle rechten van een aandeelhouder, inclusief het stemrecht op de algemene vergadering. Indien trustbeheer uitsluitend verband houdt met deelname aan het bestuur van de vennootschap, is een vergunning voor een professionele deelnemer aan de effectenmarkt niet vereist (artikel 5 van de Wet “Op de Effectenmarkt”).

Een trustbeheerovereenkomst kan geen bepalingen bevatten over de overdracht aan het management van slechts één of meerdere bevoegdheden van de eigenaar van een effect (bijvoorbeeld alleen het recht om een ​​dividend te ontvangen of alleen het recht om te stemmen op een algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap ). Tegelijkertijd kan de mogelijkheid van vervreemding van in beheer overgedragen aandelen en obligaties bij overeenkomst worden beperkt of uitgesloten.

In het belang van de oprichter (of begunstigde) zijn regels vastgelegd dat de beheerder niet het recht heeft om de aan hem in beheer overgedragen effecten te vervreemden in zijn eigen vermogen of in het vermogen van zijn oprichters. En ook kan hij geen transacties met hen aangaan waarbij hij tegelijkertijd de belangen van een ander vertegenwoordigt als zijn advocaat, commissionair of agent. De beheerder wordt het recht ontnomen om deze effecten om te ruilen voor zijn eigen effecten of de effecten van zijn oprichters of cliënten (opdrachtgevers, opdrachtgevers, opdrachtgevers). Bovendien mag hij de aandelen en obligaties die aan zijn management zijn overgedragen op grond van gecompenseerde overeenkomsten die voorzien in een uitgestelde of gespreide betaling van meer dan 30 dagen, niet vervreemden, noch deze overdragen voor opslag, met vermelding van een derde als ontvanger of beheerder. Ten slotte kan de beheerder de aan hem voor beheer overgedragen effecten niet verpanden om persoonlijke verplichtingen, de verplichtingen van zijn oprichters of andere personen veilig te stellen (clausule 8.1 van FCSM-reglement nr. 37).

Indien een trustee bij dezelfde transactie tegelijkertijd de belangen behartigt van twee partijen met wie hij trustmanagementovereenkomsten heeft gesloten, is hij verplicht om vooraf toestemming te verkrijgen van de tegenpartijen om een ​​dergelijke transactie uit te voeren. De zekerheden die de zaakvoerder bij de uitvoering van de overeenkomst heeft verworven, worden eveneens het voorwerp van zijn trustbeheer onder de voorwaarden voorzien in de oorspronkelijke overeenkomst met de oprichter.

Beheerovereenkomst voor vastgoedbeheer

De overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust wordt schriftelijk gesloten (clausule 1, artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De overdracht van onroerend goed in trustbeheer vereist staatsregistratie op dezelfde manier als de eigendomsoverdracht van dit onroerend goed (clausule 2 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, artikel 4 van de wet van 21 juli 1997 nr. 122-FZ "Over staatsregistratierechten op onroerend goed en transacties ermee"). Houd er rekening mee dat voor derden - huurders of organisaties die nutsvoorzieningen leveren - de overeenkomst pas in werking zal treden vanaf de datum van een dergelijke registratie (clausule 2 van artikel 551 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Met deze situatie moet rekening worden gehouden. Tot die datum berusten alle rechten en verplichtingen jegens derden bij de eigenaar zelf, en niet bij de curator.

Het niet naleven van de vereisten voor registratie van de eigendomsoverdracht brengt de nietigheid van de beheersovereenkomst zelf met zich mee.

Is het nodig om wijzigingen in de overeenkomst inzake trustbeheer van onroerend goed te registreren? De vastgoedtrustbeheerovereenkomst zelf vereist geen staatsregistratie. Als wijzigingen en aanvullingen op de overeenkomst dus niet direct betrekking hebben op onroerend goed, maar alleen op de procedure voor het beheer ervan, dan is ook geen registratie vereist.

Er kan zich een situatie voordoen wanneer andere rechtshandelingen tot stand komen Aanvullende vereisten om bepaalde soorten eigendommen over te dragen aan trustbeheer. Bij het overdragen van effecten en fondsen voor beleggingen in effecten naar trustbeheer is dus een beleggingsverklaring vereist, die een integraal onderdeel is van de overeenkomst (clausule 7.2 van FCSM-verordening nr. 37).

De partijen moeten in de vastgoedtrustbeheerovereenkomst (artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) het volgende vermelden:

• samenstelling van eigendom overgedragen aan trustbeheer;
• de naam van de rechtspersoon of de naam van de burger in wiens belang het onroerend goed wordt beheerd (de oprichter van het beheer of de begunstigde);
• het bedrag en de vorm van de beloning aan de manager, indien de betaling van de beloning in het contract is geregeld;
• contracttijd.

De samenstelling van het aan trustbeheer overgedragen vermogen moet duidelijk en gedetailleerd worden beschreven. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt over deze voorwaarde, evenals over de voorwaarden over de duur en de vorm van de beloning, zal de overeenkomst als niet gesloten worden erkend. In dit geval kan de oprichter de beheerder beschuldigen van ongerechtvaardigde verrijking. Maar dit is moeilijk te bewijzen, dus het is de moeite waard om overeenstemming te bereiken over een voorwaarde op de exacte lijst van eigendommen die worden overgedragen, inclusief het geldbedrag.

De duur van het bestuur mag de vijf jaar niet overschrijden. Wetgevers hebben dit beperkt om de eigenaar te beschermen. Zonder een speciale verklaring van de partijen zal de overeenkomst echter na het verstrijken van de geldigheidsduur onder dezelfde voorwaarden van kracht zijn. Overigens kan er geen beheersovereenkomst worden gesloten om een ​​eenmalige actie uit te voeren, omdat “de aard van het vertrouwensbeheer de voortdurende aard van de relatie veronderstelt” (Resolutie van de Federale Antimonopoliedienst van het Moskouse District van 30 januari 2001 nr. KG-A41/112-01).

Eigendommen die aan trustbeheer worden overgedragen, worden gescheiden van andere eigendommen van de oprichter van het management, evenals van de eigendommen van de manager (artikel 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Deze objecten worden door de curator weergegeven op een aparte balans, waarover hij een onafhankelijke boekhouding voert.

Als een manager van verschillende oprichters effecten voor trustbeheer ontvangt, kunnen zij hun aandelenblokken combineren voor overdracht aan hem (artikel 1025 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Zaken waarop een pandrecht rust, kunnen worden overgedragen aan trustbeheer, omdat de pandgever eigenaar blijft en de mogelijkheid behoudt om erover te beschikken. Bovendien zullen extra inkomsten uit het winstgevende gebruik van het onroerend goed de eigenaar helpen zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder na te komen. Wetgevers hebben bepaald dat de beheerder gewaarschuwd moet worden voor de toezegging. Anders heeft hij het recht om voor de rechtbank de beëindiging van het contract en de betaling van een vergoeding voor een jaar te eisen (clausule 2 van artikel 1019 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Rechten en plichten van de partijen onder de Property Trust Management Agreement

Conform de overeenkomst krijgt de beheerder volledige vrijheid in het beheer van het vastgoed. Als de oprichter de acties van de manager wil controleren, moet hij de volgende punten in de overeenkomst gedetailleerd vastleggen:

• rapportage van de manager;
• de noodzaak om het sluiten van individuele transacties met het overgedragen eigendom te coördineren.

Dat wil zeggen dat de oprichter van het management de manager kan beperken. Verbied hem bijvoorbeeld onroerend goed te verkopen zonder zijn toestemming.

Als dergelijke beperkingen niet worden vastgesteld, kunnen de transacties in de toekomst niet worden aangevochten (FAS-resolutie District Verre Oosten gedateerd 15 september 2003 in zaak nr. F03-A51/03-1/2252).

Eigendommen die aan het management worden overgedragen, moeten worden afgescheiden. In dit geval is executie van de schulden van de oprichter niet toegestaan, met uitzondering van gevallen van faillissement (clausule 2 van artikel 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Als de rechtbank de oprichter insolvent acht, wordt het trustbeheer beëindigd en gaat het onroerend goed in de failliete boedel.

Maar het zou een vergissing zijn te geloven dat afzonderlijk eigendom absoluut onschendbaar is. Indien tijdens de looptijd van de trustbeheerovereenkomst schulden zijn ontstaan ​​terzake van verplichtingen in verband met het vastgoedbeheer, dan worden deze ten laste daarvan afgelost. Als dat niet voldoende is, wordt het onroerend goed van de beheerder zelf verkocht om de schulden te compenseren. Als de eigendommen van de oprichter die zijn overgedragen onder de trustbeheerovereenkomst en de eigendommen van de manager niet voldoende zijn om de schulden af ​​te betalen, kan executie worden toegepast op de rest van de eigendommen van de oprichter. Dit betekent dat een ondernemer heel voorzichtig moet zijn bij het kiezen van een manager, omdat de winst en het verlies van het management afhankelijk zijn van zijn daden.

De beheerder is aansprakelijk met zijn eigen vermogen, ook als hij als beheerder de tegenpartij niet op de hoogte heeft gesteld van het sluiten van de transactie, dan wel de transactie heeft uitgevoerd buiten de hem toegekende bevoegdheden of in strijd met de voor hem gestelde beperkingen. In hetzelfde geval compenseert hij de eventuele verliezen van de oprichter.
De beheerder is verplicht de belangen van de oprichter en begunstigde te behartigen. Anders compenseert hij hen voor gederfde winst, en de oprichter ook voor verliezen veroorzaakt door verlies of schade aan eigendommen.

Als professionele ondernemer is de manager verantwoordelijk voor zowel foutieve als accidentele verliezen. Maar hij kan aan aansprakelijkheid ontsnappen als hij bewijst dat de schade is ontstaan ​​als gevolg van overmachtsomstandigheden (overmacht) of van de oprichter. Overmacht is een buitengewone en onvermijdelijke omstandigheid onder gegeven omstandigheden (artikel 3 van artikel 401 van het Burgerlijk Wetboek). Zo is de beheerder verantwoordelijk voor schade aan eigendommen als gevolg van brand door toedoen van derden, maar als de eigendommen vernield zijn als gevolg van een natuurramp, is de beheerder niet aansprakelijk.

De oprichter kan in het contract een vereiste opnemen dat de manager hem een ​​aanbetaling moet doen om compensatie voor mogelijke verliezen te verzekeren (clausule 4 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Opgemerkt moet worden dat de trustee vaak in het contract probeert alleen zijn verantwoordelijkheid voor schuldig gedrag over te laten, met uitzondering van accidentele schade of schade veroorzaakt door derden. Dit is onaanvaardbaar, aangezien de norm van paragraaf 1 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie absoluut noodzakelijk is, dat wil zeggen dat deze niet met instemming van de partijen kan worden gewijzigd. Een dergelijke toestand zou de oprichter moeten waarschuwen, omdat het wijst op het gebrek aan vertrouwen van de manager in zijn competentie.

Een zeer controversiële voorwaarde, die vaak voorkomt in overeenkomsten voor het beheer van effectentrusts, ontslaat de beheerder van aansprakelijkheid omdat de uitgevende instelling niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Alleen overmacht ontheft een leidinggevende immers van zijn verantwoordelijkheid. Dergelijke omstandigheden van overmacht omvatten bijvoorbeeld niet het niet nakomen van verplichtingen door de tegenpartijen van de schuldenaar, het ontbreken van goederen op de markt die nodig zijn voor de uitvoering, of het ontbreken van de noodzakelijke middelen van de schuldenaar.

Het wordt aanbevolen deze items uit te sluiten, aangezien illegale acties van de uitgevende instelling vrij vaak voorkomen. Bijgevolg verslechtert de manager, door afstand te doen van de verantwoordelijkheid, de positie van de oprichter aanzienlijk in vergelijking met de juridische positie.

Beëindiging van relaties op grond van een trustbeheerovereenkomst

De oprichter van de directie kan de overeenkomst eenzijdig opzeggen, indien hij aan de beheerder de in de overeenkomst bepaalde vergoeding betaalt.

Bovendien maakt het faillissement van de oprichter een einde aan deze overeenkomst, aangezien de in beheer overgedragen eigendommen naar de boedel moeten gaan. Het overlijden van de oprichter (met behoud van de begunstigde) mag niet het einde van de overeenkomst met zich meebrengen, omdat zijn rechten en plichten in dit geval overgaan op de erfgenamen. Door het overlijden van de begunstigde of de liquidatie van de begunstigde organisatie wordt het contract echter beëindigd.

Erkenning van de begunstigde burger als incompetent, gedeeltelijk bekwaam of vermist, evenals de reorganisatie van de begunstigde onderneming, brengen geen beëindiging van het contract met zich mee. Bovendien kan de overeenkomst tussen de partijen voorzien in het behoud ervan in geval van overlijden van de begunstigde (voor diens erfgenamen).

Als algemene regel geldt dat een trustbeheerovereenkomst wordt beëindigd als gevolg van de eenzijdige weigering van de begunstigde om uitkeringen te ontvangen, aangezien de begunstigde zelfstandig beschikt over het recht dat hij heeft ontvangen uit hoofde van de in zijn voordeel gesloten overeenkomst. De overeenkomst kan in dit geval echter in andere gevolgen voorzien in de vorm van overdracht van de rechten van de begunstigde aan de oprichter (clausule 4 van artikel 430, clausule 1 van artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Bij beëindiging van het contract moet de manager het onroerend goed dat voor beheer is overgedragen aan de oprichter teruggeven (clausule 3 van artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). De overeenkomst kan echter ook in een ander gevolg voorzien, bijvoorbeeld de overdracht van eigendom aan de begunstigde of de verwerving ervan door de beheerder (in het kader van een koop- en verkoopovereenkomst).

Belastingen

VAT

Indien de curator-ondernemer BTW-plichtig is, handelt hij volgens de algemene regels BTW-code: berekent de belasting en draagt ​​deze ook af aan de begroting. De door de leveranciers aan hem aangeboden “voorbelasting” wordt op de gebruikelijke wijze voor aftrek aanvaard. De regelgeving stelt voor deze situatie geen bijzondere eisen. Tegelijkertijd wordt in belastingregisters, documenten en rapporten achter de naam van de manager een aantekening "D.U." gemaakt.

Omdat alle taken van de belastingbetaler door de zaakvoerder worden uitgevoerd, betaalt de oprichter (begunstigde) geen BTW over het inkomen. Volgens de auteur is de overdracht van onroerend goed voor beheer niet onderworpen aan BTW, aangezien er geen sprake is van verkoop (artikel 146 van de Belastingwet van de Russische Federatie).

Transportbelasting, grondbelasting, onroerendgoedbelasting voor particulieren

Het in trustbeheer overgedragen transport is eigendom van de oprichter. Dienovereenkomstig zijn ze op zijn naam geregistreerd voertuigen(Artikel 12 van de regels voor de registratie van motorvoertuigen, goedgekeurd bij besluit van het Ministerie van Binnenlandse Zaken van Rusland van 27 januari 2003 nr. 59). Dit betekent dat de eigenaar belasting moet berekenen en betalen aan de begroting. Noch de trustee, noch de begunstigde heeft verplichtingen ten aanzien van de begroting.

De kwestie van de grondbelasting en de onroerendgoedbelasting voor particulieren werd op soortgelijke wijze opgelost. In overeenstemming met art. 388 van de Belastingwet van de Russische Federatie en Art. 1 van de wet van 9 december 1991 nr. 2003-1 “Op de belastingen op eigendommen van natuurlijke personen” moeten deze belastingen betaald worden door de eigenaar.

Persoonlijke inkomensbelasting

Het inkomen van een individuele ondernemer als oprichter van het management (begunstigde) wordt als volgt belast.

Inkomsten uit het gebruik van onroerend goed zijn onderworpen aan de personenbelasting (paragraaf 4, clausule 1, artikel 208 van de Belastingwet van de Russische Federatie). In de overeenkomst moet duidelijk worden aangegeven dat het inkomen van de oprichter (begunstigde) het inkomen is dat wordt ontvangen uit het gebruik van het onroerend goed minus de beloning van de manager. Over dit verschil moet belasting worden betaald.

Er worden speciale regels vastgesteld voor het bepalen van de belastinggrondslag voor inkomsten uit transacties van aan- en verkoop van effecten (artikel 214.1 van de Belastingwet van de Russische Federatie). In het bijzonder wordt er rechtstreeks in vermeld dat het inkomen van de oprichter (begunstigde) wordt verminderd door het verlies uit de verkoop van effecten, evenals door de beloning van de manager (artikelen 4-7 van artikel 214.1 van de Belastingwet van de Russische Federatie). .

Tegelijkertijd is een kenmerk van het betalen van personenbelasting over dergelijke transacties dat voor elk type effecten de belastinggrondslag afzonderlijk wordt bepaald (paragraaf 4, paragraaf 7, artikel 214.1 van de Belastingwet van de Russische Federatie). Als er bijvoorbeeld inkomsten worden ontvangen uit de verkoop van aandelen en er wordt verlies geleden uit de verkoop van obligaties, dan kan dit verlies de inkomsten uit de verkoop van aandelen niet verminderen. In dit geval ontstaat er geen belastingobject met betrekking tot obligaties, maar wordt de belasting op transacties met aandelen gestort volledig.

Bij beëindiging van de trustbeheerovereenkomst kan het onroerend goed worden teruggegeven aan de oprichter of worden overgedragen aan een andere persoon. Bij een dergelijke opbrengst genereert de oprichter geen inkomsten (verlies), ongeacht het optreden van een positief (negatief) verschil tussen de waarde van de woning op het moment van inwerkingtreding en op het moment van beëindiging van de overeenkomst. overeenkomst voor trustbeheer. In dit geval betaalt hij geen personenbelasting.

De trustee treedt op als belastingagent, dat wil zeggen dat hij de personenbelasting berekent, inhoudt en afdraagt ​​aan de begroting van de oprichter van het management of de begunstigde (artikel 226 van de Belastingwet van de Russische Federatie). In dit geval geldt een belastingtarief van 13 procent. Als de manager geen belasting heeft ingehouden, moet de ontvanger van de inkomsten deze zelfstandig aangeven en betalen (clausule 4 van artikel 228 van de Belastingwet van de Russische Federatie).

Wat de ondernemer-bestuurder betreft, hij betaalt op de algemeen vastgestelde wijze personenbelasting over zijn inkomen in de vorm van een contractuele beloning.

Zoals elke ondernemer kan hij aanspraak maken op een professionele belastingaftrek ter hoogte van de daadwerkelijk bevestigde kosten in verband met management, of 20 procent van het inkomen (clausule 1 van artikel 221 van de Belastingwet van de Russische Federatie).

Hoe in proces commerciële activiteiten, en in veel andere gevallen kan het nodig zijn een vastgoedtrustovereenkomst op te stellen. Deze overeenkomst wordt in dit artikel nader besproken.

Trustmanagementovereenkomst: wie kan deze afsluiten en met welk doel?

Een vastgoedtrustbeheerovereenkomst wordt opgesteld in gevallen waarin de eigenaar zijn eigendom overdraagt ​​aan een persoon die het beheert in het belang van de eigenaar of een andere entiteit. Doorgaans wordt onroerend goed overgedragen aan het management vanwege een efficiënter gebruik en maximaal voordeel. Soms komt een object in trustbeheer terecht als er tijdelijk geen personen zijn die er zorg voor moeten dragen (zolang de erfgenamen geen erfrecht krijgen, heeft een notaris bijvoorbeeld het recht om een ​​overeenkomst over het trustbeheer van onroerend goed te sluiten).

De partijen bij de overeenkomst zijn onder meer:

1. De oprichter van het beheer is eigenaar van het object.
2. Een trustee is een entiteit die de verantwoordelijkheid voor het beheer van onroerend goed op zich neemt.
3. Begunstigde (optioneel cijfer) is de persoon in wiens belang het object wordt gebruikt. In een situatie waarin dit niet in het contract is gespecificeerd, wordt de winst uit het gebruik van het object ontvangen door de oprichter van het management.

Als algemene regel kan een trustee een individu zijn met de status van een individuele ondernemer of een commerciële organisatie. Deze regel is vrij logisch, aangezien de activiteit van de manager ondernemend is. Als een vastgoedtrustbeheerovereenkomst wordt gesloten op de in de wet gespecificeerde gronden, bestaat er geen dergelijke beperking.

Voor degenen die een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust willen opstellen, is een voorbeeld van deze overeenkomst beschikbaar op onze website.

Welke objecten kunnen worden overgedragen aan het beheer?

De objecten waaruit door het beheer ervan winst kan worden gemaakt, worden overgedragen aan het trustbeheer. Beheer omvat een verscheidenheid aan juridische en feitelijke handelingen die worden uitgevoerd om winst te maken (bijvoorbeeld het verhuren van een deel van de woning). stuk land en het verbouwen van landbouwproducten aan de andere kant).

In de regel wordt voor het beheer van onroerend goed (handel, Kantoor ruimte etc.) of een vastgoedcomplex (bijvoorbeeld een onderneming). Van de roerende zaken worden effecten meestal overgedragen aan het management. Contant geld zelf kunnen niet aan trustmanagement beginnen, maar als ze dat wel doen integraal deel ondernemingen, en gaan vervolgens samen met andere onderdelen van dit vastgoedcomplex het beheer in.

Verpande zaken kunnen worden overgedragen aan het trustbeheer, maar dit zal de pandhouder er niet van weerhouden het bedrag aan schulden op dergelijke eigendommen te innen. In dit verband is de eigenaar verplicht de beheerder ervan in kennis te stellen dat op de hem toekomende zaken een last in de vorm van een pandrecht is gevestigd. Doet hij dit niet, dan heeft de beheerder het recht om de vastgoedbeheerovereenkomst via de rechter te ontbinden en een vergoeding te ontvangen die gelijk is aan de jaarlijkse vergoeding.

Hoe komt een vastgoedtrustbeheerovereenkomst tot stand? Contractvorm

De regels van de wet bepalen dat een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust strikt wordt opgesteld geschreven. Indien niet aan deze voorwaarde wordt voldaan, wordt de overeenkomst tussen eigenaar en beheerder als ongeldig beschouwd.

De uitvoering van een transactie heeft zijn eigen bijzonderheden in gevallen waarin onroerend goed wordt overgedragen aan het management. De regels voor het opstellen van een vastgoedbeheerovereenkomst zijn vergelijkbaar met de regels die gelden voor de verkoop ervan. In het bijzonder moet een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust bij Rosreestr worden geregistreerd als het volgende in beheer gaat:

• woonruimte;
• bedrijf.

In andere gevallen, bij overdracht aan een vastgoedbewindvoerder, wordt niet de overeenkomst zelf geregistreerd, maar alleen het feit van de eigendomsoverdracht.

Kenmerken van de vastgoedtrustbeheerovereenkomst

Deze overeenkomst vertoont enkele overeenkomsten met andere deals. Binnen het kader van een agentuurovereenkomst handelt de agent dus, net als de trustee, in het belang van de andere partij diverse acties(feitelijk en juridisch significant). Bij een huurrelatie gebruikt de huurder de eigendommen van iemand anders, ook voor winstdoeleinden. De beheerder doet hetzelfde.

De vastgoedtrustbeheerovereenkomst heeft echter enkele kenmerken:

1. Het beheer vindt plaats gedurende een specifiek vastgestelde periode.
2. De beheerder voert altijd transacties met de woning uit eigen naam(in tegenstelling tot een agent die namens de klant kan optreden).
3. De beheerder handelt niet in zijn eigen belang (in tegenstelling tot de huurder), maar in het belang van de eigenaar van het pand of de begunstigde.
4. In tegenstelling tot een agent die specifieke instructies van de klant uitvoert, is de trustee vrij in zijn handelen. Hij kiest zelfstandig de optimale methoden van vastgoedbeheer en implementeert deze.
5. Een object dat in trustbeheer wordt opgenomen, moet gescheiden worden gehouden van andere eigendommen van de eigenaar en beheerder. Dit object kan niet worden geïnd voor de schulden van de eigenaar (behalve bij verhypothekeerde goederen en in geval van faillissement).

Voorwaarden van de vastgoedtrustbeheerovereenkomst

Het Burgerlijk Wetboek vermeldt duidelijk de voorwaarden die in de tekst van de overeenkomst moeten worden weerspiegeld. Zonder overeenstemming tussen de partijen wordt de overeenkomst voor het beheer van de vastgoedtrust eenvoudigweg als niet gesloten beschouwd. De essentiële voorwaarden omvatten dus:

• over objecten overgedragen aan de beheerder (complex onroerend goed wordt overgedragen volgens inventaris);
• de persoon in wiens belang de overeenkomst zal worden uitgevoerd;
• het bedrag aan beloning dat de eigenaar aan de manager zal betalen (als er geen beloning wordt verwacht, moet uit de tekst van de overeenkomst direct blijken dat deze onnodig is);
• duur van de overeenkomst (maximaal 5 jaar).

De overige voorwaarden van de vastgoedtrustbeheerovereenkomst zijn niet verplicht. Om meningsverschillen en dubbelzinnigheden te voorkomen, is het echter de moeite waard om in de overeenkomst het volgende weer te geven:

• de aanwezigheid van beperkingen op bepaalde transacties met eigendom (bijvoorbeeld een verbod op vervreemding ervan);
• het vermogen om onroerend goed te vervreemden;
• frequentie van presentatie door managers van rapporten over hun werk;
• het recht van de beheerder om de uitvoering van bepaalde handelingen aan een andere entiteit toe te vertrouwen;
• oorzaken vroegtijdige beëindiging contracten;
• de procedure ter vergoeding van de kosten die de beheerder heeft gemaakt om zijn verplichtingen na te komen;
• rechten en plichten van partijen;
• aansprakelijkheid van partijen bij schending van de overeenkomst.

Draagt ​​de manager enige verantwoordelijkheid?

Achter onjuiste uitvoering van zijn taken (in het bijzonder vastgoedbeheer van slechte kwaliteit), is de beheerder aansprakelijk voor het onroerend goed. In dit geval moet hij compenseren:

• aan de begunstigde - gederfde winst;
• aan de eigenaar - schade veroorzaakt door schade aan eigendommen.

De beheerder is ontheven van aansprakelijkheid als hij kan bewijzen dat de schade is veroorzaakt door overmacht of als gevolg van het handelen van de eigenaar of begunstigde.

Indien de beheerder bij het aangaan van transacties met derden de hem opgelegde bevoegdheden overschrijdt, is hij voor dergelijke transacties zelfstandig verantwoordelijk. In dit geval zal de oprichter van het management echter moeten bewijzen dat derden wisten (of hadden moeten weten) dat de manager buiten de gestelde grenzen ging.

In andere gevallen worden de kosten voor transacties die door de beheerder zijn aangegaan tijdens het beheer van het onroerend goed ten laste van het onroerend goed betaald. Indien de waarde van dit onroerend goed niet voldoende is om alle schulden te dekken, komt het onroerend goed van de beheerder voor terugvordering in aanmerking. Indien het in dit geval niet mogelijk is om de schulden volledig af te lossen, wordt de eigendom van de oprichter van de directie teruggevorderd.

In welke gevallen eindigt het contract?

Bij het verstrijken van de looptijd van de trustbeheerovereenkomst wordt de relatie tussen partijen beëindigd indien tenminste één van de partijen dit verklaart. In dit geval moet het object worden teruggegeven aan de eigenaar. Als noch de eigenaar, noch de beheerder de samenwerking willen beëindigen, wordt het contract geacht voor dezelfde periode te zijn verlengd.

Bovendien worden de relaties onder de vastgoedtrustbeheerovereenkomst beëindigd:

• als de begunstigde de winst krachtens de overeenkomst weigert of bij zijn overlijden (tenzij de overeenkomst bepaalt dat in dit geval het recht op winst overgaat op een andere persoon);
• het optreden van omstandigheden die de beheerder ervan weerhouden de overeenkomst persoonlijk uit te voeren, indien hij (of de oprichter) in dat geval voornemens is de samenwerking te beëindigen;
• de eigenaar neemt een besluit om het contract te beëindigen (in deze situatie is hij verplicht de manager de in de overeenkomst gespecificeerde vergoeding te betalen);
• faillissement van de oprichter van het management, die de status van individuele ondernemer heeft;
• bij erkenning van de zaakvoerder als geheel of gedeeltelijk onbekwaam, faillietverklaring, evenals bij overlijden.

Voorbeeldsjabloon van een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust

VERTROUWENBEHEEROVEREENKOMST

g.___________ “__”________ ____ g.

Vertegenwoordigd door ________________________, handelend op basis van _________________, genoemd “Partij 1”, en ________________________________________ vertegenwoordigd door _______________________, handelend op basis van _________________, genoemd “Partij 2”, zijn deze overeenkomst als volgt aangegaan:

1. HET ONDERWERP VAN DE OVEREENKOMST

1.1. Partij 1 draagt ​​eigendommen over aan Partij 2 voor trustbeheer volgens de lijst in clausule 2 van de overeenkomst voor de periode gespecificeerd in sectie 4 van de overeenkomst, en Partij 2 verbindt zich ertoe deze eigendommen te beheren in overeenstemming met de voorwaarden van de overeenkomst.

1.2. Het eigendom dat wordt overgedragen aan het trustbeheer is eigendom van Partij 1, zoals bevestigd door ______________________.

2. DOEL VAN VERTROUWENBEHEER

Het doel van trustmanagement is: _________________________________________________________________________________.

3. RECHTEN EN VERPLICHTINGEN VAN DE PARTIJEN

3.1. Partij 2 is verplicht:

• vastgoedbeheer uitvoeren in het belang van Partij 1;
• overige taken: ________________________________________________________________________________.

3.2. Partij 2 heeft het recht:

• zelfstandig beslissen over manieren om het management te implementeren;
• overige rechten: _____________________________________________________________.

3.3. Partij 1 is verplicht:

• het onroerend goed in beheer overdragen aan Partij 2 middels een overdrachtsakte;
• andere taken: __________________________________________________________________.

4. DUUR VAN HET CONTRACT

4.1. De overeenkomst treedt in werking vanaf het moment van ondertekening.

4.2. Het contract wordt gesloten voor een periode van maximaal ________.

5. VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE PARTIJEN

De aansprakelijkheid van de partijen bij het contract wordt bepaald Huidige wetgeving.

6. SLOTBEPALINGEN

Partijen dienen elkaar onverwijld van een adreswijziging op de hoogte te stellen, bankgegevens, telefoonnummers.