Het recht op vertrouwen in het beheer van eigendommen. Kenmerken van trustbeheer van onroerend goed

Algemene regels
Artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie bepaalt dat krachtens een vastgoedtrustbeheerovereenkomst de ene partij (de oprichter van het management) voor een bepaalde periode eigendommen overdraagt ​​aan de andere partij (de trustee). vertrouwensbeheer en de wederpartij verplicht zich dit onroerend goed te beheren in het belang van de oprichter van de directie of de door hem aangewezen persoon (de begunstigde).

De overdracht van eigendom naar trustbeheer brengt niet de overdracht van de eigendom ervan aan de trustee met zich mee.

De trustee heeft, terwijl hij eigendommen beheert, het recht om alle juridische en feitelijke handelingen met betrekking tot deze eigendommen uit te voeren in overeenstemming met de overeenkomst in het belang van de begunstigde (clausule 2 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Beperkingen op bepaalde acties voor trustbeheer van eigendommen kunnen bij wet of overeenkomst zijn vastgelegd.

De trustee voert namens zichzelf transacties uit met de overgedragen goederen, waarbij hij aangeeft dat hij als zodanig beheerder optreedt (clausule 3 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). In de praktijk wordt geacht aan deze eis te zijn voldaan als bij het uitvoeren van handelingen waarvoor geen schriftelijke documentatie vereist is:
de wederpartij wordt door de curator geïnformeerd over hun provisie;
in schriftelijke documenten wordt na de naam (titel) de opmerking “D. U."

Als er geen aanwijzingen zijn dat hij als curator optreedt, is hij tegenover derden persoonlijk aansprakelijk en alleen met de goederen die hem toebehoren.

Door algemene regel de oprichter van het trustbeheer is de eigenaar van het onroerend goed (artikel 1014 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). De trustee kan een individuele ondernemer of een organisatie zijn, met uitzondering van een unitaire onderneming (artikel 1015 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Eigendom kan voor trustbeheer niet worden overgedragen aan een staatsorgaan of lokaal overheidsorgaan (clausule 2 van artikel 1015 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De trustee kan geen begunstigde zijn onder de trustbeheerovereenkomst.

Kan worden overgedragen aan trustbeheer:
ondernemingen en andere vastgoedcomplexen;
individuele objecten gerelateerd aan onroerend goed;
effecten;
rechten gecertificeerd door mensen zonder papieren effecten;
exclusieve rechten, enz. (clausule 1 van artikel 1013 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Eigendom onder economische controle of operationeel beheer kan niet worden overgedragen aan trustbeheer (clausule 3 van artikel 1013 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Kenmerken van het sluiten van een contract
Een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust kan alleen schriftelijk worden gesloten (artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Als het doel van trustbeheer onroerend goed is, moet de overeenkomst worden gesloten in de vorm die is voorzien voor het contract voor de verkoop van onroerend goed (clausule 2 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), inclusief staatsregistratie(Artikel 4 Federale wet gedateerd 21 juli 1997 nr. 122-FZ “Over staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee”).

Overeenkomst voor trustbeheer vastgoed wordt niet als gesloten beschouwd vanaf de dag waarop de overeenkomst door de partijen is ondertekend, maar na de overdracht van eigendom aan de trustee, op voorwaarde dat een dergelijke overdracht door een staatsregistratie wordt gecertificeerd.

Tegelijkertijd zal voor huurders de vastgoedtrustbeheerovereenkomst pas in werking treden vanaf de datum van registratie door de staat van een dergelijke overdracht (clausule 2 van artikel 551 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Voordat de eigendomsoverdracht wordt geregistreerd, berusten alle rechten en verplichtingen jegens derden bij de eigenaar, en niet bij de curator.

Opgemerkt moet worden dat niet de trustbeheerovereenkomst zelf onderworpen is aan staatsregistratie, maar eerder de overdracht van eigendom naar trustbeheer. Als wijzigingen en aanvullingen op het contract dus niet rechtstreeks betrekking hebben op onroerend goed, maar op de procedure voor het beheer ervan, dan is er geen reden om deze documenten te registreren.

De essentiële voorwaarden van de vastgoedtrustbeheerovereenkomst zijn (artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie):
samenstelling van het eigendom overgedragen aan trustbeheer;
de naam van de rechtspersoon of de naam van de burger in wiens belang het beheer wordt gevoerd (de oprichter van het beheer of de begunstigde);
de hoogte en vorm van de beloning aan de beheerder, indien de overeenkomst voorziet in de betaling van een beloning;
contracttijd.

Bij ontstentenis van één van bovenstaande voorwaarden wordt de overeenkomst als niet gesloten beschouwd. Het ontbreken van gegevens in het contract aan de hand waarvan definitief kan worden vastgesteld welk onroerend goed aan de trustee moet worden overgedragen, is bijvoorbeeld van cruciaal belang.

Een vastgoedbeheerovereenkomst wordt gesloten voor een periode van maximaal vijf jaar. Voor individuele soorten van eigendommen die zijn overgedragen aan trustbeheer, kan de wet andere termijnen vaststellen waarvoor een overeenkomst kan worden gesloten (clausule 2 van artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De termijn is vastgesteld om de rechten van de eigenaar van het onroerend goed te beschermen. Als de partijen de overeenkomst echter niet beëindigen aan het einde van de geldigheidsduur, wordt deze geacht te zijn verlengd voor dezelfde periode en onder dezelfde voorwaarden als voorzien in de overeenkomst.

Het bijzondere van trustmanagement is dat deze overeenkomst niet wordt gesloten voor eenmalige transacties met onroerend goed, maar voor het beheer ervan voor de lange termijn. Dit wordt overigens bevestigd door rechterlijke praktijk. Dat wil zeggen dat er geen beheerovereenkomst kan worden gesloten om een ​​eenmalige actie uit te voeren, omdat trustmanagement uitgaat van het voortdurende karakter van de relatie.

Eigendommen die aan trustbeheer worden overgedragen, moeten worden gescheiden van de eigendommen van zowel de manager als de oprichter van het management (artikel 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Dat wil zeggen dat de objecten door de trustee op een aparte balans worden weergegeven en dat er een onafhankelijke boekhouding voor wordt gevoerd.

Als echter effecten van verschillende oprichters worden overgedragen aan trustbeheer, kunnen ze hun aandeleninzet combineren voor overdracht aan hem (artikel 1025 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Eigendommen waarop een pandrecht rust, kunnen worden overgedragen aan trustbeheer (artikel 2 van artikel 1019 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), en de pandgever blijft de eigenaar ervan en behoudt de mogelijkheid om erover te beschikken. Dit is ook gunstig voor de hypotheeknemer, aangezien extra inkomsten uit deskundig vastgoedbeheer de eigenaar kunnen helpen zijn verplichtingen jegens hem na te komen. Tegelijkertijd moet de manager worden gewaarschuwd voor de belofte, anders heeft hij het recht om te eisen:
beëindiging van het contract;
betaling van een bezoldiging voor één jaar.

Rechten en plichten van de partijen
De curator heeft het recht om alle juridische en feitelijke handelingen met betrekking tot deze eigendommen overeenkomstig de overeenkomst te verrichten in het belang van de begunstigde. Er kunnen beperkingen worden opgelegd door de wet of door een overeenkomst (clausule 2 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

In het belang van de eigenaar van het onroerend goed moet het contract aspecten vastleggen die verband houden met de rapportage door de trustee, evenals de noodzaak om het sluiten van individuele transacties met het aan het management overgedragen onroerend goed te coördineren.

Op deze manier kunt u uzelf bijvoorbeeld beschermen tegen ongeoorloofde verkoop van onroerend goed. Dat wil zeggen dat de oprichter van het management de acties van de trustee kan beperken, hem bijvoorbeeld kan verbieden onroerend goed te verkopen zonder zijn toestemming.

Op de schulden van de oprichter mag geen beslag worden gelegd op de eigendommen van de oprichter die zijn overgedragen op grond van een trustbeheerovereenkomst, behalve in geval van faillissement (artikel 2 van artikel 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Indien tijdens de looptijd van de trustbeheerovereenkomst schulden zijn ontstaan ​​uit verplichtingen in verband met het beheer van onroerend goed, dan worden deze ten laste van dit onroerend goed afgelost.

Indien de op grond van de trustbeheerovereenkomst overgedragen eigendommen van de oprichter en de eigendommen van de beheerder onvoldoende zijn, kan ook incasso worden toegepast op de eigendommen van de oprichter van de directie die niet aan trustbeheer zijn overgedragen.

Het is duidelijk dat de trustee zorgvuldig moet worden gekozen, anders maakt u mogelijk niet alleen geen winst, maar verliest u ook wat u heeft.

De curator is tevens aansprakelijk voor zijn eigen bezittingen als hij:
als beheerder de tegenpartij niet op de hoogte heeft gesteld van het afsluiten van de transactie;
een transactie heeft verricht die de hem toegekende bevoegdheden overschrijdt;
een transactie heeft verricht in strijd met de voor hem vastgestelde beperkingen.

Hij is ook verplicht om eventuele verliezen van de oprichter te vergoeden (artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De trustee moet ook de belangen van de oprichter en begunstigde behartigen, en het niet naleven van deze vereiste brengt de aansprakelijkheid van de trustee met zich mee:
de begunstigde wordt gecompenseerd voor gederfde winst;
aan de oprichter - verliezen veroorzaakt door verlies of schade aan eigendommen, plus gederfde winst (clausule 1 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De trustee kan worden ontheven van aansprakelijkheid voor verliezen die aan de begunstigde en de oprichter van het management zijn toegebracht als gevolg van overmacht of het handelen van de begunstigde of de oprichter van het management (clausule 1 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Federatie). Dat wil zeggen: als er brand ontstaat door de schuld van derden, dan is de curator verantwoordelijk, maar als de eigendom daardoor bijvoorbeeld wordt vernietigd: natuurramp, dan is de beheerder niet verantwoordelijk.

De vastgoedtrustbeheerovereenkomst kan voorzien in de verstrekking door de trustee van een onderpand om compensatie te garanderen voor verliezen die kunnen worden veroorzaakt aan de oprichter of begunstigde van het management onjuiste uitvoering trustbeheerovereenkomst (clausule 4 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Als effecten worden overgedragen aan trustbeheer, moet u erop letten dat het niet nakomen door de uitgevende instelling van haar verplichtingen niet is vrijgesteld van aansprakelijkheid. Reden: de trustee wordt alleen van zijn aansprakelijkheid ontheven als er sprake is van overmacht, waarvan de omstandigheden met name geen schending van verplichtingen door de tegenpartijen omvatten. Dat gezegd hebbende, moeten pogingen om dergelijke voorwaarden in het contract op te nemen, worden ontmoedigd.

De trustee heeft recht op een vergoeding voorzien in de trustbeheerovereenkomst, evenals op terugbetaling van de noodzakelijke kosten die hij heeft gemaakt tijdens het trustbeheer van onroerend goed, ten koste van de inkomsten uit het gebruik van dit onroerend goed (artikel 1023 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Tegelijkertijd moet de trustee het feit documenteren dat hij kosten heeft gemaakt in verband met het trustbeheer van eigendommen, anders kan hem een ​​vergoeding voor de noodzakelijke kosten worden geweigerd.

Beëindiging van het contract
Een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust kan worden beëindigd vanwege (artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie):
overlijden van een burger die begunstigde is, of liquidatie van een rechtspersoon – begunstigde, tenzij anders bepaald in de overeenkomst;
weigering van de begunstigde om uitkeringen uit de overeenkomst te ontvangen, tenzij anders bepaald in de overeenkomst;
overlijden van een burger die curator is, erkenning van hem als arbeidsongeschikt, gedeeltelijk bekwaam of vermist, evenals erkenning van een individuele ondernemer als insolvabel (failliet);
weigering van de trustee of oprichter van het management om trustbeheer uit te voeren vanwege het onvermogen van de trustee om persoonlijk het trustbeheer van het onroerend goed uit te voeren;
weigering van de oprichter van het management van de overeenkomst om andere redenen dan die gespecificeerd in paragraaf 5 van paragraaf 1 van artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, onder voorbehoud van betaling aan de trustee van de vergoeding die in de overeenkomst is bepaald;
erkenning als insolvabel (failliet) van een burger-ondernemer die de oprichter is van het management. Indien de ene partij een vastgoedbeheerovereenkomst weigert, dient de andere partij hiervan drie maanden vóór beëindiging van de overeenkomst op de hoogte te worden gesteld, tenzij de overeenkomst in een andere opzegtermijn voorziet.

De verlenging van de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden en voor dezelfde periode kan worden geweigerd indien de oprichter van het trustbeheer binnen de gestelde termijn een brief heeft gestuurd waarin de beëindiging van de trustbeheerovereenkomst en de verplichting tot teruggave van de goederen wordt vermeld.

Bij beëindiging van de trustbeheerovereenkomst wordt het eigendom onder trustbeheer overgedragen aan de oprichter van het management, tenzij anders bepaald in de overeenkomst.

BELANGRIJK:

Indien een bedrijfsentiteit vastgoed bezit waarvan het beheer bijzondere kennis en kwalificaties vereist, dan lijkt het raadzaam om het vastgoed over te dragen aan trustbeheer door hiervoor een speciale overeenkomst op te stellen.

Het niet naleven van de vorm van de overeenkomst voor het beheer van vastgoedtrusts of de vereiste om de overdracht van onroerend goed aan trustbeheer te registreren, brengt de ongeldigheid van de overeenkomst met zich mee (clausule 3 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De curator heeft het recht om in het belang van de begunstigde alle juridische en feitelijke handelingen met betrekking tot het onroerend goed te verrichten overeenkomstig de overeenkomst. Er kunnen beperkingen worden opgelegd door de wet of door een overeenkomst (clausule 2 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De trustee moet het feit documenteren dat hij kosten maakt in verband met het trustbeheer van eigendommen, anders kan hem een ​​vergoeding voor de noodzakelijke kosten worden geweigerd.

Margarita POLUBOYARINOVA, expert bij “Uw betrouwbare partner” LLC

Onder de trustbeheerovereenkomst de ene partij - de oprichter van het management draagt ​​aan de andere partij - de curator voor een bepaalde periode eigendommen voor het trustbeheer over, en de andere partij verplicht zich dit vermogen te beheren in het belang van de oprichter van het management of de door hem aangewezen persoon hem - de begunstigde (artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek).

De partijen bij de trustbeheerovereenkomst zijn dat wel oprichter van het bestuur En trustee. De oprichter van het management, die eigenaar is van het onroerend goed, draagt ​​het over aan de beheerder en verbindt zich ertoe dit onroerend goed te beheren in het belang van de oprichter. Indien het vastgoedbeheer niet of niet alleen in het belang van de oprichter van het beheer wordt uitgevoerd, wordt een ander onderwerp in de rechtsverhouding betrokken: de begunstigde, die een zelfstandig vorderingsrecht heeft op de curator. In deze gevallen krijgt de trustbeheerovereenkomst de kenmerken van een overeenkomst die ten gunste van een derde is gesloten (artikel 430 van het Burgerlijk Wetboek).

Het Burgerlijk Wetboek beschrijft het trustbeheer van eigendommen en benoemt alle juridische en feitelijke handelingen van de beheerder met betrekking tot de overgedragen eigendommen (clausule 2 van artikel 1012), en geeft het vermogen van de manager aan om deze eigendommen als zijn eigendom te behandelen (clausule 1 van artikel 1012). artikel 1020). De grenzen van het beheer van de eigendommen van iemand anders worden door de wet vastgesteld, evenals door de partijen bij het contract op basis van vrije wil.

De eigendomsoverdracht maakt geen deel uit van de inhoud van de trustbeheerverplichting, maar is één van de elementen van de feitelijke samenstelling die nodig zijn voor het ontstaan ​​van de verplichting. Als onroerend goed wordt overgedragen aan trustbeheer, is staatsregistratie van een dergelijke overdracht vereist om een ​​overeenkomst te sluiten (artikel 2 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek). Hierdoor kunnen we spreken van een vastgoedtrustbeheerovereenkomst als een formele overeenkomst.

De trustbeheerovereenkomst is persoonlijk-fiduciair, of voogd karakter, wat tot uiting komt in de naam, in de naam van de hoofdschuldenaar, maar ook in de tekenen van zijn gedrag. In ondernemersrelaties, zonder vertrouwen in de manager, gebaseerd op kennis over zijn professionele en persoonlijke kwaliteiten, is het onwaarschijnlijk dat de eigenaar een dergelijke relatie met hem aangaat. Dit is te wijten aan het risico van ineffectief beheer of verlies (geheel of gedeeltelijk) van onroerend goed, dat de eigenaar draagt ​​bij de overdracht van het onroerend goed aan beheer. Op niet-commercieel gebied (bijvoorbeeld bij het trustbeheer van de eigendommen van een wijk, bij patronage, bij het beheer van erfenissen) is de verwantschaps- of vriendschapsrelatie tussen de eigenaar en de manager belangrijk. Het Burgerlijk Wetboek benadrukt het persoonlijke karakter van de verplichtingen van de trustee tegenover de oprichter (clausule 1, artikel 1021), en vestigt het recht van elke partij om de overeenkomst te weigeren vanwege de onmogelijkheid van persoonlijke uitvoering van de overeenkomst door de zaakvoerder (clausule 1, artikel 1024).

In de normen van het Burgerlijk Wetboek wordt de trustbeheerovereenkomst gemodelleerd als een betaalde overeenkomst. Op grond van art. 1016 van het Burgerlijk Wetboek, als er geen voorwaarden in het contract staan ​​met betrekking tot de beloning van de manager, wordt het contract als niet gesloten beschouwd. Tegelijkertijd houdt het Burgerlijk Wetboek rekening met het onnodige karakter van de trustbeheerovereenkomst (artikel 1016, clausule 1). Dit zijn gevallen waarin de partijen bij de overeenkomst burgers zijn die geen ondernemersdoelen nastreven (beheer van de eigendommen van de wijk, enz.).

Trustbeheer van eigendom en eigendomsrechten op eigendom.

Het onderwerp beperkte eigendomsrechten (eenheidsonderneming, instelling) wordt door de eigenaar begiftigd met de eigendomsrechten, het gebruik en de beschikking over het eigendom van de eigenaar.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen trustbeheer van eigendom en eigendomsrechten op eigendom. Er ontstaat een rechtstreeks juridisch verband tussen het voorwerp van het goederenrecht en de hem toegewezen goederen. Het onderwerp eigendomsrechten behoort tot de bevoegdheden van de eigenaar, binnen de grenzen bepaald door de wet (artikelen 294, 296 van het Burgerlijk Wetboek). De trustee is de feitelijke eigenaar van het onroerend goed van de oprichter en heeft niet de bevoegdheden van de eigenaar, maar het recht om deze bevoegdheden met betrekking tot het onroerend goed namens hemzelf uit te oefenen * (222). De beheerder verkrijgt dit recht op grond van de gesloten overeenkomst en oefent dit uit in het kader van de uitoefening van zijn hoofdverantwoordelijkheid voor het vastgoedbeheer. Dit recht is naar zijn aard verplicht. De grenzen van de bevoegdheden van de zaakvoerder worden niet alleen bepaald door de wet, maar ook door een overeenkomst (artikel 2 van artikel 1012, artikel 1 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek). Bovendien oefent het onderwerp goederenrecht de bevoegdheden van de eigenaar uit in zijn eigen belang, en de curator altijd in het belang van een ander (artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek).

Juridische kwalificatie van de overeenkomst: echt- wordt als gesloten beschouwd op het moment van levering van de zaak, consensueel wanneer onroerend goed wordt overgedragen aan trustbeheer, zal een dergelijke overdracht plaatsvinden in overeenstemming met artikel 2 van Art. 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie moet worden uitgevoerd in de vorm die is voorzien voor het contract voor de verkoop van onroerend goed, gecompenseerd, gratis, bilateraal bindend- de verantwoordelijkheden worden niet alleen aan de trustee toegewezen, maar ook aan de oprichter van het management, die de trustee de vergoeding moet betalen die in de overeenkomst is vastgelegd en de kosten van het runnen van het management moet vergoeden.

Overeenkomsten waarin de oprichters van het management begunstigden benoemen, worden geclassificeerd als contracten ten gunste van een derde partij.

Trustbeheer van eigendommen kan niet alleen ontstaan ​​op basis van een overeenkomst, maar ook krachtens wet (trustbeheer van de eigendommen van een wijk, vermiste persoon, enz.). De basis van een dergelijke juridische relatie (van kracht van wet) is niet alleen een overeenkomst, maar een complexe juridische structuur: het besluit van de voogdij- en trustautoriteit om de voogdij in te stellen en de overeenkomst.

Partijen bij de overeenkomst : oprichter van vertrouwen En trustee.

Onderwerpsamenstelling van de partijen: de oprichter van trustbeheer is de eigenaar van het onroerend goed, en in gevallen waarin de wet voorziet, andere personen die geen eigenaar van het onroerend goed zijn (voogdij- en trustschapsbevoegdheid, dat wil zeggen andere entiteiten bij wet). Trustee - commerciële organisatie(behalve voor een eenheidsonderneming) of een individuele ondernemer. In gevallen waarin trustbeheer van eigendommen wordt uitgevoerd op de gronden waarin de wet voorziet, kan de trustee een staatsburger zijn die geen ondernemer is, of non-profit organisatie, met uitzondering van de instelling.

Als de oprichter van het management in de overeenkomst in plaats van zichzelf een andere persoon aangeeft in wiens belang de curator moet optreden, dan wordt naast de twee genoemde partijen bij de overeenkomst ook een derde persoon – de begunstigde – begunstigde.

Onderwerp van de trustbeheerovereenkomst is het verrichten door de beheerder van juridische en feitelijke handelingen in het belang van de oprichter van het beheer (begunstigde);

Essentiële voorwaarden van de overeenkomst.

· Samenstelling van eigendom overgedragen aan trustbeheer. De doelstellingen van trustmanagement zijn:

o bedrijven en andere vastgoedcomplexen;

o individuele objecten gerelateerd aan onroerend goed;

o zekerheden, rechten en andere eigendommen.

De wet bevat geen direct verbod op de overdracht in trust van zaken die worden gedefinieerd door generieke kenmerken. In dit geval vindt de overdracht naar trustbeheer slechts plaats Geld alleen toegestaan ​​als de trustee een kredietinstelling of een andere instelling is entiteit die toestemming (licentie) heeft gekregen om trustbeheer van fondsen van burgers en rechtspersonen uit te voeren (clausule 2 van artikel 1013 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Bij het overdragen van effecten aan trustbeheer verliest de eigenaar niet het eigendom ervan; het is niet het recht dat wordt overgedragen aan het management, maar de zaak.

Als eigendommen worden overgedragen aan het trustbeheer, moeten deze worden gescheiden van andere eigendommen van de oprichter van het management en de eigendommen van de trustee zelf, en moet er een aparte rekening worden geopend voor verrekeningen daarop (artikel 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Federatie). Het is niet toegestaan ​​om beslag te leggen op dit onroerend goed voor de schulden van de oprichter. In dit geval wordt de trustbeheerovereenkomst ontbonden en wordt het onroerend goed in de faillissementsboedel opgenomen.

· De naam van de rechtspersoon of de naam van de burger in wiens belang het onroerend goed wordt beheerd (de oprichter of begunstigde van het beheer).

· Bedrag en vorm van de vergoeding aan de manager (als het contract wordt betaald). Normaal gesproken worden trustmanagementovereenkomsten vergoed. In de overeenkomst moeten voorwaarden worden vastgelegd over de vorm en het tijdstip van de betaling van de vergoeding aan de curator. Als er in de overeenkomst geen bepaling over een vergoeding is opgenomen, wordt deze als onnodig beschouwd, bijvoorbeeld wanneer de voogdij- en trustinstantie met zijn familielid een overeenkomst sluit over het trustbeheer van de eigendommen van de wijk.

· Termijn geldigheid van het contract, die niet langer kan zijn dan vijf jaar, tenzij bij wet andere termijnen zijn vastgelegd. Indien er na het verstrijken van het contract geen verklaring van minstens één van de partijen over de beëindiging ervan is, wordt het contract geacht te zijn verlengd voor dezelfde periode en onder dezelfde voorwaarden als voorzien in het contract (artikel 2 van de overeenkomst). Artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Het voortdurende karakter van de relatie uit hoofde van het contract maakt het dus mogelijk om deze onder dezelfde voorwaarden te verlengen.

Contractvorm : geschreven(Artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust moet worden gesloten in de vorm van één enkel document, ondertekend door de partijen, met verplichte staatsregistratie. De eigendomsoverdracht vindt plaats via een overdrachtsakte. Als we praten over bij overdracht van de onderneming, dan gaat deze akte vergezeld van: een wet op de inventarisatie van onroerend goed, een balans, een conclusie van een onafhankelijke accountant over de samenstelling en waarde van de onderneming, alsmede een opsomming van alle schulden (passiva) die in de onderneming, met vermelding van de crediteuren, hun kenmerken, omvang en looptijdvereisten. De manager voert de desbetreffende handeling altijd in eigen naam uit, maar geeft tegelijkertijd aan in wiens hoedanigheid hij handelt. Dit wordt bereikt door middel van relevante informatie van derden bij mondelinge transacties of door het markeren van “DU” (clausule 3 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

De rechten en plichten van de partijen moeten duidelijk in het contract worden geregeld.

De curator is verplicht:

· binnen de grenzen van de wet en (of) overeenkomst de bevoegdheden van de eigenaar uitoefenen met betrekking tot eigendommen die zijn overgedragen aan trustbeheer (artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). De wet vereist dat hij het trustbeheer van eigendommen persoonlijk uitvoert. De beheerder kan deze handelingen in de volgende gevallen aan een andere persoon toevertrouwen (artikel 1021 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie):

a) indien daartoe bij overeenkomst bevoegd is, of schriftelijke toestemming heeft gekregen van de oprichter van de directie;

b) indien hij door omstandigheden genoodzaakt is de belangen van de oprichter of begunstigde te behartigen en niet in de gelegenheid is om binnen een redelijke termijn instructies te ontvangen van de oprichter van het management;

· de oprichter en begunstigde van het management een rapport verstrekken over zijn activiteiten binnen de termijnen die zijn vastgelegd in de overeenkomst (clausule 4 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

· beëindiging van de overeenkomst brengt de verplichting van de curator met zich mee om alle goederen onder trustbeheer terug te geven aan de oprichter van de directie, tenzij anders bepaald in de overeenkomst.

De curator heeft het recht:

· de bevoegdheden van de eigenaar uitoefenen over de aan hem overgedragen goederen binnen de grenzen vastgelegd door de wet en (of) overeenkomst;

· alle civielrechtelijke methoden toepassen om eigendommen die zijn overgedragen aan trustbeheer te beschermen (clausule 3 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Om de rechten op eigendom onder beheer te beschermen, beschikt de trustee over het wettelijke recht om wraaknemingen en ontkennende vorderingen in te stellen (artikelen 301, 302, 304 en 305 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, op grond van clausule 3 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

· betaling van een vergoeding eisen, indien daarin voorzien door het contract, evenals terugbetaling van de noodzakelijke kosten die zijn gemaakt tijdens het trustbeheer van onroerend goed ten koste van de inkomsten uit het gebruik van dit onroerend goed (artikel 1023 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) ;

· van de oprichter van het management na het sluiten van de overeenkomst de feitelijke eigendomsoverdracht aan hem eisen.

Rechten van de oprichter van het management:

· heeft het recht om van de curator de goede uitvoering van de overeenkomst te eisen;

· heeft het recht van de curator een rapport te verlangen over zijn activiteiten op het gebied van vastgoedbeheer;

· heeft het recht ontbinding van het contract te eisen, indien het voor de curator onmogelijk is dit uit te voeren.

Verantwoordelijkheden van de oprichter van het management – ​​een derde partij:

· betaling van bezoldiging;

· vergoeding van kosten uit inkomsten uit het gebruik van onroerend goed.

De primaire verantwoordelijkheid van de trustee ligt jegens derden (Artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie):

· voor verplichtingen jegens derden die voortvloeien uit de uitvoering van trustbeheer van onroerend goed, worden verliezen terugbetaald uit het onroerend goed onder trustbeheer, als daar een tekort aan is - uit de persoonlijke eigendommen van de beheerder, en alleen als er sprake is van een tekort - van het eigendom van de oprichter van het management dat niet is overgedragen aan de trustcontrole. Bovendien heeft de oprichter van de directie het recht om bij wijze van regres vergoeding te eisen van de door hem geleden schade als gevolg van de handelingen van de curator. E. Soechanov definieerde deze complexe aansprakelijkheidsstructuur als subsidiaire aansprakelijkheid in twee fasen;

· indien bij het verrichten van transacties met derden de curator of de door hem aangewezen advocaat verder gaat dan de aan de curator verleende bevoegdheden, of in strijd handelt met vastgestelde beperkingen, dan draagt ​​de curator met zijn eigen bezittingen de verantwoordelijkheid voor de verplichtingen die daaruit voortvloeien tenzij derden bewijzen dat zij niet op de hoogte waren en konden zijn van de door de curator of de door hem aangewezen advocaat gepleegde overtredingen.

De overeenkomst voor het beheer van de vastgoedtrust wordt beëindigd (artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) vanwege :

· correcte nakoming van de verplichting;

· overlijden van een burger die begunstigde is, of liquidatie van een rechtspersoon – begunstigde;

· overlijden van de trustee, erkenning van hem als incompetent, gedeeltelijk bekwaam of vermist;

· erkenning van een curator die een individuele ondernemer is als insolvabel (failliet);

· erkenning van de oprichter van het management, die een individuele ondernemer is, als insolvabel (failliet);

· de onmogelijkheid voor de curator om het trustbeheer van het onroerend goed zelf uit te voeren, en de curator is verplicht de oprichter van het management hiervan in de regel drie maanden voor beëindiging van de overeenkomst op de hoogte te stellen.

Commerciële concessieovereenkomst

De term ‘commerciële concessie’ is in wezen synoniem met de term ‘franchising’, die zijn intrede heeft gedaan in de internationale praktijk, wat de vrijwillige samenwerking betekent van twee of meer ondernemende partners met als doel het delen van individualiseringsmiddelen (bedrijfsnaam, commerciële benaming, handelsmerk of dienstmerk) dat bij een van hen hoort. In dit geval verschaft de partij die het recht heeft verleend om individualiseringsmiddelen te gebruiken de gebruiker tegelijkertijd beschermde commerciële informatie (knowhow) en biedt hij voortdurende adviesondersteuning bij het organiseren van een bedrijf. (Het bekendste voorbeeld is de opening van de restaurantketen McDonald's over de hele wereld.)

Onder een commerciële concessieovereenkomst de ene partij (de houder van het auteursrecht) verbindt zich ertoe de andere partij (de gebruiker) tegen een vergoeding voor een bepaalde periode of zonder specificatie van een periode, het recht te verlenen om bij de zakelijke activiteiten van de gebruiker een reeks exclusieve rechten te gebruiken die toebehoren aan de houder van het auteursrecht; inclusief het recht op de bedrijfsnaam en (of) commerciële aanduiding van de houder van het auteursrecht, op beschermde commerciële informatie, evenals andere objecten van exclusieve rechten waarin het contract voorziet - handelsmerk, dienstmerk, enz. (Artikel 1 van artikel 1027 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Commerciële concessieovereenkomst - consensueel, gecompenseerd, bilateraal bindend. De partijen bij het contract zijn dat wel copyright houder(een persoon die het recht verleent om zijn middelen voor individualisering en knowhow te gebruiken) en gebruiker(de persoon aan wie deze rechten worden verleend). Het kunnen commerciële organisaties zijn en burgers die zijn geregistreerd als individuele ondernemers (clausule 3 van artikel 1027 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Onderwerp Een commerciële concessieovereenkomst is een geheel van exclusieve rechten op een bedrijfsnaam en (of) commerciële aanduiding, een handelsmerk en commerciële informatie, inclusief ervaring met het organiseren van relevante bedrijfsactiviteiten. Uit de definitie van de overeenkomst volgt dat het voorwerp van de overeenkomst exclusieve rechten kan omvatten op andere voorwerpen van intellectuele eigendom (bijvoorbeeld een industrieel ontwerp).

Bij een commerciële concessieovereenkomst moet speciale nadruk worden gelegd op commerciële benamingen - bijvoorbeeld de naam van een juridische entiteit, hoewel niet geregistreerd, maar algemeen bekend, die beschermd is zonder speciale registratie (bijvoorbeeld Coca-Cola).

Er moet een commerciële concessieovereenkomst worden gesloten in eenvoudige schriftelijke vorm, waarvan de niet-naleving de ongeldigheid ervan met zich meebrengt (clausule 1 van artikel 1028 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Deze overeenkomst is onderworpen aan staatsregistratie door de instantie die de rechtspersoon of individuele ondernemer die onder de overeenkomst handelt, registreert als houder van het auteursrecht. De noodzaak voor een dergelijke registratie is te wijten aan het feit dat de houder van het auteursrecht, door het gebruik van rechten die de activiteit individualiseren, over te dragen, ook zijn eigen rechten beperkt, en een dergelijke beperking moet openbaar zijn.

De staatsregistratie van rechtspersonen wordt uitgevoerd door de relevante instanties van het lokale bestuur (in Moskou is een speciale registratiekamer opgericht). Het is de bedoeling dat deze functie in de toekomst wordt geconcentreerd bij de justitiële autoriteiten.

Bij het sluiten van een commerciële concessieovereenkomst worden exclusieve rechten op bepaalde voorwerpen van intellectuele eigendom overgedragen, waarvan de overdracht van rechten onderworpen is aan een speciale registratie bij het Octrooibureau (recht op een handelsmerk, uitvinding, industrieel ontwerp).

Als het complex van exclusieve rechten dus de rechten omvat op gespecificeerde objecten dan is naast staatsregistratie ook registratie bij het Octrooibureau vereist. Het niet naleven van de vereiste voor een dergelijke registratie leidt ook tot de nietigheid van het contract.

Een verplichte voorwaarde van een commerciële concessieovereenkomst is de vergoeding die de gebruiker aan de auteursrechthebbende betaalt. Artikel 1030 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie bevat een geschatte lijst van vormen van dergelijke betalingen, waaronder vaste eenmalige of periodieke betalingen, inhoudingen op inkomsten, toeslagen op de groothandelsprijs van goederen die door de houder van het auteursrecht zijn overgedragen voor wederverkoop . In de praktijk bestaat de vergoeding van de auteursrechthebbende echter doorgaans uit twee delen: een vergoeding voor het aansluiten bij het bedrijfsnetwerk van de auteursrechthebbende en de daaropvolgende periodieke betalingen, vastgesteld in vaste bedragen of als een percentage van de omzet.

Er zijn situaties denkbaar waarin de auteursrechthebbende zijn bedrijfsnaam of handelsnaam wijzigt in een naam die beter aansluit bij zijn imago. Een dergelijke wijziging heeft tot op zekere hoogte gevolgen voor de gebruiker; daarom bepaalt de wet dat de commerciële concessieovereenkomst ook van toepassing is op de nieuwe merknaam of commerciële benaming van de houder van het auteursrecht. Als de gebruiker zijn recht niet wil uitoefenen, kan hij ontbinding van het contract en compensatie voor verliezen of een evenredige vermindering van de aan de houder van het auteursrecht verschuldigde vergoeding eisen.

Commerciële concessieovereenkomsten worden gekenmerkt door de aanwezigheid van voorwaarden waarvan de implementatie kan leiden tot beperking van de concurrentie op de markt. We hebben het in het bijzonder over het toewijzen van een bepaald gebied aan de gebruiker, waarin noch andere gebruikers, noch de houder van het auteursrecht zelf kunnen handelen, en over een verbod voor de gebruiker om zelfstandig aan de concurrentie deel te nemen, of door soortgelijke rechten van de gebruiker te verkrijgen. concurrenten van de houder van het auteursrecht (een dergelijk verbod kan geldig zijn voor een bepaalde periode en na het verstrijken van het contract).

In het besef dat deze bepalingen in strijd kunnen zijn met de antimonopoliewetgeving, maakt het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie het mogelijk om deze voorwaarden aan te vechten en ze nietig te verklaren op verzoek van de antimonopolieautoriteit (Staatscommissie voor Antimonopoliebeleid) of een andere belanghebbende partij, indien deze voorwaarden, rekening houdend met waarbij rekening wordt gehouden met de toestand van de relevante markt en de economische situatie van de partijen, in strijd zijn met de antimonopoliewetgeving (clausule 1 van artikel 1033 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Het besluit om de beperkende voorwaarden van het contract aan te vechten moet worden genomen na bestudering van de algemene situatie en na verduidelijking van de positie die de partijen bij het contract op deze markt innemen. Tegelijkertijd is in art. 1033 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie noemt twee voorwaarden die de rechten van de partijen beperken, die in ieder geval als nietig moeten worden erkend. Dergelijke beperkingen zijn van toepassing op:

a) het recht van de auteursrechthebbende om de verkoopprijs van goederen door de gebruiker of de prijs van door de gebruiker verrichte werkzaamheden (diensten) te bepalen, dan wel een boven- of ondergrens voor deze prijzen vast te stellen;

b) de verplichting van de gebruiker om goederen te verkopen, werkzaamheden uit te voeren of diensten te verlenen uitsluitend aan een bepaalde categorie kopers (klanten) of uitsluitend aan kopers (klanten) gevestigd (woonplaats) op het in het contract gespecificeerde grondgebied.

Een commerciële concessieovereenkomst kan worden gesloten voor een bepaalde periode of zonder dat er een periode wordt bepaald. Hieruit volgt dat de deadline dat niet is essentiële voorwaarde overeenkomst.

Het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie voorziet in een aantal verplichtingen van de auteursrechthebbende, die in de commerciële concessieovereenkomst moeten worden opgenomen. Dus, in overeenstemming met paragraaf 1 van Art. 1031 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie is de houder van het auteursrecht verplicht om:

het aan de gebruiker overdragen van technische en commerciële documentatie en het verstrekken van andere informatie die nodig is voor de gebruiker om de rechten uit te oefenen die hem op grond van de commerciële concessieovereenkomst zijn verleend, en om de gebruiker en zijn werknemers te instrueren over kwesties die verband houden met de uitoefening van deze rechten;

de gebruiker de licenties verstrekken waarin het contract voorziet, en de uitvoering ervan op de voorgeschreven manier garanderen.

Een aantal verplichtingen van de auteursrechthebbende zijn optioneel en kunnen naar goeddunken van partijen in het contract worden opgenomen. Dit omvat met name de verantwoordelijkheden van de houder van het auteursrecht:

zorgen voor de registratie van de commerciële concessieovereenkomst (clausule 2 van artikel 1028 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

de gebruiker voortdurend technische en adviserende hulp bieden, inclusief hulp bij de opleiding en voortgezette opleiding van werknemers (clausule 2 van artikel 1031 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

controle van de kwaliteit van goederen (werk, diensten) die door de gebruiker worden geproduceerd (uitgevoerd, geleverd) op basis van een commerciële concessieovereenkomst (clausule 2 van artikel 1031 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Een commerciële concessieovereenkomst kan voorzien in het recht van de gebruiker om andere personen toe te staan ​​gebruik te maken van het complex van exclusieve rechten dat aan hem is verleend of een deel van dit complex, onder de voorwaarden van de subconcessie die hij met de houder van het auteursrecht is overeengekomen of die in de commerciële concessie zijn gespecificeerd. concessieovereenkomst. De overeenkomst kan voorzien in de verplichting van de gebruiker om binnen een bepaalde periode aan een bepaald aantal personen het recht te verlenen om de gespecificeerde rechten te gebruiken onder de voorwaarden van een subconcessie (artikel 1029, artikel 1029 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). .

Volgens afspraak dus subconcessies de gebruiker treedt op als secundaire auteursrechthebbende en zijn wederpartij treedt op als secundaire gebruiker. Met behulp van een subconcessie vergroot de oorspronkelijke houder van het auteursrecht zijn mogelijkheden om de markt voor zijn goederen of diensten te beïnvloeden en is hij daarom geïnteresseerd in de uitgifte ervan. In dit opzicht biedt de wet de mogelijkheid om de secundaire houder van het auteursrecht (d.w.z. de gebruiker op grond van de belangrijkste commerciële concessieovereenkomst) te vervangen door de primaire houder van het auteursrecht in geval van vroegtijdige beëindiging van een voor een bepaalde periode gesloten concessieovereenkomst, of beëindiging van een dergelijke overeenkomst is gesloten zonder een periode te specificeren (clausule 3 van artikel 1029 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Indien een commerciële concessieovereenkomst voor een bepaalde periode is gesloten, dan is deze geldig gedurende deze periode, en indien gesloten zonder een periode te bepalen, tot opzegging op de door de wet voorgeschreven wijze. Maar zelfs vóór het verstrijken van het contract kan het worden beëindigd of gewijzigd.

De overeenkomst wordt gewijzigd met instemming van de partijen. Het kan ook op verzoek van een van de partijen bij de rechtbank worden gewijzigd aanzienlijke overtreding overeenkomst door de andere partij. Ten slotte kan de overeenkomst worden gewijzigd als er sprake is van een ingrijpende wijziging in de omstandigheden waarvan partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn uitgegaan. Bovendien zijn alle wijzigingen in de commerciële concessieovereenkomst onderworpen aan verplichte staatsregistratie op dezelfde manier als de sluiting ervan (artikel 1036 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), en pas vanaf het moment van registratie worden de wijzigingen geldig voor derden.

Wat de beëindiging van het contract betreft, wordt dit, naast de algemene gronden voor beëindiging van verplichtingen, ook in de volgende gevallen beëindigd:

a) eenzijdige weigering van een overeenkomst die is gesloten zonder een termijn te specificeren. Elk van de partijen bij de overeenkomst heeft het recht om zich op elk moment uit de overeenkomst terug te trekken, waarbij de andere partij zes maanden van tevoren op de hoogte wordt gesteld, tenzij de overeenkomst in een langere periode voorziet (clausule 1 van artikel 1037 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie );

b) de eenzijdige weigering van de gebruiker om het contract te sluiten in geval van wijziging van de bedrijfsnaam of commerciële benaming van de houder van het auteursrecht (artikel 1039 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

c) beëindiging van de rechten op een bedrijfsnaam en commerciële benaming die toebehoren aan de houder van het auteursrecht, zonder deze te vervangen door nieuwe soortgelijke rechten (clausule 3 van artikel 1037 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

d) overlijden van de houder van het auteursrecht, als de erfgenaam zich niet binnen zes maanden na de datum van opening van de erfenis als individuele ondernemer registreert (clausule 2 van artikel 1038 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie);

e) het op de voorgeschreven wijze insolvent (faillissement) verklaren van de houder van het auteursrecht of de gebruiker (clausule 4 van artikel 1037 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Voor de beëindiging van een commerciële concessieovereenkomst is registratie door de staat vereist bij dezelfde autoriteiten die de sluiting van deze overeenkomst registreren. Als er bovendien een wijziging in het contract wordt geregistreerd, wordt de beëindiging van het contract alleen geregistreerd als deze eerder dan gepland heeft plaatsgevonden (in gevallen waarin het contract voor een bepaalde periode is gesloten) of als het contract voor onbepaalde tijd is gesloten.

Gedurende de looptijd van de commerciële concessieovereenkomst kan de auteursrechthebbende één of alle hem toekomende exclusieve rechten overdragen aan een derde. Op zichzelf vormt een dergelijke overdracht van rechten geen basis voor het wijzigen of beëindigen van de overeenkomst (artikel 1 van artikel 1038 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). In dit geval verkrijgt de nieuwe auteursrechthebbende eenvoudigweg alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de eerder gesloten commerciële concessieovereenkomst.

In geval van beëindiging van één van de exclusieve rechten die deel uitmaken van het complex van exclusieve rechten dat krachtens een commerciële concessieovereenkomst wordt overgedragen, blijft de overeenkomst van kracht met uitzondering van de bepalingen die betrekking hebben op het beëindigde recht.

Als uitzondering op de algemene regel geldt dat de aansprakelijkheid van de partijen in het kader van een commerciële concessieovereenkomst ongeacht hun schuld plaatsvindt. In dit geval is de houder van het auteursrecht niet alleen jegens de gebruiker verantwoordelijk voor de onjuiste uitvoering van het contract, maar ook jegens derden voor de ontoereikende kwaliteit van de goederen (werk, diensten). Deze aansprakelijkheid kan zowel subsidiair (aanvullend) als gezamenlijk zijn.

In het bijzonder is de houder van het auteursrecht gerechtelijk aansprakelijk voor de eisen die aan de gebruiker worden gesteld met betrekking tot de non-conformiteit van de kwaliteit van goederen (werk, diensten) die door de gebruiker worden verkocht, uitgevoerd of geleverd op grond van een commerciële concessieovereenkomst (artikel 1034, deel 1). van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Indien de eisen aan de gebruiker als fabrikant van producten (zaken) van de auteursrechthebbende worden voorgelegd, dan is deze samen met de gebruiker aansprakelijk. Tegelijkertijd is de aansprakelijkheid van de houder van het auteursrecht beperkt tot de kwaliteitsconditie en strekt zich niet uit tot de schending door de gebruiker van andere voorwaarden van contracten die met derden zijn gesloten (hoeveelheid, voorwaarden, enz.).

In overeenstemming met paragraaf 1 van Art. 1012 van het Burgerlijk Wetboek draagt ​​de ene partij (de oprichter van het management) op grond van een overeenkomst voor het beheer van onroerend goed voor een bepaalde periode eigendommen over aan het trustbeheer aan de andere partij (de trustee), en de andere partij verbindt zich ertoe dit onroerend goed te beheren in de belangen van de oprichter van het management of de door hem aangewezen persoon (de begunstigde).

De vastgoedtrustbeheerovereenkomst is nieuw in de Russische burgerlijke wetgeving. Hij formaliseert de relaties voor het beheer van de eigendommen van iemand anders in het belang van de eigenaar ervan (of een andere bevoegde persoon - een schuldeiser in een verplichting, een onderwerp van exclusief recht) of een andere (derde) persoon die door hem is aangewezen. Een dergelijk beheer kan worden uitgevoerd op verzoek van de eigenaar of een bevoegde persoon, bijvoorbeeld vanwege zijn onervarenheid of onvermogen om bepaalde soorten van zijn eigendommen zelf te gebruiken. In sommige gevallen moet de beheerder de eigenaar (of een andere bevoegde persoon) vervangen door directe instructies van de wet in verband met bijzondere omstandigheden: de instelling van voogdij, trustschap of patronage (artikelen 38, 41 van het Burgerlijk Wetboek), erkenning van een burger als vermist (artikel 43 van het Burgerlijk Wetboek) of zijn overlijden (wanneer de executeur-testamentair, de executeur-testamentair, over het geërfde goed beschikt totdat de erfgenamen de erfenis aanvaarden).

In tegenstelling tot het Anglo-Amerikaanse recht, dat vasthoudt aan het concept van ‘trusteigendom’, stelt de Russische wetgeving rechtstreeks dat de overdracht van eigendom aan trustbeheer niet de overdracht van eigendom ervan aan de trustee met zich meebrengt (clausule 4 van artikel 209, lid 2 van artikel 1, artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek). De relaties die ontstaan ​​als gevolg van het sluiten van het contract in kwestie zijn verplicht en niet eigendomsrechtelijk.

Door zijn juridische aard is een vastgoedtrustbeheerovereenkomst een overeenkomst voor het verlenen van diensten. Het bijzondere ervan ligt in het feit dat de beheerder op grond van deze overeenkomst in het belang van de tegenpartij of begunstigde een geheel van zowel juridische als feitelijke handelingen verricht die één geheel vormen, en dat het onderwerp ervan, in tegenstelling tot sommige andere overeenkomsten, niet kan worden uitgevoerd. beschouwd worden als simpel bedrag juridische en feitelijke dienstverlening.

Deze overeenkomst is reëel. Het treedt in werking vanaf het moment dat het onroerend goed wordt overgedragen aan de beheerder voor trustbeheer, en wanneer onroerend goed wordt overgedragen aan het management - vanaf het moment van staatsregistratie. Het kan zowel betaald als gratis zijn en is bilateraal van aard.

Als algemene regel geldt dat de oprichter van trustbeheer de eigenaar van het onroerend goed moet zijn: een burger, een rechtspersoon, een publieke rechtspersoon, evenals onderdanen van bepaalde verplichte en exclusieve rechten, in het bijzonder deposanten van banken en andere kredietinstellingen. , geautoriseerd onder “book-entry effecten”, auteurs en patenthouders .

In gevallen waarin de wet rechtstreeks voorziet (artikel 1026, artikel 1026 van het Burgerlijk Wetboek), mag de oprichter van trustmanagement niet de eigenaar (houder van het auteursrecht) zijn, maar een andere persoon, bijvoorbeeld een voogdij- en trustorgaan (artikel 1 van het Burgerlijk Wetboek). Artikel 38, lid 1 van artikel 43 GK).

Alleen een professionele deelnemer aan de vastgoedomzet - een individuele ondernemer of een commerciële organisatie - kan als trustee optreden, aangezien we het hebben over het gebruik van het onroerend goed van iemand anders om inkomsten te genereren voor de eigenaar of de door hem aangegeven begunstigde, d.w.z. hoofdzakelijk over ondernemersactiviteiten.

In gevallen waarin trustbeheer van eigendommen wordt uitgevoerd op de gronden waarin de wet voorziet, kan een burger die geen individuele ondernemer is (een voogd over een minderjarige of een door de erflater benoemde executeur-testamentair, enz.) of een non-profitorganisatie ( stichting etc.) kan als trustee optreden, met uitzondering van de instelling.

In veel gevallen is bij trustmanagementrelaties een begunstigde betrokken die geen partij is bij de overeenkomst. In dergelijke situaties is een trustbeheerovereenkomst een overeenkomst die wordt gesloten ten gunste van een derde partij (artikel 430, artikel 430, Burgerlijk Wetboek). De oprichter zelf kan als begunstigde optreden en trustbeheer in zijn voordeel opzetten.

De curator kan echter geen begunstigde worden (artikel 3 van artikel 1015 Burgerlijk Wetboek), aangezien dit in tegenspraak is met de essentie van dit soort overeenkomsten.

Zowel al het eigendom van de oprichter als van hem bepaald deel(individuele zaken of rechten). Volgens paragraaf 1 van art. 1013 van het Burgerlijk Wetboek zijn de doelstellingen van een dergelijk beheer:
onroerend goed, inclusief ondernemingen en andere vastgoedcomplexen, evenals individuele vastgoedobjecten;
effecten;
rechten gecertificeerd door niet-gecertificeerde effecten;
exclusieve rechten;
andere eigendommen (roerende zaken en rechten om eigendommen van iemand anders te claimen of te gebruiken).

Geld kan geen zelfstandig object van trustbeheer zijn, behalve in de gevallen waarin de wet voorziet (artikel 2 van artikel 1013 van het Burgerlijk Wetboek).

Op straffe van nietigheid moet een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust schriftelijk worden gesloten (artikelen 1, 3 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek). De overdracht van onroerend goed in trustbeheer is onderworpen aan staatsregistratie op dezelfde manier als de eigendomsoverdracht van dit onroerend goed (clausule 2 van artikel 1017 van het Burgerlijk Wetboek).

De vastgoedbeheerovereenkomst wordt gesloten voor een periode van maximaal vijf jaar. Voor bepaalde soorten eigendommen die worden overgedragen aan trustbeheer, worden andere deadlines vastgesteld.

Het onderwerp van de trustbeheerovereenkomst is het verrichten door de beheerder van eventuele juridische en daadwerkelijke acties in het belang van de begunstigde (artikel 2 van artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek), aangezien het volledige bereik van deze acties doorgaans onmogelijk is om op elk moment vast te stellen. het tijdstip waarop het management wordt opgericht. Tegelijkertijd voorziet de wet of overeenkomst in beperkingen met betrekking tot bepaalde handelingen voor het trustbeheer van eigendommen, bijvoorbeeld met betrekking tot transacties voor de vervreemding van eigendommen die aan het beheer zijn overgedragen.

Als algemene regel is de trustee verplicht om het vermogen van de oprichter persoonlijk te beheren (artikel 1021, artikel 1021 van het Burgerlijk Wetboek). De beheerder heeft het recht om namens hem de handelingen te verrichten die nodig zijn om het onroerend goed te beheren aan een ander persoon, indien hij daartoe bij overeenkomst bevoegd is of schriftelijke toestemming van de oprichter heeft gekregen, of hij daartoe genoodzaakt is wegens aan omstandigheden die de belangen van de oprichter of begunstigde van het management kunnen waarborgen, zonder dat hij binnen een redelijke termijn instructies van de oprichter kan verkrijgen. In het geval van overdracht van het trustbeheer van onroerend goed is de beheerder verantwoordelijk voor de acties van de advocaat die hij heeft gekozen als zijn eigen advocaat (clausule 2 van artikel 1021 van het Burgerlijk Wetboek).

De belangrijkste verantwoordelijkheden van de trustee omvatten ook het indienen van rapporten over zijn activiteiten aan de oprichter en begunstigde, binnen het tijdsbestek en op de wijze vastgelegd in de overeenkomst (artikel 4 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek).

De curator heeft recht op een vergoeding, indien dit in het contract is voorzien, evenals op een vergoeding voor de noodzakelijke kosten die hij heeft gemaakt bij het beheer van het onroerend goed. Het bijzondere van de overeenkomst in kwestie is dat de betaling van de vergoeding, evenals de terugbetaling van noodzakelijke kosten, moet plaatsvinden uit inkomsten uit het gebruik van eigendommen die aan het management zijn overgedragen (artikel 1023 van het Burgerlijk Wetboek).

Slechts in voorkomende gevallen beschikt de beheerder over onroerende zaken voorzien in de overeenkomst(Artikel 1 van artikel 1020 van het Burgerlijk Wetboek).

Juridische en feitelijke handelingen worden altijd door de curator in eigen naam verricht, die hiervoor geen volmacht nodig heeft. Tegelijkertijd is hij verplicht alle derden ervan op de hoogte te stellen dat hij als zodanig optreedt. Bij het uitvoeren van handelingen waarvoor geen schriftelijke documentatie vereist is, wordt de gespecificeerde communicatie uitgevoerd door de andere partij op de een of andere manier te informeren, en in schriftelijke transacties en andere documenten moet achter de naam of aanduiding van de beheerder de aantekening “D.U.” gemaakt zijn. (“Vertrouwenspersoon”). Indien niet aan deze eis wordt voldaan, is de beheerder jegens derden persoonlijk verplicht en jegens hen slechts aansprakelijk met de eigendommen die hem toebehoren (paragraaf 2, lid 3, artikel 1012 van het Burgerlijk Wetboek).

Met inachtneming van bovenstaande voorwaarden worden schulden uit hoofde van verplichtingen die voortvloeien uit het trustbeheer van onroerend goed ten laste van dit onroerend goed afgelost. In geval van ontoereikendheid van dit laatste kan de boete worden toegepast op de eigendommen van de trustee, en als zijn eigendom onvoldoende is - op de eigendommen van de oprichter die niet zijn overgedragen aan het trustbeheer (clausule 3 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek). Code). Er is dus een systeem van subsidiaire aansprakelijkheid in twee fasen ingevoerd: de manager en de oprichter.

Voor een transactie die door een trustee wordt verricht die de hem verleende bevoegdheden te boven gaat of in strijd is met de voor hem vastgestelde beperkingen, worden de verplichtingen gedragen door de trustee persoonlijk.

Indien derden die aan de transactie deelnemen echter niet op de hoogte waren van deze overtredingen en deze niet hadden mogen kennen, zijn de hieruit voortvloeiende verplichtingen onderworpen aan nakoming in algemene procedure, voorzien in paragraaf 3 van Art. 1022 Burgerlijk Wetboek. In dit geval kan de oprichter van de beheerder een vergoeding eisen voor de door hem geleden verliezen (artikel 2 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek).

Volgens paragraaf 2 van art. 1018 van het Burgerlijk Wetboek is beslaglegging op de schulden van de oprichter op eigendommen die door hem zijn overgedragen aan het trustbeheer niet toegestaan, behalve in gevallen waarin hij insolvent (faillissement) wordt verklaard. Als de oprichter failliet gaat, wordt het trustbeheer van dit onroerend goed beëindigd en wordt het in de boedel opgenomen.

De curator is vermogensaansprakelijkheid voor de resultaten van zijn werkzaamheden. De curator, die in de regel een professioneel ondernemer is, is aansprakelijk voor veroorzaakte schade, tenzij hij bewijst dat deze schade is ontstaan ​​als gevolg van overmacht of handelen ten gunste van de verkrijger of oprichter van de directie (lid 1 van artikel 1022 van het Burgerlijk Wetboek).

Omdat het om een ​​transactie van bepaalde duur gaat, wordt de trustbeheerovereenkomst beëindigd bij het verstrijken van de periode waarvoor deze is aangegaan (of de deadline bij wet vastgelegd). Bij ontstentenis van een verzoek van een van de partijen om het contract op te zeggen aan het einde van de geldigheidsduur ervan, wordt het geacht te zijn verlengd voor dezelfde periode en onder dezelfde voorwaarden als waarin het contract voorziet (paragraaf 2, clausule 2, artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek). Indien de ene partij een vastgoedbeheerovereenkomst weigert, dient de andere partij hiervan drie maanden vóór beëindiging van de overeenkomst op de hoogte te worden gesteld, tenzij in de overeenkomst een andere opzegtermijn is vermeld. Bij beëindiging van de overeenkomst gaat het in beheer gehouden goed over op de oprichter, tenzij anders bepaald in de overeenkomst (artikel 1024 van het Burgerlijk Wetboek).

Trustbeheer van effecten heeft bepaalde kenmerken (artikel 1025 van het Burgerlijk Wetboek).

Om hun eigen tijd te besparen dragen vastgoedeigenaren vaak gedeeltelijke zeggenschapsrechten over aan andere personen. Deze mogelijkheid wordt geboden voor zowel commercieel als residentieel vastgoed. In het artikel zullen we u vertellen welke kenmerken een dergelijke overdracht van rechten heeft en hoe u een overeenkomst voor het beheer van een vastgoedtrust opstelt.

Bij trustbeheer gaat het om de overdracht van eigendommen van de ene persoon (de oprichter van het management) naar een andere persoon (de trustee) voor een bepaalde periode in het kader van trustbeheer. Bij dit soort transacties moet de beheerder handelen in het belang van de oprichter of een derde partij: de begunstigde.

Trustmanagement brengt geen eigendomsoverdracht met zich mee.

Beste lezers! Wij praten over standaard methoden oplossingen voor juridische problemen, maar uw geval kan bijzonder zijn. We zullen helpen Vind gratis een oplossing voor uw probleem- bel eenvoudig onze juridisch adviseur op:

Het is snel en gratis! Ook kunt u snel antwoord krijgen via het adviseursformulier op de website.

Dit type relatie is bijvoorbeeld relevant als een persoon meerdere onroerende goederen bezit die hij verhuurt. Dit kost veel tijd, dus stellen burgers een vertrouwensbeheerovereenkomst op, waardoor ze geen tijd en moeite meer hoeven te verspillen. De overdracht van de zeggenschap is niet minder relevant als de eigenaar voor permanente verblijfsvergunning naar het buitenland verhuist of om een ​​andere reden voor langere tijd afwezig zal zijn.

Niet alle vastgoedobjecten kunnen echter onderwerp worden van trustmanagement. Het is verboden dergelijke transacties aan te gaan met betrekking tot:

• bossen;
• waterlichamen;
• ondergrond;
• onroerend goed in gemeentelijk of staatseigendom.

In de regel is het object eigendom, waardoor winst kan worden gemaakt. Maar het geld zelf kan niet aan het management worden overgedragen – alleen als onderdeel van het eigendom van het bedrijf.

Vaak rijst de vraag of een onderpand kan worden onderworpen aan trustmanagement. Volgens art. 1019 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie is dit toegestaan. In dit geval verandert er voor de hypotheeknemer in juridische zin niets. Wel is de eigenaar verplicht de beheerder te melden dat er lasten op de woning staan.

De curator ontvangt voor de verleende diensten een bepaalde vergoeding. Naast het directe beheer van het onroerend goed, is hij verplicht om onmiddellijk de noodzakelijke betalingen voor huisvesting en gemeentelijke diensten te betalen, en om toezicht te houden op de veiligheid van het onroerend goed van de eigenaar.

We kunnen de belangrijkste functies van de beheerder benadrukken als het onroerend goed bedoeld is om verhuurd te worden:

• het zoeken naar huurders waarvan de kenmerken voldoen aan de wensen van de vastgoedeigenaar;
• het sluiten van een huurovereenkomst;
• het ontvangen van maandelijkse huur;
• controle over de tijdigheid van de betalingsoverdracht;
• weergave huishoudelijke diensten indien nodig (reparaties, nutsvoorzieningen bellen, alarmsysteem installeren, enz.);
• verzekering van het object tegen het risico van verlies;
• oplossing controversiële kwesties met huurders;
• andere diensten, als deze in de tekst van het contract zijn gespecificeerd.

Zoals elke juridische relatie geldt dat ook voor trustmanagement juridische nuances en kenmerken. Laten we ze verder bekijken.

Kenmerken van trustbeheer van onroerend goed

De relatie tussen de oprichter van het management en de manager wordt geregeld door Hoofdstuk 53 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Vanuit juridisch oogpunt is de basis van dergelijke relaties de overeenkomst van trustbeheer van onroerend goed.

Volgens het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie wordt een overeenkomst schriftelijk opgesteld en is deze onderworpen aan staatsregistratie. Anders wordt het als ongeldig beschouwd.

Indien er in de bestaande overeenkomst aanpassingen en aanvullingen worden gedaan die geen invloed hebben op de overdracht van rechten op het onderwerp beheer, hoeven deze niet te worden geregistreerd. Alleen de hoofdoverdracht van rechten is registratieplichtig.

De looptijd van het contract mag niet langer zijn dan vijf jaar. Indien de partijen aan het einde van deze periode niet hun voornemen kenbaar hebben gemaakt om de overeenkomst te beëindigen, wordt de overeenkomst geacht te zijn verlengd voor dezelfde periode en tegen vergelijkbare voorwaarden als het originele document.

Het document wordt volledig van kracht vanaf het moment dat het de staatsregistratieprocedure bij Rosreestr doorstaat. Voordat dit gebeurt, kunnen de acties van de partijen niet als basis dienen voor het wijzigen van hun juridische relaties met derden (bijvoorbeeld met nutsbedrijven, huurders, enz.).

Dus zelfs als de partijen in de overeenkomst bepalen dat deze in werking treedt vanaf het moment van ondertekening of vanaf een specifieke datum, vóór de staatsregistratie, zullen alle verplichtingen jegens derden worden gedragen door de eigenaar, en niet door de beheerder.

Bij het opstellen van een trustbeheerovereenkomst moet de eigenaar op een aantal nuances letten. In de eerste plaats moeten, indien het voorwerp van de transactie verhuurd is, de huurders op de hoogte worden gesteld van het sluiten van een overeenkomst met de beheerder. Dit is niet de verantwoordelijkheid van de eigenaar, maar dergelijke acties zouden redelijk zijn, omdat een andere persoon namens hem zal optreden gedurende de looptijd van het contract. Huurders dienen hiervan op de hoogte te worden gesteld, zodat zij met alle vragen contact kunnen opnemen met de beheerder en de huurbetaling aan hem wordt overgemaakt.

De huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder blijft van kracht. Het is noodzakelijk om te registreren aanvullende overeenkomst over een wijziging van personen in een verplichting. In het geval dat de huurovereenkomst is gesloten voor een periode van meer dan een jaar, moet de overeenkomst worden geregistreerd bij Rosreestr (artikel 651 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Bij het uitvoeren van transacties met betrekking tot het onderwerp trustmanagement is de beheerder verplicht zijn kennis aan de tegenpartijen over te brengen wettelijke status van. Bij het ondertekenen van documenten moet hij het merkteken “D.U.”

De beheerder kan het beheer overdragen aan een trustee. Hij zal echter nog steeds alle verplichtingen jegens de eigenaar dragen.

In overeenstemming met art. 1023 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie heeft de manager niet alleen recht op een vergoeding, maar ook op een vergoeding voor redelijke kosten die verband houden met het onderwerp van de transactie.

Beheerovereenkomst voor vastgoedbeheer

De tekst van de overeenkomst begint met informatie over het tijdstip en de plaats van voorbereiding, persoonlijke gegevens van de partijen bij de transactie en kenmerken van het onderwerp van de overeenkomst. Dit laatste krijgt bijzondere aandacht.

Moet gedetailleerd in de tekst worden beschreven specificaties van een eigendom, het kadastraal nummer ervan, evenals andere gegevens die het juridisch herkenbaar maken tussen soortgelijke eigendommen. Tot het onderwerp van de overeenkomst behoren tevens de toegestane activiteiten van de beheerder met betrekking tot het object.

Na de vermelde informatie bevat de tekst van het document de volgende gegevens:

• regels voor vastgoedbeheer (inclusief mogelijke beperkingen);
• rechten en plichten van partijen;
• regels voor managementrapportage;
• aansprakelijkheid van partijen;
• procedure voor het beëindigen van het contract;
• sancties en straffen voor overtreding van voorwaarden;
• procedure voor het oplossen van geschillen;
• slotbepalingen die de nuances van de transactie weerspiegelen;
• details, contactgegevens en handtekeningen van de partijen.

De essentiële voorwaarden van de trustbeheerovereenkomst, zonder welke deze niet als geldig kan worden erkend, zijn:

1. Gedetailleerde beschrijving van het onderwerp van de overeenkomst.
2. Persoonsgegevens van partijen.
3. Het bedrag en de vorm van betaling voor diensten aan de manager, indien bepaald in de voorwaarden van het document.
4. Geldigheidsduur van het document.

Zoals hierboven vermeld, moet de overeenkomst de staatsregistratieprocedure doorlopen. Dit is nodig als het document voor een periode van meer dan een jaar wordt afgesloten. De partijen bij het contract kunnen burgers zijn individuele ondernemers en organisaties. Dergelijke activiteiten zijn verboden voor staats- en gemeentelijke entiteiten.

Opzegging van de overeenkomst is mogelijk na kennisgeving door de wederpartij. Het contract kan dus worden beëindigd op verzoek van een van de partijen. Bovendien wordt de deal beëindigd als:

• de begunstigde weigert inkomsten uit hoofde van het contract te ontvangen;
• de begunstigde overlijdt en het contract voorziet niet in de mogelijkheid om rechten aan een andere persoon over te dragen;
• er zich omstandigheden hebben voorgedaan die de beheerder verhinderen zijn verplichtingen uit de overeenkomst na te komen;
• de eigenaar heeft besloten het contract te beëindigen (in dit geval betaalt hij de manager een vergoeding die is vastgelegd in de voorwaarden van het document);
• de beheerder wordt onbekwaam verklaard, failliet verklaard of overlijdt;
• de oprichter van de directie wordt failliet verklaard.

Naast de bovenstaande kenmerken kent trustmanagement nog andere nuances, afhankelijk van het type onderwerp van de overeenkomst.

Nuances van vertrouwensbeheer afhankelijk van het type onroerend goed

Er zijn twee soorten onroerend goed: residentieel en commercieel. Laten we ze allemaal in meer detail bekijken.

Als het onroerend goed een woonhuis is

In de regel wordt er een overeenkomst gesloten tussen de eigenaren van appartementen of huizen en makelaars (zowel particulieren als bedrijven), als de eigenaar van het onroerend goed in een andere regio woont.

De beheerder vindt zelfstandig huurders, sluit een overeenkomst met hen en houdt toezicht op de naleving van de regels voor het gebruik van woonruimtes. Als er overtredingen worden geconstateerd, heeft hij het recht om de huurders uit te zetten en een schadevergoeding van hen te vorderen voor de veroorzaakte schade.

De beheerder kan contact opnemen rechterlijke macht met de eis:

• reparaties uitvoeren;
• beschadigde apparatuur vervangen;
• koop nieuw meubilair om beschadigde meubels te vervangen.

Om gerechtigheid te bereiken is het noodzakelijk om de overdracht van het appartement voor gebruik door de huurder te formaliseren aan de hand van een overdrachts- en acceptatiecertificaat.

Als het onroerend goed commercieel is

Vaak staat commercieel vastgoed leeg omdat de eigenaar geen huurders kan vinden of daar geen tijd voor heeft. Tegelijkertijd brengt de aanwezigheid van dergelijke eigendommen bepaalde onderhoudskosten met zich mee, dus trustmanagement komt goed van pas.

De overdracht van het beheer van commercieel vastgoed vindt uitsluitend plaats na verkrijging van een overdrachts- en acceptatiecertificaat. De beheerder vindt huurders en voert alle noodzakelijke onderhandelingen, waarbij hij handelt in het belang van de eigenaar.

Als u problemen ondervindt bij het opstellen van een vastgoedtrustbeheerovereenkomst, neem dan contact op met juridisch advies naar een specialist. Een professionele advocaat kan u helpen bij het opstellen van het document en u vertellen over de mogelijke juridische nuances van de transactie.

Wat het onderwerp van trustmanagement ook is, we mogen niet vergeten dat de beheerder slechts gedeeltelijke eigendomsrechten ontvangt. Dat wil zeggen dat hij het onroerend goed niet kan verkopen of anderszins kan overdragen, aangezien hij het zelf niet heeft.

Indien de tijd beperkt is of er sprake is van een gebrek aan kennis en ervaring, kan het beheer van vastgoedvermogen worden gedelegeerd aan een derde partij. Een dergelijke transactie wordt geformaliseerd door een trustmanagementovereenkomst. De essentie van het proces is de overdracht voor gebruik, beperkt in de tijd, aan een vertrouwd persoon van zijn eigendommen, zodat deze persoon zich bezighoudt met het efficiënt exploiteren van activa om het winstniveau van de eigenaar van de gebruikte voorwerpen te verhogen.

De essentie van vertrouwensmanagement

Maatregelen om activa ter beschikking te stellen voor trustbeheer worden bepaald door het burgerlijk recht. De procedure en regels voor het registreren van de procedure voor eigendomsoverdracht zijn beschreven in Hoofdstuk. 53 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. De definitie van het proces van het overdragen van voorwerpen of middelen aan een andere persoon onder een trustbeheerovereenkomst wordt gegeven in Art. 1012 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. De wetgever geeft aan dat de ene partij aan de andere partij bij de transactie het recht verleent om tijdelijk over onroerend goed te beschikken. Het belangrijkste doel Dit formaat voor het vervreemden van onroerende goederen is een kapitaalverhoging van de eigenaar van het goed.

BELANGRIJK! De trustee verkrijgt geen eigendom van het onroerend goed na het voltooien van de transactie; de ​​overeenkomst voorziet alleen in een tijdelijke verkoop om de winst van de eigenaar van het actief te vergroten.

De beheerder kan transacties aangaan met de hem toevertrouwde goederen. Hij stelt alle contractuele relaties in eigen naam op, maar de documentatie moet de status van een trustee aangeven en niet van een volledige eigenaar. Als de juiste aantekeningen niet in de documentatie worden gemaakt, is de manager verantwoordelijk voor de resultaten van de transactie met zijn materiële middelen en eigendommen (artikel 1012, paragraaf 3 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Volgens de normen van paragraaf 1 van Art. 1013 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie kan het voorwerp van een trustorder zijn:

• exclusieve rechten;
• sets van onroerend goed;
• geselecteerde vastgoedactiva;
• aandelen, obligaties en andere soorten effecten.

Regels voor de overdracht van eigendom onder een trustbeheerovereenkomst

Om eigendommen aan derden ter beschikking te stellen voor trustbeheer, zijn er een aantal beperkende maatregelen voorzien:

• gelden kunnen niet aan de beheerder worden toevertrouwd;
• Het is verboden onroerend goed dat wordt geëxploiteerd in het kader van de bedrijfsvoering over te dragen aan beheerders (artikel 3, 1013 BW).

Een rechtspersoon of individuele ondernemer kan optreden als trustee (clausule 1 van artikel 1015 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Het is niet toegestaan ​​eigendommen van anderen te beheren overheidsinstanties en lokale overheidsstructuren. De procedure voor het exploiteren van onroerend goed wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen de eigenaar van het onroerend goed en de beheerder. De transactie wordt geformaliseerd door een schriftelijke overeenkomst. Contractuele documentatie met betrekking tot vastgoedbeheer moet een staatsregistratie ondergaan.

OPMERKING! De overeenkomst tot trustverkoop en beheer van onroerend goed wordt als geldig beschouwd en treedt in werking vanaf het moment dat het onroerend goed door de beheerder wordt ontvangen.

In de contractdocumentatie in verplicht geef de volgende informatie op (artikel 1016 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie):

• samenstelling van de over te dragen woning aan de beheerder;
• aanwijzing van de persoon die als trustee zal optreden;
• de vorm van beloning voor het werk van de manager en het bedrag dat aan hem wordt betaald (als het contract de introductie van een betalingssysteem voor dergelijke diensten omvat);
• vervaldatum van de overeenkomst (maximale periode van delegatie van bevoegdheden voor vastgoedbeheer is 5 jaar).

Het ontbreken van zelfs maar één van de genoemde voorwaarden schept voorwaarden voor de erkenning van het contract als ongeldig. De regels voor de overdracht van vertrouwde activa gaan ervan uit dat deze objecten gescheiden zullen zijn van het algemene complex van het eigendom van de eigenaar. Het aan de beheerder toevertrouwde onroerend goed moet worden verantwoord op een afzonderlijk toegewezen balans, die wordt opgesteld door de partij die handelingen uitvoert om het vermogen te vervreemden.

Belastingen

De nuances van de boekhouding voor trustbeheer worden onthuld in clausule 1 van art. 1018 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie en in besluit van het Ministerie van Financiën van 28 november 2001 nr. 97n. De bepalingen van deze rechtshandelingen regelen niet alleen de overdracht van de beschikkingsbevoegdheid over goederen, maar ook het ontstaan ​​van een verplichting voor de beheerder om een ​​afzonderlijke administratie bij te houden van de hem toevertrouwde voorwerpen. Voor de aangestelde manager is de situatie ingewikkeld omdat hij een basisboekhouding van zijn activiteiten moet bijhouden en een aparte boekhouding van de transacties met het hem toevertrouwde onroerend goed.

Om in de boekhouding rekening te houden met het ontvangen van één of meer objecten voor trustbeheer, maakt de beheerder gebruik van rekening 79.

HERINNEREN! Bij het organiseren van een aparte boekhouding voor activa bij trustbeheer moet de beheerder zich laten leiden door de bepalingen boekhoudbeleid eigenaar van het pand.

Order nr. 97n verplicht managers om op te stellen financiële overzichten en genereer een managerrapport om vertrouwd te raken met de daarin opgenomen gegevens van de eigenaar. Uit de rapportagedocumentatie moet de eigenaar van het onroerend goed het bedrag aan activa en passiva zien, en het niveau van de inkomsten en uitgaven die verband houden met de verkoop van activa.

Om trustbeheeractiviteiten te implementeren heeft de wetgever beperkingen opgelegd aan de mogelijkheid om de volgende belastingregimes toe te passen:

• UTII;
• patent systeem.

De norm die de onmogelijkheid dicteert dat een manager naar deze speciale modi overschakelt, komt voort uit de bepalingen van de Belastingwet in clausule 2.1 van Art. 346.26 en paragraaf 6 van art. 346,43.

Betaling van BTW

Activiteiten die verband houden met de verkoop van onroerend goed in het kader van een trustbeheerovereenkomst leggen voor de beheerder een verplichting tot berekening en betaling op. De manager moet facturen uitreiken voor transacties die betrekking hebben op de verkoop van goederen of diensten, en de juiste boekingen maken in het inkoop- en verkoopboek. BTW kan door de beheerder in aftrek worden gebracht indien tegenpartijen op zijn naam facturen hebben uitgegeven.

Artikel 5 Art. 174.1 van de Belastingwet verplicht managers op grond van elk van hun contracten voor de trustverkoop van onroerend goed aan het einde van de rapportageperiode om BTW-aangiften op te stellen en in te dienen bij de belastingdienst. Belastingdienst voor het indienen van een aangifte wordt deze geselecteerd in relatie tot de plaats van registratie van de manager. Bij transacties met in beheer gehouden goederen heeft de eigenaar van de goederen geen verplichting tot het betalen en aangeven van BTW.

Onroerend goed belasting

Onroerendezaakbelasting wordt bij trustbeheer door een persoon die bevoegd is om over individuele activa te beschikken, niet geheven of betaald. De verplichting om betalingen aan de begroting te doen met betrekking tot de onroerende voorheffing blijft berusten bij de eigenaar van de bezittingen (artikel 378, artikel 378, Belastingwetboek).

Inkomstenbelasting

Om de juistheid te garanderen, organiseert de manager de registratie van inkomsten en uitgaven bij de boekhouding van activiteiten die verband houden met het beheer van andermans eigendommen, los van zijn eigen boekhoudactiviteiten (artikel 332 van de Belastingwet van de Russische Federatie). Belastingberekening wordt slechts op één manier uitgevoerd: de opbouwmethode. De procedure voor het berekenen van het belastingbedrag en de betaling ervan is afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst tussen de vermogenseigenaar en de beheerder:

1. Indien de eigenaar als begunstigde optreedt, verstrekt de beheerder hem regelmatig rapportages met informatie over de hoogte van de inkomsten en uitgaven van de objecten. De eigenaar houdt rekening met deze gegevens als onderdeel van niet-operationele items van winstgevendheid en kosten.
2. Als de eigenaar volgens de voorwaarden van de overeenkomst niet als begunstigde wordt geïdentificeerd, worden de uitgaven- en inkomstengrondslagen van de objecten gebruikt om de belastinggrondslag voor de belastingheffing door de begunstigde te bepalen.

HET IS BELANGRIJK! De kosten voor het betalen van de beloning aan de beheerder moeten altijd een kostenpost blijven voor de eigenaar van het vermogen; het bedrag ervan telt niet mee in de berekening van de inkomstenbelasting voor de begunstigde als deze een ander is.

Land belasting

De beheerder heeft geen verplichting tot het betalen van grondbelasting over de percelen die hem op grond van de trustbeheerovereenkomst ter beschikking worden gesteld. De rechtvaardiging voor dit feit volgt uit lid 1 van art. 388 van de Belastingwet van de Russische Federatie, die een lijst opstelt van betalers van dit soort belasting. Betalers zijn personen die het recht hebben:

• eigendom;
• onbeperkt gebruik;
• levenslang erfelijk eigendom.

Controversiële kwesties

Een van de redenen die ertoe kunnen leiden dat de procedure voor het overdragen van eigendommen aan een trust als illegaal wordt erkend, is een onjuiste registratie contractuele relaties eigenaar en beheerder van activa. De belangrijkste vereisten voor de geldigheid van een transactie:

1. De transactie moet worden ondersteund door een gedocumenteerde schriftelijke vorm van het contract.
2. De overeenkomst moet door beide partijen worden ondertekend.
3. Als een van de deelnemers een fax heeft gebruikt, wordt het document alleen als legaal erkend als er een voorlopige overeenkomst bestaat tussen de deelnemers aan de eigendomsoverdracht aan het trustmanagement over de mogelijkheid om een ​​fax te gebruiken. Een dergelijke overeenkomst wordt door de partijen ondertekend zonder gebruik te maken van een fax.

Geschillen ontstaan ​​in situaties waarin partijen bij een transactie aangeven in te stemmen met het gebruik van faxberichten in de trustovereenkomst zelf. In dit geval is de overeenkomst in gerechtelijke procedure zal ongeldig worden verklaard.

Andere controversiële kwesties worden erkend:

• het bepalen van de taakomschrijving bij het vervreemden van effecten - de eigenaar heeft het recht om beleggingsobjecten te bepalen en een strategie te ontwikkelen, hoewel beslissingen over het beheer van activa door de beheerder moeten worden genomen;
• beschikbaarheid binnen burgerlijk recht bij het aanduiden van de verantwoordelijkheid van een manager, de term “due diligence” - de manager kan verantwoordelijk worden gehouden voor het gebrek aan dergelijke zorgvuldigheid met betrekking tot de activa die hem zijn toevertrouwd; de wetgever voorziet niet in een decodering van de inhoud van dit concept, daarom ontstaan ​​er regelmatig discrepanties met betrekking tot de tekenen van schuld van de manager.