Koop- en verkoopovereenkomst: rechterlijke praktijk. Onroerend goed kopen: hoe u er correct voor kunt betalen (analyse van de rechtspraktijk) (Chakinsky A.)

Artikel 454 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Verkoopovereenkomst

1. Bij een koop- en verkoopovereenkomst verbindt de ene partij (verkoper) zich ertoe de zaak (goederen) in eigendom over te dragen aan de andere partij (koper), en verbindt de koper zich ertoe dit product te aanvaarden en een bepaald geldbedrag te betalen (prijs ) ervoor.
2. Voor aankoop en verkoop waardevolle papieren en valutawaarden zijn de bepalingen van deze paragraaf van toepassing tenzij dit bij wet is vastgelegd speciale regels hun aankoop en verkoop.
3. In gevallen waarin deze Code of andere wetten voorzien, worden de details van de aan- en verkoop van bepaalde soorten goederen bepaald door wetten en andere rechtshandelingen.
4. Op de verkoop van eigendomsrechten zijn de bepalingen van dit lid van toepassing, tenzij uit de inhoud of de aard van deze rechten anders voortvloeit.
5. K bepaalde soorten verkoopovereenkomsten (aan- en verkoop in de detailhandel, levering van goederen, levering van goederen voor overheidsbehoeften, contractsluiting, energielevering, verkoop van onroerend goed, verkoop van een onderneming) zijn de bepalingen van dit lid van toepassing, tenzij anders bepaald door de regels van deze Code over dit soort contracten.

Dwang tot het sluiten van een koop- en verkoopovereenkomst voor een niet-woonruimte

ARBITRAGEHOF VAN MOSKOU

In de naam Russische Federatie

(extractie)

Het dictum van het besluit werd op 22 januari 2007 bekendgemaakt.
Hele tekst oplossingen gemaakt op 29-01-2007.
Het scheidsgerecht bestaande uit voorzitter N., het protocol werd bijgehouden door assistent-rechter P.G.N., met deelname van: van de eiser - B. (ex. d.d. 17-01-2007 b/n), van de gedaagde - P. Yu.V. (ext. d.d. 01/09/2007 N 07/05-7), van de 3e persoon - A. (ext. d.d. 11/16/2006 N D-06/3343), na beoordeling van de zaak op de vordering van Luna LLC tegen SGUP voor de verkoop van onroerend goed van de stad Moskou, derde partij - DIGM, onder dwang om een ​​koop- en verkoopovereenkomst te sluiten,

GEÏNSTALLEERD:

Luna LLC heeft bij de rechtbank een vordering ingediend tegen de State Unitary Enterprise voor de verkoop van onroerend goed in Moskou om de gedaagde te dwingen een koop- en verkoopovereenkomst aan te gaan voor niet-residentiële gebouwen met een oppervlakte van 525,6 vierkante meter. m (etage 1, kamer II, kamers 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), gelegen op het adres: Moskou, st. Perovskaya, 10, gebouw. 1, geprijsd op RUB 6.628.894. over de voorwaarden van de ontwerpovereenkomst die bij de claim is gevoegd, waarin wordt verwezen naar de oprichting van de onderneming in het kader van de privatisering van het eigendom van studio nr. 37 en het gebruik vastgoed op huurbasis.
De gedaagde heeft het verzoek afgewezen, onder verwijzing naar het ontbreken van een overeenkomstig bevel van de DIGM, en heeft verklaard dat er geen aanvraag van de eiser voor de terugkoop van onroerend goed was vóór het verstrijken van de periode voorzien in paragraaf 13 van art. 43 van de federale wet van 21 december 2001 N 178-FZ “Betreffende de privatisering van staats- en gemeentelijk bezit”, en over de onmogelijkheid om onroerend goed terug te betalen na twee jaar vanaf de datum van inwerkingtreding van deze wet, en betwistte ook de door de eiser voorgestelde aflossingsprijs van het onroerend goed.
De derde partij acht de eisen onrechtmatig en wijst erop dat de bepalingen van de vastgoedhuurovereenkomsten betreffende het recht om dit onroerend goed af te kopen per 27 april 2004 ongeldig zijn geworden, en dat de huurovereenkomst gedateerd 15 februari 1995 N 4 -108/95, gesloten met de eiser, voorziet niet in de mogelijkheid tot aflossing van verhuurd onroerend goed, en stelt dat de marktprijs van het onroerend goed waarop de claims betrekking hebben momenteel RUB 34.235.593 bedraagt.
Bij het betwisten van de argumenten van de beklaagde en de derde partij verwees de eiser naar de gevestigde rechtspraktijk met betrekking tot dergelijke geschillen (Resolutie van de Federale Antimonopoliedienst van de regio Moskou van 4 oktober 2006 N KG-A40/9151-06).
Na onderzoek van de overgelegde stukken en het horen van de bij de zaak betrokken personen, acht de rechtbank de eisen onder voorbehoud van de navolgende omstandigheden.
Luna LLC is de rechtsopvolger van Luna Firm LLP, opgericht tijdens de privatisering van studio nr. 37 op het adres: Moskou, st. Perovskaya, 10, gebouw 1.
In overeenstemming met het privatiseringsplan, goedgekeurd bij besluit van het Territoriale Agentschap van het Hogere Administratieve Okrug van Moskou Staatseigendomscomité van 10 april 1992 N 6, Luna LLP, onder de koop- en verkoopovereenkomst van 4 november 1992 N 04- 00239/92, kocht de hoofd- en werkkapitaal studio.
Het privatiseringsplan en de overeenkomst van 4 november 1992, N 04-00239/92, voorzien in de verhuur van studioruimten aan de vennootschap met het recht deze na een jaar af te kopen.
Verhuur van studioruimte met een oppervlakte van 527,9 m². m geformaliseerd bij overeenkomst gedateerd 15 februari 1995 N 4-108/95 tussen het Moskouse Vastgoedcomité en het partnerschap.
Als gevolg van de herontwikkeling van het pand, toegestaan ​​op bevel van het hoofd van het Perovo-districtsbestuur van de stad Moskou van 25 maart 2004 N 109, veranderde de oppervlakte van het gehuurde pand en bedroeg 525,6 vierkante meter. M.
De huurovereenkomst gedateerd 15-02-1995 N 4-108/95 is, zoals uitdrukkelijk in de tekst vermeld, gesloten op basis van de koop- en verkoopovereenkomst gedateerd 04-11-1992 N 04-00239/92, er is dus sprake van het feit dat er geen bepaling in staat met betrekking tot het recht van de huurder om de bewoonde ruimte te kopen, betekent niet dat de eiser niet onderworpen is aan de bepalingen van paragraaf 13 van Art. 43 van de federale wet van 21 december 2001 N 178-FZ “betreffende de privatisering van staats- en gemeentelijk eigendom.”
In overeenstemming met paragraaf 13 van Art. 43 van de federale wet van 21 december 2001 N 178-FZ “Betreffende de privatisering van staats- en gemeentelijke eigendommen” indien alle eigendommen van een staats- of gemeentelijke onderneming, met uitzondering van het gebouw of de niet-residentiële gebouwen waarin deze onderneming zich bevindt was gevestigd, werd verworven vóór de inwerkingtreding van Hoofdstuk IV van Deel eerste Burgerlijk Wetboek Russische Federatie, met de gelijktijdige sluiting van een huurovereenkomst die voorziet in de mogelijkheid om een ​​dergelijk gebouw of pand te kopen, is het gespecificeerde gebouw of niet-residentiële pand onderworpen aan verkoop aan de eigenaar die alle eigendommen van de onderneming tegen marktwaarde heeft gekocht.
De eiser heeft een aanvraag ingediend voor de verkoop van het gehuurde pand bij de afdeling Moskouse stadseigendom, bevoegd om beslissingen te nemen over de verkoop van onroerend goed van de stad Moskou, 04/06/2004 (invoernummer 70-124/04) - vóór het verstrijken van de vastgestelde termijn van twee jaar voor de uitoefening van het recht om het pand te kopen.
De marktwaarde van het pand dat eiser in deze periode huurde bedroeg 6.628.894 roebel, wat wordt bevestigd door het taxatierapport N 04-0117-0044/04-1, opgesteld door PBOYUL Z. in opdracht van DIGM.
De eiser kan het niet verdragen negatieve gevolgen vanwege de stijging van de prijs van onroerend goed in de periode waarin DIGM ontweek een beslissing te nemen om het onroerend goed te verkopen, moet de aflossingsprijs van het onroerend goed daarom worden bepaald op basis van de marktprijs op het moment dat de eiser om terugbetaling vroeg.
De bezwaren van de gedaagde en de derde partij worden gegeven zonder rekening te houden met de overheersende argumenten rechterlijke praktijk(Resolutie van de Federale Antimonopoliedienst van de regio Moskou van 4 oktober 2006 N KG-A40/9151-06), en kan daarom worden afgewezen.
De kosten van de staatsvergoeding moeten aan de gedaagde worden toegerekend, maar hij is vrijgesteld van betaling ervan. Daarom moet de staatsvergoeding die bij het indienen van een claim is betaald, worden terugbetaald.
Geleid door art. 43 van de federale wet van 21 december 2001 N 178-FZ “Betreffende de privatisering van staats- en gemeentelijke eigendommen”, Art. Kunst. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, art. Kunst. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Arbitrageprocedurewetboek van de Russische Federatie, rechtbank

de State Unitary Enterprise voor de verkoop van onroerend goed in Moskou verplichten een koop- en verkoopovereenkomst te sluiten met Luna LLC voor niet-residentiële gebouwen met een oppervlakte van 525,6 vierkante meter. m (etage 1, kamer II, kamers 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), gelegen op het adres: Moskou, st. Perovskaya, 10, gebouw. 1, geprijsd op RUB 6.628.894.
Geef 2.000 (tweeduizend) roebel uit de federale begroting terug aan Luna LLC. staatsplichten.
Tegen de beslissing kan beroep worden aangetekend maand periode naar het arbitragehof van beroep.

Het innen van schulden en rente voor het gebruik van andermans gelden op grond van een zekerheidsovereenkomst gesloten ter uitvoering van een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed

ARBITRAGEHOF VAN MOSKOU

In naam van de Russische Federatie

Het operatieve deel werd aangekondigd op 8 oktober 2007.
Productiedatum van de oplossing in volledig 12 oktober 2007
Arbitragehof van Moskou, bestaande uit:
Voorzitter: A.
gerechtsleden: individueel
bij het notuleren door rechter A.
met deelname van vertegenwoordigers:
van de eiser: B. - pas.
van beklaagden: P. - ud. 8926, bijv. gedateerd 22-03-2007 ex. d.d. 22 maart 2007, G. - pas., dov. gedateerd 19 juni 2007, ex. gedateerd 19 juni 2007, ex. gedateerd 25 mei 2007
heeft de zaak beoordeeld op de vordering van RAMENKA LLC
aan American Traders LLC; LLC "Zevende punt"; LLC Winkel N 40 "Sollolaki"
op de collectie gezamenlijk en hoofdelijk van RUB 52.171.895. 01 kop.
De rechtbank legde procedurele rechten en plichten uit, evenals het recht om de zaak aan te vechten, het recht om de zaak te onderzoeken met deelname van arbitragebeoordelaars, om het geschil voor te leggen aan een scheidsgerecht, en het recht om contact op te nemen met een bemiddelaar om het geschil op te lossen. en het aangaan van een vaststellingsovereenkomst.
IN hoorzitting er werd een pauze aangekondigd van 10/03/2007 tot 10/08/2007.

geïnstalleerd:

de claim werd ingediend voor de terugvordering van de gedaagden gezamenlijk en hoofdelijk van 52.171.895 roebel. 01 kopeken, wat neerkomt op 49.181.415 roebel. 69 kopeken schuld en 2.990.479 roebel. 32 kopeken rente voor het gebruik van andermans geld tot 27 maart 2007, wegens het niet nakomen van overeenkomst nr. 1/2006-3 van 30 juni 2006.
De zaak wordt overwogen na de afschaffing van de FAS MO.
Bij beslissing van het Moskouse Arbitragehof van 30 maart 2007 werd 52.171.895 roebel hoofdelijk teruggevorderd van de beklaagden. 01 kop., waaronder: 49.181.415 roebel. 69 kopeken schuld en 2.990.479 roebel. 32 kopeken procent, evenals 100.000 roebel. kosten voor het betalen van staatsbelasting.
Bij resolutie van de Federale Antimonopoliedienst van Moskou van 6 juli 2007 N KG-A40/6200-07 werd de rechterlijke uitspraak in zaak nr. A40-59341/06-89-469 van 30 maart 2007 geannuleerd en werd de zaak overgedragen voor een nieuw proces. Deze resolutie stelt dat de rechtbank clausule 3.2 niet heeft onderzocht, volgens welke de garant niet verantwoordelijk is jegens de schuldeiser voor de nakoming van de door deze overeenkomst gewaarborgde verplichting van de schuldenaar, in het geval dat, door de schuld van de schuldeiser, een aankoop en Er komt geen verkoopovereenkomst voor het onroerend goed tot stand tussen de schuldeiser en de borgsteller. Rekening houdend met het bovenstaande moet de rechtbank van eerste aanleg het bovenstaande in aanmerking nemen en in de zaak een wettelijke en gerechtvaardigde rechterlijke handeling vaststellen.
Eiser heeft de vorderingen ondersteund. Verweerder heeft op de in de memorie van antwoord uiteengezette gronden bezwaar gemaakt tegen de tegemoetkoming van de vordering.
Op grond van de instructies van de FAS Moskou Regio, nadat hij het procesmateriaal heeft onderzocht, heeft geluisterd naar de argumenten van de vertegenwoordiger van de eiser en het gepresenteerde bewijsmateriaal heeft beoordeeld, is hij van mening dat de vorderingen op de volgende gronden moeten worden ingewilligd.
Zoals uit het procesmateriaal blijkt, werd overeenkomst nr. 1/2006-3 van 30 juni 2006 gesloten tussen de eiser, gedaagde American Traders LLC en Seventh Continent LLC (dossiers 39 - 40).
Bij clausule 5 van overeenkomst 1/2006-3 van 30 juni 2006 stemde de voormalige eigenaar (gedaagde American Traders LLC) ermee in om het bedrag aan niet-verantwoorde voorschotten terug te betalen aan de huurder (eiser in dit geschil).
In clausule 2 van overeenkomst nr. 1/2006-3 van 30 juni 2006 werd bepaald dat de bedragen aan voorschotten die niet als huur onder huurovereenkomst nr. 02/2002 dd 28 januari 2002; N 01/2002 dd 28 januari 2002; N 01/2004/E van 30 september 2004, zijn aangegeven in de verzoeningswet nr. 1/AT van 30 juni 2006, ondertekend tussen gedaagde American Traders LLC en eiser Ramenka LLC.
Vanaf paragraaf 1.3. verzoeningswet nr. 1/AT van 30 juni 2006 blijkt dat het totale bedrag aan niet-verantwoorde voorschotten 49.181.415 roebel bedraagt. 69 kopeken, waaronder: 22.940.486,11 roebel. niet-gecrediteerde vooruitbetaling onder huurovereenkomst nr. 02/2002 van 28 januari 2002, RUB 24.516.252. 74 kopeken niet-gecrediteerde vooruitbetaling onder leaseovereenkomst nr. 01/2002 van 28 januari 2002 en RUB 1.724.676. 82 kopeken, niet-verantwoorde vooruitbetaling onder huurovereenkomst nr. 01/2004/E van 30 september 2004.
Om de nakoming door gedaagde, American Traders LLC, van haar verplichtingen uit hoofde van Overeenkomst 1/2006-3 van 30 juni 2006 te verzekeren, werden zekerheidsovereenkomsten gesloten.
Borgstellingsovereenkomst nr. 1/2006-P van 30 juni 2006, gesloten tussen de eiser - RAMENKA LLC en gedaagde Sedmaya Tochka LLC en zekerheidsovereenkomst N 1-1/2006-P van 30 juni 2006, gesloten tussen de eiser - LLC "RAMENKA" en verweerder LLC Store nr. 40 "Sollolaki".
In overeenstemming met de voorwaarden van de gespecificeerde garantieovereenkomsten hebben de garanten (gedaagden in dit geschil) - LLC Store N 40 "Sollolaki" en LLC "Sedmaya Tochka" - zich ertoe verbonden de schuldeiser (eiser) te antwoorden op de nakoming door de gedaagde - LLC "American Traders" van monetaire verplichtingen die voortvloeien uit overeenkomst van 30 juni 2006 nr. 1/2006-3 voor hetzelfde bedrag als de schuldenaar (gedaagde) American Traders LLC, maar niet beperkt tot, betaling van rente, terugbetaling van juridische kosten voor incasso en andere verliezen van crediteuren volledig veroorzaakt door niet-nakoming of onjuiste uitvoering verplichtingen van de schuldenaar en maak het schuldbedrag binnen 10 over kalenderdagen vanaf de datum van ontvangst van het verzoek van de schuldeiser (clausules 1.2 en 2.1 van de garantieovereenkomsten).
In overeenstemming met art. 363 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie zijn, in geval van niet-nakoming of onjuiste nakoming door de schuldenaar van de verplichting tot zekerheidsgarantie, de garant en de schuldenaar hoofdelijk aansprakelijk jegens de schuldeiser. De borg is jegens de schuldeiser in dezelfde mate aansprakelijk als de schuldenaar, met inbegrip van de betaling van rente veroorzaakt door het niet of onjuist nakomen van de verplichting door de schuldenaar, tenzij anders bepaald in de zekerheidsovereenkomst.
Volgens artikel 1.3. garantieovereenkomsten is de aansprakelijkheid van de borgen jegens de schuldeiser hoofdelijk.
Zoals uit het dossiermateriaal blijkt, stuurde de eiser telegrammen naar de beklaagden waarin hij betaling eiste Geld voor een totaalbedrag van 49.181.415 roebel. 69 kopeken, die op 8 augustus 2006 door de beklaagden werden ontvangen, zoals bevestigd door kennisgevingen van bezorging van het telegram. Daarnaast heeft eiseres een verzoek aan gedaagden gezonden aangetekende brieven met soortgelijke eisen.
De gedaagden hebben niet gereageerd op de eisen van de eiser en hebben de schuld niet terugbetaald.
De rechtbank acht de stellingen van eiseres gegrond en bewezen, terwijl in overeenstemming met art. Kunst. 309, 310 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie moeten verplichtingen op de juiste manier worden nagekomen in overeenstemming met de voorwaarden van de verplichting; eenzijdige weigering om aan de verplichting te voldoen is niet toegestaan.
De rechtbank kan de argumenten van gedaagden dat de verplichtingen van de borgstellers zijn vervallen niet aanvaarden, aangezien het de schuld van de eiser was dat contracten voor de aan- en verkoop van onroerend goed niet zijn gesloten: onder zekerheidsovereenkomsten gedateerd 30 juni 2006 nr. 1/2006- P op het adres: Moskou, Zelenograd, Savelkinsky proezd, 8 en gedateerd 30-06-2006 1-1/2006-P op het adres: Moskou, Leningradsky Prospekt, 78, bldg. 1. Gedaagden wijzen daarnaast ook op het feit dat de zekerheidsovereenkomsten zijn gesloten onder een scheidbare voorwaarde, zoals bepaald in artikel 3.2. overeenkomsten waaruit, zoals hierboven vermeld, volgt dat de garant niet verantwoordelijk is jegens de schuldeiser voor de nakoming van de verplichting van de schuldenaar (American Traders LLC) die door deze overeenkomst is verzekerd, in het geval dat, door de schuld van de schuldeiser, er worden geen koop- en verkoopovereenkomsten gesloten tussen de schuldeiser en de borgstellers van onroerende goederen.
De rechtbank kan zich niet vinden in de stelling van verdachte dat deze overeenkomsten onder een scheidbare voorwaarde zijn gesloten.
In overeenstemming met paragraaf 2 van Art. 157 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, waarnaar gedaagden verwijzen, volgens hetwelk een transactie als voltooid onder een scheidbare voorwaarde wordt beschouwd indien de partijen de beëindiging van rechten en verplichtingen afhankelijk hebben gemaakt van een omstandigheid waarvan niet bekend is of deze zal plaatsvinden of niet. Dus, deze norm zegt dat de voorwaarde een omstandigheid moet zijn die afhangt van de wil van de partijen, dat wil zeggen dat de partijen niet kunnen weten of deze omstandigheid zich zal voordoen of niet. Bovendien is het tot stand komen van een overeenkomst in de eerste plaats de schriftelijke wil van partijen, waardoor het sluiten van koop- en verkoopovereenkomsten door partijen onder zekerheidsovereenkomsten uitsluitend afhangt van de wil van partijen, op basis van het bovenstaande. , de verwijzing van gedaagden naar clausule 3.2. garantieovereenkomsten zijn onhoudbaar.
Tegelijkertijd geldt de voorwaarde van artikel 3.2. overeenkomst inzake de nakoming door partijen overweegt de rechtbank dat de nakoming door de borgstellers van de verplichting uit de zekerheidsovereenkomsten niet afhankelijk wordt gesteld van de omstandigheden van het niet tot stand komen van de koop- en verkoopovereenkomst, maar van de schuld van de schuldeiser bij het uitblijven van een overeenkomst. Volgens de betekenis en inhoud van art. 401 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie - schuld (opzet of nalatigheid) is een element van aansprakelijkheid en kan geen betrekking hebben op omstandigheden waarbij de partijen het optreden van verplichtingen kunnen vaststellen. Op grond van lid 2 van art. 157 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie - de schuld van de schuldeiser kan geen omstandigheid zijn waarvan de partijen niets weten en niet kunnen weten of deze zich zal voordoen of niet.
In overeenstemming met paragraaf 1. Art. 549 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie - op grond van een overeenkomst voor de aankoop en verkoop van onroerend goed (overeenkomst voor de verkoop van onroerend goed) verbindt de verkoper zich ertoe een stuk grond, een gebouw, een perceel in eigendom van de koper over te dragen structuur, een appartement of ander onroerend goed.
In overeenstemming met art. 131 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, eigendom en andere zakelijke rechten op onroerende zaken, beperkingen op deze rechten, het ontstaan, de overdracht en de beëindiging ervan zijn onderworpen aan staatsregistratie in het Unified State Register of Rights to Real Estate en transacties daarmee zijn registratieplichtig: eigendomsrecht, recht op economisch beheer, recht op operationeel beheer, recht op levenslang erfelijk bezit, recht op duurzaam gebruik, hypotheek, erfdienstbaarheden, zoals evenals andere rechten in gevallen waarin deze Code en andere wetten voorzien.
Na bestudering van de door de partijen overgelegde documenten heeft de rechtbank de schuld van de schuldeiser tegenover de borgstellers wegens het niet sluiten van koop- en verkoopovereenkomsten niet vastgesteld.
In overeenstemming met art. 65 van het Wetboek van Arbitrageprocedure van de Russische Federatie - elke persoon die aan de zaak deelneemt, moet de omstandigheden bewijzen waarnaar hij verwijst als basis voor zijn claims en bezwaren.
De gedaagden hebben op hun beurt geen bewijs geleverd dat de eiser niet van plan was verkoopovereenkomsten te sluiten; integendeel, het procesmateriaal bevatte correspondentie tussen de partijen, waaruit duidelijk blijkt dat Ramenka LLC van plan is verkoopovereenkomsten te sluiten en stelde tevens voor een bijeenkomst te beleggen om overeenstemming te bereiken over een betalingsschema
In verband met het bovenstaande acht de rechtbank de vordering van de eiser om gezamenlijk en hoofdelijk 49.181.415 roebel te innen legitiem, gerechtvaardigd en onderworpen aan voldoening. 69 kopeken, aangezien de schuld van de eiser door het niet sluiten van contracten niet is bewezen, en de weigering om verplichtingen na te komen in strijd is met art. Kunst. 309, 310 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, in dit geval uit de nakoming door gedaagden van verplichtingen uit hoofde van zekerheidsovereenkomsten op het gebied van de betaling van schulden.
In verband met niet-betaling van de schuld doet de eiser een verzoek tot het innen van rente voor het gebruik van andermans geld in overeenstemming met Art. 395 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie voor een bedrag van 2.990.479 roebel. 32 kopeken tot 27 maart 2007, gebaseerd op de herfinancieringsrente van de Centrale Bank van de Russische Federatie van 10,5% per jaar en vraagt ​​om het gespecificeerde bedrag terug te vorderen van de gedaagden gezamenlijk en hoofdelijk, verwijzend naar clausule 1.2. garantie overeenkomst.
De rechtbank acht de eis van de eiser om gezamenlijk en hoofdelijk van de gedaagden rente te innen voor het gebruik van andermans geld ten bedrage van het aangegeven bedrag van RUB 2.990.479 gerechtvaardigd. 32 kopeken, omdat er sprake was van een niet-nakoming monetaire verplichting beklaagden.
In overeenstemming met art. 110 van het Wetboek van Arbitrageprocedure van de Russische Federatie, kunnen de door de eiser gemaakte kosten van staatsrechten volledig op de gedaagden worden verhaald, aangezien de in de claim genoemde eisen gerechtvaardigd zijn.
De rechtbank heeft, op grond van art. Kunst. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie en Art. Kunst. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Wetboek van Arbitrageprocedure van de Russische Federatie,

Een bijzonder kenmerk van verkoopcontracten is de aanwezigheid enorme hoeveelheid de juridische structuren en vormen ervan, variërend van koop- en verkoopovereenkomsten in de detailhandel tot koop- en verkoopovereenkomsten (contracten) van bedrijfsmiddelen, aandelen en participaties (het onderwerp van laatstgenoemde is virtueel van aard).

Concept van contract

Een koop- en verkoopovereenkomst (van goederen) is een transactie waarbij de verkoper de goederen overdraagt ​​aan de koper tegen de in het contract vastgelegde vergoeding. Op basis van een toetsing van de juridische praktijk worden als voorwerp van contracten beschouwd de handelingen van de verkoper met betrekking tot de eigendomsoverdracht van de goederen en de goederen zelf, evenals de handelingen van de koper, die wijzen op zijn aanvaarding en betaling. voor de goederen (artikel 129 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Het meest voorkomende type transactie in het civiele verkeer is een koop- en verkoopovereenkomst voor detailhandel, die burgers dagelijks uitvoeren. In overeenstemming met het burgerlijk recht (artikel 168 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) is het sluiten van koop- en verkoopovereenkomsten voor de detailhandel, evenals andere soorten transacties, waarvan het onderwerp goederen is die beperkt in omloop zijn, en die verboden zijn voor verkoop, is verboden. Transacties die de bovenstaande wettelijke vereisten schenden, kunnen worden erkend als gerechtelijke procedure ongeldig.

In de resolutie van het plenum hoge Raad RF gedateerd 28-06-2012 N 17 “Overweging door rechtbanken van civiele zaken in geschillen over de bescherming van consumentenrechten” zet de rechtspositie uiteen, volgens welke de regels voor de verkoop van goederen door zakelijke entiteiten waarin de koper is gevestigd burgers die goederen kopen voor persoonlijke behoeften (in de regel zijn dit koop- en verkoopovereenkomsten voor de detailhandel), de normen van het Burgerlijk Wetboek van Rusland en de wet van de Russische Federatie van 7 februari 1992 N 2300-I “Over de bescherming van consumenten Rechten” worden toegepast.

Een voorbeeld van een juridische praktijk met betrekking tot een koop- en verkoopovereenkomst voor detailhandel, waarin de juridische gronden voor de nietigverklaring ervan worden uitgelegd:
De regionale rechtbank van Perm heeft op 13 juni 2012 een uitspraak gedaan “Over de erkenning ongeldig contract en aankoop en verkoop in de detailhandel 33-4041”, waarin de claims van de eiser werden afgewezen. De basis voor de weigering was het feit dat de goederen gekocht onder de koopovereenkomst (stofzuiger) door de koper werden aanvaard na demonstratie ervan, en na het doen van een voorschot onder de overeenkomst, het resterende (volledige) bedrag voor de goederen werd betaald tijdens de contractperiode. De aanwezigheid van aanzienlijke gebreken in het product of de onmogelijkheid om het voor het beoogde doel te gebruiken, werd in de rechtbank niet ondersteund door toelaatbaar bewijsmateriaal.

Ongeldigheid van transacties

Voor sommige soorten contracten is een schriftelijke vorm vereist (een contract voor de verkoop en aankoop van een auto, onroerend goed). Het niet naleven ervan kan een wettelijke basis zijn voor het nietig verklaren van het contract.

Bepaalde soorten overeenkomsten, zoals een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed, moeten schriftelijk worden gesloten en zijn ook onderworpen aan de verplichte registratie van het recht op onroerend goed, dat het onderwerp is van de overeenkomst. De rechterlijke praktijk wijst uit dat dit voldoende is een groot aantal van contracten worden ongeldig verklaard bij gebrek aan staatsregistratie van rechten, aangezien de wet voorziet in de noodzaak om rechten op onroerend goed te registreren.

Zoals uit een overzicht van de rechtspraktijk blijkt, groot belang verbonden aan de wil van de partijen bij het uitvoeren van een transactie. Als de overeenkomst tekenen bevat van een denkbeeldige of geveinsde transactie (artikel 170 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland) en de uitvoering van het testament niet gericht is op het bereiken van de juridische gevolgen die in de transactie tot uiting komen, bijvoorbeeld bij de aankoop van onroerend goed en verkoopovereenkomst, dan kan een dergelijke transactie voor de rechtbank ongeldig worden verklaard.

Om een ​​transactie te voltooien die alle juridische gevolgen zal hebben die verband houden met het bereiken van het doel van de transactie, is de volledige rechtsbevoegdheid vereist van de persoon die partij is bij de overeenkomst. Als bewezen wordt dat een partij bij het contract een arbeidsongeschikte persoon of een onvolledige handelingsbekwaamheid was, kan een dergelijke transactie ongeldig worden verklaard. Ook heeft de rechter het recht om: alle rechtsgevolgen van de nietigheid van een transactie uit hoofde van een koop- en verkoopovereenkomst toe te passen, terwijl de partijen bij de overeenkomst in de oorspronkelijke rechtspositie worden gebracht die bestond vóór de illegale transactie. Dit betekent dat als bijvoorbeeld een koop- en verkoopovereenkomst voor een appartement nietig wordt verklaard, de verkoper verplicht is het volledige bedrag van de ontvangen gelden uit de overeenkomst terug te geven, en de koper verplicht is het appartement (perceel, onroerend goed) terug te geven. aan de verkoper.

Transacties die betrekking hebben op contracten voor de aan- en verkoop van onroerend goed, waarvan de sluiting de toestemming vereist van de voogdij- en trustautoriteiten (clausule 2 van artikel 37 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland), zonder dergelijke toestemming zijn nietig. Deze categorieën transacties omvatten transacties die zijn uitgevoerd door een persoon met beperkte bevoegdheden (artikel 174 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland), minderjarigen (artikel 175 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland), incompetente personen (artikel 176 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland). , gepleegd door burgers die de betekenis van hun daden niet kunnen begrijpen (artikel 177 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland).

Een contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed, een auto, enz., gemaakt onder invloed van een fout, wordt als ongeldig erkend (artikel 178 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). (Presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie. Informatie mail gedateerd 10 december 2013 N 162. Herziening van de praktijk van toepassing door arbitragehoven van de artikelen 178 en 179 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

In het geval waarin het werd gesloten overeenkomst onder voorbehoud, waarin verdere gronden voor het sluiten van een koop- en verkoopovereenkomst zijn bepaald; indien de hoofdovereenkomst nietig wordt verklaard, is ook de voorlopige overeenkomst nietig. Voorlopige overeenkomsten worden in de regel gesloten met het doel ervoor te zorgen dat de hoofdovereenkomst vervolgens op tijd en tegen de voorwaarden die in de voorlopige overeenkomst worden bepaald, wordt gesloten. Dit type overeenkomst geeft geen aanleiding tot rechten en verplichtingen die worden weerspiegeld in de voorwaarden van de hoofdovereenkomst. Er zijn daarom geen juridische gronden om een ​​voorlopige overeenkomst afzonderlijk als ongeldig te erkennen als de hoofdovereenkomst geheel of gedeeltelijk is gesloten of uitgevoerd. gedeeltelijk.

Voorlopige overeenkomsten worden gesloten als een voornemen om aan te gaan daaropvolgende overeenkomst aan- en verkoop van onroerend goed ( stuk land, appartementen, enz.), auto, benodigdheden, verhuur, transport, enz.

Op basis van de analyse van de juridische praktijk bij het oplossen van geschillen met betrekking tot de uitvoering of nietigverklaring van contracten voor de verkoop van een auto, onroerend goed, appartement, meubilair en ander onroerend goed, kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed is een rechtsfeit dat een bepaald bedrag vaststelt, wijzigt of beëindigt burgerrechten en verantwoordelijkheden. Tijdens de sluiting ervan omvatten de verplichtingen van de partijen het overeenkomen van alle voorwaarden ervan, die de partijen als essentieel beschouwen.

Uitvoering van contracten

Een voorbeeld van een rechterlijke beslissing betreffende de kwestie van de uitvoering van contracten is zaak nr. 33-10 van 12 januari 2012 (regionale rechtbank Voronezh), volgens welke de eiser (het bedrijf) een claim indiende ter erkenning van de weigering om aan de verplichtingen te voldoen. overeenkomst als wettig. Bovendien werd er om herstel verzocht bedrag aan geld met betrekking tot verliezen, compensatie voor morele schade en boetes voor het niet nakomen van contractuele verplichtingen. De essentie van het geschil was dat, overeenkomstig de koop- en verkoopovereenkomst van de auto, garantieverplichtingen op hem. Na het voltooien van de koop- en verkoopovereenkomst, evenals het voltooien van de overdracht van de auto, ontdekte eiseres tijdens het gebruik ervan bepaalde nadelen(motorgeluid) en enkele mankementen die bij eerste inspectie niet opvielen. Verweerder heeft de auto aanvaard voor reparatie onder garantie, maar de door eiseres aangegeven gebreken zijn niet daadwerkelijk verholpen. Op deze basis weigerde de eiser het contract voor de verkoop en aankoop van de auto uit te voeren en diende hij de bovengenoemde claims in.

Aangezien de verplichting om aan de rechter bewijs te leveren ter onderbouwing van hun rechtspositie bij de partijen ligt, en de koop- en verkoopovereenkomst iedere partij verplicht zijn verplichtingen na te komen, moeten er, om de uitvoering van de overeenkomst te weigeren, rechtssubjecten zijn voorzien van voldoende juridische gronden die de onmogelijkheid van de uitvoering ervan rechtvaardigen. Zoals de rechtbank oordeelde, heeft de eiser in dit geval geen toelaatbaar bewijs geleverd dat de auto onbruikbaar was en dat het contract voor de verkoop en aankoop van de auto mogelijk niet zou worden nagekomen. Op grond van het voorgaande heeft de rechtbank de vorderingen van eiseres niet volledig kunnen honoreren.

De bewijslast in gerechtelijke procedures

Wanneer een geschil over de nietigheid van een contract betrekking heeft op contracten voor de verkoop en aankoop van een auto, meubilair of roerende goederen, in de meeste gevallen, in overeenstemming met Art. 224 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland worden dergelijke overeenkomsten geacht te zijn uitgevoerd op het moment van overdracht van eigendom en geld aan elkaar door de partijen bij juridische relaties. De basis voor het nietig verklaren van dit soort contracten kan uitsluitend het niet nakomen van zijn verplichtingen door een van de partijen zijn. Zoals uit de rechterlijke praktijk blijkt, is de aanwezigheid van eventuele gebreken aan de auto niet voldoende om een ​​koop- en verkoopovereenkomst van een auto ongeldig te verklaren. Een noodzakelijke voorwaarde op de aangegeven rechtsgronden bestaat er alleen de onmogelijkheid om de auto te gebruiken voor het beoogde doel. Hetzelfde geldt voor andere soorten onroerend goed, meubilair of huishoudelijke artikelen. De omstandigheden van de onmogelijkheid om het op grond van een verkoopcontract verworven onroerend goed voor het beoogde doel te gebruiken, moeten voor de rechtbank worden bewezen door het verstrekken van aanvaardbaar bewijsmateriaal (forensische merchandisingonderzoeken, technische en technische onderzoeken, adviezen van deskundigen). Getuigenissen van getuigen kunnen in deze gevallen geen bewijs zijn.

Het is noodzakelijk om het moment te bewijzen vanaf het moment waarop het onroerend goed ongeschikt werd voor gebruik voor het beoogde doel, of de vorming van een aanzienlijk defect daarin.

Verkoopovereenkomsten worden beheerst door de bepalingen van Art. 454 Burgerlijk Wetboek van Rusland. Contracten voor de aankoop en verkoop van onroerend goed worden als niet gesloten beschouwd als er geen verplichte voorwaarden in zijn gespecificeerd (vereisten van de artikelen 554, 555 van het Burgerlijk Wetboek van Rusland). In overeenstemming met de opgegeven artikelen Dergelijke voorwaarden zijn het onderwerp van het contract en de prijs ervan.

Op basis van de analyse van de rechtspraktijk kunnen eigendommen, onroerend goed of een auto niet het voorwerp zijn van een koop- en verkoopovereenkomst als er een last op rust. Op de voorgeschreven manier Huidige wetgeving, als de vordering is geregistreerd Rijksregister Vervolgens moet, om de transactie te voltooien, ook de verwijdering van de last door de instantie of eigenaar die deze heeft opgelegd, worden geregistreerd. Het verkopen van onroerend goed met een last is een zeer zeldzame vorm van transactie.

Belangrijk: Bij de verwerving van onroerend goed gaan beperkingen (lasten) over op de nieuwe eigenaar.

In het geval dat een appartement dat een gemeenschappelijke gemeenschapseigendom is, wordt vervreemd en de last alleen op het deel van een van de eigenaren rust, zijn alleen de aandelen die niet bezwaard zijn onder het verkoopverbod aan vervreemding onderhevig.

Op basis van de analyse van de rechtspraktijk heeft een vrij groot percentage van de beslissingen betrekking op het dwingen van een van de partijen tot een contract voor de verkoop en aankoop van een appartement, onroerend goed, auto of meubilair om aan geldelijke verplichtingen te voldoen. Een voorbeeld van dergelijke beslissingen is de beslissing van de districtsrechtbank van Sernursky van de Republiek Mari El in zaak nr. 2-106/2015-M-99/2015, volgens welke de vorderingen van burger XXX werden voldaan en de schuld werd teruggevorderd. van gedaagden 1 en 2 in het belang van eiseres overeenstemming bereiken over de koop en verkoop van een appartement voor het voorgeschreven bedrag.

De derde toegepaste methode om de belangen van de koper te beschermen, die wordt gebruikt bij de verkoop van woningen tegen een gereduceerde prijs, is juridisch interessanter en luidt als volgt. In de koop- en verkoopovereenkomst is een voorwaarde opgenomen waarbij de verkoper zich ertoe verbindt om op kosten van de koper vóór de verkoop reparaties aan het appartement uit te voeren. De kosten van de reparatiekosten van de koper zijn gelijk aan het verschil tussen de reële prijs en de prijs van het appartement vermeld in het contract. De tweede bon is geschreven door deze voorwaarde over reparaties. Gelijktijdig met de afgifte door de verkoper van een ontvangstbewijs voor de ontvangst van geld voor reparaties, ondertekent de koper een acceptatiecertificaat voor de werkzaamheden die op een toekomstige datum zijn uitgevoerd en dat hij geen aanspraak op reparaties heeft. Deze wet beschermt de verkoper tegen een gewetenloze koper als hij het voor reparatie overgemaakte geld terugvraagt, op basis van het feit dat er feitelijk geen reparaties zijn uitgevoerd.

Onder- en overschatting van prijzen bij een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed

Een juridische constructie met twee kwitanties brengt ook juridische risico's voor de verkoper met zich mee, aangezien de tweede kwitantie waarover de koper beschikt, het bewijs is dat de verkoper er niet in slaagt belastingen te betalen, en dit bedreigt de verkoper met het innen van onbetaalde belastingen, boetes, boetes en vervolging. strafrechtelijke aansprakelijkheid. Bovendien, als op het moment van ondertekening van het contract de daadwerkelijke betaling voor het appartement slechts gedeeltelijk is gedaan en het resterende bedrag aan de verkoper moet worden betaald na het indienen van documenten voor staatsregistratie van het recht en de transactie (of na een dergelijke registratie), dan heeft een gewetenloze koper na ondertekening van het contract het recht echte prijs om niet te betalen voor het gekochte onroerend goed, verwijzend naar het bedrag van hun geldelijke verplichting die uitsluitend is vastgelegd in de voorwaarden van de koop- en verkoopovereenkomst.
III.

Een appartement kopen tegen een gereduceerde prijs

Een te lage opgave van de contractprijs in een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed of een te hoge opgave van de prijs is een veel voorkomende situatie bij aan- en verkooptransacties. Het is natuurlijk onzin, maar helaas zijn dit de realiteiten van ons leven. ? Laten we in detail onderzoeken in welke situaties een van de partijen bij de transactie een lagere prijs in het contract of een hogere prijs in het contract vraagt.

• Te lage prijzen in het contract
  • Redenen voor de verkoper om de prijs van een appartement te onderschatten
  • Waarom is een te lage prijs gevaarlijk voor de koper?
  • Waarom is een te lage prijs gevaarlijk voor de verkoper?
  • Te hoge prijzen in de verkoop- en aankoopovereenkomst
  • Verduidelijking van andere moeilijke punten

Kopers van onroerend goed kunnen te maken krijgen met een aanbod van de verkoper om de prijs in het contract te verlagen.

De kosten van een appartement onderschatten

Hij stapt naar de rechtbank met een claim om de slavernijovereenkomst te beëindigen, omdat de prijs in het contract meer dan 30% lager is dan de marktprijs. De rechtbank voldoet aan de claim en verplicht hem het in het contract gespecificeerde geld terug te geven. Dat is wat hij doet. -En 1.700.000,0? - Excuseer mij, ze zijn niet van toepassing op de koop- en verkoopovereenkomst van het appartement! En dit is anders proces, uitgestrekt over jaren.

Aandacht

Misschien worden er drie kopeken teruggegeven, wie weet. Conclusie: Wees zeer attent over het voorstel om de prijs te verlagen. Als het niet erg is hoog bedrag, dan kunt u voor onafscheidelijke verbouwingen of meubilair een koop- en verkoopovereenkomst opstellen.

Onderschatting van de waarde van onroerend goed in een koop- en verkoopovereenkomst

Ten tweede heeft de koper bij beëindiging van het contract het recht om van de verkoper alleen de teruggave te eisen van het voor het appartement betaalde bedrag (clausule 2 van artikel 475 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie) en compensatie voor verliezen veroorzaakt door de beëindiging van het contract (clausule 5 van artikel 453 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), maar niet de betaling van een boete in verband met het niet nakomen door de verkoper van zijn verplichtingen, die als basis heeft gediend voor de beëindiging van het contract. In de derde plaats zal de rechtbank, zelfs als zij het recht van de koper erkent om hem een ​​boete te betalen, hoogstwaarschijnlijk art.
333 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie om de straf aanzienlijk te verminderen vanwege de onevenredigheid ervan ten opzichte van de gevolgen van overtreding van de verplichting. Bij het compenseren van verliezen zal de koper ook het daadwerkelijk voor het appartement betaalde geld niet volledig terugbetalen, aangezien zijn verliezen alleen kunnen bestaan ​​uit een stijging van de prijzen voor soortgelijke woningen in een bepaald gebied gedurende de periode vanaf het moment van ondertekening van het contract tot aan de moment van beëindiging ervan. II.

Onderwaardering van het bedrag in de koop- en verkoopovereenkomst

Het gevolg is dat de belastingdienst van mijn vrouw betaalt of dat wij naar de rechter stappen. Er is uiteraard niets om mee te betalen. Resultaat - proeftijd van zes maanden! Wat was ze bezorgd Evgeniy Palko Makelaar op 25 juni

2010

Info

Roman Fadeev schreef: Aan persoonlijke ervaring. De vrouw heeft het appartement verkocht. Ze schreven op de bon volledige kosten, in PrEP één miljoen.

foutmelding 404

Belasting bij aankoop appartement, OZB, belastingen op individuen en organisatie. Hoeveel belastingen, wanneer en hoe u moet betalen en hoe u belastingaftrek (belastingteruggave) kunt krijgen bij de aankoop van onroerend goed.

Ik besloot een appartement te kopen, maar de eigenaar verbaasde me: in de koop-verkoopovereenkomst, in plaats van 5 miljoen roebel. we zullen 2 miljoen roebel schrijven, en op het ontvangstbewijs voor de geldoverdracht zullen we het volledige bedrag (5 miljoen roebel) schrijven. Ze zeggen dat er geen risico's zijn en dat iedereen zo werkt. Beschrijf mogelijke risico's en eventueel cases uit de praktijk.

Bij voorbaat dank voor deelname aan de discussie. Nikolaj Tyulenev makelaar 25 juni 2010 1. Bij bilaterale restitutie kan de rechter de kwitantie buiten beschouwing laten en u alleen het in de overeenkomst genoemde bedrag terugbetalen.2.

Verlaagde prijs in een koop- en verkoopovereenkomst voor onroerend goed

Vanuit oogpunt BTW-code RF-gespecificeerde optie contractuele relaties om inkomstenbelasting te ontwijken is niet ideaal. Het struikelblok zijn de reparaties die de verkoper voor de koper uitvoert.

Als het werk aan de afwerking van het appartement vóór de verkoop tegen een vergoeding door de verkoper wordt uitgevoerd, moeten de kosten van dergelijke reparaties (zodat een gewetenloze verkoper geen reden heeft om de kosten van het uitgevoerde werk op de koper te verhalen) een deel van de kosten van het appartement volgens het contract of een deel van het bedrag dat de verkoper heeft ontvangen voor de tweede, “reparatie” -ontvangst. Het zal in ieder geval het inkomen van de verkoper zijn, waarop de fiscale aftrekregels niet van toepassing zijn en waarover inkomstenbelasting betaald zal moeten worden.

Onderwaardering van het bedrag in de koop- en verkoopovereenkomst

Er zijn ook situaties waarin vooruitbetaalde transacties worden verstoord zelfs vóór hun staatsregistratie, wat ook kan leiden tot niet-terugbetaling aan de koper van het volledige door hem daadwerkelijk betaalde bedrag. Om deze risico's tot nul terug te brengen, bieden makelaars en advocaten een breed scala aan juridische mechanismen.

I. Er wordt bijvoorbeeld voorgesteld om in het contract een clausule op te nemen over boetes voor de verkoper in geval van beëindiging van het contract vanwege zijn schuld, waarbij het bedrag van de boete gelijk is aan het verschil tussen het werkelijk betaalde bedrag en het bedrag volgens het contract. Dit schema heeft echter zijn nadelen. Ten eerste is deze optie alleen mogelijk bij beëindiging van het contract, dat dienovereenkomstig een staatsregistratie moet ondergaan en geldig moet zijn, want als het contract nietig is of als gevolg van het niet sluiten ervan, zijn alle voorwaarden van de transactie ook nietig ( niet mee eens).
Informatie sluiten Informatie Houd er rekening mee dat dit een Engelse bètaversie is. Sommige pagina's zijn mogelijk niet vertaald. Als u problemen ondervindt, neem dan contact op met onze beheerder: [e-mailadres beveiligd]. Wij helpen u graag verder. Hallo collega's. De volgende vraag rees: als de partijen de prijs van een contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed onder de werkelijke prijs aangeven, hoe kunnen de belangen van de koper dan effectief worden beschermd en, in geval van problemen met de transactie, het verlies worden voorkomen? van het verschil tussen de feitelijk overgemaakte bedragen en de formele prijs van het contract? trefwoorden: vastgoed rechtenfaculteit "STATUT" Juridische seminars voor professionals Praktische kwesties bij het voorbereiden en voeren van rechtszaken

• 21.05 – 15.06. Online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. en etc

Faillissement rechtspersonen en burgers. Avond cursus

• 22 mei - 4 juli. Moskou
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Als u belt vanaf de beveiligingsdienst van de bank, vermeldt u de prijs die in het contract is vermeld, en niet de echte
• Alle advertenties met de werkelijke prijs worden van advertentiesites verwijderd, anders kan de bank twijfelen en weigeren een lening te verstrekken.

Waarom is een te hoge prijs gevaarlijk voor de verkoper?

• Als u een fout heeft gemaakt bij uw inkomstenbelastingplicht, leidt een overschatting tot een verhoging van het bedrag aan aftrekposten
• Als de kassabon niet wordt vernietigd, kan deze in de kassa terechtkomen belasting dienst, misschien per ongeluk van de Koper, of misschien met opzet, en de gevolgen zijn onvoorspelbaar.
• Als het contract door een rechterlijke beslissing wordt ontbonden, zal de rechtbank u verplichten het volledige bedrag dat in het contract is vermeld aan de Koper terug te betalen.

In ieder geval vereisen veranderingen in de werkelijke prijs een zorgvuldige beoordeling van de situatie!!! Altijd graag verduidelijking.
Artikel 556. Overdracht van onroerend goed 1. De overdracht van onroerend goed door de verkoper en de aanvaarding ervan door de koper geschiedt volgens een door partijen ondertekende overdrachtsakte of ander overdrachtsdocument. Tenzij bij wet of contract anders is bepaald, is de de verplichting om onroerend goed aan de koper over te dragen wordt als vervuld beschouwd na de levering van dit onroerend goed aan de koper en de ondertekening door partijen van het bijbehorende document bij de overdracht. voorwaarden die in het contract zijn vastgelegd, worden beschouwd als een weigering van respectievelijk de verkoper van de verplichting om het onroerend goed over te dragen, en door de koper van de verplichting om het onroerend goed te aanvaarden.2.

Denk je dat je Russisch bent? Ben je geboren in de USSR en denk je dat je Russisch, Oekraïens, Wit-Russisch bent? Nee. Dit is fout.

Bent u eigenlijk Russisch, Oekraïens of Wit-Russisch? Maar denkt u dat u een Jood bent?

Spel? Verkeerd woord. Het juiste woord is ‘inprenting’.

De pasgeborene associeert zichzelf met de gelaatstrekken die hij onmiddellijk na de geboorte waarneemt. Dit natuurlijke mechanisme is kenmerkend voor de meeste levende wezens met visie.

Pasgeborenen in de Sovjet-Unie zagen hun moeder gedurende de eerste paar dagen gedurende een minimum aan voedertijd meest keer dat we de gezichten van het kraamkliniekpersoneel zagen. Door een vreemd toeval waren (en zijn ze nog steeds) voornamelijk Joods. De techniek is wild in zijn essentie en effectiviteit.

Gedurende je jeugd vroeg je je af waarom je omringd werd door vreemden. De zeldzame Joden op jouw pad konden met je doen wat ze wilden, omdat jij je tot hen aangetrokken voelde en anderen wegduwde. Ja, zelfs nu kunnen ze dat.

U kunt dit niet oplossen; het afdrukken is eenmalig en voor het leven. Het is moeilijk te begrijpen; het instinct kreeg vorm toen je het nog lang niet kon formuleren. Vanaf dat moment zijn er geen woorden of details bewaard gebleven. Alleen gelaatstrekken bleven in de diepten van het geheugen. Die eigenschappen die jij als de jouwe beschouwt.

Systeem en waarnemer

Laten we een systeem definiëren als een object waarvan het bestaan ​​buiten twijfel staat.

Een waarnemer van een systeem is een object dat geen deel uitmaakt van het systeem dat het waarneemt, dat wil zeggen dat het zijn bestaan ​​bepaalt door factoren die onafhankelijk zijn van het systeem.

De waarnemer is, vanuit het gezichtspunt van het systeem, een bron van chaos – zowel controleacties als de gevolgen van observatiemetingen die geen oorzaak-en-gevolg relatie hebben met het systeem.

Een interne waarnemer is een object dat potentieel toegankelijk is voor het systeem en waarbij de omkering van observatie- en controlekanalen mogelijk is.

Een externe waarnemer is een object, zelfs potentieel onbereikbaar voor het systeem, dat zich buiten de gebeurtenishorizon van het systeem bevindt (ruimtelijk en tijdelijk).

Hypothese nr. 1. Alziend oog

Laten we aannemen dat ons universum een ​​systeem is en een externe waarnemer heeft. Dan kunnen er bijvoorbeeld observationele metingen plaatsvinden met behulp van ‘zwaartekrachtstraling’ die van alle kanten van buitenaf het heelal binnendringt. De dwarsdoorsnede van de opvang van “zwaartekrachtstraling” is evenredig met de massa van het object, en de projectie van de “schaduw” van deze opvang op een ander object wordt gezien als een aantrekkende kracht. Het zal evenredig zijn met het product van de massa's van de objecten en omgekeerd evenredig met de afstand daartussen, die de dichtheid van de "schaduw" bepaalt.

Het opvangen van “zwaartekrachtstraling” door een object vergroot de chaos ervan en wordt door ons gezien als het verstrijken van de tijd. Een object dat ondoorzichtig is voor “zwaartekrachtstraling”, waarvan de invangdwarsdoorsnede groter is dan zijn geometrische afmeting, ziet eruit als een zwart gat in het universum.

Hypothese nr. 2. Innerlijke waarnemer

Het is mogelijk dat ons universum zichzelf observeert. We gebruiken bijvoorbeeld paren kwantumverstrengelde deeltjes die in de ruimte gescheiden zijn als standaarden. Vervolgens wordt de ruimte ertussen verzadigd met de waarschijnlijkheid van het bestaan ​​van het proces dat deze deeltjes heeft gegenereerd, en zijn maximale dichtheid bereikt op het snijpunt van de trajecten van deze deeltjes. Het bestaan ​​van deze deeltjes betekent ook dat er geen vangdwarsdoorsnede op de trajecten van objecten is die groot genoeg is om deze deeltjes te absorberen. De overige aannames blijven hetzelfde als voor de eerste hypothese, behalve:

Tijdstroom

Een observatie van buitenaf van een object dat de waarnemingshorizon van een zwart gat nadert, als de bepalende factor van tijd in het universum een ​​‘externe waarnemer’ is, zal precies twee keer langzamer gaan – de schaduw van het zwarte gat zal precies de helft van de mogelijke waarnemingen blokkeren. trajecten van “zwaartekrachtstraling.” Als de bepalende factor de ‘interne waarnemer’ is, zal de schaduw het hele traject van interactie blokkeren en zal de tijdstroom voor een object dat in een zwart gat valt volledig stoppen voor een blik van buitenaf.

Het is ook mogelijk dat deze hypothesen in een of andere verhouding kunnen worden gecombineerd.

Resolutie van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie van 11 juli 2011 nr. 54 “Over enkele kwesties van het oplossen van geschillen die voortkomen uit contracten met betrekking tot onroerend goed dat in de toekomst zal worden gecreëerd of verworven” werd aangenomen.

1. Toekomstig vastgoedobject dat het voorwerp uitmaakt van een koop- en verkoopovereenkomst

Belangrijke verduidelijking: het onderwerp van de koop- en verkoopovereenkomst voor een toekomstig onroerend goed kan behoorlijk worden geïndividualiseerd, zelfs voordat het is gecreëerd, geregistreerd en geen kadastraal nummer heeft gekregen.

In overeenstemming met de bepalingen van paragraaf 2 van Resolutie nr. 54 bevestigt het ontbreken in de verkoopovereenkomst van onroerend goed dat in de toekomst zal worden gecreëerd of verworven, een indicatie van het kadastraal nummer niet het feit dat de partijen niet hebben overeenstemming bereikt over de overdracht van het voorwerp van de overeenkomst.

Rechterlijke praktijk bij koop- en verkoopovereenkomsten onroerend goed werd veiliggesteld door ophelderingen gegeven door het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie. Hij wees erop dat het onderwerp van de koop- en verkoopovereenkomst voor een toekomstig onroerend goed op andere manieren kan worden geïndividualiseerd, waardoor het mogelijk wordt het onroerend goed vast te stellen dat in het kader van de overeenkomst aan de koper wordt overgedragen. Dit kan bijvoorbeeld de geschatte oppervlakte van het toekomstige gebouw zijn, de locatie van het te bouwen object, de eigenschappen van het onroerend goed zoals gedefinieerd in de projectdocumentatie. Bovendien heeft het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie het feit verduidelijkt dat deze overeenkomst niet als niet gesloten kan worden erkend, ook al bevat zij geen voldoende hoeveelheid gegevens voor individualisering van het onderwerp van de overeenkomst, maar tegelijkertijd zijn zij bijvoorbeeld betrokken bij de handeling van aanvaarding en overdracht van onroerend goed onder de overeenkomst.

In overeenstemming met paragraaf 2 van Resolutie nr. 54 hebben de territoriale lichamen van Rosreestr in deze situatie niet het recht om te weigeren de staatsregistratie uit te voeren van iemands rechten op onroerend goed en transacties daarmee. Zo heeft het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie een uitgebreide uitleg gegeven aan artikel 554 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, dat geen specifieke lijst bevat met methoden voor het individualiseren van onroerend goed voor hun verkoop. Dat heeft hij echter niet aangegeven verplichte registratie onroerend goed in het Unified State Register op het moment van sluiting van het contract. Maar tegelijkertijd benadrukt het Hooggerechtshof van de Russische Federatie specifiek dat dergelijke overeenkomsten voorzien in de prijs van het verkochte onroerend goed, die kan worden vastgesteld per oppervlakte-eenheid of op een andere manier (volgens paragraaf 3 van artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). In een ander geval komen de overeenkomsten niet tot stand (volgens paragraaf 1 van artikel 550 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie).

Paragraaf 3 van Resolutie nr. 54 stelt dat onzekerheid over het onderwerp van de koop- en verkoopovereenkomst voor een toekomstig onroerend goed als grond kan worden beschouwd om de overeenkomst niet gesloten te verklaren. Maar tegelijkertijd geeft het Hooggerechtshof van de Russische Federatie verschillende richtlijnen waarmee het mogelijk wordt de feitelijke wil van beide partijen vast te stellen. Dit kan worden gedaan op basis van de bepalingen van het contract en ander bewijsmateriaal in de zaak uit de praktijk van de betrekkingen tussen de partijen en de zakelijke gebruiken.

Vast staat dat als er bij de bespreking van het onderwerp van de overeenkomst geen sprake is van overeenstemming tussen partijen, de koopovereenkomst als niet gesloten wordt beschouwd.

Indien personen over bewijsmateriaal beschikken dat bevestigt dat de overeenkomst tot koop en verkoop van een toekomstig onroerend goed tot stand is gekomen onder invloed van een misvatting over de individualisering van het onderwerp ervan, kan de dwalende partij vergoeding van de schade eisen als gevolg van het feit dat de overeenkomst is gesloten. erkend als niet afgerond. Om dit te doen, is het noodzakelijk om de aanwezigheid van schuld te bewijzen in de acties van de verkoper die het onroerend goed verkoopt.

2. Uitvoering van de koop- en verkoopovereenkomst toekomstig vastgoed

Belangrijke verduidelijking: als de verkoper op grond van het contract op het moment van uitvoering van de overeenkomst geen eigenaar is of niet optreedt als eigenaar van een dergelijk object, kan hij niet worden gedwongen om aan de verplichting te voldoen, evenals de staatsregistratie van de overdracht van eigendom aan de verkoper zelf.

Het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie heeft er twee genoemd mogelijke situaties wat geforceerd kan zijn uitvoering van de koop- en verkoopovereenkomst toekomstig vastgoed. In het geval dat de verkoper op grond van het contract niet de eigenaar of eigenaar van het ding is, kan hij niet worden gedwongen actie te ondernemen om het te creëren of te verwerven. In overeenstemming met de paragrafen 3 en 4 van artikel 487 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie kan de eiser de teruggave van het betaalde geldbedrag en de betaling van rente daarover eisen. Ook kan hij een vordering instellen tot schadevergoeding voor de schade die hem is toegebracht. Bij dit soort compensatie gaat het bijvoorbeeld om de betaling van het verschil tussen de waarde van onroerend goed, voorzien in het contract aan- en verkoop, en actueel marktprijs zo'n voorwerp.

Als de rechtbank uitvoerig bewijs ontvangt van het feit dat de gedaagde eigenaar is van onroerend goed dat het voorwerp van de overeenkomst vormt en de niet-geregistreerde eigenaar ervan is, kan het scheidsgerecht de gedaagde verplichten zijn verplichtingen uit de overeenkomst na te komen (in overeenkomstig artikel 398 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie), de eis dat de gedaagde kan worden uitgedrukt in de overdracht van onroerend goed en de staatsregistratie van de eigendomsoverdracht ervan onder de koop- en verkoopovereenkomst.

Bovendien merkte het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie specifiek op dat de vereisten voor de erkenning van eigendom van onroerend goed en het terugvorderen ervan van de gedaagde kunnen worden gedefinieerd als vereisten die de vervulling van de verplichting afdwingen om een ​​bepaald ding over te dragen en staatsregistratie van de overdracht van eigendomsrechten daarop.

3. Bouw van een onroerend goed op de site van de klant

Belangrijke verduidelijking: de status van een bouwcontract kan overeenkomsten omvatten die de oprichting van een toekomstig onroerend goed overwegen op een perceel grond dat eigendom is van een andere persoon op grond van het contract.

In paragraaf 6 van Resolutie nr. 54 wordt uitgelegd dat een overeenkomst die voorziet in de oprichting van een onroerend goed op een perceel grond dat eigendom is van de andere partij krachtens deze overeenkomst, dergelijke relaties moeten worden gedefinieerd als relaties van een bouwcontract. . In deze situatie heeft de partij die de bouw uitvoert recht op betaling voor werkzaamheden die zijn uitgevoerd in overeenstemming met het contract. Wanneer niet aan deze voorwaarde is voldaan, kan de partij, naast het gespecificeerde geldbedrag, compensatie voor de verliezen eisen door betaling van een boete waarin de voorwaarden van het contract voorzien. Ze kan ook haar recht uitoefenen, dat haar wordt toegekend volgens de regels van artikel 712 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

In het geval dat de betaling bouwwerkzaamheden onder de overeenkomst wordt in contanten gesloten, en met het verschaffen van eigendom van een pand in het opgetrokken gebouw, kan deze overeenkomst worden gekwalificeerd als gemengd, en in het relevante deel ervan strikt gedefinieerde eisen die worden gesteld bij de aan- en verkoop van onroerend goed overeenkomst zal worden nagekomen.

4. Definitie van een overeenkomst over een toekomstig onroerend goed als een eenvoudige vennootschapsovereenkomst

Belangrijke verduidelijking: een eenvoudige partnerschapsovereenkomst kan worden beschouwd als een overeenkomst over de toekomst van onroerend goed, op voorwaarde dat elke partij zijn bijdrage levert aan het bereiken van een gemeenschappelijk doel.

Een eenvoudige vennootschapsovereenkomst is een overeenkomst over toekomstig onroerend goed. Paragraaf 7 van Resolutie nr. 54 legt dat uit eenvoudige samenwerkingsovereenkomst voorziet in een gelijke bijdrage van elke deelnemer aan de transactie aan het toekomstige object. De ene deelnemer maakt bijvoorbeeld geld over, de tweede verricht werk, de derde levert Bouwmaterialen enz. Het resultaat van samenwerking onder een eenvoudige partnerschapsovereenkomst is een voltooid pand.

Volgens de instructies van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie, als, in strijd met de basisvoorwaarden van het contract, een van de partners, die moet bijdragen aan de creatie van onroerend goed in de vorm van de overdracht van een grondperceel in gemeenschappelijk eigendom of pachtrecht ontwijkt, aan de nakoming van zijn verplichtingen ontkomt, dan kunnen in dit geval de overige deelnemers de nakoming van dergelijke verplichtingen voor de rechtbank eisen. Dit feit is vastgelegd in paragraaf 3 van artikel 551 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Claimverklaringen kameraden, die een vereiste uiten voor erkenning van de eigendom van een aandeel in een onroerend goed dat is gecreëerd door gezamenlijke krachten, in overeenstemming met de uitleg van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie, gegeven in paragraaf 7 van Resolutie nr. 54 , moet op dezelfde manier worden gekwalificeerd.

In alle bovengenoemde gevallen moet er rekening mee worden gehouden dat het eigendomsrecht van elke partner die aan de bovenstaande eis voldoet pas kan ontstaan ​​nadat een dergelijk recht door de staat is geregistreerd op basis van een rechterlijke handeling, die wijst op het feit van voldoening. van deze eis.

5. Een investeringsovereenkomst kan niet worden gekwalificeerd als een zelfstandig type civielrechtelijke overeenkomst

Belangrijke verduidelijking: een investeringsovereenkomst kan niet als een zelfstandig type overeenkomst worden beschouwd. Daarom is het noodzakelijk om in elk geval de juridische aard van een dergelijke overeenkomst vast te stellen.

Paragraaf 4 van Resolutie nr. 54 legt het feit uit dat contracten die verband houden met investeringsactiviteiten geen bijzonderheid kunnen hebben wettelijke regeling verplichtingen die tussen de partijen ontstaan.

Het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie heeft dat in deze zaak opgemerkt arbitrage rechtbanken moet eerst de juridische aard van dergelijke overeenkomsten vaststellen (contract, verkoop en aankoop, eenvoudig partnerschap). Bovendien vestigde hij de aandacht op het feit dat de eigendom van een onroerend goed, dat is gecreëerd in overeenstemming met de bepalingen van de “investeringsovereenkomst”, kan ontstaan ​​onder de personen die deze overeenkomst zijn aangegaan vanaf het moment dat de staatsregistratie van het recht wordt uitgevoerd. Dit feit is vastgelegd in paragraaf 2 van artikel 223 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

6. Sluiting van een voorlopig contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed

Belangrijke verduidelijking: een voorlopig contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed, dat is gesloten op basis van vooruitbetaling, kan worden beschouwd als een contract voor de aan- en verkoop van een toekomstig onroerend goed.

Het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie heeft dit in paragraaf 7 van Resolutie nr. 54 uitgelegd voorlopig contract voor de aan- en verkoop van onroerend goed tussen personen die zich ertoe verbinden een contract aan te gaan voor de verkoop en aankoop van onroerend goed dat in de toekomst is gecreëerd, onder voorwaarden van vooruitbetaling van het grootste deel van de totale kosten of volle prijs het object moet worden gedefinieerd als een contract voor de aan- en verkoop van toekomstig onroerend goed.

Het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie heeft aangegeven dat de eis tot individualisering van het voorwerp van de koop- en verkoopovereenkomst ook geldt voor het onderwerp van de toekomstige overeenkomst, dat in de voorlopige overeenkomst is aangegeven. Daarom kan deze voorlopige overeenkomst niet als niet gesloten worden beschouwd als het object in de voorlopige overeenkomst op de juiste wijze is geïndividualiseerd, maar bijvoorbeeld zonder vermelding van het kadastraal nummer van de woning.

7. Procedure voor het registreren van een woningaan- en verkoopovereenkomst

Belangrijke verduidelijking: de procedure voor staatsregistratie van contracten voor de verkoop en aankoop van woongebouwen is alleen nodig als de verkoper op het moment van het sluiten van dit contract de eigenaar is van het opgegeven object.

In overeenstemming met de bepalingen van paragraaf 9 van Resolutie nr. 54 legde het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie uit dat staatsregistratie moet worden uitgevoerd met betrekking tot de overeenkomst voor de verkoop en aankoop van woongebouwen als, op het moment dat op het moment van sluiting is het voorwerp van de overeenkomst eigendom van de verkoper (overeenkomstig paragraaf 2 van artikel 558 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie). Anders wordt ervan uitgegaan dat vanaf het moment van ondertekening het contract niet is gesloten.

Ook is vastgesteld dat de uiting van weigering van de territoriale lichamen van Rosreestr met betrekking tot de staatsregistratie van eigendom van woongebouwen die niet toebehoren aan de verkoper op het moment van het sluiten van de koop- en verkoopovereenkomst en die niet dienovereenkomstig zijn geregistreerd kan als illegaal worden beschouwd in het geval dat de weigering uitsluitend wordt verklaard door het ontbreken van deze registratie.

8. Sluiting van een gezamenlijke bouwovereenkomst.

Belangrijke verduidelijking: de uitleg van het plenum van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie, die volgt uit Resolutie nr. 54, is niet van toepassing op relaties die verband houden met gedeelde constructie appartementsgebouwen.

Deze verklaring is van toepassing op gereguleerde objecten Federale wet gedateerd 30 december 2004 nr. 214-FZ “Over deelname aan de gedeelde bouw van appartementsgebouwen en ander onroerend goed en over wijzigingen in bepaalde wetgevingshandelingen van de Russische Federatie.”