Ưu điểm của phương pháp thu nhập là gì? Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản

Cách tiếp cận thu nhập

Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản dựa trên việc xác định giá trị của một tài sản dựa trên việc tính toán thu nhập dự kiến ​​từ quyền sở hữu (sử dụng) tài sản đó. Chỉ báo này rất quan trọng vì nó cho phép bạn dự đoán giá của một đồ vật trong tương lai.

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá bất động sản được sử dụng nhiều nhất trong thực tiễn định giá hiện nay.

Theo nhà kinh tế học hiện đại A.V. Vishnevetsky, cách tiếp cận này còn được gọi là “cận biên” (từ thuật ngữ tiếng Anh là “lợi nhuận”, thường được sử dụng ở Nga như một từ tương tự như khái niệm “lợi nhuận”). Khả năng áp dụng phương pháp cận biên được thể hiện rõ ràng trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế của bang. Phương pháp tiếp cận thu nhập là một phần không thể thiếu trong quy trình "Thẩm định chi tiết".

Phương pháp thu nhập chủ yếu dựa trên việc xác định giá trị bất động sản bằng cách tính dòng thu nhập chiết khấu (từ quyền sở hữu hoặc sử dụng đối tượng này). Phương pháp này dựa trên nguyên tắc kỳ vọng - xác định giá trị hiện tại của thu nhập và các lợi ích khác có thể nhận được trong tương lai từ việc sở hữu tài sản này. Điều hợp lý là chủ sở hữu tài sản sẽ không từ bỏ tài sản của mình với giá thấp hơn số tiền mà anh ta có thể nhận được khi tiếp tục khai thác nó và người mua sẽ không trả nhiều hơn số tiền mà việc sử dụng tài sản này cho mục đích thương mại sau đó. sẽ mang anh ta đến. Như vậy, giá của tài sản được xác định dựa trên giá trị thu nhập trong tương lai thông qua sự thỏa thuận giữa các bên.

Khi tính toán theo phương pháp thu nhập, các phương pháp sau được sử dụng: vốn hóa thu nhập và chiết khấu dòng tiền. Những kỹ thuật này là những kỹ thuật chính trong phương pháp này.

1) Theo công nghệ sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp, giá trị được xác định bằng tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động thuần trước thuế và tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa được thẩm định viên xác định dựa trên tỷ lệ cơ bản bằng cách điều chỉnh nó theo rủi ro.

2) Phương pháp chiết khấu dòng tiềnđược sử dụng khi dòng tiền không đồng đều (thu nhập không ổn định) hoặc khi sử dụng các tỷ lệ vốn hóa khác nhau. Theo phương pháp luận, chi phí của đối tượng được xác định bằng tổng thu nhập chiết khấu của dự án. Để làm được điều này, cần xác định mô hình dòng tiền với dự báo chi phí và đầu tư cho khoảng thời gian đã chọn. Tỷ lệ chiết khấu được xác định có tính đến các tham số tương tự như với phương pháp vốn hóa.

Bản chất của phương pháp này là phương pháp thu nhập ước tính giá trị của bất động sản như giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai. Hơn nữa, cách tiếp cận này phản ánh mức độ rủi ro đối với tài sản được đánh giá cũng như chất lượng và số lượng thu nhập mà tài sản được đánh giá có thể mang lại trong suốt thời gian sử dụng của nó. Ưu điểm chính của phương pháp thu nhập là nó cho phép bạn tính đến rủi ro đầu tư trong tương lai ngay bây giờ.

Nhược điểm của phương pháp này là thu nhập trong tương lai là khoản thu nhập dự đoán từ thuê và số tiền bán lại đối tượng trong tương lai được người định giá xác định bằng cách phân tích một số yếu tố và do đó có thể mắc một sai sót nhất định, vì không thể xác định chính xác tuyệt đối tình trạng của thị trường bất động sản trong thời gian dài.

Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản - Bộ phương pháp đánh giá giá trị bất động sản trên cơ sở xác định thu nhập dự kiến ​​từ việc sử dụng tài sản được định giá vào mục đích thương mại.

Ưu điểm chính của phương pháp định giá bất động sản theo cách thu nhập so với phương pháp tiếp cận thị trường và chi phí là nó phản ánh tốt hơn ý tưởng của nhà đầu tư về bất động sản như một nguồn thu nhập, tức là. Chất lượng bất động sản này được coi là yếu tố định giá chính. Nhược điểm chính của phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản là, không giống như hai phương pháp định giá còn lại, nó dựa trên dữ liệu dự báo.

Phương pháp thu nhập ước tính giá trị hiện tại của bất động sản là giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai, tức là. phản ánh:

    chất lượng và số lượng thu nhập mà tài sản có khả năng tạo ra trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của nó;

    rủi ro cụ thể cho cả đối tượng được đánh giá và khu vực.

Phương pháp thu nhập được sử dụng để xác định sự đầu tưtrị giá, vì nhà đầu tư tiềm năng sẽ không trả tiền mua tài sản một số lượng lớn hơn giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai từ đối tượng này. Nó cũng được sử dụng trong việc xác định giá trị thị trường.

Các khái niệm cơ bản:

Vốn hóa thu nhập là một quá trình xác định mối quan hệ giữa thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của một đối tượng.

Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập (Hình 3.5):

hoặc
, Ở đâu

C(V) - giá trị tài sản;

BH (I) - thu nhập dự kiến ​​từ tài sản được định giá. Thu nhập thường đề cập đến thu nhập hoạt động ròng mà một tài sản có khả năng tạo ra trong một khoảng thời gian;

K (R) - tỷ suất lợi nhuận hoặc lợi nhuận - là hệ số hoặc tỷ lệ vốn hóa.

Tỷ lệ vốn- Tỷ suất lợi nhuận, phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của đối tượng thẩm định giá.

Tỷ lệ vốn- Đây là tỷ lệ giá trị thị trường của tài sản trên thu nhập ròng mà nó tạo ra.

Tỷ lệ chiết khấu- lãi suất kép được áp dụng khi tính lại giá trị của dòng tiền phát sinh từ việc sử dụng tài sản tại một thời điểm nhất định.

Các giai đoạn chính của việc định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là:

    Ước tính tổng thu nhập tiềm năng dựa trên phân tích tỷ giá hiện tại và thuế quan (giá cho thuê) trên thị trường đối với các tài sản có thể so sánh được;

    Phân tích tổn thất;

    Tính toán chi phí vận hành đối tượng được giám định;

    Thu nhập hoạt động ròng được xác định bằng chênh lệch trong tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản lỗ và chi phí

    Chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng thành giá trị tài sản.

Trong khuôn khổ phương pháp tiếp cận thu nhập, có thể sử dụng một trong hai phương pháp: phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Những phương pháp này dựa trên tiền đề rằng giá trị của bất động sản được xác định bởi khả năng tài sản được định giá tạo ra dòng thu nhập trong tương lai. Trong cả hai phương pháp, thu nhập trong tương lai từ một tài sản được chuyển đổi thành giá trị của nó, có tính đến mức độ rủi ro đặc trưng của tài sản đó. Những phương pháp này chỉ khác nhau ở cách chúng biến đổi dòng thu nhập.

Khi sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập, thu nhập trong một khoảng thời gian được chuyển đổi thành giá trị bất động sản và khi sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu, thu nhập từ mục đích sử dụng của nó trong một số năm dự báo, cũng như tiền thu được từ việc bán lại bất động sản. một tài sản vào cuối thời kỳ dự báo sẽ được chuyển đổi.

Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng nếu:

    dòng thu nhập ổn định một thời gian dài thời gian, đại diện cho một giá trị dương đáng kể;

    dòng thu nhập đang tăng trưởng với tốc độ ổn định và vừa phải.

Công thức tính toán cơ bản như sau:

hoặc
,Ở đâu

C - giá trị của tài sản (đơn vị tiền tệ);

CC - tỷ lệ vốn hóa (%).

Do đó, phương pháp vốn hóa thu nhập là việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng hàng năm (hoặc trung bình hàng năm) (NOI) thành giá trị hiện tại.

Khi áp dụng phương pháp này cần lưu ý những điều sau: điều kiện hạn chế:

    sự bất ổn của dòng thu nhập;

    nếu tài sản đang được xây dựng lại hoặc đang trong quá trình xây dựng.

Các vấn đề chính của phương pháp này

1. Phương pháp này không được khuyến khích sử dụng khi tài sản cần được xây dựng lại đáng kể hoặc đang trong tình trạng xây dựng chưa hoàn thiện, tức là đã được xây dựng xong. Không thể đạt được mức thu nhập ổn định trong tương lai gần.

2. B điều kiện của Nga Vấn đề chính mà thẩm định viên gặp phải là “sự mù mờ thông tin” của thị trường bất động sản, chủ yếu là thiếu thông tin về các giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản thực tế, chi phí vận hành và thiếu thông tin thống kê về hệ số tải trong thị trường. từng phân khúc thị trường ở các khu vực khác nhau. Do đó, việc tính toán NRR và tỷ lệ vốn hóa trở thành một nhiệm vụ rất phức tạp.

Các giai đoạn chính của quy trình định giá theo phương pháp vốn hóa:

    xác định thu nhập dự kiến ​​hàng năm (hoặc trung bình hàng năm), là thu nhập được tạo ra bởi một tài sản ở mức tốt nhất và cao nhất sử dụng hiệu quả;

    tính tỷ lệ vốn hóa;

    sự định nghĩa giá trị đối tượng bất động sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ vốn hóa bằng cách chia NIR cho tỷ lệ vốn hóa.

Tổng thu nhập tiềm năng (GPI)- thu nhập có thể nhận được từ bất động sản khi sử dụng 100% nó mà không tính đến mọi tổn thất và chi phí. PPV phụ thuộc vào diện tích tài sản được đánh giá và giá thuê được thiết lập và được tính theo công thức:

, Ở đâu

S - diện tích cho thuê, m2;

cm - giá thuê trên 1 m2.

Tổng thu nhập thực tế (DVD)- đây là tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản lỗ do không sử dụng đúng diện tích và khi thu tiền thuê, cộng với thu nhập khác từ việc sử dụng tài sản thông thường trên thị trường:

DVD = PVD – Lỗ + Thu nhập khác

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)- tổng thu nhập thực tế trừ đi chi phí hoạt động (OR) trong năm (không bao gồm khấu hao):

CHOD = DVD – HOẶC.

Chi phí hoạt động là những chi phí cần thiết để đảm bảo hoạt động bình thường của tài sản và tái tạo sản phẩm thực tế. Tổng thu nhập.

Tính tỷ lệ vốn hóa.

Có một số phương pháp để xác định tỷ lệ vốn hóa:

    có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn (được điều chỉnh khi có thay đổi về giá trị tài sản);

    phương pháp đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư;

    phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến đền bù vốn hóatổng chi phí.

Tỷ lệ vốn hóa bao gồm hai phần:

    tỷ lệ lợi tức đầu tư (vốn), là khoản bồi thường phải trả cho nhà đầu tư khi sử dụng vốn, có tính đến rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến các khoản đầu tư cụ thể;

    tỷ lệ hoàn vốn vốn, tức là hoàn trả số tiền đầu tư ban đầu. Hơn nữa, yếu tố tỷ lệ vốn hóa này chỉ áp dụng cho phần tài sản có thể khấu hao.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được xây dựng bằng phương pháp xây dựng tích lũy:

    Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro +

    Phí bảo hiểm rủi ro +

    Đầu tư vào bất động sản +

    Phí bảo hiểm cho tính thanh khoản bất động sản thấp +

    Giải thưởng quản lý đầu tư

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro - lãi suất đối với tài sản có tính thanh khoản cao, tức là đây là tỷ lệ phản ánh “cơ hội thị trường thực tế của khoản đầu tư Tiền bạc các công ty và cá nhân mà không có bất kỳ rủi ro nào về việc không thu được lợi nhuận.” Lợi tức của OFZ và VEB thường được coi là lãi suất phi rủi ro.

Trong quá trình đánh giá, cần phải tính đến rằng lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực không có rủi ro có thể là đồng rúp và ngoại tệ. Khi tính lại tỷ giá danh nghĩa thành tỷ giá thực và ngược lại, nên sử dụng công thức của nhà kinh tế và toán học người Mỹ I. Fisher, mà ông đã rút ra từ những năm 30 của thế kỷ 20:

; Ở đâu

Rн – tỷ giá danh nghĩa;

Rр – tỷ giá thực;

Jinf – chỉ số lạm phát (tỷ lệ lạm phát hàng năm).

Khi tính lãi suất phi rủi ro ngoại hối, nên điều chỉnh bằng công thức Fisher có tính đến chỉ số lạm phát đồng đô la và khi xác định tỷ lệ phi rủi ro đồng rúp - chỉ số lạm phát đồng rúp.

Việc chuyển đổi tỷ suất lợi nhuận của đồng rúp sang tỷ giá đô la hoặc ngược lại có thể được thực hiện bằng các công thức sau:

Dr, Dv - tỷ lệ thu nhập bằng đồng rúp hoặc ngoại tệ;

Kurs – tỷ giá hối đoái, %.

Tính toán các thành phần khác nhau của phần bù rủi ro:

    phí bảo hiểm cho tính thanh khoản thấp. Khi tính toán thành phần này, tính đến khả năng hoàn vốn ngay lập tức của các khoản đầu tư vào tài sản và có thể được tính đến ở mức lạm phát đồng đô la trong thời gian tiếp xúc điển hình của các đối tượng tương tự như đối tượng được định giá trên thị trường;

    phí bảo hiểm rủi rođầu tư vào bất động sản. Trong trường hợp này, khả năng vô tình làm mất giá trị tiêu dùng của đối tượng sẽ được tính đến và phí bảo hiểm có thể được chấp nhận bằng số tiền đóng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm. hạng mục cao nhấtđộ tin cậy;

    phí quản lý đầu tư. Việc đầu tư càng rủi ro và phức tạp thì càng cần có sự quản lý có năng lực hơn. Nên tính phí bảo hiểm cho việc quản lý đầu tư có tính đến hệ số thiếu tải và thua lỗ khi thu tiền thuê.

Phương pháp đầu tư liên kết, hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư.

Nếu một tài sản được mua bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay, tỷ lệ vốn hóa phải đáp ứng yêu cầu hoàn vốn cho cả hai phần đầu tư. Giá trị của tỷ lệ này được xác định bằng phương pháp đầu tư liên quan hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư.

Tỷ lệ vốn hóa cho vốn vay được gọi là hằng số thế chấp và được tính theo công thức sau:

; Ở đâu

Rm – hằng số thế chấp;

DO – thanh toán hàng năm;

K – số tiền vay thế chấp.

Hằng số thế chấp được xác định bằng bảng sáu hàm của lãi suất kép: nó bằng tổng lãi suất và hệ số quỹ bồi thường hoặc bằng hệ số đóng góp trên một đơn vị khấu hao.

Tỷ lệ vốn hóa cho vốn chủ sở hữu được gọi là hằng số thế chấp và được tính bằng công thức sau:

; Ở đâu

Rc – tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu;

PTCF – dòng tiền hàng năm trước thuế;

Ks là lượng vốn cổ phần.

Tỷ lệ vốn hóa tổng thể được xác định theo phương pháp bình quân gia quyền:

M – tỷ lệ nợ thế chấp.

Nếu dự đoán có sự thay đổi về giá trị của một tài sản thì cần phải tính đến tỷ lệ hoàn vốn của số vốn gốc (quy trình tái cấp vốn) theo tỷ lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được gọi là tỷ lệ tái cấp vốn trong một số nguồn. Để hoàn trả khoản đầu tư ban đầu, một phần thu nhập hoạt động ròng được dành vào quỹ thu hồi với lãi suất R - lãi suất tái cấp vốn.

Có ba cách Hoàn trả vốn đầu tư:

    hoàn vốn đường thẳng (Phương pháp vòng);

    hoàn vốn theo quỹ thay thế và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (Phương pháp Inwood).Đôi khi nó được gọi là phương pháp niên kim;

    hoàn vốn dựa trên quỹ bồi thường và lãi suất phi rủi ro (Phương pháp Hoskold).

Phương pháp đổ chuông.

Phương pháp này phù hợp để sử dụng khi dự kiến ​​số tiền gốc sẽ được hoàn trả thành nhiều đợt bằng nhau. Tỷ suất lợi nhuận hàng năm trên vốn được tính bằng cách chia 100% giá trị tài sản cho thời gian sử dụng hữu ích còn lại của nó, tức là. Nó là nghịch đảo của thời gian sử dụng của tài sản. Tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ hàng năm của số vốn ban đầu được đưa vào quỹ bồi thường không lãi suất:

; Ở đâu

n – tuổi thọ kinh tế còn lại;

Ry – tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư.

Ví dụ.

Điều kiện đầu tư:

    thời hạn - 5 năm;

    R - tỷ lệ hoàn vốn đầu tư 12%;

    số vốn đầu tư vào bất động sản là 10.000 USD.

Giải pháp. Phương pháp Ring. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn theo đường thẳng hàng năm sẽ là 20%, vì sau 5 năm, 100% tài sản sẽ bị xóa sổ (100: 5 = 20). Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa sẽ là 32% (12% + 20% = 32%).

Việc hoàn trả số vốn gốc, có tính đến tỷ lệ lợi tức đầu tư yêu cầu, được phản ánh trong bảng.

Bảng Thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp Ring (USD)

Số dư đầu tư đầu kỳ

Hoàn trả vốn đầu tư

Lợi nhuận trên vốn đầu tư (12%)

Tổng thu nhập

Việc thu hồi vốn diễn ra theo từng phần bằng nhau trong suốt thời gian tồn tại của tài sản.

Phương pháp inwoodđược sử dụng nếu lợi nhuận từ vốn được tái đầu tư theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận như một thành phần của tỷ lệ vốn hóa bằng hệ số quỹ thay thế ở cùng mức lãi suất như đối với các khoản đầu tư:

Ở đâu SFF - hệ số quỹ bồi thường;

Y = R (tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư).

Hoàn trả vốn đầu tư theo phương pháp này được trình bày trong bảng. 3.5.

Ví dụ.

Điều kiện đầu tư:

    thời hạn - 5 năm;

    lợi tức đầu tư - 12%.

Giải pháp. Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng tổng của tỷ lệ hoàn vốn đầu tư là 0,12 và hệ số quỹ bồi thường (trong 12%, 5 năm) là 0,1574097. Tỷ lệ vốn hóa là 0,2774097, nếu lấy từ cột “Đóng góp khấu hao” (12%, 5 năm).

Bàn. Thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp Inwood (USD)

Số dư gốc đầu năm, đô la.

Tổng số tiền bồi thường

Bao gồm

% trên vốn

đền bù

số tiền gốc

Phương pháp Hoskold. Được sử dụng khi tỷ suất lợi nhuận trên khoản đầu tư ban đầu hơi cao, khiến cho việc tái đầu tư ở mức tương tự khó có thể xảy ra. Đối với quỹ tái đầu tư, giả định rằng thu nhập sẽ được nhận ở mức không có rủi ro:

trong đó Yb là lãi suất phi rủi ro.

Ví dụ. Dự án đầu tư mang lại lợi tức đầu tư (vốn) 12% hàng năm trong 5 năm. Lợi tức đầu tư có thể được tái đầu tư một cách an toàn ở mức 6%.

Giải pháp. Nếu tỷ suất lợi nhuận trên vốn là 0,1773964, là hệ số thu hồi 6% trong 5 năm, thì tỷ lệ vốn hóa là 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Nếu người ta dự đoán rằng khoản đầu tư sẽ chỉ mất một phần giá trị thì tỷ lệ vốn hóa được tính hơi khác, vì vốn được hoàn trả thông qua việc bán lại bất động sản và một phần thông qua thu nhập hiện tại.

Thuận lợi Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp này phản ánh trực tiếp các điều kiện thị trường, vì khi áp dụng, một số lượng lớn giao dịch bất động sản thường được phân tích từ quan điểm về mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị, cũng như khi tính thu nhập được vốn hóa, một báo cáo thu nhập giả định được lập, nguyên tắc cơ bản của nó là giả định về mức độ thị trường khai thác bất động sản.

sai sót Phương pháp vốn hóa thu nhập là:

    việc áp dụng khó khăn khi không có thông tin về giao dịch trên thị trường;

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) phức tạp hơn, chi tiết hơn và cho phép bạn đánh giá một đối tượng trong trường hợp nhận được dòng tiền không ổn định từ nó, mô hình hóa các đặc điểm đặc trưng của việc nhận chúng. Phương pháp DCF được sử dụng khi:

    dự kiến ​​dòng tiền trong tương lai sẽ khác biệt đáng kể so với dòng tiền hiện tại;

    có dữ liệu chứng minh quy mô của dòng tiền trong tương lai từ bất động sản;

    dòng thu nhập và chi phí mang tính thời vụ;

    tài sản được định giá là cơ sở thương mại lớn, đa chức năng;

    tài sản đang được xây dựng hoặc mới xây dựng và đang đưa vào sử dụng (hoặc đưa vào sử dụng).

Phương pháp DCF ước tính giá trị của bất động sản dựa trên giá trị hiện tại của thu nhập, bao gồm dòng tiền dự kiến ​​và giá trị còn lại.

Để tính toán DCF, cần có dữ liệu sau:

    thời gian của giai đoạn dự báo;

    giá trị dự báo của dòng tiền, bao gồm cả sự đảo chiều;

Tỷ lệ chiết khấu.

Thuật toán tính toán cho phương pháp DCF.

1. Xác định thời kỳ dự báo. Trong thực tiễn đánh giá quốc tế, thời gian dự báo trung bình là 5-10 năm; đối với Nga, giá trị điển hình sẽ là khoảng thời gian 3-5 năm. Cái này thời gian thực, để có thể đưa ra dự báo hợp lý.

2. Dự báo giá trị dòng tiền.

Khi định giá bất động sản bằng phương pháp DCF, một số loại thu nhập từ tài sản được tính:

    tổng thu nhập tiềm năng;

    tổng thu nhập thực tế;

    thu nhập hoạt động ròng;

    dòng tiền trước thuế;

    dòng tiền sau thuế.

Trong thực tế, các thẩm định viên người Nga chiết khấu thu nhập thay vì dòng tiền:

    CHOD (cho biết tài sản được chấp nhận là không có gánh nặng nghĩa vụ nợ),

    dòng tiền ròng trừ đi chi phí hoạt động, thuế đất và tái thiết,

    thu nhập chịu thuế.

Cần phải tính đến rằng chính dòng tiền cần được chiết khấu, vì:

    dòng tiền không biến động như lợi nhuận;

    khái niệm “dòng tiền” liên quan đến dòng tiền vào và dòng tiền ra, có tính đến các khoản tiền tệ như “đầu tư vốn” và “nghĩa vụ nợ”, không được tính đến khi tính toán lợi nhuận;

    chỉ tiêu lợi nhuận tương ứng với thu nhập nhận được trong kỳ nhất định với chi phí phát sinh trong kỳ đó, không phân biệt số tiền thực thu hoặc chi thực tế;

    dòng tiền là một chỉ số về kết quả đạt được cho cả bản thân chủ sở hữu và cho người nhóm và các đối tác - khách hàng, chủ nợ, nhà cung cấp, v.v., vì nó phản ánh sự sẵn có liên tục của một số tiền nhất định trong tài khoản của chủ sở hữu.

Đặc điểm tính toán dòng tiền khi sử dụng phương pháp DCF.

    Thuế tài sản (thuế bất động sản), bao gồm thuế đất và thuế tài sản, phải được khấu trừ khỏi tổng thu nhập thực tế như một phần chi phí hoạt động.

    Khấu hao kinh tế và thuế không phải là một khoản thanh toán thực tế bằng tiền mặt, vì vậy việc tính đến khấu hao khi dự báo thu nhập là không cần thiết.

    Các khoản thanh toán dịch vụ cho vay (trả lãi và trả nợ) phải được khấu trừ khỏi thu nhập hoạt động ròng nếu giá trị đầu tư của tài sản (đối với một nhà đầu tư cụ thể) được ước tính. Khi đánh giá giá trị thị trường của một tài sản, không cần thiết phải khấu trừ các khoản thanh toán dịch vụ cho vay.

    Chi phí kinh doanh của chủ sở hữu tài sản phải được trừ vào tổng thu nhập thực tế nếu nhằm mục đích duy trì các đặc tính cần thiết của tài sản.

Như vậy, ddòng tiền (CF) cho bất động sảnđược tính như sau:

- DV bằng lượng PV trừ đi tổn thất từ ​​chỗ trống và thu tiền thuê và các thu nhập khác;

NPV bằng DV trừ OR và chi phí kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản gắn liền với bất động sản;

- DP trước thuế bằng số tiềnNPV trừ đi vốn đầu tư và chi phí hoạt độngphục vụ cho vay và tăng trưởng cho vay.

DP bằng DP trước thuế trừ đi khoản thuế thu nhập phải trả của chủ sở hữu tài sản.

Bước quan trọng tiếp theo là tính toán chi phí hoàn nguyên. Chi phí hoàn nguyên có thể được dự đoán bằng cách sử dụng:

    ấn định giá bán dựa trên phân tích hiện trạng của thị trường, theo dõi giá thành của các đồ vật tương tự và các giả định về tình trạng tương lai của đồ vật đó;

    đưa ra các giả định về sự thay đổi giá trị của bất động sản trong thời gian sở hữu;

    vốn hóa thu nhập cho năm sau khi kết thúc giai đoạn dự báo, sử dụng tỷ lệ vốn hóa được tính toán độc lập.

Xác định tỷ lệ chiết khấu.“Tỷ lệ chiết khấu là hệ số dùng để tính giá trị hiện tại Tổng số tiền nhận được hoặc được trả trong tương lai.”

Tỷ lệ chiết khấu phải phản ánh mối quan hệ rủi ro-lợi nhuận, cũng như các loại khác nhau rủi ro vốn có của tài sản này (tỷ lệ vốn hóa).

Vì rất khó xác định thành phần không lạm phát của bất động sản nên sẽ thuận tiện hơn cho người định giá khi sử dụng tỷ lệ chiết khấu danh nghĩa, vì trong trường hợp này, dự báo về dòng tiền và thay đổi giá trị tài sản đã bao gồm cả kỳ vọng lạm phát.

Kết quả tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai theo danh nghĩa và thực tế là như nhau. Dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu phải tương ứng với nhau và giống nhau được tính cho những gì nó là.

Trong thực tiễn phương Tây, các phương pháp sau được sử dụng để tính tỷ lệ chiết khấu:

    phương pháp thi công tích lũy;

    phương pháp so sánh các khoản đầu tư thay thế;

    phương pháp lựa chọn;

    phương pháp giám sát.

Phương pháp xây dựng tích lũy dựa trên tiền đề rằng tỷ lệ chiết khấu là một hàm số của rủi ro và được tính bằng tổng của tất cả các rủi ro vốn có của từng tài sản cụ thể.

Lãi suất chiết khấu = Lãi suất phi rủi ro + Phí bảo hiểm rủi ro.

Phí bảo hiểm rủi ro được tính bằng cách tổng hợp các giá trị rủi ro vốn có của một tài sản nhất định.

Phương pháp lựa chọn- lãi suất chiết khấu, là lãi suất gộp, được tính toán dựa trên dữ liệu về các giao dịch đã hoàn thành với các đối tượng tương tự trên thị trường bất động sản.

Thuật toán thông thường để tính tỷ lệ chiết khấu bằng phương pháp phân bổ như sau:

    mô hình hóa cho từng đối tượng tương tự trong một khoảng thời gian nhất định theo kịch bản sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất các dòng thu nhập và chi phí;

    tính toán tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư của một đối tượng;

    xử lý các kết quả thu được bằng bất kỳ phương pháp thống kê hoặc phương pháp chuyên môn nào được chấp nhận nhằm mang lại các đặc điểm của phân tích cho đối tượng được đánh giá.

Phương pháp giám sát dựa trên việc theo dõi thị trường thường xuyên, theo dõi các chỉ số kinh tế chính của đầu tư bất động sản dựa trên dữ liệu giao dịch. Những thông tin như vậy cần được tổng hợp trên các phân khúc thị trường khác nhau và được công bố thường xuyên. Dữ liệu này đóng vai trò là hướng dẫn cho người đánh giá và cho phép so sánh định tính các chỉ số được tính toán thu được với mức trung bình của thị trường, kiểm tra tính hợp lệ của các loại giả định khác nhau.

Việc tính toán giá trị của tài sản bằng phương pháp DCF được thực hiện theo công thức:

; Ở đâu

PV - giá trị hiện tại;

Ci – dòng tiền kỳ t;

Đó là tỷ lệ chiết khấu cho dòng tiền ở kỳ t;

M – giá trị còn lại.

Giá trị còn lại hoặc giá trị hoàn lại phải được chiết khấu (theo hệ số của năm dự báo trước) và cộng vào tổng giá trị hiện tại của dòng tiền.

Vậy giá trị tài sản là = Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến ​​+ Giá trị hiện tại của giá trị còn lại (hoàn nguyên).

Việc lựa chọn tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa phù hợp phải được cân nhắc cẩn thận, có tính đến những rủi ro có thể quản lý được và không thể kiểm soát được.

Ba phương pháp được sử dụng để định giá một công ty khi bán, sáp nhập hoặc thanh lý. Mỗi người trong số họ có những đặc điểm và phạm vi ứng dụng riêng.

Phổ biến nhất là cách tiếp cận thu nhập, tất cả các sắc thái của nó sẽ được thảo luận dưới đây.

Nó là gì?

Bản chất của cách tiếp cận này là Định giá doanh nghiệp dựa trên việc xác định thu nhập dự kiến ​​của công ty. Phương pháp này là phương pháp chính và thường được sử dụng nhất để xác định giá trị doanh nghiệp.

Điểm mấu chốt là quy mô của 100% cổ phần được tính bằng giá trị ước tính lợi ích tương lai, được xác định bởi tỷ suất lợi nhuận. Điều này có tính đến mức độ rủi ro đầu tư.

Thực tế này cho phép chúng tôi nhận ra phương pháp sinh lời là hợp lý nhất và cũng có thể đánh giá một doanh nghiệp thuộc bất kỳ ngành và quy mô nào với sự trợ giúp của nó.

Trong quá trình phân tích, người định giá sẽ nghiên cứu thị trường, tính toán mọi lợi ích có thể có để thu được giá trị thực của doanh nghiệp. Cách tiếp cận này liên quan đến việc sử dụng việc thiết lập giá trị của tất cả lợi nhuận trong tương lai của nhà đầu tư mà anh ta có thể nhận được sau khi mua lại tổ chức. Khi xác định giá của một công ty, một chuyên gia phải:

  • đặt ra khoảng thời gian dự báo cho lợi nhuận trong tương lai;
  • chọn phương pháp tính toán tối ưu nhất;
  • xác định giá tương lai của doanh nghiệp vào cuối giai đoạn dự báo, tức là giá trị cuối cùng.

Sự khác biệt so với các phương pháp khác nằm ở chỗ giả định rằng nhà đầu tư hoặc người mua trong tương lai không thể trả nhiều hơn cho tổ chức so với mức thu nhập mà họ sẽ mang lại trong tương lai.

Giá trị của một công ty được xác định theo cách này bị ảnh hưởng bởi một số yếu tố. Bao gồm các:

  • rủi ro đầu tư - chúng phụ thuộc vào vị trí lãnh thổ, lĩnh vực hoạt động, đặc điểm phát triển của công ty;
  • lượng thu nhập mà một tài sản có thể tạo ra trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của nó.

Cách tiếp cận này có những ưu điểm và nhược điểm liên quan đến các sắc thái của ứng dụng. ĐẾN khía cạnh tích cực sử dụng bao gồm:

  • ảnh hưởng của thị trường được tính đến vì tỷ lệ chiết khấu có liên quan đến việc tính toán;
  • doanh nghiệp được giới thiệu với nhà đầu tư hoặc người mua như một nguồn thu nhập chứ không phải chi phí.

ĐẾN những mặt tiêu cực có thể được quy:

  • tính chủ quan của tỷ lệ chiết khấu được thiết lập;
  • Khó khăn trong việc dự báo chính xác thu nhập trong tương lai.

Phương pháp thu nhập không phải lúc nào cũng được sử dụng. Đôi khi người định giá đi đến kết luận rằng phương án này không hợp lý và không thể hiện được giá trị thực của doanh nghiệp. Trong trường hợp này, bạn cần sử dụng một trong hai cách tiếp cận còn lại.

Bạn có thể nhận thông tin chi tiết về cách đánh giá giá trị của các công ty từ video sau:

Phương pháp được sử dụng

Định giá doanh nghiệp theo phương pháp này được thực hiện bằng một trong hai phương pháp. Mỗi loại đều có đặc điểm và cấu trúc tính toán riêng.

Phương pháp chiết khấu

Phương pháp này liên quan đến việc phân tích tất cả các chiến lược phát triển và thu nhập của doanh nghiệp trong một khoảng thời gian nhất định. Kết quả của việc tính toán là giảm thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại.

Việc đánh giá được thực hiện trong nhiều giai đoạn. Tính toán giá trị doanh nghiệp khá tốn thời gian và phức tạp, nhưng phương pháp này được coi là tốt nhất. Đọc thêm về nó trong.

Phương pháp viết hoa

Nó được sử dụng nếu thu nhập của công ty ổn định và tốc độ tăng trưởng có thể dự đoán được. Phương pháp này bao gồm việc xác định mức thu nhập hàng năm và xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp. Dựa trên những dữ liệu này, giá trị thị trường của vốn của công ty được tính toán.

Ý tưởng chính có thể được thể hiện bằng công thức:

C=N/K, Ở đâu:

  • N - lợi nhuận ròng;
  • K là tỷ lệ vốn hóa được thiết lập.

Hệ số có thể được xác định theo công thức:

K = r - g, Ở đâu

  • r - tỷ lệ chiết khấu;
  • g là tốc độ tăng trưởng của dòng tiền.

Việc định giá bằng phương pháp viết hoa được thực hiện theo nhiều giai đoạn:

  1. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp được phân tích.
  2. Giá trị tiền tệ được viết hoa được chọn. Nó có thể là lợi nhuận cả trước và sau thuế.
  3. Tỷ lệ vốn hóa được tính toán.
  4. Chi phí sơ bộ của doanh nghiệp được thiết lập.
  5. Những điều chỉnh đang được thực hiện. Điều này có tính đến việc thiếu tính thanh khoản và bản chất của cổ phiếu được định giá.

Viết hoa trực tiếp được sử dụng trong một số trường hợp:

  • liệu người định giá có đủ dữ liệu cần thiết để đánh giá lợi nhuận của công ty hay không;
  • thu nhập từ địa ốc tổ chức ổn định hoặc dự kiến ​​​​doanh thu trong tương lai sẽ xấp xỉ bằng doanh thu hiện tại, ví dụ: các tòa nhà của doanh nghiệp được cho một công ty khác thuê.

Phương pháp này có ưu điểm và nhược điểm. Những lợi thế bao gồm các điểm sau:

  • Dễ tính toán. Một công thức đơn giản tạo điều kiện thuận lợi cho các tính toán cần thiết.
  • Phương pháp phản ánh tình hình thị trường. Sắc thái này gắn liền với đặc thù của phương pháp đánh giá. Quy trình yêu cầu phân tích chi tiết số lượng lớn giao dịch thị trường, so sánh thu nhập và giá trị vốn đầu tư.


Đồng thời, kỹ thuật cũng có những hạn chế:

  • Phương pháp này không nhằm mục đích tính toán giá trị của doanh nghiệp trong thị trường khủng hoảng. Nhược điểm của việc sử dụng nó là giả định rằng thu nhập của tổ chức sẽ đồng đều. Sự bất ổn của tình hình kinh tế trong một ngành, một quốc gia hay toàn thế giới ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận kinh doanh trong tương lai.
  • Cách sử dụng số lượng lớn thông tin. Nếu người định giá không thể thu thập đầy đủ và thông tin đáng tin cậy về các giao dịch được thực hiện trên thị trường, anh ta sẽ phải thực hiện một cách tiếp cận khác.
  • Phương pháp này chỉ có thể được sử dụng với một doanh nghiệp ổn định. Nếu công ty chưa có mức thu nhập thống nhất thì việc sử dụng vốn là không thể vì yêu cầu cơ bản đảm bảo tính chính xác của dự báo không được đáp ứng. Ngoài ra, phương pháp này cũng không phù hợp với những doanh nghiệp hiện đang trong quá trình tái cơ cấu hoặc xử lý khủng hoảng.

Khi thực hiện tính toán, người định giá có thể gặp phải hai vấn đề:

  • xác định mức thu nhập ròng của công ty - để làm được điều này, bạn cần chọn khoảng thời gian dự báo phù hợp;
  • chọn đặt cược - bạn cần tính đến quy mô của lợi nhuận ròng.

Sử dụng phương pháp thu nhập là đủ một cách thuận tiện tính giá trị thị trường của vốn của các doanh nghiệp có lợi nhuận ổn định qua các năm.

Nhiệm vụ xác định giá trị doanh nghiệp Các giai đoạn khác nhau sự phát triển của nó không mất đi sự liên quan của nó. Doanh nghiệp là tài sản lâu dài, tạo ra thu nhập và có sức hấp dẫn đầu tư nhất định nên câu hỏi về giá trị của nó được nhiều người, từ chủ sở hữu, người quản lý đến các cơ quan chính phủ quan tâm.

Thông thường, để đánh giá giá trị của một doanh nghiệp, họ sử dụng phương pháp thu nhập (cách tiếp cận thu nhập), bởi vì bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đầu tư tiền không chỉ vào nhà cửa, thiết bị và các tài sản hữu hình và vô hình khác mà còn đầu tư vào thu nhập trong tương lai không chỉ có thể thu hồi vốn đầu tư mà còn mang lại lợi nhuận, do đó làm tăng phúc lợi của nhà đầu tư. Đồng thời, khối lượng, chất lượng và thời gian của dòng thu nhập dự kiến ​​trong tương lai đóng vai trò đặc biệt khi lựa chọn đối tượng đầu tư. Không còn nghi ngờ gì nữa, mức thu nhập dự kiến ​​​​là tương đối và chịu ảnh hưởng rất lớn của xác suất, tùy thuộc vào mức độ rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư thất bại, điều này cũng phải được tính đến.

Ghi chú! Yếu tố chi phí cơ bản khi sử dụng phương pháp này là thu nhập dự kiến ​​trong tương lai của công ty, thể hiện lợi ích kinh tế nhất định cho chủ sở hữu doanh nghiệp. Thu nhập của công ty càng cao thì giá trị thị trường của nó càng cao, các yếu tố khác bằng nhau.

Phương pháp thu nhập tính đến mục tiêu chính của doanh nghiệp - tạo ra lợi nhuận. Từ những vị trí này, việc đánh giá doanh nghiệp là tốt nhất vì nó phản ánh triển vọng phát triển của doanh nghiệp và những kỳ vọng trong tương lai. Ngoài ra, nó còn tính đến sự lỗi thời về mặt kinh tế của các đối tượng, đồng thời cũng tính đến khía cạnh thị trường và xu hướng lạm phát thông qua tỷ lệ chiết khấu.

Bất chấp tất cả những ưu điểm không thể phủ nhận, cách tiếp cận này không phải là không có những khía cạnh gây tranh cãi và tiêu cực:

  • nó khá tốn công sức;
  • đặc trưng của anh ấy cấp độ cao tính chủ quan khi dự báo thu nhập;
  • có tỷ lệ xác suất và quy ước cao, vì nhiều giả định và hạn chế khác nhau được thiết lập;
  • ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro khác nhau đến thu nhập dự kiến ​​là rất lớn;
  • định nghĩa đáng tin cậy là có vấn đề thu nhập chínhđược doanh nghiệp thể hiện trong báo cáo và có thể lỗ được phản ánh có chủ ý vì nhiều mục đích khác nhau, gắn liền với việc thiếu thông tin của doanh nghiệp trong nước;
  • việc hạch toán tài sản không cốt lõi, tài sản thừa phức tạp;
  • việc đánh giá doanh nghiệp thua lỗ là không chính xác.

TRONG bắt buộc cần với đặc biệt chú ý tiếp cận khả năng xác định một cách đáng tin cậy các dòng thu nhập trong tương lai của doanh nghiệp và sự phát triển hoạt động của công ty với tốc độ dự kiến. Độ chính xác của dự báo cũng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi sự ổn định của môi trường kinh tế bên ngoài, điều này rất quan trọng đối với tình hình kinh tế Nga khá bất ổn.

Vì vậy, nên sử dụng phương pháp thu nhập để đánh giá công ty khi:

  • họ có thu nhập dương;
  • có thể đưa ra một dự báo đáng tin cậy về thu nhập và chi phí.

Tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp thu nhập

Việc ước tính giá trị của một doanh nghiệp bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập bắt đầu bằng việc giải quyết các vấn đề sau:

1) dự báo thu nhập trong tương lai của doanh nghiệp;

2) đưa giá trị thu nhập tương lai của doanh nghiệp về thời điểm hiện tại.

Giải pháp chính xác cho những vấn đề này góp phần đạt được kết quả cuối cùng đầy đủ của công việc đánh giá. Tầm quan trọng lớn trong quá trình dự báo là việc bình thường hóa thu nhập, nhờ đó loại bỏ những sai lệch một lần, đặc biệt, xuất hiện do các giao dịch một lần, chẳng hạn như khi bán những thứ không cốt lõi và vượt quá. tài sản. Để bình thường hóa thu nhập, các phương pháp thống kê được sử dụng để tính trung bình, bình quân gia quyền kích thước trung bình hoặc phương pháp ngoại suy, là phương pháp mở rộng của các xu hướng đã được thiết lập.

Ngoài ra, nhất thiết phải tính đến yếu tố thay đổi giá trị của tiền theo thời gian - cùng một lượng thu nhập trong Hiện nay có giá cao hơn trong tương lai. Câu hỏi khó về thời điểm có thể chấp nhận được nhất để dự báo thu nhập và chi phí của công ty cần được giải quyết. Người ta tin rằng để phản ánh tính chất chu kỳ vốn có của các ngành, để đưa ra dự báo hợp lý cần phải có khoảng thời gian ít nhất là 5 năm. Khi xem xét vấn đề này thông qua lăng kính toán học và thống kê, người ta mong muốn kéo dài thời gian dự báo, giả định rằng số lượng lớn quan sát sẽ đưa ra giá trị hợp lý hơn về giá trị thị trường của công ty. Tuy nhiên, việc tăng tỷ lệ thời gian dự báo khiến việc dự đoán giá trị thu nhập và chi phí, lạm phát và dòng tiền trở nên khó khăn hơn. Một số nhà thẩm định lưu ý rằng dự báo thu nhập đáng tin cậy nhất sẽ là trong 1–3 năm, đặc biệt khi có sự bất ổn trong môi trường kinh tế, vì khi thời gian dự báo tăng lên, điều kiện của các ước tính cũng tăng lên. Nhưng quan điểm này chỉ đúng với những doanh nghiệp hoạt động bền vững.

Quan trọng! Trong mọi trường hợp, khi chọn khoảng thời gian dự báo, bạn cần phải tính khoảng thời gian đó cho đến khi tốc độ tăng trưởng của công ty ổn định và để đạt được độ chính xác cao nhất của kết quả cuối cùng, bạn có thể chia khoảng thời gian dự báo thành các khoảng thời gian trung gian nhỏ hơn, chẳng hạn như nửa năm.

Nói chung, giá trị của doanh nghiệp được xác định bằng cách tổng hợp các dòng thu nhập từ hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo, trước đó đã được điều chỉnh theo mức giá hiện tại, cộng thêm giá trị của doanh nghiệp trong giai đoạn sau dự báo. khoảng thời gian (giá trị cuối cùng).

Hai phương pháp phổ biến nhất để đánh giá phương pháp thu nhập là: phương pháp vốn hóa thu nhập Và phương pháp dòng tiền chiết khấu. Chúng dựa trên tỷ lệ chiết khấu và vốn hóa ước tính được sử dụng để xác định giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai. Tất nhiên, trong khuôn khổ phương pháp tiếp cận thu nhập, nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng, nhưng về cơ bản chúng đều dựa trên việc chiết khấu dòng tiền.

Vai trò quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp đánh giá là do mục đích của bản thân việc đánh giá và mục đích sử dụng kết quả của nó. Các yếu tố khác cũng có tác động, ví dụ, loại hình doanh nghiệp được định giá, giai đoạn phát triển, tốc độ thay đổi thu nhập, tính sẵn có của thông tin và mức độ tin cậy của doanh nghiệp, v.v.

Phương pháp vốn hóa thu nhập ( Phương pháp viết hoa một kỳ, SPCM)

Phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên giả thuyết rằng giá trị thị trường của một doanh nghiệp bằng giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai. Thích hợp nhất là áp dụng nó cho những công ty đã tích lũy tài sản, có thu nhập hiện tại ổn định và có thể dự đoán được, đồng thời tốc độ tăng trưởng ở mức vừa phải và tương đối ổn định, trong khi Tình trạng hiện tạiđưa ra một ý tưởng nhất định về xu hướng dài hạn trong các hoạt động trong tương lai. Và ngược lại: ở giai đoạn tăng trưởng tích cực của công ty, trong quá trình tái cơ cấu hoặc vào những thời điểm khác khi có những biến động đáng kể về lợi nhuận hoặc dòng tiền (điển hình ở nhiều doanh nghiệp), phương pháp này không được mong muốn sử dụng, vì có khả năng cao thu được kết quả đánh giá giá trị không chính xác.

Phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên thông tin hồi cứu, trong khi đối với một giai đoạn trong tương lai, ngoài số thu nhập ròng, các chỉ số kinh tế khác được ngoại suy, chẳng hạn như cơ cấu vốn, tỷ suất lợi nhuận và mức độ rủi ro của công ty.

Việc định giá doanh nghiệp theo phương pháp vốn hóa thu nhập được thực hiện như sau:

Giá trị thị trường hiện tại = DP (hoặc P net) / Tỷ lệ vốn hóa,

trong đó DP là dòng tiền;

P sạch - lợi nhuận ròng.

Ghi chú!Độ tin cậy của kết quả đánh giá phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ vốn hóa, vì vậy cần đặc biệt chú ý đến tính chính xác của phép tính.

Tỷ lệ vốn hóa cho phép bạn chuyển đổi giá trị thu nhập hoặc dòng tiền trong một khoảng thời gian cụ thể thành thước đo giá trị. Về nguyên tắc, nó được bắt nguồn từ hệ số chiết khấu:

Tỷ lệ vốn hóa = D- T r,

Ở đâu D- tỷ lệ chiết khấu;

T r - tốc độ tăng trưởng của dòng tiền hoặc lợi nhuận ròng.

Rõ ràng là tỷ lệ vốn hóa thường thấp hơn tỷ lệ chiết khấu của cùng một công ty.

Như có thể thấy từ các công thức được trình bày, tùy thuộc vào số tiền được vốn hóa, tốc độ tăng trưởng dự kiến ​​của dòng tiền hoặc lợi nhuận ròng sẽ được tính đến. Tất nhiên, tỷ lệ vốn hóa sẽ khác nhau đối với các loại thu nhập khác nhau. Vì vậy, nhiệm vụ chính khi thực hiện phương pháp này là xác định chỉ số sẽ được viết hoa. Trong trường hợp này, thu nhập có thể được dự đoán cho năm sau ngày định giá hoặc có thể xác định mức thu nhập trung bình được tính bằng cách sử dụng dữ liệu hồi cứu. Vì dòng tiền ròng tính đến đầy đủ các hoạt động điều hành và đầu tư của doanh nghiệp nên nó thường được sử dụng làm cơ sở để vốn hóa.

Vì vậy, tỷ lệ vốn hóa về bản chất kinh tế của nó gần với hệ số chiết khấu và có mối liên hệ chặt chẽ với nó. Tỷ lệ chiết khấu cũng được sử dụng để giảm dòng tiền trong tương lai về thời điểm hiện tại.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( Dòng tiền chiết khấu, DCF)

Phương pháp dòng tiền chiết khấu cho phép bạn tính đến các rủi ro liên quan đến việc đạt được thu nhập dự kiến. Việc sử dụng phương pháp này sẽ hợp lý khi dự đoán có sự thay đổi đáng kể về thu nhập trong tương lai, cả lên và xuống. Ngoài ra, trong một số trường hợp, phương pháp này chỉ được áp dụng, ví dụ, mở rộng hoạt động của doanh nghiệp nếu tại thời điểm đánh giá, doanh nghiệp không hoạt động hết công suất. khả năng sản xuất tuy nhiên, có ý định tăng nó trong tương lai gần; kế hoạch tăng khối lượng sản xuất; phát triển kinh doanh nói chung; sáp nhập doanh nghiệp; giới thiệu công nghệ sản xuất mới, v.v. Trong điều kiện như vậy, dòng tiền hàng năm trong các giai đoạn trong tương lai sẽ không đồng đều, điều này đương nhiên khiến cho việc tính giá trị thị trường của một công ty bằng phương pháp vốn hóa thu nhập là không thể.

Đối với các doanh nghiệp mới, phương pháp duy nhất có thể sử dụng cũng là phương pháp dòng tiền chiết khấu, vì giá trị tài sản của họ tại thời điểm định giá có thể không trùng với khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

Tất nhiên, điều mong muốn là công ty được đánh giá có xu hướng phát triển thuận lợi và lịch sử kinh doanh có lãi. Đối với các công ty bị thua lỗ hệ thống và có tốc độ tăng trưởng âm, phương pháp dòng tiền chiết khấu ít phù hợp hơn. Phải đặc biệt thận trọng khi đánh giá các công ty có khả năng phá sản cao. Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập hoàn toàn không được áp dụng, kể cả phương pháp vốn hóa thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu linh hoạt hơn vì nó có thể được sử dụng để đánh giá bất kỳ doanh nghiệp điều hành sử dụng dự báo từng khoản về dòng tiền trong tương lai. Điều quan trọng không kém đối với ban quản lý và chủ sở hữu công ty là hiểu được ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Tính quyết đoán trong quản lý với giá trị thị trường của nó, nghĩa là, nó có thể được sử dụng trong quy trình quản lý giá trị dựa trên mô hình giá trị doanh nghiệp chi tiết thu được và xem tính nhạy cảm của nó đối với nội bộ và được phân bổ. yếu tố bên ngoài. Điều này cho phép bạn hiểu được hoạt động của doanh nghiệp ở bất kỳ giai đoạn nào vòng đời trong tương lai. Và quan trọng nhất: phương pháp này hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư và đáp ứng được lợi ích của họ vì nó dựa trên dự báo về sự phát triển thị trường trong tương lai và quá trình lạm phát. Mặc dù điều này cũng có một số khó khăn, vì trong điều kiện nền kinh tế khủng hoảng không ổn định, rất khó để dự đoán trước dòng thu nhập trong vài năm.

Vì vậy, cơ sở ban đầu để tính toán giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu là dự báo, nguồn gốc của nó là thông tin phản hồi về dòng tiền. Công thức truyền thống để xác định giá trị hiện tại của thu nhập chiết khấu trong tương lai như sau:

Giá trị thị trường hiện tại = Dòng tiền trong kỳ t / (1 + D)t.

Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất cần thiết để giảm thu nhập trong tương lai xuống một giá trị duy nhất cho giá trị hiện tại của doanh nghiệp. Đối với nhà đầu tư, đó là tỷ suất lợi nhuận yêu cầu đối với các khoản đầu tư thay thế có mức rủi ro tương đương tại thời điểm định giá.

Tùy thuộc vào loại dòng tiền được chọn (vốn chủ sở hữu hoặc tổng vốn đầu tư) được sử dụng làm cơ sở định giá mà phương pháp tính tỷ lệ chiết khấu được xác định. Sơ đồ tính toán dòng tiền cho vốn đầu tư và vốn chủ sở hữu được trình bày trong bảng. 12.

Bảng 1. Tính toán dòng tiền cho vốn đầu tư

Bảng 2. Tính toán dòng tiền cho vốn chủ sở hữu

Mục lục

Tác động đến dòng tiền cuối cùng (+/–)

Lợi nhuận ròng

Khấu hao lũy kế

Giảm vốn lưu động của bản thân

Tăng vốn lưu động của bản thân

Bán tài sản

Đầu tư vốn

Tăng nợ dài hạn

Giảm nợ dài hạn

Dòng tiền cho vốn chủ sở hữu

Như bạn có thể thấy, việc tính toán dòng tiền cho vốn chủ sở hữu chỉ khác ở chỗ kết quả thu được từ thuật toán tính dòng tiền cho vốn đầu tư được điều chỉnh bổ sung theo những thay đổi của nợ dài hạn. Sau đó, dòng tiền được chiết khấu phù hợp với rủi ro dự kiến, được phản ánh qua tỷ lệ chiết khấu được tính tương ứng với một doanh nghiệp cụ thể.

Vì vậy, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền đối với vốn cổ phần sẽ bằng tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư mà chủ sở hữu yêu cầu, vốn đầu tư - tổng tỷ suất lợi nhuận gia quyền của vốn vay (nghĩa là lãi suất cho vay của ngân hàng) và trên vốn chủ sở hữu, trong khi trọng lượng riêngđược xác định bởi tỷ lệ vốn vay và vốn cổ phần trong cơ cấu vốn. Tỷ lệ chiết khấu dòng tiền cho vốn đầu tư được gọi là chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền, và phương pháp tính toán tương ứng là Phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền(Chi phí vốn bình quân gia quyền, WACC). Phương pháp xác định tỷ lệ chiết khấu này được sử dụng thường xuyên nhất.

Ngoài ra, các phương pháp phổ biến nhất sau đây có thể được sử dụng để xác định tỷ lệ chiết khấu dòng tiền cho vốn chủ sở hữu:

  • mô hình định giá tài sản vốn ( CAPM);
  • mô hình định giá tài sản vốn sửa đổi ( MCAPM);
  • phương pháp thi công tích lũy;
  • mô hình lợi nhuận vượt mức ( EVO) và vân vân.

Hãy xem xét các phương pháp này chi tiết hơn.

Phương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền ( WACC)

Nó được sử dụng để tính toán cả vốn chủ sở hữu và vốn vay bằng cách xây dựng tỷ lệ cổ phần của chúng; nó không hiển thị giá trị sổ sách mà là giá trị thị trường của vốn. Tỷ lệ chiết khấu cho mô hình này được xác định theo công thức:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

trong đó C зк là chi phí vốn vay;

N lợi nhuận - thuế suất thuế thu nhập;

Дзк - tỷ lệ vốn vay trong cơ cấu vốn của công ty;

Ср - chi phí thu hút vốn cổ phần (cổ phiếu ưu đãi);

D pr - tỷ lệ cổ phần ưu đãi trong cơ cấu vốn của công ty;

Соа - chi phí thu hút vốn cổ phần (cổ phiếu phổ thông);

D ob - tỷ lệ cổ phiếu phổ thông trong cơ cấu vốn của công ty.

Công ty càng thu hút được nguồn vốn vay giá rẻ thay vì vốn cổ phần đắt đỏ thì giá trị của nó càng thấp. WACC. Tuy nhiên, nếu muốn sử dụng càng nhiều nguồn vốn vay giá rẻ càng tốt, bạn cũng nên nhớ về sự sụt giảm tính thanh khoản tương ứng trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, điều này chắc chắn sẽ dẫn đến lãi suất tín dụng tăng lên, vì đối với các ngân hàng, tình trạng này là đầy rủi ro gia tăng và số tiền WACC tất nhiên là sẽ phát triển. Vì vậy, sẽ phù hợp nếu sử dụng quy tắc “trung bình vàng”, kết hợp tối ưu vốn tự có và vốn vay dựa trên số dư của chúng về mặt thanh khoản.

Phương pháp định giá tài sản vốn ( Mô hình định giá tài sản vốn, CAPM)

Dựa trên phân tích thông tin từ thị trường chứng khoán về sự thay đổi khả năng sinh lời của cổ phiếu được giao dịch công khai. Trong trường hợp này, khi tính tỷ lệ chiết khấu vốn cổ phần, công thức sau được sử dụng:

DCAPM= Db/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

trong đó D b/r là tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro;

β - hệ số đặc biệt;

D r - tổng lợi nhuận của toàn bộ thị trường (danh mục chứng khoán trung bình trên thị trường);

P 1 - tiền thưởng cho doanh nghiệp nhỏ;

P 2 - phí bảo hiểm rủi ro cụ thể cho một công ty riêng lẻ;

R- rủi ro quốc gia.

Lãi suất phi rủi ro được sử dụng làm cơ sở để đánh giá các loại rủi ro khác nhau liên quan đến việc đầu tư vào một công ty. Hệ số beta đặc biệt ( β ) thể hiện mức độ rủi ro hệ thống liên quan đến kinh tế và tiến trình chính trị, được tính toán dựa trên độ lệch giữa tổng lợi nhuận cổ phiếu của một công ty cụ thể so với tổng lợi nhuận của thị trường chứng khoán nói chung. Chỉ số tổng lợi nhuận thị trường là chỉ số lợi nhuận thị trường trung bình, được các nhà phân tích tính toán dựa trên nghiên cứu dài hạn về dữ liệu thống kê.

CAPM khá khó áp dụng trong điều kiện thị trường chứng khoán Nga kém phát triển. Điều này là do những thách thức trong việc xác định hệ số beta và phần bù rủi ro thị trường, đặc biệt đối với các doanh nghiệp được tổ chức chặt chẽ nhưng không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Trong thông lệ nước ngoài, tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro, theo nguyên tắc, là tỷ suất lợi nhuận của trái phiếu hoặc tín phiếu chính phủ dài hạn, vì chúng được coi là có bằng cấp cao thanh khoản và rủi ro mất khả năng thanh toán rất thấp (khả năng phá sản nhà nước trên thực tế bị loại trừ). Tuy nhiên, ở Nga, sau một thời gian những sự kiện mang tính lịch sử chứng khoán chính phủ không được coi là không có rủi ro về mặt tâm lý. Do đó, lãi suất trung bình đối với tiền gửi ngoại tệ dài hạn của năm ngân hàng lớn nhất Nga, bao gồm cả Sberbank của Nga, được hình thành chủ yếu dưới ảnh hưởng của các yếu tố thị trường nội bộ, có thể được sử dụng làm lãi suất phi rủi ro. Về tỷ lệ cược β , thì ở nước ngoài, họ thường sử dụng các ấn phẩm làm sẵn về các chỉ số này trong các danh mục tài chính do các công ty chuyên ngành tính toán bằng cách phân tích thông tin thống kê của thị trường chứng khoán. Người định giá thường không cần phải tự mình tính toán các tỷ lệ này.

Mô hình định giá tài sản vốn sửa đổi ( MCAPM)

Trong một số trường hợp, tốt hơn nên sử dụng mô hình định giá tài sản vốn đã sửa đổi ( MCAPM), trong đó một chỉ báo như phần bù rủi ro được sử dụng, có tính đến các rủi ro phi hệ thống của doanh nghiệp được định giá. Rủi ro phi hệ thống (rủi ro có thể đa dạng hóa)- Đây là những rủi ro phát sinh ngẫu nhiên trong một công ty có thể được giảm thiểu thông qua đa dạng hóa. Ngược lại, rủi ro hệ thống là do phong trào chung thị trường hoặc các phân khúc của nó và không gắn liền với một mục tiêu cụ thể bảo vệ. Do đó, chỉ báo này phù hợp hơn với điều kiện phát triển thị trường chứng khoán của Nga với đặc tính không ổn định:

D M CAPM= Db/r + β × (D r − D b/r) + P rủi ro,

trong đó D b/r là lãi suất phi rủi ro của các khoản vay bằng ngoại tệ trong nước của Nga;

β - hệ số đo lường rủi ro thị trường (không thể đa dạng hóa) và phản ánh mức độ nhạy cảm của những thay đổi về lợi nhuận của khoản đầu tư vào các công ty trong một ngành nhất định đối với những biến động về lợi nhuận của toàn thị trường chứng khoán;

D r - lợi nhuận của toàn thị trường;

Rủi ro P là phần bù rủi ro có tính đến các rủi ro phi hệ thống của công ty đang được đánh giá.

Phương pháp tích lũy

Có tính đến nhiều loại rủi ro đầu tư khác nhau và liên quan đến đánh giá của chuyên gia cả các yếu tố kinh tế chung, đặc thù ngành và đặc thù doanh nghiệp tạo ra rủi ro không nhận được thu nhập theo kế hoạch. Các yếu tố quan trọng nhất là các yếu tố như quy mô công ty, cơ cấu tài chính, đa dạng hóa sản xuất và lãnh thổ, chất lượng quản lý, khả năng sinh lời, khả năng dự đoán thu nhập, v.v. Tỷ lệ chiết khấu được xác định dựa trên tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro, để được cộng thêm phí bảo hiểm bổ sung cho rủi ro khi đầu tư vào một công ty nhất định, có tính đến các yếu tố cụ thể.

Như chúng ta có thể thấy, cách tiếp cận tích lũy có phần giống với CAPM, vì cả hai đều dựa trên tỷ suất lợi nhuận của chứng khoán phi rủi ro cộng với thu nhập bổ sung liên quan đến rủi ro đầu tư (người ta tin rằng hơn nhiều rủi ro hơn thì khả năng sinh lời càng cao).

Mô hình Olson ( Mô hình định giá Edwards-Bell-Ohlson, EBO), hoặc phương pháp thu nhập vượt mức (lợi nhuận)

Kết hợp các thành phần của phương pháp tiếp cận thu nhập và chi phí, ở một mức độ nào đó giảm thiểu những nhược điểm của chúng. Giá trị của công ty được xác định bằng cách chiết khấu dòng thu nhập vượt mức, nghĩa là chênh lệch so với mức trung bình của ngành và giá trị hiện tại của tài sản ròng. Ưu điểm của mô hình này là khả năng sử dụng các thông tin sẵn có về giá trị tài sản sẵn có tại thời điểm định giá để tính toán. Một phần đáng kể trong mô hình này được chiếm bởi các khoản đầu tư thực và chỉ cần dự đoán lợi nhuận còn lại, tức là phần dòng tiền thực sự làm tăng giá trị của công ty. Mặc dù mô hình này gặp một số khó khăn khi sử dụng nhưng nó rất hữu ích trong việc phát triển chiến lược phát triển tổ chức liên quan đến việc tối đa hóa giá trị doanh nghiệp.

Tính toán tổng giá trị thị trường của công ty

Khi giá trị sơ bộ của doanh nghiệp đã được xác định, một số điều chỉnh phải được thực hiện để có được giá trị thị trường cuối cùng:

  • thừa/thiếu vốn lưu động của bản thân;
  • về tài sản ngoài cốt lõi của doanh nghiệp;
  • về tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả;
  • về nợ ròng, nếu có.

Do việc tính toán dòng tiền chiết khấu bao gồm lượng vốn lưu động cần thiết gắn liền với dự báo doanh thu nên nếu nó không trùng với giá trị thực tế thì phần vốn lưu động vượt mức phải được cộng thêm và phần thiếu hụt phải được trừ vào giá trị. của chi phí ban đầu. Điều tương tự cũng áp dụng cho các tài sản kém hiệu quả, vì chỉ những tài sản được sử dụng để tạo ra dòng tiền mới được đưa vào tính toán. Điều này có nghĩa là nếu có những tài sản không cốt lõi có giá trị nhất định chưa được tính đến trong dòng tiền nhưng có thể được hiện thực hóa (ví dụ khi bán) thì cần phải tăng giá trị sơ bộ của doanh nghiệp lên giá trị của tài sản đó được tính riêng. Nếu giá trị của doanh nghiệp được tính cho vốn đầu tư, thì giá trị thị trường thu được sẽ áp dụng cho toàn bộ vốn đầu tư, nghĩa là, ngoài chi phí vốn cổ phần, còn bao gồm giá trị nợ dài hạn của công ty. Điều này có nghĩa là để có được giá trị vốn cổ phần, cần phải giảm giá trị của giá trị đã xác lập bằng số nợ dài hạn.

Sau khi thực hiện tất cả các điều chỉnh, giá trị sẽ thu được là giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu của công ty.

Doanh nghiệp có khả năng tạo ra thu nhập ngay cả sau khi kết thúc giai đoạn dự báo. Doanh thu phải ổn định và đạt tốc độ tăng trưởng dài hạn đồng đều. Để tính chi phí trong giai đoạn sau dự báo, bạn có thể sử dụng một trong các phương pháp sau để tính chiết khấu:

  • theo giá trị thanh lý;
  • theo giá trị tài sản ròng;
  • theo phương pháp của Gordon.

Khi sử dụng mô hình Gordon, giá trị cuối cùng được xác định là tỷ lệ giữa dòng tiền trong năm đầu tiên của giai đoạn sau dự báo với chênh lệch giữa tỷ lệ chiết khấu và tốc độ tăng trưởng dài hạn của dòng tiền. Giá trị cuối cùng sau đó được giảm xuống giá trị hiện tại với cùng tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để chiết khấu dòng tiền trong giai đoạn dự báo.

Do đó, tổng giá trị của doanh nghiệp được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng thu nhập trong giai đoạn dự báo và giá trị của công ty trong giai đoạn sau dự báo.

Phần kết luận

Trong quá trình đánh giá giá trị của một công ty bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập, một mô hình tài chính của dòng tiền sẽ được tạo ra, có thể làm cơ sở để đưa ra các quyết định quản lý sáng suốt, tối ưu hóa chi phí, phân tích khả năng tăng công suất thiết kế và đa dạng hóa khối lượng. của sản phẩm. Mô hình này sẽ vẫn hữu ích sau khi quá trình đánh giá hoàn tất.

Để chọn phương pháp này hoặc phương pháp khác để tính giá trị thị trường, trước tiên bạn cần quyết định mục đích đánh giá và kế hoạch sử dụng kết quả của nó. Sau đó, bạn nên phân tích sự thay đổi dự kiến ​​trong dòng tiền của công ty trong tương lai gần, xem xét tình hình tài chính và triển vọng phát triển, đồng thời đánh giá môi trường kinh tế xung quanh, cả toàn cầu và quốc gia, bao gồm cả ngành. Khi thời gian ngắn, bạn cần biết giá trị thị trường của doanh nghiệp hoặc xác nhận kết quả thu được bằng các phương pháp khác hoặc khi không thể hoặc không cần phân tích chuyên sâu về dòng tiền, bạn có thể sử dụng phương pháp vốn hóa để nhanh chóng thu được kết quả tương đối. kết quả đáng tin cậy. Trong các trường hợp khác, đặc biệt khi phương pháp thu nhập là cách duy nhất để tính giá trị thị trường thì phương pháp dòng tiền chiết khấu được ưu tiên hơn. Có thể trong một số trường hợp nhất định, cả hai phương pháp đều cần thiết đồng thời để tính giá trị của một công ty.

Và tất nhiên, chúng ta không nên quên rằng giá trị thu được khi sử dụng phương pháp thu nhập phụ thuộc trực tiếp vào độ chính xác của các dự báo ngành và kinh tế vĩ mô dài hạn của nhà phân tích. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng các chỉ số dự báo sơ bộ trong quá trình áp dụng phương pháp thu nhập cũng có thể hữu ích trong việc xác định giá trị ước tính của công ty.

Khi thực hiện các giao dịch về nhà ở, trước tiên cần phải đánh giá nó. Nhiều cách tiếp cận khác nhau để định giá bất động sản được sử dụng: thu nhập, so sánh, chi phí. Phương pháp thu nhập để định giá bất động sản đã trở nên phổ biến ở nước ta. Bản chất của phương pháp này là gì? Trong trường hợp nào nên sử dụng phương pháp này khi đánh giá mét vuông? Có những phương pháp tiếp cận thu nhập nào và mỗi phương pháp đó được sử dụng trong những điều kiện nào? Khi nào nên từ bỏ cách tiếp cận này trong việc ước tính diện tích?

Có những phương pháp định giá bất động sản nào?

Luật Liên bang số 135 ngày 29 tháng 7 năm 1998 “Về hoạt động định giá trong Liên Bang Nga» nhấn mạnh các phương pháp tiếp cận như:

  • so sánh– một tập hợp các biện pháp nhằm so sánh nhà ở với các nhà tương tự có thông tin về giá.
  • Đắt- các phương pháp nhằm xác định chi phí cần thiết trong trường hợp khôi phục hoặc thay thế một đồ vật, có tính đến sự hao mòn. Người ta giả định rằng người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho tài sản đã hoàn thiện so với việc tạo ra một đồ vật tương tự.
  • Có lợi nhuận– không chỉ dựa trên việc tính toán giá mét vuông mà còn dựa trên thu nhập dự kiến ​​​​từ nó (ví dụ: thu nhập cho thuê).

Phương pháp thu nhập là gì?

Việc sử dụng phương pháp này dựa trên nguyên tắc sau: chi phí của lĩnh vực đầu tư tài chính phải tương ứng với chất lượng của đối tượng ở hiện tại và số lợi nhuận trong tương lai.

Ưu điểm của phương pháp này là cho phép nhà đầu tư đánh giá tốt nhất tài sản như một nguồn thu nhập. Khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai của một khu vực được coi là yếu tố chính quyết định giá trị của khu vực đó. Nhược điểm là thông tin dự báo được lấy làm cơ sở.

Phương pháp thu nhập phản ánh những dữ liệu như:

  • Chất lượng và số lượng lợi nhuận mà bất động sản có thể tạo ra trong một khoảng thời gian.
  • Những rủi ro điển hình cho cả cơ sở và khu vực.

Phương pháp tiếp cận thu nhập

Có những phương pháp như:

  • Vốn hóa thu nhập.
  • Phương thức đầu tư liên kết.
  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa thu nhập hoạt động như thế nào?

Phương pháp này tính toán mối quan hệ giữa lợi nhuận trong tương lai và giá trị bất động sản ở hiện tại.

Công thức tiếp cận trông như thế này:

C = BH/K, Ở đâu

  • VỚI- giá mét vuông,
  • BH– lợi nhuận dự kiến ​​​​từ đối tượng trong một khoảng thời gian nhất định ở dạng thuần túy,
  • ĐẾN– tỷ lệ vốn hóa (hệ số).

Những thuật ngữ này có nghĩa là tỷ lệ giữa giá tài sản và thu nhập có được từ nó.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp trong đó các điều kiện sử dụng bất động sản và thu nhập ở dạng ổn định không thay đổi và không cần đầu tư để giai đoạn đầu, đồng thời ghi nhận lợi nhuận và lợi nhuận trên vốn.

Với vốn hóa trực tiếp, giá trị được hình thành trong một khoảng thời gian cụ thể mà không tính đến khả năng bán lại của khu vực đó, khi kỳ báo cáo sẽ đi đến hồi kết.

Viết hoa trực tiếp được sử dụng khi:

  • Dòng tài chính ở trên mức 0 và duy trì ổn định trong một thời gian dài.
  • Lợi nhuận tăng nhẹ theo thời gian.

Phương pháp này không áp dụng nếu:

  • Có lợi nhuận không ổn định.
  • Việc xây dựng tòa nhà nơi có cơ sở chưa được hoàn thành hoặc khu vực này đang trong giai đoạn khôi phục.

Giai đoạn tính toán:

  1. Tính toán lợi nhuận dự kiến. Khi tính lấy 12 tháng hoặc trung bình trong một năm. Sự chú ý tập trung vào việc sử dụng bất động sản hiệu quả nhất.
  2. Tỷ lệ vốn hóa được tính toán.
  3. Tổng giá của khu vực được xác định.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Với phương pháp này, giá được tính trong một khoảng thời gian bằng vài những năm gần đây và khi xác định giá trị của bất động sản, thu nhập từ việc bán lại tài sản tiềm năng sẽ được tính đến. Ưu điểm của phương pháp là khả năng đánh giá một đối tượng khi dòng tài chính không ổn định.

DCF áp dụng trong các trường hợp sau:

  • Có đủ thông tin để tính toán số tiền thu nhập từ bất động sản trong tương lai.
  • Có lý do để tin rằng các dòng tài chính ở hiện tại và tương lai sẽ khác nhau (tăng hoặc giảm).
  • Tài sản này là một tài sản thương mại, đặc trưng bởi tính linh hoạt và diện tích lớn.
  • Lợi nhuận và chi phí mang tính mùa vụ.
  • Căn nhà nằm trong tòa nhà đang được xây dựng hoặc vừa được xây dựng lại và đang chờ đưa vào vận hành.

Việc tính toán DCF được thực hiện theo thuật toán dưới đây:

  1. Dựa trên dữ liệu có sẵn, giai đoạn dự báo được thực hiện. Ở Nga là 35 năm.
  2. Số tiền lãi trong một khoảng thời gian nhất định được dự đoán.
  3. Tổng giá trị giá còn lại của khu vực sau khi dòng lợi nhuận chấm dứt được tính toán.
  4. Xác định tỷ lệ chiết khấu để tính toán dòng tài chính sẽ nhận được hoặc phải trả theo thời gian. Bằng cách này, có thể ước tính tỷ lệ rủi ro trên lợi nhuận.
  5. Tính toán giá bất động sản.

Trong một số trường hợp, trong quá trình giao dịch bất động sản là cần thiết. Chúng tôi đã mô tả thời điểm bạn nên liên hệ với công chứng viên trong một bài viết riêng.
Thông tin về những giấy tờ cần kiểm tra khi mua căn hộ. Việc kiểm tra phải được thực hiện để không bị đưa ra tòa trong tương lai do thách thức tính hợp pháp của giao dịch.

Từ bỏ cách tiếp cận thu nhập

Vì phương pháp thu nhập được sử dụng khi có mục tiêu đầu tư nên khi mua bất động sản nhà ở cho mục đích cá nhân, phương pháp này không phù hợp. Trong trường hợp này, được phép sử dụng các phương pháp so sánh hoặc phương pháp tính giá thành hoặc kết hợp chúng.

Có những trường hợp người định giá từ chối phương pháp thu nhập do thiếu tài liệu để thực hiện tính toán. Nếu không có tài liệu cần thiết, thuật toán đánh giá sẽ bị vi phạm, dẫn đến hiểu sai về lợi nhuận của giao dịch.

Một chuyên gia nói về cách tiếp cận thu nhập để định giá bất động sản trong video này:

Phương pháp thu nhập có ý nghĩa để áp dụng nếu bất động sản phi thương mại được mua và mục đích mua là đầu tư. Có một số phương pháp tiếp cận thu nhập, tính hợp lý của việc sử dụng cái này hay cái khác có thể được đánh giá bởi một chuyên gia, dựa trên đặc điểm của đối tượng và mục đích mua mét vuông.

Luật sư của chúng tôi sẽ tư vấn miễn phí cho bạn.