Formule voor inkomensbenadering. Inkomstenbenadering van vastgoed- en bedrijfswaardering

De taak om de waarde van een bedrijf te schatten verschillende stadia de ontwikkeling ervan verliest zijn relevantie niet. Een onderneming is een langetermijnbezit dat inkomsten genereert en een zekere investeringsaantrekkelijkheid heeft. De vraag naar de waarde ervan is dus van belang voor velen, van eigenaren en management tot overheidsinstanties.

Meestal gebruiken ze om de waarde van een onderneming te beoordelen inkomsten methode (inkomensbenadering), omdat elke investeerder geld niet alleen investeert in gebouwen, uitrusting en andere materiële en immateriële activa, maar in toekomstige inkomsten die niet alleen de investering kunnen terugverdienen, maar ook winst kunnen opleveren, waardoor het welzijn van de investeerder toeneemt. Tegelijkertijd spelen het volume, de kwaliteit en de duur van de verwachte toekomstige inkomstenstroom een ​​bijzondere rol bij de keuze van een beleggingsobject. Het bedrag van de verwachte inkomsten is ongetwijfeld relatief en onderhevig aan de enorme invloed van de waarschijnlijkheid, afhankelijk van het risiconiveau van een mogelijke mislukking van de investering, waarmee ook rekening moet worden gehouden.

Opmerking! De fundamentele kostenfactor bij het gebruik van deze methode zijn de verwachte toekomstige inkomsten van het bedrijf, die bepaalde economische voordelen voor de eigenaren van de onderneming vertegenwoordigen. Hoe hoger het inkomen van het bedrijf, hoe hoger (bij gelijke omstandigheden) de marktwaarde ervan.

De inkomstenmethode houdt rekening met het hoofddoel van de onderneming: winst maken. Vanuit deze posities heeft bedrijfsbeoordeling de meeste voorkeur, omdat deze de ontwikkelingsvooruitzichten van de onderneming en de toekomstverwachtingen weerspiegelt. Bovendien houdt het rekening met de economische veroudering van objecten, en houdt het ook rekening met het marktaspect en de inflatietrends via de discontovoet.

Ondanks alle onmiskenbare voordelen is deze aanpak niet zonder controversiële en negatieve aspecten:

• het is behoorlijk arbeidsintensief;
• kenmerkend voor hem hoog niveau subjectiviteit bij het voorspellen van inkomen;
• er is sprake van een groot aantal waarschijnlijkheden en conventies, omdat er verschillende aannames en beperkingen zijn vastgesteld;
• de invloed van diverse risicofactoren op het verwachte inkomen is groot;
• het is problematisch om op betrouwbare wijze het reële inkomen te bepalen dat door de onderneming in haar rapportage wordt weergegeven, en het is mogelijk dat verliezen opzettelijk voor verschillende doeleinden worden weerspiegeld, wat verband houdt met de ondoorzichtigheid van informatie van binnenlandse ondernemingen;
• de boekhouding voor niet-kern- en overtollige activa is ingewikkeld;
• de beoordeling van onrendabele ondernemingen is onjuist.

Het is verplicht om speciale aandacht benader de mogelijkheid om op betrouwbare wijze de toekomstige inkomstenstromen van de onderneming en de ontwikkeling van de activiteiten van het bedrijf in het verwachte tempo te bepalen. De nauwkeurigheid van de voorspelling wordt ook sterk beïnvloed door de stabiliteit van het externe economische klimaat, wat belangrijk is voor de tamelijk onstabiele Russische economische situatie.

Het is dus raadzaam om de inkomensbenadering te gebruiken om bedrijven te beoordelen wanneer:

• ze hebben een positief inkomen;
• het is mogelijk een betrouwbare prognose van inkomsten en uitgaven op te stellen.

Berekening van de waarde van een bedrijf met behulp van de inkomstenbenadering

Het schatten van de waarde van een bedrijf met behulp van de inkomensbenadering begint met het oplossen van de volgende problemen:

1) voorspelling van toekomstige inkomsten van de onderneming;

2) het naar het huidige moment brengen van de waarde van de toekomstige inkomsten van de onderneming.

De juiste oplossing van deze problemen draagt ​​bij aan het verkrijgen van adequate eindresultaten van het beoordelingswerk. Van groot belang in de loop van de prognoses is de normalisatie van het inkomen, met behulp waarvan eenmalige afwijkingen worden geëlimineerd, die met name optreden als gevolg van eenmalige transacties, bijvoorbeeld bij de verkoop van niet-kern- en overtollige activa. Om het inkomen te normaliseren, worden statistische methoden gebruikt om het gemiddelde, het gewogen gemiddelde of de extrapolatiemethode te berekenen die dit vertegenwoordigt vertegenwoordigt een voortzetting van bestaande trends.

Bovendien is het absoluut noodzakelijk om rekening te houden met de factor veranderingen in de waarde van geld in de loop van de tijd - hetzelfde bedrag aan inkomen in momenteel heeft een hogere prijs dan in de toekomst. De moeilijke kwestie van de meest acceptabele timing voor het voorspellen van de inkomsten en uitgaven van een bedrijf moet worden opgelost. Er wordt aangenomen dat het, om de inherente cyclische aard van industrieën te weerspiegelen, nodig is om een ​​periode van ten minste vijf jaar te bestrijken om een ​​redelijke voorspelling te kunnen doen. Wanneer we deze kwestie door een wiskundig en statistisch prisma bekijken, bestaat er een wens om de voorspellingsperiode te verlengen, ervan uitgaande dat dit het geval is grote hoeveelheid Waarnemingen zullen een redelijkere waarde van de marktwaarde van het bedrijf opleveren. Het proportioneel verlengen van de prognoseperiode maakt het echter moeilijker om de waarden van inkomsten en uitgaven, inflatie en kasstromen te voorspellen. Sommige taxateurs merken op dat de meest betrouwbare inkomensvoorspelling voor de periode van één tot drie jaar zal zijn, vooral wanneer er sprake is van instabiliteit in de economische omgeving, aangezien naarmate de prognoseperioden langer worden, de conditionaliteit van de schattingen toeneemt. Maar deze mening geldt alleen voor duurzaam opererende ondernemingen.

Belangrijk!Hoe dan ook, bij het kiezen van een prognoseperiode moet u de periode bestrijken totdat de groeisnelheid van het bedrijf zich stabiliseert, en om de grootste nauwkeurigheid van de eindresultaten te bereiken, kunt u de prognoseperiode opdelen in kleinere tussenliggende perioden, bijvoorbeeld een half jaar.

In algemene termen wordt de waarde van een onderneming bepaald door het optellen van de inkomstenstromen uit de activiteiten van de onderneming tijdens de prognoseperiode, vooraf aangepast aan het huidige prijsniveau, met toevoeging van de waarde van het bedrijf in de post-prognoseperiode. periode (eindwaarde).

De twee meest voorkomende beoordelingsmethoden zijn inkomensbenadering - methode voor inkomstenkapitalisatie En Discounted Cashflow-methode. Ze zijn gebaseerd op geschatte disconto- en kapitalisatiepercentages die worden gebruikt om de contante waarde van toekomstige inkomsten te bepalen. Uiteraard worden er in het kader van de inkomensbenadering nog veel meer soorten methoden gebruikt, maar in principe zijn ze allemaal gebaseerd op het verdisconteren van kasstromen.

Een belangrijke rol bij het kiezen van een beoordelingsmethode wordt gespeeld door het doel van de beoordeling zelf en het beoogde gebruik van de resultaten ervan. Andere factoren hebben ook een impact, bijvoorbeeld het type onderneming dat wordt gewaardeerd, het stadium van haar ontwikkeling, de snelheid waarmee de inkomsten veranderen, de beschikbaarheid van informatie en de mate van betrouwbaarheid ervan, enz.

Methodehoofdlettergebruikinkomen(Kapitalisatiemethode met één periode, SPCM)

De inkomstenkapitalisatiemethode is gebaseerd op de stelling dat de marktwaarde van een bedrijf gelijk is aan de contante waarde van toekomstige inkomsten. Het is het meest geschikt om het toe te passen op die bedrijven die al activa hebben opgebouwd, een stabiel en voorspelbaar bedrag aan lopende inkomsten hebben en het groeitempo gematigd en relatief constant is, terwijl de huidige staat een bepaald idee geeft van \ Langetermijntrends in toekomstige activiteiten. En omgekeerd: in het stadium van de actieve groei van het bedrijf, tijdens het herstructureringsproces of op andere momenten waarop er aanzienlijke schommelingen zijn in de winsten of kasstromen (wat typisch is voor veel ondernemingen), is deze methode ongewenst voor gebruik, omdat er is een grote kans op het verkrijgen van een onjuist waardebepalingsresultaat.

De inkomstenkapitalisatiemethode is gebaseerd op retrospectieve informatie, terwijl voor een toekomstige periode, naast het bedrag van de netto-inkomsten, andere economische indicatoren worden geëxtrapoleerd, bijvoorbeeld de kapitaalstructuur, het rendement en het risiconiveau van de onderneming.

De waardering van een onderneming op basis van de inkomstenkapitalisatiemethode wordt als volgt uitgevoerd:

Huidige marktwaarde = DP (of P netto) / Kapitalisatiepercentage,

waar DP - geldstroom;

P is schoon - nettowinst.

Opmerking! De betrouwbaarheid van het beoordelingsresultaat hangt sterk af van het kapitalisatiepercentage, dus er moet speciale aandacht worden besteed aan de nauwkeurigheid van de berekening.

Met het kapitalisatiepercentage kunt u inkomsten of cashflowwaarden voor een specifieke periode omzetten in een waardemaatstaf. In de regel wordt deze afgeleid van de kortingsfactor:

Kapitalisatiepercentage =D- Tr,

Waar D- kortingspercentage;

T r - groeipercentage van de cashflow of nettowinst.

Het is duidelijk dat de kapitalisatieratio meestal lager is dan de disconteringsvoet voor hetzelfde bedrijf.

Zoals uit de gepresenteerde formules blijkt, wordt, afhankelijk van het bedrag dat wordt gekapitaliseerd, rekening gehouden met het verwachte groeipercentage van de cashflow of de nettowinst. Uiteraard zal het kapitalisatiepercentage variëren voor verschillende soorten inkomsten. Daarom is de primaire taak bij het implementeren van deze methode het bepalen van de indicator die wordt gekapitaliseerd. In dit geval kan het inkomen worden voorspeld voor het jaar volgend op de waarderingsdatum of wordt het op basis van retrospectieve gegevens berekende gemiddelde inkomen bepaald. Omdat de nettokasstroom volledig rekening houdt met de operationele en investeringsactiviteiten van een onderneming, wordt deze meestal gebruikt als basis voor kapitalisatie.

Het kapitalisatiepercentage ligt dus in zijn economische essentie dicht bij de discontofactor en is er sterk mee verbonden. De disconteringsvoet wordt ook gebruikt om toekomstige kasstromen tot het heden terug te brengen.

Discounted cashflow-methode ( Verdisconteerde kasstromen, DCF )

Met de discounted cashflow-methode kunt u rekening houden met de risico's die gepaard gaan met het verkrijgen van de verwachte inkomsten. Het gebruik van deze methode zal gerechtvaardigd zijn wanneer een significante verandering in het toekomstige inkomen wordt voorspeld, zowel naar boven als naar beneden. Bovendien is deze methode in sommige situaties alleen mogelijkis bijvoorbeeld van toepassing op het uitbreiden van de activiteiten van een onderneming als deze op het moment van de beoordeling niet op volle capaciteit draait productiecapaciteit is echter van plan dit in de nabije toekomst te verhogen;geplande toename van het productievolume; bedrijfsontwikkeling in het algemeen; fusies van ondernemingen; introductie van nieuwe productietechnologieën, enz.Onder dergelijke omstandigheden zullen de jaarlijkse kasstromen in toekomstige perioden niet uniform zijn, wat het uiteraard onmogelijk maakt om de marktwaarde van het bedrijf te berekenen met behulp van de inkomstenkapitalisatiemethode.

Voor nieuwe ondernemingen is de enige mogelijke methode ook de discounted cashflow-methode, aangezien de waarde van hun activa op het moment van waardering mogelijk niet samenvalt met het vermogen om in de toekomst inkomsten te genereren.

Uiteraard is het wenselijk dat de onderneming die wordt gewaardeerd gunstige ontwikkelingstrends en een winstgevende bedrijfsgeschiedenis heeft. Voor bedrijven die systematisch verliezen lijden en een negatief groeipercentage hebben, is de discounted cashflow-methode minder geschikt. Bijzondere voorzichtigheid is geboden bij de beoordeling van bedrijven met een grote kans op faillissement. In dit geval is de inkomstenbenadering helemaal niet van toepassing, inclusief de inkomstenkapitalisatiemethode.

De discounted cashflow-methode is flexibeler omdatkan worden gebruikt om iets te evalueren operationele onderneming door het gebruiken vanline-item voorspelling van toekomstige kasstromen. Het is van niet gering belang voor het management en de eigenaren van het bedrijf om de impact van verschillende managementbeslissingen op de marktwaarde te begrijpen, dat wil zeggen dat het kan worden gebruikt in het proces van waardebeheer op basis van het resulterende gedetailleerde kostenmodel van het bedrijf. en zie de gevoeligheid ervan voor geselecteerde interne en externe factoren. Hierdoor kunt u de activiteiten van de onderneming in elk stadium begrijpen levenscyclus in de toekomst. En het allerbelangrijkste: deze methode is het meest aantrekkelijk voor beleggers en beantwoordt aan hun belangen, omdat deze gebaseerd is op voorspellingen van toekomstige marktontwikkelingen en inflatieprocessen. Hoewel hier ook enige moeilijkheid in zit, aangezienin een onstabiele crisiseconomie Met Het is vrij moeilijk om uw inkomstenstroom meerdere jaren van tevoren te voorspellen.

Dus de initiële basis voor het berekenen van de waarde van een bedrijf met behulp van de methodehet verdisconteren van kasstromenis een voorspelling waarvan de bron retro-informatie over kasstromen is. De traditionele formule voor het bepalen van de huidige waarde van verdisconteerde toekomstige inkomsten is als volgt:

Huidige marktwaarde = Kasstromen voor de periodeT / (1 + D) T.

De disconteringsvoet is de rentevoet die nodig is om toekomstige inkomsten terug te brengen tot één enkele waarde voor de huidige waarde van het bedrijf. Voor een belegger is dit het vereiste rendement op alternatieve beleggingen met een vergelijkbaar risiconiveau op het moment van waardering.

Afhankelijk van het geselecteerde cashflowtype (bijv eigen vermogen of voor het totale geïnvesteerde vermogen) dat als basis voor de waardering wordt gebruikt, wordt de methode voor het berekenen van de disconteringsvoet bepaald. Kasstroomberekeningsschema's voorgeïnvesteerd en eigen vermogen worden weergegeven in de tabel. 12.

Zoals u kunt zien, wordt de cashflow berekend voorHet eigen vermogen verschilt alleen doordat het resultaat dat wordt verkregen uit het algoritme voor het berekenen van de cashflow voor het geïnvesteerde kapitaal bovendien wordt aangepast voor veranderingen in de langetermijnschulden. Vervolgens wordt de kasstroom verdisconteerd in overeenstemming met de verwachte risico's, die tot uiting komen in de disconteringsvoet die voor een specifieke onderneming wordt berekend.

Het kasstroomdiscontopercentage voor eigen vermogen zal dus gelijk zijn aan het door de eigenaar vereiste rendement op het geïnvesteerde kapitaal.geïnvesteerd kapitaal- de som van de gewogen rendementen op geleend geld (dat wil zeggen de rente van de bank op leningen) en op eigen vermogen, terwijl hun specifieke gewichten worden bepaald door de aandelen van geleend geld en aandelenfondsen in de kapitaalstructuur. Cashflowdisconteringspercentagevoor geïnvesteerd vermogengenaamd gewogen gemiddelde kapitaalkosten, en de overeenkomstige methode om dit te berekenen isgewogen gemiddelde kapitaalkostenmethode (WachtAgemiddeldCost vanCapital, WACC). Deze methode voor het bepalen van de disconteringsvoet wordt het meest gebruikt.

Daarnaast, om de kasstroomdiscontovoet voor eigen vermogen te bepalen mag worden toegepast de volgende zijn de meest voorkomende methoden:

• waarderingsmodel voor kapitaalgoederen ( CAPM);
• aangepast waarderingsmodel voor kapitaalgoederen ( MCAPM);
• cumulatieve bouwmethode;
• excess-profitmodel ( EVO) en etc.

Laten we deze methoden in meer detail bekijken.

Methodegewogen gemiddelde kapitaalkosten ( WACC)

Het wordt gebruikt om zowel het eigen vermogen als het vreemd vermogen te berekenen door de verhouding van hun aandelen te construeren; het toont niet de balans, maarmarktwaarde van het kapitaal. Het discontopercentage voor dit model wordt bepaald door de formule:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

waarbij C зк de kosten van vreemd kapitaal zijn;

N winst - tarief inkomstenbelasting;

Дзк - aandeel van het geleende kapitaal in de kapitaalstructuur van het bedrijf;

Ср - kosten voor het aantrekken van aandelenkapitaal (preferente aandelen);

D pr - aandeel preferente aandelen in de kapitaalstructuur van het bedrijf;

Соа - kosten voor het aantrekken van aandelenkapitaal (gewone aandelen);

D ob - het aandeel gewone aandelen in de kapitaalstructuur van het bedrijf.

Hoe meer een bedrijf goedkoop geleend geld aantrekt in plaats van duur eigen vermogen, hoe lager de waarde WACC. Als u echter zoveel mogelijk goedkoop geleend geld wilt gebruiken, moet u ook rekening houden met de overeenkomstige afname van de liquiditeit van de balans van de onderneming, die zeker zal leiden tot een stijging van de kredietrentetarieven, aangezien deze situatie voor banken gevaarlijk is. beladen met verhoogde risico's, en de hoeveelheid WACC zal uiteraard groeien. Het zou dus passend zijn om de ‘gulden middenweg’-regel te gebruiken, waarbij eigen en geleende middelen optimaal worden gecombineerd op basis van hun liquiditeitssaldo.

Methodebeoordelingenhoofdstadactiva (Kapitaalactivaprijsmodel, CAPM)

Gebaseerd op de analyse van informatie van aandelenmarkten over veranderingen in de winstgevendheid van beursgenoteerde aandelen. In dit geval wordt bij de berekening van de disconteringsvoet voor eigen vermogen de volgende formule gebruikt:

DCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

waar Db/r - risicovrij rendement;

β - speciale coëfficiënt;

D r - het totale rendement van de markt als geheel (de gemiddelde marktportefeuille van effecten);

P 1 - bonus voor kleine ondernemingen;

P 2 - premie voor risico specifiek voor een individueel bedrijf;

R- landenrisico.

De risicovrije rente wordt gebruikt als basis voor het beoordelen van de verschillende soorten risico's die gepaard gaan met beleggen in een bedrijf. Speciale bètacoëfficiënt ( β ) vertegenwoordigt de hoeveelheid systematisch risico die verband houdt met economische en politieke processen, die wordt berekend op basis van de afwijking van het totale aandelenrendement van een bepaald bedrijf vergeleken met het totale rendement van de aandelenmarkt als geheel. De totale marktrendementindicator is de gemiddelde marktrendementindex, die door analisten wordt berekend op basis van langetermijnonderzoek van statistische gegevens.

CAPMvrij moeilijk toe te passen in de omstandigheden van onderontwikkeling van de Russische aandelenmarkt. Dit is te wijten aan de uitdagingen bij het bepalen van bèta's en marktrisicopremies, vooral voor nauw aangehouden bedrijven die niet aan een beurs genoteerd zijn. In de buitenlandse praktijk is het risicovrije rendement in de regel het rendement op langlopende staatsobligaties of -papieren, aangezien wordt aangenomen dat deze een hoge mate van liquiditeit hebben en een zeer laag risico op insolventie (de De kans op een staatsfaillissement is vrijwel uitgesloten). Echter, in Rusland, na enige tijd historische evenementen staatsobligaties worden psychologisch gezien niet als risicovrij beschouwd. Daarom kan de gemiddelde rente op langlopende deposito's in vreemde valuta van de vijf grootste Russische banken, waaronder de Russische Sberbank, die voornamelijk onder invloed van factoren op de interne markt wordt gevormd, als risicovrije rente worden gebruikt. Wat betreft de kansen β Vervolgens gebruiken ze in het buitenland meestal kant-en-klare publicaties van deze indicatoren in financiële gidsen die zijn berekend door gespecialiseerde bedrijven door statistische informatie over de aandelenmarkt te analyseren. Taxateurs hoeven deze verhoudingen doorgaans niet zelf te berekenen.

Gewijzigd waarderingsmodel voor kapitaalgoederen ( MCAPM)

In sommige gevallen is het beter om een ​​aangepast waarderingsmodel voor kapitaalgoederen te gebruiken ( MCAPM), waarbij een indicator zoals een risicopremie wordt gebruikt, waarbij rekening wordt gehouden met de niet-systematische risico's van de onderneming die wordt gewaardeerd. Niet-systematische risico's (diversifieerbare risico's)- Dit zijn risico's die willekeurig in een bedrijf ontstaan ​​en die door diversificatie kunnen worden verminderd. Daarentegen is systematisch risico te wijten aan algemene beweging markt of zijn segmenten en is niet gekoppeld aan een specifiek effect. Daarom is deze indicator geschikter voor de Russische omstandigheden van de aandelenmarktontwikkeling met zijn karakteristieke instabiliteit:

DMCAPM = D b/r + β × (D r − D b/r ) + P-risico,

waarbij D b/r het risicovrije rendement is op Russische binnenlandse leningen in vreemde valuta;

β - een coëfficiënt die een maatstaf is voor het marktrisico (niet-diversifieerbaar) en de gevoeligheid weerspiegelt van veranderingen in de winstgevendheid van investeringen in bedrijven in een bepaalde sector voor schommelingen in de winstgevendheid van de aandelenmarkt als geheel;

D r - winstgevendheid van de markt als geheel;

P-risico is een risicopremie die rekening houdt met de niet-systematische risico's van het beoordeelde bedrijf.

Cumulatieve methode

Houdt rekening met verschillende soorten beleggingsrisico's en -effecten deskundige beoordeling zowel algemene economische als sectorspecifieke en ondernemingsspecifieke factoren die het risico met zich meebrengen dat geplande inkomsten niet worden ontvangen. De belangrijkste factoren zijn de grootte van het bedrijf, structuur financiën, productie en territoriale diversificatie,kwaliteit van het management, winstgevendheid, voorspelbaarheid van inkomsten, enz.De disconteringsvoet wordt bepaald op basis van het risicovrije rendement, waaraan een extra premie wordt toegevoegd voor het risico van beleggen in een bepaald bedrijf, rekening houdend met deze factoren.

Zoals we kunnen zien, is de cumulatieve benadering enigszins vergelijkbaar met CAPM, aangezien ze beide gebaseerd zijn op het rendement op risicovrije effecten, aangevuld met extra inkomsten die verband houden met het investeringsrisico (er wordt aangenomen dat dan meer risico, hoe hoger de winstgevendheid).

Olson-model (Edwards - Klok - Ohlson waardering model , EVO ), of de overtollige inkomsten (winst)-methode

Combineert de componenten van de inkomsten- en kostenbenadering, waardoor de nadelen ervan tot op zekere hoogte worden geminimaliseerd. De waarde van het bedrijf wordt bepaald door de stroom van overtollige inkomsten, dat wil zeggen die afwijkt van het sectorgemiddelde, en de huidige waarde van de nettoactiva te verdisconteren. Het voordeel van dit model is de mogelijkheid om met beschikbare informatie de waarde van activa die beschikbaar zijn op het moment van taxatie te berekenen. Een aanzienlijk deel van dit model wordt ingenomen door reële investeringen, en er hoeft alleen de residuele winst te worden voorspeld, dat wil zeggen dat deel van de cashflow dat daadwerkelijk de waarde van het bedrijf verhoogt. Hoewel dit model niet zonder enige problemen in het gebruik is, is het zeer nuttig bij het ontwikkelen van een odie verband houdt met het maximaliseren van de bedrijfswaarde.

Het opstellen van de finale de marktwaarde van het bedrijf

Nadat de voorlopige waarde van de onderneming is bepaald, moeten er een aantal aanpassingen worden doorgevoerd om de uiteindelijke marktwaarde te verkrijgen:

• bij overschot/tekort aan eigen werkkapitaal;
• op niet-kernactiva van de onderneming;
• op uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen;
• op de eventuele nettoschuld.

Aangezien bij de berekening van de verdisconteerde kasstroom rekening wordt gehouden met het vereiste bedrag aan eigen werkkapitaal dat verband houdt met de omzetprognose, moet, als dit niet samenvalt met de werkelijke waarde, het overschot aan eigen werkkapitaal worden opgeteld en het tekort worden afgetrokken van de waarde. van de voorbereidende kosten. Hetzelfde geldt voor niet-renderende activa, aangezien alleen de activa die werden gebruikt bij het genereren van cashflow in de berekening zijn meegenomen. Dit betekent dat als er niet-kernactiva zijn die een bepaalde waarde hebben die niet in de cashflow wordt meegenomen, maar wel kunnen worden gerealiseerd (bijvoorbeeld bij verkoop), het noodzakelijk is om de voorlopige waarde van het bedrijf te verhogen met de waarde van dergelijke activa, afzonderlijk berekend. Als de waarde van de onderneming wordt berekend op basis van het geïnvesteerde vermogen, dan geldt de daaruit voortvloeiende marktwaarde voor het gehele geïnvesteerde vermogen, dat wil zeggen dat deze naast de kosten van het eigen vermogen ook de waarde van de langlopende schulden van de onderneming omvat. Dit betekent dat om de waarde van het eigen vermogen te verkrijgen, het noodzakelijk is de waarde van de gevestigde waarde te verminderen met het bedrag aan langlopende schulden.

Nadat alle aanpassingen zijn doorgevoerd, wordt de waarde verkregen, namelijk de marktwaarde van het eigen vermogen van de onderneming.

Het bedrijf kan zelfs na het einde van de prognoseperiode inkomsten genereren. De inkomsten zouden zich moeten stabiliseren en een uniform langetermijngroeipercentage moeten bereiken. Om de kosten te berekenenna de prognoseperiode kunt u een van de volgende methoden gebruiken om de korting te berekenen:

• volgens liquidatiewaarde;
• op basis van de intrinsieke waarde;
• volgens Gordons methode.

Bij gebruik van het Gordon-model wordt de eindwaarde gedefinieerd als de verhouding tussen de kasstroom voor het eerste jaar van de post-prognoseperiode en het verschil tussen de disconteringsvoet en de langetermijngroei van de kasstroom. De eindwaarde wordt vervolgens teruggebracht tothuidige kostenindicatoren tegen dezelfde disconteringsvoet die wordt gebruikt om de kasstromen van de prognoseperiode te verdisconteren.

Als gevolg hiervan wordt de totale waarde van het bedrijf bepaald als de som van de huidige waarden van inkomstenstromen in de prognoseperiode en de waarde van het bedrijf in de post-prognoseperiode.

Conclusie

Bij het beoordelen van de waarde van een bedrijf met behulp van de inkomstenbenadering wordt een financieel model van kasstromen gecreëerd, dat kan dienen als basis voor het nemen van weloverwogen managementbeslissingen, het optimaliseren van de kosten, het analyseren van de mogelijkheden om de ontwerpcapaciteit te vergroten en het volume te diversifiëren. van producten. Dit model blijft bruikbaar nadat de beoordeling is afgerond.

Om een ​​of andere methode voor het berekenen van de marktwaarde te kiezen, moet u eerst beslissen over het doel van de beoordeling en het geplande gebruik van de resultaten ervan. Vervolgens moet u de verwachte verandering in de kasstromen van het bedrijf in de nabije toekomst analyseren, de financiële toestand en ontwikkelingsvooruitzichten in overweging nemen, en ook het omringende economische klimaat beoordelen, zowel mondiaal als nationaal, inclusief de industrie. Wanneer de tijd kort is en u de marktwaarde van een bedrijf moet kennen, of de resultaten wilt bevestigen die met andere benaderingen zijn verkregen, of wanneer een diepgaande cashflowanalyse niet mogelijk of vereist is, kunt u de kapitalisatiemethode gebruiken om snel relatief betrouwbaar resultaat. In andere gevallen, vooral wanneer de inkomensbenadering de enige optie is Voor het berekenen van de marktwaarde wordt de voorkeur gegeven aan de discounted cashflow-methode. Het is mogelijk dat in bepaalde situaties beide methoden tegelijkertijd nodig zijn om de waarde van een onderneming te berekenen.

En natuurlijk mogen we niet vergeten dat de waarde die wordt verkregen met behulp van de inkomensbenadering direct afhangt van de nauwkeurigheid van de macro-economische en industriële voorspellingen van de analist op de lange termijn. Zelfs het gebruik van ruwe prognose-indicatoren bij het toepassen van de inkomensbenadering kan echter nuttig zijn bij het bepalen van de geschatte waarde van het bedrijf.

De inkomstenbenadering is de meest gebruikelijke methode om de waarde van een bedrijf te schatten, omdat deze wordt gebruikt bij de beslissing om in een bedrijf te investeren. Elke investeerder die zijn geld in een bedrijf wil investeren, hoopt in de toekomst inkomsten te ontvangen waarmee al zijn investeringen kunnen worden terugverdiend en winst kan worden gemaakt.

“De inkomstenbenadering is een geheel van methoden om de waarde van het taxatieobject te beoordelen, gebaseerd op het bepalen van de verwachte inkomsten uit het taxatieobject.”

Deze benadering is gebaseerd op het berekenen van de waarde van een bedrijf door toekomstige inkomsten te projecteren tot aan de waarderingsdatum. Deze aanpak wordt gebruikt wanneer de toekomstige inkomsten van een bedrijf nauwkeurig kunnen worden voorspeld.

De belangrijkste methoden van de inkomstenbenadering zijn onder meer de inkomstenkapitalisatiemethode en de discounted cashflow-methode.

De wordt meestal gebruikt om bedrijven te evalueren die erin zijn geslaagd activa te accumuleren, een stabiele productie hebben en zich in de volwassenheidsfase bevinden. Deze methode maakt het mogelijk “de waarde van een bedrijf te schatten op basis van de kapitalisatie van inkomsten voor de eerste prognoseperiode, in de veronderstelling dat het inkomensbedrag in de daaropvolgende prognosejaren hetzelfde zal zijn.”

Bij de inkomstenkapitalisatiemethode is het noodzakelijk om de toekomstige kasstromen of toekomstige gemiddelde winsten te bepalen die het bedrijf zal ontvangen.

Deze methode is vrij eenvoudig vergeleken met kortingsmethoden, omdat dit niet nodig is lange termijn voorspelling inkomen, maar het gebruik van deze methode wordt beperkt door het aantal stabiele ondernemingen dat zich in de volwassenheidsfase bevindt.

De belangrijkste factor die de mogelijkheid om deze methode te gebruiken bepaalt, is dus de beschikbaarheid stabiel inkomen van het betreffende bedrijf. De volgende stadia van de inkomstenkapitalisatiemethode kunnen worden onderscheiden (Sharipo, 1989):

– rechtvaardiging voor de stabiliteit van het genereren van inkomsten;

Op basis van de analyse van de jaarrekening van het bedrijf kunt u bepalen of de inkomsten stabiel zijn of niet.

– bepaling van het bedrag van de gekapitaliseerde inkomsten;

Het te kapitaliseren inkomen kan worden berekend als verwachte inkomsten voor één jaar na de waarderingsdatum of als een gemiddelde van inkomsten over een aantal jaren.

– berekening van het kapitalisatiepercentage;

Het kapitalisatiepercentage voor een bedrijf wordt afgeleid van de disconteringsvoet door het verwachte gemiddelde jaarlijkse groeipercentage van de winst of de cashflow af te trekken. Dat wil zeggen dat de kapitalisatievoet gewoonlijk lager is dan de disconteringsvoet.

– kapitalisatie van inkomsten;

– het aanbrengen van laatste wijzigingen.

In de praktijk wordt de inkomstenkapitalisatiemethode zelden gebruikt vanwege marktschommelingen en de volatiliteit van de inkomsten van de meeste bedrijven.

Bedrijven gebruiken vaker de discounted cashflow-methode om hun waarde te schatten. Dit komt omdat deze methode berust op het feit dat de kasstromen elk jaar veranderen. De discounted cashflow-methode is dus gebaseerd op een voorspelling van de toekomstige kasstromen van een bepaald bedrijf, die worden verdisconteerd tegen een disconteringsvoet die een functie is van het risico van de verwachte kasstromen (Gordon, 1962). De berekening van de waarde van een bedrijf met behulp van verdisconteerde kasstromen wordt uitgevoerd met behulp van de volgende formule:

waarbij: PV – huidige waarde van het bedrijf;

CF – kasstroom;

FV is de waarde van activa in de periode na de prognose;

R – discontovoet;

n – aantal jaren van prognoses.

De discounted cashflow-methode wordt het vaakst gebruikt voor bedrijven die zich in de fase van groei of ontwikkeling bevinden, dat wil zeggen: Het zijn relatief jonge bedrijven. Bij dergelijke bedrijven wordt verwacht dat de toekomstige kasstromen aanzienlijk zullen verschillen van de huidige of huidige kasstromen dit bedrijf wil een investeringsproject uitvoeren dat een aanzienlijke impact zal hebben op de toekomstige kasstromen.

De stadia van het beoordelen van de waarde van een bedrijf met behulp van verdisconteerde kasstromen zijn als volgt:

a) het verzamelen van de nodige informatie;

Voor het berekenen van de waarde van een bedrijf is informatie nodig balans onderneming, de winst- en verliesrekening, de resultatenrekening Geld en andere marktindicatoren.

b) het kiezen van een cashflowmodel;

Cashflow is het verschil tussen de instroom en uitstroom van kasmiddelen van een bedrijf. Er zijn twee belangrijke cashflowmodellen: de cashflow op het eigen vermogen en de cashflow op het totale geïnvesteerde kapitaal.

c) het bepalen van de duur van de prognoseperiode;

De duur van de prognoseperiode wordt bepaald afhankelijk van de verwachte groei van de belangrijkste indicatoren van het bedrijf en de door het management aanvaarde ontwikkelingsplannen van het bedrijf. Meestal wordt de prognoseperiode genomen als het aantal jaren waarna het bedrijf een constant tempo van cashflowgroei kan bereiken.

d) het uitvoeren van een retrospectieve analyse van de bruto-inkomsten en -uitgaven, evenals hun prognose;

Bij het voorspellen van de bruto-inkomsten en uitgaven van een bedrijf kunnen twee methoden worden gebruikt: geaggregeerde en gedetailleerde benaderingen. De geconsolideerde aanpak is gebaseerd op een omzetprognose, die wordt berekend rekening houdend met het groeipercentage van de afgelopen jaren. Bij het berekenen van de verwachte waarde van de uitgaven impliceert deze benadering dat variabele kosten zal proportioneel toenemen met de omzetgroei. Een gedetailleerde aanpak is gebaseerd op het bestuderen van een grote hoeveelheid informatie. Om de bruto-omzet te berekenen zijn dus gegevens nodig over de verkoopvolumes van producten uit voorgaande jaren, huidige en voorspelde prijzen voor producten en specialistische prognoses met betrekking tot veranderingen in de economische omstandigheden. Om de kosten te berekenen, bepaalt deze aanpak de productiekosten aan de hand van kostenelementen.

e) berekening van de cashflow voor elk jaar van de prognoseperiode;

Er zijn twee methoden om de cashflow te berekenen. De eerste methode is de indirecte methode, die wordt uitgevoerd door de kasstromen in de activiteitengebieden van het bedrijf te analyseren. Deze methode is gebaseerd op het opstellen van een cashflowbegroting en het verder berekenen van de cashflow. De tweede methode is de directe methode, gericht op het analyseren van kasstromen per inkomsten- en uitgavenpost, d.w.z. het is gebaseerd op het kijken naar de balans van het bedrijf en het vervolgens berekenen van de cashflow.

f) bepaling van het discontopercentage;

Bij de berekening van de disconteringsvoet wordt rekening gehouden met de volgende factoren: de aanwezigheid van verschillende bronnen van aangetrokken kapitaal, veranderingen in de waarde van geld in de loop van de tijd en mogelijke risico's. Op basis van het gekozen cashflowmodel bepaalt de onderneming de disconteringsvoet: voor de cashflow uit eigen vermogen is dit het cumulatieve rentemodel of het Capital Asset Pricing Model (CAPM), en voor de cashflow uit geïnvesteerd kapitaal zijn dit de gewogen gemiddelde kosten van kapitaalmodel (WACC).

g) berekening van de huidige waarde van toekomstige kasstromen en de waarde van het bedrijf in de post-prognoseperiode, evenals hun totale waarde;

De post-prognoseperiode is de resterende levensduur van het bedrijf, gedurende welke een gemiddeld stabiel groeipercentage van de kasstromen wordt verwacht. Om de waarde van het bedrijf in de periode na de prognose te berekenen, worden de kosten voor het terugdraaien berekend. Terugval is de opbrengst uit de mogelijke wederverkoop van een onderneming aan het einde van de prognoseperiode. Er zijn verschillende manieren om de terugval te berekenen, afhankelijk van de ontwikkelingsvooruitzichten die het bedrijf in de toekomst heeft. De volgende methoden voor het berekenen van de terugval zijn beschikbaar: de liquidatiewaardemethode, de netto-inventariswaardemethode, de geschatte verkoopmethode en het Gordon-model.

h) het aanbrengen van definitieve wijzigingen.

Met de discounted cashflow-methode kunt u een marktwaardering van het bedrijf verkrijgen, waaruit blijkt hoe veelbelovend het bedrijf is. Daarom is deze methode de meest aantrekkelijke waarderingsmethode voor beleggers die hun vermogen willen beleggen in een winstgevende, zich ontwikkelende en veelbelovende onderneming.

Het gebruik van de inkomensbenadering om de waarde van een bedrijf te berekenen heeft zowel voor- als nadelen. De voordelen van de inkomensbenadering zijn onder meer:

– deze aanpak houdt rekening met toekomstige veranderingen in de inkomsten en uitgaven van het bedrijf. Het toont dus de winstgevendheid van het bedrijf, wat op zijn beurt de belangen bevredigt van de eigenaren die dividenden willen ontvangen;

– het gebruik van deze aanpak helpt bij het nemen van beslissingen over het investeren in een bedrijf, dat wil zeggen dat deze aanpak rekening houdt met de belangen van potentiële investeerders;

– deze aanpak houdt rekening met de ontwikkelingsvooruitzichten van het bedrijf.

De belangrijkste nadelen van deze aanpak zijn de volgende:

– de moeilijkheid om de inkomsten- en uitgavenstromen op de lange termijn te voorspellen, aangezien de economie onstabiel is. Als gevolg hiervan neemt de kans op een onjuiste voorspelling toe naarmate de prognoseperiode toeneemt;

– de complexiteit van het berekenen van kapitalisatie- en disconteringspercentages, aangezien die er zijn verschillende manieren hun berekeningen;

– het bestaan ​​van risico's die een aanzienlijke impact kunnen hebben op de verwachte inkomsten;

– mogelijkheid van niet-naleving werkelijk inkomen bedrijven op basis van wat zij in hun jaarrekening laten zien.

Als gevolg hiervan kunnen we zeggen dat de inkomensbenadering zijn voor- en nadelen heeft, maar tegenwoordig wordt deze in de praktijk veel gebruikt bij het beoordelen van de waarde van een bedrijf.

De inkomstenbenadering wordt toegepast wanneer er betrouwbare informatie beschikbaar is die het mogelijk maakt de toekomstige inkomsten te voorspellen die het taxatieobject kan genereren, evenals de kosten die aan het taxatieobject verbonden zijn. Bij toepassing van de inkomensbenadering bepaalt de taxateur de hoogte van de toekomstige inkomsten en uitgaven en de momenten van ontvangst ervan.

De inkomstenbenadering is een geheel van methoden om de waarde van het taxatieobject te beoordelen, gebaseerd op het bepalen van de verwachte inkomsten uit het taxatieobject. Stadia van de inkomensbenadering:

• 1. Berekening bruto inkomen over het gebruik van de woning op basis van een analyse van actuele tarieven en tarieven op de huurmarkt voor vergelijkbare woningen.
• 2. De beoordeling van verliezen als gevolg van onvolledige bewoning (verhuur) en niet-geïnde huurbetalingen vindt plaats op basis van een analyse van de markt en de aard van de dynamiek ervan in relatie tot het onroerend goed dat wordt getaxeerd. Het op deze manier berekende bedrag wordt afgetrokken van het bruto-inkomen en het resulterende cijfer is het werkelijke bruto-inkomen.
• 3. Berekening kosten verbonden aan het taxatieonderwerp:

* operationeel (onderhoud) - kosten voor het exploiteren van de faciliteit;

* vast - kosten voor het afhandelen van crediteuren (rente op leningen, afschrijvingen, belastingbetalingen, enz.);

* reserves - kosten voor de aanschaf (vervanging) van accessoires voor de woning.

• 4. Bepaling van de hoogte van de netto-inkomsten uit de verkoop van het object.
• 5. Berekening van de kapitalisatieratio. In de praktijk van Russische waardering wordt het concept van de inkomensbenadering doorgaans geassocieerd met twee methoden: directe kapitalisatie van inkomsten en verdisconteerde kasstromen. De directe kapitalisatiemethode zet inkomsten over een bepaalde periode om in waarde, terwijl de discounted cashflow-methode inkomsten over een aantal jaren omzet. [beoordelingsvragen, Levada]

De voor- en nadelen van de methoden worden bepaald door het volgende:

• - het vermogen om de werkelijke bedoelingen van een potentiële koper (investeerder) weer te geven;
• - het type, de kwaliteit en de breedte van de informatie waarop de analyse is gebaseerd;
• - vermogen om rekening te houden met concurrentieschommelingen;
• - vermogen om rekening mee te houden specifieke functies object dat de waarde ervan beïnvloedt (locatie, omvang, potentiële winstgevendheid).

De inkomstenkapitalisatiemethode wordt gebruikt als:

• - de inkomstenstromen zijn langdurig stabiel en vertegenwoordigen een aanzienlijke positieve waarde;
• - de inkomstenstromen groeien in een gestaag, gematigd tempo.

Het resultaat dat met deze methode wordt verkregen, bestaat uit de kosten van gebouwen, constructies en de kosten van het perceel, d.w.z. zijn de kosten van het gehele onroerend goed. De basisberekeningsformule is als volgt:

waarbij C de kosten van het onroerend goed is (monetaire eenheden);

Kapitalisatieratio, (%);

NOR - netto bedrijfsresultaat

De belangrijkste problemen van deze methode:

• 1. Deze methode wordt niet aanbevolen voor gebruik wanneer het onroerend goed een aanzienlijke reconstructie nodig heeft of zich in een staat van onvoltooide constructie bevindt, d.w.z. Het is niet mogelijk om in de nabije toekomst een stabiel inkomensniveau te bereiken.
• 2. B Russische omstandigheden Het grootste probleem waarmee de taxateur wordt geconfronteerd is de “informatieondoorzichtigheid” van de vastgoedmarkt, voornamelijk het gebrek aan informatie over reële transacties voor de verkoop en verhuur van onroerend goed, de exploitatiekosten en het gebrek aan statistische informatie over de bezettingsgraad in de vastgoedmarkt. elk marktsegment in verschillende regio's. Als gevolg hiervan wordt het berekenen van de NRR en het kapitalisatiepercentage een zeer complexe taak. [Gryaznova]

Volgorde van acties bij toepassing van de directe kapitalisatiemethode:

• 1. Bepaal het bedrag van het gestabiliseerde netto-inkomen voor één jaar na de feitelijke waarderingsdatum (meestal door het jaarinkomen over meerdere voorgaande jaren te middelen op basis van retroanalyse).
• 2. Bepaal de waarde van de kapitalisatieratio met behulp van een van de methoden.
• 3. Deel het nettobedrijfsresultaat over één jaar door de totale kapitalisatieratio om de huidige waarde te verkrijgen van het onroerend goed dat wordt getaxeerd als resultaat van de splitsing. [Kasjanenko]

Bij gebruik van deze methode wordt uitgegaan van de volgende inkomsten:

1) potentieel bruto-inkomen (PVI) - inkomen dat kan worden ontvangen uit onroerend goed, met 100% van het gebruik ervan zonder rekening te houden met alle verliezen en kosten. PPV is afhankelijk van de oppervlakte van het onroerend goed dat wordt getaxeerd en het vastgestelde huurtarief en wordt berekend met behulp van de formule:

PVD = S * C een, (7)

waarbij S de verhuurde oppervlakte is, m2;

C a - huurprijs per 1 m 2.

• 2) Het werkelijke bruto-inkomen (dvd) is het potentiële bruto-inkomen minus verliezen als gevolg van onderbenutting van de ruimte en tijdens de inzameling huur met toevoeging van andere inkomsten uit het normale marktgebruik van het onroerend goed:
• 3) netto bedrijfsresultaat (NOI) - feitelijk bruto inkomen minus bedrijfskosten (OR) voor het jaar (exclusief afschrijvingskosten). [Gryaznova]

Er zijn verschillende methoden om het kapitalisatiepercentage te bepalen:

* rekening houdend met de terugbetaling van kapitaalkosten (gecorrigeerd voor waardeveranderingen van het actief);

* gekoppelde investeringsmethode, of investeringsgroeptechniek;

* directe kapitalisatiemethode.

Bij het bepalen van de kapitalisatieratio, waarbij rekening wordt gehouden met de terugbetaling van kapitaalkosten, moet er rekening mee worden gehouden dat de kapitalisatieratio uit twee delen bestaat:

• 1) het rendement op de investering (kapitaal), dat is de vergoeding die aan de belegger moet worden betaald voor het gebruik van fondsen, rekening houdend met het risico en andere factoren die verband houden met specifieke investeringen;
• 2) kapitaalrendementspercentages, d.w.z. terugbetaling van het initiële investeringsbedrag. Bovendien is dit element van de kapitalisatieratio alleen van toepassing op het af te schrijven deel van de activa.

Het rendement op kapitaal wordt berekend met behulp van de cumulatieve methode door het risicovrije rendement, de risicopremie, de vastgoedbeleggingen, de premie voor lage liquiditeit van onroerend goed en de premie voor beleggingsbeheer op te tellen. [Boegaeva]

Risicovrij rendement - het rendement op zeer liquide activa die beschikbaar zijn voor de belegger en een rendementsgarantie hebben, d.w.z. waarvoor geen risico bestaat.

Risicovrije rentevereisten:

* rendement op de meest liquide activa, die worden gekenmerkt door een relatief laag rendement, maar met een garantie op rendement op kapitaal;

* beschikbaarheid voor investeerders als alternatieve investeringsoptie. [Vandanimaeva]

Er zijn drie manieren om het geïnvesteerde kapitaal terug te verdienen:

* lineaire kapitaalteruggave (Ring-methode);

ѕ rendement op kapitaal volgens het vervangingsfonds en het rendement op de investering (Inwood-methode). Het wordt ook wel de lijfrentemethode genoemd;

ѕ kapitaalteruggave op basis van het compensatiefonds en de risicovrije rente (Hoskold-methode). [Gryaznova]

De Ringmethode is geschikt om te gebruiken wanneer verwacht wordt dat de hoofdsom in gelijke termijnen zal worden afgelost. Het jaarlijkse rendement op kapitaal wordt berekend door 100% van de waarde van het actief te delen door de resterende gebruiksduur, d.w.z. Het is het omgekeerde van de levensduur van het actief. Rendementpercentage - jaarlijks deel van het startkapitaal dat in het renteloze herstelfonds wordt geplaatst:

R K = R y +1/n (8)

waarbij n de resterende economische levensduur is.

De Inwood-methode wordt gebruikt als het rendement op kapitaal wordt geherinvesteerd tegen het rendement op de investering. In dit geval is het rendement als onderdeel van de kapitalisatieratio gelijk aan de vervangingsfondsfactor tegen hetzelfde rentetarief als voor beleggingen

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

waarbij SFF de compensatiefondsfactor is;

Y= R (rendement op investering).

De Hoskold-methode wordt gebruikt in gevallen waarin het rendement op de initiële investering enigszins hoog is, waardoor het onwaarschijnlijk is dat herinvestering in hetzelfde tempo zal plaatsvinden. Voor herbelegde middelen wordt ervan uitgegaan dat de inkomsten tegen een risicovrije rentevoet zullen worden ontvangen [Bugaeva]

R K = R y +SFF (n, Y b), (10)

waarbij Yb de risicovrije rente is.

Op basis van marktgegevens over verkoopprijzen en NAV-waarden van vergelijkbare panden kan de kapitalisatieratio worden berekend. [Gryaznova]

waarbij NOY het nettobedrijfsresultaat van het i-de analoge object is;

Vi - verkoopprijs van het i-de analoge object

De Discounted Cash Flow (DCF) -methode is complexer en gedetailleerder en stelt u in staat een object te evalueren in het geval dat er onstabiele cashflows van worden ontvangen, waarbij de karakteristieke kenmerken van hun ontvangst worden gemodelleerd. De DCF-methode wordt gebruikt wanneer:

• - er wordt aangenomen dat toekomstige kasstromen aanzienlijk zullen verschillen van huidige;
• - er gegevens zijn die de omvang van de toekomstige kasstromen uit onroerend goed rechtvaardigen;
• - inkomsten- en uitgavenstromen zijn seizoensgebonden;
• - het te taxeren object betreft een grote multifunctionele bedrijfsvoorziening;
• - de woning is in aanbouw of is net gebouwd en in gebruik genomen (of in gebruik genomen).

Om DCF te berekenen zijn de volgende gegevens nodig:

• - duur van de prognoseperiode;
• - voorspelde waarden van kasstromen, inclusief reversie;
• - kortingspercentage. In de westerse praktijk worden de volgende methoden gebruikt om de discontovoet te berekenen:
  • 1) cumulatieve constructiemethode - gebaseerd op de veronderstelling dat de disconteringsvoet een functie is van het risico en wordt berekend als de som van alle risico's die inherent zijn aan elk specifiek object;
  • 2) toewijzingsmethode - disconteringsvoet, aangezien de samengestelde rente wordt berekend op basis van gegevens over voltooide transacties met soortgelijke objecten op de vastgoedmarkt;
  • 3) monitoringmethode - gebaseerd op reguliere marktmonitoring, waarbij de belangrijkste economische indicatoren van vastgoedinvesteringen worden gevolgd op basis van transactiegegevens.

De restwaarde, oftewel terugvalwaarde, moet worden verdisconteerd (met de factor van het laatste prognosejaar) en opgeteld bij de som van de contante waarden van de kasstromen.

De berekening van de waarde van een onroerend goed met behulp van de DCF-methode wordt uitgevoerd met behulp van formule 12.

waarbij PV de huidige waarde is;

C i - cashflow van periode t;

i t - disconteringsvoet voor de cashflow van periode t;

M - terugvalkosten of restwaarde.

De waarde van het onroerend goed is dus gelijk aan de som van de actuele waarde van de geprojecteerde kasstromen en de actuele restwaarde (terugvalwaarde).

De inkomensbenadering is gebaseerd op de veronderstelling dat de waarde van het object vastgoed bepaald door de contante waarde van de toekomstige inkomsten uit het gebruik ervan. Het geld dat in de toekomst wordt ontvangen, is echter niet gelijk aan hetzelfde bedrag dat vandaag wordt ontvangen. Om de waarde te bepalen van onroerend goed dat in de toekomst een inkomstenstroom genereert, is het noodzakelijk om deze naar de huidige waarde te brengen. IN algemeen geval Hiervoor wordt een kortingsprocedure gebruikt, die op elk inkomens- en waardemodel van het object kan worden toegepast. Bij kapitalisatie wordt, in tegenstelling tot discontering, niet alleen rekening gehouden met het rendement op kapitaal, maar ook met het rendement op kapitaal. Methoden voor inkomensbenadering, evenals kostenbenadering, zijn van toepassing voor het beoordelen van gebruikswaarden (belegging, consument) en voor financiële boekhoudkundige doeleinden.

De inkomstenbenadering van de waardering van onroerend goed omvat twee methoden:

• methode voor inkomstenkapitalisatie;
• Discounted Cashflow-methode.

Methode voor kapitalisatie van inkomsten gebruikt bij de waardering van inkomensgenererend onroerend goed. Inkomsten uit het bezit van onroerend goed kunnen bijvoorbeeld huidige en toekomstige inkomsten uit de verhuur ervan vertegenwoordigen, inkomsten uit een mogelijke waardestijging van onroerend goed wanneer het in de toekomst wordt verkocht. Het resultaat van deze methode bestaat uit zowel de kosten van gebouwen, constructies als de kosten van grond.

Het is raadzaam om de belangrijkste fasen van de waarderingsprocedure met behulp van de kapitalisatiemethode te benadrukken.

1. Geëvalueerd potentiële bruto inkomen. Dit gebeurt op basis van een analyse van actuele tarieven en tarieven die op de vastgoedmarkt bestaan ​​voor vergelijkbare objecten. Potentieel bruto inkomen (GPI) is het inkomen dat kan worden ontvangen uit onroerend goed bij 100% gebruik zonder rekening te houden met alle verliezen en kosten. De RPE is afhankelijk van de oppervlakte van de woning die wordt getaxeerd en het geaccepteerde huurtarief.

PVD= S∙ S een,

Waar S- oppervlakte in m² m., verhuurd, C a - huurprijs per 1 m². M.

In de regel is de huurprijs afhankelijk van de locatie van het onroerend goed fysieke conditie, beschikbaarheid van communicatie, huurperiode, etc.

2. Geschatte verliezen als gevolg van onderbenutting van het onroerend goed en verliezen tijdens het innen van betalingen worden beoordeeld. Het verminderen van de PVD met het bedrag van de verliezen geeft de waarde werkelijke bruto-inkomen(DVD), die wordt bepaald door de formule

DVD = PVD – verliezen.

3. De geschatte exploitatiekosten van het beoordeelde onroerend goed worden berekend. Periodieke uitgaven om de normale werking van de faciliteit en de reproductie van inkomsten te garanderen, worden bedrijfskosten genoemd.

Bedrijfskosten worden doorgaans onderverdeeld in:

o semi-vaste uitgaven;

o semi-variabele of operationele kosten;

o vervangingskosten of reserves.

NAAR voorwaardelijk permanent Deze omvatten uitgaven, waarvan het bedrag niet afhankelijk is van de mate van operationele belasting van de faciliteit en het niveau van de geleverde diensten (bijvoorbeeld verzekeringsuitkeringen).

NAAR voorwaardelijke variabelen omvatten kosten, waarvan het bedrag afhangt van de mate van operationele belasting van de faciliteit en het niveau van de verleende diensten.

De belangrijkste voorwaardelijk variabele uitgaven zijn de kosten van nutsvoorzieningen, de kosten voor het onderhoud van het terrein, de beheerskosten en de salarissen servicepersoneel enz.

NAAR vervangingskosten omvatten de kosten van het periodiek vervangen van versleten onderdelen van verbeteringen (meestal omvatten dergelijke onderdelen dakbedekking, vloeren, sanitaire uitrusting en elektrische aansluitingen).

Bij de berekening wordt ervan uitgegaan dat hiervoor geld wordt gereserveerd, hoewel de meeste vastgoedeigenaren dit feitelijk niet doen. Als de eigenaar van plan is om verslechterende verbeteringen tijdens de eigendomsperiode te vervangen, gelden de gespecificeerde inhoudingen moet bij de berekening van de waarde van onroerend goed met de betreffende methode rekening worden gehouden.

Voorbeeld. Cosmetische reparaties, die eens in de zes jaar nodig zijn, kosten de eigenaar $ 10.000. De laatste renovatie is 2 jaar geleden uitgevoerd. De looptijd bedraagt ​​5 jaar. Het is noodzakelijk om de vervangingskosten voor cosmetische reparaties voor het eerste jaar van eigendom te berekenen.

Oplossing. De volgende reparatie moet over 4 jaar (6 – 2) worden uitgevoerd. Daarom is dit de verantwoordelijkheid van de huidige eigenaar en bedragen de vervangingskosten:

10000 / 4 = $2500.

4. Het voorspelde netto bedrijfsresultaat(NOR) door de dvd te verminderen met het bedrag aan bedrijfskosten. Dus:

CHOD = DVD – Bedrijfskosten (exclusief afschrijvingen).

5. Berekend kapitalisatiepercentage. Er zijn verschillende methoden om dit laatste te bepalen:

o cumulatieve bouwmethode;

o methode voor het bepalen van de kapitalisatieratio, rekening houdend met de terugbetaling van kapitaalkosten;

o gekoppelde beleggingsmethode of beleggingsgroeptechniek;

o directe kapitalisatiemethode.

Cumulatieve bouwmethode. Het kapitalisatiepercentage bij de waardering van onroerend goed bestaat uit twee elementen:

o rendement op investeringen (rendement op kapitaal). Dit is de vergoeding die aan een belegger moet worden betaald voor een goede prijs-kwaliteitverhouding, waarbij rekening wordt gehouden met de tijd, het risico en andere factoren die aan een bepaalde belegging zijn verbonden.

o rendement (terugbetaling) van kapitaal. Kapitaalteruggave verwijst naar de terugbetaling van het bedrag van de initiële investering. Bovendien is dit element van de kapitalisatieratio alleen van toepassing op slijtage, d.w.z. waardeverlies van een deel van de activa.

Het rendement op kapitaal is gebaseerd op:

1) risicovrij rendement;

2) risicopremies;

3) premies voor lage liquiditeit van onroerend goed;

4) prijzen voor beleggingsbeheer.

Risicovrij rendement. Het wordt gebruikt als basis, waaraan de rest van de eerder genoemde componenten worden toegevoegd. Om de risicovrije rente te bepalen, kunt u zowel gemiddelde Europese indicatoren voor risicovrije transacties als Russische gebruiken.

In het geval van het gebruik van gemiddelde Europese indicatoren, een premie voor het risico van beleggen in een bepaald land, de zogenaamde landenrisico.

Russische indicatoren zijn gebaseerd op het rendement op staatsobligaties of, wat de voorkeur verdient, op de rente op deposito's in vreemde valuta (van vergelijkbare duur en bedrag) van banken hoogste categorie betrouwbaarheid. De risicovrije rente bepaalt de minimale vergoeding voor het investeren in een bepaald onroerend goed.

Risicopremie. Alle beleggingen, met uitzondering van de eerder genoemde, hebben meer dan hoge graad risico, afhankelijk van de kenmerken van het type onroerend goed dat wordt beoordeeld. Hoe groter het risico, hoe hoger de rente zou moeten zijn om het eerste te compenseren.

Lage liquiditeitspremie. Liquiditeit meet hoe snel een onroerend goed in contanten kan worden omgezet. Onroerend goed heeft een relatief lage liquiditeit. Deze premie is vooral hoog in landen waar hypotheken slecht ontwikkeld zijn.

Prijs voor beleggingsbeheer. Hoe riskanter en complexer de belegging, hoe competenter het beheer ervan is. Beleggingsbeheer mag niet worden verward met vastgoedbeheer, waarvan de kosten zijn inbegrepen bedrijfskosten.

Methode voor het bepalen van de kapitalisatieratio, rekening houdend met de terugbetaling van kapitaalkosten. Zoals eerder vermeld, kapitalisatiepercentage in onroerend goed omvat het het rendement op de investering en het rendement op kapitaal. Als er een verandering in de waarde van een actief wordt voorspeld (daling of stijging), dan moet er rekening mee worden gehouden kapitalisatieratio van kapitaalherstel.

Er zijn drie manieren om het geïnvesteerde kapitaal terug te verdienen:

1) lineaire kapitaalteruggave (Ring-methode);

2) kapitaalteruggave volgens het vervangingsfonds en het rendement op de investering (Inwood-methode). Het wordt ook wel de lijfrentemethode genoemd;

3) kapitaalteruggave op basis van het compensatiefonds en de risicovrije rente (Hoskold-methode).

Rings methode. Deze methode is geschikt om te gebruiken wanneer de inkomstenstroom naar verwachting systematisch zal afnemen en de hoofdsom in gelijke termijnen zal worden terugbetaald. Het jaarlijkse rendement op kapitaal wordt berekend door 100% van de kosten van het actief te delen door de resterende gebruiksduur. Met andere woorden: het is het omgekeerde van de levensduur van het actief.

Voorbeeld. Investeringsvoorwaarden:

bedrag = $ 2000;

looptijd = 5 jaar;

Oplossing. Het jaarlijkse lineaire rendement zal 20% bedragen, aangezien 100% van het actief over 5 jaar zal worden afgeschreven (100% / 5 = 20%). In dit geval is de kapitalisatieratio: 20% + 12% = 32%.

Jaarlijks wordt 20% van de initiële investering terugbetaald, samen met een rendement op de investering van 12%. Houd er rekening mee dat de betaalde rente in absolute termen van jaar tot jaar zal afnemen, aangezien deze wordt opgebouwd op het afnemende saldo van de hoofdsom. Voor het eerste jaar bedraagt ​​de rente $240; voor de tweede - 192; voor de derde - 144; voor de vierde - 96; voor de vijfde - 48.

Inwood-methode. Deze methode wordt gebruikt wanneer wordt verwacht dat gedurende de gehele prognoseperiode een constant, gelijk inkomen zal worden ontvangen. Een deel van deze inkomstenstroom zal een rendement op de investering vertegenwoordigen, en het andere deel zal een terugbetaling of kapitaalteruggave opleveren.

Bovendien zal het bedrag van de inkomstenstroom zijn rendement op de investering, en de andere zorgt voor terugbetaling of kapitaalteruggave.

Bovendien het rendement op kapitaal zal worden geherinvesteerd tegen het rendement op de investering (kapitaal). In dit geval zal het rendement op de investering als onderdeel van de kapitalisatieratio gelijk zijn aan de vervangingsfondsfactor tegen hetzelfde rentetarief als voor de investering (deze factor is ontleend aan de tabel met zes functies van samengestelde rente). De kapitalisatiecoëfficiënt zelf zal, bij een stroom van gelijke inkomsten, gelijk zijn aan de som van het rendement op investeringen en de compensatiefondsfactor voor dezelfde rente (de kapitalisatiecoëfficiënt kan worden ontleend aan de tabel met zes functies van samengestelde rente in de kolom bijdrage aan de afschrijving van een eenheid).

Voorbeeld. Investeringsvoorwaarden:

bedrag = $ 2000;

looptijd = 5 jaar;

rendement op investering = 12%.

Oplossing. De jaarlijkse gelijke inkomensstroom is gelijk aan 2000 ∙ 0,2774097 (kolom “bijdrage voor afschrijving van een eenheid voor 12%” - 5 jaar) = 554,81. De rente over het eerste jaar bedraagt ​​240 (12% van 2000) en het rendement op de hoofdsom = 314,81 (554,81 – 240).

Indien de jaarlijks ontvangen 314,81 wordt herbelegd tegen 12% per jaar, dan zal aan het einde van het tweede jaar het rendement van de hoofdsom gelijk zijn aan 352,58; aan het einde van de derde - 394,89; aan het einde van de vierde - 442,28; en aan het einde van de vijfde - 495,35. In totaal wordt binnen vijf jaar de gehele hoofdsom van 2000,- terugbetaald. Aan het begin van het tweede jaar bedraagt ​​het saldo van de hoofdsom respectievelijk 1685,19 en de opgebouwde rente gelijk aan 202,23; aan het begin van het derde jaar bedraagt ​​het saldo van de hoofdsom respectievelijk 1332,61 en de rente 159,92; verder per jaar: 937,72 en 112,53; $ 495,44 en $ 59,46

De kapitalisatieratio wordt berekend door het rendement op kapitaal (investering) 0,12 en de compensatiefondsfactor (voor 12%, 5 jaar) 0,1574097 op te tellen. Het resultaat is een kapitalisatieratio van 0,2774097, alsof deze uit de kolom “afschrijvingsbijdrage” komt (voor 12%, 5 jaar).

Hoskolds methode. Het wordt gebruikt wanneer het rendement dat door de initiële investering wordt gegenereerd zo hoog is dat het onwaarschijnlijk is dat herinvestering in hetzelfde tempo zal plaatsvinden. Daarom wordt van de belegde fondsen verwacht dat zij inkomsten ontvangen tegen een risicovrij tarief.

Voorbeeld. Het investeringsproject voorziet in een jaarlijks rendement op de investering (kapitaal) van 12% gedurende 5 jaar. Het rendement op uw investering kan veilig worden geherinvesteerd tegen een tarief van 6%.

Oplossing. Als het rendement op kapitaal 0,1773964 is, wat de vervangingsfondsfactor is van 6% over vijf jaar, dan is de kapitalisatieratio ( R) is gelijk aan 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Gekoppelde investeringsmethode of investeringsgroeptechniek. Omdat de meeste eigendommen worden gekocht met behulp van geleend En eigen vermogen moet de kapitalisatieratio voldoen aan de rendementseisen voor beide delen van de investering. Grootte gegeven coëfficiënt bepaald door de gerelateerde beleggingsmethode of beleggingsgroeptechniek. De kapitalisatieratio voor geleend geld wordt de hypotheekconstante genoemd en wordt berekend met behulp van de volgende formule:

Als de voorwaarden van de lening bekend zijn, wordt de hypotheekconstante bepaald op basis van de tabel met zes functies van samengestelde rente: deze zal de som zijn van de rente en de herstelfondscoëfficiënt, of zal gelijk zijn aan de afschrijvingsbijdragecoëfficiënt van de lening. eenheid.

Kapitalisatiepercentage voor eigen vermogen berekend met de formule:

Globaal kapitalisatiepercentage gedefinieerd als een gewogen gemiddelde

Waar M- aandeel van geleend geld in de kosten, R M- kapitalisatieratio vreemd vermogen, MET BETREKKING TOT- kapitalisatieratio voor eigen vermogen.

Directe kapitalisatiemethode. Binnen de inkomensbenadering wordt de waarde van een actief berekend met behulp van de formule:

Waar V- de kosten van het getaxeerde object, Y- CHOD, R- kapitalisatieratio.

Als de bovenstaande formule NRR omzet in waarde, dan converteert de volgende formule waarde naar kapitalisatiepercentage:

Op basis van marktgegevens over verkoopprijzen en NAV-waarden van vergelijkbare panden kan de kapitalisatieratio worden berekend. De aldus bepaalde kapitalisatieratio wordt de algemene genoemd. Deze formule wordt gebruikt wanneer het actief tegen een prijs wordt doorverkocht gelijk aan het bedrag initiële investering, en daarom is het niet nodig om een ​​premie voor kapitaalvervanging op te nemen in de kapitalisatieratio, en ook niet wanneer de ontvangst van een gelijk inkomen wordt voorspeld.

Voorbeeld. Er is informatie beschikbaar over onroerend goed dat vergelijkbaar is met het onroerend goed dat wordt getaxeerd. Hieruit blijkt dat vergelijkbare eigendommen voor $325.000 werden verkocht en dat de NCW $30.000 bedroeg.

Met de bovenstaande formule kunt u de totale kapitalisatieratio vinden:

R = 30.000 / 325.000 = 0,09 of 9%.

6. In de laatste fase van de inkomstenkapitalisatiemethode wordt de waarde van onroerend goed bepaald door de waarde van het verwachte nettobedrijfsinkomen (resultaat van de 4e fase) te delen door de kapitalisatiecoëfficiënt (resultaat van de 5e fase):

of NAV/kapitalisatiepercentage.

Discounted cashflow-methode.

Deze methode wordt gebruikt om de huidige waarde te bepalen van de toekomstige inkomsten die zullen worden gegenereerd door het gebruik van het onroerend goed en de mogelijke verkoop ervan.

Het bepalen van een redelijke marktwaarde met behulp van de discounted cashflow-methode kan in verschillende fasen worden verdeeld.

1. Er wordt een voorspelling gemaakt van de stroom van toekomstige inkomsten tijdens de periode van eigendom van het onroerend goed.

2. De waarde van het te taxeren onroerend goed wordt berekend aan het einde van de eigendomsperiode, d.w.z. de kosten van de voorgenomen verkoop (terugdraaiing), ook al is de verkoop niet daadwerkelijk gepland.

3. De disconteringsvoet voor het onroerend goed dat op de bestaande markt wordt getaxeerd, wordt afgeleid.

4. De toekomstige waarde van de inkomsten tijdens de periode van bezit en de verwachte kosten van omkering worden teruggebracht tot de huidige waarde.

Dus:

Vastgoedwaarde = contante waarde van de periodieke inkomstenstroom + contante waarde van de terugval.

Voorbeeld. De investeerder koopt onroerend goed en huurt het voor 10 jaar, waarbij hij het ontvangt de volgende bedragen vooraf betaalde huur. Kortingspercentage 11%.

Inkomstenbenadering van de waardering van onroerend goed - een reeks methoden voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed, gebaseerd op het bepalen van de verwachte inkomsten uit het commerciële gebruik van het onroerend goed dat wordt getaxeerd.

Het belangrijkste voordeel dat de inkomstenbenadering van de waardering van onroerend goed heeft ten opzichte van de markt- en kostenbenadering is dat deze beter aansluit bij het idee van de belegger over onroerend goed als bron van inkomsten. Deze kwaliteit van onroerend goed wordt als de belangrijkste prijsfactor in aanmerking genomen. Het belangrijkste nadeel van de inkomensbenadering voor de waardering van onroerend goed is dat deze, in tegenstelling tot de andere twee waarderingsbenaderingen, gebaseerd is op prognosegegevens.

De inkomensbenadering schat de waarde van onroerend goed op dit moment als de contante waarde van toekomstige kasstromen, d.w.z. weerspiegelt:

de kwaliteit en kwantiteit van de inkomsten die het onroerend goed tijdens zijn gebruiksduur waarschijnlijk zal genereren;

risico’s die specifiek zijn voor zowel het te beoordelen object als de regio.

Voor de bepaling wordt gebruik gemaakt van de inkomensbenadering investeringkosten, aangezien de potentiële investeerder niet voor het onroerend goed zal betalen een groot aantal dan de contante waarde van toekomstige inkomsten uit dit object. Het wordt ook gebruikt bij het bepalen marktwaarde.

Basisconcepten:

Kapitalisatie van inkomsten is een proces dat de relatie bepaalt tussen toekomstige inkomsten en de huidige waarde van een object.

De basisformule van de inkomensbenadering (Fig. 3.5):

of
, Waar

C (V) - waarde van onroerend goed;

BH (I) - verwachte inkomsten uit het beoordeelde onroerend goed. Inkomen verwijst doorgaans naar het netto bedrijfsinkomen dat een onroerend goed over een bepaalde periode kan genereren;

K (R) - rendement of winst - is een coëfficiënt of kapitalisatiepercentage.

Kapitalisatiepercentage- rendement, dat de relatie weergeeft tussen inkomen en de waarde van het taxatieobject.

Kapitalisatiepercentage- Dit is de verhouding tussen de marktwaarde van onroerend goed en het netto inkomen dat het genereert.

Kortingspercentage- het percentage samengestelde rente, dat wordt toegepast bij de herberekening op een bepaald moment van de waarde van de kasstromen die voortvloeien uit het gebruik van onroerend goed.

De belangrijkste fasen van de waardering van onroerend goed met behulp van de inkomensbenadering zijn:

Schatting van het bruto potentiële inkomen op basis van een analyse van actuele tarieven en tarieven (huurtarieven) op de markt voor vergelijkbare woningen;

Verliesanalyse;

Berekening van de exploitatiekosten van het beoordeelde object;

Er wordt het nettobedrijfsresultaat bepaald, dat gelijk is aan het verschil in bruto potentiële inkomen minus verliezen en kosten

Het omzetten van netto bedrijfsinkomsten in vastgoedwaarde.

Binnen het raamwerk van de inkomensbenadering is het mogelijk om één van twee methoden te gebruiken: de methode van directe kapitalisatie van inkomsten en de methode van verdisconteerde kasstromen.

Deze methoden zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat de waarde van onroerend goed wordt bepaald door het vermogen van het onroerend goed dat wordt getaxeerd om in de toekomst inkomstenstromen te genereren. Bij beide methoden worden toekomstige inkomsten uit een onroerend goed omgezet in de waarde ervan, rekening houdend met het risiconiveau dat kenmerkend is voor dit onroerend goed. Deze methoden verschillen alleen in de manier waarop ze inkomstenstromen transformeren.

Bij gebruik van de inkomstenkapitalisatiemethode worden inkomsten over een bepaalde periode omgezet in de waarde van onroerend goed, en bij gebruik van de discounted cashflow-methode worden inkomsten uit het beoogde gebruik ervan voor een aantal prognosejaren, evenals de opbrengsten uit de wederverkoop van onroerend goed. een eigenschap aan het einde van de prognoseperiode, worden geconverteerd.

De inkomstenkapitalisatiemethode wordt gebruikt als:

inkomstenstromen zijn stabiel over een lange periode en vertegenwoordigen een aanzienlijke positieve waarde;

De inkomstenstromen groeien in een gestaag, gematigd tempo.

De basisberekeningsformule is als volgt:

of
,Waar

C - kosten van het onroerend goed (monetaire eenheden);

CC - kapitalisatieratio (%).

De inkomstenkapitalisatiemethode is dus de bepaling van de waarde van onroerend goed door de conversie van het jaarlijkse (of gemiddelde jaarlijkse) nettobedrijfsresultaat (NOI) naar de huidige waarde.

Bij het toepassen van deze methode moet rekening worden gehouden met het volgende: beperkende omstandigheden:

instabiliteit van inkomstenstromen;

als het onroerend goed in wederopbouw is of in aanbouw is.

De belangrijkste problemen van deze methode

1. Deze methode wordt niet aanbevolen voor gebruik wanneer het onroerend goed een aanzienlijke reconstructie nodig heeft of zich in een staat van onvoltooide constructie bevindt, d.w.z. Het is niet mogelijk om in de nabije toekomst een stabiel inkomensniveau te bereiken.

2. Onder Russische omstandigheden is het grootste probleem waarmee de taxateur wordt geconfronteerd de ‘informatieondoorzichtigheid’ van de vastgoedmarkt, voornamelijk het gebrek aan informatie over reële transacties voor de verkoop en verhuur van onroerend goed, de exploitatiekosten en het gebrek aan statistische gegevens. informatie over de bezettingsgraad in elk marktsegment in verschillende regio's. Als gevolg hiervan wordt het berekenen van de NRR en het kapitalisatiepercentage een zeer complexe taak.

De belangrijkste fasen van de waarderingsprocedure met behulp van de kapitalisatiemethode:

bepaling van het verwachte jaarlijkse (of gemiddelde jaarlijkse) inkomen, als het inkomen dat wordt gegenereerd door het onroerend goed bij optimaal en efficiënt gebruik;

berekening van het kapitalisatiepercentage;

Het bepalen van de waarde van een onroerend goed op basis van het netto bedrijfsresultaat en de kapitalisatieratio door de NPV te delen door de kapitalisatieratio.

Potentieel bruto-inkomen (GPI)- inkomsten die kunnen worden verkregen uit onroerend goed bij 100% gebruik ervan zonder rekening te houden met alle verliezen en kosten. PPV is afhankelijk van de oppervlakte van het onroerend goed dat wordt getaxeerd en het vastgestelde huurtarief en wordt berekend met behulp van de formule:

, Waar

S - verhuurbare oppervlakte, m2;

cm - huurprijs per 1 m2.

Werkelijk bruto-inkomen (dvd)- dit is het potentiële bruto-inkomen minus verliezen door onderbenutting van de ruimte en bij het innen van huur, vermeerderd met andere inkomsten uit normaal marktgebruik van het onroerend goed:

DVD = PVD – Verliezen + Overige inkomsten

Nettobedrijfsresultaat (NOI)- werkelijke bruto-inkomsten minus bedrijfskosten (OR) voor het jaar (exclusief afschrijvingen):

CHOD = DVD – OF.

Exploitatiekosten zijn uitgaven die nodig zijn om de normale werking van het onroerend goed en de reproductie van het werkelijke bruto-inkomen te garanderen.

Berekening van de kapitalisatieratio.

Er zijn verschillende methoden om het kapitalisatiepercentage te bepalen:

rekening houdend met de terugbetaling van kapitaalkosten (gecorrigeerd voor waardeveranderingen van het actief);

gekoppelde investeringsmethode of investeringsgroeptechniek;

directe kapitalisatiemethode.

Bepaling van de kapitalisatieratio rekening houdend met capi-compensatietotale kosten.

De kapitalisatieratio bestaat uit twee delen:

rendement op investering (kapitaal), d.w.z. de vergoeding die aan de belegger moet worden betaald voor het gebruik van fondsen, rekening houdend met het risico en andere factoren die verband houden met specifieke investeringen;

kapitaalrendementspercentages, d.w.z. terugbetaling van het initiële investeringsbedrag. Bovendien is dit element van de kapitalisatieratio alleen van toepassing op het af te schrijven deel van de activa.

Het rendement op kapitaal wordt berekend met behulp van de cumulatieve constructiemethode:

Risicovrij rendement +

Risicopremies +

Investeringen in vastgoed +

Premies voor lage vastgoedliquiditeit +

Prijzen voor beleggingsbeheer.

Risicovrij rendement - rente op zeer liquide activa, d.w.z. Dit is een percentage dat ‘de werkelijke marktkansen weerspiegelt voor het beleggen van de fondsen van bedrijven en individuen zonder enig risico op niet-rendement’. Vaak wordt het rendement op OFZ en VEB als risicovrije rente genomen.

Bij het beoordelingsproces moet er rekening mee worden gehouden dat nominale en reële risicovrije rente zowel roebel als vreemde valuta kunnen zijn. Bij het herberekenen van de nominale rente naar de reële rente en omgekeerd, is het raadzaam om de formule van de Amerikaanse econoom en wiskundige I. Fisher te gebruiken, die hij in de jaren dertig van de twintigste eeuw afleidde:

; Waar

Rн – nominaal tarief;

Rр – reële rente;

Jinf – inflatie-index (jaarlijks inflatiepercentage).

Bij het berekenen van de risicovrije wisselkoers is het raadzaam om een ​​aanpassing aan te brengen met behulp van de Fisher-formule, waarbij rekening wordt gehouden met de dollarinflatie-index, en bij het bepalen van de risicovrije roebelrente - de roebelinflatie-index.

Het omrekenen van het roebelrendement naar de dollarkoers of omgekeerd kan met behulp van de volgende formules:

Dr, Dv - inkomenstarief in roebel of vreemde valuta;

Kurs – wisselkoers,%.

Berekening van de verschillende componenten van de risicopremie:

premie voor lage liquiditeit. Bij de berekening van deze component wordt rekening gehouden met de onmogelijkheid van onmiddellijk rendement op investeringen in onroerend goed, en kan worden uitgegaan van het niveau van de dollarinflatie voor de typische blootstellingstijd van objecten die vergelijkbaar zijn met die welke op de markt worden getaxeerd;

risicopremie investeringen in onroerend goed. In dit geval wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van accidenteel verlies van de consumentenwaarde van het object en kan de premie worden aanvaard in de vorm van verzekeringspremies bij verzekeringsmaatschappijen van de hoogste betrouwbaarheidscategorie;

premie voor beleggingsbeheer. Hoe riskanter en complexer de belegging, hoe competenter het beheer ervan is. Het is raadzaam om bij het berekenen van de premie voor vermogensbeheer rekening te houden met de coëfficiënt van onderbelasting en verliezen bij het innen van huurbetalingen.

Gekoppelde investeringsmethode, of investeringsgroeptechniek.

Indien een vastgoed met eigen en vreemd vermogen wordt aangekocht, moet de kapitalisatieratio voldoen aan de rendementseisen voor beide delen van de investering. De waarde van de ratio wordt bepaald door de gerelateerde beleggingsmethode of beleggingsgroeptechniek.

De kapitalisatieratio voor vreemd vermogen wordt de hypotheekconstante genoemd en wordt berekend met de volgende formule:

; Waar

Rm – hypotheekconstante;

DO – jaarlijkse betalingen;

K – bedrag van de hypotheeklening.

De hypotheekconstante wordt bepaald door de tabel met zes functies van samengestelde rente: deze is gelijk aan de som van de rente en de compensatiefondsfactor of gelijk aan de contributiefactor per afschrijvingseenheid.

Het kapitalisatiepercentage voor eigen vermogen wordt de hypotheekconstante genoemd en wordt berekend met behulp van de volgende formule:

; Waar

Rc – aandelenkapitalisatieratio;

PTCF – jaarlijkse cashflow vóór belastingen;

Ks is het bedrag aan eigen vermogen.

De totale kapitalisatieratio wordt bepaald als een gewogen gemiddelde:

M – hypotheekschuldratio.

Als er een verandering in de waarde van een actief wordt voorspeld, wordt het noodzakelijk om in de kapitalisatieratio rekening te houden met het rendement van de hoofdsom van het kapitaal (het herkapitalisatieproces). Het rendement op kapitaal wordt in sommige bronnen de herkapitalisatieratio genoemd. Om de initiële investering terug te betalen, wordt een deel van het netto bedrijfsresultaat gereserveerd in een herstelfonds met een rentetarief van R – de rentevoet voor herkapitalisatie.

Er zijn drie manieren terugbetaling van geïnvesteerd vermogen:

lineaire kapitaalteruggave (Ringmethode);

kapitaalrendement volgens het vervangingsfonds en het rendement op de investering (Inwood-methode). Het wordt ook wel de lijfrentemethode genoemd;

rendement van kapitaal op basis van het compensatiefonds en de risicovrije rente (Hoskold-methode).

Ringmethode.

Deze methode is geschikt om te gebruiken wanneer verwacht wordt dat de hoofdsom in gelijke termijnen zal worden afgelost. Het jaarlijkse rendement op kapitaal wordt berekend door 100% van de waarde van het actief te delen door de resterende gebruiksduur, d.w.z. Het is het omgekeerde van de levensduur van het actief. Het rendement is het jaarlijkse aandeel van het startkapitaal dat in het renteloze compensatiefonds wordt geplaatst:

; Waar

n – resterende economische levensduur;

Ry – rendement op investering.

Voorbeeld.

Investeringsvoorwaarden:

looptijd - 5 jaar;

R - rendement op investering 12%;

de hoeveelheid kapitaal geïnvesteerd in onroerend goed is $ 10.000.

Oplossing. Rings methode. Het jaarlijkse lineaire rendement op kapitaal bedraagt ​​20%, aangezien over 5 jaar 100% van het actief zal worden afgeschreven (100: 5 = 20). In dit geval bedraagt ​​de kapitalisatieratio 32% (12% + 20% = 32%).

De terugbetaling van de hoofdsom van het kapitaal, rekening houdend met het vereiste rendement op de investering, wordt weergegeven in de tabel.

Tabel Terugverdienen van geïnvesteerd vermogen via de Ring-methode (USD)

De kapitaalteruggave vindt in gelijke delen plaats gedurende de gehele levensduur van het onroerend goed.

Inwood-methode gebruikt als het kapitaalrendement wordt herbelegd tegen het rendement op de investering. In dit geval is het rendement als onderdeel van de kapitalisatieratio gelijk aan de vervangingsfondsfactor tegen hetzelfde rentetarief als voor beleggingen:

Waar SFF - compensatiefondsfactor;

Y = R (rendement op investering).

De terugbetaling van het geïnvesteerde kapitaal volgens deze methode wordt weergegeven in de tabel. 3.5.

Voorbeeld.

Investeringsvoorwaarden:

looptijd - 5 jaar;

rendement op investering - 12%.

Oplossing. Het kapitalisatiepercentage wordt berekend als de som van het beleggingsrendement van 0,12 en de compensatiefondsfactor (voor 12%, 5 jaar) van 0,1574097. Het kapitalisatiepercentage bedraagt ​​0,2774097, indien overgenomen uit de kolom “Bijdrage voor afschrijvingen” (12%, 5 jaar).

Tafel. Herstel van geïnvesteerd vermogen met behulp van de Inwood-methode (USD)

Hoskold-methode. Wordt gebruikt wanneer het rendement op de initiële investering enigszins hoog is, waardoor herinvestering tegen hetzelfde tarief onwaarschijnlijk is. Voor herbelegde fondsen wordt aangenomen dat de inkomsten tegen een risicovrij tarief zullen worden ontvangen:

waarbij Yb de risicovrije rente is.

Voorbeeld. Het investeringsproject voorziet in een jaarlijks rendement op de investering (kapitaal) van 12% gedurende 5 jaar. Rendement op investeringsbedragen kunnen veilig worden herbelegd tegen een tarief van 6%.

Oplossing. Als het rendement op kapitaal 0,1773964 is, wat de herstelfactor is voor 6% over vijf jaar, dan is het kapitalisatiepercentage 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Als wordt voorspeld dat de investering slechts een deel van zijn waarde zal verliezen, wordt de kapitalisatieratio iets anders berekend, aangezien kapitaal wordt terugbetaald door de wederverkoop van onroerend goed, en gedeeltelijk door lopende inkomsten.

Voordelen De methode van inkomstenkapitalisatie is dat deze methode rechtstreeks de marktomstandigheden weerspiegelt, aangezien deze, wanneer deze wordt toegepast, in de regel wordt geanalyseerd vanuit het gezichtspunt van de relatie tussen inkomsten en kosten. een groot aantal van transacties met onroerend goed, evenals bij de berekening van het gekapitaliseerde inkomen, wordt een hypothetische resultatenrekening opgesteld, waarvan het belangrijkste principe de aanname is van het marktniveau van exploitatie van onroerend goed.

Gebreken De inkomstenkapitalisatiemethode is dat:

de toepassing ervan is moeilijk als er geen informatie is over markttransacties;

Discounted Cash Flow-methode (DCF) is complexer, gedetailleerder en stelt u in staat een object te evalueren in het geval dat er onstabiele kasstromen uit worden ontvangen, waarbij de karakteristieke kenmerken van hun ontvangst worden gemodelleerd. De DCF-methode wordt gebruikt wanneer:

er wordt verwacht dat toekomstige kasstromen aanzienlijk zullen verschillen van de huidige;

er zijn gegevens die de omvang van de toekomstige kasstromen uit onroerend goed rechtvaardigen;

inkomsten- en uitgavenstromen zijn seizoensgebonden;

het te taxeren object betreft een grote multifunctionele bedrijfsvoorziening;

de woning is in aanbouw of is net gebouwd en wordt in gebruik genomen (of in exploitatie genomen).

De DCF-methode schat de waarde van onroerend goed op basis van de contante waarde van de inkomsten, bestaande uit geprojecteerde kasstromen en restwaarde.

Om DCF te berekenen zijn de volgende gegevens nodig:

duur van de prognoseperiode;

voorspelde waarden van kasstromen, inclusief omkering;

Kortingspercentage.

Berekeningsalgoritme voor de DCF-methode.

1. Bepaling van de prognoseperiode. In de internationale beoordelingspraktijk bedraagt ​​de gemiddelde prognoseperiode 5 tot 10 jaar; voor Rusland zal de typische waarde een periode van 3 tot 5 jaar zijn. Dit echte tijd, waarvoor een redelijke voorspelling kan worden gedaan.

2. Prognose van cashflowwaarden.

Bij het taxeren van onroerend goed volgens de DCF-methode worden verschillende soorten inkomsten uit het onroerend goed berekend:

potentieel bruto inkomen;

feitelijk bruto-inkomen;

netto bedrijfsresultaat;

cashflow vóór belastingen;

cashflow na belastingen.

In de praktijk verdisconteren Russische taxateurs de inkomsten in plaats van de kasstromen:

CHOD (wat aangeeft dat wordt aangenomen dat het onroerend goed niet belast is met schuldverplichtingen),

netto cashflow minus bedrijfskosten, grondbelasting en wederopbouw,

belastbaar inkomen.

Er moet rekening mee worden gehouden dat het de cashflow is die moet worden verdisconteerd, omdat:

kasstromen zijn niet zo volatiel als winsten;

het concept van “cashflow” correleert de instroom en uitstroom van geld, waarbij rekening wordt gehouden met monetaire posten als “kapitaalinvesteringen” en “schuldverplichtingen”, die niet zijn opgenomen in de winstberekening;

de winstindicator correleert de inkomsten die in een bepaalde periode zijn ontvangen met de uitgaven die in dezelfde periode zijn gedaan, ongeacht de daadwerkelijke ontvangsten of uitgaven van middelen;

cashflow is een indicator van de behaalde resultaten, zowel voor de eigenaar zelf als voor externe partijen en tegenpartijen - klanten, crediteuren, leveranciers, enz., omdat dit de constante beschikbaarheid van bepaalde fondsen op de rekeningen van de eigenaar weerspiegelt.

Kenmerken van het berekenen van de cashflow bij gebruik van de DCF-methode.

Onroerendezaakbelasting (onroerendgoedbelasting), die bestaat uit grondbelasting en onroerendgoedbelasting, moet als onderdeel van de exploitatiekosten van het werkelijke bruto inkomen worden afgetrokken.

Economische en fiscale afschrijvingen zijn geen echte contante betalingen, dus het is niet nodig om met afschrijvingen rekening te houden bij het voorspellen van de inkomsten.

Aflossingen van leningen (rentebetalingen en aflossingen van schulden) moeten van het nettobedrijfsresultaat worden afgetrokken als de investeringswaarde van het onroerend goed (voor een bepaalde belegger) wordt geschat. Bij het beoordelen van de marktwaarde van een onroerend goed is het niet nodig om de aflossingsbetalingen af ​​te trekken.

De zakelijke kosten van de eigenaar van het onroerend goed moeten van het werkelijke bruto-inkomen worden afgetrokken als ze gericht zijn op het behoud van de noodzakelijke kenmerken van het onroerend goed.

Dus, Dcashflow (CF) voor onroerend goed als volgt berekend:

- DV is gelijk aan het bedrag aan PV minus verliezen uit leegstand en incasso van huur en andere inkomsten;

De NPV is gelijk aan de DV minus de OK- en zakelijke kosten van de vastgoedeigenaar die verband houden met het onroerend goed;

- DP vóór belastingen is gelijk aan het bedragNCW minus kapitaalinvesteringen en bedrijfskostenhet aflossen van leningen en de groei van leningen.

De DP is gelijk aan de DP vóór belastingen minus de inkomstenbelastingbetalingen van de eigenaar van het onroerend goed.

De volgende belangrijke stap is berekening van de kosten van teruggave. De kosten van terugkeer kunnen worden voorspeld met behulp van:

het toekennen van een verkoopprijs op basis van een analyse van de huidige staat van de markt, het monitoren van de kosten van vergelijkbare objecten en aannames met betrekking tot de toekomstige staat van het object;

het maken van aannames over veranderingen in de waarde van onroerend goed tijdens de eigendomsperiode;

kapitalisatie van inkomsten voor het jaar volgend op het einde van de prognoseperiode, op basis van een onafhankelijk berekend kapitalisatiepercentage.

Bepalen van het kortingspercentage.“Discontovoet is de coëfficiënt die wordt gebruikt om de contante waarde te berekenen bedrag aan geld ontvangen of betaald in de toekomst."

De disconteringsvoet moet de verhouding tussen risico en rendement weerspiegelen, evenals de verschillende soorten risico's die inherent zijn aan het vastgoed (kapitalisatiepercentage).

Omdat het vrij moeilijk is om een ​​niet-inflatoire component voor onroerend goed te identificeren, is het voor de taxateur handiger om een ​​nominale disconteringsvoet te gebruiken, aangezien in dit geval de prognoses van kasstromen en veranderingen in de waarde van onroerend goed al inflatieverwachtingen omvatten.

De resultaten van het berekenen van de contante waarde van toekomstige kasstromen in nominale en reële termen zijn hetzelfde. Geld rolt en het discontopercentage moet met elkaar overeenkomen en hetzelfde zijn worden geteld voor wat het is.

In de westerse praktijk worden de volgende methoden gebruikt om de discontovoet te berekenen:

cumulatieve bouwmethode;

methode voor het vergelijken van alternatieve beleggingen;

selectiemethode;

monitoring methode.

Cumulatieve bouwmethode is gebaseerd op de premisse dat de disconteringsvoet een functie is van het risico en wordt berekend als de som van alle risico's die inherent zijn aan elk specifiek vastgoedobject.

Disconteringsvoet = risicovrije rente + risicopremie.

De risicopremie wordt berekend door de risicowaarden op te tellen die inherent zijn aan een bepaald onroerend goed.

Selectie methode- de disconteringsvoet, als samengestelde rentevoet, wordt berekend op basis van gegevens over voltooide transacties met soortgelijke objecten op de vastgoedmarkt.

Het gebruikelijke algoritme voor het berekenen van de disconteringsvoet met behulp van de toewijzingsmethode is als volgt:

modellering voor elk analoog object over een bepaalde periode volgens het scenario van het beste en meest effectieve gebruik van inkomsten- en uitgavenstromen;

berekening van het rendement op de investering van een object;

de resultaten verwerken die zijn verkregen met elke aanvaardbare statistische of deskundige methode om de kenmerken van de analyse over te brengen op het te beoordelen object.

Bewakingsmethode is gebaseerd op reguliere marktmonitoring, waarbij de belangrijkste economische indicatoren van vastgoedinvesteringen worden gevolgd op basis van transactiegegevens. Dergelijke informatie moet over de verschillende marktsegmenten heen worden verzameld en regelmatig worden gepubliceerd. Dergelijke gegevens dienen als leidraad voor de taxateur en maken een kwalitatieve vergelijking mogelijk van de verkregen berekende indicatoren met het marktgemiddelde, waarbij de geldigheid van verschillende soorten aannames wordt gecontroleerd.

De berekening van de waarde van een onroerend goed met behulp van de DCF-methode wordt uitgevoerd met behulp van de formule:

; Waar

PV – huidige waarde;

Ci – cashflow van periode t;

Het is de disconteringsvoet voor de cashflow van periode t;

M – restwaarde.

De restwaarde, oftewel terugvalwaarde, moet worden verdisconteerd (met de factor van het laatste prognosejaar) en opgeteld bij de som van de contante waarden van de kasstromen.

De waarde van het onroerend goed is dus = Contante waarde van geprojecteerde kasstromen + Contante waarde van restwaarde (terugboeking).

De keuze van de juiste disconteringsvoet en kapitalisatievoet moet zorgvuldig worden gemotiveerd, rekening houdend met beheersbare en oncontroleerbare risico's.