Prawo powierniczego zarządzania majątkiem. Cechy zarządzania powierniczego nieruchomościami

Główne zasady
Artykuł 1012 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że na mocy umowy o zarządzanie trustem majątkowym jedna strona (założyciel zarządu) przenosi majątek na drugą stronę (powiernika) na określony czas. zarządzanie zaufaniem, a druga strona zobowiązuje się do zarządzania tym majątkiem w interesie założyciela zarządu lub osoby przez niego wskazanej (beneficjenta).

Przeniesienie majątku w zarząd trustu nie pociąga za sobą przeniesienia jego własności na powiernika.

Powiernik zarządzając majątkiem ma prawo dokonywać wszelkich czynności prawnych i faktycznych w odniesieniu do tej nieruchomości zgodnie z umową w interesie beneficjenta (art. 1012 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ograniczenia w zakresie niektórych działań związanych z zarządzaniem majątkiem powierniczym mogą być przewidziane przez prawo lub umowę.

Powiernik dokonuje transakcji przeniesionym majątkiem we własnym imieniu, wskazując, że pełni funkcję takiego zarządcy (art. 1012 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W praktyce wymóg ten uważa się za spełniony, jeżeli przy wykonywaniu czynności nie wymagających pisemnej dokumentacji:
kontrahent zostaje poinformowany o swojej prowizji przez powiernika;
w dokumentach pisanych po imieniu (tytule) adnotację „D. Ty.”

Jeżeli nic nie wskazuje na to, że pełni funkcję powiernika, odpowiada on wobec osób trzecich osobiście i wyłącznie majątkiem, który do niego należy.

Przez główna zasada założyciel zarządu trustu jest właścicielem nieruchomości (art. 1014 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Powiernikiem może być indywidualny przedsiębiorca lub organizacja, z wyjątkiem jednolitego przedsiębiorstwa (art. 1015 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nieruchomość nie może zostać przekazana w zarządzanie powiernicze organowi państwowemu lub samorządowi lokalnemu (art. 1015 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Powiernik nie może być beneficjentem umowy o zarządzanie trustem.

Można przenieść do zarządzania zaufaniem:
przedsiębiorstwa i inne zespoły nieruchomości;
poszczególne obiekty związane z nieruchomością;
papiery wartościowe;
prawa poświadczone przez nieudokumentowanych papiery wartościowe;
wyłączne prawa itp. (klauzula 1 artykułu 1013 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nieruchomości znajdującej się pod kontrolą gospodarczą lub zarządzaniem operacyjnym nie można przekazać do zarządzania powierniczego (art. 1013 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Cechy zawarcia umowy
Umowa o zarządzanie trustem majątkowym może zostać zawarta wyłącznie w formie pisemnej (art. 1017 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli przedmiotem zarządzania powiernictwem jest nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży nieruchomości (art. 1017 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), w tym rejestracja państwowa(Artykuł 4 Prawo federalne z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”).

Umowa o zarządzanie zaufaniem nieruchomość uważa się za zawartą nie od dnia podpisania przez strony, ale po przekazaniu majątku syndykowi, pod warunkiem, że takie przeniesienie zostanie potwierdzone rejestracją państwową.

Jednocześnie w przypadku najemców umowa o zarządzanie powiernictwem nieruchomości wejdzie w życie dopiero od daty państwowej rejestracji takiego przeniesienia (art. 551 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przed zarejestrowaniem przeniesienia własności wszelkie prawa i obowiązki wobec osób trzecich ponosi właściciel, a nie syndyk.

Należy zauważyć, że to nie sama umowa o zarządzanie trustem podlega rejestracji państwowej, ale raczej przeniesienie majątku na zarządzanie trustem. Jeżeli więc zmiany i uzupełnienia umowy nie dotyczą bezpośrednio nieruchomości, ale trybu jej zarządzania, to nie ma powodu rejestrować tych dokumentów.

Zasadnicze warunki umowy o zarządzanie trustem majątkowym to (art. 1016 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):
skład majątku przekazanego zarządowi trustu;
nazwa osoby prawnej lub imię i nazwisko obywatela, w którego interesie prowadzone jest zarządzanie (założyciel zarządu lub beneficjent);
wysokość i formę wynagrodzenia kierownika, jeżeli umowa przewiduje wypłatę wynagrodzenia;
czas kontraktu.

W przypadku braku jednego z powyższych warunków umowę uważa się za niezawartą. Krytyczny jest na przykład brak w umowie danych, które pozwalałyby na definitywne ustalenie, czy majątek ma zostać przekazany syndykowi.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym zawierana jest na okres nie dłuższy niż pięć lat. Dla poszczególne gatunki majątku przekazanego pod zarząd powierniczy, ustawa może określić inne terminy, w jakich można zawrzeć umowę (art. 1016 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Termin ustala się w celu ochrony praw właściciela nieruchomości. Jeżeli jednak strony nie zgłoszą rozwiązania umowy po upływie okresu jej obowiązywania, wówczas uważa się ją za przedłużoną na taki sam okres i na takich samych warunkach jak przewidziane w umowie.

Cechą zarządzania zaufaniem jest to, że umowa ta nie jest zawierana w celu jednorazowych transakcji z majątkiem, ale w celu zarządzania nim przez długi czas. Nawiasem mówiąc, potwierdza to praktyka sądowa. Oznacza to, że nie można zawrzeć umowy o zarządzanie w celu wykonania jakiejkolwiek jednorazowej czynności, ponieważ zarządzanie zaufaniem zakłada ciągły charakter relacji.

Majątek przekazany zarządowi trustu należy oddzielić od majątku zarówno zarządzającego, jak i założyciela zarządu (art. 1018 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Oznacza to, że obiekty są odzwierciedlane przez powiernika w osobnym bilansie i prowadzona jest dla nich niezależna księgowość.

Jeżeli jednak papiery wartościowe różnych założycieli zostaną przekazane zarządowi powierniczemu, wówczas mogą oni połączyć swoje udziały w celu przekazania mu (art. 1025 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Nieruchomość obciążona zastawem może zostać przekazana zarządowi trustu (art. 1019 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), a zastawca pozostaje jego właścicielem i zachowuje możliwość rozporządzania nim. Jest to również korzystne dla wierzyciela hipotecznego, ponieważ dodatkowy dochód z kompetentnego zarządzania nieruchomością może pomóc właścicielowi w wywiązaniu się z jego zobowiązań wobec niego. Jednocześnie należy uprzedzić menedżera o zastawie, w przeciwnym razie ma on prawo żądać:
wypowiedzenie umowy;
wypłata wynagrodzenia za rok.

Prawa i obowiązki stron
Syndyk ma prawo dokonać wszelkich czynności prawnych i faktycznych w stosunku do tej nieruchomości zgodnie z umową, w interesie beneficjenta. Ograniczenia mogą być przewidziane w ustawie lub umowie (art. 1012 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W interesie właściciela nieruchomości umowa powinna określać aspekty związane ze raportowaniem syndyka, a także koniecznością koordynacji zawierania poszczególnych transakcji z nieruchomością przekazywaną w zarząd.

Można w ten sposób zabezpieczyć się np. przed nieuprawnioną sprzedażą mienia. Oznacza to, że założyciel zarządu może ograniczyć działania syndyka, na przykład zabronić mu sprzedaży nieruchomości bez jego zgody.

Majątek założyciela przeniesiony na podstawie umowy o zarządzanie powierniczem nie może zostać przejęty na długach założyciela, z wyjątkiem przypadków upadłości (art. 1018 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli w okresie obowiązywania umowy o zarządzanie powiernictwem powstały długi z tytułu zobowiązań związanych z zarządzaniem majątkiem, wówczas są one spłacane kosztem tej nieruchomości.

Jeżeli majątek założyciela przekazany na podstawie umowy o zarządzanie trustem oraz majątek zarządcy są niewystarczające, windykacją można objąć także majątek założyciela zarządu, który nie został przekazany zarządowi trustu.

Oczywiście powiernika należy wybierać ostrożnie, w przeciwnym razie możesz nie tylko nie zarobić, ale także stracić to, co masz.

Syndyk odpowiada także za swój majątek, jeżeli:
nie powiadomił kontrahenta o zawarciu transakcji jako zarządzający;
dokonał transakcji przekraczającej przyznane mu uprawnienia;
dokonał transakcji z naruszeniem ustanowionych dla niego ograniczeń.

Jest także zobowiązany do zrekompensowania wszelkich strat poniesionych przez założyciela (art. 1022 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Powiernik musi także dbać o interesy fundatora i beneficjenta, a niedopełnienie tego wymogu pociąga za sobą odpowiedzialność powiernika:
beneficjent otrzymuje rekompensatę za utracone zyski;
założycielowi - straty spowodowane utratą lub uszkodzeniem mienia oraz utracone zyski (art. 1022 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Syndyk może zostać zwolniony z odpowiedzialności za szkody wyrządzone beneficjentowi i założycielowi zarządu na skutek działania siły wyższej lub działania beneficjenta lub założyciela zarządu (art. 1022 ust. 1 Kodeksu cywilnego Republiki Rosyjskiej). Federacja). Oznacza to, że jeśli pożar nastąpi z winy osób trzecich, wówczas odpowiedzialność ponosi powiernik, ale jeśli w wyniku tego majątek zostanie zniszczony, na przykład, klęska żywiołowa, wówczas menadżer nie ponosi odpowiedzialności.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym może przewidywać ustanowienie przez powiernika zabezpieczenia w celu zapewnienia rekompensaty za straty, jakie mogą zostać wyrządzone założycielowi zarządu lub beneficjentowi niewłaściwe wykonanie umowa o zarządzanie zaufaniem (klauzula 4 artykułu 1022 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli papiery wartościowe zostaną przekazane zarządowi trustu, należy zwrócić uwagę na fakt, że niewykonanie przez emitenta swoich obowiązków nie zwalnia od odpowiedzialności. Powód: powiernik jest zwolniony z odpowiedzialności jedynie w przypadku siły wyższej, której okoliczności nie obejmują w szczególności naruszenia obowiązków przez kontrahentów. Mając to na uwadze, należy odradzać próby umieszczania takich warunków w umowie.

Zarządca ma prawo do wynagrodzenia przewidzianego w umowie o zarządzanie majątkiem powierniczym, a także do zwrotu niezbędnych wydatków poniesionych przez niego w trakcie zarządzania powiernictwem majątkiem, kosztem przychodów z korzystania z tego majątku (art. 1023 ust. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie syndyk musi udokumentować fakt poniesienia wydatków związanych z zarządzaniem powierniczym majątkiem, w przeciwnym razie może zostać odmówiona mu rekompensata za niezbędne wydatki.

Wypowiedzenie umowy
Rozwiązanie umowy o zarządzanie trustem majątkowym może nastąpić z powodu (art. 1024 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):
śmierć obywatela będącego beneficjentem lub likwidacja osoby prawnej – beneficjenta, chyba że umowa stanowi inaczej;
odmowa beneficjenta otrzymania świadczeń na podstawie umowy, chyba że umowa stanowi inaczej;
śmierć obywatela będącego syndykiem, uznanie go za ubezwłasnowolnionego, częściowo zdolnego do pracy lub zaginionego, a także uznanie indywidualnego przedsiębiorcy za niewypłacalnego (upadłego);
odmowa powiernika lub założyciela zarządu sprawowania zarządu powierniczego ze względu na niemożność powiernika osobiście sprawowania zarządu powierniczego majątkiem;
odmowa założyciela zarządu od umowy z powodów innych niż określone w art. 1024 ust. 1 ust. 5 art. 1024 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, pod warunkiem zapłaty na rzecz powiernika wynagrodzenia przewidzianego w umowie;
uznanie za niewypłacalnego (bankruta) obywatela-przedsiębiorcy będącego założycielem zarządu. Jeżeli jedna ze stron odmówi zawarcia umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym, druga strona musi zostać o tym poinformowana na trzy miesiące przed rozwiązaniem umowy, chyba że umowa przewiduje inny okres wypowiedzenia.

Można odmówić przedłużenia umowy na tych samych warunkach i na ten sam okres, jeżeli założyciel zarządu trustu w wyznaczonym terminie wystosował pismo o rozwiązaniu umowy o zarządzanie trustem i zobowiązaniu do zwrotu majątku.

Po rozwiązaniu umowy o zarządzanie trustem majątek będący pod zarządzaniem trustem przechodzi na założyciela zarządu, chyba że umowa stanowi inaczej.

WAŻNY:

Jeżeli podmiot gospodarczy jest właścicielem majątku, którego zarządzanie wymaga szczególnej wiedzy i kwalifikacji, wówczas celowe wydaje się przekazanie majątku zarządowi powierniczemu poprzez zawarcie w tym celu specjalnej umowy.

Niezachowanie formy umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym lub wymogu zarejestrowania przekazania nieruchomości w zarząd powierniczy powoduje nieważność umowy (art. 1017 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Syndyk ma prawo dokonać wszelkich czynności prawnych i faktycznych w stosunku do nieruchomości zgodnie z umową, w interesie spadkobiercy. Ograniczenia mogą być przewidziane w ustawie lub umowie (art. 1012 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Powiernik musi udokumentować fakt poniesienia wydatków związanych z zarządzaniem powierniczym majątkiem, w przeciwnym razie może zostać odmówiony mu zwrot niezbędnych wydatków.

Margarita POLUBOYARINOVA, ekspert w firmie „Twój Rzetelny Partner” Sp

Zgodnie z umową o zarządzanie zaufaniem jedna strona – założyciel zarządu przekazuje drugiej stronie – powiernikowi na określony czas majątek do zarządzania trustem, a druga strona zobowiązuje się do zarządzania tym majątkiem w interesie założyciela zarządu lub osoby wskazanej przez go – beneficjenta (art. 1012 Kodeksu Cywilnego).

Stronami umowy o zarządzanie trustem są założyciel zarządu I powiernik. Założyciel zarządu, będący właścicielem nieruchomości, przekazuje ją zarządcy, a ten zobowiązuje się do zarządzania tą nieruchomością w interesie założyciela. Jeżeli zarządzanie majątkiem nie jest prowadzone w interesie założyciela zarządu lub nie tylko w jego interesie, w stosunek prawny wchodzi inny podmiot - beneficjent, któremu przysługuje samodzielne prawo dochodzenia roszczeń wobec syndyka. W takich przypadkach umowa o zarządzanie trustem nabiera cech umowy zawartej na rzecz osoby trzeciej (art. 430 k.c.).

Opisując powierniczy zarząd majątkiem, Kodeks cywilny wymienia wszelkie czynności prawne i faktyczne zarządcy w stosunku do przenoszonej nieruchomości (art. 1012 ust. 2), wskazuje na zdolność zarządcy do traktowania tego majątku jak własnego (ust. 1 art. art. 1020). Granice rozporządzania cudzym majątkiem wyznaczają przepisy prawa, a także strony umowy na podstawie wolnej woli.

Przeniesienie majątku nie jest objęte treścią obowiązku zarządzania trustem, lecz stanowi jeden z elementów składu faktycznego niezbędnego do powstania obowiązku. W przypadku przekazania nieruchomości zarządowi trustu do zawarcia umowy wymagana jest państwowa rejestracja takiego przeniesienia (art. 1017 ust. 2 kodeksu cywilnego). Dzięki temu możemy mówić o umowie o zarządzanie powiernictwem nieruchomości jako o umowie formalnej.

Umowa o zarządzanie zaufaniem ma charakter osobisty powierniczy lub powiernik postać, co znajduje odzwierciedlenie w jego nazwie, w imieniu głównego dłużnika, a także w oznakach jego zachowania. W relacjach przedsiębiorczych, bez zaufania do menedżera, opartych na wiedzy o jego walorach zawodowych i osobistych, właściciel raczej nie nawiąże z nim takiej relacji. Wynika to z ryzyka nieefektywnego zarządzania lub utraty (całkowitej lub częściowej) majątku, które ponosi właściciel w momencie przekazania majątku w zarząd. W sferze niekomercyjnej (np. w zarządzaniu powierniczym majątkiem podopiecznego, w mecenacie, w zarządzaniu spadkiem) istotna jest relacja pokrewieństwa lub przyjaźni pomiędzy właścicielem a zarządcą. Kodeks cywilny podkreśla osobisty charakter obowiązków syndyka wobec założyciela (klauzula 1 art. 1021) oraz ustanawia prawo każdej ze stron do odmowy zawarcia umowy ze względu na niemożność osobistego wykonania umowy przez zarządcę (klauzula 1, art. 1024).

W normach Kodeksu Cywilnego umowa o zarządzanie trustem wzorowana jest na umowę odpłatną. Na mocy art. 1016 Kodeksu Cywilnego, jeżeli w umowie nie zawarto zapisów dotyczących wynagrodzenia menadżera, umowę uważa się za niezawartą. Jednocześnie Kodeks cywilny dopuszcza nieodpłatny charakter umowy o zarządzanie trustem (art. 1016 ust. 1). Są to przypadki, gdy stronami porozumienia są obywatele, którzy nie realizują celów przedsiębiorczych (zarządzanie majątkiem podopiecznego itp.).

Zarządzanie powiernicze majątkiem i prawami majątkowymi do nieruchomości.

Podmiot ograniczonych praw majątkowych (jednostkowe przedsiębiorstwo, instytucja) nadawany jest przez właściciela w prawie własności, użytkowaniu i rozporządzaniu majątkiem właściciela.

Należy rozróżnić zarządzanie powiernicze majątkiem od praw majątkowych do majątku. Pomiędzy podmiotem prawa rzeczowego a powierzonym mu majątkiem powstaje bezpośredni związek prawny. Podmiotowi praw majątkowych przysługują uprawnienia właściciela w granicach określonych przez prawo (art. 294, 296 Kodeksu cywilnego). Syndyk jest faktycznym właścicielem majątku założyciela i nie posiada uprawnień właściciela, lecz prawo wykonywania tych uprawnień w stosunku do majątku we własnym imieniu* (222). Zarządca otrzymuje to uprawnienie na mocy zawartej umowy i korzysta z niego w ramach wykonywania swojej podstawowej odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomością. Ze swej natury prawo to ma charakter obligatoryjny. Granice uprawnień zarządcy określa nie tylko ustawa, ale także umowa (art. 1012 ust. 2, art. 1020 kodeksu cywilnego ust. 1). Ponadto podmiot prawa rzeczowego wykonuje władzę właściciela we własnym interesie, a zarządca zawsze w interesie innej osoby (art. 1012 k.c.).

Kwalifikacja prawna umowy: prawdziwy- uważa się za zawartą z chwilą dostarczenia rzeczy, za obopólną zgodą w przypadku przekazania nieruchomości zarządowi trustu, takie przeniesienie zgodnie z klauzulą ​​2 art. 1017 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej należy przeprowadzić w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży nieruchomości, odpłatne, nieodpłatne, dwustronnie wiążące- obowiązki przypisuje się nie tylko syndykowi, ale także założycielowi zarządu, który ma obowiązek wypłacić syndykowi wynagrodzenie określone w umowie oraz zwrócić koszty prowadzenia zarządu.

Umowy, w których założyciele zarządu wyznaczają beneficjentów, klasyfikuje się jako umowy na rzecz osoby trzeciej.

Zarządzanie powiernicze majątkiem może nastąpić nie tylko na podstawie umowy, ale także z mocy prawa (zarządzanie powiernicze majątkiem podopiecznego, osoby zaginionej itp.). Podstawą takiego stosunku prawnego (z mocy prawa) jest nie tylko umowa, ale złożona konstrukcja prawna – decyzja organu opiekuńczego i kurateli o ustanowieniu opieki oraz umowa.

Strony porozumienia : założyciel zaufania I powiernik.

Skład podmiotowy stron: założycielem zarządu powierniczego jest właściciel nieruchomości, a w przypadkach przewidzianych przez prawo inne osoby niebędące właścicielami nieruchomości (organ opiekuńczy i powierniczy, czyli inne podmioty z mocy prawa). Powiernik - organizacja handlowa(z wyjątkiem przedsiębiorstwa jednolitego) lub przedsiębiorca indywidualny. W przypadku gdy zarząd powierniczy majątkiem odbywa się na zasadach przewidzianych przez prawo, syndykiem może być obywatel niebędący przedsiębiorcą, albo organizacja non-profit, z wyjątkiem instytucji.

Jeżeli założyciel zarządu wskaże w umowie zamiast siebie inną osobę, w której interesie powiernik powinien działać, to wraz z dwoma wymienionymi stronami umowy beneficjentem staje się także osoba trzecia – beneficjent.

Przedmiotem umowy o zarządzanie trustem jest dokonanie przez zarządzającego czynności prawnych i faktycznych w interesie założyciela zarządu (beneficjenta);

Istotne warunki umowy.

· Skład majątku przekazanego zarządowi trustu. Przedmiotem zarządzania zaufaniem jest:

o przedsiębiorstwa i inne zespoły nieruchomości;

o poszczególne obiekty związane z nieruchomością;

o papiery wartościowe, prawa i inny majątek.

Ustawa nie zawiera bezpośredniego zakazu przenoszenia w powiernictwo rzeczy określonych cechami gatunkowymi. W tym przypadku przeniesienie do zarządzania powierniczego tylko Pieniądze dozwolone tylko wtedy, gdy powiernikiem jest instytucja kredytowa lub inna podmiot który otrzymał zezwolenie (licencję) na zarządzanie powiernicze funduszami obywateli i osób prawnych (klauzula 2 art. 1013 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przenosząc papiery wartościowe do zarządu powierniczego, właściciel nie traci ich własności, to nie prawo przechodzi na zarząd, ale rzecz.

Jeżeli majątek zostanie przekazany zarządowi trustu, należy go oddzielić od innej własności założyciela zarządu i majątku samego powiernika i otworzyć osobne konto do rozliczeń z tego tytułu (art. 1018 rosyjskiego kodeksu cywilnego Federacja). Niedopuszczalne jest przejęcie tej nieruchomości za długi założyciela. W takim przypadku umowa o zarządzanie trustem ulega rozwiązaniu, a majątek zostaje włączony do masy upadłości.

· Nazwa osoby prawnej lub imię i nazwisko obywatela, w którego interesie zarządzana jest nieruchomość (założyciela zarządu lub beneficjenta).

· Wysokość i forma wynagrodzenia menadżera (jeżeli kontrakt jest opłacony). Zazwyczaj umowy o zarządzanie zaufaniem są rekompensowane. Warunki dotyczące formy i terminu wypłaty wynagrodzenia syndykowi muszą być określone w umowie. Jeżeli w umowie nie przewidziano wynagrodzenia, uważa się je za nieodpłatne np. w przypadku, gdy organ opiekuńczo-powierniczy zawrze z osobą najbliższą umowę o powierniczy zarząd majątkiem podopiecznego.

· Termin ważność umowy, która nie może przekraczać pięciu lat, chyba że ustawa przewiduje inne terminy. Jeżeli po wygaśnięciu umowy nie zostanie złożone oświadczenie choćby jednej ze stron o jej wypowiedzeniu, wówczas umowę uważa się za przedłużoną na taki sam okres i na takich samych warunkach, jakie zostały w niej przewidziane (§ 2 ust. Artykuł 1016 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Tym samym ciągły charakter stosunku wynikającego z umowy stwarza możliwość jej przedłużenia na tych samych zasadach.

Formularz umowy : pisemny(Artykuł 1017 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Umowa o zarządzanie trustem nieruchomości musi zostać zawarta w formie jednego dokumentu podpisanego przez strony, z obowiązkową rejestracją państwową. Przeniesienie własności następuje na podstawie aktu przeniesienia. Jeśli mówimy o do przekazania przedsiębiorstwa, wówczas do aktu tego dołącza się: ustawę o inwentarzu majątku, bilans, opinię niezależnego biegłego rewidenta o składzie i wartości przedsiębiorstwa oraz wykaz wszystkich długów (pasywów) wchodzących w skład księgi wieczystej przedsiębiorstwa, wskazując wierzycieli, ich charakterystykę, wielkość i wymagania dotyczące czasu trwania. Menedżer zawsze wykonuje odpowiednią czynność we własnym imieniu, ale jednocześnie wskazuje, w czyim imieniu działa. Osiąga się to poprzez odpowiednie informacje od osób trzecich w transakcjach ustnych lub oznaczeniach „DU” (klauzula 3 art. 1012 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawa i obowiązki stron muszą być jasno uregulowane w umowie.

Powiernik jest zobowiązany:

· wykonywać, w granicach przewidzianych przez prawo i (lub) umowę, uprawnienia właściciela w odniesieniu do majątku przekazanego do zarządzania trustem (art. 1020 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Prawo nakłada na niego obowiązek osobistego sprawowania zarządu powierniczego majątkiem. Menedżer może powierzyć te czynności innej osobie w następujących przypadkach (art. 1021 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

a) jeżeli jest do tego upoważniony na podstawie umowy lub otrzymał pisemną zgodę założyciela zarządu;

b) jeżeli jest zmuszony okolicznościami do zapewnienia interesów założyciela lub beneficjenta i nie ma możliwości otrzymania w rozsądnym terminie instrukcji od założyciela zarządu;

· przekazać założycielowi zarządu i beneficjentowi sprawozdanie ze swojej działalności w terminach określonych w umowie (1020 ust. 4 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

· rozwiązanie umowy powoduje, że syndyk ma obowiązek zwrócić założycielowi zarządu cały majątek będący w zarządzie powierniczym, chyba że umowa stanowi inaczej.

Kurator ma prawo:

· wykonywać władzę właściciela nad przekazanym mu majątkiem w granicach określonych przez prawo i (lub) umowę;

· stosować wszelkie metody prawa cywilnego w celu ochrony majątku przekazanego zarządowi trustu (klauzula 3 artykułu 1020 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W celu ochrony praw do zarządzanej nieruchomości powiernikowi przysługuje prawo do wnoszenia roszczeń windykacyjnych i negacyjnych (art. 301, 302, 304, 305 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na mocy klauzuli 3 art. 1020 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej);

· żądać zapłaty wynagrodzenia, jeżeli umowa przewiduje, a także zwrotu niezbędnych wydatków poniesionych w trakcie zarządu powierniczego nieruchomością kosztem dochodów z korzystania z tej nieruchomości (art. 1023 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) ;

· żądania od założyciela zarządu po zawarciu umowy faktycznego przeniesienia na niego majątku.

Prawa założyciela zarządu:

· ma prawo żądać od syndyka należytego wykonania umowy;

· ma prawo żądać od syndyka sprawozdania z jego działalności w zakresie zarządzania majątkiem;

· ma prawo żądać rozwiązania umowy w przypadku braku możliwości jej wykonania przez syndyka.

Obowiązki założyciela zarządu - osoby trzeciej:

· wypłata wynagrodzenia;

· zwrot wydatków z dochodów uzyskanych z użytkowania nieruchomości.

Podstawową odpowiedzialnością powiernika jest wobec osób trzecich (Artykuł 1022 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

· za zobowiązania wobec osób trzecich powstałe w związku z realizacją powierniczego zarządu majątkiem, straty spłacane są z majątku będącego pod zarządem powierniczym, a w przypadku jego braku – z majątku osobistego zarządcy i tylko wtedy, gdy istnieje niedobór - z majątku założyciela zarządu nie przekazany pod kontrolę powierniczą. Ponadto założyciel zarządu ma prawo żądać w drodze regresu naprawienia strat poniesionych przez niego w wyniku działań powiernika. E. Sukhanov zdefiniował tę złożoną strukturę odpowiedzialności jako dwustopniową odpowiedzialność pomocniczą;

· jeżeli dokonując transakcji z osobami trzecimi syndyk lub ustanowiony przez niego pełnomocnik wykracza poza przysługujące mu uprawnienia lub działa z naruszeniem ustalonych ograniczeń, wówczas syndyk własnym majątkiem ponosi odpowiedzialność za wynikające z tego zobowiązania chyba że osoby trzecie wykażą, że nie wiedziały i nie mogły wiedzieć o naruszeniach popełnionych przez syndyka lub ustanowionego przez niego pełnomocnika.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym zostaje rozwiązana (art. 1024 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) z powodu :

· należyte wykonanie obowiązku;

· śmierć obywatela będącego beneficjentem lub likwidacja osoby prawnej – beneficjenta;

· śmierć kuratora, uznanie go za niekompetentnego, częściowo zdolnego lub zaginionego;

· uznanie syndyka będącego przedsiębiorcą indywidualnym za niewypłacalnego (upadłego);

· uznanie założyciela zarządu będącego przedsiębiorcą indywidualnym za niewypłacalny (bankrut);

· brak możliwości osobistego sprawowania przez syndyka zarządu powierniczego majątkiem, przy czym syndyk ma obowiązek powiadomić o tym założyciela zarządu, co do zasady, na trzy miesiące przed rozwiązaniem umowy.

Umowa koncesji handlowej

Termin „koncesja handlowa” jest w zasadzie synonimem terminu „franchising”, który wszedł do praktyki międzynarodowej, co oznacza dobrowolną współpracę dwóch lub większej liczby partnerów przedsiębiorców w celu udostępnienia środków indywidualizacji (nazwa firmy, oznaczenie handlowe, znak towarowy lub znak usługowy) należący do jednego z nich. W tym przypadku podmiot, który udzielił prawa do stosowania środków indywidualizacji, jednocześnie udostępnia użytkownikowi chronione informacje handlowe (know-how) i zapewnia stałą pomoc doradczą w zakresie organizacji przedsiębiorstwa. (Najbardziej znanym przykładem jest otwarcie sieci restauracji McDonald's na całym świecie.)

Na podstawie umowy koncesji handlowej jedna strona (podmiot praw autorskich) zobowiązuje się zapewnić drugiej stronie (użytkownikowi) odpłatnie na czas lub bez określenia okresu, prawo do korzystania w swojej działalności gospodarczej przez użytkownika z zestawu praw wyłącznych przysługujących podmiotowi praw autorskich, w tym prawo do nazwy firmy i (lub) oznaczenia handlowego podmiotu praw autorskich, do chronionych informacji handlowych, a także innych przedmiotów praw wyłącznych przewidzianych w umowie - znak towarowy, znak usługowy itp. (Klauzula 1 art. 1027 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa koncesji handlowej - za obopólną zgodą, wynagradzane, dwustronnie wiążące. Stronami umowy są właściciel praw autorskich(osoba udzielająca prawa do korzystania ze swoich środków indywidualizacji i know-how) oraz użytkownik(osoba, której te prawa przysługują). Mogą to być organizacje komercyjne i obywatele zarejestrowani jako indywidualni przedsiębiorcy (art. 1027 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Temat Umowa koncesji handlowej to zespół praw wyłącznych do nazwy firmy i (lub) oznaczenia handlowego, znaku towarowego oraz informacji handlowej, obejmujący doświadczenie w organizowaniu odpowiedniej działalności gospodarczej. Z definicji umowy wynika, że ​​przedmiotem umowy mogą być prawa wyłączne do innych przedmiotów własności intelektualnej (np. wzór przemysłowy).

W przedmiocie umowy koncesji handlowej szczególny nacisk należy położyć na oznaczenia handlowe - na przykład nazwę osoby prawnej, choć niezarejestrowanej, ale powszechnie znanej, która jest chroniona bez specjalnej rejestracji (na przykład Coca-Cola).

Należy zawrzeć umowę koncesji handlowej w prostej formie pisemnej, którego nieprzestrzeganie pociąga za sobą jego nieważność (klauzula 1 art. 1028 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Niniejsza umowa podlega rejestracji państwowej przez organ rejestrujący osobę prawną lub indywidualnego przedsiębiorcę działającego na podstawie umowy jako podmiot praw autorskich. Konieczność takiej rejestracji wynika z faktu, że przenosząc korzystanie z praw indywidualizujących działalność, podmiot praw autorskich ogranicza także swoje własne prawa, a ograniczenie takie musi mieć charakter publiczny.

Rejestracji państwowej osób prawnych dokonują odpowiednie organy administracji lokalnej (w Moskwie utworzono specjalną Izbę Rejestracyjną). W przyszłości planuje się skoncentrowanie tej funkcji na organach wymiaru sprawiedliwości.

Zawarcie umowy koncesji handlowej powoduje przeniesienie praw wyłącznych do określonych przedmiotów własności intelektualnej, których przeniesienie podlega specjalnej rejestracji w Urzędzie Patentowym (prawo do znaku towarowego, wynalazku, wzoru przemysłowego).

Dlatego też, jeśli kompleks praw wyłącznych obejmuje prawa do określone obiekty wówczas oprócz rejestracji państwowej wymagana jest rejestracja w Urzędzie Patentowym. Niedopełnienie wymogu takiej rejestracji skutkuje także nieważnością umowy.

Obowiązkowym warunkiem zawarcia umowy koncesji handlowej jest wynagrodzenie płacone przez użytkownika podmiotowi praw autorskich. Artykuł 1030 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej zawiera przybliżoną listę form takich płatności, wśród których wymieniono stałe płatności jednorazowe lub okresowe, potrącenia z przychodów, narzuty na cenę hurtową towarów przekazanych przez właściciela praw autorskich w celu odsprzedaży . Jednak w praktyce wynagrodzenie podmiotu praw autorskich zwykle składa się z dwóch części: opłaty za przyłączenie się do sieci korporacyjnej podmiotu praw autorskich oraz kolejnych opłat okresowych, ustalanych w kwotach stałych lub jako procent przychodu.

Możliwa jest sytuacja, gdy właściciel praw autorskich zmieni nazwę swojej firmy lub oznaczenie handlowe na bardziej spójne z jego wizerunkiem. Taka zmiana w pewnym stopniu dotyka użytkownika, dlatego też prawo stanowi, że umowa koncesji handlowej ma zastosowanie także do nowego Nazwa handlowa lub handlowe oznaczenie właściciela praw autorskich. Jeżeli użytkownik nie chce skorzystać ze swojego prawa, może żądać rozwiązania umowy i naprawienia strat albo proporcjonalnego obniżenia wynagrodzenia należnego podmiotowi praw autorskich.

Umowy koncesji handlowych charakteryzują się występowaniem warunków, których realizacja może prowadzić do ograniczenia konkurencji na rynku. W szczególności mówimy o przyznaniu użytkownikowi określonego terytorium, na którym nie mogą działać ani inni użytkownicy, ani sam właściciel praw autorskich, a także zakazie podejmowania przez użytkownika konkurencji, czy to samodzielnie, czy poprzez uzyskanie podobnych praw od konkurentów posiadacza praw autorskich (zakaz taki może obowiązywać przez określony czas oraz po wygaśnięciu umowy).

Mając świadomość, że postanowienia te mogą być sprzeczne z ustawodawstwem antymonopolowym, Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej umożliwia zakwestionowanie tych warunków i unieważnienie ich na wniosek organu antymonopolowego (Państwowego Komitetu Polityki Antymonopolowej) lub innej zainteresowanej strony, jeżeli warunki te, biorąc pod uwagę biorąc pod uwagę stan właściwego rynku i sytuację ekonomiczną stron, są sprzeczne z ustawodawstwem antymonopolowym (klauzula 1 artykułu 1033 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Decyzja o zakwestionowaniu restrykcyjnych warunków umowy powinna zostać podjęta zarówno po zapoznaniu się z ogólną sytuacją, jak i wyjaśnieniu pozycji, jaką strony umowy zajmują na tym rynku. Jednocześnie w art. 1033 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wymienia dwa warunki ograniczające prawa stron, które w każdym przypadku należy uznać za nieważne. Ograniczenia takie dotyczą:

a) prawo podmiotu praw autorskich do ustalenia ceny sprzedaży towarów przez użytkownika lub ceny wykonanej (świadczonej) przez użytkownika pracy (usługi) albo ustalenia górnej lub dolnej granicy tych cen;

b) obowiązek użytkownika sprzedaży towarów, wykonywania pracy lub świadczenia usług wyłącznie określonej kategorii nabywców (klientów) lub wyłącznie nabywcom (klientom) zlokalizowanym (miejscem zamieszkania) na terytorium określonym w umowie.

Umowa koncesji handlowej może zostać zawarta na czas oznaczony lub bez określenia okresu. Z tego wynika, że ​​terminu nie ma warunek zasadniczy porozumienie.

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej przewiduje szereg obowiązków właściciela praw autorskich, które muszą zostać uwzględnione w umowie koncesji handlowej. Zatem zgodnie z ust. 1 art. 1031 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel praw autorskich jest zobowiązany do:

    przekazywania użytkownikowi dokumentacji technicznej i handlowej oraz przekazywania innych informacji niezbędnych użytkownikowi do korzystania z praw przyznanych mu na mocy umowy koncesji handlowej, a także instruowania użytkownika i jego pracowników w kwestiach związanych z realizacją tych praw;

    wydać użytkownikowi licencje przewidziane w umowie, zapewniając ich wykonanie w przewidziany sposób.

Szereg obowiązków właściciela praw autorskich ma charakter opcjonalny i może zostać uwzględniony w umowie według uznania stron. Należą do nich w szczególności obowiązki właściciela praw autorskich:

    zapewnić rejestrację umowy koncesji handlowej (art. 1028 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

    zapewnić użytkownikowi stałą pomoc techniczną i doradczą, w tym pomoc w szkoleniu i zaawansowanym szkoleniu pracowników (klauzula 2 art. 1031 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

    kontrolować jakość towarów (pracy, usług) wyprodukowanych (wykonanych, dostarczonych) przez użytkownika na podstawie umowy koncesji handlowej (art. 1031 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa koncesji handlowej może przewidywać prawo użytkownika do umożliwienia innym osobom korzystania z przyznanego mu zespołu praw wyłącznych lub części tego zespołu na warunkach podkoncesji uzgodnionej przez niego z podmiotem praw autorskich lub określonych w umowie handlowej Umowa koncesyjna. Umowa może przewidywać obowiązek użytkownika zapewnienia w określonym terminie określonej liczbie osób prawa do korzystania z określonych praw na warunkach podkoncesji (art. 1029 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Zatem zgodnie z umową podkoncesje użytkownik występuje jako wtórny właściciel praw autorskich, a jego kontrahent występuje jako wtórny użytkownik. Za pomocą podkoncesji pierwotny właściciel praw autorskich zwiększa swoje możliwości wywierania wpływu na rynek swoich towarów lub usług i dlatego jest zainteresowany ich wydawaniem. W tym zakresie prawo dopuszcza możliwość zastąpienia wtórnego posiadacza praw autorskich (tj. użytkownika na podstawie głównej umowy koncesji handlowej) pierwotnym posiadaczem praw autorskich w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy koncesyjnej zawartej na czas lub rozwiązania umowy taka umowa zawarta bez określenia terminu (klauzula 3 art. 1029 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli umowa koncesji handlowej została zawarta na czas określony, to obowiązuje ona przez ten okres, a jeżeli została zawarta bez określenia terminu, do czasu jej rozwiązania w sposób przewidziany przez ustawę. Jednak jeszcze przed wygaśnięciem umowy istnieje możliwość jej rozwiązania lub zmiany.

Zmiana umowy następuje za zgodą stron. Można je także zmienić w sądzie na wniosek jednej ze stron, jeżeli istotne naruszenie umowy przez drugą stronę. Wreszcie umowa może zostać zmieniona, jeżeli nastąpi istotna zmiana okoliczności, na jakich strony wychodziły przy zawieraniu umowy. Ponadto wszelkie zmiany umowy koncesji handlowej podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej w taki sam sposób, jak jej zawarcie (art. 1036 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) i dopiero z chwilą rejestracji zmiany stają się obowiązujące dla osób trzecich.

Jeżeli chodzi o rozwiązanie umowy, poza ogólnymi podstawami rozwiązania zobowiązań, ulega ona rozwiązaniu również w następujących przypadkach:

a) jednostronna odmowa zawarcia umowy bez określenia terminu. Każdej ze stron umowy przysługuje prawo odstąpienia od umowy w dowolnym momencie, zawiadamiając o tym drugą stronę z sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, chyba że umowa przewiduje dłuższy okres (art. 1037 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). );

b) jednostronna odmowa zawarcia umowy przez użytkownika w przypadku zmiany nazwy firmy lub oznaczenia handlowego właściciela praw autorskich (art. 1039 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

c) wygaśnięcie praw do nazwy firmy i oznaczenia handlowego należących do właściciela praw autorskich bez zastąpienia ich nowymi podobnymi prawami (1037 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

d) śmierć właściciela praw autorskich, jeżeli spadkobierca nie zarejestruje się jako indywidualny przedsiębiorca w ciągu sześciu miesięcy od dnia otwarcia spadku (art. 1038 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

e) ogłoszenie niewypłacalności (upadłości) właściciela praw autorskich lub użytkownika w określony sposób (klauzula 4 art. 1037 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Rozwiązanie umowy koncesji handlowej podlega rejestracji państwowej przez te same organy, które rejestrują zawarcie tej umowy. Ponadto w przypadku zarejestrowania zmiany umowy, wypowiedzenie umowy rejestruje się tylko wtedy, gdy nastąpiło przed terminem (w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas określony) lub gdy umowa została zawarta na czas nieokreślony.

W trakcie obowiązywania umowy koncesji handlowej podmiot praw autorskich może przenieść jedno lub całość przysługujących mu praw wyłącznych na osobę trzecią. Takie przeniesienie praw samo w sobie nie stanowi podstawy do zmiany lub rozwiązania umowy (klauzula 1 art. 1038 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku nowy właściciel praw autorskich po prostu nabywa wszystkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej wcześniej umowy koncesji handlowej.

W przypadku wygaśnięcia jednego z praw wyłącznych wchodzących w skład zespołu praw wyłącznych przeniesionych na podstawie umowy koncesji handlowej, umowa pozostaje w mocy z wyjątkiem tych postanowień, które dotyczą wypowiedzianego prawa.

W drodze wyjątku od zasady ogólnej odpowiedzialność stron z umowy koncesji handlowej następuje niezależnie od winy. W takim przypadku podmiot praw autorskich odpowiada nie tylko wobec użytkownika za nienależyte wykonanie umowy, ale także wobec osób trzecich za nieodpowiednią jakość towarów (pracy, usług). Odpowiedzialność ta może mieć charakter pomocniczy (dodatkowy) lub wspólny.

W szczególności podmiot praw autorskich ponosi odpowiedzialność sądową za wymagania przedstawione użytkownikowi w zakresie niezgodności jakości towarów (pracy, usług) sprzedanych, wykonanych, dostarczonych przez użytkownika na podstawie umowy koncesji handlowej (część 1 art. 1034 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli wymagania zostaną przedstawione użytkownikowi jako producentowi produktów (towarów) podmiotu praw autorskich, wówczas ten ostatni ponosi odpowiedzialność solidarnie z użytkownikiem. Jednocześnie odpowiedzialność właściciela praw autorskich ogranicza się do stanu jakościowego i nie rozciąga się na naruszenie przez użytkownika innych warunków umów zawartych z osobami trzecimi (ilość, warunki itp.).

Zgodnie z ust. 1 art. 1012 Kodeksu cywilnego, na podstawie umowy o zarządzanie powiernictwem, jedna ze stron (założyciel zarządu) przekazuje majątek w zarząd powierniczy na czas określony drugiej stronie (powiernikowi), a druga strona zobowiązuje się do zarządzania tym majątkiem w sposób interes założyciela zarządu lub wskazanej przez niego osoby (beneficjenta).

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym jest nowością w rosyjskim prawie cywilnym. Formalizuje stosunki w zakresie zarządzania cudzym majątkiem w interesie jego właściciela (lub innej uprawnionej osoby - wierzyciela zobowiązaniowego, podmiotu prawa wyłącznego) lub innej (trzeciej) wskazanej przez niego osoby. Zarządzanie takie może odbywać się według woli właściciela lub osoby upoważnionej, na przykład ze względu na jego brak doświadczenia lub niemożność samodzielnego korzystania z niektórych rodzajów jego majątku. W niektórych przypadkach zarządca ma obowiązek zastąpić właściciela (lub inną upoważnioną osobę) bezpośrednimi instrukcjami prawa w związku ze szczególnymi okolicznościami: ustanowieniem kurateli, powiernictwa lub mecenatu (art. 38, 41 k.c.), uznaniem obywatela za zaginionego (art. 43 k.c.) lub jego śmierć (gdy wykonawca testamentu, wykonawca rozporządza spadkiem do czasu przyjęcia spadku przez spadkobierców).

W przeciwieństwie do prawa angloamerykańskiego, które opiera się na koncepcji „własności powierniczej”, ustawodawstwo rosyjskie wprost stanowi, że przekazanie majątku w zarząd trustu nie pociąga za sobą przeniesienia jego własności na powiernika (klauzula 4 art. 209, ust. ust. 2 ust. 1 art. 1012 Kodeksu Cywilnego). Stosunki powstałe w wyniku zawarcia przedmiotowej umowy mają charakter obligatoryjny, a nie zastrzeżony.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym ze swej natury prawnej jest umową o świadczenie usług. Jego osobliwość polega na tym, że na mocy tej umowy zarządzający wykonuje w interesie kontrahenta lub beneficjenta zespół czynności prawnych i faktycznych, które stanowią jedną całość, a zatem jego przedmiot, w przeciwieństwie do innych umów, nie może być uważany za prosta suma obsługę prawną i faktyczną.

To porozumienie jest realne. Wchodzi w życie z chwilą przekazania nieruchomości zarządcy w zarząd powierniczy, a z chwilą przekazania nieruchomości w zarząd – z chwilą jej państwowej rejestracji. Może być ona odpłatna lub nieodpłatna i ma charakter dwustronny.

Co do zasady założycielem trustu musi być właściciel majątku - obywatel, osoba prawna, publiczna osoba prawna, a także podmioty posiadające określone prawa obowiązkowe i wyłączne, w szczególności deponenci banków i innych instytucji kredytowych , upoważnieni w ramach „ zdematerializowanych papierów wartościowych ”, autorzy i posiadacze patentów .

W przypadkach bezpośrednio przewidzianych przez prawo (art. 1026 ust. 1 k.c.) założycielem zarządu trustu nie może być właściciel (podmiot praw autorskich), lecz inna osoba, na przykład organ opiekuńczy i powierniczy (ust. 1 art. Art. 38 ust. 1 art. 43 GK).

Funkcję powiernika może pełnić wyłącznie profesjonalny uczestnik obrotu nieruchomościami – indywidualny przedsiębiorca lub organizacja komercyjna – gdyż mówimy tu o korzystaniu z cudzej nieruchomości w celu generowania dochodu jej właścicielowi lub wskazanemu przez niego beneficjentowi, tj. zasadniczo o działalności przedsiębiorczej.

W przypadkach, gdy zarząd powierniczy majątkiem odbywa się na zasadach przewidzianych przez prawo, obywatel niebędący indywidualnym przedsiębiorcą (opiekun małoletniego lub wykonawca powołany przez spadkodawcę itp.) lub organizacją non-profit ( fundacja itp.) może pełnić funkcję powiernika, z wyjątkiem instytucji.

W wielu przypadkach w ramach zarządzania zaufaniem uczestniczy beneficjent, który nie jest stroną umowy. W takich sytuacjach umową o zarządzanie powiernictwem jest umowa zawarta na rzecz osoby trzeciej (art. 430 ust. 1 k.c.). Założyciel sam może występować w roli beneficjenta, ustanawiając zarządzanie zaufaniem na swoją korzyść.

Powiernik nie może jednak stać się beneficjentem (art. 1015 kc), gdyż stoi to w sprzeczności z istotą tego typu umowy.

Zarówno cały majątek założyciela, jak i jego pewna część(indywidualne rzeczy lub prawa). Zgodnie z ust. 1 art. 1013 Kodeksu Cywilnego przedmiotem takiego zarządzania jest:
nieruchomości, w tym przedsiębiorstwa i inne zespoły nieruchomości, a także poszczególne obiekty nieruchomościowe;
papiery wartościowe;
prawa poświadczone przez niecertyfikowane papiery wartościowe;
wyłączne prawa;
inny majątek (rzeczy ruchome oraz prawo do dochodzenia lub korzystania z cudzego majątku).

Pieniądze nie mogą być samodzielnym przedmiotem zarządu powierniczego, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez prawo (art. 1013 ust. 2 Kodeksu cywilnego).

Pod rygorem nieważności umowa o zarządzanie majątkiem powinna zostać zawarta w formie pisemnej (klauzule 1, 3 art. 1017 Kodeksu Cywilnego). Przekazanie nieruchomości pod zarząd powierniczy podlega rejestracji państwowej w taki sam sposób, jak przeniesienie własności tej nieruchomości (art. 1017 ust. 2 kodeksu cywilnego).

Umowa zarządzania trustem majątkowym zawierana jest na okres nie dłuższy niż pięć lat. Dla niektórych rodzajów mienia przekazanego pod zarządzanie trustem ustalane są inne terminy.

Przedmiotem umowy o zarządzanie trustem jest dokonanie przez zarządzającego wszelkich czynności prawnych i faktycznych w interesie beneficjenta (art. 1012 ust. 2 kc), gdyż pełnego zakresu tych czynności zwykle nie da się określić na etapie moment ustanowienia zarządu. Jednocześnie ustawa lub umowa przewiduje ograniczenia w odniesieniu do niektórych działań związanych z zarządzaniem powierniczym majątkiem, na przykład w odniesieniu do transakcji przeniesienia własności majątku przekazanego zarządowi.

Co do zasady syndyk ma obowiązek osobiście zarządzać majątkiem założyciela (art. 1021 k.c. ust. 1). Zarządca ma prawo powierzyć innej osobie wykonywanie w jego imieniu czynności niezbędnych do zarządzania nieruchomością, jeżeli jest do tego upoważniony na podstawie umowy lub otrzymał pisemną zgodę założyciela albo jest do tego zmuszony ze względu na do okoliczności zapewniających interesy założyciela zarządu lub beneficjenta, bez możliwości uzyskania instrukcji założyciela w rozsądnym terminie. W przypadku przekazania zarządu powierniczego zarządca odpowiada za działania wybranego przez siebie pełnomocnika jak za własne (art. 1021 § 2 k.c.).

Do głównych obowiązków syndyka należy także składanie założycielowi i beneficjentowi sprawozdań ze swojej działalności w terminie i w sposób określony umową (art. 1020 § 4 kc).

Syndyk ma prawo do wynagrodzenia, jeżeli zostało ono przewidziane w umowie, a także do zwrotu niezbędnych wydatków, jakie poniósł w zarządzaniu majątkiem. Specyfika przedmiotowej umowy polega na tym, że zapłata wynagrodzenia, a także zwrot niezbędnych wydatków musi nastąpić z dochodów z tytułu korzystania z nieruchomości przekazanej w zarząd (art. 1023 kc).

Zarządca może rozporządzać nieruchomością tylko w przypadkach przewidziane umową(Klauzula 1 art. 1020 Kodeksu cywilnego).

Czynności prawnych i faktycznych zawsze dokonuje syndyk we własnym imieniu, który nie potrzebuje w tym zakresie pełnomocnictwa. Jednocześnie ma obowiązek poinformować wszystkie osoby trzecie, że pełni funkcję takiego zarządcy. Podczas wykonywania czynności, które nie wymagają pisemnej dokumentacji, określona komunikacja odbywa się poprzez poinformowanie drugiej strony w taki czy inny sposób, a w pisemnych transakcjach i innych dokumentach, po nazwisku lub oznaczeniu menedżera, należy umieścić adnotację „D.U.” być zrobione. ("Powiernik"). Jeżeli wymóg ten nie zostanie dotrzymany, zarządca staje się zobowiązany wobec osób trzecich osobiście i odpowiada wobec nich jedynie należącym do niego majątkiem (paragraf 2 pkt 3 art. 1012 kc).

Z zastrzeżeniem powyższych warunków, długi z tytułu zobowiązań powstałych w związku z zarządzaniem powierniczym majątkiem spłacane są kosztem tego majątku. W przypadku jego niedostateczności kara może zostać nałożona na majątek syndyka, a jeżeli jego majątek jest niewystarczający – na majątek założyciela, który nie został przekazany zarządowi trustu (art. 1022 art. 1022 kodeksu cywilnego klauzula 3). Kod). W ten sposób ustanowiono dwustopniowy system odpowiedzialności uzupełniającej – menadżera i założyciela.

Za transakcję dokonaną przez powiernika w stopniu wykraczającym poza przyznane mu uprawnienia lub z naruszeniem ustanowionych dla niego ograniczeń, obowiązki powiernika ponosi osobiście.

Jeżeli jednak osoby trzecie uczestniczące w transakcji nie wiedziały i nie powinny były wiedzieć o tych naruszeniach, powstałe z tego tytułu obowiązki podlegają spełnieniu w Generalna procedura, przewidziany w ust. 3 art. 1022 Kodeks cywilny. W takim przypadku założyciel może żądać od zarządcy naprawienia poniesionych przez niego strat (art. 1022 ust. 2 k.c.).

Zgodnie z ust. 2 art. 1018 Kodeksu cywilnego przejęcie długów założyciela z majątku przekazanego przez niego zarządowi trustu jest niedopuszczalne, z wyjątkiem przypadków ogłoszenia jego niewypłacalności (upadłości). W przypadku bankructwa założyciela następuje zakończenie zarządzania powierniczego tym majątkiem i włączenie go do masy upadłości.

Syndyk ponosi odpowiedzialność majątkową za skutki swojej działalności. Syndyk, który co do zasady jest przedsiębiorcą zawodowym, odpowiada za powstałe szkody, chyba że udowodni, że straty te powstały na skutek działania siły wyższej lub działania na rzecz nabywcy lub założyciela zarządu (art. 1 ust. 1022 Kodeksu Cywilnego).

Będąc transakcją na czas określony, umowa o zarządzanie powiernictwem ulega rozwiązaniu z upływem okresu, na który została zawarta (lub terminu ustanowione przez prawo). W przypadku braku wniosku jednej ze stron o rozwiązanie umowy po upływie okresu jej obowiązywania, uważa się ją za przedłużoną na taki sam okres i na takich samych warunkach, jakie przewidywała umowa (par. 2, ust. 2, art. 1016 Kodeksu Cywilnego). Jeżeli jedna ze stron odmówi zawarcia umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym, druga strona musi zostać o tym poinformowana na trzy miesiące przed rozwiązaniem umowy, chyba że w umowie określono inny okres wypowiedzenia. Z chwilą rozwiązania umowy powierzony majątek przechodzi na założyciela, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 1024 Kodeksu cywilnego).

Zarządzanie powiernicze papierami wartościowymi ma pewne cechy (art. 1025 Kodeksu cywilnego).

Właściciele nieruchomości, chcąc zaoszczędzić swój czas, często przekazują częściowe uprawnienia kontrolne innym osobom. Możliwość taką przewidziano zarówno dla nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. W artykule podpowiemy, jakie cechy ma takie przeniesienie praw i jak sporządzić umowę o zarządzanie trustem nieruchomości.

Zarządzanie trustem polega na przeniesieniu majątku z jednej osoby (założyciela zarządu) na inną osobę (powiernika) na określony czas w zarządzaniu trustem. W tego typu transakcji zarządzający musi działać w interesie założyciela lub strony trzeciej – beneficjenta.

Zarządzanie trustem nie wiąże się z przeniesieniem własności.

Drodzy Czytelnicy! Rozmawiamy o standardowe metody rozwiązań problemów prawnych, ale Twój przypadek może być wyjątkowy. Pomożemy znajdź rozwiązanie swojego problemu za darmo- wystarczy zadzwonić do naszego doradcy prawnego pod numer:

Jest szybki i za darmo! Odpowiedź można także szybko uzyskać poprzez formularz konsultanta na stronie internetowej.

Ten rodzaj relacji ma znaczenie, na przykład, jeśli dana osoba jest właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje. Zajmuje to dużo czasu, dlatego obywatele sporządzają umowę o zarządzanie zaufaniem, eliminując potrzebę marnowania czasu i wysiłku. Przeniesienie kontroli jest nie mniej istotne, jeśli właściciel przeprowadzi się na stałe za granicę lub będzie nieobecny przez długi czas z innego powodu.

Jednak nie wszystkie nieruchomości mogą stać się przedmiotem zarządzania powierniczego. Zabrania się zawierania takich transakcji w związku z:

  • lasy;
  • zbiorniki wodne;
  • podglebie;
  • nieruchomości będące własnością gminy lub państwa.

Co do zasady przedmiotem jest własność, z której użytkowania można osiągnąć zysk. Ale samych pieniędzy nie można przekazać kierownictwu - tylko jako część majątku firmy.

Często pojawia się pytanie, czy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie może podlegać zarządzaniu powierniczemu. Zgodnie z art. 1019 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jest to dozwolone. W tym przypadku dla hipoteki w sensie prawnym nic się nie zmienia. Właściciel ma jednak obowiązek zgłosić zarządcy, że nieruchomość jest obciążona.

Za świadczone usługi powiernik otrzymuje określone wynagrodzenie. Oprócz bezpośredniego zarządzania nieruchomością ma obowiązek terminowego uiszczania niezbędnych opłat za mieszkanie i usługi komunalne, a także czuwania nad bezpieczeństwem nieruchomości właściciela.

Możemy wyróżnić główne funkcje zarządcy, jeśli nieruchomość przeznaczona jest pod wynajem:

  • poszukiwanie najemców, których cechy odpowiadają wymaganiom właściciela nieruchomości;
  • zawarcie umowy najmu;
  • otrzymywanie miesięcznego czynszu;
  • kontrola nad terminowością przelewów płatniczych;
  • wykonanie usługi domowe w razie potrzeby (naprawa, wezwanie służb komunalnych, instalacja systemu alarmowego itp.);
  • ubezpieczenie przedmiotu od ryzyka utraty;
  • rozwiązanie kontrowersyjne kwestie z najemcami;
  • inne usługi, jeżeli zostały określone w treści umowy.

Podobnie jak w przypadku każdego stosunku prawnego, zarządzanie zaufaniem ma niuanse prawne i funkcje. Rozważmy je dalej.

Cechy zarządzania powierniczego nieruchomościami

Relację między założycielem zarządu a menadżerem reguluje rozdział 53 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Z prawnego punktu widzenia podstawą takich relacji jest umowa zarządu powierniczego nieruchomością.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa jest sporządzana w formie pisemnej i podlega rejestracji państwowej. W przeciwnym razie zostanie uznane za nieważne.

Jeżeli w istniejącej umowie zostaną dokonane zmiany i uzupełnienia, które nie wpływają na przeniesienie praw do przedmiotu zarządzania, wówczas nie wymagają one rejestracji. Rejestracji podlega jedynie główne przeniesienie praw.

Okres obowiązywania umowy nie może być dłuższy niż pięć lat. Jeżeli po upływie tego okresu strony nie zadeklarowały zamiaru rozwiązania umowy, wówczas umowę uważa się za przedłużoną na taki sam okres i na podobnych warunkach jak dokument pierwotny.

Dokument wchodzi w życie z chwilą przejścia państwowej procedury rejestracyjnej w Rosreestr. Zanim to nastąpi, działania stron nie mogą stanowić podstawy do zmiany ich stosunków prawnych z osobami trzecimi (na przykład z przedsiębiorstwami użyteczności publicznej, najemcami itp.).

Zatem nawet jeśli strony zastrzegają w umowie, że wchodzi ona w życie od chwili podpisania lub od określonej daty, przed rejestracją państwową, wszelkie zobowiązania wobec osób trzecich będzie ponosił właściciel, a nie zarządca.

Sporządzając umowę o zarządzanie zaufaniem, właściciel powinien zwrócić uwagę na szereg niuansów. Przede wszystkim, jeżeli przedmiotem transakcji jest wynajem, najemcy powinni zostać powiadomieni o zawarciu umowy z zarządcą. Nie leży to w gestii właściciela, jednak takie działania byłyby uzasadnione, gdyż w jego imieniu przez cały czas trwania umowy będzie działać inna osoba. Należy powiadomić najemców, aby ze wszystkimi pytaniami skontaktowali się z zarządcą i przekazali mu opłatę za czynsz.

Umowa najmu pomiędzy właścicielem a najemcą pozostaje w mocy. Konieczna jest rejestracja dodatkowe porozumienie o zmianie osób zobowiązanych. W przypadku, gdy umowa najmu została zawarta na okres dłuższy niż rok, umowa musi zostać zarejestrowana w Rosreestr (art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Dokonując jakichkolwiek transakcji związanych z przedmiotem zarządzania zaufaniem, zarządzający ma obowiązek przekazać kontrahentom swoje status prawny. Podpisując dokumenty, musi umieścić znak „D.U.”

Menedżer może przenieść zarządzanie na syndyka. Nadal jednak będzie ponosił wszelkie obowiązki wobec właściciela.

Zgodnie z art. 1023 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej menadżer ma prawo otrzymać nie tylko wynagrodzenie, ale także rekompensatę za uzasadnione wydatki związane z przedmiotem transakcji.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym

Tekst umowy rozpoczyna się od informacji o czasie i miejscu sporządzenia, danych osobowych stron transakcji oraz cechach przedmiotu umowy. Temu ostatniemu poświęca się szczególną uwagę.

Należy szczegółowo opisać w tekście specyfikacje nieruchomości, jej numer katastralny, a także inne dane, które czynią ją prawnie rozpoznawalną wśród podobnych. Przedmiotem umowy są także dopuszczalne działania zarządcy w stosunku do przedmiotu.

Po wymienionych informacjach tekst dokumentu zawiera następujące dane:

  • zasady zarządzania nieruchomością (w tym ewentualne ograniczenia);
  • prawa i obowiązki stron;
  • zasady raportowania zarządczego;
  • odpowiedzialność stron;
  • procedura rozwiązania umowy;
  • sankcje i kary za naruszenie warunków;
  • procedura rozstrzygania sporów;
  • postanowienia końcowe odzwierciedlające niuanse transakcji;
  • dane kontaktowe, dane kontaktowe i podpisy stron.

Zasadnicze postanowienia umowy o zarządzanie trustem, bez których nie można uznać jej za ważną, to:

  1. Szczegółowy opis przedmiotu umowy.
  2. Dane osobowe stron.
  3. Wysokość i forma płatności za usługi na rzecz menedżera, jeżeli przewidują warunki dokumentu.
  4. Okres ważności dokumentu.

Jak wspomniano powyżej, umowa musi przejść procedurę rejestracji państwowej. Jest to konieczne, jeśli dokument jest zawierany na okres dłuższy niż rok. Stronami umowy mogą być obywatele indywidualni przedsiębiorcy i organizacje. Działalność taka jest zabroniona podmiotom państwowym i komunalnym.

Rozwiązanie umowy możliwe jest na podstawie zawiadomienia kontrahenta. Tym samym rozwiązanie umowy może nastąpić na skutek woli jednej ze stron. Ponadto umowa ulega rozwiązaniu w przypadku:

  • beneficjent odmawia otrzymania dochodu na podstawie umowy;
  • beneficjent umiera, a umowa nie przewiduje możliwości przeniesienia praw na inną osobę;
  • zaistniały okoliczności, które uniemożliwiają menadżerowi wywiązanie się ze swoich obowiązków wynikających z umowy;
  • właściciel podjął decyzję o rozwiązaniu umowy (w tym przypadku płaci zarządcy wynagrodzenie określone w warunkach dokumentu);
  • menadżer zostaje uznany za niekompetentnego, ogłoszony bankructwo lub śmierć;
  • ogłoszenie upadłości założyciela zarządu.

Oprócz powyższych funkcji zarządzanie zaufaniem ma inne niuanse w zależności od rodzaju przedmiotu umowy.

Niuanse zarządzania zaufaniem w zależności od rodzaju nieruchomości

Istnieją dwa rodzaje nieruchomości – mieszkalne i komercyjne. Przyjrzyjmy się każdemu bardziej szczegółowo.

Jeśli nieruchomość ma charakter mieszkalny

Z reguły umowa jest zawierana pomiędzy właścicielami mieszkań lub domów a pośrednikami w obrocie nieruchomościami (zarówno indywidualnymi, jak i firmowymi), jeśli właściciel nieruchomości mieszka w innym regionie.


Zarządca samodzielnie wyszukuje najemców, zawiera z nimi umowę i monitoruje przestrzeganie zasad korzystania z lokalu mieszkalnego. W przypadku wykrycia naruszeń ma on prawo eksmitować lokatorów, a także uzyskać od nich odszkodowanie za wyrządzone szkody.

Menedżer może się skontaktować sądownictwo z wymaganiem:

  • przeprowadzać naprawy;
  • wymienić uszkodzony sprzęt;
  • kup nowe meble, aby zastąpić uszkodzone.

Dla osiągnięcia sprawiedliwości konieczne jest sformalizowanie przekazania mieszkania do używania przez najemcę na podstawie protokołu przekazania i odbioru.

Jeśli nieruchomość ma charakter komercyjny

Często nieruchomości komercyjne stoją puste, bo właściciel nie może znaleźć najemców lub nie ma na to czasu. Jednocześnie obecność takiej nieruchomości wiąże się z pewnymi kosztami utrzymania, dlatego przydaje się zarządzanie zaufaniem.

Przeniesienie zarządu nieruchomością komercyjną następuje wyłącznie po sporządzeniu protokołu przeniesienia i odbioru. Zarządzający znajduje najemców i prowadzi wszelkie niezbędne negocjacje, działając w interesie właściciela.

W przypadku trudności w sporządzeniu umowy o zarządzanie trustem nieruchomościami prosimy o kontakt Porada prawna do specjalisty. Profesjonalny prawnik będzie w stanie pomóc w sporządzeniu dokumentu i poinformować Cię o możliwych niuansach prawnych transakcji.

Niezależnie od przedmiotu zarządzania zaufaniem należy pamiętać, że zarządzającemu przysługują jedynie częściowe prawa majątkowe. Oznacza to, że nie może sprzedać ani w inny sposób przenieść własności nieruchomości, gdyż sam jej nie posiada.

Jeżeli czas jest ograniczony lub brakuje wiedzy i doświadczenia, zarządzanie majątkiem majątkowym można powierzyć osobie trzeciej. Taka transakcja jest formalizowana umową o zarządzanie zaufaniem. Istotą procesu jest przekazanie do używania, ograniczonego w czasie, zaufanej osobie swego majątku, tak aby osoba ta zajmowała się sprawną eksploatacją majątku w celu zwiększenia poziomu zysku właściciela użytkowanych przedmiotów.

Istota zarządzania zaufaniem

Środki mające na celu udostępnienie majątku do zarządzania trustem określają przepisy prawa cywilnego. Tryb i zasady rejestracji procedury przeniesienia własności określa rozdział. 53 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Definicję procesu przekazania rzeczy lub zasobów innej osobie na podstawie umowy o zarządzanie powiernictwem podaje art. 1012 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ustawodawca wskazuje, że jedna strona przyznaje drugiej stronie transakcji prawo do czasowego rozporządzania nieruchomością. Główny cel Ten format zbycia przedmiotów majątkowych polega na podwyższeniu kapitału właściciela składnika majątku.

WAŻNY! Powiernik nie otrzymuje własności nieruchomości po zawarciu transakcji, umowa przewiduje jedynie tymczasowe zbycie w celu zwiększenia zysku właściciela majątku.

Osoba zarządzająca może zawierać transakcje na powierzonym mu majątku. Wszystkie stosunki umowne sporządza we własnym imieniu, jednak dokumentacja musi wskazywać na status powiernika, a nie pełnego właściciela. Jeżeli w dokumentacji nie zostaną dokonane odpowiednie adnotacje, menedżer będzie odpowiedzialny za wyniki transakcji swoimi zasobami materialnymi i majątkiem (art. 1012 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Zgodnie ze standardami ust. 1 art. 1013 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej przedmiotem zlecenia powierniczego może być:

  • wyłączne prawa;
  • zestawy składników majątkowych;
  • wybrane aktywa nieruchomościowe;
  • akcje, obligacje i inne rodzaje papierów wartościowych.

Zasady przeniesienia majątku na podstawie umowy o zarządzanie trustem

Aby zapewnić własność osobom trzecim w celu zarządzania trustami, przewidziano szereg środków ograniczających:

  • menedżerowi nie można powierzyć środków;
  • Niedopuszczalne jest przekazywanie mienia zarządzanego w trybie zarządu operacyjnego zarządcom (art. 1013 ust. 3 k.c.).

Osoba prawna lub indywidualny przedsiębiorca może działać jako powiernik (klauzula 1 art. 1015 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Nie wolno zarządzać majątkiem innych osób organy rządowe i struktur samorządowych. Tryb dysponowania majątkiem majątkowym określa umowa zawarta pomiędzy właścicielem majątku a zarządcą. Transakcję formalizuje się pisemną umową. Dokumentacja umowna dotycząca zarządzania nieruchomościami podlega rejestracji państwowej.

NOTATKA! Umowę powierniczą dotyczącą zbycia i zarządzania nieruchomością uważa się za ważną i wchodzi w życie z chwilą odbioru nieruchomości przez zarządcę.

W dokumentacji kontraktowej w obowiązkowy podać następujące informacje (art. 1016 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

  • skład majątku, który ma zostać przekazany zarządcy;
  • wyznaczenie osoby, która będzie pełnić funkcję powiernika;
  • forma wynagrodzenia za pracę menedżera i wysokość jego wynagrodzenia (jeżeli umowa przewiduje wprowadzenie systemu płatności za takie usługi);
  • data wygaśnięcia umowy (maksymalny okres delegowania uprawnień w zakresie zarządzania nieruchomością wynosi 5 lat).

Brak choćby jednego z wymienionych warunków stwarza przesłankę uznania umowy za nieważną. Zasady przekazania majątku powierzonego zakładają, że obiekty te zostaną wydzielone z ogólnego zespołu majątku właściciela. Nieruchomość powierzona zarządcy musi być ujęta w odrębnym bilansie, który sporządza strona dokonująca zbycia majątku.

Opodatkowanie

Niuanse rachunkowości zarządzania trustami ujawniono w klauzuli 1 art. 1018 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2001 r. nr 97n. Przepisy tych aktów prawnych regulują nie tylko przeniesienie uprawnień do rozporządzania mieniem, ale także powstanie obowiązku prowadzenia przez zarządcę odrębnej ewidencji powierzonych mu przedmiotów. Dla wyznaczonego zarządcy sytuacja jest skomplikowana, gdyż musi on prowadzić podstawową księgowość swojej działalności i osobno rozliczać transakcje na powierzonym mu majątku.

Aby odzwierciedlić w rachunkowości fakt otrzymania jednego lub więcej obiektów do zarządzania zaufaniem, menedżer korzysta z konta 79.

PAMIĘTAĆ! Organizując odrębną księgowość aktywów w zarządzaniu trustem, menedżer musi kierować się przepisami polityka rachunkowości właściciel nieruchomości.

Zarządzenie nr 97n zobowiązuje menedżerów do sporządzania sprawozdania finansowe i wygeneruj raport menadżerski, aby zapoznać się z zawartymi w nim danymi właściciela. Z dokumentacji sprawozdawczej właściciel nieruchomości musi sprawdzić kwotę aktywów i pasywów, poziom dochodów i wydatków związanych ze zbyciem aktywów.

W celu realizacji czynności związanych z zarządzaniem trustami ustawodawca ustanowił ograniczenia w możliwości stosowania następujących reżimów podatkowych:

  • UTII;
  • systemie patentowym.

Norma nakazująca niemożność przejścia menadżera na te szczególne tryby pochodzi z przepisów Ordynacji podatkowej z klauzuli 2.1 art. 346 § 26 i ust. 6 art. 346,43.

Zapłata podatku VAT

Czynności związane ze zbyciem majątku na podstawie umowy o zarządzanie trustem nakładają na zarządzającego obowiązek kalkulacji i zapłaty. Menedżer ma obowiązek wystawiać faktury za transakcje sprzedaży towarów lub usług, dokonując odpowiednich zapisów w księdze zakupów i sprzedaży. Menedżer może odliczyć podatek VAT, jeżeli kontrahenci wystawiali faktury w jego imieniu.

Klauzula 5 174 ust. 1 Ordynacji podatkowej zobowiązuje menedżerów w ramach każdej umowy o zbycie majątku powierniczego na koniec okresu sprawozdawczego do przygotowania i złożenia deklaracji VAT organom podatkowym. Organ podatkowy do złożenia oświadczenia wybiera się go ze względu na miejsce rejestracji zarządcy. W przypadku transakcji dotyczących majątku powierzonego właściciel majątku nie ma obowiązku zapłaty i raportowania podatku VAT.

Podatek własnościowy

Podatku od nieruchomości w przypadku zarządu trustem przez osobę uprawnioną do zbycia poszczególnych składników majątku nie pobiera się ani nie płaci. Obowiązek dokonywania wpłat do budżetu z tytułu podatku od nieruchomości pozostaje po stronie właściciela majątku (art. 378 ust. 1 kodeksu podatkowego).

Podatek dochodowy

Aby zapewnić poprawność, menedżer organizuje rejestrację przychodów i wydatków w rozliczaniu czynności związanych z zarządzaniem majątkiem innych osób, oddzielnie od własnych czynności księgowych (art. 332 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Obliczanie podatku odbywa się tylko w jeden sposób - metodą memoriałową. Procedura obliczenia kwoty podatku i jego zapłaty zależy od warunków umowy pomiędzy właścicielem majątku a zarządzającym:

  1. Jeżeli beneficjentem jest właściciel, zarządca regularnie przekazuje mu raporty z informacją o wysokości przychodów i wydatków na obiekty. Właściciel uwzględnia te dane w ramach nieoperacyjnych pozycji rentowności i kosztów.
  2. Jeżeli w warunkach umowy właściciel nie zostanie wskazany jako beneficjent, wówczas do ustalenia podstawy opodatkowania przez beneficjenta wykorzystywane są podstawy wydatków i dochodów obiektów.

TO JEST WAŻNE! Koszty wypłaty wynagrodzenia zarządzającemu powinny zawsze pozostać pozycją kosztową właściciela majątku, a ich wysokość nie uczestniczy w kalkulacji podatku dochodowego beneficjenta, jeżeli jest on inną osobą.

Podatek gruntowy

Zarządca nie ma obowiązku płacenia podatku gruntowego od działek przekazanych mu do dyspozycji na podstawie umowy o zarządzanie trustem. Uzasadnienie tego faktu wynika z ust. 1 art. 388 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, który ustala listę płatników tego rodzaju podatku. Płatnikami są osoby, którym przysługuje prawo:

  • nieruchomość;
  • nieograniczone korzystanie;
  • dziedziczną własność przez całe życie.

Kontrowersyjne kwestie

Jedną z przyczyn, która może prowadzić do uznania procedury przeniesienia majątku na trust za nielegalną, jest błędna rejestracja stosunki umowne właściciel i zarządca aktywów. Główne wymagania dotyczące ważności transakcji:

  1. Transakcja musi być poparta udokumentowaną pisemną formą umowy.
  2. Umowa musi zostać podpisana przez obie strony.
  3. Jeżeli jeden z uczestników skorzystał z faksu, dokument zostanie uznany za legalny tylko wtedy, gdy istnieje wstępne porozumienie między uczestnikami w sprawie przeniesienia majątku na rzecz zarządu powierniczego w sprawie możliwości wykorzystania faksu. Umowę taką strony podpisują bez użycia faksu.

Do sporów dochodzi w sytuacji, gdy strony transakcji w samej umowie powierniczej wyrażą zgodę na wykorzystanie faksów. W tym przypadku umowa w postępowanie sądowe zostaną uznane za nieważne.

Uznaje się inne kontrowersyjne kwestie:

  • ustalanie zakresu uprawnień przy zbywaniu papierów wartościowych – właściciel ma prawo ustalać cele inwestycyjne i opracowywać strategię, aczkolwiek decyzje o sposobie zarządzania aktywami muszą być podejmowane przez zarządzającego;
  • dostępność w prawo cywilne przy określeniu odpowiedzialności zarządzającego pojęciem „należyta staranność” – menadżer może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za brak tej staranności w stosunku do powierzonego mu majątku; ustawodawca nie przewiduje dekodowania treści tego pojęcia, dlatego regularnie pojawiają się rozbieżności dotyczące oznak winy menedżera.