Przeniesienie przez właściciela jego majątku do zarządu powierniczego. Umowa o zarządzanie funduszem nieruchomościowym

Właściciele nieruchomości, chcąc zaoszczędzić swój czas, często przekazują częściowe uprawnienia kontrolne innym osobom. Możliwość taką przewidziano zarówno dla nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych. W artykule podpowiemy, jakie cechy ma takie przeniesienie praw i jak sporządzić umowę o zarządzanie trustem nieruchomości.

Zarządzanie trustem polega na przeniesieniu majątku z jednej osoby (założyciela zarządu) na inną osobę (powiernika) na określony czas w zarządzaniu trustem. W tego typu transakcji zarządzający musi działać w interesie założyciela lub strony trzeciej – beneficjenta.

Zarządzanie trustem nie wiąże się z przeniesieniem własności.

Drodzy Czytelnicy! Zajmujemy się standardowymi metodami rozwiązywania problemów prawnych, ale Twój przypadek może być wyjątkowy. Pomożemy znajdź rozwiązanie swojego problemu za darmo- wystarczy zadzwonić do naszego doradcy prawnego pod numer:

Jest szybki i za darmo! Odpowiedź można także szybko uzyskać poprzez formularz konsultanta na stronie internetowej.

Ten rodzaj relacji ma znaczenie, na przykład, jeśli dana osoba jest właścicielem kilku nieruchomości, które wynajmuje. Zajmuje to dużo czasu, dlatego obywatele sporządzają umowę o zarządzanie zaufaniem, eliminując potrzebę marnowania czasu i wysiłku. Przeniesienie kontroli jest nie mniej istotne, jeśli właściciel przeprowadzi się na stałe za granicę lub będzie nieobecny przez długi czas z innego powodu.

Jednak nie wszystkie nieruchomości mogą stać się przedmiotem zarządzania powierniczego. Zabrania się zawierania takich transakcji w związku z:

  • lasy;
  • zbiorniki wodne;
  • podglebie;
  • nieruchomości będące własnością gminy lub państwa.

Co do zasady przedmiotem jest własność, z której użytkowania można osiągnąć zysk. Ale samych pieniędzy nie można przekazać kierownictwu - tylko jako część majątku firmy.

Często pojawia się pytanie, czy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie może podlegać zarządzaniu powierniczemu. Zgodnie z art. 1019 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jest to dozwolone. W tym przypadku dla hipoteki w sensie prawnym nic się nie zmienia. Właściciel ma jednak obowiązek zgłosić zarządcy, że nieruchomość jest obciążona.

Za świadczone usługi powiernik otrzymuje określone wynagrodzenie. Oprócz bezpośredniego zarządzania nieruchomością ma obowiązek terminowego uiszczania niezbędnych opłat za mieszkanie i usługi komunalne, a także czuwania nad bezpieczeństwem nieruchomości właściciela.

Możemy wyróżnić główne funkcje zarządcy, jeśli nieruchomość przeznaczona jest pod wynajem:

  • poszukiwanie najemców, których cechy odpowiadają wymaganiom właściciela nieruchomości;
  • zawarcie umowy najmu;
  • odbiera co miesiąc wynajem;
  • kontrola nad terminowością przelewów płatniczych;
  • wykonanie usługi domowe w razie potrzeby (naprawa, wezwanie służb komunalnych, instalacja systemu alarmowego itp.);
  • ubezpieczenie przedmiotu od ryzyka utraty;
  • rozwiązanie kontrowersyjne kwestie z najemcami;
  • inne usługi, jeżeli zostały określone w treści umowy.

Jak każdy stosunek prawny, zarządzanie zaufaniem ma niuanse i cechy prawne. Rozważmy je dalej.

Cechy zarządzania powierniczego nieruchomościami

Relację między założycielem zarządu a menadżerem reguluje rozdział 53 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Z prawnego punktu widzenia podstawą takich relacji jest umowa zarządu powierniczego nieruchomością.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej umowa zostaje sporządzona w formie pisemnej i podlega rejestracja państwowa. W przeciwnym razie zostanie uznane za nieważne.

Jeżeli w istniejącej umowie zostaną dokonane zmiany i uzupełnienia, które nie wpływają na przeniesienie praw do przedmiotu zarządzania, wówczas nie wymagają one rejestracji. Rejestracji podlega jedynie główne przeniesienie praw.

Okres obowiązywania umowy nie może być dłuższy niż pięć lat. Jeżeli po upływie tego okresu strony nie zadeklarowały zamiaru rozwiązania umowy, wówczas umowę uważa się za przedłużoną na taki sam okres i na podobnych warunkach jak dokument pierwotny.

Dokument wchodzi w życie z chwilą przejścia państwowej procedury rejestracyjnej w Rosreestr. Zanim to nastąpi, działania stron nie mogą stanowić podstawy do zmiany ich stosunków prawnych z osobami trzecimi (na przykład z przedsiębiorstwami użyteczności publicznej, najemcami itp.).

Zatem nawet jeśli strony zastrzegają w umowie, że wchodzi ona w życie od chwili podpisania lub od określonej daty, przed rejestracją państwową, wszelkie zobowiązania wobec osób trzecich będzie ponosił właściciel, a nie zarządca.

Sporządzając umowę o zarządzanie zaufaniem, właściciel powinien zwrócić uwagę na szereg niuansów. Przede wszystkim, jeżeli przedmiotem transakcji jest wynajem, najemcy powinni zostać powiadomieni o zawarciu umowy z zarządcą. Nie leży to w gestii właściciela, jednak takie działania byłyby uzasadnione, gdyż w jego imieniu przez cały czas trwania umowy będzie działać inna osoba. Należy powiadomić najemców, aby ze wszystkimi pytaniami skontaktowali się z zarządcą i przekazali mu opłatę za czynsz.

Umowa najmu pomiędzy właścicielem a najemcą pozostaje w mocy. Konieczne jest sporządzenie dodatkowej umowy w sprawie zmiany osób zobowiązanych. W przypadku, gdy umowa najmu została zawarta na okres dłuższy niż rok, umowa musi zostać zarejestrowana w Rosreestr (art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Dokonując jakichkolwiek transakcji związanych z przedmiotem zarządzania zaufaniem, zarządzający ma obowiązek przekazać kontrahentom swoje status prawny. Podpisując dokumenty, musi umieścić znak „D.U.”

Menedżer może przenieść zarządzanie na syndyka. Nadal jednak będzie ponosił wszelkie obowiązki wobec właściciela.

Zgodnie z art. 1023 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej menadżer ma prawo otrzymać nie tylko wynagrodzenie, ale także rekompensatę za uzasadnione wydatki związane z przedmiotem transakcji.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym

Tekst umowy rozpoczyna się od informacji o czasie i miejscu sporządzenia, danych osobowych stron transakcji oraz cechach przedmiotu umowy. Temu ostatniemu poświęca się szczególną uwagę.

Należy szczegółowo opisać w tekście specyfikacje nieruchomości, jej numer katastralny, a także inne dane, które czynią ją prawnie rozpoznawalną wśród podobnych. Przedmiotem umowy są także dopuszczalne działania zarządcy w stosunku do przedmiotu.

Po wymienionych informacjach tekst dokumentu zawiera następujące dane:

  • zasady zarządzania nieruchomością (w tym ewentualne ograniczenia);
  • prawa i obowiązki stron;
  • zasady raportowania zarządczego;
  • odpowiedzialność stron;
  • procedura rozwiązania umowy;
  • sankcje i kary za naruszenie warunków;
  • procedura rozstrzygania sporów;
  • postanowienia końcowe odzwierciedlające niuanse transakcji;
  • dane kontaktowe, dane kontaktowe i podpisy stron.

Zasadnicze postanowienia umowy o zarządzanie trustem, bez których nie można uznać jej za ważną, to:

  1. Szczegółowy opis przedmiotu umowy.
  2. Dane osobowe stron.
  3. Wysokość i forma płatności za usługi na rzecz menedżera, jeżeli przewidują warunki dokumentu.
  4. Okres ważności dokumentu.

Jak wspomniano powyżej, umowa musi przejść procedurę rejestracji państwowej. Jest to konieczne, jeśli dokument jest zawierany na okres dłuższy niż rok. Stronami umowy mogą być obywatele, indywidualni przedsiębiorcy i organizacje. Działalność taka jest zabroniona podmiotom państwowym i komunalnym.

Rozwiązanie umowy możliwe jest na podstawie zawiadomienia kontrahenta. Tym samym rozwiązanie umowy może nastąpić na skutek woli jednej ze stron. Ponadto umowa ulega rozwiązaniu w przypadku:

  • beneficjent odmawia otrzymania dochodu na podstawie umowy;
  • beneficjent umiera, a umowa nie przewiduje możliwości przeniesienia praw na inną osobę;
  • zaistniały okoliczności, które uniemożliwiają menadżerowi wywiązanie się ze swoich obowiązków wynikających z umowy;
  • właściciel podjął decyzję o rozwiązaniu umowy (w tym przypadku płaci zarządcy wynagrodzenie określone w warunkach dokumentu);
  • menadżer zostaje uznany za niekompetentnego, ogłoszony bankructwo lub śmierć;
  • ogłoszenie upadłości założyciela zarządu.

Oprócz powyższych funkcji zarządzanie zaufaniem ma inne niuanse w zależności od rodzaju przedmiotu umowy.

Niuanse zarządzania zaufaniem w zależności od rodzaju nieruchomości

Istnieją dwa rodzaje nieruchomości – mieszkalne i komercyjne. Przyjrzyjmy się każdemu bardziej szczegółowo.

Jeśli nieruchomość ma charakter mieszkalny

Z reguły umowa jest zawierana pomiędzy właścicielami mieszkań lub domów a pośrednikami w obrocie nieruchomościami (zarówno indywidualnymi, jak i firmowymi), jeśli właściciel nieruchomości mieszka w innym regionie.


Zarządca samodzielnie wyszukuje najemców, zawiera z nimi umowę i monitoruje przestrzeganie zasad korzystania z lokalu mieszkalnego. W przypadku wykrycia naruszeń ma on prawo eksmitować lokatorów, a także uzyskać od nich odszkodowanie za wyrządzone szkody.

Menedżer może się skontaktować sądownictwo z wymaganiem:

  • przeprowadzać naprawy;
  • wymienić uszkodzony sprzęt;
  • kup nowe meble, aby zastąpić uszkodzone.

Dla osiągnięcia sprawiedliwości konieczne jest sformalizowanie przekazania mieszkania do używania przez najemcę na podstawie protokołu przekazania i odbioru.

Jeśli nieruchomość ma charakter komercyjny

Często nieruchomości komercyjne stoją puste, bo właściciel nie może znaleźć najemców lub nie ma na to czasu. Jednocześnie obecność takiej nieruchomości wiąże się z pewnymi kosztami utrzymania, dlatego przydaje się zarządzanie zaufaniem.

Przeniesienie zarządu nieruchomością komercyjną następuje wyłącznie po sporządzeniu protokołu przeniesienia i odbioru. Zarządzający znajduje najemców i prowadzi wszelkie niezbędne negocjacje, działając w interesie właściciela.

W przypadku trudności w sporządzeniu umowy o zarządzanie trustem nieruchomościami prosimy o kontakt Porada prawna do specjalisty. Profesjonalny prawnik będzie w stanie pomóc w sporządzeniu dokumentu i poinformować Cię o możliwych niuansach prawnych transakcji.

Niezależnie od przedmiotu zarządzania zaufaniem należy pamiętać, że zarządzającemu przysługują jedynie częściowe prawa majątkowe. Oznacza to, że nie może sprzedać ani w inny sposób przenieść własności nieruchomości, gdyż sam jej nie posiada.

Zarządzanie trustami stanowi integralną część nowoczesnego zestawu instrumentów finansowych w krajach rozwiniętych. Ten dogodna okazja uwolnij się od szeregu obowiązków lub powierz pewne prace profesjonalistom, którzy się w tym specjalizują. Przyjrzyjmy się więc podstawom zarządzania zaufaniem.

informacje ogólne

Najpierw zapoznajmy się z terminologią. Zarządzanie trustami to usługa świadczona przez wyspecjalizowane firmy na rynku papierów wartościowych. W takim przypadku klient przekazuje środki pieniężne lub inne aktywa.

Wszystko ważne punkty są określone w umowie. Firma zarządzająca w przyszłości będzie przeprowadzał transakcje we własnym imieniu, ale zawsze w interesie klienta. Otrzymuje za to określone wynagrodzenie w postaci procentu od wartości zarządzanego majątku lub części wypracowanego zysku. Zarządzanie zaufaniem to niezawodne narzędzie do ochrony i powiększania majątku. Usługi te są zazwyczaj świadczone w indywidualnie. Uwzględnia to osobiste potrzeby klientów, a także ich cele inwestycyjne.

Od czego zależy wynik końcowy?

Istnieje wiele różnych aspektów, które należy wziąć pod uwagę. Obejmuje to umowę o zarządzanie powiernictwem nieruchomości, doświadczenie firmy i wiele więcej. Ale największy wpływświadczy o profesjonalizmie wykonujących ją pracowników. Dlatego też przy zawieraniu umowy warto zapytać o pomyślne wyniki specjalisty, który będzie dokonywał transakcji. Warto także dokładnie zapoznać się z umową powierniczą nieruchomości. W większości przypadków rentowność nie jest gwarantowana. Dotyczy to jednak przypadków, w których występuje sytuacja gospodarcza. Jeśli oferowane jest ubezpieczenie, należy poważnie zastanowić się, czy firma będzie w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań. Czy są na to jakieś środki? Dzięki tak prostym fabrykacjom możesz sam określić akceptowalny poziom ryzyka i rentowności.

Kto może nam świadczyć takie usługi?

Zarządzanie zaufaniem jest dość popularny cel podróży. Dlatego ten serwis oferowanych przez większość dużych firm inwestycyjnych i banków. Średnia cena w tym przypadku oscyluje wokół 15% uzyskanego zysku.

Należy zaznaczyć, że firmy wolą pracować z mniej lub bardziej znaczącymi kwotami. Aby wyeliminować osoby posiadające niewielką ilość oszczędności, często wprowadza się minimalne progi wysokości środków, które można przekazać w ramach zarządzania powierniczego.

Nawiasem mówiąc, trochę więcej o umowie o zarządzanie zaufaniem. Aby pomóc klientowi, można udostępnić przykładową transakcję. Dlatego też, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy lub pytania, należy je wyjaśnić na miejscu ze specjalistą.

Co możesz przekazać?

Zarządzanie zaufaniem to usługa obejmująca szeroki zakres obiektów. Wśród nich znajdują się więc budynki biurowe, lokale przemysłowo-magazynowe, powierzchnie handlowe, zasoby mieszkaniowe, papiery wartościowe, prawa autorskie i wiele więcej. Nawet przedsiębiorstwa i różne kompleksy nieruchomości mogą działać jako obiekty. Jeśli chodzi o pieniądze, należy zauważyć, że istnieje szereg pewnych ograniczeń. Nie można również przenieść majątku znajdującego się pod zarządzaniem operacyjnym lub kontrolą ekonomiczną. Można nawet przeprowadzić zarządzanie zaufaniem do mieszkania.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot

Jakie są cechy w tym przypadku? Porozmawiajmy o kompleksie nieruchomości, który jest używany działalność przedsiębiorcza. Zawiera wszystko, czego potrzebujesz, aby uzyskać efekt końcowy. Są to działki, budowle, budynki, urządzenia, surowce, zapasy, produkty itp.

Zespół nieruchomości może zostać przekazany w zarządzanie trustem tylko wtedy, gdy nie jest jednolitym przedsiębiorstwem. Dlaczego? Faktem jest, że przedsiębiorstwa unitarne zawsze podlegają zarządzaniu operacyjnemu lub ekonomicznemu. Wróćmy jednak do tematu artykułu. Istota zarządzania zaufaniem w tym przypadku polega na tym, że zaangażowana jest w niego firma zewnętrzna i delegowane są na nią odpowiednie uprawnienia na określony czas.

Należy zauważyć, że istniejące organy osoba prawna jak walne zgromadzenie, a dyrektorzy nie przestają pracować. W dalszym ciągu pełnią swoje obowiązki. Jednak w tym przypadku obowiązuje reżim prawny ograniczeń określony w zawartej umowie. Powinien zawierać szczegółowy wykaz dostępnych nieruchomości. Należy zauważyć, że nie cały zespół nieruchomości, a jedynie jego podział strukturalny może zostać przekazany do zarządzania trustem.

Powiedzmy kilka słów o porozumieniu

Zawsze musi być zawarta w formie pisemnej. Umowa powiernicza nieruchomości jest niezwykle ważny dokument. Jeżeli zostanie ona naruszona, w trakcie sporu nie będzie można odwoływać się do zeznań świadka, a jedynie do dokumentacji.

Wszystkie warunki umowy można podzielić na istotne i opcjonalne. Bez tego pierwszego dokument nie zostanie uznany za zawarty. Na wniosek stron do umowy włączane są warunki opcjonalne. Do najważniejszych należą:

  1. Skład majątku przekazywanego do zarządzania trustem, a także jego wartość.
  2. Imię i nazwisko osoby, w imieniu której będą prowadzone działania;
  3. Granice uprawnień syndyka.
  4. Okres ważności umowy.

Dokument może zostać zawarty zarówno w interesie właściciela, jak i osoby trzeciej, zwanej beneficjentem. Należy zaznaczyć, że okres obowiązywania umowy nie może przekraczać 5 lat. Jeżeli po tym czasie nie wpłynie od żadnej ze stron wniosek o jej wypowiedzenie, uważa się, że została ona przedłużona.

Co można określić jako warunki opcjonalne?

W służbie ludziom:

  1. Stworzyć pewne ograniczenia dotyczące niektórych czynności w trakcie zarządzania majątkiem.
  2. Możliwości zarządzania nieruchomościami.
  3. Przenieś na inną osobę.
  4. Procedura, termin i konieczność złożenia raportu.
  5. Przejrzyj i szczegółowo opisz obowiązki powiernika.
  6. Instrukcja dotycząca przeniesienia własności.
  7. Sukcesja na wypadek śmierci spadkobiercy (jednostka fizyczna) lub likwidacji (struktura organizacyjna).
  8. Tryb zwrotu wydatków poniesionych przez syndyka w związku z pełnieniem przez niego funkcji.

Kto może pełnić funkcję dyrektora?

Nadaje się do tego organizacja handlowa i indywidualny przedsiębiorca. Należy rozumieć, że jeżeli osoba prawna prowadzi działalność powierniczą, wówczas fakt ten musi odpowiadać celom określonym w dokumentacji założycielskiej. Ich głównym obowiązkiem jest zarządzanie majątkiem koniecznie i wyłącznie w interesie właściciela lub beneficjenta. W zależności od postawionych celów może zdobywać różne kształty. Spektrum jest tutaj szerokie – począwszy od zachowania majątku, a skończywszy na uzyskaniu określonych korzyści. Dlatego jasne określenie zadań stojących przed menadżerem jest podstawą interakcji opartej na zaufaniu, co należy odnotować w umowie.

Należy rozumieć, że osoba zarządzająca nieruchomością nie będzie miała równych praw z właścicielem czy beneficjentem. Tym samym składnika aktywów nie można przekazać w zarządzanie innej osobie, ani też nie można go sprzedać za zapłatą do kieszeni zarządzającego. Ale są tutaj wyjątki.

O zaufanym przywódcy

Z reguły sami zarządzają. Jednak w wielu przypadkach odpowiedzialność tę można przekazać innej osobie:

  1. Jeśli na mocy umowy są takie uprawnienia.
  2. W obecności pisemna zgoda od właściciela.
  3. Z uwagi na pewne okoliczności, gdy zabezpieczenie odsetek w wyznaczonym terminie nie jest możliwe.

Należy zaznaczyć, że syndyk odpowiada za czynności pełnomocnika jak za swoje własne.

A co jeśli menadżer nie dopełnił swoich obowiązków?

W takim przypadku jest on zobowiązany do zrekompensowania:

  1. Założycielowi - straty powstałe w wyniku uszkodzenia lub utraty mienia.
  2. Beneficjent otrzymuje dochód utracony w trakcie zarządzania.

Menedżer będzie ponosić odpowiedzialność, jeśli nie udowodni, że sytuacja powstała na skutek działań:

  1. Założyciel.
  2. Beneficjant.
  3. Sytuacje nie do pokonania.

Ramy prawne

Chyba od tego powinien zacząć się artykuł. Najbardziej interesuje nas Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, rozdział 53. Zawiera artykuły regulujące stosunki. Poniżej rozważymy wyłącznie zasady zarządzania zaufaniem.

Artykuł 1013 omawia, co może stanowić przedmiot zarządzania trustem. Ogólnie rzecz biorąc, zostało to omówione dobrze wcześniej, więc nie ma sensu tego powtarzać. Artykuł 1014 określa stanowisko założyciela. Wyraźnie jest napisane, że rolę tę może pełnić wyłącznie właściciel nieruchomości. Jeśli więc planowane jest zarządzanie powiernicze mieszkaniem, wówczas tylko osoba, do której ono należy, może je przenieść.

Artykuł 1015 przewiduje różne punkty z syndykiem. Informuje o tym, kto może pełnić jego rolę w przypadku sprawowania przywództwa na zasadach przewidzianych przez prawo. Istnieje również zapis mówiący, że nieruchomości nie można przenieść Agencja rządowa lub samorząd lokalny.

Należy także rozumieć, że powiernik nie może być beneficjentem. Stan taki jest określony przez prawo.

Kontynuujemy naukę

Kolejnym jest art. 1016. Omówiono w nim istotne warunki zawieranych umów. Zatem to ona żąda przekazania majątku zarządowi powierniczemu. Konieczne jest także wskazanie imienia i nazwiska obywatela lub nazwy osoby prawnej, w interesie której będzie prowadzona działalność. Interesujące są także dane dotyczące wysokości i formy wynagrodzeń menedżerów, a także okresu ich obowiązywania. W tym przypadku wymaga się, aby umowa nie przekraczała pięciu lat. A jeśli żadna ze stron nie zgłosi rozwiązania po wygaśnięciu, wówczas uważa się, że zostaje ono przedłużone na dotychczasowych warunkach.

Przejdźmy do art. 1017. Stanowi on, że umowa musi być sporządzona w formie pisemnej. A przy przenoszeniu nieruchomości należy dodatkowo przejść państwową procedurę rejestracyjną. Niezachowanie formy umowy może stanowić podstawę do uznania jej za nieważną. Dlatego konieczne jest zapewnienie, aby przeniesienie majątku w zarządzanie trustem było przeprowadzane przez kompetentne osoby.

Kolejnym jest art. 1018. Określa on specyfikę podziału majątku będącego w zarządzie powierniczym. Zawiera więc zapis o podziale majątku, jaki posiada założyciel, a którym zarządza zaproszony zarząd. Na przykład windykacja nie może być prowadzona z wyjątkiem upadłości. Dlatego w celu prowadzenia zarządzania trustem otwierany jest odrębny rachunek bankowy, za pośrednictwem którego dokonywane są płatności.

Wniosek

Art. 1019 opisuje przeniesienie majątku obciążonego zastawem. W takim przypadku wierzyciel hipoteczny ma prawo go odzyskać, jeśli takowe istnieje podstawy prawne. W takim przypadku menedżera należy o tym ostrzec możliwy rozwój biznes Artykuł 1020 wymienia prawa i obowiązki zarządcy, który będzie zatrudniony własność zaufania. Opisuje, co może zrobić, w jakich przypadkach i jak ten proces jest regulowany.

Przeniesienie majątku będącego w zarządzie powierniczym reguluje art. 1021. Rozważa się w nim także możliwość przekazania uprawnień innej osobie. Artykuł 1022 opisuje obowiązki powiernika. Dokładnie sprawdza więc, kiedy odpowiada za poniesione straty, jakie obowiązki wypełnia itp. Ważny tutaj są oddani umowie. Artykuł 1023 dotyczy wynagrodzeń kadry kierowniczej. Tutaj również zwraca się uwagę na umowę. Artykuł 1024 zawiera podstawy rozwiązania transakcji. Co więcej, pod uwagę bierze się zarówno normalne awarie, jak i zdarzenia siły wyższej.

Nie każdy przedsiębiorca indywidualny istnieje możliwość, oprócz działalności, którą prowadzi zgodnie z zaświadczeniem o rejestracji państwowej, również kompetentnego zarządzania swoim majątkiem. W końcu z reguły posiadanie pewne rodzaje nieruchomość zapewnia właścicielowi nie tylko dochód. Z utrzymaniem i użytkowaniem nieruchomości wiąże się wiele problemów.

Dlatego w Ostatnio Coraz więcej przedsiębiorców woli oddać swoje istniejące nieruchomości i papiery wartościowe w zarządzanie powiernicze. W efekcie uzyskują jedynie zysk z tytułu korzystania ze swojej nieruchomości – jednak pomniejszony o koszty jej utrzymania i wynagrodzenie syndyka.

Powiernikiem może być także sam przedsiębiorca indywidualny, z wyjątkiem przypadków wyraźnie przewidzianych przez prawo.

Stosunki zarządzania powierniczego (lub relacje powiernicze) są stosunkowo nowe w rosyjskim ustawodawstwie i praktyce biznesowej. Jednak cieszą się one coraz większą popularnością wśród przedsiębiorców. Zadaniem autora jest pomoc w zrozumieniu specyfiki tych operacji.

Podstawy prawne zarządzania zaufaniem

Zarządzanie majątkiem powierniczym to proces zarządzania majątkiem przekazanym przez założyciela zarządu na rzecz powiernika na określony czas. Regulowane są relacje pomiędzy uczestnikami procesu Kodeks cywilny RF.

Właściciel może przenieść swój majątek w zarząd powierniczy na inną osobę (powiernika). W takim przypadku powiernik nie otrzymuje praw własności do przeniesionej nieruchomości (klauzula 4 art. 209 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Tym samym uprawnienia właściciela przechodzą na zarządzającego jedynie w granicach określonych umową i prawem, pozwalając temu ostatniemu na prowadzenie nie tylko legalnych, ale i faktycznych działań w interesie beneficjenta.

Jeżeli powiernik zawiera transakcję ustnie, musi ostrzec kontrahenta o swoim statusie, to znaczy, że działa jako powiernik (art. 1012 ust. 3 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli transakcja została dokonana w formie pisemnej, wówczas w dokumentach po nazwisku lub tytule powiernika należy umieścić oznaczenie „D.U”.

W przypadku niezgodności ten warunek Uważa się, że menedżer dokonał transakcji w celach osobistych, a nie w interesie zarządzania cudzym majątkiem, i będzie za nią odpowiedzialny wobec kontrahenta swoimi osobistymi środkami, a nie majątkiem przekazanym mu w zarządzanie (Klauzula 3 art. 1012 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W praktyce często pojawia się pytanie, które dokumenty opatrzone są oznaczeniem „D.U.” należy wpisać. Na przykład tylko przy podpisywaniu umów, umów dodatkowych, pism, czy też we wszystkich przypadkach, gdy dana osoba pełni funkcję powiernika?

Dlatego często znak „D.U.” wskazany jest w poleceniu zapłaty w przypadku zapłaty jakichkolwiek kwot. Szereg organizacji i przedsiębiorców pełniących funkcję menadżerów umieściło znak „D.U.” nawet w nakazie zapłaty czynszu. Nie jest to do końca prawdą. Dokumenty rozliczeniowe musi zawierać szereg szczegółów (punkt 2.10 Regulaminu Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej z dnia 3 października 2002 r. nr 2-P „W sprawie płatności bezgotówkowych w Federacji Rosyjskiej”). W szczególności imię i nazwisko odbiorcy środków, jego numer rachunku oraz numer identyfikacji podatkowej (NIP). Tymczasem znak „D.U.” nie jest częścią nazwy organizacji lub indywidualnego przedsiębiorcy. Więc w polecenie zapłaty nie powinno być oznaczone „D.U.” W rubryce „Cel płatności” nakazu zapłaty, zdaniem autora, należy wskazać dokument, na podstawie którego dokonywana jest płatność.

Zatem używanie znaku „D.U.” nie powinien kolidować z przepisy prawne, ustalając procedurę przetwarzania dokumentów w określonym obszarze.

Nierzadko zdarza się, że w związku z przenoszonym majątkiem zostały już zawarte pewne umowy. Typowym przykładem są umowy najmu nieruchomości. Przekazanie nieruchomości pod zarząd powierniczy nie ma żadnego wpływu na najemców, gdyż przekazanie nieruchomości pod zarząd powierniczy nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy najmu. Dokładnie tak samo, jak przeniesienie własności (art. 617 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Ich umowy z właścicielem nieruchomości zachowują ważność. Właścicielowi i zarządcy zależy jednak na zwróceniu uwagi najemców na fakt zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością. Jest to konieczne, aby najemcy wywiązywali się ze swoich obowiązków wynikających z umowy najmu wobec zarządcy. Muszą także zwrócić się do niego, aby skorzystać z praw wynikających z umowy. Można tego dokonać poprzez zawarcie dodatkowej umowy o zmianę osób objętych obowiązkiem umowy najmu. Należy wziąć pod uwagę, że umowy najmu budynku lub budowli zawarte na okres dłuższy niż rok podlegają rejestracji państwowej (art. 651 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym konieczna jest rejestracja wszelkich dodatkowych umów do takich umów.

Jeśli chodzi o umowy najmu, które powiernik zawrze w trakcie trwania trustu, nie pojawiają się tu żadne pytania. Obowiązują ich normalne zasady.

Przedmioty zarządzania zaufaniem

Uczestnikami relacji zaufania mogą być:

  • założyciel zarządu;
  • beneficjant;
  • powiernik.

Decyzję o ustanowieniu zarządu powierniczego podejmuje właściciel nieruchomości. To on zawiera umowę i ustanawia zarząd. Jeżeli umowa nie została zawarta przez właściciela nieruchomości, jest ona nieważna i nie pociąga za sobą skutków prawnych (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Wołgi w uchwale z dnia 9 marca 2004 r. Nr A72-2890/03-G199 ). Założycielem zarządu może być dowolna osoba fizyczna, w tym także indywidualny przedsiębiorca. A w odniesieniu do osób prawnych ustawodawcy ustanowili szereg ograniczeń. Majątku nie można przekazać w zarząd powierniczy ani jednoosobowemu przedsiębiorstwu, ani organowi państwowemu, ani organowi samorządu terytorialnego.

W wielu przypadkach w relacji powierniczej uczestniczy beneficjent (beneficjent), który nie staje się stroną umowy. Jednocześnie osoba ta ma prawo żądać od zarządcy egzekucji na swoją korzyść i bronić tego prawa w sądzie, jeżeli syndyk uchyla się od swoich obowiązków (art. 430 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Wcześniejsza zmiana lub rozwiązanie umowy może wymagać także jego zgody.

Beneficjentem może być każda osoba fizyczna lub prawna, w tym założyciel, jeśli ustanowił zarząd na swoją korzyść.

Powiernikami może być organizacja komercyjna lub indywidualny przedsiębiorca, z wyjątkiem przypadków profesjonalnego zarządzania papierami wartościowymi (art. 5 ustawy federalnej Federacji Rosyjskiej „O rynku papierów wartościowych”). Jeżeli zarządzanie trustem odbywa się na zasadach przewidzianych przez prawo, zarządcą może być obywatel niebędący przedsiębiorcą, lub organizacja non-profit na przykład fundacja inna niż instytucja. Przykładem takiego zarządzania jest zarządzanie majątkiem podopiecznego (art. 38 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) lub zarządzanie odziedziczony majątek(Artykuł 1173 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Menedżer nie może być ani założycielem, ani beneficjentem. Jednocześnie może zajmować do swojej pracy jedno z biur przekazanego zarządowi budynku. Jak to poprawnie sformatować? Najprościej jest wyłączyć z majątku przekazanego trustowi lokal, który zarządca zamierza przeznaczyć na biuro. Zamiast tego powinny zostać mu wydzierżawione na podstawie odrębnej umowy. Przykładowo, pod zarząd trustu może zostać przekazany budynek z wyjątkiem pomieszczeń nr 1-15 na jego pierwszym piętrze.

Ponadto syndykowi przysługuje wynagrodzenie określone w umowie(Artykuł 1023 Kodeksu Cywilnego). Założyciel ma także obowiązek zwrócić zarządcy uzasadnione wydatki poniesione w związku z powierniczym zarządzaniem majątkiem (zasada ta obowiązuje także w przypadku nieodpłatnego zarządu majątkiem). Powinno się to odbywać kosztem dochodów z korzystania z tej nieruchomości. Ustawa nie określa sposobu naliczania wynagrodzenia, jednakże sąd polubowny w rozstrzygnięciu konkretnej sprawy wskazał, że niezgodne z prawem jest ustalanie wynagrodzenia w stałej wysokości, niezależnej od wyników zarządzania (Uchwała Federalnej Komisji Antymonopolowej Serwis Obwodu Wołga-Wiatka z dnia 9 sierpnia 2005 r. nr A17-324/1). W tym zakresie autorowi wydaje się, że najwłaściwsze będzie ustalenie opłaty za zarządzanie jako procentu uzyskiwanego dochodu.

Przedmioty zarządzania zaufaniem

Przedmiotem zarządzania trustami są organizacje, kompleksy majątkowe, pojedyncze obiekty związane z nieruchomościami, papierami wartościowymi, prawami poświadczonymi niecertyfikowanymi papierami wartościowymi, prawami wyłącznymi i innym majątkiem. Przez inny majątek należy rozumieć rzeczy ruchome oraz prawa do roszczeń lub użytkowania.

Wydaje się, że każdy majątek ruchomy można przekazać zarządowi trustu. Ustawodawca zabraniał jednak „zarządzania” pieniędzmi jako samodzielnym przedmiotem, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez prawo. Takie wyjątkowe przypadki można uznać za zarządzanie funduszami przez instytucje kredytowe na podstawie ustawy z dnia 2 grudnia 1990 r. nr 395-1 „O bankach i działalności bankowej”. Należy pamiętać, że przepisy umożliwiają instytucji kredytowej zarządzanie środkami denominowanymi zarówno w walutach krajowych, jak i obcych.

Przez główna zasada, prawo do zarządzania zaufaniem należy do organizacji kredytowej (na przykład banku), która posiada licencję na prowadzenie odpowiednich operacji bankowych. I tylko w niektórych wyjątkowe przypadki Zarządzanie funduszami powierniczymi może być prowadzone przez organizację niekredytową, która otrzymała licencję na prowadzenie określonej działalności zgodnie z ustaloną procedurą.

Powierzając fundusze w celu inwestowania w papiery wartościowe, powiernik ma obowiązek utrzymywać ustaloną przez strony strukturę aktywów przez cały okres obowiązywania umowy. To znaczy obserwować stosunek papierów wartościowych do funduszy danego założyciela, a także stosunek pomiędzy różnymi rodzajami papierów wartościowych. Informacje te znajdują odzwierciedlenie w deklaracji inwestycyjnej.

Deklaracja inwestycyjna stanowi obowiązkową część umowy o zarządzanie funduszami powierniczymi i zawiera informacje o kierunkach i sposobach inwestowania tych środków. W oświadczeniu wskazuje się także informację o celu i okresie zarządzania (pkt 7.3. Regulamin zarządzania powierniczego papierami wartościowymi i funduszami inwestowania w papiery wartościowe, zatwierdzony Uchwałą Federalnej Komisji ds. Rynku Papierów Wartościowych z dnia 17 października 1997 r. nr 37).

Nawiasem mówiąc, fundusze można przekazać zarządowi w inny sposób: jako część innej nieruchomości, w szczególności kompleksu nieruchomości.

Zarządzaniem zaufaniem może objąć wyłącznie indywidualnie zdefiniowana własność. Oznacza to, że każdy obiekt musi mieć unikalne dla siebie cechy. W związku z rozwiązaniem umowy zwracana jest wcześniej przeniesiona własność, a nie jej odpowiedniki. W takim przypadku warunki umowy mogą przewidywać, że w zarząd zostanie przekazany majątek, który będzie jeszcze podlegał przejęciu, a nawet utworzeniu, czyli taki, który w momencie zawarcia umowy jeszcze nie istnieje. Najczęstszym przedmiotem zarządzania są korporacyjne papiery wartościowe – akcje, zwłaszcza z prawem głosu, czyli obejmujące uprawnienia do prowadzenia spraw spółki, która je wyemitowała – emitenta. Drugim najczęstszym przedmiotem zarządzania są nieruchomości.

Zarządzanie funduszami powierniczymi emisyjnych papierów wartościowych ma pewne cechy określone w ustawodawstwie federalnym (część 3 art. 1025 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawa z dnia 22 kwietnia 1996 r. „O rynku papierów wartościowych” nr 39-FZ) oraz przepisy o zarządzaniu powierniczym papierami wartościowymi oraz funduszami inwestującymi w papiery wartościowe, zatwierdzone Uchwałą Federalnej Komisji ds. Rynku Papierów Wartościowych z dnia 17 października 1997 r. nr 37.

Tylko odpowiednio licencjonowany profesjonalny uczestnik rynku papierów wartościowych może pełnić funkcję zarządzającego na podstawie umowy o zarządzanie powiernictwem akcji i obligacji (art. 5, 39 ustawy z dnia 22 kwietnia 1996 r. nr 39-FZ).

Powiernik akcji i obligacji wykonuje wszystkie uprawnienia ich założyciela (właściciela), zabezpieczone odpowiednim zabezpieczeniem. Oznacza to, że nie ogranicza się on jedynie do gry na notowaniach giełdowych, może korzystać ze wszystkich praw akcjonariusza, w tym z prawa głosu na walnym zgromadzeniu. Jeżeli zarządzanie trustem wiąże się wyłącznie z udziałem w zarządzaniu spółką, nie jest wymagana licencja dla zawodowego uczestnika rynku papierów wartościowych (art. 5 ustawy „O rynku papierów wartościowych”).

Umowa o zarządzanie trustem nie może zawierać postanowień dotyczących przeniesienia na zarząd tylko jednego lub kilku uprawnień właściciela papieru wartościowego (na przykład tylko prawa do otrzymania dywidendy lub samego prawa głosu na walnym zgromadzeniu spółki) ). Jednocześnie możliwość zbycia akcji i obligacji przekazanych w zarząd może zostać ograniczona lub wyłączona w drodze umowy.

W interesie założyciela (lub beneficjenta) ustalono zasady, że zarządzający nie ma prawa przenieść papierów wartościowych przekazanych mu w zarządzanie na swoją własność lub na własność jego założycieli. Nie może też zawierać z nimi transakcji, w których reprezentuje jednocześnie interesy innej osoby jako jej pełnomocnik, komisant lub agent. Menedżer zostaje pozbawiony prawa do wymiany tych papierów wartościowych na własne papiery wartościowe lub papiery wartościowe swoich założycieli lub klientów (zleceniodawców, mocodawców, mocodawców). Ponadto nie może zbywać akcji i obligacji przekazanych jego kierownictwu na podstawie umów kompensowanych, które przewidują odroczenie płatności lub płatność w ratach na okres dłuższy niż 30 dni, a także przekazywać je na przechowanie, wskazując osobę trzecią jako odbiorcę lub zarządcę. Wreszcie menadżer nie może zastawiać papierów wartościowych przekazanych mu w zarząd w celu zabezpieczenia zobowiązań osobistych, zobowiązań jego założycieli lub innych osób (klauzula 8.1 Regulaminu FCSM nr 37).

Jeżeli powiernik w tej samej transakcji reprezentuje jednocześnie interesy dwóch stron, z którymi zawarł umowy o zarządzanie powiernictwem, wówczas jest obowiązany uzyskać uprzednią zgodę kontrahentów na przeprowadzenie takiej transakcji. Papiery wartościowe nabyte przez zarządzającego w trakcie wykonywania umowy stają się także przedmiotem jego zarządzania powierniczego na zasadach przewidzianych w pierwotnej umowie z założycielem.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym zawierana jest w formie pisemnej (klauzula 1, art. 1017 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Przekazanie nieruchomości pod zarząd powierniczy wymaga rejestracji państwowej w taki sam sposób, jak przeniesienie własności tej nieruchomości (klauzula 2 art. 1017 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, art. 4 ustawy z dnia 21 lipca 1997 r. 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”). Należy pamiętać, że w przypadku osób trzecich - najemców lub organizacji świadczących usługi komunalne - umowa wejdzie w życie dopiero od daty takiej rejestracji (art. 551 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Należy wziąć pod uwagę tę sytuację. Do tego dnia wszelkie prawa i obowiązki wobec osób trzecich ponosi sam właściciel, a nie syndyk.

Niezastosowanie się do wymogów rejestracji przeniesienia majątku pociąga za sobą nieważność samej umowy o zarządzanie.

Czy konieczna jest rejestracja zmian w umowie o zarządzanie powiernicze nieruchomościami? Sama umowa o zarządzanie powiernictwem nieruchomości nie wymaga rejestracji państwowej. Tym samym, jeśli zmiany i uzupełnienia umowy nie dotyczą bezpośrednio nieruchomości, a jedynie trybu jej zarządzania, to również nie wymagają rejestracji.

Może zaistnieć sytuacja, gdy zostaną ustalone inne akty prawne Dodatkowe wymagania do przeniesienia niektórych rodzajów majątku do zarządzania trustem. Zatem przy przekazywaniu papierów wartościowych i środków na inwestycje w papiery wartościowe do zarządzania trustem wymagana jest deklaracja inwestycyjna, która stanowi integralną część umowy (klauzula 7.2 Regulaminu FCSM nr 37).

Strony muszą wskazać w umowie o zarządzanie trustem majątkowym (art. 1016 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej):

  • skład majątku przekazanego zarządowi trustu;
  • nazwa osoby prawnej lub imię i nazwisko obywatela, w którego interesie zarządzana jest nieruchomość (założyciel zarządu lub beneficjent);
  • wysokość i formę wynagrodzenia menadżera, jeżeli zapłata wynagrodzenia jest przewidziana w umowie;
  • czas kontraktu.

Skład majątku przekazanego zarządowi trustu musi być jasno i szczegółowo opisany. Brak uzgodnienia tego warunku, a także warunków dotyczących terminu i formy wynagrodzenia będzie wiązał się z uznaniem takiej umowy za niezawartą. W takim wypadku założyciel może zarzucić menadżerowi bezpodstawne wzbogacenie. Trudno to jednak udowodnić, dlatego warto uzgodnić warunek dotyczący dokładnego wykazu przekazywanego majątku, w tym kwoty pieniędzy.

Kadencja zarządu nie może przekraczać pięciu lat. Ustawodawcy ograniczyli to, aby chronić właściciela. Jednakże bez specjalnego oświadczenia stron umowa po upływie okresu jej obowiązywania będzie obowiązywać na tych samych warunkach. Nawiasem mówiąc, nie można zawrzeć umowy o zarządzanie w celu wykonania jakichkolwiek jednorazowych działań, ponieważ „charakter zarządzania zaufaniem zakłada ciągły charakter relacji” (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Moskiewskiego z dnia 30 stycznia 2001 r. Nr KG-A41/112-01).

Majątek przekazany zarządowi trustu jest oddzielony od innej własności założyciela zarządu, a także od majątku zarządzającego (art. 1018 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Obiekty te syndyk odzwierciedla w odrębnym bilansie, dla którego prowadzi niezależną księgowość.

Jeżeli menedżer otrzyma papiery wartościowe do zarządzania trustem od różnych założycieli, może on połączyć swoje pakiety akcji w celu przeniesienia na niego (art. 1025 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Majątek obciążony zastawem może zostać przekazany zarządowi trustu, gdyż zastawca pozostaje jego właścicielem i zachowuje możliwość rozporządzania nim. Ponadto dodatkowy dochód z zyskownego korzystania z nieruchomości pomoże właścicielowi wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec wierzyciela hipotecznego. Ustawodawcy ustalili, że menedżera należy ostrzec o zastawie. W przeciwnym razie ma prawo żądać przed sądem rozwiązania umowy i zapłaty wynagrodzenia za rok (art. 1019 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy o zarządzanie trustem majątkowym

Zgodnie z umową zarządca otrzymuje pełną swobodę w zarządzaniu nieruchomością. Jeżeli założyciel chce kontrolować działania menedżera, musi szczegółowo określić w umowie następujące punkty:

  • raportowanie menadżera;
  • konieczność skoordynowania zawierania poszczególnych transakcji z przenoszonym majątkiem.

Oznacza to, że założyciel zarządu może ograniczyć menedżera. Zabroń mu na przykład sprzedaży nieruchomości bez jego zgody.

Jeżeli takie ograniczenia nie zostaną ustanowione, transakcje nie będą mogły być kwestionowane w przyszłości (uchwała FAS Okręg Dalekiego Wschodu z dnia 15 września 2003 r. w sprawie nr F03-A51/03-1/2252).

Majątek przekazany w zarząd musi zostać wydzielony. W takim przypadku przejęcie długów założyciela jest niedozwolone, z wyjątkiem przypadków upadłości (art. 1018 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli sąd uzna założyciela za niewypłacalnego, zarząd trustem zostaje rozwiązany, a majątek przechodzi do masy upadłościowej.

Błędem byłoby jednak sądzić, że własność odrębna jest całkowicie nienaruszalna. Jeżeli w okresie obowiązywania umowy o zarządzanie powiernictwem powstały długi dotyczące zobowiązań związanych z zarządzaniem majątkiem, wówczas są one spłacane na jego koszt. Jeśli to nie wystarczy, majątek samego zarządcy zostaje sprzedany w celu pokrycia długów. Jeżeli majątek założyciela przeniesiony na podstawie umowy o zarządzanie trustem oraz majątek zarządcy nie wystarczą na spłatę długów, wówczas egzekucja może dotyczyć pozostałej części majątku założyciela. Oznacza to, że przedsiębiorca powinien być bardzo ostrożny w wyborze menedżera, ponieważ od jego działań zależą zyski i straty z zarządzania.

Zarządzający odpowiada własnym majątkiem także wtedy, gdy jako zarządzający nie powiadomił kontrahenta o zawarciu transakcji albo przeprowadził transakcję w stopniu przekraczającym przyznane mu uprawnienia lub z naruszeniem ustanowionych dla niego ograniczeń. W tym samym przypadku rekompensuje wszelkie straty poniesione przez założyciela.
Zarządzający ma obowiązek dbać o interesy założyciela i beneficjenta. W przeciwnym razie rekompensuje im utracone zyski, a założycielowi także straty spowodowane utratą lub uszkodzeniem mienia.

Będąc profesjonalnym przedsiębiorcą, menadżer ponosi odpowiedzialność zarówno za straty wadliwe, jak i przypadkowe. Może jednak uniknąć odpowiedzialności, jeśli udowodni, że straty powstały w wyniku działania siły wyższej (siła wyższa) lub założyciela. Siła wyższa to nadzwyczajne i nieuniknione w danych warunkach okoliczności (klauzula 3 art. 401 Kodeksu cywilnego). Przykładowo zarządca odpowiada za szkody wyrządzone w mieniu na skutek pożaru powstałego z winy osób trzecich, natomiast jeżeli majątek uległ zniszczeniu w wyniku klęski żywiołowej, zarządca nie ponosi odpowiedzialności.

Założyciel może zawrzeć w umowie wymóg, aby menedżer zapewnił mu depozyt w celu zapewnienia rekompensaty za ewentualne straty (art. 1022 art. 1022 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Należy zaznaczyć, że syndyk często stara się w umowie pozostawić jedynie swoją odpowiedzialność za zawinione zachowanie, z wyłączeniem szkód przypadkowych lub szkód wyrządzonych przez osoby trzecie. Jest to niedopuszczalne, ponieważ norma art. 1022 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jest imperatywna, to znaczy nie podlega zmianie za zgodą stron. Taki stan powinien zaniepokoić założyciela, gdyż świadczy o braku zaufania menedżera do swoich kompetencji.

Bardzo kontrowersyjny warunek, często spotykany w umowach o zarządzanie powiernictwem papierów wartościowych, zwalnia zarządzającego z odpowiedzialności z uwagi na to, że emitent nie wywiązał się ze swoich zobowiązań. W końcu tylko siła wyższa zwalnia menedżera z odpowiedzialności. Do okoliczności siły wyższej nie zalicza się np. naruszenia obowiązków przez kontrahentów dłużnika, braku na rynku towaru niezbędnego do wykonania świadczenia czy braku niezbędnych środków finansowych przez dłużnika.

Zaleca się wyłączenie tych pozycji, ponieważ nielegalne działania emitenta są zjawiskiem dość powszechnym. W konsekwencji menadżer, zrzekając się odpowiedzialności, znacząco pogarsza pozycję założyciela w stosunku do pozycji prawnej.

Zakończenie relacji w ramach umowy o zarządzanie zaufaniem

Założyciel zarządu może jednostronnie odstąpić od umowy, jeżeli zapłaci menadżerowi wynagrodzenie określone w umowie.

Ponadto upadłość założyciela rozwiązuje tę umowę, ponieważ majątek przekazany w zarząd musi przejść do masy upadłości. Śmierć założyciela (przy zachowaniu beneficjenta) nie może oznaczać rozwiązania umowy, gdyż jego prawa i obowiązki w tym przypadku przejdą na spadkobierców. Jednakże śmierć beneficjenta lub likwidacja organizacji beneficjenta powoduje rozwiązanie umowy.

Uznanie obywatela-beneficjenta za niekompetentnego, częściowo zdolnego lub zaginionego, a także reorganizacja przedsiębiorstwa-beneficjenta nie pociąga za sobą rozwiązania umowy. Ponadto umowa stron może przewidywać jego zachowanie na wypadek śmierci beneficjenta (w przypadku jego spadkobierców).

Co do zasady umowa o zarządzanie trustem rozwiązuje się z powodu jednostronnej odmowy beneficjenta otrzymania świadczeń, ponieważ beneficjent samodzielnie rozporządza prawem otrzymanym na mocy umowy zawartej na jego korzyść. Umowa może jednak przewidywać inne konsekwencje w tym przypadku w postaci przeniesienia praw beneficjenta na założyciela (klauzula 4 art. 430, ust. 1 art. 1024 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Po rozwiązaniu umowy zarządca musi zwrócić założycielowi nieruchomość przekazaną w zarząd (klauzula 3 art. 1024 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Umowa może jednak przewidywać także inną konsekwencję, np. przeniesienie majątku na beneficjenta lub jego przejęcie przez zarządcę (w ramach umowy kupna-sprzedaży).

Opodatkowanie

faktura VAT

Jeżeli syndyk-przedsiębiorca jest płatnikiem podatku VAT, wówczas postępuje na zasadach ogólnych Kod podatkowy: oblicza podatek i jednocześnie wpłaca go do budżetu. „Naliczony” podatek VAT przedstawiony mu przez dostawców jest przyjmowany do odliczenia w zwykły sposób. Przepisy nie przewidują specjalnych wymagań w tej sytuacji. Jednocześnie w rejestrach podatkowych, dokumentach i raportach po nazwisku kierownika wpisuje się adnotację „D.U”.

Z uwagi na fakt, że wszystkie obowiązki podatnika wykonuje zarządca, założyciel (beneficjent) nie płaci podatku VAT od dochodu. Według autora przeniesienie majątku w zarządzanie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie ma sprzedaży (art. 146 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Podatek transportowy, podatek gruntowy, podatek od nieruchomości dla osób fizycznych

Transport przekazany w zarządzanie trustem jest własnością założyciela. W związku z tym są zarejestrowani w jego imieniu pojazdy(Klauzula 12 Regulaminu rejestracji pojazdów silnikowych, zatwierdzona rozporządzeniem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Rosji z dnia 27 stycznia 2003 r. Nr 59). Oznacza to, że właściciel musi obliczyć i zapłacić podatki do budżetu. Ani syndyk, ani beneficjent nie mają zobowiązań wobec budżetu.

Podobnie rozwiązano kwestię podatku gruntowego i podatku od nieruchomości dla osób fizycznych. Zgodnie z art. 388 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i art. 1 ustawy z dnia 9 grudnia 1991 r. nr 2003-1 „O podatkach od majątku osób fizycznych” podatki te muszą zapłacić właściciel.

Podatek dochodowy

Dochody indywidualnego przedsiębiorcy jako założyciela zarządu (beneficjenta) podlegają opodatkowaniu w następujący sposób.

Dochody z użytkowania nieruchomości podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych (podpunkt 4 ust. 1 art. 208 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Umowa powinna wyraźnie wskazywać, że dochodem założyciela (beneficjenta) jest dochód uzyskiwany z korzystania z nieruchomości pomniejszony o wynagrodzenie zarządcy. To właśnie od tej różnicy należy zapłacić podatek.

Szczególne zasady ustalania podstawy opodatkowania ustala się dla dochodów z transakcji kupna i sprzedaży papierów wartościowych (art. 214 ust. 1 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). W szczególności bezpośrednio stwierdza, że ​​dochód założyciela (beneficjenta) jest pomniejszany o stratę ze sprzedaży papierów wartościowych, a także o wynagrodzenie menedżera (klauzule 4-7 art. 214 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) .

Jednocześnie cechą płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od takich transakcji jest to, że dla każdego rodzaju papierów wartościowych podstawę opodatkowania ustala się osobno (ust. 4 ust. 7, art. 214 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Przykładowo, jeżeli uzyskano dochód ze sprzedaży akcji, a na sprzedaży obligacji uzyskano stratę, to strata ta nie może pomniejszyć dochodu uzyskanego ze sprzedaży akcji. W takim przypadku w odniesieniu do obligacji nie powstaje przedmiot opodatkowania, lecz płaci się podatek od transakcji akcjami w pełni.

Po rozwiązaniu umowy o zarządzanie trustem majątek może zostać zwrócony założycielowi lub przekazany innej osobie. W przypadku takiego zwrotu założyciel nie generuje dochodu (straty), niezależnie od wystąpienia dodatniej (ujemnej) różnicy pomiędzy wartością majątku w chwili wejścia w życie i w chwili rozwiązania umowy. umowa o zarządzanie zaufaniem. W takim przypadku nie płaci podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powiernik pełni funkcję agenta podatkowego, to znaczy oblicza, potrąca i płaci podatek dochodowy od osób fizycznych do budżetu założyciela zarządu lub beneficjenta (art. 226 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W tym przypadku obowiązuje stawka podatku wynosząca 13 proc. Jeżeli zarządzający nie potrącił podatku, odbiorca dochodu musi go samodzielnie zadeklarować i zapłacić (art. 228 ust. 4 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Jeśli chodzi o przedsiębiorcę-menedżera, płaci on podatek dochodowy od osób fizycznych od swoich dochodów w formie wynagrodzenia wynikającego z umowy w ogólnie przyjęty sposób.

Jak każdy przedsiębiorca może ubiegać się o ulgę podatkową w wysokości faktycznie potwierdzonych wydatków związanych z zarządzaniem lub w wysokości 20 procent kwoty dochodu (221 ust. 1 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).


Jak w trakcie działalności komercyjne, a w wielu innych przypadkach konieczne może być zawarcie umowy powierniczej. Umowa ta zostanie omówiona bardziej szczegółowo w tym artykule.

Umowa o zarządzanie trustem – kto może ją zawrzeć i w jakim celu?

Umowę o zarządzanie majątkiem sporządza się w przypadku przekazania przez właściciela majątku osobie, która będzie nim zarządzała w interesie właściciela lub innemu podmiotowi. Zazwyczaj nieruchomość jest przekazywana zarządowi w celu jej bardziej efektywnego wykorzystania i maksymalnych korzyści. Czasami przedmiot trafia do zarządu powierniczego, jeśli tymczasowo nie ma osób zobowiązanych do sprawowania nad nim pieczy (np. do czasu wejścia spadkobierców w prawa spadkowe notariusz ma prawo zawrzeć umowę o zarządzanie majątkiem powierniczym).

Stronami porozumienia są m.in.:

  1. Założycielem zarządu jest właściciel obiektu.
  2. Syndyk to podmiot, który przejmuje odpowiedzialność za zarządzanie majątkiem.
  3. Beneficjent (figura opcjonalna) to osoba, w czyim interesie wykorzystuje się przedmiot. W sytuacji, gdy nie jest to określone w umowie, zysk z używania przedmiotu otrzymuje założyciel zarządu.

Co do zasady syndykiem może być osoba fizyczna posiadająca status przedsiębiorcy indywidualnego lub organizacji komercyjnej. Zasada ta jest dość logiczna, ponieważ działalność menedżera ma charakter przedsiębiorczy. Jeżeli umowa o zarządzanie trustem majątkowym zostaje zawarta na podstawie określonej w ustawie, wówczas takiego ograniczenia nie ma.

Dla osób chcących sporządzić umowę o zarządzanie funduszem powierniczym na naszej stronie internetowej dostępny jest wzór tej umowy.

Jakie obiekty można przekazać zarządowi?

Przedmioty, z których można czerpać zyski w wyniku zarządzania nimi, przekazywane są do zarządzania trustem. Zarządzanie obejmuje szereg czynności prawnych i faktycznych podejmowanych w celu osiągnięcia zysku (na przykład wynajęcie części lokalu działka i uprawa produktów rolnych z drugiej).

Co do zasady umowa o zarządzanie powiernictwem majątkowym jest sporządzana w celu zarządzania nieruchomościami (handlowymi, Powierzchnia biurowa itp.) lub kompleks nieruchomości (na przykład przedsiębiorstwo). Wśród rzeczy ruchomych najczęściej przenoszone są na zarząd papiery wartościowe. Gotówka sami nie mogą zająć się zarządzaniem zaufaniem, ale jeśli tak się stanie część integralna przedsiębiorstwa, następnie przejdą do zarządzania wraz z innymi składnikami tego kompleksu nieruchomości.

Przedmioty zastawu można przekazać zarządowi trustu, ale nie uniemożliwia to zastawnikowi odzyskania kwoty długu z takiego majątku. W związku z tym właściciel ma obowiązek zawiadomić zarządcę o tym, że na przypadającej mu nieruchomości został nałożony ciężar w postaci zastawu. Jeżeli tego nie uczyni, zarządca ma prawo rozwiązać umowę o zarządzanie powiernictwem nieruchomości na drodze sądowej i otrzymać odszkodowanie w wysokości rocznego wynagrodzenia.

Jak sporządzana jest umowa o zarządzanie powiernictwem nieruchomości? Formularz umowy

Pobierz umowę

Przepisy prawa określają, że umowa o zarządzanie trustem majątkowym jest sporządzana ściśle w w piśmie. Jeżeli ten warunek nie zostanie spełniony, umowa pomiędzy właścicielem a zarządcą zostanie uznana za nieważną.

Realizacja transakcji ma swoją specyfikę w przypadkach przekazania nieruchomości w zarządzanie. Zasady sporządzania umowy o zarządzanie nieruchomością są podobne do zasad obowiązujących w przypadku jej sprzedaży. W szczególności umowa o zarządzanie trustem majątkowym powinna zostać zarejestrowana w Rosreestr, jeżeli w zarządzanie wchodzą:

  • przestrzeń życiowa;
  • firma.

W pozostałych przypadkach przy przekazaniu nieruchomości na zarządcę nieruchomości rejestrowana jest nie sama umowa, a jedynie fakt przeniesienia własności.

Cechy umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym

Umowa ta ma pewne podobieństwa do innych umów. Zatem w ramach umowy agencyjnej agent, podobnie jak powiernik, działa w interesie drugiej strony różne działania(istotne faktyczne i prawne). W stosunku najmu najemca korzysta z cudzej nieruchomości, w tym w celach zarobkowych. Menedżer robi to samo.

Umowa o zarządzanie trustem majątkowym ma jednak pewne cechy:

  1. Zarządzanie odbywa się przez ściśle określony okres.
  2. Zarządzający zawsze przeprowadza transakcje z nieruchomością własne imię(w przeciwieństwie do agenta, który może działać w imieniu klienta).
  3. Zarządca nie działa we własnym interesie (w przeciwieństwie do najemcy), ale w interesie właściciela nieruchomości lub beneficjenta.
  4. W przeciwieństwie do agenta, który wykonuje określone polecenia klienta, powiernik ma swobodę w swoich działaniach. Samodzielnie wybiera optymalne metody zarządzania nieruchomościami i je wdraża.
  5. Przedmiot objęty zarządem powierniczym musi być oddzielony od pozostałej własności właściciela i zarządcy. Przedmiotu tego nie można ściągać za długi jego właściciela (z wyjątkiem majątku obciążonego hipoteką iw przypadku upadłości).

Warunki umowy o zarządzanie trustem majątkowym

Kodeks cywilny jasno określa warunki, które muszą znaleźć odzwierciedlenie w tekście umowy. Bez porozumienia między stronami umowę o zarządzanie trustem majątkowym uważa się po prostu za niezawartą. Zatem do warunków zasadniczych zalicza się:

  • o przedmiotach przekazanych zarządcy (złożony majątek przekazywany jest zgodnie z inwentarzem);
  • podmiot, w czyim interesie umowa będzie realizowana;
  • wysokość wynagrodzenia, jakie właściciel zapłaci menadżerowi (jeżeli nie przewiduje się wynagrodzenia, wówczas z treści umowy należy bezpośrednio wynikać, że jest ono nieodpłatne);
  • czas trwania umowy (maksymalnie 5 lat).

Pozostałe warunki umowy o zarządzanie trustem majątkowym nie są obowiązkowe. Aby jednak uniknąć nieporozumień i niejasności warto uwzględnić w umowie:

  • obecność ograniczeń w niektórych transakcjach dotyczących majątku (na przykład zakaz jego przeniesienia);
  • możliwość zbycia nieruchomości;
  • częstotliwość prezentacji przez menedżerów raportów ze swojej pracy;
  • prawo zarządzającego do powierzenia wykonywania określonych czynności innemu podmiotowi;
  • powoduje wczesne zakończenie umowy;
  • procedura rekompensowania wydatków menedżera poniesionych w związku z wypełnianiem jego obowiązków;
  • prawa i obowiązki stron;
  • odpowiedzialność stron w przypadku naruszenia umowy.

Czy menadżer ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność?

Za niewłaściwe wykonanie swoich obowiązków (w szczególności złego zarządzania nieruchomością), zarządca ponosi odpowiedzialność majątkową. W takim przypadku musi zrekompensować:

  • beneficjentowi – utracone zyski;
  • właścicielowi – szkody spowodowane szkodami w mieniu.

Zarządzający jest zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli udowodni, że szkoda powstała na skutek działania siły wyższej lub na skutek działań właściciela lub beneficjenta.

Jeżeli zarządzający, zawierając transakcje z osobami trzecimi, przekroczy ustalone dla niego granice uprawnień, będzie za takie transakcje odpowiadał samodzielnie. Jednak w tym przypadku założyciel zarządu będzie musiał udowodnić, że osoby trzecie wiedziały (lub powinny były wiedzieć), że menadżer wykraczał poza ustalone granice.

W pozostałych przypadkach wydatki na transakcje zawarte przez zarządcę w procesie zarządzania nieruchomością pokrywane są kosztem tej nieruchomości. Jeżeli wartość tego majątku nie wystarczy na pokrycie wszystkich długów, majątek zarządcy podlega odzyskaniu. Jeżeli w tym przypadku nie będzie możliwa całkowita spłata długów, odzyskany zostanie majątek należący do założyciela zarządu.

W jakich przypadkach wygasa umowa?

Po upływie okresu obowiązywania umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym stosunek między stronami ulega rozwiązaniu, jeżeli co najmniej jedna ze stron to zadeklaruje. W takim przypadku przedmiot należy zwrócić właścicielowi. Jeżeli ani właściciel, ani menadżer nie chcą zakończyć współpracy, umowę uważa się za przedłużoną na ten sam okres.

Ponadto rozwiązywane są stosunki wynikające z umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym:

  • jeżeli beneficjent odmówi przyjęcia zysku zgodnie z umową lub w przypadku jego śmierci (chyba że umowa przewiduje, że w tym przypadku prawo do otrzymania zysku przechodzi na inną osobę);
  • zaistnienie okoliczności uniemożliwiających menadżerowi osobiste wykonanie umowy, jeżeli w tym przypadku on (lub założyciel) zamierza zakończyć współpracę;
  • właściciel podejmuje decyzję o rozwiązaniu umowy (w tej sytuacji jest on zobowiązany zapłacić zarządcy wynagrodzenie określone w umowie);
  • upadłość założyciela zarządu, który posiada status przedsiębiorcy indywidualnego;
  • w przypadku uznania zarządcy za całkowicie lub częściowo niekompetentnego, ogłoszenia jego upadłości, a także w przypadku śmierci.

Przykładowy wzór umowy o zarządzanie powiernictwem majątkowym

UMOWA O ZARZĄDZANIE ZAUFANIEM

g.___________ „__”________ ____ g.

Reprezentowani przez ________________________, działającą na podstawie _________________, zwanej „Stroną 1”, oraz _________________________ reprezentowany przez ________________________, działający na podstawie _________________, zwanej „Stroną 2”, zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:

1. PRZEDMIOT UMOWY

1.1. Strona 1 przekazuje Stronie 2 majątek w zarząd powierniczy według wykazu zawartego w ust. 2 umowy na okres określony w ust. 4 umowy, a Strona 2 zobowiązuje się do zarządzania tym majątkiem zgodnie z warunkami umowy.

1.2. Majątek przekazany w zarządzanie trustem jest własnością Strony 1, co zostało potwierdzone przez ______________________.

2. PRZEDMIOT ZARZĄDZANIA ZAUFANIEM

Przedmiotem zarządzania zaufaniem jest: ____________________________________________________________________.

3. PRAWA I OBOWIĄZKI STRON

3.1. Strona 2 jest zobowiązana:

  • prowadzić zarządzanie majątkiem w interesie Strony 1;
  • inne obowiązki: ______________________________________________________.

3.2. Strona 2 ma prawo:

  • samodzielnie decydować o sposobach wdrożenia zarządzania;
  • inne prawa: ______________________________________________________________.

3.3. Strona 1 jest zobowiązana:

  • przenieść nieruchomość w zarząd na Stronę 2 na podstawie aktu przeniesienia;
  • inne obowiązki: ______________________________________________________.

4. OKRES UMOWY

4.1. Umowa wchodzi w życie z chwilą jej podpisania.

4.2. Umowa zostaje zawarta na okres do ________.

5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ STRON

Ustalana jest odpowiedzialność stron umowy aktualne ustawodawstwo.

6. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

Strony mają obowiązek niezwłocznie powiadomić się wzajemnie o zmianie adresu, dane bankowe, numer telefonu.