Umowa kupna-sprzedaży: praktyka sądowa. Kupowanie nieruchomości: jak prawidłowo za nią zapłacić (analiza praktyki sądowej) (Chakinsky A.)

Artykuł 454 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa sprzedaży

1. W ramach umowy kupna-sprzedaży jedna strona (sprzedający) zobowiązuje się przenieść rzecz (towar) na własność drugiej strony (kupującego), a kupujący zobowiązuje się przyjąć ten towar i zapłacić określoną kwotę pieniężną (cenę ) dla tego.
2. Do kupna i sprzedaży cenne papiery i wartości walut, stosuje się postanowienia niniejszego paragrafu, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej specjalne zasady ich zakup i sprzedaż.
3. W przypadkach przewidzianych niniejszym Kodeksem lub innym prawem, szczegóły zakupu i sprzedaży niektórych rodzajów towarów określają ustawy i inne akty prawne.
4. Do sprzedaży praw majątkowych stosuje się postanowienia niniejszego paragrafu, chyba że z treści lub charakteru tych praw wynika inaczej.
5. K pewne gatunki do umów sprzedaży (zakup i sprzedaż detaliczna, dostawa towarów, dostawa towarów na potrzeby rządowe, kontraktacja, dostawa energii, sprzedaż nieruchomości, sprzedaż przedsiębiorstwa) stosuje się postanowienia niniejszego paragrafu, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej niniejszego Kodeksu w sprawie tego typu umów.

Przymus zawarcia umowy kupna-sprzedaży lokalu niemieszkalnego

SĄD ARBITRAŻOWY W MOSKWIE

W imieniu Federacja Rosyjska

(ekstrakcja)

Sentencja decyzji została ogłoszona w dniu 22 stycznia 2007 roku.
Pełny tekst rozwiązania wykonane 29.01.2007.
Sąd polubowny w składzie przewodniczący N., protokół spisał asesor P.G.N., przy udziale: od powoda – B. (z dnia 17.01.2007 b/n), od pozwanego – P. Yu.V. (wew. z dnia 01.09.2007 N 07/05-7), od 3. osoby – A. (wew. z dnia 16.11.2006 N D-06/3343), po rozpatrzeniu sprawy w sprawie roszczenia Luny LLC przeciwko SGUP w sprawie sprzedaży nieruchomości miasta Moskwy, osoba trzecia - DIGM, pod przymusem zawarcia umowy kupna-sprzedaży,

ZAINSTALOWANE:

Luna LLC złożyła pozew do sądu przeciwko Państwowemu Przedsiębiorstwu Unitarnemu o sprzedaż nieruchomości w Moskwie, mający na celu zmuszenie pozwanego do zawarcia umowy kupna-sprzedaży lokalu niemieszkalnego o powierzchni 525,6 m2. m (1 piętro, sala II, sale 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), mieszczącej się pod adresem: Moskwa, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, wyceniony na 6 628 894 RUB. w sprawie warunków projektu umowy dołączonego do pozwu, dotyczącego utworzenia spółki w procesie prywatyzacji majątku pracowni nr 37 i użytkowania nieruchomość na zasadzie wynajmu.
Pozwany odrzucił żądanie, powołując się na brak odpowiedniego postanowienia DIGM, stwierdził, że powód nie złożył wniosku o wykup nieruchomości przed upływem terminu przewidzianego w paragrafie 13 art. 43 ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „W sprawie prywatyzacji państwa i własność komunalna”, a także o niemożności wykupu nieruchomości po upływie dwóch lat od dnia wejścia w życie tej ustawy, a także zakwestionowała zaproponowaną przez powoda cenę wykupu nieruchomości.
Strona trzecia uważa żądania za niezgodne z prawem, wskazując, że postanowienia umów najmu nieruchomości dotyczące prawa wykupu tej nieruchomości stały się nieważne z dniem 27 kwietnia 2004 r., a umowa najmu z dnia 15 lutego 1995 r. N 4 -108/95 zawarta z powodem nie przewiduje możliwości umorzenia wynajmowanej nieruchomości, stwierdziła, że ​​cena rynkowa nieruchomości, co do której zgłoszono roszczenia, wynosi obecnie 34.235.593 RUB.
Kwestionując argumenty pozwanego i strony trzeciej, powód odniósł się do utrwalonej praktyki sądowej w tego typu sporach (uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Moskiewskiego z dnia 4 października 2006 r. N KG-A40/9151-06).
Po zapoznaniu się z przedłożonymi dokumentami i wysłuchaniem osób zaangażowanych w sprawę Sąd stwierdza, że ​​żądania podlegają zaspokojeniu z uwagi na następujące okoliczności.
Luna LLC jest następcą prawnym spółki Luna Firm LLP, powstałej w trakcie prywatyzacji studia nr 37 pod adresem: Moskwa, ul. Perovskaya, 10, budynek 1.
Zgodnie z planem prywatyzacji, zatwierdzonym decyzją Agencji Terytorialnej Wyższego Okręgu Administracyjnego Moskiewskiego Komitetu Majątku Państwowego z dnia 10 kwietnia 1992 r. N 6, Luna LLP, na podstawie umowy kupna-sprzedaży z dnia 4 listopada 1992 r. N 04- 00239/92, kupiłem główny i kapitał obrotowy studio.
Plan prywatyzacji i umowa z dnia 4 listopada 1992 r. N 04-00239/92 przewidują dzierżawę pomieszczeń studyjnych spółce z prawem wykupu po roku.
Wynajem lokalu typu studio o powierzchni 527,9 mkw. m sformalizowane umową z dnia 15 lutego 1995 r. N 4-108/95 pomiędzy Moskiewskim Komitetem Majątkowym a spółką.
W wyniku przebudowy lokalu, na którą zezwolono zarządzeniem szefa administracji rejonowej Perowo miasta Moskwy z dnia 25 marca 2004 r. N 109, powierzchnia wynajmowanego lokalu uległa zmianie i wyniosła 525,6 metrów kwadratowych. M.
Umowa najmu z dnia 15.02.1995 N 4-108/95 została zawarta, jak wyraźnie wskazano w jej treści, na podstawie umowy kupna-sprzedaży z dnia 11.04.1992 N 04-00239/92, w związku z czym nie ma Brak w niej postanowienia dotyczącego prawa najemcy do nabycia zajmowanego lokalu nie oznacza, że ​​powód nie podlega przepisom przewidzianym w paragrafie 13 art. 43 ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „W sprawie prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego”.
Zgodnie z paragrafem 13 art. 43 ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „W sprawie prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego”, jeżeli cała własność przedsiębiorstwa państwowego lub komunalnego, z wyjątkiem budynku lub lokalu niemieszkalnego, w którym to przedsiębiorstwo znajdowała się, została nabyta przed wejściem w życie rozdziału IV części pierwszej Kodeks cywilny Federacja Rosyjska przy jednoczesnym zawarciu umowy najmu przewidującej możliwość zakupu takiego budynku lub lokalu, określony budynek lub lokal niemieszkalny podlega sprzedaży właścicielowi, który nabył całą nieruchomość przedsiębiorstwa po wartości rynkowej.
Powód złożył wniosek o sprzedaż wynajmowanego lokalu do Wydziału Nieruchomości Miasta Moskwy, upoważnionego do podejmowania decyzji w sprawie sprzedaży nieruchomości miasta Moskwy, 04.06.2004 (wpis nr 70-124/04) - przed upływem ustalonego dwuletniego terminu na wykonanie prawa nabycia lokalu.
Wartość rynkowa lokalu wynajmowanego przez powoda w tym okresie wyniosła 6 628 894 rubli, co potwierdza raport szacunkowy N 04-0117-0044/04-1, sporządzony przez PBOYUL Z. na zlecenie DIGM.
Powód nie może tego znieść negatywne konsekwencje ze względu na wzrost cen nieruchomości w okresie, w którym DIGM uchylał się od podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości, w związku z tym cenę wykupu nieruchomości należy ustalić w oparciu o jej cenę rynkową z chwili składania przez powoda wniosku o wykup.
Zarzuty pozwanego i strony trzeciej podawane są bez uwzględnienia przeważającego praktyka sądowa(Uchwała Federalnej Służby Antymonopolowej Obwodu Moskiewskiego z dnia 4 października 2006 r. N KG-A40/9151-06), w związku z czym podlega odrzuceniu.
Koszty opłaty państwowej należy przypisać pozwanemu, lecz jest on zwolniony z jej uiszczenia, dlatego też opłata państwowa uiszczona przy składaniu pozwu podlega zwrotowi.
Kierując się art. 43 ustawy federalnej z dnia 21 grudnia 2001 r. N 178-FZ „W sprawie prywatyzacji majątku państwowego i komunalnego”, art. Sztuka. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, art. Sztuka. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Kodeks postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, sąd

zobowiązać Państwowe Przedsiębiorstwo Unitarne do sprzedaży nieruchomości w Moskwie do zawarcia umowy kupna-sprzedaży ze spółką Luna LLC lokalu niemieszkalnego o powierzchni 525,6 m2. m (1 piętro, sala II, sale 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), mieszczącej się pod adresem: Moskwa, ul. Perovskaya, 10, bldg. 1, wyceniony na 6 628 894 RUB.
Zwróć 2000 (dwa tysiące) rubli z budżetu federalnego Luna LLC. obowiązki państwowe.
Od decyzji można się odwołać okres miesięczny do arbitrażowego sądu apelacyjnego.

Windykacja wierzytelności i odsetek z tytułu korzystania ze środków cudzych na podstawie umowy poręczenia zawartej w celu wykonania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości

SĄD ARBITRAŻOWY W MOSKWIE

W imieniu Federacji Rosyjskiej

Część operacyjną ogłoszono 8 października 2007 r.
Data produkcji roztworu w w pełni 12 października 2007
Moskiewski Sąd Arbitrażowy w składzie:
Przewodniczący: A.
członkowie sądu: indywidualnie
przy sporządzaniu protokołu przez sędziego A.
przy udziale przedstawicieli:
od powoda: B. - pas.
od oskarżonych: P. - ud. 8926, np. z dnia 22.03.2007 ex. z dnia 22 marca 2007 r., G. - pas., d. z dnia 19 czerwca 2007 r., ex. z dnia 19 czerwca 2007 r., ex. z dnia 25 maja 2007 r
rozpatrzył sprawę z powództwa RAMENKA LLC
spółce American Traders LLC; LLC „Siódmy punkt”; Z oo Sklep N 40 "Sollolaki"
z tytułu pobrania solidarnie kwoty 52.171.895 RUB. 01 kop.
Sąd wyjaśnił prawa i obowiązki proceduralne, a także prawo do zaskarżenia sprawy, prawo do rozpoznania sprawy z udziałem asesorów arbitrażowych, skierowanie sporu do sądu polubownego, prawo do kontaktu z mediatorem w celu rozstrzygnięcia sporu oraz do zawarcia ugody.
W rozprawa sądowa w okresie od 10.03.2007 do 10.08.2007 ogłoszono przerwę.

zainstalowany:

wniesiono pozew o odzyskanie od pozwanych solidarnie kwoty 52 171 895 rubli. 01 kopiejek, co stanowi 49 181 415 rubli. 69 kopiejek dług i 2 990 479 rubli. 32 kopiejek odsetki za korzystanie ze środków cudzych do dnia 27 marca 2007 roku, w związku z niewykonaniem umowy nr 1/2006-3 z dnia 30 czerwca 2006 roku.
Sprawa jest rozpatrywana po rozwiązaniu FAS MO.
Postanowieniem Moskiewskiego Sądu Arbitrażowego z dnia 30 marca 2007 r. od oskarżonych odzyskano solidarnie 52 171 895 rubli. 01 kop., w tym: 49 181 415 rub. 69 kopiejek dług i 2 990 479 rubli. 32 kopiejek procent, a także 100 000 rubli. wydatki na opłacenie cła państwowego.
Uchwałą Federalnej Służby Antymonopolowej Moskwy z dnia 6 lipca 2007 r. N KG-A40/6200-07 postanowienie sądu w sprawie nr A40-59341/06-89-469 z dnia 30 marca 2007 r. zostało uchylone, a sprawa zakończona. przeniesiony na nowe badanie. W uchwale tej wskazano, że sąd nie rozpatrzył klauzuli 3 pkt 2, zgodnie z którą gwarant nie odpowiada wobec wierzyciela za wykonanie zobowiązania dłużnika zabezpieczonego tą umową, w przypadku gdy z winy wierzyciela zakup i pomiędzy wierzycielem a poręczycielem nie zostaje zawarta umowa sprzedaży nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, sąd pierwszej instancji powinien to uwzględnić i wydać w sprawie zgodny z prawem i uzasadniony akt sądowy.
Powód podtrzymał swoje żądania. Pozwany wniósł sprzeciw od zaspokojenia roszczenia z powodów wskazanych w odpowiedzi.
Kierując się instrukcjami Obwodu Moskiewskiego FAS, po zapoznaniu się z materiałami sprawy, wysłuchaniu argumentów przedstawiciela powoda i ocenie przedstawionych dowodów, uważa, że ​​​​roszczenia muszą zostać spełnione z następujących powodów.
Jak wynika z materiałów sprawy, umowa nr 1/2006-3 z dnia 30 czerwca 2006 roku została zawarta pomiędzy powodem, pozwanym American Traders LLC i Seventh Continent LLC (arkusze spraw 39 - 40).
Klauzulą ​​5 umowy 1/2006-3 z dnia 30 czerwca 2006 roku były właściciel (pozwany American Traders LLC) zgodził się zwrócić najemcy (powodowi w tym sporze) kwotę niezaliczonych zaliczek.
Klauzula 2 umowy nr 1/2006-3 z dnia 30 czerwca 2006 roku stanowiła, że ​​kwoty zaliczek nie wliczane do wynajem na podstawie umowy najmu nr 02/2002 z dnia 28 stycznia 2002 r.; N 01/2002 z dnia 28 stycznia 2002 r.; N 01/2004/E z dnia 30 września 2004 roku, wskazane są w ustawie pojednawczej nr 1/AT z dnia 30 czerwca 2006 roku, podpisanej pomiędzy pozwanym American Traders LLC a powodem Ramenką LLC.
Z paragrafu 1.3. ustawie pojednawczej nr 1/AT z dnia 30 czerwca 2006 r. wynika, że ​​łączna kwota niezaliczonych zaliczek wynosi 49 181 415 rubli. 69 kopiejek, w tym: 22 940 486,11 rubli. niezaliczona zaliczka na podstawie umowy najmu nr 02/2002 z dnia 28 stycznia 2002 r., 24.516.252 RUB. 74 kopiejek niezaliczona zaliczka na podstawie umowy najmu nr 01/2002 z dnia 28 stycznia 2002 r. i kwota 1.724.676 RUB. 82 kopiejek, niezaliczona zaliczka na podstawie umowy najmu nr 01/2004/E z dnia 30 września 2004 roku.
W celu zapewnienia wykonania przez pozwaną spółkę American Traders LLC zobowiązań wynikających z Umowy 1/2006-3 z dnia 30 czerwca 2006 roku zawarte zostały umowy poręczeń.
Umowa poręczenia nr 1/2006-P z dnia 30 czerwca 2006 roku zawarta pomiędzy powodem - RAMENKA LLC a pozwaną Sedmaya Tochka LLC oraz umowa poręczenia N 1-1/2006-P z dnia 30 czerwca 2006 roku zawarta pomiędzy powodem - Sp. z oo „RAMENKA” oraz pozwanego Sklep Sp. z oo nr 40 „Sollolaki”.
Zgodnie z warunkami określonych umów gwarancji poręczyciele (pozwani w tym sporze) - LLC Store N 40 „Sollolaki” i LLC „Sedmaya Tochka” - zobowiązali się odpowiedzieć wierzycielowi (powodowi) za spełnienie przez pozwanego - LLC „American Traders” zobowiązań pieniężnych wynikających z umowy z dnia 30 czerwca 2006 nr 1/2006-3 w tej samej wysokości co dłużnik (pozwany) American Traders LLC, ale nie ograniczając się do zapłaty odsetek, zwrotu kosztów prawnych za windykację i inne straty wierzycieli w całości spowodowane niespełnieniem lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań przez dłużnika i przekazać kwotę długu w terminie 10 dni kalendarzowe od dnia otrzymania żądania wierzyciela (klauzule 1.2 i 2.1 umów gwarancji).
Zgodnie z art. 363 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania przez dłużnika zobowiązania z tytułu gwarancji, gwarant i dłużnik ponoszą solidarną odpowiedzialność wobec wierzyciela. Poręczyciel odpowiada wobec wierzyciela w takim samym zakresie jak dłużnik, łącznie z zapłatą odsetek spowodowanych niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem przez dłużnika zobowiązania, chyba że umowa poręczenia stanowi inaczej.
Zgodnie z klauzulą ​​1.3. umów gwarancji, odpowiedzialność poręczycieli wobec wierzyciela jest solidarna.
Jak wynika z materiałów sprawy, powód wysyłał pozwanym telegramy z żądaniem zapłaty Pieniądze w łącznej kwocie 49 181 415 rubli. 69 kopiejek, które oskarżeni otrzymali w dniu 8 sierpnia 2006 roku, co potwierdzają zawiadomienia o doręczeniu telegramu. Ponadto powód przesłał pozwanym listy polecone z podobnymi wymaganiami.
Pozwani nie ustosunkowali się do żądań powoda i nie spłacili zadłużenia.
Sąd uznaje twierdzenia powoda za uzasadnione i udowodnione, natomiast zgodnie z art. Sztuka. 309, 310 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, zobowiązania muszą być wykonane prawidłowo, zgodnie z warunkami zobowiązania, jednostronna odmowa wykonania zobowiązania nie jest dopuszczalna.
Sąd nie może zgodzić się z twierdzeniami pozwanych, jakoby ustały zobowiązania poręczycieli, gdyż z winy powoda nie doszło do zawarcia umów kupna-sprzedaży nieruchomości: z umów poręczenia z dnia 30 czerwca 2006 r. nr 1/2006- P pod adresem: Moskwa, Zelenograd, Savelkinsky proezd, 8 i z dnia 30.06.2006 1-1/2006-P pod adresem: Moskwa, Leningradzki Prospekt, 78, bldg. 1. Pozwani powołują się ponadto na fakt, że umowy poręczeń zostały zawarte pod warunkiem rozłącznym, o którym mowa w pkt 3.2. umów, z których wynika, jak wskazano powyżej, że gwarant nie ponosi odpowiedzialności wobec wierzyciela za wykonanie zobowiązania dłużnika (American Traders LLC) zabezpieczonego niniejszą umową, w przypadku gdy z winy wierzyciela, pomiędzy wierzycielem a poręczycielami nieruchomości nie są zawierane umowy kupna-sprzedaży.
Sąd nie może zgodzić się z twierdzeniami pozwanej, że umowy te zostały zawarte pod warunkiem rozłącznym.
Zgodnie z ust. 2 art. 157 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, na który powołują się pozwani, zgodnie z którym transakcję uważa się za zawartą pod warunkiem rozłącznym, jeżeli strony uzależniły wygaśnięcie praw i obowiązków od okoliczności, co do której nie wiadomo, czy nastąpi, czy nie. Zatem, tę normę mówi, że warunkiem musi być okoliczność zależna od woli stron, to znaczy strony nie mogą wiedzieć, czy okoliczność ta wystąpi, czy nie. Ponadto zawarciem umowy jest przede wszystkim wola stron wyrażona na piśmie, zatem zawarcie przez strony umów kupna-sprzedaży na podstawie umów poręczenia zależy wyłącznie od woli stron, opartej na ww. , odniesienie pozwanych do klauzuli 3.2. umowy gwarancyjne są nie do utrzymania.
Jednocześnie warunek ust. 3.2. umowy w zakresie wykonania przez strony, sąd uznaje, że wykonanie przez poręczycieli zobowiązania z umów poręczenia uzależnione jest nie od okoliczności niezawarcia umowy kupna-sprzedaży, lecz od winy wierzyciela w związku z ich niezawarciem. Zgodnie z znaczeniem i treścią art. 401 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej – wina (umyślność lub zaniedbanie) jest elementem odpowiedzialności i nie może dotyczyć okoliczności, po zaistnieniu których strony mogą ustalić powstanie jakichkolwiek zobowiązań. Na mocy ust. 2 art. 157 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej – wina wierzyciela nie może być okolicznością, o której strony nie wiedzą i nie mogą wiedzieć, czy ona nastąpi, czy nie.
Zgodnie z ust. 1. Art. 1 ust. 549 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej - na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (umowy sprzedaży nieruchomości) sprzedawca zobowiązuje się przenieść na własność kupującego działkę, budynek, budowlę, mieszkanie lub inną nieruchomość.
Zgodnie z art. 131 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej własność i inne prawa rzeczowe do nieruchomości, ograniczenia tych praw, ich występowanie, przeniesienie i wygaśnięcie podlegają rejestracja państwowa w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i transakcje z nim podlegają rejestracji: prawo własności, prawo zarządu gospodarczego, prawo zarządu operacyjnego, prawo dożywotniego posiadania dziedzicznego, prawo stałego użytkowania, hipoteka, służebność, jak również a także inne uprawnienia w przypadkach przewidzianych niniejszym Kodeksem i innymi przepisami.
Sąd po zbadaniu przedstawionych przez strony dokumentów nie stwierdził winy wierzyciela przed poręczycielami w niezawarciu umów kupna-sprzedaży.
Zgodnie z art. 65 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej – każda osoba biorąca udział w sprawie musi wykazać okoliczności, na które powołuje się jako podstawa swoich roszczeń i zastrzeżeń.
Pozwani z kolei nie przedstawili dowodów na to, że powód nie miał zamiaru zawierać umów sprzedaży, wręcz przeciwnie, w materiałach sprawy przedstawiono korespondencję pomiędzy stronami, z której jasno wynika, że ​​Ramenka LLC zamierza zawrzeć umowy sprzedaży i zaproponował także zwołanie spotkania w celu uzgodnienia harmonogramu płatności
W związku z powyższym sąd uznaje roszczenie powoda o solidarne pobranie kwoty 49 181 415 rubli za uzasadnione, uzasadnione i podlegające zaspokojeniu. 69 kopiejek, gdyż wina powoda w niezawarciu umowy nie została ustalona, ​​a odmowa wykonania obowiązków stoi w sprzeczności z art. Sztuka. 309, 310 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w tym przypadku z wykonania przez pozwanych zobowiązań wynikających z umów poręczenia w zakresie spłaty zadłużenia.
W związku z niespłatą zadłużenia powód występuje z żądaniem pobrania odsetek za korzystanie ze środków cudzych zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w wysokości 2 990 479 rubli. 32 kopiejek do dnia 27 marca 2007 r., w oparciu o stopę refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej wynoszącą 10,5% w skali roku i wnosi o odzyskanie określonej kwoty od pozwanych solidarnie, powołując się na klauzulę 1.2. umowa gwarancyjna.
Sąd uznaje za uzasadnione żądanie powoda pobrania od pozwanych solidarnie odsetek za korzystanie ze środków cudzych w zadeklarowanej kwocie 2.990.479 RUB. 32 kopiejek, gdyż nie doszło do wykonania zobowiązanie pieniężne oskarżeni.
Zgodnie z art. 110 Kodeksu postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej poniesione przez powoda koszty obowiązku państwowego podlegają zwrotowi od pozwanych w całości, gdyż żądania zawarte w pozwie są uzasadnione.
Sąd kierując się art. Sztuka. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz art. Sztuka. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Kodeks postępowania arbitrażowego Federacji Rosyjskiej,

Cechą szczególną umów sprzedaży jest obecność ogromna ilość jego struktury prawne i rodzaje, począwszy od detalicznych umów kupna i sprzedaży, aż po umowy kupna i sprzedaży (umowy) aktywów przedsiębiorstwa, udziałów i udziałów (przedmiot tych ostatnich ma charakter wirtualny).

Pojęcie umowy

Umowa kupna-sprzedaży (towaru) to transakcja, zgodnie z którą sprzedawca przenosi towar na własność kupującego za ustalonym w umowie wynagrodzeniem. Na podstawie przeglądu praktyki sądowej za przedmiot umów uważa się działania sprzedawcy związane z przeniesieniem własności towaru i samego towaru, a także działania kupującego, które wskazują na jego akceptację i zapłatę za towar (art. 129 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Najczęstszym rodzajem transakcji w obrocie cywilnym jest detaliczna umowa kupna-sprzedaży, którą obywatele realizują na co dzień. Zgodnie z prawem cywilnym (art. 168 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) zawieranie detalicznych umów kupna-sprzedaży, a także innego rodzaju transakcji, których przedmiotem są towary ograniczone w obrocie, a także zabronione sprzedaż, jest zabroniona. Transakcje naruszające powyższe wymogi prawne mogą zostać uznane za postępowanie sądowe nieważny.

W Uchwale Plenum Sąd Najwyższy RF z dnia 28.06.2012 N 17 „W sprawie rozpatrywania przez sądy spraw cywilnych w sporach z zakresu ochrony praw konsumentów” określa stan prawny, zgodnie z którym zasady sprzedaży towarów przez podmioty gospodarcze, w których kupujący jest obywatele kupujący towary na potrzeby osobiste (z reguły są to umowy kupna-sprzedaży detalicznej), normy Kodeksu cywilnego Rosji i ustawy Federacji Rosyjskiej z dnia 7 lutego 1992 r. N 2300-I „O ochronie konsumentów Prawa” są stosowane.

Przykład praktyki sądowej dotyczącej umowy kupna-sprzedaży detalicznej, wyjaśniającej podstawy prawne jej unieważnienia:
Sąd Okręgowy w Permie wydał postanowienie z dnia 13 czerwca 2012 r. „W sprawie uznania nieważna umowa oraz zakup i sprzedaż detaliczna 33-4041”, w której roszczenia powoda zostały oddalone. Podstawą odmowy był fakt, że towar zakupiony w ramach umowy sprzedaży (odkurzacz) został przyjęty przez kupującego po jego wykazaniu, a po wpłaceniu zaliczki wynikającej z umowy, pozostała (pełna) kwota za towar została zapłacona w okresie obowiązywania umowy. Występowanie istotnych wad produktu lub niemożność użycia go zgodnie z jego przeznaczeniem nie zostało poparte dowodami dopuszczalnymi w sądzie.

Nieważność transakcji

W przypadku niektórych rodzajów umów wymagana jest forma pisemna (umowa sprzedaży samochodu, nieruchomości), której nieprzestrzeganie może stanowić podstawę prawną do unieważnienia umowy.

Niektóre rodzaje umów, jak np. umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, wymagają formy pisemnej i podlegają także obowiązkowej rejestracji prawa do nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Praktyka sądowa podpowiada, że ​​to wystarczy duża liczba umowy zostają uznane za nieważne w przypadku braku państwowej rejestracji praw, ponieważ prawo przewiduje konieczność rejestracji praw do nieruchomości.

Jak pokazuje przegląd praktyki sądowej, bardzo ważne przywiązany do woli stron przy dokonywaniu transakcji. Jeżeli umowa zawiera znamiona wyimaginowanej lub pozornej transakcji (art. 170 rosyjskiego kodeksu cywilnego), a wykonanie testamentu nie ma na celu osiągnięcia skutków prawnych, które znajdują odzwierciedlenie w transakcji, na przykład w ramach zakupu nieruchomości i umową sprzedaży, wówczas taka transakcja może zostać uznana przez sąd za nieważną.

Do zrealizowania transakcji, która będzie wywoływała wszelkie skutki prawne związane z osiągnięciem celu transakcji, wymagana jest pełna zdolność do czynności prawnych osoby będącej stroną umowy. Jeżeli zostanie udowodnione, że stroną umowy była osoba ubezwłasnowolniona lub posiadająca niepełną zdolność do czynności prawnych, transakcja taka może zostać uznana za nieważną. Sąd ma także prawo: zastosować wszelkie skutki prawne nieważności transakcji wynikającej z umowy kupna-sprzedaży, przy jednoczesnym doprowadzeniu stron umowy do pierwotnego stanu prawnego, jaki istniał przed nielegalną transakcją. Oznacza to, że jeżeli np. umowa kupna-sprzedaży mieszkania zostanie uznana za nieważną, sprzedający ma obowiązek zwrócić całą kwotę otrzymaną na mocy umowy, a kupujący ma obowiązek zwrócić mieszkanie (działkę, nieruchomość) do sprzedawcy.

Transakcje dotyczące umów kupna i sprzedaży nieruchomości, których zawarcie wymaga zgody organów opiekuńczych i powierniczych (art. 37 ust. 2 rosyjskiego kodeksu cywilnego), bez takiej zgody są nieważne. Do tych kategorii transakcji zaliczają się transakcje dokonane przez osobę o ograniczonych uprawnieniach (art. 174 rosyjskiego kodeksu cywilnego), osoby małoletnie (art. 175 rosyjskiego kodeksu cywilnego), osoby niekompetentne (art. 176 rosyjskiego kodeksu cywilnego) , popełnione przez obywateli, którzy nie mogą zrozumieć znaczenia swoich działań (art. 177 rosyjskiego kodeksu cywilnego).

Umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, samochodu itp. zawartą pod wpływem pomyłki uznaje się za nieważną (art. 178 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). (Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. Poczta informacyjna z dnia 10 grudnia 2013 r. N 162. Przegląd praktyki stosowania przez sądy arbitrażowe art. 178 i 179 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

W przypadku, gdy została zawarta Umowa przedwstępna, który określał dalsze podstawy zawarcia umowy kupna-sprzedaży, przy czym w przypadku uznania umowy głównej za nieważną traci się także umowę przedwstępną. Umowy przedwstępne zawierane są co do zasady w celu zapewnienia późniejszego zawarcia umowy głównej w terminie i na warunkach określonych umową przedwstępną. Umowa tego typu nie rodzi praw i obowiązków, które znajdują odzwierciedlenie w warunkach umowy głównej, zatem nie ma podstaw prawnych do odrębnego uznania umowy przedwstępnej za nieważną, jeżeli umowa główna została zawarta lub wykonana w całości lub częściowo.

Umowy przedwstępne zawierane są jako zamiar zawarcia kolejna umowa kupno i sprzedaż nieruchomości (np. działka, mieszkania itp.), samochodów, materiałów eksploatacyjnych, wynajmu, transportu itp.

Na podstawie analizy praktyki sądowej w zakresie rozstrzygania sporów związanych z wykonaniem lub unieważnieniem umów sprzedaży samochodu, nieruchomości, mieszkania, mebli i innego majątku można wyciągnąć następujące wnioski. Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest faktem prawnym ustanawiającym, zmieniającym lub rozwiązującym określoną kwotę prawa obywatelskie i obowiązki. W trakcie jej zawarcia do obowiązków stron należy uzgodnienie wszystkich jej warunków, które strony określają jako istotne.

Wykonywanie kontraktów

Przykładem orzeczenia sądu w przedmiocie realizacji umów jest sprawa nr 33-10 z dnia 12 stycznia 2012 roku (Sąd Okręgowy w Woroneżu), zgodnie z którą powód (Spółka) wniósł pozew o uznanie odmowy wykonania umowę za zgodną z prawem. Ponadto zażądano odzyskania środków suma pieniędzy związanych ze stratami, odszkodowania za szkody moralne i kary za niewykonanie zobowiązań umownych. Istota sporu polegała na tym, że zgodnie z umową kupna-sprzedaży samochodu, zobowiązań gwarancyjnych na nim. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży i dokonaniu przekazania samochodu powód w trakcie jego użytkowania odkrył pewne wady(hałas silnika) oraz pewne usterki, które nie były zauważalne przy pierwszym oględzinach. Pozwany przyjął samochód do naprawy gwarancyjnej, jednakże wskazane przez powoda usterki w rzeczywistości nie zostały usunięte. Na tej podstawie powód odmówił zawarcia umowy sprzedaży samochodu i zgłosił powyższe roszczenia.

Skoro obowiązek przedstawienia sądowi dowodów na poparcie swojego stanu prawnego spoczywa na stronach, a umowa kupna-sprzedaży zobowiązuje każdą ze stron do wywiązania się ze swoich obowiązków, to aby odmówić wykonania umowy, podmioty prawa muszą być zaopatrzona w wystarczającą podstawę prawną uzasadniającą niemożność jej wykonania. Jak stwierdził sąd, w niniejszej sprawie powód nie przedstawił dopuszczalnych dowodów na to, że samochód nie nadawał się do użytku i że umowa sprzedaży samochodu może nie zostać zrealizowana. Z powyższych względów sąd odmówił zaspokojenia roszczeń powoda w całości.

Ciężar dowodu w postępowaniu sądowym

W większości przypadków, gdy spór o unieważnienie umowy dotyczy umów sprzedaży samochodu, mebli lub ruchomości, zgodnie z art. 224 rosyjskiego kodeksu cywilnego umowy takie uważa się za zawarte w momencie przekazania sobie majątku i pieniędzy przez strony stosunków prawnych. Podstawą do stwierdzenia nieważności tego typu umów może być jedynie niewykonanie zobowiązań przez jedną ze stron. Jak pokazuje praktyka sądowa, aby unieważnić umowę kupna-sprzedaży samochodu, nie wystarczy obecność jakichkolwiek wad w samochodzie. Warunek konieczny z określonych podstaw prawnych wystąpi jedynie niemożność korzystania z samochodu zgodnie z jego przeznaczeniem. To samo dotyczy innego rodzaju mienia, mebli czy artykułów gospodarstwa domowego. Okoliczności niemożności korzystania z nieruchomości nabytej na podstawie umowy sprzedaży zgodnie z jej przeznaczeniem należy udowodnić przed sądem za pomocą odpowiednich dowodów (badania kryminalistyczne, badania inżynieryjno-techniczne, opinie biegłych). Zeznania świadków nie mogą być w tych sprawach dowodem.

Konieczne jest wykazanie momentu, od którego rzecz stała się niezdatna do użytkowania zgodnie z jej przeznaczeniem lub powstała w niej istotna wada.

Do umów sprzedaży stosuje się przepisy art. 454 Kodeks cywilny Rosji. Umowy kupna i sprzedaży nieruchomości uważa się za niezawarte, jeżeli nie określono w nich obowiązkowych warunków (wymogi art. 554, 555 rosyjskiego kodeksu cywilnego). Zgodnie z określone artykuły warunki takie są przedmiotem umowy i jej ceną.

Z analizy orzecznictwa wynika, że ​​przedmiotem umowy kupna-sprzedaży nie może być nieruchomość, nieruchomość czy samochód, jeżeli jest obciążona. W zalecany sposób aktualne ustawodawstwo, jeżeli obciążenie jest zarejestrowane w Rejestr państwowy, wówczas w celu sfinalizowania transakcji konieczne jest również zarejestrowanie usunięcia obciążenia przez organ lub właściciela, który je nałożył. Sprzedaż nieruchomości z obciążeniem jest bardzo rzadką transakcją.

Ważny: Wraz z nabyciem nieruchomości ograniczenia (obciążenia) przechodzą na nowego właściciela.

W przypadku zbycia mieszkania będącego wspólną własnością wspólną i obciążeniem zostanie obciążony jedynie udział jednego z właścicieli, przewłaszczeniu podlegają wyłącznie udziały nieobciążone zakazem sprzedaży.

Z analizy praktyki sądowej wynika, że ​​dość duży odsetek orzeczeń dotyczy zmuszania jednej ze stron umowy sprzedaży mieszkania, nieruchomości, samochodu czy mebla do wywiązania się ze zobowiązań pieniężnych. Przykładem takich orzeczeń jest orzeczenie Sądu Rejonowego Sernursky Republiki Mari Eł w sprawie nr 2-106/2015-M-99/2015, zgodnie z którym roszczenia obywatela XXX zostały zaspokojone, a dług odzyskany od pozwanych 1 i 2 w interesie powoda umowa kupna-sprzedaży mieszkania za określoną kwotę.

Trzecia praktykowana metoda ochrony interesów kupującego, stosowana przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej po obniżonej cenie, jest bardziej interesująca z prawnego punktu widzenia i wygląda następująco. Umowa kupna-sprzedaży zawiera warunek, pod którym sprzedający zobowiązuje się do przeprowadzenia na koszt kupującego przedsprzedażowego remontu mieszkania. Koszt wydatków kupującego na naprawy jest równy różnicy pomiędzy ceną rzeczywistą a ceną mieszkania wskazaną w umowie. Drugi paragon jest wypisany przez ten warunek o naprawach. Równocześnie z wystawieniem przez sprzedającego dowodu otrzymania pieniędzy za naprawę, kupujący podpisuje protokół odbioru prac wykonanych w terminie przyszłym i stwierdzający, że nie przysługują mu żadne roszczenia z tytułu naprawy. Ustawa ta uchroni sprzedającego przed pozbawionym skrupułów kupującym, jeżeli zażąda on zwrotu środków przekazanych na naprawę z uwagi na faktyczny brak naprawy.

Zaniżenie i zawyżenie cen w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości

System prawny z dwoma paragonami wiąże się również z ryzykiem prawnym dla sprzedającego, ponieważ drugi paragon dostępny dla kupującego stanowi dowód niepłacenia przez sprzedającego podatków, co grozi sprzedawcy pobraniem niezapłaconych podatków, karami, grzywnami i ściganiem odpowiedzialność karna. Ponadto, jeśli w momencie podpisania umowy faktyczna opłata za mieszkanie została dokonana tylko częściowo, a pozostałą kwotę należy zapłacić sprzedającemu po złożeniu dokumentów do państwowej rejestracji prawa i transakcji (lub po takiej rejestracji), wówczas pozbawiony skrupułów kupujący po fakcie podpisania umowy ma prawo prawdziwa cena niepłacenia za nabytą nieruchomość, powołując się na wysokość swojego zobowiązania pieniężnego ustalonego wyłącznie w warunkach umowy kupna-sprzedaży.
III.

Kupno mieszkania po obniżonej cenie

Zaniżenie ceny kontraktowej w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości lub zawyżenie ceny jest częstą sytuacją w transakcjach kupna-sprzedaży. To oczywiście nonsens, ale niestety takie są realia naszego życia. ? Przyjrzyjmy się szczegółowo, w jakich sytuacjach jedna ze stron transakcji prosi o niższą cenę w umowie lub o zawyżoną cenę w umowie.

• Zaniżenie ceny w umowie
  • Powody, dla których sprzedawca zaniża cenę mieszkania
  • Dlaczego zaniżanie ceny jest niebezpieczne dla Kupującego?
  • Dlaczego zaniżanie ceny jest niebezpieczne dla Sprzedającego?
  • Zawyżona cena w umowie sprzedaży
  • Wyjaśnienie innych trudnych punktów

Kupujący nieruchomość mogą spotkać się z propozycją Sprzedającego obniżenia ceny zawartej w umowie.

Zaniżanie ceny mieszkania

Idzie do sądu z żądaniem rozwiązania umowy zniewolenia, gdyż cena w kontrakcie jest niższa od ceny rynkowej o ponad 30%.Sąd uwzględnia roszczenie i zobowiązuje go do zwrotu środków określonych w umowie. To właśnie robi. -A 1 700 000,0? - Przepraszam, nie dotyczą one umowy kupna-sprzedaży mieszkania! A to jest inne test, rozciągnięty na lata.

Uwaga

Może trzy kopiejki zostaną zwrócone, kto wie. Wniosek: Należy bardzo przemyślać propozycję obniżenia ceny. Jeśli nie bardzo duża suma, wówczas możesz sporządzić umowę kupna-sprzedaży nierozłącznych ulepszeń lub mebli.

Zaniżenie wartości nieruchomości w umowie kupna-sprzedaży

Po drugie, po rozwiązaniu umowy kupujący ma prawo żądać od sprzedającego jedynie zwrotu kwoty zapłaconej za mieszkanie (art. 475 ust. 2 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) oraz odszkodowania za straty spowodowane rozwiązaniem umowy umowy (klauzula 5 art. 453 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), ale nie zapłata kary w związku z niewykonaniem przez sprzedawcę swoich zobowiązań, co było podstawą do rozwiązania umowy. Po trzecie, nawet jeśli sąd uzna prawo kupującego do zapłaty kary, najprawdopodobniej zastosuje art.
333 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej do znacznego obniżenia kary ze względu na jej nieproporcjonalność do skutków naruszenia obowiązku. Kupujący rekompensując straty nie zwróci też w całości pieniędzy faktycznie zapłaconych za mieszkanie, gdyż jego strata może polegać jedynie na wzroście cen podobnych mieszkań na danym obszarze w okresie od momentu podpisania umowy do dnia chwili jego zakończenia. II.

Zaniżenie kwoty w umowie kupna-sprzedaży

Skutek jest taki, że fiskus mojej żony albo płaci, albo idziemy do sądu. Wiadomo, że nie ma za co płacić. Wynik – sześciomiesięczny okres próbny! Jak bardzo była zmartwiona Evgeniy Palko Realtor 25 czerwca

2010

Informacje

Roman Fadeev napisał: Dł osobiste doświadczenie. Żona sprzedała mieszkanie. Napisali na paragonie pełna cena, w PrEP milion.

błąd 404

Podatek przy zakupie mieszkania, podatek od nieruchomości, podatki od osoby i organizacja. Ile podatków, kiedy i jak płacić oraz jak uzyskać ulgę podatkową (zwrot podatku) przy zakupie nieruchomości.

Zdecydowałem się kupić mieszkanie, ale właściciel mnie zaskoczył: w umowie kupna-sprzedaży zamiast 5 milionów rubli. napiszemy 2 miliony rubli, a na potwierdzeniu przelewu napiszemy pełną kwotę (5 milionów rubli). Mówią, że nie ma żadnego ryzyka i że wszyscy tak działają. Proszę napisać potencjalne zagrożenia i ewentualnie przypadki z prawdziwej praktyki.

Z góry dziękuję za udział w dyskusji. Nikolay Tyulenev Pośrednik w obrocie nieruchomościami 25 czerwca 2010 1. W przypadku restytucji dwustronnej sąd może nie uwzględnić pokwitowania i nakazać zwrot jedynie kwoty określonej w umowie.2.

Obniżona cena w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości

Z punktu widzenia Kod podatkowy Opcja określona przez RF stosunki umowne w celu uniknięcia podatku dochodowego nie jest rozwiązaniem idealnym. Przeszkodą są naprawy wykonywane przez sprzedającego na rzecz kupującego.

Jeżeli prace związane z przedsprzedażowym wykończeniem mieszkania wykonywane są przez sprzedającego za wynagrodzeniem, wówczas koszt takich napraw (aby pozbawiony skrupułów sprzedawca nie miał podstaw do odzyskania od kupującego kosztów wykonanych prac) powinien zostać część kosztów mieszkania wynikających z umowy lub część kwoty otrzymanej przez sprzedającego za drugi „naprawę”, paragon. W każdym przypadku będzie to dochód sprzedającego, do którego nie mają zastosowania zasady odliczenia podatku i od którego trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy.

Zaniżenie kwoty w umowie kupna-sprzedaży

Zdarzają się także sytuacje, w których transakcje przedpłacone zostają zakłócone jeszcze przed ich państwową rejestracją, co również może skutkować brakiem zwrotu kupującemu całej faktycznie zapłaconej przez niego kwoty. Aby zredukować to ryzyko do zera, pośrednicy w obrocie nieruchomościami i prawnicy oferują szeroką gamę mechanizmów prawnych.

I. Proponuje się np. zamieszczenie w umowie klauzuli o karach dla sprzedawcy w przypadku odstąpienia od umowy z jego winy, gdzie wysokość kary jest równa różnicy pomiędzy kwotą faktycznie zapłaconą a kwotę wynikającą z umowy. Jednak ten schemat ma swoje wady. Po pierwsze, opcja ta jest możliwa dopiero po rozwiązaniu umowy, która w związku z tym musi przejść rejestrację państwową i być ważna, ponieważ w przypadku nieważności umowy lub z powodu jej niezawarcia wszelkie warunki transakcji są również nieważne ( bez zgody).
Informacje zamknij Informacje Należy pamiętać, że jest to wersja beta w języku angielskim. Niektóre strony mogą nie zostać przetłumaczone. W razie trudności prosimy o kontakt z naszym administratorem: [e-mail chroniony]. Chętnie pomożemy. Cześć koledzy. Pojawiło się pytanie: jeżeli strony wskażą cenę umowy kupna-sprzedaży nieruchomości niższą od rzeczywistej, jak skutecznie zabezpieczyć interesy kupującego i zapobiec, w przypadku problemów z transakcją, utracie różnicy pomiędzy faktycznie przekazanymi środkami a formalną ceną umowy? słowa kluczowe: Szkoła Prawa Nieruchomości "STATUT" Seminaria prawnicze dla profesjonalistów Praktyczne zagadnienia przygotowania i prowadzenia spraw sądowych

• 21.05 – 15.06. online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. itd

Bankructwo osoby prawne i obywatele. Kurs wieczorowy

• 22 maja - 4 lipca. Moskwa
• Vitryansky V.V., Zajcew O.R.

• Dzwoniąc z ochrony banku, podasz cenę określoną w umowie, a nie rzeczywistą
• Wszystkie reklamy zawierające rzeczywistą cenę zostaną usunięte z serwisów ogłoszeniowych, w przeciwnym razie bank może mieć wątpliwości i odmówić udzielenia kredytu.

Dlaczego zawyżanie cen jest niebezpieczne dla Sprzedającego?

• Jeśli popełniłeś błąd w zakresie obowiązku podatkowego, przeszacowanie prowadzi do zwiększenia kwoty odliczeń
• Jeśli paragon nie zostanie zniszczony, może wylądować w obsługa podatkowa, być może przez pomyłkę Kupującego, a może celowo, a skutki są nieprzewidywalne.
• W przypadku rozwiązania umowy na mocy postanowienia sądu, sąd zobowiąże Cię do zwrotu Kupującemu całej kwoty określonej w umowie.

W każdym razie zmiany aktualnej ceny wymagają dokładnej oceny sytuacji!!! Zawsze chętnie wyjaśnię.
Art. 556. Przeniesienie nieruchomości 1. Przeniesienie nieruchomości przez sprzedającego i jego przyjęcie przez kupującego następuje na podstawie umowy przeniesienia własności lub innego dokumentu przeniesienia podpisanego przez strony.Jeżeli ustawa lub umowa nie stanowią inaczej, obowiązek przeniesienia nieruchomości na kupującego uważa się za spełniony po wydaniu tej nieruchomości kupującemu i podpisaniu przez strony odpowiedniego dokumentu przeniesienia.Uchylanie się jednej ze stron od podpisania dokumentu o przeniesieniu nieruchomości na terminach przewidzianych w umowie uważa się za odmowę odpowiednio przez sprzedającego obowiązku przekazania nieruchomości, a przez kupującego obowiązku przyjęcia nieruchomości.2.

Czy myślisz, że jesteś Rosjaninem? Urodziłeś się w ZSRR i myślisz, że jesteś Rosjaninem, Ukraińcem, Białorusinem? NIE. To jest źle.

Czy naprawdę jesteś Rosjaninem, Ukraińcem lub Białorusinem? Ale czy myślisz, że jesteś Żydem?

Gra? Złe słowo. Prawidłowe słowo to „wdrukowanie”.

Noworodek kojarzy się z tymi rysami twarzy, które obserwuje bezpośrednio po urodzeniu. Ten naturalny mechanizm jest charakterystyczny dla większości żywych stworzeń posiadających wzrok.

Noworodki w ZSRR widziały matkę przez minimalny czas karmienia przez pierwsze kilka dni i bardzo czasu widzieliśmy twarze personelu szpitala położniczego. Dziwnym zbiegiem okoliczności byli to (i nadal są) głównie Żydzi. Technika ta jest dzika w swej istocie i skuteczności.

Przez całe dzieciństwo zastanawiałeś się, dlaczego żyjesz w otoczeniu nieznajomych. Nieliczni Żydzi na Twojej drodze mogli zrobić z Tobą, co chcieli, bo Ty ich przyciągałeś, a innych odpychałeś. Tak, nawet teraz mogą.

Tego nie da się naprawić – nadruk jest jednorazowy i na całe życie. Trudno to zrozumieć; instynkt ukształtował się, gdy wciąż było bardzo daleko od możliwości jego sformułowania. Od tego momentu nie zachowały się żadne słowa ani szczegóły. W głębi pamięci pozostały tylko rysy twarzy. Te cechy, które uważasz za swoje własne.

System i obserwator

Zdefiniujmy system jako obiekt, którego istnienie nie budzi wątpliwości.

Obserwator systemu to obiekt, który nie jest częścią systemu, który obserwuje, czyli determinuje jego istnienie poprzez czynniki niezależne od systemu.

Obserwator z punktu widzenia systemu jest źródłem chaosu – zarówno działań kontrolnych, jak i konsekwencji pomiarów obserwacyjnych, które nie mają związku przyczynowo-skutkowego z systemem.

Obserwator wewnętrzny to obiekt potencjalnie dostępny dla systemu, w stosunku do którego możliwa jest inwersja kanałów obserwacyjnych i kontrolnych.

Obserwator zewnętrzny to obiekt, nawet potencjalnie nieosiągalny dla systemu, znajdujący się poza horyzontem zdarzeń systemu (przestrzennym i czasowym).

Hipoteza nr 1. Wszystko widzące oko

Załóżmy, że nasz wszechświat jest systemem i ma zewnętrznego obserwatora. Wtedy mogą nastąpić pomiary obserwacyjne np. za pomocą „promieniowania grawitacyjnego” przenikającego wszechświat ze wszystkich stron z zewnątrz. Przekrój wychwytu „promieniowania grawitacyjnego” jest proporcjonalny do masy obiektu, a rzut „cienia” z tego wychwytu na inny obiekt jest postrzegany jako siła przyciągania. Będzie ona proporcjonalna do iloczynu mas obiektów i odwrotnie proporcjonalna do odległości między nimi, która określa gęstość „cienia”.

Wychwytywanie przez obiekt „promieniowania grawitacyjnego” zwiększa jego chaos i jest przez nas odbierane jako upływ czasu. Obiekt nieprzezroczysty dla „promieniowania grawitacyjnego”, którego przekrój poprzeczny jest większy niż jego rozmiar geometryczny, wygląda jak czarna dziura we wszechświecie.

Hipoteza nr 2. Wewnętrzny obserwator

Możliwe, że nasz wszechświat obserwuje siebie. Na przykład, używając jako wzorców par splątanych kwantowo cząstek rozdzielonych w przestrzeni. Następnie przestrzeń między nimi nasyca się prawdopodobieństwem zaistnienia procesu, który wygenerował te cząstki, osiągając maksymalną gęstość na przecięciu trajektorii tych cząstek. Istnienie tych cząstek oznacza również, że na trajektoriach obiektów nie ma przekroju poprzecznego wychwytu, który byłby wystarczająco duży, aby wchłonąć te cząstki. Pozostałe założenia pozostają takie same jak w przypadku hipotezy pierwszej, z wyjątkiem:

Przepływ czasu

Zewnętrzna obserwacja obiektu zbliżającego się do horyzontu zdarzeń czarnej dziury, jeśli czynnikiem determinującym czas we wszechświecie jest „obserwator zewnętrzny”, zwolni dokładnie dwukrotnie – cień czarnej dziury zablokuje dokładnie połowę możliwego trajektorie „promieniowania grawitacyjnego”. Jeśli czynnikiem decydującym jest „obserwator wewnętrzny”, wówczas cień zablokuje całą trajektorię interakcji, a upływ czasu dla obiektu wpadającego do czarnej dziury całkowicie się zatrzyma, aby móc zobaczyć go z zewnątrz.

Możliwe jest również, że hipotezy te można połączyć w tej czy innej proporcji.

Podjęto uchwałę Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 11 lipca 2011 r. nr 54 „W niektórych kwestiach rozstrzygania sporów wynikających z umów dotyczących nieruchomości, które zostaną utworzone lub nabyte w przyszłości”.

1. Przyszły przedmiot nieruchomości będący przedmiotem umowy kupna-sprzedaży

Kluczowe wyjaśnienie: przedmiot umowy kupna-sprzedaży przyszłej nieruchomości można odpowiednio zindywidualizować jeszcze przed jej utworzeniem, zarejestrowaniem i nieotrzymaniem numeru katastralnego.

Zgodnie z postanowieniami ust. 2 uchwały nr 54 brak w umowie sprzedaży nieruchomości, która w przyszłości powstanie lub zostanie nabyta, wskazanie jej numeru katastralnego nie potwierdza faktu, że strony nie zawarły wyraził zgodę na zbycie przedmiotu umowy.

Praktyka sądowa w zakresie umów kupna-sprzedaży nieruchomość została zabezpieczona wyjaśnieniami złożonymi przez Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej. Wskazał, że przedmiot umowy kupna-sprzedaży przyszłej nieruchomości może zostać zindywidualizowany w inny sposób, który umożliwi ustalenie nieruchomości przekazanej na mocy umowy nabywcy. Może to być na przykład przybliżona powierzchnia przyszłego budynku, lokalizacja budowanego obiektu, właściwości nieruchomości określone w dokumentacji projektowej. Ponadto Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wyjaśniło, że umowa ta nie może zostać uznana za niezawartą, nawet jeśli nie zawiera Wystarczającą ilość dane umożliwiające indywidualizację przedmiotu umowy, ale jednocześnie znajdują się np. w akcie przyjęcia i przekazania nieruchomości objętej umową.

Zgodnie z ust. 2 uchwały nr 54 organy terytorialne Rosreestr nie mają w tej sytuacji prawa odmówić przeprowadzenia państwowej rejestracji praw danej osoby do nieruchomości i transakcji z nią. Tym samym Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej udzieliło rozszerzonego wyjaśnienia art. 554 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który nie zawiera szczegółowej listy metod indywidualizacji obiektów nieruchomości w celu ich sprzedaży. Nie wskazał jednak obowiązkowa rejestracja nieruchomość w Jednolitym Rejestrze Państwowym w momencie zawarcia umowy. Ale jednocześnie Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej wyraźnie podkreśla, że ​​takie umowy przewidują cenę sprzedawanej nieruchomości, którą można ustalić w przeliczeniu na jednostkę powierzchni lub w inny sposób (zgodnie z art. 555 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W innym przypadku umowy nie zostaną zawarte (zgodnie z art. 550 ust. 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Paragraf 3 uchwały nr 54 stanowi, że niepewność co do przedmiotu umowy sprzedaży przyszłej nieruchomości może być uznana za podstawę do uznania umowy za niezawartą. Ale jednocześnie Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej podaje kilka wskazówek, dzięki którym możliwe staje się ustalenie faktycznej woli obu stron. Można tego dokonać w oparciu o postanowienia umowy oraz inne dowody w sprawie z praktyki stosunków stron i zwyczajów gospodarczych.

Ustalono, że w przypadku braku dowodu zgodności stron przy omawianiu przedmiotu umowy, umowę sprzedaży uważa się za niezawartą.

Jeżeli osoby posiadają dowody potwierdzające fakt, że umowa kupna-sprzedaży przyszłej nieruchomości została zawarta pod wpływem błędnego przekonania o indywidualizacji jej przedmiotu, strona popełniająca błąd może żądać naprawienia szkody wynikłej z zawarcia umowy uznane za niezawarte. W tym celu konieczne jest udowodnienie winy sprzedawcy sprzedającego nieruchomość.

2. Wykonanie umowy kupna-sprzedaży przyszłe nieruchomości

Kluczowe wyjaśnienie: jeżeli sprzedawca na podstawie umowy w momencie zawarcia umowy nie jest właścicielem takiego przedmiotu lub nie działa jako właściciel, nie można go zmusić do wypełnienia obowiązku, a także państwowej rejestracji przeniesienia własność samego sprzedawcy.

Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało na dwa możliwe sytuacje co może wiązać się z wymuszeniem wykonanie umowy kupna-sprzedaży przyszłą nieruchomość. Jeżeli sprzedający w ramach umowy nie jest właścicielem lub właścicielem rzeczy, nie można go zmusić do podjęcia działań zmierzających do jej wytworzenia lub nabycia. Zgodnie z art. 487 ust. 3 i 4 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej powód może żądać zwrotu wpłaconej kwoty pieniężnej oraz zapłaty odsetek. Może także żądać naprawienia wyrządzonych mu szkód. Ten rodzaj odszkodowania polega na przykład na zapłacie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości, przewidziane umową kupna i sprzedaży oraz bieżące Cena rynkowa taki obiekt.

Jeżeli sąd uzyska wyczerpujący dowód na to, że pozwany jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem umowy i jest jej niezarejestrowanym właścicielem, wówczas sąd polubowny może zobowiązać pozwanego do wykonania obowiązków wynikających z umowy (w zgodnie z art. 398 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), Wymóg pozwanego może zostać wyrażony w przekazaniu nieruchomości i rejestracji państwowej przeniesienia jej własności na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

Ponadto plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wyraźnie zauważyło, że wymogi uznania własności nieruchomości i odzyskania jej od pozwanego można zdefiniować jako wymogi wymuszające wypełnienie obowiązku przeniesienia określonej rzeczy i państwowa rejestracja przeniesienia praw własności do niego.

3. Budowa nieruchomości na terenie klienta

Kluczowe wyjaśnienie: status umowy o usługę budowlaną może obejmować umowy przewidujące utworzenie przyszłej nieruchomości na działce będącej własnością innej osoby na podstawie umowy.

W paragrafie 6 uchwały nr 54 wyjaśniono, że w przypadku umowy przewidującej utworzenie nieruchomości na działce będącej własnością drugiej strony na mocy tej umowy, wówczas stosunki takie należy określić jako stosunki umowy o usługę budowlaną . W tej sytuacji wykonawcy budowy przysługuje prawo do otrzymania zapłaty za pracę wykonaną zgodnie z umową. W przypadku niespełnienia tego warunku, oprócz określonej kwoty pieniężnej, strona może żądać naprawienia strat poprzez zapłatę kary przewidzianej w umowie. Może także skorzystać z prawa, które przysługuje jej na podstawie art. 712 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

W przypadku płatności Roboty budowlane w ramach umowy zawierana jest za gotówkę, a przy zapewnieniu własności lokali w budowanym budynku, umowę tę można zakwalifikować jako mieszaną, a w odpowiedniej jej części ściśle określone wymagania, które są przewidziane przy kupnie i sprzedaży nieruchomości porozumienie zostanie osiągnięte.

4. Definicja umowy dotyczącej przyszłej nieruchomości jako prostej umowy spółki osobowej

Kluczowe wyjaśnienie: prostą umowę spółki można uznać za umowę dotyczącą przyszłości nieruchomości, pod warunkiem, że każda ze stron wniesie swój wkład w osiągnięcie wspólnego celu.

Prosta umowa spółki to umowa dotycząca przyszłej nieruchomości. Wyjaśnia to paragraf 7 uchwały nr 54 prosta umowa partnerska przewiduje równy wkład każdego uczestnika transakcji w przyszły przedmiot. Na przykład jeden uczestnik przekazuje pieniądze, drugi wykonuje pracę, trzeci dostarcza Materiały budowlane itp. Efektem współpracy w ramach prostej umowy partnerskiej jest gotowa nieruchomość.

Zgodnie z instrukcjami Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, jeżeli wbrew podstawowym warunkom umowy jeden ze wspólników, który ma obowiązek przyczynić się do powstania nieruchomości w formie przeniesienia własności gruntu we wspólną własność lub prawo dzierżawy, uchyla się od spełnienia swoich obowiązków, wówczas w takim wypadku pozostali uczestnicy mogą żądać wykonania tych obowiązków przed sądem. Fakt ten jest zapisany w art. 551 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Oświadczenia o roszczeniach towarzysze, którzy wyrażają wymóg uznania własności udziału w obiekcie nieruchomości utworzonym przez wspólne siły, zgodnie z wyjaśnieniami Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, podanymi w paragrafie 7 uchwały nr 54 , należy kwalifikować w ten sam sposób.

We wszystkich powyższych przypadkach należy wziąć pod uwagę, że prawo własności każdego partnera, który spełni powyższy wymóg, może powstać dopiero po państwowej rejestracji takiego prawa na podstawie aktu sądowego, który wskazuje na fakt spełnienia tego wymagania.

5. Umowa inwestycyjna nie może być zakwalifikowana jako samodzielny rodzaj umowy cywilnoprawnej

Kluczowe wyjaśnienie: umowy inwestycyjnej nie można uznać za samodzielny rodzaj umowy. Dlatego też w każdym przypadku konieczne jest ustalenie charakteru prawnego takiej umowy.

Paragraf 4 uchwały nr 54 wyjaśnia, że ​​umowy dotyczące działalności inwestycyjnej nie mogą mieć charakteru szczególnego regulacje prawne zobowiązań, które powstają pomiędzy stronami.

Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej odnotowało, że w tej sprawie sądy arbitrażowe musi najpierw ustalić charakter prawny takich umów (umowa, sprzedaż i kupno, zwykłe partnerstwo). Ponadto zwrócił uwagę, że własność przedmiotu nieruchomości, utworzonego zgodnie z postanowieniami „umowy inwestycyjnej”, może powstać pomiędzy osobami, które tę umowę zawarły, od chwili rejestracji państwowej prawo jest wykonywane. Fakt ten jest zapisany w art. 223 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

6. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Kluczowe wyjaśnienie: przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości zawartą w formie zaliczki można uznać za umowę kupna-sprzedaży przyszłej nieruchomości.

Wyjaśniło to Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej w paragrafie 7 uchwały nr 54 przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobami, które zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży i kupna powstałej w przyszłości nieruchomości, na zasadach przedpłaty większości całkowitego kosztu lub pełna cena przez przedmiot należy rozumieć umowę kupna-sprzedaży przyszłej nieruchomości.

Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wskazało, że wymóg indywidualizacji przedmiotu umowy kupna-sprzedaży dotyczy także przedmiotu przyszłej umowy, co jest wskazane w umowie przedwstępnej. Dlatego też tej umowy przedwstępnej nie można uznać za niezawartą, jeżeli przedmiot został odpowiednio zindywidualizowany w umowie przedwstępnej, ale np. bez wskazania numeru katastralnego nieruchomości.

7. Procedura rejestracji umowy kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego

Kluczowe wyjaśnienie: procedura państwowej rejestracji umów sprzedaży i zakupu lokalu mieszkalnego jest konieczna tylko wtedy, gdy w momencie zawarcia tej umowy sprzedawca jest właścicielem określonego przedmiotu.

Zgodnie z postanowieniami ust. 9 uchwały nr 54 Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wyjaśniło, że rejestracji państwowej należy dokonać w związku z umową sprzedaży i kupna lokalu mieszkalnego, jeżeli na w momencie jej zawarcia przedmiot umowy jest własnością sprzedającego (zgodnie z paragrafem 2 art. 558 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W przeciwnym razie uważa się, że od chwili jej podpisania umowa nie została zawarta.

Ustalono również, że wyrażenie odmowy ze strony organów terytorialnych Rosreestr w sprawie państwowej rejestracji własności lokali mieszkalnych, które nie należą do sprzedawcy w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży i nie są odpowiednio zarejestrowane można uznać za niezgodne z prawem w przypadku, gdy odmowa wynika wyłącznie z braku tej rejestracji.

8. Zawarcie wspólnej umowy o roboty budowlane.

Kluczowe wyjaśnienie: wyjaśnienia Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wynikające z Uchwały nr 54 nie dotyczą stosunków związanych ze wspólnym budownictwem budynki mieszkalne.

To stwierdzenie dotyczy obiektów regulowanych Prawo federalne z dnia 30 grudnia 2004 r. nr 214-FZ „W sprawie udziału we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości oraz w sprawie zmian niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”.