Договор за купопродажба: судска пракса. Купување недвижен имот: како правилно да се плати за тоа (анализа на судската пракса) (Чакински А.)

Член 454 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Договор за продажба

1. Според договорот за купопродажба, едната страна (продавачот) се обврзува да ја пренесе стварта (стоката) во сопственост на другата страна (купувачот), а купувачот се обврзува да го прифати овој производ и да плати одредена сума пари (цена ) за тоа.
2. За купопродажба вредни хартиии валутни вредности се применуваат одредбите од овој став доколку не е утврдено со закон посебни правиланивно купување и продавање.
3. Во случаите предвидени со овој законик или друг закон, спецификите на купопродажбата на одредени видови стоки се утврдуваат со закони и други правни акти.
4. Одредбите предвидени во овој став се применуваат на продажбата на имотните права, освен ако поинаку не произлегува од содржината или природата на овие права.
5. К одредени видовидоговори за продажба (купување и продажба на мало, набавка на стоки, набавка на стоки за државни потреби, склучување договори, снабдување со енергија, продажба на недвижен имот, продажба на претпријатие) се применуваат одредбите предвидени во овој став, освен ако поинаку не е определено со правилата на овој Кодекс за овие видови договори.

Принуда за склучување купопродажен договор за нестанбени простории

АРБИТРАЖЕН СУД НА МОСКВА

Во името Руска Федерација

(екстракција)

Решението е објавено на 22.01.2007 година.
Целосен текстрешенија направени 29.01.2007 година.
Арбитражниот суд во состав од претседавач Н., протоколот го спроведе помошник судија П.Г.Н., со учество на: од тужителот - Б. (пр. од 17.01.2007 година б/н), од тужениот - П. Ју.В. (лок. од 01.09.2007 година N 07/05-7), од 3-то лице - А. (лок. од 16.11.2006 N D-06/3343), откако го разгледал предметот по тужбеното барање на Луна. ДОО против СГУП за купопродажен имот на градот Москва, трета страна - ДИГМ, поради принуда да склучи купопродажен договор,

ИНСТАЛИРАНО:

Луна ДОО поднесе тужба до судот против Државното унитарно претпријатие за продажба на имот во Москва за да го принуди обвинетиот да склучи купопродажен договор за нестанбени простории со површина од 525,6 квадратни метри. m (кат 1, соба II, соби 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23а, 24, 25), лоциран на адреса: Москва, ул. Перовскаја, 10, бул. 1, по цена од 6.628.894 рубли. за условите на нацрт-договорот приложен кон побарувањето, а се однесува на создавањето на компанијата во процес на приватизација на имотот на студиото бр.37 и користењето недвижен имотна основа на изнајмување.
Обвинетиот го одбил барањето, наведувајќи го отсуството на соодветна наредба од ДИГМ, изјавил дека немало барање од тужителот за откуп на недвижен имот пред истекот на рокот предвиден во став 13 од чл. 43 од Федералниот закон од 21 декември 2001 година N 178-FZ „За приватизација на државни и општинскиот имот“, а за неможноста за откуп на недвижен имот по две години од денот на влегувањето во сила на овој закон, а ја оспори и откупната цена на имотот предложена од тужителот.
Третата страна смета дека барањата се незаконски, посочувајќи дека одредбите од договорите за закуп на недвижен имот во врска со правото за откуп на овој имот станале неважечки од 27 април 2004 година и дека договорот за закуп од 15 февруари 1995 година N 4. -108/95, склучен со тужителот, не предвидува можност за откуп на имотот под закуп, наведе дека пазарната цена на недвижниот имот во однос на кој се поднесени барањата во моментов е 34.235.593 рубли.
Оспорувајќи ги аргументите на тужениот и третото лице, тужителот се повика на воспоставената судска практика за такви спорови (Резолуција на Федералната антимонополска служба на Московскиот регион од 4 октомври 2006 година N KG-A40/9151-06).
По разгледувањето на доставените документи и сослушувањето на лицата инволвирани во случајот, судот смета дека барањата се предмет на задоволување поради следните околности.
Luna LLC е правен наследник на Luna Firm LLP, создаден за време на приватизацијата на студиото бр. 37 на адреса: Москва, ул. Перовскаја, 10, зграда 1.
Во согласност со планот за приватизација, одобрен со одлука на Територијалната агенција на Вишиот административен округ на Московскиот државен комитет за имот од 10 април 1992 година N 6, Luna LLP, според договорот за купопродажба од 4 ноември 1992 година N 04- 00239/92, ја купи главната и обртни средствастудио.
Планот за приватизација и договорот од 4 ноември 1992 година N 04-00239/92 предвидуваат давање под закуп на студиски простории на партнерството со право да ги откупи по една година.
Изнајмување на студиски простории со површина од 527,9 кв. m формализиран со договор од 15 февруари 1995 година N 4-108/95 помеѓу Комитетот за имот во Москва и партнерството.
Како резултат на обновувањето на просториите, дозволено со наредба на началникот на окружната управа на градот Перово на градот Москва од 25 март 2004 година N 109, површината на изнајмените простории се промени и изнесуваше 525,6 квадратни метри. м.
Договорот за закуп од 15.02.1995 година N 4-108/95 е склучен, како што е изречно наведено во неговиот текст, врз основа на купопродажниот договор од 11.04.1992 година N 04-00239/92, затоа постои ниту една одредба во неа во врска со правото на закупецот да ги купи зафатените простории не значи дека тужителот не подлежи на одредбите предвидени во став 13 од чл. 43 од Федералниот закон од 21 декември 2001 година N 178-FZ „За приватизација на државен и општински имот“.
Во согласност со став 13 од чл. 43 од Федералниот закон од 21 декември 2001 година N 178-FZ „За приватизација на државен и општински имот“ ако целиот имот на државно или општинско претпријатие, со исклучок на зградата или нестанбените простории во кои ова претпријатие беше лоциран, беше стекнат пред влегувањето во сила на Глава IV од Дел прво Граѓанскиот законикРуската Федерација со истовремено склучување на договор за закуп кој предвидува можност за купување на таква зграда или простории, наведената зграда или нестанбени простории е предмет на продажба на сопственикот кој го купил целиот имот на претпријатието по пазарна вредност.
Тужителот поднел барање за продажба на изнајмените простории до Одделот за имот на градот Москва, овластен да донесува одлуки за продажба на имотот на градот Москва, 04/06/2004 година (влез бр. 70-124/04) - пред истекот на утврдениот двегодишен рок за остварување на правото на купување на просториите.
Пазарната вредност на просториите изнајмени од тужителот во овој период изнесуваше 6.628.894 рубли, што е потврдено со извештајот за проценка N 04-0117-0044/04-1, составен од PBOYUL Z. по инструкции на DIGM.
Тужителот не може да поднесе негативни последиципоради порастот на цената на недвижноста во периодот кога ДИГМ избегна да донесе одлука за продажба на имотот, затоа откупната цена на имотот треба да се утврди врз основа на нејзината пазарна цена во моментот кога тужителот поднел барање за откуп.
Приговорите на тужениот и третото лице се даваат без да се води сметка за тоа што преовладува судската практика(Резолуција на Федералната антимонополска служба на Московскиот регион од 4 октомври 2006 година N KG-A40/9151-06), и затоа е предмет на отфрлање.
Трошоците за државната такса мора да му се препишат на тужениот, но тој е ослободен од плаќање, затоа државната такса платена при поднесување барање мора да се врати.
Водени од чл. 43 од Федералниот закон од 21 декември 2001 година N 178-FZ „За приватизација на државен и општински имот“, чл. чл. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Граѓански законик на Руската Федерација, чл. чл. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Кодекс за арбитражна постапка на Руската Федерација, суд

го задолжи Државното унитарно претпријатие за продажба на имот во Москва да склучи договор за купопродажба со Луна ДОО за нестанбени простории со површина од 525,6 квадратни метри. m (кат 1, соба II, соби 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23а, 24, 25), лоциран на адреса: Москва, ул. Перовскаја, 10, бул. 1, по цена од 6.628.894 рубли.
Вратете 2.000 (две илјади) рубли од федералниот буџет на Луна ДОО. државните давачки.
На одлуката може да се поднесе жалба месечен периоддо арбитражниот апелационен суд.

Наплата на долг и камата за користење на туѓи средства по договор за гаранција склучен заради извршување на договор за купопродажба на недвижен имот.

АРБИТРАЖЕН СУД НА МОСКВА

Во името на Руската Федерација

Извршниот дел е објавен на 08.10.2007 година.
Датум на производство на растворот во во целост 12 октомври 2007 г
Московскиот арбитражен суд се состои од:
Претседател: А.
членовите на судот: поединечно
при водење на записникот од судијата А.
со учество на претставници:
од тужителот: B. - pas.
од обвинетите: П. - уд. 8926, пр. од 22.03.2007 пр. од 22.03.2007 година, Г. - пас., дов. од 19.06.2007 пр. од 19.06.2007 пр. од 25 мај 2007 г
го разгледа предметот по тужбеното барање на РАМЕНКА ДООЕЛ
на American Traders LLC; ДОО „Седма точка“; ДОО Продавница бр. 40 „Сололаки“
на наплата заеднички и одделно од 52.171.895 рубли. 01 коп.
Судот ги образложи процесните права и обврски, како и правото на оспорување на случајот, правото на разгледување на случајот со учество на арбитражни оценувачи, спорот да се достави до арбитражен трибунал, правото да се контактира со посредник за решавање на спорот , и да склучи договор за порамнување.
ВО судско рочиштебеше објавена пауза од 10.03.2007 до 10.08.2007 година.

инсталирано:

барањето е поднесено за наплата од обвинетите солидарно и солидарно на 52.171.895 рубли. 01 копек, во износ од 49.181.415 рубли. 69 копејки долг и 2.990.479 рубли. 32 копејки камата за користење на туѓи средства до 27.03.2007 година поради неисполнување на договор бр.1/2006-3 од 30.06.2006 година.
Случајот се разгледува по укинувањето на ФАС МО.
Со одлука на Московскиот арбитражен суд од 30 март 2007 година, 52.171.895 рубли беа солидарно повратени од обвинетите. 01 коп., вклучувајќи: 49.181.415 руб. 69 копејки долг и 2.990.479 рубли. 32 копејки проценти, како и 100.000 рубли. трошоци за плаќање државна давачка.
Со Резолуција на Федералната антимонополска служба на Москва од 6 јули 2007 година N KG-A40/6200-07, судската одлука во предметот бр. префрлен на ново судење. Во оваа одлука се наведува дека судот не ја испитал клаузулата 3.2, според која гарантот не одговара пред доверителот за исполнување на должниковата обврска обезбедена со овој договор, во случај по вина на доверителот да дојде до купување и меѓу доверителот и гарантот не е склучен договор за купопродажба на имотот. Имајќи го предвид горенаведеното, првостепениот суд мора да го земе предвид наведеното и да донесе законски и оправдан судски акт по предметот.
Тужителот ги поддржа тврдењата. Обвинетиот приговори на задоволување на тужбеното барање по основите наведени во одговорот.
Следејќи ги упатствата на Московскиот регион ФАС, испитувајќи ги материјалите на случајот, слушајќи ги аргументите на застапникот на тужителот и оценувајќи ги презентираните докази, тој верува дека барањата мора да се задоволат по следните основи.
Како што може да се види од материјалите на предметот, договорот бр. 1/2006-3 од 30 јуни 2006 година бил склучен помеѓу тужителот, тужениот Американ Трејдерс ДОО и Севент Континент ДОО (списи на предметот 39 - 40).
Со клаузула 5 од договорот 1/2006-3 од 30 јуни 2006 година, поранешниот сопственик (обвинетиот Американ Трејдерс ДОО) се согласил да му го врати износот на неоткриените аванси на закупецот (тужителот во овој спор).
Клаузула 2 од договорот бр. 1/2006-3 од 30 јуни 2006 година утврди дека износите на авансни плаќања не се сметаат како изнајмувањепод договор за закуп бр.02/2002 од 28.01.2002 година; N 01/2002 од 28 јануари 2002 година; N 01/2004/E од 30.09.2004 година се наведени во актот за помирување бр.1/AT од 30.06.2006 година потпишан помеѓу тужениот Американ Трејдерс ДОО и тужителката Раменка ДОО.
Од став 1.3. акт за помирување бр. 1/АТ од 30.06.2006 година, се гледа дека вкупниот износ на неоткриени аванси е 49.181.415 рубли. 69 копеки, вклучувајќи: 22.940.486,11 рубли. некредитирано авансно плаќање според договорот за закуп бр. 02/2002 од 28 јануари 2002 година, 24.516.252 рубли. 74 копејки некредитирано авансно плаќање според договорот за закуп бр. 01/2002 од 28 јануари 2002 година и 1.724.676 рубли. 82 копејки, неотсметана аванс по договор за закуп бр.01/2004/E од 30 септември 2004 година.
За да се обезбеди исполнување од страна на обвинетиот, American Traders LLC, на неговите обврски од Договорот 1/2006-3 од 30 јуни 2006 година, склучени се договори за гаранција.
Договор за гаранција бр.1/2006-П од 30.06.2006 година, склучен помеѓу тужителот - РАМЕНКА ДООЕЛ и тужениот Седмаја Точка ДООЕЛ и договор за гаранција N 1-1/2006-П од 30.06.2006 година, склучен помеѓу тужителот - ДОО „РАМЕНКА“ и тужениот ДОО Продавница бр.40 „Сололаки“.
Согласно условите од наведените договори за гаранција, гарантите (обвинетите во овој спор) - ДОО Продавница бр. 40 „Сололаки“ и ДОО „Седмаја Точка“ - се обврзаа да одговорат на доверителот (тужителот) за исполнувањето од страна на тужениот - ДОО „Американски трговци“ на парични обврски кои произлегуваат од договор од 30 јуни 2006 година бр. 1/2006-3 во истиот износ како и должникот (тужениот) Американ Трејдерс ДОО, но не ограничувајќи се на, плаќање камата, надоместување на правни трошоци за наплата на долгови и други загуби на доверителите во целост предизвикани од неисполнување или неправилно извршувањеобврски од страна на должникот и пренос на износот на долгот во рок од 10 календарски деновиод денот на приемот на барањето на доверителот (клаузули 1.2 и 2.1 од договорите за гаранција).
Во согласност со чл. 363 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во случај на неисполнување или неправилно исполнување од страна на должникот на обврската за гаранција за обезбедување, гарантот и должникот се солидарно одговорни пред доверителот. Гарантот му одговара на доверителот во иста мера како и должникот, вклучително и плаќање на камата предизвикана од неисполнување или неправилно исполнување на обврската од страна на должникот, освен ако со договорот за гаранција не е поинаку определено.
Според клаузула 1.3. гарантните договори одговорноста на гарантите кон доверителот е солидарна.
Како што може да се види од материјалите на предметот, тужителот испратил телеграми до обвинетите со барање за исплата Париво вкупен износ од 49.181.415 рубли. 69 копејки, кои обвинетите ги примиле на 8 август 2006 година, што е потврдено со известувањата за доставување на телеграмата. Дополнително, тужителот испратил до тужените препорачани писмасо слични барања.
Обвинетите не одговориле на барањата на тужителот и не го вратиле долгот.
Судот ги смета аргументите на тужителот оправдани и докажани, додека во согласност со чл. чл. 309, 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, обврските мора да се исполнат правилно во согласност со условите на обврската; еднострано одбивање да се исполни обврската не е дозволено.
Судот не може да ги прифати аргументите на обвинетите дека обврските на жирантите престанале, бидејќи тужителот бил виновен што не биле склучени договори за купопродажба на недвижен имот: според договори за гаранција од 30 јуни 2006 година бр. 1/2006 година- П на адреса: Москва, Зеленоград , Савелкински проезд, 8 и од 30.06.2006 1-1/2006-П на адреса: Москва, Ленинградски Проспект, 78, бул. 1. Дополнително, обвинетите се повикуваат и на тоа дека договорите за гаранција се склучени под раздвоен услов, што е предвидено во клаузула 3.2. договори од кои произлегува, како што е наведено погоре, дека гарантот не одговара пред доверителот за исполнување на обврската на должникот (American Traders LLC) обезбедена со овој договор, во случај кога по вина на доверителот, не се склучуваат купопродажни договори меѓу доверителот и гарантите недвижности.
Судот не може да се согласи со аргументите на обвинетиот дека овие договори се склучени под раздвоен услов.
Во согласност со став 2 од чл. 157 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, на кој се повикуваат обвинетите, според кој трансакцијата се смета за завршена под разделен услов ако страните го направиле престанокот на правата и обврските зависни од околност за која не е познато дали ќе се случи или не. Така, оваа нормавели дека условот мора да биде околност во зависност од волјата на странките, односно странките не можат да знаат дали оваа околност ќе настапи или не. Дополнително, склучувањето договор е, пред сè, волја на страните изразена во писмена форма, така што склучувањето на договори за купопродажба од страна на страните под договори за гаранција зависи само од волјата на страните, врз основа на горенаведеното , повикување на обвинетите на клаузула 3.2. гаранциските договори се неодржливи.
Воедно, условот од клаузула 3.2. договор во однос на извршувањето од страна на странките, судот смета дека исполнувањето од страна на гарантите на обврската од договорите за гаранција е зависно не од околностите на несклучувањето на купопродажниот договор, туку од вина на доверителот во нивното пропуштање да склучат. Според значењето и содржината на чл. 401 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација - вината (намерата или небрежноста) е елемент на одговорност и не може да се однесува на околности по чиешто настанување страните можат да утврдат појава на какви било обврски. Врз основа на став 2 од чл. 157 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација - вината на доверителот не може да биде околност за која странките не знаат и не можат да знаат дали ќе се случи или не.
Во согласност со став 1. чл. 549 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација - според договор за купување и продажба на недвижен имот (договор за продажба на имот), продавачот се обврзува да пренесе во сопственост на купувачот парцела, зграда, структура, стан или друг недвижен имот.
Во согласност со чл. 131 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, сопственоста и другите стварни права на недвижни ствари, ограничувањата на овие права, нивното настанување, пренос и престанок се предмет на државна регистрацијаво Единствениот државен регистар на права на недвижности и трансакции со него подлежат на регистрација: право на сопственост, право на економско управување, право на оперативно управување, право на доживотно наследно владение, право на трајно користење, хипотека, службености, како како и други права во случаи предвидени со овој законик и други закони.
Откако ги прегледа документите презентирани од странките, судот не ја утврди вината на доверителот пред гарантите за неуспехот да склучат купопродажни договори.
Во согласност со чл. 65 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација - секое лице што учествува во случајот мора да ги докаже околностите на кои се повикува како основа за неговите барања и приговори.
Тужените, пак, не доставиле докази дека тужителот немал намера да склучува купопродажни договори, напротив, во материјалите на предметот е прикажана преписка меѓу странките, од која јасно се гледа дека Раменка ДОО има намера да склучи купопродажни договори и исто така, предложи да се одржи состанок со цел да се договори распоред за плаќање
Во врска со горенаведеното, судот смета дека барањето на тужителот да наплати солидарно и поединечно 49.181.415 рубли е легитимно, оправдано и предмет на задоволување. 69 копејки, бидејќи вината на тужителот за несклучување договори не е утврдена, а одбивањето да ги исполни обврските е во спротивност со чл. чл. 309, 310 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, во овој случај од исполнувањето на обврските од страна на обвинетите според договорите за гаранција во однос на плаќањето на долгот.
Во врска со неплаќање на долгот, тужителот бара наплата на камата за користење на туѓи средства во согласност со чл. 395 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација во износ од 2.990.479 рубли. 32 копејки до 27 март 2007 година, врз основа на стапката на рефинансирање на Централната банка на Руската Федерација од 10,5% годишно и бара да го врати наведениот износ од обвинетите заеднички и поединечно повикувајќи се на клаузула 1.2. договор за гаранција.
Судот го смета оправдано барањето на тужителот да наплати солидарно од обвинетите камата за користење на туѓи средства во декларираната сума од 2.990.479 рубли. 32 копејки, бидејќи имаше неисполнување парична обврскаобвинетите.
Во согласност со чл. 110 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација, трошоците за државна должност што ги направил тужителот подлежат на наплата од обвинетите во целост, бидејќи барањата наведени во барањето се оправдани.
Судот, воден од чл. чл. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и чл. чл. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Кодекс за арбитражна постапка на Руската Федерација,

Посебна карактеристика на договорите за продажба е присуството огромна суманеговите правни структури и видови, кои се движат од договори за купопродажба на мало до договори за купопродажба (договори) на деловни средства, акции и интереси за учество (предметот на второто е по виртуелен карактер).

Концепт на договор

Договор за купопродажба (на стоки) е трансакција во согласност со која продавачот ја пренесува стоката во сопственост на купувачот за надоместокот утврден со договорот. Врз основа на преглед на судската практика, предмет на договорите се сметаат дејствијата на продавачот поврзани со преносот на сопственоста на стоката и самата стока, како и дејствијата на купувачот, кои укажуваат на неговото прифаќање и плаќање. за стоката (член 129 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Најчестиот вид трансакција во граѓански промет е купопродажниот договор за малопродажба, кој граѓаните го реализираат секојдневно. Во согласност со граѓанското законодавство (член 168 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), склучувањето договори за купување и продажба на мало, како и други видови трансакции, чиј предмет се стоки ограничени во оптек, како и забранети за продажба, е забранета. Трансакциите што ги прекршуваат горенаведените законски барања може да се препознаат како судска постапканеважечки.

Во Резолуцијата на Пленумот врховен суд RF од 28.06.2012 година N 17 „За разгледување на граѓански судови во спорови за заштита на правата на потрошувачите“ ја утврдува правната позиција, според која правилата за продажба на стоки од деловни субјекти во кои е купувачот граѓани кои купуваат стоки за лични потреби (по правило, ова се договори за купување и продажба на мало), нормите на Граѓанскиот законик на Русија и Законот на Руската Федерација од 7 февруари 1992 година N 2300-I „За заштита на потрошувачите Правата“ се применуваат.

Пример за судска практика на договор за купопродажба на мало, кој ги објаснува правните основи за негово поништување:
Регионалниот суд Перм донесе одлука од 13 јуни 2012 година „За признавањето неважечки договори купопродажба на мало 33-4041“, во која се одбиени барањата на тужителот. Основа за одбивањето беше фактот дека стоката купена според договорот за продажба (правосмукалка) била прифатена од купувачот по нејзината демонстрација, а по извршената авансна исплата според договорот, била исплатена преостанатата (целосна) сума за стоката. за време на периодот на договорот. Присуството на значителни дефекти во производот или неможноста да се користи за неговата намена не беа поддржани со прифатливи докази на суд.

Невалидност на трансакциите

За некои видови договори, потребна е писмена форма (договор за купопродажба на автомобил, недвижен имот), чиешто непочитување може да биде правна основа за поништување на договорот.

Одредени видови договори, како што е договор за купопродажба на недвижности, мора да се склучат во писмена форма, а подлежат и на задолжително запишување на правото на недвижност, што е предмет на договорот. Судската пракса сугерира дека тоа е доволно голем број надоговорите се прогласуваат за неважечки во отсуство на државна регистрација на правата, бидејќи законот предвидува потреба да се регистрираат права на недвижен имот.

Како што покажува прегледот на судската практика, големо значењеприврзани кон волјата на странките при вршење трансакција. Ако договорот содржи знаци на имагинарна или фингирана трансакција (член 170 од Граѓанскиот законик на Русија) и спроведувањето на волјата не е насочено кон постигнување на правните последици што се рефлектираат во трансакцијата, на пример, при купување на недвижен имот и договор за продажба, тогаш таквата трансакција може да се прогласи за неважечка на суд.

За да се заврши трансакција која ќе ги има сите правни последици поврзани со постигнување на целта на трансакцијата, потребна е целосна деловна способност на лицето кое е страна на договорот. Доколку се докаже дека страна на договорот било неспособно лице или лице со нецелосна деловна способност, таквата трансакција може да се прогласи за неважечка. Судот има право и: да ги примени сите правни последици од невалидноста на трансакцијата според купопродажен договор, додека страните во договорот се доведуваат во првобитната правна положба што постоела пред незаконската трансакција. Тоа значи дека ако, на пример, договор за купопродажба на стан се прогласи за неважечки, продавачот е должен да го врати целиот износ на средствата добиени според договорот, а купувачот е должен да го врати станот (земјиште, недвижен имот) на продавачот.

Трансакциите што се однесуваат на договори за купување и продажба на недвижен имот, за чие склучување е потребна согласност од органите за старателство и старателство (клаузула 2 од член 37 од Граѓанскиот законик на Русија), без таква согласност се ништовни. Овие категории на трансакции вклучуваат трансакции што биле направени од лице со ограничени овластувања (член 174 од Граѓанскиот законик на Русија), малолетници (член 175 од Граѓанскиот законик на Русија), неспособни лица (член 176 од Граѓанскиот законик на Русија) , извршени од граѓани кои не можат да го разберат значењето на нивните постапки (член 177 од Граѓанскиот законик на Русија).

Договорот за купопродажба на недвижен имот, автомобил и сл., направен под влијание на грешка, се признава како неважечки (член 178 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). (Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација. Информативна поштаод 10 декември 2013 година N 162. Преглед на практиката на примена од страна на арбитражните судови од членовите 178 и 179 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Во случај кога е склучено прелиминарен договор, со што се определиле натамошни основи за склучување купопродажен договор, доколку главниот договор се прогласи за неважечки, се поништува и преддоговорот. Прелиминарните договори, по правило, се склучуваат со цел да се осигури дека главниот договор последователно ќе биде склучен на време и под условите утврдени со прелиминарниот договор. Овој тип на договор не раѓа права и обврски што се рефлектираат во условите на главниот договор, затоа, не постојат правни основи одделно да се признае прелиминарен договор како неважечки доколку главниот договор е склучен или извршен во целост или во дел.

Прелиминарните договори се склучуваат како намера за склучување последователен договоркупопродажба на недвижен имот ( земјишна парцела, станови, итн.), автомобил, материјали, изнајмување, превоз итн.

Врз основа на анализата на судската практика при решавање на спорови поврзани со извршување или поништување на договори за продажба на автомобил, недвижен имот, стан, мебел и друг имот, може да се извлечат следните заклучоци. Договорот за купопродажба на недвижен имот е правен факт со кој се утврдува, менува или раскинува одредена сума граѓански праваи одговорности. Во текот на неговото склучување, обврските на страните вклучуваат усогласување на сите негови услови, кои страните ги дефинираат како суштински.

Извршување на договори

Еден пример на судска одлука во врска со прашањето за извршување на договорите е случајот бр. договор како законски. Покрај тоа, беше побарано и закрепнување сума на париповрзани со загуби, надомест на морална штета и казни за неисполнување на договорните обврски. Суштината на спорот беше дека, во согласност со договорот за купопродажба на автомобили, гаранциски обврскина него. По завршувањето на купопродажниот договор, како и комплетирањето на преносот на автомобилот, тужителот во процес на користење открил одредени недостатоци(шум од моторот) и некои дефекти кои не беа забележливи при првичната проверка. Обвинетиот го прифатил автомобилот на гарантна поправка, но недостатоците што ги посочил тужителот всушност не биле отстранети. Врз основа на тоа, тужителот одбил да го изврши договорот за купопродажба на автомобилот и ги поднел горенаведените барања.

Бидејќи обврската за обезбедување докази на судот како поткрепа на нивната правна положба е на странките, а договорот за купопродажба ја обврзува секоја страна да ги исполни своите обврски, тогаш за да се одбие извршувањето на договорот, субјектите на правото мора да бидат обезбедени со доволно законски основи кои ја оправдуваат неможноста за негово извршување. Како што утврдил судот, во овој случај тужителот не доставил прифатлив доказ дека автомобилот бил неупотреблив и дека договорот за купопродажба на автомобилот можеби не е исполнет. По горенаведените основи, судот одби во целост да ги задоволи барањата на тужителот.

Товарот на докажување во судската постапка

Во повеќето случаи, кога спорот за поништување на договор се однесува на договори за продажба и купување на автомобил, мебел или движен имот, во согласност со чл. 224 од Граѓанскиот законик на Русија, таквите договори се сметаат за извршени во моментот на пренос на имот и пари едни на други од страните во правните односи. Основа за прогласување на овие видови договори за неважечки може да биде само неисполнувањето на обврските на една од страните. Како што покажува судската практика, за да се поништи договорот за купопродажба на автомобил, присуството на какви било дефекти во автомобилот не е доволно. Неопходен условза наведените законски основи ќе има само неможност за користење на автомобилот за неговата намена. Истото важи и за други видови имот, мебел или предмети за домаќинството. Околностите на неможноста за користење на имотот стекнат со договор за продажба за неговата намена мора да се докажат на суд со обезбедување прифатливи докази (форензички вештачки трговски прегледи, инженерски и технички испитувања, стручни мислења). Сведочењето на сведоците не може да биде доказ во овие случаи.

Неопходно е да се докаже моментот од кој имотот станал несоодветен за употреба за неговата намена, или формирање на значителен дефект во него.

Договорите за продажба се регулирани со одредбите од чл. 454 Граѓански законик на Русија. Договорите за купување и продажба на недвижен имот се сметаат за склучени кога во нив не се наведени задолжителни услови (барања од членовите 554, 555 од Граѓанскиот законик на Русија). Во согласност со наведените артиклитаквите услови се предмет на договорот и неговата цена.

Врз основа на анализата на судската пракса, имотот, недвижен имот или автомобил не може да бидат предмет на купопродажен договор доколку е под товар. На пропишан начин сегашното законодавство, доколку товарот е регистриран во Државен регистар, тогаш за да се заврши трансакцијата мора да се регистрира и отстранувањето на товарот од органот или сопственикот што го наметнал. Продажбата на недвижен имот со товар е многу редок вид трансакција.

Важно: Со стекнувањето на недвижен имот, ограничувањата (оптоварите) се пренесуваат на новиот сопственик.

Во случај кога се отуѓува стан што е заедничка заедничка сопственост, а товарот се наметнува само на делот на еден од сопствениците, предмет на отуѓување се само акциите што не се оптоварени со забраната за продажба.

Врз основа на анализата на судската пракса, прилично голем процент од одлуките се однесуваат на принудување на една од страните во договорот за купопродажба на стан, недвижен имот, автомобил или мебел да ги исполни паричните обврски. Еден пример за такви одлуки е одлуката на Окружниот суд Сернурски на Република Мари Ел во предметот бр. од тужените 1 и 2 во интерес на тужителот договор за купопродажба на стан во пропишаниот износ.

Третиот практикуван метод за заштита на интересите на купувачот, кој се користи при продажба на станбени недвижности по намалена цена, е правно поинтересен и е следен. Договорот за купопродажба вклучува услов под кој продавачот се обврзува да изврши претпродажна поправка на станот на трошок на купувачот. Трошоците за трошоците на купувачот за поправки се еднакви на разликата помеѓу реалните и цените на станот наведени во договорот. Втората потврда е напишана од оваа состојбаза поправки. Истовремено кога продавачот издава потврда за прием на пари за поправки, купувачот потпишува потврда за прифаќање за извршената работа на иден датум и дека нема никакви побарувања за поправки. Овој чин ќе го заштити продавачот од бескрупулозниот купувач доколку тој ги бара назад средствата пренесени за поправки, врз основа на вистинското отсуство на направени поправки.

Потценување и преценување на цените во договор за купопродажба на недвижен имот

Правната шема со две сметки, исто така, повлекува правни ризици за продавачот, бидејќи втората потврда достапна за купувачот е доказ за пропустот на продавачот да плати даноци, а тоа му се заканува на продавачот со наплата на неплатени даноци, казни, казни и кривично гонење. кривична одговорност. Дополнително, ако во моментот на потпишување на договорот вистинската исплата за станот била извршена само делумно, а преостанатиот износ мора да му се плати на продавачот по поднесување документи за државна регистрација на правото и трансакцијата (или по таква регистрација), тогаш бескрупулозниот купувач по фактот на потпишување на договорот има право реална ценада не плаќаат за купениот имот, осврнувајќи се на висината на нивната парична обврска утврдена исклучиво со условите на купопродажниот договор.
III.

Купување стан по намалена цена

Потценувањето на цената на договорот во купопродажниот договор на недвижен имот или преценувањето на цената е вообичаена ситуација во купопродажните трансакции. Се разбира, тоа е глупост, но за жал, ова се реалностите на нашите животи. ? Да испитаме детално во кои ситуации една од страните во трансакцијата бара пониска цена во договорот или надуена цена во договорот.

• Пониска цена во договорот
  • Причини продавачот да ја потцени цената на станот
  • Зошто пониските цени се опасни за Купувачот?
  • Зошто пониските цени се опасни за продавачот?
  • Прескапување во Договорот за купопродажба
  • Појаснување на други тешки точки

Купувачите на недвижен имот може да се соочат со понуда од Продавачот за намалување на цената во договорот.

Потценување на цената на станот

Тој оди на суд со барање за раскинување на ропската зделка, бидејќи цената во договорот е помала од пазарната за повеќе од 30%.Судот го задоволува барањето и го обврзува да ги врати средствата наведени во договорот. Што е она што тој го прави. -А 1.700.000,0? -Извинете, не важат за купопродажниот договор на стан! И ова е различно судење, растегната со години.

Внимание

Можеби ќе се вратат три копејки, кој знае. Заклучок: Бидете многу внимателни околу предлогот за намалување на цената. Ако не е многу голема сума, тогаш можете да составите купопродажен договор за неразделни подобрувања или мебел.

Потценување на вредноста на недвижниот имот во купопродажен договор

Второ, по раскинување на договорот, купувачот има право да бара од продавачот само враќање на сумата платена за станот (клаузула 2 од член 475 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) и компензација за загуби предизвикани од раскинување од договорот (клаузула 5 од член 453 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), но не и плаќање на казна во врска со неисполнувањето на обврските од страна на продавачот, што послужи како основа за раскинување на договорот. Трето, дури и ако судот го признае правото на купувачот да му плати казна, најверојатно ќе го примени чл.
333 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација значително да ја намали казната поради нејзината диспропорција со последиците од повреда на обврската. При компензирање на загубите, купувачот исто така нема целосно да ги врати парите што навистина се платени за станот, бидејќи неговите загуби може да се состојат само од зголемување на цените за слично домување во дадена област за периодот од моментот на потпишување на договорот до моментот на неговото прекинување. II.

Потценување на износот во купопродажниот договор

Резултатот е дека даночните власти на мојата сопруга или плаќаат или одиме на суд. Очигледно нема со што да се плати. Резултат - шест месеци условна казна! Колку беше загрижена Евгениј Палко Брокер на 25 јуни

2010

Инфо

Роман Фадеев напиша: На лично искуство. Сопругата го продала станот. Пишувале на сметката целосна цена, во PrEP еден милион.

Грешка 404

Данок при купување стан, данок на имот, даноци на поединции организација. Колку даноци, кога и како да платите и како да добиете даночен одбиток (поврат на данок) при купување недвижен имот.

Решив да купам стан, но сопственикот ме занеме: во купопродажниот договор, наместо 5 милиони рубли. ќе напишеме 2 милиони рубли, а во потврдата за трансфер на пари ќе го напишеме целиот износ (5 ​​милиони рубли). Велат дека нема ризици и дека сите работат на овој начин. Ве молиме напишете ги потенцијалните ризици и, евентуално, случаи од реалната практика.

Однапред ви благодариме за учеството во дискусијата. Николај Тјуленев Брокер 25 јуни 2010 година 1. Во случај на билатерална реституција, судот може да не ја земе предвид потврдата и да ви наложи да го вратите само износот наведен во договорот.2.

Намалена цена во договор за купопродажба на недвижен имот

Од гледна точка Даночен законик RF одредена опција договорни односисо цел да се избегне данокот на доход не е идеален. Камен на сопнување се поправките што ги врши продавачот за купувачот.

Ако работата за доработка на станот пред продажба ја врши продавачот за плаќање, тогаш трошоците за таквите поправки (така што бескрупулозниот продавач нема основа да ги поврати од купувачот трошоците за извршената работа) треба да бидат дел од цената на станот според договорот или дел од износот што го добил продавачот за втората, „поправка“ , потврда. Во секој случај, тоа ќе биде приходот на продавачот, на кој не важат правилата за даночно одбивање и на кој ќе треба да се плати данок на доход.

Потценување на износот во купопродажниот договор

Исто така, постојат ситуации кога при-пејд трансакциите се нарушени дури и пред нивната државна регистрација, што исто така може да доведе до неповрат на купувачот на целата сума што всушност ја платил. За да се намалат овие ризици на нула, агентите и адвокатите нудат широк спектар на правни механизми.

I. На пример, се предлага во договорот да се вклучи клаузула за пенали за продавачот во случај на раскинување на договорот по негова вина, каде што износот на казната е еднаков на разликата помеѓу реално платената сума и износот според договорот. Сепак, оваа шема има свои недостатоци. Прво, оваа опција е можна само по раскинување на договорот, кој, соодветно, мора да биде подложен на државна регистрација и да биде валиден, бидејќи ако договорот е ништовен или поради неговото незаклучување, сите услови на трансакцијата се исто така неважечки ( несогласени).
Информации затворање Информации Ве молиме имајте предвид дека ова е бета англиска верзија. Некои страници може да не се преведени. Ако имате потешкотии, ве молиме контактирајте го нашиот администратор: [заштитена е-пошта]. Со задоволство ќе помогнеме. Здраво колеги. Се појави следното прашање: ако страните ја наведат цената на договорот за купопродажба на недвижен имот под реалната, како ефективно да се заштитат интересите на купувачот и да се спречи, во случај на проблеми со трансакцијата, загубата на разликата помеѓу вистинските префрлени средства и формалната цена на договорот? клучни зборови: недвижности Правен факултет „СТАТУТ“ Правни семинари за професионалци Практични прашања за подготвување и водење судски предмети

• 21.05 – 15.06. Онлајн
• Таи Ју.В., Шчекин Д.М., Карапетов А.Г. и сл

стечај правни лицаи граѓаните. Вечерен курс

• 22 мај - 4 јули. Москва
• Витријански В.В., Заицев О.Р.

• Кога се јавувате од службата за обезбедување на банката, ќе ја наведете цената наведена во договорот, а не вистинската
• Сите огласи со вистинската цена ќе бидат отстранети од рекламните страници, во спротивно банката може да се сомнева и да одбие да издаде заем.

Зошто преголемата цена е опасна за продавачот?

• Ако сте направиле грешка во однос на обврската за данок на доход, преценувањето води до зголемување на износот на одбитоците
• Ако сметката не е уништена, може да заврши во даночна служба, можеби по грешка на Купувачот, или можеби намерно, а последиците се непредвидливи.
• Доколку договорот е раскинат со судска одлука, судот ќе ве обврзе да му ја вратите на Купувачот целиот износ наведен во договорот.

Во секој случај, промените во реалната цена бараат внимателна проценка на ситуацијата!!! Секогаш среќен да се разјасни.
Член 556. Пренос на недвижен имот 1. Преносот на недвижноста од страна на продавачот и неговото прифаќање од страна на купувачот се врши според акт за пренос или друг документ за пренос потпишан од странките. обврската за пренос на недвижен имот на купувачот се смета за исполнета по предавањето на овој имот на купувачот и потпишувањето од страна на странките на соодветната исправа за пренос. условите предвидени со договорот се смета за одбивање, односно од страна на продавачот на обврската за пренос на имотот, а од страна на купувачот на обврската за прифаќање на имотот.2.

Мислиш дека си Русин? Дали сте родени во СССР и мислите дека сте Русин, Украинец, Белорусиец? бр. Ова е погрешно.

Дали сте всушност Русин, Украинец или Белорусиец? Но, дали мислиш дека си Евреин?

Игра? Погрешен збор. Точниот збор е „отпечаток“.

Новороденчето се поврзува со оние црти на лицето што ги забележува веднаш по раѓањето. Овој природен механизам е карактеристичен за повеќето живи суштества со визија.

Новороденчињата во СССР ја гледале својата мајка за минимално време за хранење во првите неколку дена, и повеќетовреме кога ги видовме лицата на персоналот во породилиштето. По чудна случајност, тие беа (и се уште се) главно Евреи. Техниката е дива по својата суштина и ефективност.

Низ вашето детство се прашувавте зошто живеете опкружени со странци. Ретките Евреи на вашиот пат можеа да прават што сакаат со вас, бидејќи вие бевте привлечени кон нив, а другите ги оттурнавте. Да, и сега можат.

Не можете да го поправите ова - втиснувањето е еднократно и доживотно. Тешко е да се разбере; инстинктот се оформил кога сè уште сте биле многу далеку од тоа да можете да го формулирате. Од тој момент не беа зачувани ниту зборови ниту детали. Во длабочините на меморијата останаа само цртите на лицето. Оние особини за кои сметате дека се ваши.

Систем и набљудувач

Да го дефинираме системот како објект чие постоење е несомнено.

Набљудувач на систем е објект кој не е дел од системот што го набљудува, односно го одредува своето постоење преку фактори независни од системот.

Набљудувачот, од гледна точка на системот, е извор на хаос - и контролните дејства и последиците од набљудувачките мерења кои немаат причинско-последична врска со системот.

Внатрешен набљудувач е објект потенцијално достапен за системот во однос на кој е можна инверзија на каналите за набљудување и контрола.

Надворешниот набљудувач е објект, дури и потенцијално недостижен за системот, лоциран надвор од хоризонтот на настани на системот (просторен и временски).

Хипотеза бр.1. Око што гледа се

Да претпоставиме дека нашиот универзум е систем и има надворешен набљудувач. Тогаш може да се случат набљудувачки мерења, на пример, со помош на „гравитациско зрачење“ што продира во универзумот од сите страни однадвор. Напречниот пресек на зафаќањето на „гравитациското зрачење“ е пропорционален на масата на објектот, а проекцијата на „сенката“ од ова доловување на друг објект се перцепира како привлечна сила. Тоа ќе биде пропорционално на производот на масите на предметите и обратно пропорционално на растојанието меѓу нив, што ја одредува густината на „сенката“.

Фаќањето на „гравитациското зрачење“ од некој објект го зголемува неговиот хаос и од нас се перцепира како минување на времето. Објект непроѕирен на „гравитациското зрачење“, чиј пресек е поголем од неговата геометриска големина, изгледа како црна дупка во универзумот.

Хипотеза бр.2. Внатрешен набљудувач

Можно е нашиот универзум да се набљудува себеси. На пример, користење на парови на квантно заплеткани честички одвоени во вселената како стандард. Тогаш просторот меѓу нив е заситен со веројатноста за постоење на процесот што ги генерирал овие честички, достигнувајќи ја својата максимална густина на пресекот на траекториите на овие честички. Постоењето на овие честички, исто така, значи дека не постои пресек на зафаќање на траекториите на објектите што е доволно голем за да ги апсорбира овие честички. Останатите претпоставки остануваат исти како и за првата хипотеза, освен:

Тек на време

Надворешното набљудување на објект што се приближува до хоризонтот на настани на црната дупка, ако одлучувачкиот фактор на времето во универзумот е „надворешен набљудувач“, ќе забави точно двапати - сенката на црната дупка ќе блокира точно половина од можните траектории на „гравитациско зрачење“. Ако одлучувачкиот фактор е „внатрешниот набљудувач“, тогаш сенката ќе ја блокира целата траекторија на интеракција и протокот на време за објектот што паѓа во црна дупка целосно ќе престане за поглед однадвор.

Исто така, можно е овие хипотези да се комбинираат во една или друга пропорција.

Усвоена е Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 11 јули 2011 година бр. 54 „За некои прашања за решавање на спорови кои произлегуваат од договори во врска со недвижен имот што ќе се создаде или стекне во иднина“.

1. Иден недвижен објект кој делува како предмет на купопродажен договор

Клучно појаснување: предметот на купопродажниот договор за иден недвижен имот може соодветно да се индивидуализира дури и пред да биде креиран, регистриран и нема добиено катастарски број.

Во согласност со одредбите од став 2 од Решението бр. се договорил за располагање со предметот на договорот.

Судска пракса по купопродажни договоринедвижен имот е обезбеден со појаснувања дадени од Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација. Тој посочи дека предметот на купопродажниот договор за иден недвижен имот може да се индивидуализира и на други начини што овозможуваат утврдување на недвижноста што е пренесена според договорот на купувачот. На пример, ова може да биде приближната површина на идната зграда, локацијата на објектот што се гради, својствата на имотот дефинирани во проектната документација. Покрај тоа, Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација го појасни фактот дека овој договор не може да се признае како незаклучен дури и ако не содржи доволна количинаподатоци за индивидуализација на предметот на договорот, но во исто време тие се, на пример, во актот на прифаќање и пренос на недвижен имот според договорот.

Во согласност со став 2 од Резолуцијата бр. 54, територијалните тела на Rosreestr немаат право во оваа ситуација да одбијат да извршат државна регистрација на правата на лицето на недвижен имот и трансакции со него. Така, Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација даде проширено објаснување на член 554 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, кој не содржи конкретна листа на методи за индивидуализирање на недвижностите за нивна продажба. Сепак, тој не посочи задолжителна регистрацијанедвижен имот во Единствениот државен регистар во моментот на склучување на договорот. Но, во исто време, Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација конкретно нагласува дека таквите договори ја предвидуваат цената на имотот што се продава, што може да се утврди по единица површина или на друг начин (според став 3 од член 555 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Во друг случај, договорите нема да се склучат (според став 1 од член 550 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Во ставот 3 од Резолуцијата бр. 54 се вели дека неизвесноста во однос на предметот на купопродажниот договор за иден недвижен имот може да се смета за основа за прогласување на договорот за несклучен. Но, во исто време, Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација дава неколку насоки преку кои станува возможно да се утврди вистинската волја на двете страни. Тоа може да се направи врз основа на одредбите од договорот и други докази во случајот од практиката на односите меѓу странките и деловните обичаи.

Утврдено е дека доколку не постои доказ за договор меѓу страните кога се разговара за предметот на договорот, договорот за продажба се смета за незаклучен.

Доколку лицата имаат докази што го потврдуваат фактот дека договорот за купопродажба на иден имот е склучен под влијание на заблуда за индивидуализација на неговиот предмет, погрешната страна може да бара надомест на штета како резултат на договорот призната како незаклучена. За да го направите ова, неопходно е да се докаже присуството на вина во постапките на продавачот што го продава недвижен имот.

2. Извршување на купопродажниот договориден недвижен имот

Клучно појаснување: ако продавачот според договорот во времето на извршувањето на договорот не поседува или не дејствува како сопственик на таков предмет, тој не може да биде принуден да ја исполни обврската, како и државна регистрација на преносот на сопственост на самиот продавач.

Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација посочи две можни ситуациишто може да повлекува принудно извршување на купопродажниот договориден недвижен имот. Во случај продавачот според договорот да не е сопственик или сопственик на стварта, тој не може да биде принуден да преземе дејствија за нејзино создавање или стекнување. Во согласност со ставовите 3 и 4 од член 487 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, тужителот може да бара враќање на платениот износ на пари и исплата на камата за тоа. Може да побара и надомест за загубите што му биле предизвикани. Овој вид на компензација вклучува, на пример, плаќање на разликата помеѓу вредноста на недвижниот имот, предвидени со договороткупопродажба и тековни пазарна ценатаков објект.

Доколку судот добие сеопфатен доказ за фактот дека обвинетиот е сопственик на недвижен имот, кој делува како предмет на договорот и е негов нерегистриран сопственик, тогаш арбитражниот суд може да го задолжи обвинетиот да ги исполни своите обврски од договорот (во во согласност со член 398 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), Барањето обвинетиот може да се изрази во пренос на недвижен имот и државна регистрација на преносот на сопственоста на него според договорот за купопродажба.

Дополнително, пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација конкретно забележа дека барањата за признавање на сопственоста на недвижен имот и нејзино враќање од тужениот може да се дефинираат како барања кои принудуваат исполнување на обврската за пренос на одредена работа и државна регистрација на преносот на сопственичките права на него.

3. Изградба на недвижен имот на локацијата на клиентот

Клучно појаснување: статусот на договорот за градба може да вклучува договори кои го разгледуваат создавањето на иден недвижен имот на парцела во сопственост на друго лице според договорот.

Во став 6 од Резолуцијата бр.54 се објаснува дека договор кој предвидува создавање на недвижен предмет на парцела во сопственост на другата страна според овој договор, тогаш таквите односи мора да се дефинираат како односи на договор за градба. . Во оваа ситуација, страната што ја изведува изградбата има право да добие плаќање за извршената работа во согласност со договорот. Кога овој услов не е исполнет, покрај наведениот износ на пари, странката може да бара надомест на загубите со плаќање на казна предвидена со условите на договорот. Таа исто така може да го оствари своето право, кое и е дадено според правилата од член 712 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација.

Во случај на плаќање градежни работиспоред договорот се склучува во готово, а со обезбедување на сопственост на простор во подигната зграда, овој договор може да се оквалификува како мешовит, а во соодветниот дел од него строго дефинирани барања кои се предвидени во купопродажбата на недвижности. договорот ќе биде исполнет.

4. Дефиниција на договор за иден недвижен имот како едноставен договор за партнерство

Клучно појаснување: едноставен договор за партнерство може да се смета за договор во врска со иднината на недвижен имот, под услов секоја страна да го даде својот придонес за постигнување заедничка цел.

Едноставен договор за партнерство е договор во врска со идните недвижности. Во ставот 7 од Резолуцијата бр.54 се објаснува дека едноставен договор за партнерствопредвидува еднаков придонес на секој учесник во трансакцијата за идниот објект. На пример, еден учесник префрла пари, вториот врши работа, третиот испорачува Градежни материјалиитн. Резултатот од соработката според едноставен договор за партнерство е завршен имот.

Според упатствата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација, доколку, спротивно на основните услови на договорот, еден од партнерите, кој мора да придонесе за создавање на недвижен имот во форма на пренос на земјишна парцела во заедничка сопственост или права на закуп, избегнува да ги исполни своите обврски, тогаш во овој случај останатите учесници можат да бараат исполнување на таквите обврски на суд. Овој факт е содржан во став 3 од член 551 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Изјави за побарувањедругари, кои изразуваат барање за признавање на сопственост на удел во објект на недвижен имот создаден од заеднички сили, во согласност со објаснувањата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација, дадени во став 7 од Резолуцијата бр. , треба да се квалификува на ист начин.

Во сите горенаведени случаи, неопходно е да се земе предвид дека правото на сопственост на секој партнер кој го поставува горенаведеното барање може да настане само по државна регистрација на таквото право врз основа на судски акт, што укажува на фактот на задоволување на ова барање.

5. Договорот за инвестирање не може да се квалификува како независен вид на граѓанско-правен договор

Клучно појаснување: договорот за инвестирање не може да се смета за независен тип на договор. Затоа, во секој случај, неопходно е да се утврди правната природа на таквиот договор.

Во ставот 4 од Резолуцијата бр.54 се објаснува фактот дека договорите кои се поврзани со инвестициски активности не можат да имаат посебна законска регулативаобврски кои се развиваат меѓу страните.

Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација забележа дека во овој случај арбитражни судовипрво мора да ја утврди правната природа на таквите договори (договор, купопродажба, едноставно партнерство). Покрај тоа, тој го привлече вниманието на фактот дека сопственоста на објектот на недвижен имот, кој е создаден во согласност со одредбите на „инвестицискиот договор“, може да настане меѓу лицата кои го склучиле овој договор од моментот кога државната регистрација на правото се врши. Овој факт е содржан во став 2 од член 223 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација.

6. Склучување на преддоговор за купопродажба на недвижен имот

Клучно појаснување: прелиминарен договор за купопродажба на недвижен имот, кој е склучен врз основа на авансно плаќање, може да се смета за договор за купопродажба на иден недвижен имот.

Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација во став 7 од Резолуцијата бр.54 објасни дека преддоговор за купопродажба на недвижен имотпомеѓу лицата кои се обврзуваат да склучат договор за купопродажба на имот создаден во иднина, под услови на претплата на поголемиот дел од вкупните трошоци или целосна ценапредметот треба да се дефинира како договор за купопродажба на идна недвижност.

Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација посочи дека барањето за индивидуализација на предметот на договорот за купопродажба важи и за предметот на идниот договор, што е наведено во прелиминарниот договор. Затоа овој преддоговор не може да се смета за несклучен доколку предметот бил правилно индивидуализиран во преддоговорот, но, на пример, без да се наведе катастарскиот број на имотот.

7. Постапка за регистрирање на купопродажен договор на станбени објекти

Клучно појаснување: постапката за државна регистрација на договори за продажба и купување на станбени простории е неопходна само ако во моментот на склучување на овој договор продавачот е сопственик на наведениот објект.

Во согласност со одредбите од став 9 од Резолуцијата бр. времето на неговото склучување, предметот на договорот е во сопственост на продавачот (според став 2 од член 558 Граѓански законик на Руската Федерација). Во спротивно, ќе се смета дека од моментот на неговото потпишување договорот не е склучен.

Исто така, утврдено е дека изразувањето на одбивање од страна на територијалните тела на Rosreestr во врска со државната регистрација на сопственост на станбени простории што не му припаѓаат на продавачот во моментот на склучување на купопродажниот договор и не е соодветно регистриран може да се смета за нелегално во случај одбивањето да се објасни исклучиво со недостатокот на оваа регистрација.

8. Склучување на споделен градежен договор.

Клучно појаснување: објаснувањата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација, кои произлегуваат од Резолуцијата бр. 54, не важат за оние односи што се поврзани со заедничка градба станбени згради.

Оваа изјава се однесува на објекти кои се регулирани Федерален законод 30 декември 2004 година бр. 214-ФЗ „За учество во заедничка изградба на станбени згради и друг недвижен имот и за измени на одредени законски акти на Руската Федерација“.