Công thức tiếp cận thu nhập. Phương pháp tiếp cận thu nhập đối với bất động sản và định giá doanh nghiệp

Nhiệm vụ xác định giá trị doanh nghiệp Các giai đoạn khác nhau sự phát triển của nó không mất đi sự liên quan của nó. Doanh nghiệp là tài sản lâu dài, tạo ra thu nhập và có sức hấp dẫn đầu tư nhất định nên câu hỏi về giá trị của nó được nhiều người, từ chủ sở hữu, người quản lý đến các cơ quan chính phủ quan tâm.

Thông thường, để đánh giá giá trị của một doanh nghiệp, họ sử dụng phương pháp thu nhập (cách tiếp cận thu nhập), bởi vì bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đầu tư tiền không chỉ vào nhà cửa, thiết bị và các tài sản hữu hình và vô hình khác mà còn đầu tư vào thu nhập trong tương lai không chỉ có thể thu hồi vốn đầu tư mà còn mang lại lợi nhuận, do đó làm tăng phúc lợi của nhà đầu tư. Đồng thời, khối lượng, chất lượng và thời gian của dòng thu nhập dự kiến ​​trong tương lai đóng vai trò đặc biệt khi lựa chọn đối tượng đầu tư. Không còn nghi ngờ gì nữa, mức thu nhập dự kiến ​​​​là tương đối và chịu ảnh hưởng rất lớn của xác suất, tùy thuộc vào mức độ rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư thất bại, điều này cũng phải được tính đến.

Ghi chú! Yếu tố chi phí cơ bản khi sử dụng phương pháp này là thu nhập dự kiến ​​trong tương lai của công ty, thể hiện lợi ích kinh tế nhất định cho chủ sở hữu doanh nghiệp. Thu nhập của công ty càng cao thì giá trị thị trường của nó càng cao, các yếu tố khác bằng nhau.

Phương pháp thu nhập tính đến mục tiêu chính của doanh nghiệp - tạo ra lợi nhuận. Từ những vị trí này, việc đánh giá doanh nghiệp là tốt nhất vì nó phản ánh triển vọng phát triển của doanh nghiệp và những kỳ vọng trong tương lai. Ngoài ra, nó còn tính đến sự lỗi thời về mặt kinh tế của các đối tượng, đồng thời cũng tính đến khía cạnh thị trường và xu hướng lạm phát thông qua tỷ lệ chiết khấu.

Bất chấp tất cả những ưu điểm không thể phủ nhận, cách tiếp cận này không phải là không có những khía cạnh gây tranh cãi và tiêu cực:

• nó khá tốn công sức;
• đặc trưng của anh ấy cấp độ cao tính chủ quan khi dự báo thu nhập;
• có tỷ lệ xác suất và quy ước cao, vì nhiều giả định và hạn chế khác nhau được thiết lập;
• ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro khác nhau đến thu nhập dự kiến ​​là rất lớn;
• việc xác định một cách đáng tin cậy thu nhập thực tế mà doanh nghiệp thể hiện trong báo cáo là khó khăn và có thể các khoản lỗ được phản ánh có chủ ý cho nhiều mục đích khác nhau, gắn liền với sự thiếu minh bạch thông tin từ các doanh nghiệp trong nước;
• việc hạch toán tài sản không cốt lõi, tài sản thừa phức tạp;
• việc đánh giá doanh nghiệp thua lỗ là không chính xác.

Nó là bắt buộc để đặc biệt chú ý tiếp cận khả năng xác định một cách đáng tin cậy các dòng thu nhập trong tương lai của doanh nghiệp và sự phát triển hoạt động của công ty với tốc độ dự kiến. Độ chính xác của dự báo cũng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi sự ổn định của môi trường kinh tế bên ngoài, điều này rất quan trọng đối với tình hình kinh tế Nga khá bất ổn.

Vì vậy, nên sử dụng phương pháp thu nhập để đánh giá công ty khi:

• họ có thu nhập dương;
• có thể đưa ra một dự báo đáng tin cậy về thu nhập và chi phí.

Tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp thu nhập

Việc ước tính giá trị của một doanh nghiệp bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập bắt đầu bằng việc giải quyết các vấn đề sau:

1) dự báo thu nhập trong tương lai của doanh nghiệp;

2) đưa giá trị thu nhập tương lai của doanh nghiệp về thời điểm hiện tại.

Giải pháp chính xác cho những vấn đề này góp phần đạt được kết quả cuối cùng đầy đủ của công việc đánh giá. Tầm quan trọng lớn trong quá trình dự báo là việc bình thường hóa thu nhập, nhờ đó loại bỏ những sai lệch một lần, đặc biệt, xuất hiện do các giao dịch một lần, chẳng hạn như khi bán những thứ không cốt lõi và vượt quá. tài sản. Để bình thường hóa thu nhập, các phương pháp thống kê được sử dụng để tính trung bình, bình quân gia quyền hoặc phương pháp ngoại suy, đại diện cho thể hiện sự tiếp nối của các xu hướng hiện có.

Ngoài ra, nhất thiết phải tính đến yếu tố thay đổi giá trị của tiền theo thời gian - cùng một lượng thu nhập trong Hiện nay có giá cao hơn trong tương lai. Câu hỏi khó về thời điểm có thể chấp nhận được nhất để dự báo thu nhập và chi phí của công ty cần được giải quyết. Người ta tin rằng để phản ánh tính chất chu kỳ vốn có của các ngành, để đưa ra dự báo hợp lý cần phải có khoảng thời gian ít nhất là 5 năm. Khi xem xét vấn đề này thông qua lăng kính toán học và thống kê, người ta mong muốn kéo dài thời gian dự báo, giả định rằng số lượng lớn quan sát sẽ đưa ra giá trị hợp lý hơn về giá trị thị trường của công ty. Tuy nhiên, việc tăng tỷ lệ thời gian dự báo khiến việc dự đoán giá trị thu nhập và chi phí, lạm phát và dòng tiền trở nên khó khăn hơn. Một số nhà thẩm định lưu ý rằng dự báo thu nhập đáng tin cậy nhất sẽ là trong 1–3 năm, đặc biệt khi có sự bất ổn trong môi trường kinh tế, vì khi thời gian dự báo tăng lên, điều kiện của các ước tính cũng tăng lên. Nhưng quan điểm này chỉ đúng với những doanh nghiệp hoạt động bền vững.

Quan trọng!Trong mọi trường hợp, khi chọn khoảng thời gian dự báo, bạn cần phải tính khoảng thời gian đó cho đến khi tốc độ tăng trưởng của công ty ổn định và để đạt được độ chính xác cao nhất của kết quả cuối cùng, bạn có thể chia khoảng thời gian dự báo thành các khoảng thời gian trung gian nhỏ hơn, chẳng hạn như nửa năm.

Nói chung, giá trị của doanh nghiệp được xác định bằng cách tổng hợp các dòng thu nhập từ hoạt động của doanh nghiệp trong giai đoạn dự báo, trước đó đã được điều chỉnh theo mức giá hiện tại, cộng thêm giá trị của doanh nghiệp trong giai đoạn sau dự báo. khoảng thời gian (giá trị cuối cùng).

Hai phương pháp đánh giá phổ biến nhất là cách tiếp cận thu nhập - phương pháp vốn hóa thu nhập Và phương pháp dòng tiền chiết khấu. Chúng dựa trên tỷ lệ chiết khấu và vốn hóa ước tính được sử dụng để xác định giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai. Tất nhiên, trong khuôn khổ phương pháp tiếp cận thu nhập, nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng, nhưng về cơ bản chúng đều dựa trên việc chiết khấu dòng tiền.

Vai trò quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp đánh giá là do mục đích của bản thân việc đánh giá và mục đích sử dụng kết quả của nó. Các yếu tố khác cũng có tác động, ví dụ, loại hình doanh nghiệp được định giá, giai đoạn phát triển, tốc độ thay đổi thu nhập, tính sẵn có của thông tin và mức độ tin cậy của doanh nghiệp, v.v.

Phương phápviết hoathu nhập(Phương pháp viết hoa một kỳ, SPCM)

Phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên giả thuyết rằng giá trị thị trường của một doanh nghiệp bằng giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai. Thích hợp nhất là áp dụng nó cho những công ty đã tích lũy tài sản, có thu nhập hiện tại ổn định và có thể dự đoán được, đồng thời tốc độ tăng trưởng ở mức vừa phải và tương đối ổn định, trong khi tình trạng hiện tại đưa ra một ý tưởng nhất định về \ xu hướng dài hạn trong các hoạt động trong tương lai. Và ngược lại: ở giai đoạn tăng trưởng tích cực của công ty, trong quá trình tái cơ cấu hoặc vào những thời điểm khác khi có những biến động đáng kể về lợi nhuận hoặc dòng tiền (điển hình ở nhiều doanh nghiệp), phương pháp này không được mong muốn sử dụng, vì có khả năng cao thu được kết quả đánh giá giá trị không chính xác.

Phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên thông tin hồi cứu, trong khi đối với một giai đoạn trong tương lai, ngoài số thu nhập ròng, các chỉ số kinh tế khác sẽ được ngoại suy, chẳng hạn như cơ cấu vốn, tỷ suất lợi nhuận và mức độ rủi ro của công ty.

Việc định giá doanh nghiệp theo phương pháp vốn hóa thu nhập được thực hiện như sau:

Giá trị thị trường hiện tại = DP (hoặc P net) / Tỷ lệ vốn hóa,

nơi DP - dòng tiền;

P sạch - lợi nhuận ròng.

Ghi chú! Độ tin cậy của kết quả đánh giá phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ vốn hóa, vì vậy cần đặc biệt chú ý đến tính chính xác của phép tính.

Tỷ lệ vốn hóa cho phép bạn chuyển đổi giá trị thu nhập hoặc dòng tiền trong một khoảng thời gian cụ thể thành thước đo giá trị. Về nguyên tắc, nó được bắt nguồn từ hệ số chiết khấu:

Tỷ lệ vốn hóa =D- T r,

Ở đâu D- tỷ lệ chiết khấu;

T r - tốc độ tăng trưởng của dòng tiền hoặc lợi nhuận ròng.

Rõ ràng là tỷ lệ vốn hóa thường thấp hơn tỷ lệ chiết khấu của cùng một công ty.

Như có thể thấy từ các công thức được trình bày, tùy thuộc vào số tiền được vốn hóa, tốc độ tăng trưởng dự kiến ​​của dòng tiền hoặc lợi nhuận ròng sẽ được tính đến. Tất nhiên, tỷ lệ vốn hóa sẽ khác nhau đối với các loại thu nhập khác nhau. Vì vậy, nhiệm vụ chính khi thực hiện phương pháp này là xác định chỉ số sẽ được viết hoa. Trong trường hợp này, thu nhập có thể được dự đoán cho năm tiếp theo ngày định giá hoặc thu nhập trung bình được tính bằng cách sử dụng dữ liệu hồi tố được xác định. Vì dòng tiền ròng tính đến đầy đủ các hoạt động điều hành và đầu tư của doanh nghiệp nên nó thường được sử dụng làm cơ sở để vốn hóa.

Vì vậy, tỷ lệ vốn hóa về bản chất kinh tế của nó gần với hệ số chiết khấu và có mối liên hệ chặt chẽ với nó. Tỷ lệ chiết khấu cũng được sử dụng để giảm dòng tiền trong tương lai về thời điểm hiện tại.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( Dòng tiền chiết khấu, DCF )

Phương pháp dòng tiền chiết khấu cho phép bạn tính đến các rủi ro liên quan đến việc đạt được thu nhập dự kiến. Việc sử dụng phương pháp này sẽ hợp lý khi dự đoán có sự thay đổi đáng kể về thu nhập trong tương lai, cả lên và xuống. Ngoài ra, trong một số trường hợp, chỉ riêng phương pháp nàycó thể áp dụng, ví dụ, mở rộng hoạt động của doanh nghiệp nếu tại thời điểm đánh giá doanh nghiệp chưa hoạt động hết công suất khả năng sản xuất tuy nhiên, có ý định tăng nó trong tương lai gần;kế hoạch tăng khối lượng sản xuất; phát triển kinh doanh nói chung; sáp nhập doanh nghiệp; giới thiệu công nghệ sản xuất mới, v.v.Trong điều kiện như vậy, dòng tiền hàng năm trong các giai đoạn trong tương lai sẽ không đồng đều, điều này đương nhiên khiến cho việc tính toán giá trị thị trường của công ty bằng phương pháp vốn hóa thu nhập là không thể.

Đối với các doanh nghiệp mới, phương pháp duy nhất có thể sử dụng cũng là phương pháp dòng tiền chiết khấu, vì giá trị tài sản của họ tại thời điểm định giá có thể không trùng với khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

Tất nhiên, điều mong muốn là doanh nghiệp được định giá có xu hướng phát triển thuận lợi và lịch sử kinh doanh có lãi. Đối với các công ty bị thua lỗ hệ thống và có tốc độ tăng trưởng âm, phương pháp dòng tiền chiết khấu ít phù hợp hơn. Phải đặc biệt thận trọng khi đánh giá các công ty có khả năng phá sản cao. Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập hoàn toàn không được áp dụng, kể cả phương pháp vốn hóa thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu linh hoạt hơn vìcó thể được sử dụng để đánh giá bất kỳ doanh nghiệp điều hành bằng cách sử dụngdự báo chi tiết đơn hàng của dòng tiền trong tương lai. Điều quan trọng không kém đối với ban quản lý và chủ sở hữu công ty là hiểu được tác động của các quyết định quản lý khác nhau đối với giá trị thị trường của công ty, nghĩa là nó có thể được sử dụng trong quá trình quản lý giá trị dựa trên mô hình chi phí chi tiết thu được của doanh nghiệp. và xem tính nhạy cảm của nó đối với các yếu tố bên trong và bên ngoài được lựa chọn. Điều này cho phép bạn hiểu được hoạt động của doanh nghiệp ở bất kỳ giai đoạn nào vòng đời trong tương lai. Và quan trọng nhất: phương pháp này hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư và đáp ứng được lợi ích của họ vì nó dựa trên dự báo về sự phát triển thị trường trong tương lai và quá trình lạm phát. Mặc dù cũng có một số khó khăn trong việc này, vìtrong nền kinh tế khủng hoảng không ổn định Với Rất khó để dự đoán dòng thu nhập của bạn trước vài năm.

Vì vậy, cơ sở ban đầu để tính giá trị doanh nghiệp theo phương phápchiết khấu dòng tiềnlà một dự báo, nguồn của nó là thông tin phản hồi về dòng tiền. Công thức truyền thống để xác định giá trị hiện tại của thu nhập chiết khấu trong tương lai như sau:

Giá trị thị trường hiện tại = Dòng tiền trong kỳt / (1 + D) t.

Tỷ lệ chiết khấu là lãi suất cần thiết để giảm thu nhập trong tương lai xuống một giá trị duy nhất cho giá trị hiện tại của doanh nghiệp. Đối với nhà đầu tư, đó là tỷ suất lợi nhuận yêu cầu đối với các khoản đầu tư thay thế có mức rủi ro tương đương tại thời điểm định giá.

Tùy thuộc vào loại dòng tiền đã chọn (đối với công bằng hoặc tổng vốn đầu tư) làm cơ sở định giá thì xác định phương pháp tính tỷ lệ chiết khấu. Sơ đồ tính toán dòng tiền chovốn đầu tư và vốn chủ sở hữu được trình bày trong bảng. 12.

Như bạn có thể thấy, việc tính toán dòng tiền choVốn chủ sở hữu chỉ khác ở chỗ kết quả thu được từ thuật toán tính dòng tiền cho vốn đầu tư được điều chỉnh bổ sung theo những thay đổi của nợ dài hạn. Sau đó, dòng tiền được chiết khấu phù hợp với rủi ro dự kiến, được phản ánh qua tỷ lệ chiết khấu được tính tương ứng với một doanh nghiệp cụ thể.

Vì vậy, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền đối với vốn cổ phần sẽ bằng tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư mà chủ sở hữu yêu cầu,vốn đầu tư- tổng tỷ suất lợi nhuận gia quyền của vốn vay (nghĩa là lãi suất của ngân hàng đối với các khoản vay) và vốn chủ sở hữu, trong khi trọng số cụ thể của chúng được xác định bởi tỷ trọng của vốn vay và vốn cổ phần trong cơ cấu vốn. Tỷ lệ chiết khấu dòng tiềnđối với vốn đầu tưgọi điện chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền, và phương pháp tính toán tương ứng làPhương pháp chi phí vốn bình quân gia quyền (Wsố támMỘTtrung bìnhCphần còn lại củaCapital, WACC). Phương pháp xác định tỷ lệ chiết khấu này được sử dụng thường xuyên nhất.

Bên cạnh đó, Xác định tỷ lệ chiết khấu dòng tiền cho vốn cổ phần có thể được áp dụng Sau đây là những phương pháp phổ biến nhất:

• mô hình định giá tài sản vốn ( CAPM);
• mô hình định giá tài sản vốn sửa đổi ( MCAPM);
• phương pháp thi công tích lũy;
• mô hình lợi nhuận vượt mức ( EVO) và vân vân.

Hãy xem xét các phương pháp này chi tiết hơn.

Phương phápchi phí vốn bình quân gia quyền ( WACC)

Nó được sử dụng để tính toán cả vốn chủ sở hữu và vốn vay bằng cách xây dựng tỷ lệ cổ phần của chúng; nó không hiển thị bảng cân đối kế toán mà chỉ hiển thịgiá trị thị trường của vốn. Tỷ lệ chiết khấu cho mô hình này được xác định theo công thức:

DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

trong đó C зк là chi phí vốn vay;

N lợi nhuận - thuế suất thuế thu nhập;

Дзк - tỷ trọng vốn vay trong cơ cấu vốn của công ty;

Ср - chi phí thu hút vốn cổ phần (cổ phiếu ưu đãi);

D pr - tỷ lệ cổ phần ưu đãi trong cơ cấu vốn của công ty;

Соа - chi phí thu hút vốn cổ phần (cổ phiếu phổ thông);

D ob - tỷ lệ cổ phiếu phổ thông trong cơ cấu vốn của công ty.

Công ty càng thu hút được nguồn vốn vay giá rẻ thay vì vốn cổ phần đắt đỏ thì giá trị của nó càng thấp. WACC. Tuy nhiên, nếu muốn sử dụng càng nhiều nguồn vốn vay giá rẻ càng tốt, bạn cũng nên nhớ đến sự sụt giảm tính thanh khoản tương ứng trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, điều này chắc chắn sẽ dẫn đến lãi suất tín dụng tăng lên, vì đối với các ngân hàng, tình trạng này là đầy rủi ro gia tăng và số tiền WACC tất nhiên là sẽ phát triển. Vì vậy, sẽ phù hợp nếu sử dụng quy tắc “trung bình vàng”, kết hợp tối ưu vốn tự có và vốn vay dựa trên số dư của chúng về mặt thanh khoản.

Phương phápđánh giáthủ đôtài sản (Mô hình định giá tài sản vốn, CAPM)

Dựa trên phân tích thông tin từ thị trường chứng khoán về sự thay đổi khả năng sinh lời của cổ phiếu được giao dịch công khai. Trong trường hợp này, khi tính tỷ lệ chiết khấu vốn cổ phần, công thức sau được sử dụng:

DCAPM = Db/r + β × (D r − D b/r ) + P 1 + P 2 + R,

trong đó D b/r - tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro;

β - hệ số đặc biệt;

D r - tổng lợi nhuận của toàn bộ thị trường (danh mục chứng khoán trung bình trên thị trường);

P 1 - tiền thưởng cho doanh nghiệp nhỏ;

P 2 - phí bảo hiểm rủi ro cụ thể cho một công ty riêng lẻ;

R- rủi ro quốc gia.

Lãi suất phi rủi ro được sử dụng làm cơ sở để đánh giá các loại rủi ro khác nhau liên quan đến việc đầu tư vào một công ty. Hệ số beta đặc biệt ( β ) thể hiện mức độ rủi ro hệ thống liên quan đến kinh tế và tiến trình chính trị, được tính toán dựa trên độ lệch giữa tổng lợi nhuận cổ phiếu của một công ty cụ thể so với tổng lợi nhuận của thị trường chứng khoán nói chung. Chỉ số tổng lợi nhuận thị trường là chỉ số lợi nhuận thị trường trung bình, được các nhà phân tích tính toán dựa trên nghiên cứu dài hạn về dữ liệu thống kê.

CAPMkhá khó áp dụng trong điều kiện thị trường chứng khoán Nga kém phát triển. Điều này là do những thách thức trong việc xác định hệ số beta và phần bù rủi ro thị trường, đặc biệt đối với các doanh nghiệp được tổ chức chặt chẽ nhưng không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Theo thông lệ nước ngoài, tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro, theo nguyên tắc, là tỷ suất lợi nhuận của trái phiếu hoặc tín phiếu chính phủ dài hạn, vì chúng được coi là có mức độ thanh khoản cao và rủi ro mất khả năng thanh toán rất thấp ( khả năng phá sản nhà nước trên thực tế bị loại trừ). Tuy nhiên, ở Nga, sau một thời gian những sự kiện mang tính lịch sử chứng khoán chính phủ không được coi là không có rủi ro về mặt tâm lý. Do đó, lãi suất trung bình đối với tiền gửi ngoại tệ dài hạn của năm ngân hàng lớn nhất Nga, bao gồm cả Sberbank của Nga, được hình thành chủ yếu dưới ảnh hưởng của các yếu tố thị trường nội bộ, có thể được sử dụng làm lãi suất phi rủi ro. Về tỷ lệ cược β , thì ở nước ngoài, họ thường sử dụng các ấn phẩm làm sẵn về các chỉ số này trong các danh mục tài chính do các công ty chuyên ngành tính toán bằng cách phân tích thông tin thống kê của thị trường chứng khoán. Người định giá thường không cần phải tự mình tính toán các tỷ lệ này.

Mô hình định giá tài sản vốn sửa đổi ( MCAPM)

Trong một số trường hợp, tốt hơn nên sử dụng mô hình định giá tài sản vốn đã sửa đổi ( MCAPM), trong đó một chỉ báo như phần bù rủi ro được sử dụng, có tính đến các rủi ro phi hệ thống của doanh nghiệp được định giá. Rủi ro phi hệ thống (rủi ro có thể đa dạng hóa)- Đây là những rủi ro phát sinh ngẫu nhiên trong một công ty có thể được giảm thiểu thông qua đa dạng hóa. Ngược lại, rủi ro hệ thống là do phong trào chung thị trường hoặc các phân khúc của nó và không gắn liền với một loại chứng khoán cụ thể. Do đó, chỉ báo này phù hợp hơn với điều kiện phát triển thị trường chứng khoán của Nga với đặc tính không ổn định:

DMCAPM = Db/r + β × (D r − D b/r ) + P rủi ro,

trong đó D b/r là lãi suất phi rủi ro của các khoản vay bằng ngoại tệ trong nước của Nga;

β - hệ số đo lường rủi ro thị trường (không thể đa dạng hóa) và phản ánh mức độ nhạy cảm của những thay đổi về lợi nhuận của khoản đầu tư vào các công ty trong một ngành nhất định đối với những biến động về lợi nhuận của toàn thị trường chứng khoán;

D r - lợi nhuận của toàn bộ thị trường;

Rủi ro P là phần bù rủi ro có tính đến các rủi ro phi hệ thống của công ty đang được đánh giá.

Phương pháp tích lũy

Có tính đến nhiều loại rủi ro đầu tư khác nhau và liên quan đến đánh giá của chuyên gia cả các yếu tố kinh tế chung, đặc thù ngành và đặc thù doanh nghiệp tạo ra rủi ro không nhận được thu nhập theo kế hoạch. Các yếu tố quan trọng nhất là quy mô của công ty, kết cấu tài chính, sản xuất và đa dạng hóa lãnh thổ,chất lượng quản lý, lợi nhuận, khả năng dự đoán thu nhập, v.v.Tỷ lệ chiết khấu được xác định dựa trên tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro, được cộng thêm phí bảo hiểm bổ sung cho rủi ro khi đầu tư vào một công ty nhất định, có tính đến các yếu tố này.

Như chúng ta có thể thấy, cách tiếp cận tích lũy có phần giống với CAPM, vì cả hai đều dựa trên tỷ suất lợi nhuận của chứng khoán phi rủi ro cộng với thu nhập bổ sung liên quan đến rủi ro đầu tư (người ta tin rằng hơn nhiều rủi ro hơn thì khả năng sinh lời càng cao).

Mô hình Olson (Edwards - Chuông - Ohlson định giá người mẫu , EVO ), hoặc phương pháp thu nhập vượt mức (lợi nhuận)

Kết hợp các thành phần của phương pháp tiếp cận thu nhập và chi phí, ở một mức độ nào đó giảm thiểu những nhược điểm của chúng. Giá trị của công ty được xác định bằng cách chiết khấu dòng thu nhập vượt mức, nghĩa là chênh lệch so với mức trung bình của ngành và giá trị hiện tại của tài sản ròng. Ưu điểm của mô hình này là khả năng sử dụng các thông tin sẵn có về giá trị tài sản sẵn có tại thời điểm định giá để tính toán. Một phần đáng kể trong mô hình này được chiếm bởi các khoản đầu tư thực và chỉ cần dự đoán lợi nhuận còn lại, tức là phần dòng tiền thực sự làm tăng giá trị của công ty. Mặc dù mô hình này gặp một số khó khăn khi sử dụng nhưng nó rất hữu ích trong việc phát triển chiến lược phát triển tổ chức liên quan đến việc tối đa hóa giá trị doanh nghiệp.

Vẽ lên trận chung kết giá trị thị trường của công ty

Khi giá trị sơ bộ của doanh nghiệp đã được xác định, một số điều chỉnh phải được thực hiện để có được giá trị thị trường cuối cùng:

• thừa/thiếu vốn lưu động của bản thân;
• về tài sản ngoài cốt lõi của doanh nghiệp;
• về tài sản thuế thu nhập hoãn lại và thuế thu nhập hoãn lại phải trả;
• về nợ ròng, nếu có.

Do việc tính toán dòng tiền chiết khấu bao gồm lượng vốn lưu động cần thiết gắn liền với dự báo doanh thu nên nếu nó không trùng với giá trị thực tế thì phần vốn lưu động vượt mức phải được cộng thêm và phần thiếu hụt phải được trừ vào giá trị. của chi phí ban đầu. Điều tương tự cũng áp dụng cho các tài sản kém hiệu quả, vì chỉ những tài sản được sử dụng để tạo ra dòng tiền mới được đưa vào tính toán. Điều này có nghĩa là nếu có những tài sản không cốt lõi có giá trị nhất định chưa được tính đến trong dòng tiền nhưng có thể được hiện thực hóa (ví dụ khi bán) thì cần phải tăng giá trị sơ bộ của doanh nghiệp lên giá trị của tài sản đó được tính riêng. Nếu giá trị của doanh nghiệp được tính cho vốn đầu tư, thì giá trị thị trường thu được sẽ áp dụng cho toàn bộ vốn đầu tư, nghĩa là, ngoài chi phí vốn cổ phần, còn bao gồm giá trị nợ dài hạn của công ty. Điều này có nghĩa là để có được giá trị vốn cổ phần, cần phải giảm giá trị của giá trị đã xác lập bằng số nợ dài hạn.

Sau khi thực hiện tất cả các điều chỉnh, giá trị sẽ thu được là giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu của công ty.

Doanh nghiệp có khả năng tạo ra thu nhập ngay cả sau khi kết thúc giai đoạn dự báo. Doanh thu phải ổn định và đạt tốc độ tăng trưởng dài hạn đồng đều. Để tính chi phí tronggiai đoạn sau dự báo, bạn có thể sử dụng một trong các phương pháp sau để tính chiết khấu:

• theo giá trị thanh lý;
• theo giá trị tài sản ròng;
• theo phương pháp của Gordon.

Khi sử dụng mô hình Gordon, giá trị cuối cùng được xác định là tỷ lệ giữa dòng tiền trong năm đầu tiên của giai đoạn sau dự báo với chênh lệch giữa tỷ lệ chiết khấu và tốc độ tăng trưởng dài hạn của dòng tiền. Giá trị cuối cùng sau đó được giảm xuốngcác chỉ số chi phí hiện tại ở cùng tỷ lệ chiết khấu được sử dụng để chiết khấu dòng tiền trong kỳ dự báo.

Do đó, tổng giá trị của doanh nghiệp được xác định bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng thu nhập trong giai đoạn dự báo và giá trị của công ty trong giai đoạn sau dự báo.

Phần kết luận

Trong quá trình đánh giá giá trị của một công ty bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập, một mô hình tài chính của dòng tiền sẽ được tạo ra, có thể làm cơ sở để đưa ra các quyết định quản lý sáng suốt, tối ưu hóa chi phí, phân tích khả năng tăng công suất thiết kế và đa dạng hóa khối lượng. của sản phẩm. Mô hình này sẽ vẫn hữu ích sau khi quá trình đánh giá hoàn tất.

Để chọn phương pháp này hoặc phương pháp khác để tính giá trị thị trường, trước tiên bạn cần quyết định mục đích đánh giá và kế hoạch sử dụng kết quả của nó. Sau đó, bạn nên phân tích sự thay đổi dự kiến ​​trong dòng tiền của công ty trong tương lai gần, xem xét tình hình tài chính và triển vọng phát triển, đồng thời đánh giá môi trường kinh tế xung quanh, cả toàn cầu và quốc gia, bao gồm cả ngành. Khi thời gian ngắn, bạn cần biết giá trị thị trường của doanh nghiệp hoặc xác nhận kết quả thu được bằng các phương pháp khác hoặc khi không thể hoặc không cần phân tích chuyên sâu về dòng tiền, bạn có thể sử dụng phương pháp vốn hóa để nhanh chóng thu được kết quả tương đối. kết quả đáng tin cậy. Trong các trường hợp khác, đặc biệt khi phương pháp thu nhập là lựa chọn duy nhất Để tính giá trị thị trường, phương pháp dòng tiền chiết khấu được ưa thích hơn. Có thể trong một số trường hợp nhất định, cả hai phương pháp đều cần thiết đồng thời để tính giá trị của một công ty.

Và tất nhiên, chúng ta không nên quên rằng giá trị thu được khi sử dụng phương pháp thu nhập trực tiếp phụ thuộc vào độ chính xác của dự báo ngành và kinh tế vĩ mô dài hạn của nhà phân tích. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng các chỉ số dự báo sơ bộ trong quá trình áp dụng phương pháp thu nhập cũng có thể hữu ích trong việc xác định giá trị ước tính của công ty.

Phương pháp thu nhập là phương pháp phổ biến nhất để ước tính giá trị của một công ty, vì nó được sử dụng khi quyết định có nên đầu tư vào một công ty hay không. Bất kỳ nhà đầu tư nào muốn đầu tư tiền của mình vào một doanh nghiệp đều hy vọng nhận được thu nhập trong tương lai để thu hồi tất cả khoản đầu tư của mình và tạo ra lợi nhuận.

“Phương pháp thu nhập là tập hợp các phương pháp đánh giá giá trị của đối tượng thẩm định giá, trên cơ sở xác định mức thu nhập dự kiến ​​từ đối tượng thẩm định giá.”

Cách tiếp cận này dựa trên việc tính toán giá trị của một công ty bằng cách dự đoán thu nhập trong tương lai tính đến ngày định giá. Cách tiếp cận này được sử dụng khi thu nhập trong tương lai của công ty có thể được dự đoán chính xác.

Các phương pháp chính của phương pháp thu nhập bao gồm phương pháp vốn hóa thu nhập và phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa thu nhập bằng tiền mặt thường được sử dụng nhiều nhất để đánh giá các công ty đã tích lũy được tài sản, sản xuất ổn định và đang ở giai đoạn trưởng thành. Phương pháp này cho phép “ước tính giá trị của một công ty dựa trên vốn hóa thu nhập trong giai đoạn dự báo đầu tiên với giả định rằng mức thu nhập sẽ không đổi trong những năm dự báo tiếp theo”.

Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, cần xác định dòng tiền trong tương lai hoặc lợi nhuận trung bình trong tương lai mà công ty sẽ nhận được.

Phương pháp này khá đơn giản so với các phương pháp chiết khấu vì không cần phải thực hiện dự báo dài hạn thu nhập, nhưng việc sử dụng phương pháp này bị hạn chế bởi số lượng doanh nghiệp ổn định đang ở giai đoạn trưởng thành.

Vì vậy, yếu tố chính quyết định khả năng sử dụng phương pháp này là sự sẵn có thu nhập ổn định từ công ty được đề cập. Có thể phân biệt các giai đoạn sau của phương pháp vốn hóa thu nhập (Sharipo, 1989):

– biện minh cho sự ổn định của việc tạo thu nhập;

Bạn có thể xác định thu nhập có ổn định hay không dựa trên việc phân tích báo cáo tài chính của công ty.

– xác định mức thu nhập được vốn hóa;

Lượng thu nhập được vốn hóa có thể được tính là thu nhập dự kiến ​​cho một năm sau ngày định giá hoặc là thu nhập trung bình trong một số năm.

– tính toán tỷ lệ vốn hóa;

Tỷ lệ vốn hóa của một công ty được lấy từ tỷ lệ chiết khấu bằng cách trừ đi tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm của thu nhập hoặc dòng tiền. Nghĩa là, tỷ lệ vốn hóa thường nhỏ hơn tỷ lệ chiết khấu.

– vốn hóa thu nhập;

- thực hiện các sửa đổi cuối cùng.

Trong thực tế, phương pháp vốn hóa thu nhập hiếm khi được sử dụng do sự biến động của thị trường và sự biến động về thu nhập của hầu hết các công ty.

Thông thường, các công ty sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để ước tính giá trị của mình. Điều này là do phương pháp này dựa trên thực tế là dòng tiền thay đổi hàng năm. Do đó, phương pháp chiết khấu dòng tiền dựa trên dự báo về dòng tiền trong tương lai của một công ty nhất định, được chiết khấu ở tỷ lệ chiết khấu là một hàm số của rủi ro của dòng tiền dự kiến ​​(Gordon, 1962). Việc tính toán giá trị của một công ty sử dụng dòng tiền chiết khấu được thực hiện theo công thức sau:

trong đó: PV – giá trị hiện tại của công ty;

CF - dòng tiền;

FV là giá trị tài sản sau dự báo;

R – tỷ lệ chiết khấu;

n – số năm dự báo.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng cho các công ty đang ở giai đoạn tăng trưởng hoặc phát triển, tức là đang phát triển. Đây là những công ty tương đối trẻ. Ở những công ty như vậy, dòng tiền trong tương lai dự kiến ​​sẽ thay đổi đáng kể so với hiện tại hoặc công ty này muốn thực hiện một dự án đầu tư có tác động đáng kể đến dòng tiền trong tương lai.

Các giai đoạn đánh giá giá trị doanh nghiệp bằng cách sử dụng dòng tiền chiết khấu như sau:

a) thu thập thông tin cần thiết;

Tính toán giá trị của một doanh nghiệp đòi hỏi thông tin từ bảng cân đối kế toán công ty, báo cáo lãi lỗ, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Tiền bạc và các chỉ số thị trường khác.

b) lựa chọn mô hình dòng tiền;

Dòng tiền là sự khác biệt giữa dòng tiền vào và dòng tiền ra của công ty. Có hai mô hình dòng tiền chính - dòng tiền trên vốn chủ sở hữu và dòng tiền trên tổng vốn đầu tư.

c) xác định độ dài của giai đoạn dự báo;

Khoảng thời gian của giai đoạn dự báo được xác định tùy thuộc vào mức tăng trưởng dự kiến ​​của các chỉ số chính của công ty và kế hoạch phát triển của công ty được ban quản lý chấp nhận. Thông thường, giai đoạn dự báo được coi là số năm sau đó công ty có thể đạt được tốc độ tăng trưởng dòng tiền không đổi.

d) tiến hành phân tích hồi cứu về tổng doanh thu và chi phí cũng như dự báo của chúng;

Khi dự báo tổng doanh thu và chi phí của công ty, có thể sử dụng hai phương pháp: phương pháp tổng hợp và chi tiết. Phương pháp hợp nhất dựa trên dự báo doanh thu, được tính toán có tính đến tốc độ tăng trưởng của nó so với những năm trước. Khi tính toán giá trị dự báo của chi phí, phương pháp này ngụ ý rằng chi phí biến đổi sẽ tăng tỷ lệ thuận với tốc độ tăng trưởng doanh thu. Một cách tiếp cận chi tiết dựa trên việc nghiên cứu một lượng lớn thông tin. Vì vậy, để tính tổng doanh thu, cần phải có dữ liệu về khối lượng bán sản phẩm từ những năm trước, giá hiện tại và dự báo của sản phẩm cũng như dự báo của chuyên gia về những thay đổi trong điều kiện kinh tế. Để tính chi phí, phương pháp này xác định chi phí sản xuất theo yếu tố chi phí.

e) tính toán dòng tiền cho từng năm trong thời kỳ dự báo;

Có hai phương pháp tính toán dòng tiền. Phương pháp đầu tiên là phương pháp gián tiếp, được thực hiện bằng cách phân tích dòng tiền trong lĩnh vực hoạt động của công ty. Phương pháp này dựa trên việc lập ngân sách dòng tiền và tính toán thêm dòng tiền. Phương pháp thứ hai là phương pháp trực tiếp, nhằm phân tích dòng tiền theo khoản mục thu nhập và chi phí, tức là nó dựa trên việc xem xét bảng cân đối kế toán của công ty và sau đó tính toán dòng tiền từ đó.

f) xác định tỷ lệ chiết khấu;

Việc tính toán tỷ lệ chiết khấu có tính đến các yếu tố sau: sự hiện diện của các nguồn vốn thu hút khác nhau, sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian và rủi ro có thể xảy ra. Dựa trên mô hình dòng tiền nào được chọn, công ty xác định tỷ lệ chiết khấu: đối với dòng tiền vốn cổ phần, đây là mô hình tỷ lệ tích lũy hoặc mô hình định giá tài sản vốn (CAPM) và đối với dòng tiền vốn đầu tư, đây là chi phí bình quân gia quyền của mô hình vốn (WACC).

g) tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai và giá trị của công ty trong giai đoạn sau dự báo, cũng như tổng giá trị của chúng;

Giai đoạn sau dự báo là thời gian tồn tại còn lại của công ty, trong đó dự kiến ​​sẽ có tốc độ tăng trưởng ổn định trung bình của dòng tiền. Để tính giá trị của công ty trong giai đoạn sau dự báo, chi phí đảo ngược được tính toán. Hoàn nhập là thu nhập từ việc bán lại doanh nghiệp có thể xảy ra vào cuối kỳ dự báo. Có một số cách để tính toán tỷ lệ hoàn vốn, tùy thuộc vào triển vọng phát triển của công ty trong tương lai. Có các phương pháp tính toán hoàn nhập sau: phương pháp giá trị thanh lý, phương pháp giá trị tài sản ròng, phương pháp bán ước tính và mô hình Gordon.

h) thực hiện các sửa đổi cuối cùng.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu cho phép bạn có được giá trị thị trường của công ty, điều này cho thấy công ty có triển vọng như thế nào. Đó là lý do tại sao phương pháp này là phương pháp định giá hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư muốn đầu tư tài sản của mình vào một công ty có lợi nhuận, đang phát triển và đầy hứa hẹn.

Sử dụng phương pháp thu nhập để tính giá trị công ty có cả ưu điểm và nhược điểm. Ưu điểm của phương pháp thu nhập bao gồm:

– Cách tiếp cận này có tính đến những thay đổi trong tương lai về thu nhập và chi phí của công ty. Do đó, nó cho thấy khả năng sinh lời của công ty, từ đó đáp ứng được lợi ích của chủ sở hữu muốn nhận cổ tức;

– việc sử dụng phương pháp này giúp đưa ra quyết định đầu tư vào một công ty, nghĩa là phương pháp này có tính đến lợi ích của các nhà đầu tư tiềm năng;

– cách tiếp cận này có tính đến triển vọng phát triển của công ty.

Những nhược điểm chính của phương pháp này là như sau:

– khó khăn trong việc dự báo các dòng thu nhập và chi tiêu dài hạn do nền kinh tế không ổn định. Kết quả là, xác suất dự báo sai tăng lên khi thời gian dự báo tăng lên;

– sự phức tạp của việc tính toán vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu, vì có nhiều cách khác nhau tính toán của họ;

– sự tồn tại của rủi ro có thể có tác động đáng kể đến thu nhập dự kiến;

- khả năng không tuân thủ thu nhập chính công ty qua những gì họ thể hiện trong báo cáo tài chính.

Kết quả là, chúng ta có thể nói rằng phương pháp thu nhập có những ưu điểm và nhược điểm, nhưng ngày nay nó được sử dụng rộng rãi trong thực tế khi đánh giá giá trị của một doanh nghiệp.

Phương pháp thu nhập được áp dụng khi có thông tin đáng tin cậy cho phép dự đoán thu nhập trong tương lai mà đối tượng định giá có khả năng tạo ra, cũng như các chi phí liên quan đến đối tượng định giá. Khi áp dụng phương pháp thu nhập, người định giá sẽ xác định số thu nhập và chi phí trong tương lai cũng như thời điểm nhận được chúng.

Phương pháp thu nhập là tập hợp các phương pháp đánh giá giá trị của đối tượng thẩm định giá, trên cơ sở xác định thu nhập dự kiến ​​từ đối tượng thẩm định giá. Các giai đoạn của phương pháp thu nhập:

• 1. Tính toán Tổng thu nhập về việc sử dụng tài sản dựa trên phân tích giá và thuế hiện tại trên thị trường cho thuê đối với các tài sản tương đương.
• 2. Việc đánh giá thiệt hại do không có đủ chỗ ở (cho thuê) và các khoản thanh toán tiền thuê chưa thu được được thực hiện trên cơ sở phân tích thị trường và bản chất biến động của nó liên quan đến bất động sản đang được định giá. Số tiền được tính theo cách này được trừ vào tổng thu nhập và con số thu được là tổng thu nhập thực tế.
• 3. Tính toán chi phí liên quan đến đối tượng thẩm định:

* vận hành (bảo trì) - chi phí vận hành cơ sở;

* cố định - chi phí phục vụ các tài khoản phải trả (lãi vay, khấu hao, nộp thuế, v.v.);

* dự trữ - chi phí mua (thay thế) phụ kiện cho tài sản.

• 4. Xác định số tiền thu thuần từ việc bán vật.
• 5. Tính tỷ lệ vốn hóa. Trong thực tiễn định giá của Nga, khái niệm phương pháp thu nhập thường gắn liền với hai phương pháp: vốn hóa thu nhập trực tiếp và dòng tiền chiết khấu. Phương pháp vốn hóa trực tiếp chuyển đổi thu nhập trong một khoảng thời gian thành giá trị, trong khi phương pháp dòng tiền chiết khấu chuyển đổi thu nhập trong một số năm. [câu hỏi đánh giá, Levada]

Ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp được xác định như sau:

• - khả năng phản ánh ý định thực tế của người mua (nhà đầu tư) tiềm năng;
• - loại, chất lượng và phạm vi thông tin làm cơ sở cho việc phân tích;
• - khả năng tính đến những biến động cạnh tranh;
• - khả năng tính đến tính năng cụ thểđối tượng ảnh hưởng đến giá trị của nó (vị trí, quy mô, khả năng sinh lời).

Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng nếu:

• - dòng thu nhập ổn định trong thời gian dài và có giá trị dương đáng kể;
• - Dòng thu nhập đang tăng trưởng với tốc độ vừa phải, ổn định.

Kết quả thu được bằng phương pháp này bao gồm chi phí của các tòa nhà, công trình kiến ​​trúc và chi phí của lô đất, tức là. là nguyên giá của toàn bộ tài sản. Công thức tính toán cơ bản như sau:

trong đó C là nguyên giá của tài sản (đơn vị tiền tệ);

Tỷ lệ vốn hóa, (%);

NOR - thu nhập hoạt động ròng

Các vấn đề chính của phương pháp này:

• 1. Phương pháp này không được khuyến khích sử dụng khi tài sản cần được xây dựng lại đáng kể hoặc đang trong tình trạng xây dựng chưa hoàn thiện, tức là đã được xây dựng xong. Không thể đạt được mức thu nhập ổn định trong tương lai gần.
• 2. B điều kiện của Nga Vấn đề chính mà thẩm định viên gặp phải là “sự mù mờ thông tin” của thị trường bất động sản, chủ yếu là thiếu thông tin về các giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản thực tế, chi phí vận hành và thiếu thông tin thống kê về hệ số tải trong thị trường. từng phân khúc thị trường ở các khu vực khác nhau. Do đó, việc tính toán NRR và tỷ lệ vốn hóa trở thành một nhiệm vụ rất phức tạp. [Gryaznova]

Trình tự các thao tác khi áp dụng phương pháp viết hoa trực tiếp:

• 1. Xác định mức thu nhập ròng ổn định trong một năm sau ngày định giá thực tế (thường bằng cách lấy thu nhập bình quân hàng năm của nhiều năm trước đó dựa trên phân tích hồi cứu).
• 2. Xác định giá trị tỷ lệ vốn hóa bằng một trong các phương pháp.
• 3. Chia thu nhập hoạt động thuần trong một năm cho tổng tỷ lệ vốn hóa để có được giá trị hiện tại của tài sản được định giá sau khi chia. [Kasyanenko]

Khi sử dụng phương pháp này, thu nhập sau được sử dụng:

1) tổng thu nhập tiềm năng (PVI) - thu nhập có thể nhận được từ bất động sản, với 100% việc sử dụng nó mà không tính đến mọi tổn thất và chi phí. PPV phụ thuộc vào diện tích tài sản được đánh giá và giá thuê được thiết lập và được tính theo công thức:

PVD = S * C a, (7)

S là diện tích cho thuê, m2;

C a - giá thuê trên 1 m 2.

• 2) tổng thu nhập thực tế (DVD) là tổng thu nhập tiềm năng trừ đi tổn thất do không sử dụng đúng diện tích và trong quá trình thu thập thuê với việc bổ sung thu nhập khác từ việc sử dụng tài sản thông thường trên thị trường:
• 3) thu nhập hoạt động ròng (NOI) - tổng thu nhập thực tế trừ đi chi phí hoạt động (OR) trong năm (không bao gồm phí khấu hao). [Gryaznova]

Có một số phương pháp để xác định tỷ lệ vốn hóa:

* có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn (được điều chỉnh theo những thay đổi về giá trị của tài sản);

* phương pháp đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư;

* Phương pháp viết hoa trực tiếp.

Khi xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn cần lưu ý tỷ lệ vốn hóa gồm hai phần:

• 1) tỷ lệ lợi tức đầu tư (vốn), là khoản bồi thường phải trả cho nhà đầu tư khi sử dụng vốn, có tính đến rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến các khoản đầu tư cụ thể;
• 2) tỷ suất hoàn vốn, tức là hoàn trả số tiền đầu tư ban đầu. Hơn nữa, yếu tố tỷ lệ vốn hóa này chỉ áp dụng cho phần tài sản có thể khấu hao.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được xây dựng bằng phương pháp tích lũy bằng cách cộng tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro, phần bù rủi ro, đầu tư bất động sản, phần bù cho tính thanh khoản thấp của bất động sản và phần bù cho quản lý đầu tư. [Bugaeva]

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro - tỷ suất lợi nhuận của tài sản có tính thanh khoản cao dành cho nhà đầu tư và có sự đảm bảo về lợi nhuận, tức là. mà không có rủi ro.

Yêu cầu về lãi suất phi rủi ro:

* lợi nhuận từ các tài sản có tính thanh khoản cao nhất, được đặc trưng bởi tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp, nhưng có đảm bảo hoàn vốn;

* sẵn có cho các nhà đầu tư như một lựa chọn đầu tư thay thế. [Vandanimaeva]

Có 3 cách để thu hồi vốn đầu tư:

* Hoàn vốn theo đường thẳng (Phương pháp vòng);

ѕ hoàn vốn theo quỹ thay thế và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (phương pháp Inwood). Đôi khi nó được gọi là phương pháp niên kim;

ѕ hoàn vốn dựa trên quỹ bồi thường và lãi suất phi rủi ro (phương pháp Hoskold). [Gryaznova]

Phương pháp Ring thích hợp để sử dụng khi dự kiến ​​số tiền gốc sẽ được hoàn trả thành nhiều đợt bằng nhau. Tỷ suất lợi nhuận hàng năm trên vốn được tính bằng cách chia 100% giá trị tài sản cho thời gian sử dụng hữu ích còn lại của nó, tức là. Nó là nghịch đảo của thời gian sử dụng của tài sản. Tỷ lệ hoàn vốn - phần vốn ban đầu hàng năm được đưa vào quỹ thu hồi không lãi suất:

R K = R y +1/n (8)

trong đó n là đời sống kinh tế còn lại.

Phương pháp Inwood được sử dụng nếu lợi tức trên vốn được tái đầu tư theo tỷ lệ lợi tức đầu tư. Trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận như một thành phần của tỷ lệ vốn hóa bằng với hệ số quỹ thay thế ở cùng mức lãi suất như đối với đầu tư.

RK = Ry + SFF(n,Y), (9)

trong đó SFF là hệ số quỹ bồi thường;

Y= R (tỷ lệ hoàn vốn đầu tư).

Phương pháp Hoskold được sử dụng trong trường hợp tỷ suất lợi nhuận trên khoản đầu tư ban đầu hơi cao, khiến cho việc tái đầu tư khó có thể xảy ra ở mức tương tự. Đối với các quỹ tái đầu tư, giả định rằng thu nhập sẽ được nhận ở mức không có rủi ro [Bugaeva]

R K = R y +SFF (n, Y b), (10)

trong đó Y b là lãi suất phi rủi ro.

Dựa trên dữ liệu thị trường về giá bán và giá trị NAV của các tài sản so sánh, có thể tính được tỷ lệ vốn hóa. [Gryaznova]

trong đó NOY là thu nhập hoạt động ròng của đối tượng tương tự thứ i;

Vi - giá bán của vật tương tự thứ i

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) phức tạp, chi tiết hơn và cho phép bạn đánh giá một đối tượng trong trường hợp nhận được dòng tiền không ổn định từ nó, mô hình hóa các đặc điểm đặc trưng của việc nhận chúng. Phương pháp DCF được sử dụng khi:

• - giả định rằng dòng tiền trong tương lai sẽ khác biệt đáng kể so với dòng tiền hiện tại;
• - có dữ liệu chứng minh quy mô của dòng tiền trong tương lai từ bất động sản;
• - dòng thu nhập và chi phí mang tính mùa vụ;
• - tài sản được đánh giá là cơ sở thương mại lớn, đa chức năng;
• - tài sản đang được xây dựng hoặc mới được xây dựng và đưa vào sử dụng (hoặc đưa vào sử dụng).

Để tính toán DCF, cần có dữ liệu sau:

• - thời gian của giai đoạn dự báo;
• - giá trị dự báo của dòng tiền, bao gồm cả sự đảo ngược;
• - Tỷ lệ chiết khấu. Trong thực tiễn phương Tây, các phương pháp sau được sử dụng để tính tỷ lệ chiết khấu:
  • 1) phương pháp xây dựng tích lũy - dựa trên tiền đề rằng tỷ lệ chiết khấu là một hàm của rủi ro và được tính bằng tổng của tất cả các rủi ro vốn có của từng tài sản cụ thể;
  • 2) phương pháp phân bổ - tỷ lệ chiết khấu, vì lãi suất kép được tính dựa trên dữ liệu trên giao dịch đã hoàn thành với các đối tượng tương tự trên thị trường bất động sản;
  • 3) phương pháp giám sát - dựa trên việc theo dõi thị trường thường xuyên, theo dõi các chỉ số kinh tế chính của đầu tư bất động sản dựa trên dữ liệu giao dịch.

Giá trị còn lại hoặc giá trị hoàn lại phải được chiết khấu (theo hệ số của năm dự báo trước) và cộng vào tổng giá trị hiện tại của dòng tiền.

Việc tính toán giá trị của tài sản bằng phương pháp DCF được thực hiện theo công thức 12.

trong đó PV là giá trị hiện tại;

C i - dòng tiền kỳ t;

i t - tỷ lệ chiết khấu đối với dòng tiền kỳ t;

M - chi phí hoàn nguyên hoặc giá trị còn lại.

Như vậy, giá trị của tài sản bằng tổng giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến ​​và giá trị còn lại hiện tại (giá trị hoàn lại).

Phương pháp thu nhập dựa trên giả định rằng giá trị của đối tượng địa ốcđược xác định bởi giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai từ việc sử dụng nó. Tuy nhiên, số tiền nhận được trong tương lai không bằng số tiền nhận được ngày hôm nay. Để xác định giá trị của tài sản tạo ra dòng thu nhập trong tương lai, cần phải đưa dòng thu nhập đó về giá trị hiện tại. TRONG trường hợp chung Với mục đích này, quy trình chiết khấu được sử dụng, quy trình này có thể được áp dụng cho bất kỳ mô hình thu nhập và giá trị nào của đối tượng. Vốn hóa, không giống như chiết khấu, không chỉ tính đến lợi nhuận trên vốn mà còn tính đến lợi nhuận trên vốn. Các phương pháp tiếp cận thu nhập cũng như cách tiếp cận chi phí, được áp dụng để đánh giá giá trị sử dụng (đầu tư, tiêu dùng) và cho mục đích kế toán tài chính.

Phương pháp thu nhập để định giá bất động sản bao gồm hai phương pháp:

• phương pháp vốn hóa thu nhập;
• phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp vốn hóa thu nhậpđược sử dụng trong việc định giá bất động sản tạo ra thu nhập. Ví dụ, thu nhập từ việc sở hữu bất động sản có thể thể hiện thu nhập hiện tại và tương lai từ việc cho thuê bất động sản, thu nhập từ khả năng tăng giá trị của bất động sản khi nó được bán trong tương lai. Kết quả của phương pháp này bao gồm cả chi phí xây dựng, công trình và chi phí đất đai.

Nên nêu bật các giai đoạn chính của quy trình định giá bằng phương pháp viết hoa.

1. Đánh giá tổng thu nhập tiềm năng. Điều này được thực hiện dựa trên phân tích về tỷ giá và thuế quan hiện hành trên thị trường bất động sản đối với các đối tượng có thể so sánh được. Tổng thu nhập tiềm năng (GPI) là thu nhập có thể nhận được từ bất động sản khi sử dụng 100% mà không tính đến mọi tổn thất và chi phí. RPE phụ thuộc vào diện tích của tài sản được đánh giá và mức giá cho thuê được chấp nhận.

PVD = S∙ S a,

Ở đâu S- diện tích tính bằng mét vuông m., đã cho thuê, C a - giá cho thuê trên 1 mét vuông. m.

Theo quy định, giá thuê phụ thuộc vào vị trí của bất động sản, tình trạng thể chất, sự sẵn có của thông tin liên lạc, thời gian thuê, vv.

2. Ước tính thiệt hại do tài sản không được sử dụng đúng mức và thiệt hại trong quá trình thu tiền. Giảm PVD theo lượng tổn thất sẽ mang lại giá trị tổng thu nhập thực tế(DVD), được xác định theo công thức

DVD = PVD – lỗ.

3. Tính toán chi phí ước tính để vận hành tài sản được định giá. Chi phí định kỳ để đảm bảo hoạt động bình thường của cơ sở và tái tạo thu nhập được gọi là chi phí hoạt động.

Chi phí hoạt động thường được chia thành:

o chi phí bán cố định;

o chi phí bán biến hoặc chi phí vận hành;

o chi phí thay thế hoặc dự trữ.

ĐẾN có điều kiện vĩnh viễn Chúng bao gồm các chi phí, số tiền này không phụ thuộc vào mức độ hoạt động của cơ sở và mức độ dịch vụ được cung cấp (ví dụ: thanh toán bảo hiểm).

ĐẾN biến có điều kiện bao gồm các chi phí, số tiền này phụ thuộc vào mức độ hoạt động của cơ sở và mức độ dịch vụ được cung cấp.

Các chi phí biến đổi có điều kiện chính là chi phí tiện ích, chi phí bảo trì lãnh thổ, chi phí quản lý, tiền lương. nhân viên phục vụ vân vân.

ĐẾN chi phí thay thế bao gồm chi phí thay thế định kỳ các bộ phận cải tiến bị hao mòn (thông thường các bộ phận đó bao gồm mái, sàn, thiết bị vệ sinh và phụ kiện điện).

Việc tính toán giả định rằng tiền được dành cho việc này, mặc dù hầu hết chủ sở hữu tài sản không thực sự làm điều này. Nếu chủ sở hữu có kế hoạch thay thế những cải tiến xuống cấp trong thời gian sở hữu thì các khoản khấu trừ được chỉ định phải được tính đến khi tính giá trị bất động sản bằng phương pháp được đề cập.

Ví dụ. Việc sửa chữa thẩm mỹ, được yêu cầu 6 năm một lần, khiến chủ sở hữu phải trả 10.000 USD. Lần cải tạo cuối cùng được thực hiện cách đây 2 năm. Thời hạn là 5 năm. Cần tính toán chi phí thay thế sửa chữa thẩm mỹ trong năm đầu tiên sở hữu.

Giải pháp. Lần sửa chữa tiếp theo cần được thực hiện sau 4 năm (6 – 2), do đó, trách nhiệm của chủ sở hữu hiện tại và chi phí thay thế sẽ là:

10000 / 4 = $2500.

4. Dự đoán thu nhập hoạt động ròng(NOR) bằng cách giảm DVD bằng số tiền chi phí hoạt động. Như vậy:

CHOD = DVD – Chi phí hoạt động (không bao gồm khấu hao và phân bổ).

5. Tính toán tỷ lệ vốn. Có một số phương pháp để xác định cái sau:

o phương pháp thi công tích lũy;

o phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn;

o phương pháp đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư;

o phương pháp viết hoa trực tiếp.

Phương pháp xây dựng tích lũy. Tỷ lệ vốn hóa trong định giá bất động sản bao gồm hai yếu tố:

o tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (tỷ suất lợi nhuận trên vốn). Đây là khoản bồi thường phải trả cho nhà đầu tư theo giá trị đồng tiền, có tính đến thời gian, rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến một khoản đầu tư cụ thể.

o tỷ lệ hoàn vốn (hoàn trả) vốn. Hoàn trả vốn đề cập đến việc hoàn trả số tiền đầu tư ban đầu. Hơn nữa, yếu tố tỷ lệ vốn hóa này chỉ áp dụng cho hao mòn, tức là. mất giá trị một phần tài sản.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được tính dựa trên:

1) tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro;

2) phí bảo hiểm rủi ro;

3) phí bảo hiểm cho tính thanh khoản thấp của bất động sản;

4) giải thưởng về quản lý đầu tư.

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro. Nó được sử dụng làm cơ sở để thêm phần còn lại của các thành phần được liệt kê trước đó. Để xác định tỷ lệ không rủi ro, bạn có thể sử dụng cả chỉ báo trung bình của Châu Âu cho các hoạt động không rủi ro và chỉ báo của Nga.

Trong trường hợp sử dụng các chỉ số trung bình của Châu Âu, phần bù rủi ro khi đầu tư vào một quốc gia nhất định, được gọi là rủi ro quốc gia.

Các chỉ số của Nga được thực hiện dựa trên tỷ suất lợi nhuận của trái phiếu chính phủ hoặc tốt hơn là tỷ lệ tiền gửi ngoại tệ (có thời hạn và số lượng tương đương) của các ngân hàng hạng mục cao nhấtđộ tin cậy. Lãi suất phi rủi ro xác định khoản bồi thường tối thiểu cho việc đầu tư vào một tài sản nhất định.

Phí bảo hiểm rủi ro. Tất cả các khoản đầu tư, ngoại trừ những khoản được liệt kê trước đây, có nhiều hơn bằng cấp cao rủi ro, tùy thuộc vào đặc điểm của loại bất động sản được đánh giá. Rủi ro càng lớn thì lãi suất càng cao để bù đắp cho rủi ro trước đó.

Phí bảo hiểm thanh khoản thấp. Tính thanh khoản đo lường tốc độ chuyển đổi tài sản thành tiền mặt. Bất động sản có tính thanh khoản tương đối thấp. Phí bảo hiểm này đặc biệt cao ở những quốc gia có thế chấp kém phát triển.

Giải thưởng Quản lý đầu tư. Việc đầu tư càng rủi ro và phức tạp thì càng cần có sự quản lý có năng lực hơn. Không nên nhầm lẫn quản lý đầu tư với quản lý bất động sản, chi phí của nó được bao gồm trong chi phí hoạt động.

Phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn. Như đã lưu ý trước đó, tỷ lệ vốn trong bất động sản, nó bao gồm tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư và tỷ suất lợi nhuận trên vốn. Nếu dự đoán có sự thay đổi về giá trị của tài sản (giảm hoặc tăng) thì cần phải tính đến tỷ lệ vốn hóa thu hồi vốn.

Có 3 cách để thu hồi vốn đầu tư:

1) hoàn vốn theo đường thẳng (Phương pháp vòng);

2) hoàn vốn theo quỹ thay thế và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (phương pháp Inwood). Đôi khi nó được gọi là phương pháp niên kim;

3) hoàn vốn dựa trên quỹ bồi thường và lãi suất phi rủi ro (phương pháp Hoskold).

Phương pháp Ring. Phương pháp này phù hợp để sử dụng khi dòng thu nhập dự kiến ​​sẽ giảm một cách có hệ thống và số tiền gốc sẽ được hoàn trả thành nhiều đợt bằng nhau. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn hàng năm được tính bằng cách chia 100% chi phí của tài sản cho thời gian sử dụng hữu ích còn lại của nó, nói cách khác, nó là tỷ lệ nghịch với thời gian sử dụng của tài sản.

Ví dụ.Điều kiện đầu tư:

số tiền = $2000;

thời hạn = 5 năm;

Giải pháp. Tỷ suất lợi nhuận theo đường thẳng hàng năm sẽ là 20%, vì 100% tài sản sẽ được xóa nợ trong vòng 5 năm (100% / 5 = 20%). Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa sẽ là: 20% + 12% = 32%.

20% số tiền đầu tư ban đầu sẽ được hoàn trả hàng năm cùng với lợi tức đầu tư 12%. Lưu ý rằng tiền lãi được trả theo giá trị tuyệt đối sẽ giảm dần theo từng năm vì chúng được tích lũy trên số dư gốc giảm dần. Trong năm đầu tiên, tiền lãi sẽ là $240; cho lần thứ hai - 192; cho lần thứ ba - 144; cho lần thứ tư - 96; cho lần thứ năm - 48.

Phương pháp Inwood. Phương pháp này được sử dụng khi dự kiến ​​​​sẽ nhận được thu nhập không đổi, bằng nhau trong suốt thời gian dự báo. Một phần của dòng thu nhập này sẽ thể hiện lợi tức đầu tư và phần còn lại sẽ cung cấp khoản hoàn trả hoặc hoàn vốn.

Hơn nữa, lượng dòng thu nhập sẽ là hoàn lại vốn đầu tư và bên còn lại sẽ cung cấp khoản hoàn trả hoặc hoàn trả vốn.

Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận trên vốn sẽ được tái đầu tư theo tỷ lệ lợi tức đầu tư (vốn). Trong trường hợp này, tỷ lệ lợi tức đầu tư như một thành phần của tỷ lệ vốn hóa sẽ bằng hệ số quỹ thay thế ở cùng mức lãi suất như đối với khoản đầu tư (hệ số này được lấy từ bảng sáu hàm của lãi suất kép). Bản thân hệ số vốn hóa, với dòng thu nhập bằng nhau, sẽ bằng tổng tỷ suất lợi nhuận trên các khoản đầu tư và hệ số quỹ bồi thường cho cùng một khoản lãi (hệ số vốn hóa có thể được lấy từ bảng sáu hàm của lãi suất kép). trong cột đóng góp vào khấu hao của một đơn vị).

Ví dụ.Điều kiện đầu tư:

số tiền = $2000;

thời hạn = 5 năm;

tỷ lệ hoàn vốn đầu tư = 12%.

Giải pháp. Dòng thu nhập bình đẳng hàng năm bằng 2000 ∙ 0,2774097 (cột “đóng góp khấu hao một đơn vị trong 12%” - 5 năm) = 554,81. Lãi năm đầu tiên là 240 (12% của năm 2000) và hoàn vốn gốc = 314,81 (554,81 – 240).

Nếu số tiền 314,81 nhận được hàng năm được tái đầu tư với lãi suất 12% mỗi năm thì vào cuối năm thứ hai, số tiền gốc sẽ bằng 352,58; ở cuối phần ba - 394,89; ở cuối phần thứ tư - 442,28; và ở cuối phần thứ năm - 495,35. Tổng cộng, trong vòng 5 năm, toàn bộ số tiền gốc 2000 sẽ được hoàn trả. Đầu năm thứ hai, số dư gốc lần lượt là 1685,19, lãi dự thu lần lượt là 202,23; đầu năm thứ ba, số dư gốc lần lượt là 1332,61, lãi lần lượt là 159,92; xa hơn theo năm: 937,72 và 112,53; $495,44 và $59,46

Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách cộng tỷ suất lợi nhuận trên vốn (đầu tư) 0,12 và hệ số quỹ bồi thường (trong 12%, 5 năm) 0,1574097. Kết quả là tỷ lệ vốn hóa là 0,2774097, như thể nó được lấy từ cột “đóng góp khấu hao” (trong 12%, 5 năm).

Phương pháp Hoskold. Nó được sử dụng khi tỷ suất lợi nhuận được tạo ra bởi khoản đầu tư ban đầu cao đến mức khó có khả năng tái đầu tư sẽ xảy ra với tỷ lệ tương tự. Do đó, các quỹ đầu tư dự kiến ​​sẽ nhận được thu nhập ở mức không có rủi ro.

Ví dụ. Dự án đầu tư mang lại lợi tức đầu tư (vốn) 12% hàng năm trong 5 năm. Lợi tức đầu tư có thể được tái đầu tư một cách an toàn ở mức 6%.

Giải pháp. Nếu tỷ suất lợi nhuận trên vốn là 0,1773964, là hệ số quỹ thay thế ở mức 6% trong 5 năm, thì tỷ lệ vốn hóa ( R) sẽ bằng 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.

Phương pháp đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư. Vì hầu hết các tài sản được mua bằng cách sử dụng mượn Và công bằng, tỷ lệ vốn hóa phải đáp ứng yêu cầu về lợi nhuận cho cả hai phần đầu tư. Kích cỡ hệ số đã chođược xác định theo phương pháp đầu tư liên quan hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư. Tỷ lệ vốn hóa của vốn vay được gọi là hằng số thế chấp và được tính theo công thức sau:

Nếu biết các điều khoản của khoản vay thì hằng số thế chấp được xác định từ bảng sáu hàm của lãi suất kép: nó sẽ là tổng của lãi suất và hệ số quỹ thu hồi hoặc sẽ bằng hệ số đóng góp khấu hao của khoản vay. đơn vị.

Tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữuđược tính theo công thức:

Tỷ lệ vốn hóa tổng thểđược xác định là trung bình có trọng số

Ở đâu M- phần vốn vay trong chi phí, R M- Tỷ lệ vốn hóa đối với vốn vay, NỐT RÊ- Tỷ lệ vốn hóa đối với vốn chủ sở hữu.

Phương pháp viết hoa trực tiếp. Trong phương pháp thu nhập, giá trị của một tài sản được tính bằng công thức:

Ở đâu V.- trị giá của đối tượng được thẩm định, Y- CHOD, R- Tỷ lệ vốn hóa.

Nếu công thức trên chuyển đổi NRR thành giá trị thì công thức sau sẽ chuyển đổi giá trị thành tỷ lệ vốn hóa:

Dựa trên dữ liệu thị trường về giá bán và giá trị NAV của các tài sản so sánh, có thể tính được tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa được xác định theo cách này được gọi là tỷ lệ chung. Công thức này được sử dụng khi tài sản được bán lại ở mức giá bằng với số tiềnđầu tư ban đầu, và do đó, không cần phải bao gồm phí thay thế vốn trong tỷ lệ vốn hóa, cũng như khi dự kiến ​​nhận được thu nhập bằng nhau.

Ví dụ. Thông tin có sẵn về bất động sản có thể so sánh được với tài sản đang được định giá. Nó cho thấy những tài sản tương đương được bán với giá 325.000 USD và NPV là 30.000 USD.

Công thức trên cho phép bạn tìm tỷ lệ vốn hóa tổng thể:

R = 30000 / 325000 = 0,09 hoặc 9%.

6. Ở giai đoạn cuối của phương pháp vốn hóa thu nhập, giá trị bất động sản được xác định bằng cách chia giá trị thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​(kết quả của giai đoạn 4) cho hệ số vốn hóa (kết quả của giai đoạn 5):

hoặc NAV/Tỷ lệ vốn hóa.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá trị hiện tại của những khoản thu nhập trong tương lai sẽ được tạo ra từ việc sử dụng tài sản và khả năng bán tài sản đó.

Việc xác định giá trị thị trường hợp lý bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu có thể được chia thành nhiều giai đoạn.

1. Dự báo dòng thu nhập trong tương lai trong thời gian sở hữu tài sản.

2. Giá trị của tài sản được định giá được tính vào thời điểm kết thúc thời hạn sở hữu, tức là. chi phí bán hàng được đề xuất (hoàn lại), ngay cả khi việc bán hàng thực sự không được lên kế hoạch.

3. Tỷ lệ chiết khấu cho tài sản đang được định giá trên thị trường hiện tại được tính toán.

4. Giá trị tương lai của thu nhập trong thời gian nắm giữ và chi phí hoàn vốn dự kiến ​​được giảm xuống giá trị hiện tại.

Như vậy:

Giá trị bất động sản = Giá trị hiện tại của dòng thu nhập định kỳ + Giá trị hiện tại của hoàn nhập.

Ví dụ. Nhà đầu tư mua bất động sản và cho thuê trong thời hạn 10 năm, nhận được số tiền sau đây tiền thuê trả trước. Tỷ lệ chiết khấu 11%.

Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản - Bộ phương pháp đánh giá giá trị bất động sản trên cơ sở xác định thu nhập dự kiến ​​từ việc sử dụng tài sản được định giá vào mục đích thương mại.

Ưu điểm chính của phương pháp định giá bất động sản theo cách thu nhập so với phương pháp tiếp cận thị trường và chi phí là nó phản ánh tốt hơn ý tưởng của nhà đầu tư về bất động sản như một nguồn thu nhập, tức là. Chất lượng bất động sản này được coi là yếu tố định giá chính. Nhược điểm chính của phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản là, không giống như hai phương pháp định giá còn lại, nó dựa trên dữ liệu dự báo.

Phương pháp thu nhập ước tính giá trị của bất động sản ở mức khoảnh khắc này là giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai, tức là phản ánh:

chất lượng và số lượng thu nhập mà tài sản có khả năng tạo ra trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của nó;

rủi ro cụ thể cho cả đối tượng được đánh giá và khu vực.

Phương pháp thu nhập được sử dụng để xác định sự đầu tưtrị giá, vì nhà đầu tư tiềm năng sẽ không trả tiền mua tài sản một số lượng lớn hơn giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai từ đối tượng này. Nó cũng được sử dụng trong việc xác định giá trị thị trường.

Các khái niệm cơ bản:

Vốn hóa thu nhập là một quá trình xác định mối quan hệ giữa thu nhập trong tương lai và giá trị hiện tại của một đối tượng.

Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập (Hình 3.5):

hoặc
, Ở đâu

C(V) - giá trị tài sản;

BH (I) - thu nhập dự kiến ​​từ tài sản được định giá. Thu nhập thường đề cập đến thu nhập hoạt động ròng mà một tài sản có khả năng tạo ra trong một khoảng thời gian;

K (R) - tỷ suất lợi nhuận hoặc lợi nhuận - là hệ số hoặc tỷ lệ vốn hóa.

Tỷ lệ vốn- Tỷ suất lợi nhuận, phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của đối tượng thẩm định giá.

Tỷ lệ vốn- Đây là tỷ lệ giá trị thị trường của tài sản trên thu nhập ròng mà nó tạo ra.

Tỷ lệ chiết khấu- lãi suất kép được áp dụng khi tính lại giá trị của dòng tiền phát sinh từ việc sử dụng tài sản tại một thời điểm nhất định.

Các giai đoạn chính của việc định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là:

Ước tính tổng thu nhập tiềm năng dựa trên phân tích tỷ giá hiện tại và thuế quan (giá cho thuê) trên thị trường đối với các tài sản có thể so sánh được;

Phân tích tổn thất;

Tính toán chi phí vận hành đối tượng được giám định;

Thu nhập hoạt động ròng được xác định bằng chênh lệch trong tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản lỗ và chi phí

Chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng thành giá trị tài sản.

Trong khuôn khổ phương pháp tiếp cận thu nhập, có thể sử dụng một trong hai phương pháp: phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Những phương pháp này dựa trên tiền đề rằng giá trị của bất động sản được xác định bởi khả năng tài sản được định giá tạo ra dòng thu nhập trong tương lai. Trong cả hai phương pháp, thu nhập trong tương lai từ một tài sản được chuyển đổi thành giá trị của nó, có tính đến mức độ rủi ro đặc trưng của tài sản đó. Những phương pháp này chỉ khác nhau ở cách chúng biến đổi dòng thu nhập.

Khi sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập, thu nhập trong một khoảng thời gian được chuyển đổi thành giá trị bất động sản và khi sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu, thu nhập từ mục đích sử dụng của nó trong một số năm dự báo, cũng như tiền thu được từ việc bán lại bất động sản. một tài sản vào cuối giai đoạn dự báo sẽ được chuyển đổi.

Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng nếu:

dòng thu nhập ổn định trong thời gian dài và có giá trị dương đáng kể;

dòng thu nhập đang tăng trưởng với tốc độ ổn định và vừa phải.

Công thức tính toán cơ bản như sau:

hoặc
,Ở đâu

C - giá trị của tài sản (đơn vị tiền tệ);

CC - tỷ lệ vốn hóa (%).

Do đó, phương pháp vốn hóa thu nhập là việc xác định giá trị bất động sản thông qua việc chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng hàng năm (hoặc trung bình hàng năm) (NOI) thành giá trị hiện tại.

Khi áp dụng phương pháp này cần lưu ý những điều sau: điều kiện hạn chế:

sự bất ổn của dòng thu nhập;

nếu tài sản đang được xây dựng lại hoặc đang trong quá trình xây dựng.

Các vấn đề chính của phương pháp này

1. Phương pháp này không được khuyến khích sử dụng khi tài sản cần được xây dựng lại đáng kể hoặc đang trong tình trạng xây dựng chưa hoàn thiện, tức là đã được xây dựng xong. Không thể đạt được mức thu nhập ổn định trong tương lai gần.

2. Trong điều kiện của Nga, vấn đề chính mà thẩm định viên phải đối mặt là “sự mù mờ thông tin” của thị trường bất động sản, chủ yếu là thiếu thông tin về các giao dịch mua bán và cho thuê bất động sản thực tế, chi phí vận hành và thiếu số liệu thống kê. thông tin về hệ số tải ở từng phân khúc thị trường ở các khu vực khác nhau. Do đó, việc tính toán NRR và tỷ lệ vốn hóa trở thành một nhiệm vụ rất phức tạp.

Các giai đoạn chính của quy trình định giá theo phương pháp vốn hóa:

xác định thu nhập dự kiến ​​hàng năm (hoặc trung bình hàng năm) là thu nhập do tài sản tạo ra trong quá trình sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;

tính tỷ lệ vốn hóa;

Xác định giá trị của một tài sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng và tỷ lệ vốn hóa bằng cách chia NPV cho tỷ lệ vốn hóa.

Tổng thu nhập tiềm năng (GPI)- thu nhập có thể nhận được từ bất động sản khi sử dụng 100% nó mà không tính đến mọi tổn thất và chi phí. PPV phụ thuộc vào diện tích tài sản được đánh giá và giá thuê được thiết lập và được tính theo công thức:

, Ở đâu

S - diện tích cho thuê, m2;

cm - giá thuê trên 1 m2.

Tổng thu nhập thực tế (DVD)- đây là tổng thu nhập tiềm năng trừ đi các khoản lỗ do không sử dụng đúng diện tích và khi thu tiền thuê, cộng với thu nhập khác từ việc sử dụng tài sản thông thường trên thị trường:

DVD = PVD – Lỗ + Thu nhập khác

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)- tổng thu nhập thực tế trừ đi chi phí hoạt động (OR) trong năm (không bao gồm khấu hao):

CHOD = DVD – HOẶC.

Chi phí hoạt động là chi phí cần thiết để đảm bảo hoạt động bình thường của tài sản và tái tạo tổng thu nhập thực tế.

Tính tỷ lệ vốn hóa.

Có một số phương pháp để xác định tỷ lệ vốn hóa:

có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn (được điều chỉnh khi có thay đổi về giá trị tài sản);

phương pháp đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư;

phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến đền bù vốn hóatổng chi phí.

Tỷ lệ vốn hóa bao gồm hai phần:

tỷ lệ lợi tức đầu tư (vốn), là khoản bồi thường phải trả cho nhà đầu tư khi sử dụng vốn, có tính đến rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến các khoản đầu tư cụ thể;

tỷ lệ hoàn vốn vốn, tức là hoàn trả số tiền đầu tư ban đầu. Hơn nữa, yếu tố tỷ lệ vốn hóa này chỉ áp dụng cho phần tài sản có thể khấu hao.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được xây dựng bằng phương pháp xây dựng tích lũy:

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro +

Phí bảo hiểm rủi ro +

Đầu tư vào bất động sản +

Phí bảo hiểm cho tính thanh khoản bất động sản thấp +

Giải thưởng quản lý đầu tư

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro - lãi suất đối với tài sản có tính thanh khoản cao, tức là Đây là tỷ lệ phản ánh “các cơ hội thị trường thực tế để đầu tư tiền của các công ty và cá nhân mà không có bất kỳ rủi ro nào về lợi nhuận”. Lợi tức của OFZ và VEB thường được coi là lãi suất phi rủi ro.

Trong quá trình đánh giá, cần phải tính đến rằng lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực không có rủi ro có thể là đồng rúp và ngoại tệ. Khi tính lại tỷ giá danh nghĩa thành tỷ giá thực và ngược lại, nên sử dụng công thức của nhà kinh tế và toán học người Mỹ I. Fisher, mà ông đã rút ra từ những năm 30 của thế kỷ 20:

; Ở đâu

Rн – tỷ giá danh nghĩa;

Rр – tỷ giá thực;

Jinf – chỉ số lạm phát (tỷ lệ lạm phát hàng năm).

Khi tính lãi suất phi rủi ro ngoại hối, nên điều chỉnh bằng công thức Fisher có tính đến chỉ số lạm phát đồng đô la và khi xác định tỷ lệ phi rủi ro đồng rúp - chỉ số lạm phát đồng rúp.

Việc chuyển đổi tỷ suất lợi nhuận của đồng rúp sang tỷ giá đô la hoặc ngược lại có thể được thực hiện bằng các công thức sau:

Dr, Dv - tỷ lệ thu nhập bằng đồng rúp hoặc ngoại tệ;

Kurs – tỷ giá hối đoái, %.

Tính toán các thành phần khác nhau của phần bù rủi ro:

phí bảo hiểm cho tính thanh khoản thấp. Khi tính toán thành phần này, tính đến khả năng hoàn vốn ngay lập tức của các khoản đầu tư vào tài sản và có thể được tính đến ở mức lạm phát đồng đô la trong thời gian tiếp xúc điển hình của các đối tượng tương tự như đối tượng được định giá trên thị trường;

phí bảo hiểm rủi rođầu tư vào bất động sản. Trong trường hợp này, khả năng vô tình làm mất giá trị tiêu dùng của đối tượng sẽ được tính đến và phí bảo hiểm có thể được chấp nhận bằng số tiền đóng góp bảo hiểm tại các công ty bảo hiểm có mức độ tin cậy cao nhất;

phí quản lý đầu tư. Việc đầu tư càng rủi ro và phức tạp thì càng cần có sự quản lý có năng lực hơn. Nên tính phí bảo hiểm cho việc quản lý đầu tư có tính đến hệ số thiếu tải và thua lỗ khi thu tiền thuê.

Phương pháp đầu tư liên kết, hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư.

Nếu một tài sản được mua bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay, tỷ lệ vốn hóa phải đáp ứng yêu cầu hoàn vốn cho cả hai phần đầu tư. Giá trị của tỷ lệ này được xác định bằng phương pháp đầu tư liên quan hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư.

Tỷ lệ vốn hóa cho vốn vay được gọi là hằng số thế chấp và được tính theo công thức sau:

; Ở đâu

Rm – hằng số thế chấp;

DO – thanh toán hàng năm;

K – số tiền vay thế chấp.

Hằng số thế chấp được xác định bằng bảng sáu hàm của lãi suất kép: nó bằng tổng lãi suất và hệ số quỹ bồi thường hoặc bằng hệ số đóng góp trên một đơn vị khấu hao.

Tỷ lệ vốn hóa cho vốn chủ sở hữu được gọi là hằng số thế chấp và được tính bằng công thức sau:

; Ở đâu

Rc – tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu;

PTCF – dòng tiền hàng năm trước thuế;

Ks là lượng vốn cổ phần.

Tỷ lệ vốn hóa tổng thể được xác định theo phương pháp bình quân gia quyền:

M – tỷ lệ nợ thế chấp.

Nếu dự đoán có sự thay đổi về giá trị của một tài sản thì cần phải tính đến tỷ lệ hoàn vốn của số vốn gốc (quy trình tái cấp vốn) theo tỷ lệ vốn hóa. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được gọi là tỷ lệ tái cấp vốn trong một số nguồn. Để hoàn trả khoản đầu tư ban đầu, một phần thu nhập hoạt động ròng được dành vào quỹ thu hồi với lãi suất R - lãi suất tái cấp vốn.

Có ba cách Hoàn trả vốn đầu tư:

hoàn vốn đường thẳng (Phương pháp vòng);

hoàn vốn theo quỹ thay thế và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (Phương pháp Inwood).Đôi khi nó được gọi là phương pháp niên kim;

hoàn vốn dựa trên quỹ bồi thường và lãi suất phi rủi ro (Phương pháp Hoskold).

Phương pháp đổ chuông.

Phương pháp này phù hợp để sử dụng khi dự kiến ​​số tiền gốc sẽ được hoàn trả thành nhiều đợt bằng nhau. Tỷ suất lợi nhuận hàng năm trên vốn được tính bằng cách chia 100% giá trị tài sản cho thời gian sử dụng hữu ích còn lại của nó, tức là. Nó là nghịch đảo của thời gian sử dụng của tài sản. Tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ hàng năm của số vốn ban đầu được đưa vào quỹ bồi thường không lãi suất:

; Ở đâu

n – tuổi thọ kinh tế còn lại;

Ry – tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư.

Ví dụ.

Điều kiện đầu tư:

thời hạn - 5 năm;

R - tỷ lệ hoàn vốn đầu tư 12%;

số vốn đầu tư vào bất động sản là 10.000 USD.

Giải pháp. Phương pháp Ring. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn theo đường thẳng hàng năm sẽ là 20%, vì sau 5 năm, 100% tài sản sẽ bị xóa sổ (100: 5 = 20). Trong trường hợp này, tỷ lệ vốn hóa sẽ là 32% (12% + 20% = 32%).

Việc hoàn trả số vốn gốc, có tính đến tỷ lệ lợi tức đầu tư yêu cầu, được phản ánh trong bảng.

Bảng Thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp Ring (USD)

Việc thu hồi vốn diễn ra theo từng phần bằng nhau trong suốt thời gian tồn tại của tài sản.

Phương pháp inwoodđược sử dụng nếu lợi nhuận từ vốn được tái đầu tư theo tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận như một thành phần của tỷ lệ vốn hóa bằng hệ số quỹ thay thế ở cùng mức lãi suất như đối với các khoản đầu tư:

Ở đâu SFF - hệ số quỹ bồi thường;

Y = R (tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư).

Hoàn trả vốn đầu tư theo phương pháp này được trình bày trong bảng. 3.5.

Ví dụ.

Điều kiện đầu tư:

thời hạn - 5 năm;

lợi tức đầu tư - 12%.

Giải pháp. Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng tổng của tỷ lệ hoàn vốn đầu tư là 0,12 và hệ số quỹ bồi thường (trong 12%, 5 năm) là 0,1574097. Tỷ lệ vốn hóa là 0,2774097, nếu lấy từ cột “Đóng góp khấu hao” (12%, 5 năm).

Bàn. Thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp Inwood (USD)

Phương pháp Hoskold. Được sử dụng khi tỷ suất lợi nhuận trên khoản đầu tư ban đầu hơi cao, khiến cho việc tái đầu tư ở mức tương tự khó có thể xảy ra. Đối với quỹ tái đầu tư, giả định rằng thu nhập sẽ được nhận ở mức không có rủi ro:

trong đó Yb là lãi suất phi rủi ro.

Ví dụ. Dự án đầu tư mang lại lợi tức đầu tư (vốn) 12% hàng năm trong 5 năm. Lợi tức đầu tư có thể được tái đầu tư một cách an toàn ở mức 6%.

Giải pháp. Nếu tỷ suất lợi nhuận trên vốn là 0,1773964, là hệ số thu hồi 6% trong 5 năm, thì tỷ lệ vốn hóa là 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Nếu người ta dự đoán rằng khoản đầu tư sẽ chỉ mất một phần giá trị thì tỷ lệ vốn hóa được tính hơi khác, vì vốn được hoàn trả thông qua việc bán lại bất động sản và một phần thông qua thu nhập hiện tại.

Thuận lợi phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp này phản ánh trực tiếp các điều kiện thị trường, vì khi áp dụng, nó được phân tích từ quan điểm về mối quan hệ giữa thu nhập và chi phí, theo quy luật, một số lượng lớn các giao dịch với bất động sản, cũng như khi tính toán thu nhập vốn hóa, một báo cáo thu nhập giả định được lập, nguyên tắc chính của nó là giả định mức độ khai thác bất động sản của thị trường.

sai sót Phương pháp vốn hóa thu nhập là:

việc áp dụng khó khăn khi không có thông tin về giao dịch trên thị trường;

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) phức tạp hơn, chi tiết hơn và cho phép bạn đánh giá một đối tượng trong trường hợp nhận được dòng tiền không ổn định từ nó, mô hình hóa các đặc điểm đặc trưng của việc nhận chúng. Phương pháp DCF được sử dụng khi:

dự kiến ​​dòng tiền trong tương lai sẽ khác biệt đáng kể so với dòng tiền hiện tại;

có dữ liệu chứng minh quy mô của dòng tiền trong tương lai từ bất động sản;

dòng thu nhập và chi phí mang tính thời vụ;

tài sản được định giá là cơ sở thương mại lớn, đa chức năng;

tài sản đang được xây dựng hoặc mới xây dựng và đang đưa vào sử dụng (hoặc đưa vào sử dụng).

Phương pháp DCF ước tính giá trị của bất động sản dựa trên giá trị hiện tại của thu nhập, bao gồm dòng tiền dự kiến ​​và giá trị còn lại.

Để tính toán DCF, cần có dữ liệu sau:

thời gian của giai đoạn dự báo;

giá trị dự báo của dòng tiền, bao gồm cả sự đảo chiều;

Tỷ lệ chiết khấu.

Thuật toán tính toán cho phương pháp DCF.

1. Xác định thời kỳ dự báo. Trong thực tiễn đánh giá quốc tế, thời gian dự báo trung bình là 5-10 năm; đối với Nga, giá trị điển hình sẽ là khoảng thời gian 3-5 năm. Cái này thời gian thực, để có thể đưa ra dự báo hợp lý.

2. Dự báo lượng dòng tiền.

Khi định giá bất động sản bằng phương pháp DCF, một số loại thu nhập từ tài sản được tính:

tổng thu nhập tiềm năng;

tổng thu nhập thực tế;

thu nhập hoạt động ròng;

dòng tiền trước thuế;

dòng tiền sau thuế.

Trong thực tế, các thẩm định viên người Nga chiết khấu thu nhập thay vì dòng tiền:

CHOD (cho biết tài sản được chấp nhận là không có gánh nặng nghĩa vụ nợ),

dòng tiền ròng trừ đi chi phí hoạt động, thuế đất và tái thiết,

thu nhập chịu thuế.

Cần phải tính đến rằng chính dòng tiền cần được chiết khấu, vì:

dòng tiền không biến động như lợi nhuận;

khái niệm “dòng tiền” liên quan đến dòng tiền vào và dòng tiền ra, có tính đến các khoản tiền tệ như “đầu tư vốn” và “nghĩa vụ nợ”, không được tính đến khi tính toán lợi nhuận;

chỉ tiêu lợi nhuận tương ứng với thu nhập nhận được trong kỳ nhất định với chi phí phát sinh trong kỳ đó, không phân biệt số tiền thực thu hoặc chi thực tế;

dòng tiền là một chỉ số về kết quả đạt được cho cả bản thân chủ sở hữu và cho người nhóm và các đối tác - khách hàng, chủ nợ, nhà cung cấp, v.v., vì nó phản ánh sự sẵn có liên tục của một số tiền nhất định trong tài khoản của chủ sở hữu.

Đặc điểm tính toán dòng tiền khi sử dụng phương pháp DCF.

Thuế tài sản (thuế bất động sản), bao gồm thuế đất và thuế tài sản, phải được khấu trừ khỏi tổng thu nhập thực tế như một phần chi phí hoạt động.

Khấu hao kinh tế và thuế không phải là một khoản thanh toán thực tế bằng tiền mặt, vì vậy việc tính đến khấu hao khi dự báo thu nhập là không cần thiết.

Các khoản thanh toán dịch vụ cho vay (trả lãi và trả nợ) phải được khấu trừ khỏi thu nhập hoạt động ròng nếu giá trị đầu tư của tài sản (đối với một nhà đầu tư cụ thể) được ước tính. Khi đánh giá giá trị thị trường của một tài sản, không cần thiết phải khấu trừ các khoản thanh toán dịch vụ cho vay.

Chi phí kinh doanh của chủ sở hữu tài sản phải được trừ vào tổng thu nhập thực tế nếu nhằm mục đích duy trì các đặc tính cần thiết của tài sản.

Như vậy, ddòng tiền (CF) cho bất động sảnđược tính như sau:

- DV bằng lượng PV trừ đi tổn thất từ ​​chỗ trống và thu tiền thuê và các thu nhập khác;

NPV bằng DV trừ OR và chi phí kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản gắn liền với bất động sản;

- DP trước thuế bằng số tiềnNPV trừ đi vốn đầu tư và chi phí hoạt độngphục vụ cho vay và tăng trưởng cho vay.

DP bằng DP trước thuế trừ đi khoản thuế thu nhập phải trả của chủ sở hữu tài sản.

Bước quan trọng tiếp theo là tính toán chi phí hoàn nguyên. Chi phí hoàn nguyên có thể được dự đoán bằng cách sử dụng:

ấn định giá bán dựa trên phân tích hiện trạng của thị trường, theo dõi giá thành của các đồ vật tương tự và các giả định về tình trạng tương lai của đồ vật đó;

đưa ra các giả định về sự thay đổi giá trị của bất động sản trong thời gian sở hữu;

vốn hóa thu nhập cho năm sau khi kết thúc giai đoạn dự báo, sử dụng tỷ lệ vốn hóa được tính toán độc lập.

Xác định tỷ lệ chiết khấu.“Tỷ lệ chiết khấu là hệ số dùng để tính giá trị hiện tại Tổng số tiền nhận được hoặc được trả trong tương lai.”

Tỷ lệ chiết khấu phải phản ánh mối quan hệ rủi ro-lợi nhuận, cũng như các loại rủi ro khác nhau vốn có của tài sản (tỷ lệ vốn hóa).

Vì rất khó xác định thành phần không lạm phát của bất động sản nên sẽ thuận tiện hơn cho người định giá khi sử dụng tỷ lệ chiết khấu danh nghĩa, vì trong trường hợp này, dự báo về dòng tiền và thay đổi giá trị tài sản đã bao gồm cả kỳ vọng lạm phát.

Kết quả tính giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai theo danh nghĩa và thực tế là như nhau. Dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu phải tương ứng với nhau và giống nhau được tính cho những gì nó là.

Trong thực tiễn phương Tây, các phương pháp sau được sử dụng để tính tỷ lệ chiết khấu:

phương pháp thi công tích lũy;

phương pháp so sánh các khoản đầu tư thay thế;

phương pháp lựa chọn;

phương pháp giám sát.

Phương pháp xây dựng tích lũy dựa trên tiền đề rằng tỷ lệ chiết khấu là một hàm số của rủi ro và được tính bằng tổng của tất cả các rủi ro vốn có của từng tài sản cụ thể.

Lãi suất chiết khấu = Lãi suất phi rủi ro + Phí bảo hiểm rủi ro.

Phí bảo hiểm rủi ro được tính bằng cách tổng hợp các giá trị rủi ro vốn có của một tài sản nhất định.

Phương pháp lựa chọn- lãi suất chiết khấu, là lãi suất gộp, được tính toán dựa trên dữ liệu về các giao dịch đã hoàn thành với các đối tượng tương tự trên thị trường bất động sản.

Thuật toán thông thường để tính tỷ lệ chiết khấu bằng phương pháp phân bổ như sau:

mô hình hóa cho từng đối tượng tương tự trong một khoảng thời gian nhất định theo kịch bản sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất các dòng thu nhập và chi phí;

tính toán tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư của một đối tượng;

xử lý các kết quả thu được bằng bất kỳ phương pháp thống kê hoặc phương pháp chuyên môn nào được chấp nhận nhằm mang lại các đặc điểm của phân tích cho đối tượng được đánh giá.

Phương pháp giám sát dựa trên việc theo dõi thị trường thường xuyên, theo dõi các chỉ số kinh tế chính của đầu tư bất động sản dựa trên dữ liệu giao dịch. Những thông tin như vậy cần được tổng hợp trên các phân khúc thị trường khác nhau và được công bố thường xuyên. Dữ liệu này đóng vai trò là hướng dẫn cho người thẩm định và cho phép so sánh định tính các chỉ số được tính toán thu được với mức trung bình của thị trường, kiểm tra tính hợp lệ của các loại giả định khác nhau.

Việc tính toán giá trị của tài sản bằng phương pháp DCF được thực hiện theo công thức:

; Ở đâu

PV - giá trị hiện tại;

Ci – dòng tiền kỳ t;

Đó là tỷ lệ chiết khấu cho dòng tiền ở kỳ t;

M – giá trị còn lại.

Giá trị còn lại hoặc giá trị hoàn lại phải được chiết khấu (theo hệ số của năm dự báo trước) và cộng vào tổng giá trị hiện tại của dòng tiền.

Vậy giá trị tài sản là = Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến ​​+ Giá trị hiện tại của giá trị còn lại (hoàn nguyên).

Việc lựa chọn tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa phù hợp phải được cân nhắc cẩn thận, có tính đến những rủi ro có thể quản lý được và không thể kiểm soát được.