Định giá tài sản của công ty. Phương pháp chi phí để đánh giá giá trị doanh nghiệp là gì?

Ví dụ về định giá doanh nghiệp

Nguồn: V.A. Shcherbkov, N.A. Shcherbakova Ước tính giá trị của một doanh nghiệp (doanh nghiệp). – M.: Omega-L, 2006.

Đánh giá giá trị doanh nghiệp theo phương pháp chi phí.

Phương pháp giá trị tài sản ròng cho phép bạn đánh giá một doanh nghiệp có tính đến chi phí thành lập doanh nghiệp, với điều kiện doanh nghiệp vẫn hoạt động.

Việc điều chỉnh các khoản mục tài sản trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp được thực hiện trên các lĩnh vực chính sau:

nhà cửa và công trình, máy móc, thiết bị,

hàng tồn kho, khoản phải thu.

Việc tính toán giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp được thể hiện ở bảng. 1.

Bảng 1.

Tính giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp

Hãy trình bày những lý do hướng dẫn thẩm định viên khi điều chỉnh giá trị tài sản và nợ phải trả của doanh nghiệp.

Tài sản vô hình. Theo người thẩm định, giá trị thị trường và giá trị sổ sách của tài sản vô hình trùng nhau nên giá trị thị trường của tài sản vô hình tính đến ngày định giá được lấy bằng 8.312 nghìn rúp.

Tài sản cố định. Bài viết này đã được sửa đổi đáng kể. Chủ yếu là do giá trị thị trường địa ốc, thuộc sở hữu của doanh nghiệp, cao hơn đáng kể so với giá trị sổ sách của nó. Dựa trên kết quả đánh giá, giá trị thị trường của tài sản cố định tính đến ngày đánh giá lên tới 130.568 nghìn rúp.

Hàng tồn kho. Hàng tồn kho quá hạn có thể bị xóa sổ được xác định với số tiền là 27 nghìn rúp. Dựa trên kết quả đánh giá lượng dự trữ còn lại, người ta xác định rằng giá trị ghi trong bảng cân đối kế toán và giá trị thị trường của các khoản dự trữ này trùng khớp. Như vậy, giá trị thị trường của hàng tồn kho tính đến ngày định giá là 23.208 nghìn RUB.

VAT đối với tài sản mua vào. Số VAT này được giả định bằng bảng cân đối kế toán vì số VAT tương ứng được tính chính xác trong báo cáo. Như vậy, số thuế GTGT đối với tài sản mua lại tính đến thời điểm định giá là 2043 nghìn rúp.

Những tài khoản có thể nhận được. Phân tích các khoản phải thu không phát hiện các khoản nợ khó đòi do doanh nghiệp khác phát hành hoặc các khoản nợ khó thu hồi. Không có khoản phải thu nào có thời gian đáo hạn dài nên không thực hiện chiết khấu các khoản thanh toán gốc và lãi trong tương lai về giá trị hiện tại. Ngoài các khoản tạm ứng cho nhân viên của công ty đang được định giá, các khoản phải thu còn bao gồm số tiền bán sản phẩm cho những người mắc nợ đáng tin cậy theo từng đợt trong thời gian dưới ba tháng. Như vậy, theo ý kiến ​​của người thẩm định, giá trị sổ sách và giá trị thị trường của các khoản phải thu trùng khớp và tính đến ngày định giá, số tiền phải thu là 52.257 nghìn rúp.

Tiền mặt. Mục “tiền mặt” không được đánh giá lại. Lượng tiền mặt tính đến ngày định giá là 698 nghìn rúp.

Nợ phải trả. Chi phí của các khoản nợ được nêu trong bảng cân đối kế toán không được điều chỉnh do thiếu hiệu quả và được lấy bằng giá trị được ghi trong bảng cân đối kế toán và lên tới 65.057 nghìn rúp.

Vì vậy chi phí vốn tự có của doanh nghiệp,được xác định dựa trên giá trị tài sản của nó, biên soạn 152.029 nghìn rúp.

Định giá doanh nghiệp theo phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Mức độ rủi ro cao đặc trưng cho thị trường đầu tư Nga khiến cho việc coi thời gian dài là một dự báo là không hợp lý. Trong quá trình tính toán dòng tiền trong tương lai, khoảng thời gian dự báo là 3 năm đã được xác định.

Theo kết quả phân tích sử dụng ước tính của chuyên gia về giá trị phần bù rủi ro, tỷ lệ chiết khấu được xác định là 28,79%.

Việc tính toán giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu trong tương lai được trình bày dưới đây. Dự báo thu nhập có tính đến kế hoạch quản lý của doanh nghiệp được phân tích (Bảng 2).

Gửi công việc tốt của bạn trong cơ sở kiến ​​thức thật đơn giản. Sử dụng mẫu dưới đây

Các sinh viên, nghiên cứu sinh, các nhà khoa học trẻ sử dụng nền tảng kiến ​​thức trong học tập và công việc sẽ rất biết ơn các bạn.

CƠ QUAN GIÁO DỤC LIÊN BANG

Tình trạng cơ sở giáo dục giáo dục chuyên nghiệp cao hơn

Đại học bang Thái Bình Dương

Bài kiểm tra

kỷ luật Đánh giá doanh nghiệp

Cách tiếp cận chi phí để định giá doanh nghiệp: bản chất, nguyên tắc tính toán và phương pháp được sử dụng, ưu và nhược điểm

Khabarovsk 2009

Giới thiệu

Khi quan hệ thị trường phát triển, nhu cầu định giá doanh nghiệp không ngừng tăng lên. Theo Luật Liên bang “Về hoạt động định giá ở Liên bang Nga”, việc định giá các đối tượng tài sản (các đối tượng thuộc sở hữu toàn bộ hoặc một phần của Liên bang Nga, các đơn vị cấu thành của Liên bang Nga hoặc các thành phố trực thuộc trung ương) là bắt buộc trong quá trình tư nhân hóa, chuyển giao cho quỹ tín thác. quản lý hoặc cho thuê, bán, quốc hữu hóa, mua lại, cho vay thế chấp, chuyển nhượng góp vốn điều lệ.

Định giá doanh nghiệp được thực hiện bằng ba cách tiếp cận: lợi nhuận, so sánh và chi phí. Mỗi cách tiếp cận cho phép bạn làm nổi bật các đặc điểm đặc biệt của đối tượng.

Phương pháp chi phí được áp dụng nhiều nhất để định giá các doanh nghiệp có tài sản không đồng nhất, bao gồm cả tài sản tài chính và cả khi doanh nghiệp không tạo ra thu nhập bền vững. Nên sử dụng các phương pháp tiếp cận chi phí khi đánh giá các loại hình kinh doanh đặc biệt (khách sạn, nhà nghỉ, v.v.) và bảo hiểm. Thông tin được thu thập bao gồm dữ liệu về tài sản được định giá (giá đất, thông số kỹ thuật xây dựng, v.v.), dữ liệu về mức lương, chi phí vật liệu, chi phí thiết bị, lợi nhuận và chi phí chung của các nhà xây dựng tại thị trường địa phương, v.v. Thông tin cần thiết phụ thuộc vào chi tiết cụ thể của đối tượng được đánh giá.

1. Bản chất của phương pháp chi phí trong định giá doanh nghiệp

Phương pháp chi phí, còn được gọi là phương pháp nhà thầu, được công nhận ở hầu hết các bang. Đối với bất kỳ ứng dụng nào, cách tiếp cận chi phí xác định giá trị bằng cách xác định chi phí để mua đất và xây dựng một phần tài sản mới có cùng công dụng hoặc chi phí để điều chỉnh một phần bất động sản cũ cho mục đích sử dụng tương tự mà không phát sinh bất kỳ chi phí quá đáng nào do chậm trễ. Chi phí mua sắm được cộng vào tổng chi phí xây dựng lô đất. (Bất cứ khi nào có thể, thu nhập/lợi nhuận kinh doanh cũng được tính đến, tức là lãi hoặc lỗ của nhà phát triển sẽ được cộng vào chi phí xây dựng.) Phương pháp chi phí đặt ra giới hạn trên cho số tiền sẽ được trả trong thị trường bình thường đối với một tài sản nhất định ở tình trạng mới. Đối với những tài sản cũ hơn, các khoản dự phòng được áp dụng cho các hình thức "khấu hao lũy kế" khác nhau (suy thoái vật chất; lỗi thời về chức năng hoặc kỹ thuật; lỗi thời về mặt kinh tế hoặc bên ngoài) để tính giá xấp xỉ giá trị thị trường. Tùy thuộc vào mức độ dữ liệu tính toán được lấy từ thị trường, phương pháp chi phí có thể cung cấp dấu hiệu trực tiếp về giá trị thị trường. Phương pháp chi phí rất hữu ích trong việc xác định giá trị thị trường của các dự án xây dựng được đề xuất, các tài sản chuyên biệt và các tài sản khác hiếm khi được bán trên thị trường.

Cách tiếp cận chi phí để định giá tài sản của doanh nghiệp bao gồm việc xác định giá trị hiện tại của nó dựa trên giá thay thế của đối tượng hoặc giá thay thế trừ đi khấu hao lũy kế. Chi phí thay thế của một đối tượng là chi phí để tái tạo một bản sao chính xác của đối tượng đó. Chi phí thay thế là số chi phí để xây dựng một đối tượng có mục đích sử dụng tương tự như đối tượng được đánh giá, trong điều kiện thị trường vào ngày định giá. Tính năng chính Phương pháp chi phí là việc đánh giá từng phần tài sản của doanh nghiệp, trong đó tổ hợp tài sản được định giá được chia thành các phần cấu thành, mỗi phần được đánh giá và sau đó giá trị của toàn bộ tổ hợp tài sản được tính bằng cách tính tổng chi phí của các bộ phận của nó

Cách tiếp cận chi phí (tài sản) để định giá doanh nghiệp xem xét giá trị của doanh nghiệp từ quan điểm chi phí phát sinh. Giá trị ghi sổ của tài sản và nợ phải trả của doanh nghiệp do lạm phát, thay đổi trong điều kiện thị trường và phương pháp kế toán được sử dụng theo quy định không tương ứng với giá trị thị trường. Kết quả là thẩm định viên phải đối mặt với nhiệm vụ điều chỉnh bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp. Để làm điều này, giá trị thị trường hợp lý của từng tài sản trong bảng cân đối kế toán trước tiên được đánh giá riêng biệt, sau đó giá trị hiện tại của các khoản nợ phải trả được xác định và cuối cùng, giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ phải trả được trừ khỏi giá trị thị trường hợp lý của tổng tài sản của tài sản đó. doanh nghiệp. Kết quả cho thấy chi phí ước tính công bằng doanh nghiệp.

Công thức cơ bản trong cách tiếp cận tài sản dựa trên chi phí là:

Vốn chủ sở hữu = tài sản - nợ phải trả.

Thuật toán tính toán được đưa ra trong Quy trình đánh giá giá trị tài sản ròng của công ty cổ phần, được phê duyệt theo Lệnh của Bộ Tài chính Liên bang Nga và Ủy ban Thị trường Liên bang giấy tờ có giá ngày 29/01/2003 số 10n/03-6/pz.

2. Nguyên tắc Định giá doanh nghiệp bằng phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, tốt nhất và tốt nhất sử dụng hiệu quả, sự cân bằng, độ lớn kinh tế, sự phân chia kinh tế.

Nguyên tắc thay thế được xác định như sau: giá trị tối đa của doanh nghiệp được đặc trưng bởi mức giá thấp nhất mà tại đó một vật thể khác có tính hữu ích tương đương có thể mua được. Giả sử có một thực thể nào đó muốn mua quyền sở hữu một doanh nghiệp sản xuất bánh kẹo. Ông so sánh giá của các doanh nghiệp tương tự sản xuất bánh quy, bánh gừng, kẹo dẻo và bánh mì. Đồng thời, người mua có cơ hội lựa chọn hoạt động kinh doanh theo nhiều hướng khác nhau.

Kết quả của việc phân tích các yếu tố chi phí và đặc điểm kinh doanh là lựa chọn cách sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất, khả thi về mặt pháp lý và kỹ thuật, mang lại cho chủ sở hữu giá trị tối đa của tài sản được định giá. Đây là bản chất của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Nguyên tắc này là cần thiết nếu nó dựa trên đánh giá về việc tái cơ cấu một công ty. Nếu mục đích đánh giá là tính toán giá trị doanh nghiệp đang hoạt động mà không tính đến những thay đổi có thể xảy ra, thì nguyên tắc này không được áp dụng.

Doanh nghiệp là một hệ thống, một trong những quy luật phát triển và tồn tại của nó là sự cân bằng và tỷ lệ của các yếu tố trong đó. Hiệu quả lớn nhất của doanh nghiệp đạt được là nhờ xác định khách quan tỷ lệ các yếu tố sản xuất. Các yếu tố khác nhau của hệ thống doanh nghiệp phải được phối hợp với nhau về thông lượng và các đặc điểm khác. Việc bổ sung bất kỳ yếu tố nào vào hệ thống dẫn đến vi phạm tính cân xứng sẽ dẫn đến sự gia tăng giá trị của doanh nghiệp. Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp cần tính đến nguyên tắc cân đối (tỷ lệ), theo đó thu nhập tối đa có thể thu được từ doanh nghiệp với điều kiện là các giá trị tối ưu của các yếu tố sản xuất. Một trong điểm quan trọng Việc vận hành nguyên tắc này nhằm đảm bảo quy mô của doanh nghiệp phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nếu sự tuân thủ này bị vi phạm thì hoạt động kinh doanh sẽ không hiệu quả (việc cung cấp nguồn lực hoặc hàng hóa có thể gặp khó khăn, v.v.).

Định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế. Bản chất của nguyên tắc giá trị kinh tế tối ưu như sau: với xu hướng hiện nay của thị trường bất động sản, nhu cầu về một giá trị (tối ưu) nhất định của tài sản sẽ lớn hơn. thuộc loại này. Nguyên tắc kích thước tối ưu áp dụng cho cả tòa nhà và đất đai. Nguyên tắc này cách tốt nhất có tính đến các ưu tiên thị trường đang thịnh hành ở một thị trường nhất định. Theo quy luật, sự sai lệch so với quy mô này sẽ dẫn đến giảm tính hấp dẫn của tài sản được đánh giá và theo đó là giá trị của nó.

Nhu cầu thị trường, cơ hội kinh doanh, vị trí và các yếu tố khác xác định cách sử dụng doanh nghiệp. Khi xem xét phương hướng phát triển kinh doanh, câu hỏi có thể nảy sinh là về việc phân chia kinh tế quyền tài sản đối với tài sản, liệu điều này có làm tăng tổng giá trị hay không. Sự phân chia kinh tế xảy ra khi quyền sở hữu một món đồ có thể được chia thành hai hoặc nhiều hơn, khiến tổng giá trị của món đồ đó tăng lên. Nguyên tắc phân chia kinh tế có nghĩa là các quyền tài sản phải được phân chia và kết hợp theo cách làm tăng tổng giá trị tài sản.

3. Các phương pháp tiếp cận chi phí trong định giá doanh nghiệp

Cách tiếp cận này được thể hiện bằng hai phương pháp chính:

Phương pháp tài sản ròng;

Phương pháp giá trị thanh lý.

Việc lựa chọn các phương pháp định giá theo phương pháp chi phí phụ thuộc vào mục đích định giá, loại đối tượng được định giá và triển vọng sử dụng nó.

3.1 Phương pháp tài sản ròng

Tính toán phương pháp giá trị tài sản ròng bao gồm một số giai đoạn:

1) xác định giá trị thị trường hợp lý của bất động sản của doanh nghiệp;

2) giá trị thị trường của máy móc và thiết bị được đánh giá;

3) tài sản vô hình được xác định và đánh giá;

4) giá trị thị trường của các khoản đầu tư tài chính, cả dài hạn và ngắn hạn, được xác định;

5) hàng tồn kho được quy đổi về giá trị hiện tại;

6) chi phí của các kỳ trong tương lai được ước tính;

7) các khoản phải thu được đánh giá;

8) nợ phải trả của doanh nghiệp được quy đổi thành giá trị hiện tại;

9) giá trị vốn chủ sở hữu được xác định bằng cách trừ giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ khỏi giá trị thị trường hợp lý của lượng tài sản.

Phương pháp tài sản ròng đưa ra điểm cao nhất khi đánh giá doanh nghiệp:

Sở hữu tài sản vật chất và tài chính đáng kể;

Nếu không thể xác định chính xác lợi nhuận hoặc dòng tiền của doanh nghiệp trong tương lai;

Đang hoạt động, mới xuất hiện, không có dữ liệu hồi cứu về lợi nhuận. Cũng như một công ty cổ phần hoặc đầu tư.

Chỉ số giá trị tài sản ròng được phần đầu tiên của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga đưa ra nhằm đánh giá mức độ thanh khoản của các tổ chức.

Tài sản ròng là giá trị được xác định bằng cách lấy giá trị tài sản của công ty cổ phần được chấp nhận tính toán trừ đi số nợ phải trả được chấp nhận tính toán.

Quy trình tính giá trị tài sản ròng trong đánh giá kế toán được xác định theo Quy trình đánh giá giá trị tài sản ròng của công ty cổ phần được phê duyệt theo lệnh của Bộ Tài chính Liên bang Nga ngày 5 tháng 8 năm 1996. Số 71 và Ủy ban Liên bang về Thị trường Chứng khoán ngày 5 tháng 8 năm 1996 số 149.

Việc đánh giá sử dụng phương pháp tài sản ròng dựa trên việc phân tích báo cáo tài chính. Nó là chỉ báo về tình hình tài chính của doanh nghiệp tính đến thời điểm định giá, số lợi nhuận ròng thực tế, Rủi ro tài chính và giá trị thị trường của tài sản hữu hình và vô hình.

Các tài liệu báo cáo tài chính quan trọng được phân tích trong quá trình đánh giá:

Bảng cân đối kế toán;

Báo cáo thu nhập;

Báo cáo lưu chuyển tiền mặt;

Ứng dụng cho họ và bảng điểm.

Ngoài ra, khác các hình thức chính thức báo cáo tài chính cũng như báo cáo nội bộ của doanh nghiệp.

Sơ bộ, người thẩm định thực hiện các điều chỉnh lạm phát đối với tài liệu tài chính.

Mục đích của việc ghi chép điều chỉnh lạm phát là đưa thông tin hồi cứu của các kỳ trước về dạng có thể so sánh được; có tính đến những thay đổi về giá do lạm phát khi đưa ra dự báo về dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu.

Phương pháp điều chỉnh đơn giản nhất là đánh giá lại tất cả các khoản mục trong bảng cân đối kế toán dựa trên những thay đổi trong tỷ giá hối đoái của đồng rúp so với tỷ giá hối đoái của một loại tiền tệ ổn định hơn.

3.2 Phương pháp giá trị thanh lý

Giá trị thanh lý được đánh giá trong các trường hợp sau:

Công ty đang trong tình trạng phá sản hoặc có nghi ngờ nghiêm trọng về khả năng duy trì hoạt động liên tục của công ty;

Giá trị của một công ty khi thanh lý có thể cao hơn nếu nó tiếp tục hoạt động.

Giá trị thanh lý là giá trị mà chủ doanh nghiệp có thể nhận được khi thanh lý doanh nghiệp và bán riêng tài sản của mình.

Tính giá trị thanh lý của doanh nghiệp bao gồm một số bước chính:

1) Lấy bảng cân đối kế toán mới nhất (tốt nhất là quý gần nhất).

2) Lịch trình thanh lý tài sản đang được xây dựng kể từ khi bán nhiều loại khác nhau Tài sản của doanh nghiệp: bất động sản, máy móc, thiết bị, hàng tồn kho được sản xuất trong nhiều khoảng thời gian khác nhau.

3) Xác định tổng số tiền thu được từ việc thanh lý tài sản.

4) Giá trị ước tính của tài sản bị giảm đi do chi phí trực tiếp (hoa hồng cho các công ty pháp lý và thẩm định, thuế và phí được trả khi bán). Có tính đến lịch thanh lý tài sản, giá trị điều chỉnh của tài sản đang được định giá sẽ được chiết khấu về ngày định giá với tỷ lệ chiết khấu có tính đến rủi ro liên quan đến việc bán.

5) Giá trị thanh lý của tài sản bị giảm do chi phí liên quan đến việc giữ tài sản cho đến khi bán, bao gồm cả chi phí bảo quản hàng tồn kho những sản phẩm hoàn chỉnh sản phẩm dở dang, bảo quản thiết bị, máy móc, cơ khí, bất động sản và chi phí quản lý để duy trì hoạt động của doanh nghiệp cho đến khi hoàn tất việc giải thể. Thời gian chiết khấu đối với các chi phí tương ứng được xác định theo lịch bán tài sản của doanh nghiệp.

6) Lãi (lỗ) hoạt động của thời kỳ thanh lý được cộng (trừ).

7) Trừ quyền ưu tiên nhằm đáp ứng: trợ cấp thôi việc và các khoản thanh toán cho người lao động trong doanh nghiệp; yêu cầu của chủ nợ về nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố tài sản của doanh nghiệp bị thanh lý; nợ đọng các khoản nộp bắt buộc vào ngân sách và quỹ ngoài ngân sách; thanh toán với các chủ nợ khác.

Do đó, giá trị thanh lý của một doanh nghiệp được tính bằng cách trừ đi giá trị điều chỉnh của tất cả tài sản trên bảng cân đối kế toán cho chi phí hiện tại liên quan đến việc thanh lý doanh nghiệp, cũng như số tiền của tất cả các khoản nợ phải trả.

4. Thuận lợivà nhược điểm của phương pháp chi phí

Khi lựa chọn các phương pháp cần thiết để tiến hành quá trình đánh giá doanh nghiệp, cần hiểu rõ những ưu điểm và nhược điểm mà mỗi phương pháp và phương pháp đó mang lại.

Ưu điểm của phương pháp chi phí:

1) Loại bỏ một phần quan trọng các giả định vốn có trong các phương pháp tiếp cận khác.

2) Hiệu quả và độ tin cậy trong đánh giá doanh nghiệp mới thành lập, công ty cổ phần và công ty đầu tư.

3) Dựa trên tài sản thực tế hiện có.

4) Cách tiếp cận này phù hợp và/hoặc chỉ có thể thực hiện được trong các trường hợp sau:

Không có khả năng xác định chính xác lợi nhuận hoặc dòng tiền của doanh nghiệp trong tương lai;

Đánh giá về một công ty đang đứng trước nguy cơ phá sản, có những nghi ngờ về khả năng duy trì hoạt động;

Phân tích lô đất tốt nhất, hiệu quả nhất;

Phân tích tính khả thi của việc xây dựng mới và cải tiến;

Đánh giá các cơ sở công cộng, nhà nước và đặc biệt;

Định giá các đối tượng trong thị trường không hoạt động;

Định giá cho mục đích bảo hiểm và thuế;

Mặc dù rõ ràng và đơn giản, phương pháp tốn kém này không tránh khỏi những thiếu sót. Trước hết, không tính đến triển vọng phát triển của doanh nghiệp và ở một mức độ nhất định, đánh giá thấp toàn bộ thu nhập của doanh nghiệp và làm tăng các khoản nợ của doanh nghiệp, ông đưa ra đánh giá bi quan về giá trị của doanh nghiệp.

Nhược điểm của phương pháp chi phí:

1) Không tính đến lợi nhuận trong tương lai, cũng như mức lợi nhuận trên tài sản hiện có, tức là. triển vọng kinh doanh.

2) Chi phí không phải lúc nào cũng tương đương với giá trị thị trường.

3) Nỗ lực đạt được nhiều hơn kết quả chính xácước tính đi kèm với sự gia tăng nhanh chóng trong chi phí lao động.

4) Sự khác biệt giữa chi phí mua tài sản đang được định giá và chi phí xây dựng mới của cùng một tài sản, vì trong quá trình định giá, khấu hao lũy kế được trừ vào chi phí xây dựng.

5) Khó áp dụng khi đánh giá những hiện vật độc đáo có giá trị lịch sử, đặc tính thẩm mỹ hoặc những hiện vật lỗi thời.

6) Khó khăn trong việc tính toán chi phí tái tạo các công trình cũ.

7) Khó khăn trong việc xác định mức độ hao mòn tích lũy của các tòa nhà và công trình cũ.

8) Đánh giá tách biệt lô đất với công trình xây dựng.

Nhiệm vụ số 1

Người ta đề xuất bán công ty "Forpost". Có dữ liệu về biên lai tiền mặt trong ba năm. Xác định giá trị thị trường của công ty bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu. Cần lưu ý rằng tài sản cố định được tạo ra bằng vốn tự có sẽ được tính vào tổng chi phí (dòng tiền ra của doanh nghiệp).

Việc xác định giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp DCF dựa trên giả định rằng nhà đầu tư tiềm năng sẽ không trả tiền cho người kinh doanh này một số tiền lớn hơn giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai từ hoạt động kinh doanh đó. Chủ sở hữu sẽ không bán doanh nghiệp của mình với giá thấp hơn giá trị hiện tại của thu nhập dự kiến ​​trong tương lai. Người ta tin rằng do sự tương tác, các bên sẽ đi đến thỏa thuận về giá thị trường bằng với giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai.

Theo phương pháp dòng tiền chiết khấu, giá trị của doanh nghiệp dựa trên dòng tiền trong tương lai chứ không phải trong quá khứ. Do đó, nhiệm vụ của người thẩm định là phát triển dòng tiền dự báo cho một khoảng thời gian trong tương lai. Xem xét tình hình nền kinh tế đất nước, khoảng thời gian dự báo tối ưu có thể được coi là 3-5 năm.

Về mặt kỹ thuật, lãi suất chiết khấu là lãi suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại duy nhất làm cơ sở xác định giá trị thị trường của một doanh nghiệp. Hãy tính tỷ lệ vốn hóa bằng phương pháp xây dựng tích lũy. Nó được thực hiện trong hai giai đoạn:

1. Xác định tỷ lệ thu nhập phù hợp - trong trường hợp này, tỷ suất lợi nhuận từ tiền gửi không thay đổi trong 3 năm và là 13%.

2. Ước tính giá trị phần bù tương ứng cho rủi ro khi đầu tư vào công ty này- trong trường hợp này, giá trị phần bù rủi ro, kiểm soát, v.v. không thay đổi trong 3 năm và là 5%.

Như vậy, tỷ lệ chiết khấu được xác định lũy kế là 13% + 5% = 18%

Tính toán dòng tiền, nghìn rúp.

Giá trị thị trường của công ty = ? PV + tài sản thừa = 240433,2 + 433884,89 - 98445,12 + 25000 + 25000 + 25000 = 650872,97

Vấn đề số 2

Một doanh nghiệp công nghiệp sản xuất ba loại sản phẩm (có ba ngành nghề kinh doanh): sản phẩm A, sản phẩm B, sản phẩm C. Doanh nghiệp có tài sản dư thừa tạm thời (sẽ không cần dùng đến trong vòng một hoặc hai năm), giá thành được phản ánh trong dữ liệu nguồn. Những khoản tiền này có thể được cho thuê, đây sẽ là ngành kinh doanh thứ tư. Thu nhập từ việc sử dụng tài sản dư thừa có thể được trình bày trong bảng. Cần xác định giá trị thị trường hợp lý của doanh nghiệp với tư cách là một doanh nghiệp đang hoạt động dựa trên hai hoặc ba năm tiếp tục hoạt động.

Lợi nhuận trong ba năm hoạt động là 0,21.

Vấn đề được giải quyết bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập bằng cách chiết khấu dòng tiền.

Ngành nghề kinh doanh 1

? PV 1 = 305785,12 + 82644,62 + 181818,18 + 82644,62 = 652892,54.

? PV 2 = 171232,87 + 205479,45 + 68493,15 = 445205,47.

? PV 2 = 56497,17 + 141242,93 + 124293,78 = 322033,88.

Giá trị thị trường của doanh nghiệp với tư cách là một doanh nghiệp đang hoạt động trong ba năm tiếp tục hoạt động =? PV trong 3 năm + giá trị tài sản thừa = 652892,54 + 445205,47 + 322033,88 + 420000 = 1840131,89.

VỚIdanh sách các nguồn được sử dụng

1. Định giá doanh nghiệp: Sách giáo khoa/ed. A.G. Gryaznova, MA Fedotova. - Tái bản lần thứ 2, có sửa đổi. và bổ sung - M.: Tài chính và Thống kê, 2005.

2. Định giá bất động sản: loạt bài “Hướng dẫn” / I.V. Granova - St. Petersburg; Peter, 2001.

3. Giá trị công ty: định giá và quản lý. Copeland T., Koller T., Murrin J. - M.: Olympus Business, 1999.

4. Quy tắc tiêu chuẩn định giá của Hiệp hội Thẩm định viên Nga (SSO ROO 2005). Khuyến nghị về phương pháp luận cho việc áp dụng các tiêu chuẩn đánh giá (MRPSO ROO 2005).

5. http://www.kodtpp.ruĐánh giá giá trị thị trường của doanh nghiệp (Khuyến nghị về phương pháp định giá) Ủy ban của Phòng Thương mại và Công nghiệp Nga về hoạt động định giá.

Tài liệu tương tự

Đặc điểm của các khía cạnh tích cực và tiêu cực của việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá doanh nghiệp. Phân tích hoạt động của Goldman Sachs LLC, các giai đoạn tính toán giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp. Xem xét các đặc điểm của phương pháp tiếp cận chi phí.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 26/12/2012


Cơ sở phương pháp luận để đánh giá giá trị doanh nghiệp (doanh nghiệp). Khái niệm, mục tiêu và nguyên tắc đánh giá giá trị doanh nghiệp điều kiện hiện đại. Thu nhập, chi phí và các phương pháp so sánh để đánh giá giá trị doanh nghiệp: ưu điểm và nhược điểm chính.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 18/11/2010


Doanh nghiệp là đối tượng đánh giá Nguyên tắc và phương pháp sử dụng trong định giá doanh nghiệp. Thuật toán của phương pháp thị trường vốn. Cách tiếp cận thị trường để định giá doanh nghiệp. Định giá cổ phần của công ty. Phát triển các phương pháp đánh giá hiệu quả kinh doanh từ góc độ tiếp cận hệ thống.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 16/11/2010


Các phương pháp tiếp cận thu nhập để định giá doanh nghiệp, dựa trên việc xác định giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai. Phân tích, dự báo chi phí và đầu tư. Phát triển phương pháp thu nhập để định giá ô tô Phương tiện giao thôngở Liên bang Nga. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 06/05/2015


Các phương pháp chính để định giá bất động sản: thu nhập, chi phí và thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản và cách tiếp cận chi phí để định giá nó. Khái niệm về chi phí thay thế đầy đủ, phương pháp xác định nó và nhược điểm của phương pháp chi phí.

kiểm tra, thêm vào 17/10/2010


Đặc điểm của sự hình thành thị trường tài chính và chứng khoán trong nước đối với bất động sản và vốn. Phân loại mục đích định giá doanh nghiệp hiện tại. Tiêu chí xác định giá trị doanh nghiệp: cổ điển, tốn kém (tài sản), so sánh, có lợi nhuận.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 11/06/2014


Cơ sở lý thuyếtđánh giá giá trị của công ty. Pháp luật trong lĩnh vực định giá doanh nghiệp. Thu nhập, chi phí và phương pháp so sánh để định giá. một mô tả ngắn gọn về PJSC "VimpelCom" Ước tính giá trị của một tổ chức bằng phương pháp tài sản ròng.

luận văn, bổ sung 05/03/2018


Tính năng chung và các phương pháp hiện có để đánh giá giá trị doanh nghiệp. Tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tương tự, phương pháp định giá tài sản theo phương pháp so sánh. Ưu điểm và nhược điểm của việc áp dụng nguyên tắc đầu tư thay thế.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 24/09/2013


Khía cạnh lý thuyếtđánh giá giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp so sánh. Các phương pháp được sử dụng và điều kiện áp dụng. Nguyên tắc cơ bản để lựa chọn doanh nghiệp tương tự. Đặc điểm của số nhân giá. Sự hình thành giá trị cuối cùng của giá trị doanh nghiệp.

bài tập khóa học, được thêm vào ngày 18/10/2014


Khái niệm, bản chất của đánh giá doanh nghiệp, mục tiêu và đối tượng đánh giá. Các loại giá trị được xác định khi định giá doanh nghiệp và các phương pháp tiếp cận chính: dựa trên chi phí (tài sản), lợi nhuận, so sánh (thị trường).

Trong thực tế, công việc của mỗi công ty được phân tích. Trong trường hợp này có thể áp dụng mang lại lợi nhuận, tốn kém, để định giá doanh nghiệp. Nhu cầu phân tích phát sinh trong nhiều tình huống khác nhau. Chúng ta hãy xem xét thêm về cách nó được thực hiện.

Thông tin chung

Trong thông lệ quốc tế, các chuyên gia sử dụng ba cách tiếp cận để đánh giá:

• đắt;
• so sánh;
• có lãi.

Việc phân tích các tổ chức trong nước được quy định bởi Luật Liên bang dành riêng cho ngành cũng như các tiêu chuẩn liên bang (FSO). Mỗi phương pháp đều có phương pháp đánh giá riêng.

Đặc trưng

Phương pháp so sánh bao gồm ba phương pháp. Đặc biệt, việc phân tích thị trường vốn, tỷ lệ ngành và giao dịch được thực hiện. dựa trên 2 lựa chọn. Đó là việc phân tích vốn hóa và chiết khấu dòng tài chính. Cách tiếp cận chi phí cũng dựa trên 2 phương pháp: phương pháp tài sản ròng và Chúng được sử dụng trong hầu hết các chuyển đổi của tổ chức. Việc phân tích được thực hiện khi mua lại hoặc bán sản phẩm, hợp nhất một công ty, mua lại, sáp nhập, v.v.

Cách tiếp cận dựa trên chi phí để đánh giá giá trị doanh nghiệp (business)

Phiên bản phân tích này có một tính năng chính khiến nó khác biệt với các phiên bản khác. Định giá doanh nghiệp bằng phương pháp tiếp cận chi phí là yếu tố khôn ngoan. Là một phần của phân tích, tổ hợp tài sản được chia thành các thành phần nhất định. Mỗi yếu tố nhận được đều được kiểm tra và giá của nó được xác định. Cuối cùng, tất cả các chỉ số thu được sẽ được tổng hợp lại và tổng giá trị của doanh nghiệp sẽ được hiển thị.

Hướng chính

Phương pháp định giá doanh nghiệp dựa trên chi phí kết hợp:

1. Nghiên cứu về tích lũy tài sản của một tổ chức.
2. Giá trị sổ sách điều chỉnh hoặc phương pháp tài sản ròng.
3. Xác định giá thanh lý.
4. Phương pháp thay thế.

Các tùy chọn này được kết hợp theo một tính năng thiết yếu. Chúng dựa trên việc xác định giá trị của từng loại tài sản cụ thể của tổ chức theo giá hiện hành hoặc chi phí thành lập một công ty tương tự (theo phương pháp thay thế) và trừ đi số nợ của công ty. Việc phân tích sử dụng một cơ sở thông tin duy nhất - sự cân bằng.

Mục đích

Theo quy định, nó được sử dụng để thu thập thông tin cần thiết cho việc đưa ra các quyết định quản lý khác nhau. Đây là bản chất của phân tích này. Bạn có thể giải thích cách định giá một doanh nghiệp bằng cách sử dụng phương pháp chi phí, sử dụng ví dụ về một công ty đang được bán, bảo hiểm hoặc thanh lý. Như vậy, khi bán công ty, giá thị trường được tính bằng phương pháp tích lũy tài sản. Trong bảo hiểm, giá thanh lý thường được xác định khi đóng cửa doanh nghiệp.

Thuận lợi

Phương pháp chi phí để định giá doanh nghiệp có một số lợi thế. Những cái chính có thể được xem xét:

1. Khả năng tính đến tác động của các yếu tố kinh tế hoặc sản xuất đến biến động giá cả.
2. Sử dụng một cơ sở thông tin đồ sộ. Phương pháp định giá doanh nghiệp dựa trên chi phí dựa trên các chứng từ kế toán và tài chính. Điều này, đến lượt nó, cho phép bạn có được kết quả hợp lệ hơn.
3. Khả năng phân tích mức độ phát triển công nghệ của công ty, có tính đến mức độ hao mòn của bất động sản hoặc thiết bị.

Nhược điểm của phương pháp chi phí trong định giá doanh nghiệp

Trong khi đó, cùng với những thuận lợi, còn có một số điểm tiêu cực khi tiến hành phân tích. Chuyên gia, khi tính đến chúng, có thể từ chối sử dụng. Đến ý nghĩa nhất những mặt tiêu cực phương pháp bao gồm:

1. Chỉ xác định giá quá khứ.
2. Không có khả năng tính đến tình hình thị trường hiện tại tại thời điểm phân tích.
3. Tĩnh.
4. Không có khả năng tính đến các rủi ro và triển vọng phát triển của công ty.
5. Thiếu kết nối giữa hiệu suất hiện tại và tương lai của một công ty cụ thể.

Nhược điểm của phương pháp chi phí trong định giá doanh nghiệp là cũng như sự phức tạp và cường độ lao động của nó.

Giá sách ròng

Phương pháp xác định nó được coi là đơn giản nhất trong tất cả các phương pháp được đưa vào. Để thiết lập giá trị sổ sách ròng, tất cả các khoản nợ (ngắn hạn hoặc dài hạn) đều được trừ khỏi giá trị tiền tệ. Kết quả là giá trị tiền tệ của vốn chủ sở hữu hoặc tài sản của công ty. Ưu điểm của phương pháp này bao gồm:

1. Chỉ sử dụng thông tin đáng tin cậy về tài sản thực tế thuộc sở hữu của công ty. Phương pháp này loại bỏ tính trừu tượng vốn là đặc trưng của các phương pháp khác.
2. Trong điều kiện thị trường, phương pháp này có cơ sở dữ liệu đầy đủ nhất.

Tuy nhiên, phương pháp này có một số tính năng tiêu cực:

1. Không thể tính đến hiệu quả hoạt động của công ty và triển vọng phát triển của nó.
2. Tình hình thị trường về mối quan hệ giữa cung và cầu đối với các công ty tương tự không được tính đến.

Hãy xem cách đánh giá một doanh nghiệp bằng cách sử dụng phương pháp chi phí bằng một ví dụ. Dữ liệu bảng cân đối kế toán ban đầu như sau (theo đơn vị tiền tệ):

• HĐH - 5000;
• cổ phiếu - 1000;
• khoản phải thu - 1 nghìn;
• tiền mặt - 500;
• nghĩa vụ nợ - 6 nghìn.

Theo kết luận của một chuyên gia, tài sản cố định của công ty đắt hơn 30% và tồn kho nguyên liệu, vật tư rẻ hơn 10%. Theo đó, sẽ không thể thu hồi được 20% số tiền phải thu. Sử dụng các hệ số thích hợp, giá trị sổ sách được xác định:

1000 x 0,8 + 1000 x 0,9 + 5000 x 1,3 + 500 - 6000 = 2700.

Giá thanh lý

Nó chỉ được xác định khi công ty ngừng hoạt động, bắt đầu bán tài sản và trả hết nợ. Tính toán giá trị thanh lý cho phép bạn có được con số thấp nhất trong mức giá. Nó phản ánh số tiền tối thiểu mà công ty có thể bán được.

Phương pháp giá sách điều chỉnh

Nó được coi là một trong những phương pháp tiếp cận chi phí. Phương pháp này bao gồm chỉ số cuối cùng của việc điều chỉnh bảng cân đối kế toán với việc điều chỉnh giá còn lại của tài sản có tính đến yếu tố lạm phát. Trong quá trình phân tích, tiền được đánh giá lại. Đồng thời, kết quả thu được được ghi vào bảng cân đối kế toán. Điều này cho phép bạn xác định giá ròng đã điều chỉnh, về bản chất, đóng vai trò như một chỉ báo về vốn chủ sở hữu của công ty và dự trữ đánh giá lại của công ty.

Phương pháp thay thế

Nó chỉ tập trung vào việc phân tích tài sản hữu hình và chỉ áp dụng cho các công ty thâm dụng vốn. Việc đánh giá bao gồm việc tính toán chi phí để thay thế hoàn toàn nguồn vốn của doanh nghiệp trong khi vẫn duy trì được tình hình kinh tế hiện tại. Việc phân tích được thực hiện theo một trình tự nhất định. Đầu tiên, các tài liệu kế toán và thống kê được đánh giá. Bao gồm các:

1. Báo cáo hàng quý.
2. Báo cáo thống kê.
3. Thẻ hàng tồn kho.

Dựa trên kết quả của nghiên cứu toàn diện này, một ý tưởng được hình thành về sự thiếu hụt hoặc đủ tài sản để trả nợ. Sau đó, một tài sản được tạo ra để đánh giá. Tài sản lưu động hoặc tài sản lưu động cao nhất/tối thiểu được nghiên cứu riêng. Sau đó, tổng số nợ của công ty được hình thành và lập lịch trả nợ.

kết luận

Cách tiếp cận chi phí, dựa trên phân tích bảng cân đối kế toán của công ty, cho phép người ta có được các chỉ số khá khách quan. Theo một số chuyên gia, đây là lựa chọn đáng tin cậy nhất trong điều kiện kinh tế không ổn định hiện đại. Mục đích của việc đánh giá là tính toán giá trị thị trường của doanh nghiệp một cách chính xác nhất có thể. Tất cả tài sản của nó được phân tích, bao gồm cả hữu hình, vô hình và tài chính.

Các quỹ này bị ảnh hưởng bởi những thay đổi của thị trường và lạm phát. Theo đó, không phải lúc nào nó cũng trùng với giá thị trường. Điều này, đến lượt nó, đòi hỏi phải điều chỉnh số dư. Đây là lý do tại sao mỗi tài sản được đánh giá riêng biệt.

Khi giá hiện tại của tất cả các khoản nợ của công ty được xác định, nó sẽ được trừ vào giá trị thị trường hợp lý của tất cả các tài sản. Kết quả thu được sẽ là mức giá được xác định theo phương pháp chi phí. Việc tính toán tỷ lệ thanh lý được sử dụng khi phân tích các công ty bị phá sản hoặc trong trường hợp dự kiến ​​mất khả năng thanh toán trong tương lai gần. Giá này cho thấy số lượng nguồn tài chính còn lại sau khi bán công ty, hoàn trả các chi phí trực tiếp và các chi phí khác.

Sắc thái

Cần lưu ý rằng khi thực hiện đánh giá bất động sản của doanh nghiệp, các chuyên gia phải có sẵn:

1. Đặc điểm xây dựng và kỹ thuật của từng công trình. Nó được hình thành theo dữ liệu của hộ chiếu kỹ thuật, do đó, được cấp tại BTI. Ngoài ra, đặc điểm phải kèm theo thông tin từ sở xây dựng cơ bản.
2. Thông tin tham khảo. Thông tin cũng nên bao gồm kinh phí cần thiết để sửa chữa và chi phí liên quan đến việc khôi phục.

Cũng cần lưu ý rằng giá trị của một công ty được xác định bằng phương pháp giá thanh lý không bao giờ tương ứng với số tiền thực tế. Ở đây bạn cần tham khảo đoạn 9 của FSO. Nó nói rằng giá trị thanh lý của một đối tượng phản ánh số tiền có thể bán được trong thời gian tiếp xúc.

Cách tiếp cận chi phí, đặc điểm chung của cách tiếp cận. Phương pháp giá trị tài sản ròng. Phương pháp giá trị thanh lý.

Phương pháp giá trị tài sản ròng

Phương pháp chi phí để định giá doanh nghiệp xem xét giá trị của doanh nghiệp xét về chi phí phát sinh. Cách tiếp cận này được thể hiện bằng hai phương pháp chính: phương pháp giá trị tài sản ròng và phương pháp giá trị thanh lý.

Ước tính giá trị tài sản ròng có được bằng cách định giá tất cả tài sản của công ty trừ đi tất cả các khoản nợ của công ty. Tính toán phương pháp giá trị tài sản ròng bao gồm một số giai đoạn:

1) bất động sản của doanh nghiệp được định giá ở mức giá hợp lý trên thị trường;

2) xác định giá trị thị trường hợp lý của máy móc, thiết bị;

3) tài sản vô hình được xác định và đánh giá;

4) giá trị thị trường của khoản đầu tư tài chính được xác định;

5) hàng tồn kho được quy đổi về giá trị hiện tại;

6) đánh giá các khoản phải thu;

7) chi phí của các kỳ trong tương lai được ước tính;

8) nợ phải trả của doanh nghiệp được quy đổi thành giá trị hiện tại;

9) giá trị vốn chủ sở hữu được xác định bằng cách trừ giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ khỏi giá trị thị trường hợp lý của lượng tài sản.

Để đánh giá bất động sản (đất đai và nhà cửa, công trình), có thể sử dụng ba phương pháp: lợi nhuận, so sánh (thị trường) và dựa trên chi phí. Việc áp dụng phương pháp chi phí bao gồm các giai đoạn sau: xác định chi phí của lô đất nơi đặt các tòa nhà và công trình; giá thay thế hoặc giá thay thế của nhà, vật kiến ​​trúc được đánh giá tại thời điểm định giá thực tế; tất cả các loại khấu hao của tòa nhà và công trình được tính toán có tính đến sự lỗi thời về thể chất, chức năng, công nghệ và kinh tế của chúng; giá trị còn lại của nhà cửa và công trình được xác định bằng chênh lệch giữa chi phí tái sản xuất và tổng khấu hao; toàn bộ giá trị của tài sản được tính bằng cách cộng nguyên giá của lô đất với giá trị còn lại của nhà cửa và vật kiến ​​trúc.

Phương pháp chi phí đòi hỏi phải có sự đánh giá riêng biệt về giá trị đất đai.

Cách tiếp cận chi phí để định giá máy móc và thiết bị dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là nếu có một số mặt hàng tương tự nhau thì một trong số đó có giá thấp nhất sẽ có nhu cầu lớn nhất. Để xác định chi phí phục hồi hoặc chi phí thay thế, làm cơ sở tính toán trong phương pháp chi phí, cần tính toán các chi phí liên quan đến việc tạo ra, mua lại và lắp đặt đối tượng đang được định giá. Trong cách tiếp cận chi phí để xác định giá trị máy móc, thiết bị, có thể phân biệt các phương pháp chính sau: phương pháp tính theo giá của một đối tượng đồng nhất; phương pháp tính toán từng phần tử; phương pháp đánh giá chỉ số.

Khi sử dụng phương pháp chi phí khi định giá tài sản vô hình, các phương pháp sau được sử dụng: phương pháp chi phí tạo ra và phương pháp tăng chi phí.

Việc xác định giá trị lợi thế thương mại (danh tiếng doanh nghiệp) được tính toán dựa trên việc đánh giá phần lợi nhuận vượt trội.

Việc đánh giá các khoản đầu tư tài chính được thực hiện dựa trên giá trị thị trường của chúng vào ngày đánh giá và là chủ đề được người thẩm định đặc biệt chú ý.

Hàng tồn kho được tính theo giá hiện hành, có tính đến chi phí vận chuyển và lưu kho. Hàng tồn kho lỗi thời được xóa sổ.

Chi phí hoãn lại được tính theo mệnh giá nếu lợi ích liên quan vẫn tồn tại. Nếu không có lợi ích thì số tiền chi phí trong tương lai sẽ bị xóa.

Khi đánh giá các khoản phải thu, việc phân tích được thực hiện dựa trên thời điểm trả nợ và xác định các khoản nợ quá hạn. Các khoản phải thu không được lập thành văn bản được định giá bằng cách chiết khấu các khoản thanh toán gốc và lãi trong tương lai về giá trị hiện tại của chúng.

KHÓA HỌC

theo tỷ lệ: "Định giá doanh nghiệp"

về chủ đề này: « ĐÁNH GIÁ DOANH NGHIỆP SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN CHI PHÍ. PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN RÒNG"

Giới thiệu

Khi bán một công ty, cần đánh giá khách quan khả năng tăng giá trị, sinh lời của công ty đó, tức là. mang lại thu nhập cho chủ sở hữu. Những thứ kia. cần tính giá trị thị trường của doanh nghiệp - mức giá có khả năng xảy ra nhất của doanh nghiệp mà doanh nghiệp sẽ được bán.

Việc tính toán giá trị thị trường của một doanh nghiệp có thể được thực hiện bằng ba cách tiếp cận cơ bản khác nhau: cách tiếp cận thu nhập, cách tiếp cận thị trường (so sánh) và cách tiếp cận chi phí (tài sản).

Trong này khóa học Phương pháp định giá dựa trên chi phí được sử dụng, sự phù hợp của phương pháp này chủ yếu là do tính sẵn có, như một quy luật, thông tin ban đầu đáng tin cậy để tính toán, cũng như việc sử dụng các phương pháp truyền thống của nền kinh tế trong nước để đánh giá giá trị của một tài sản. kinh doanh, dựa trên việc phân tích giá trị tài sản của doanh nghiệp và các khoản nợ của doanh nghiệp.

Việc thiếu các điều kiện cần thiết cho việc sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập và thị trường đã biện minh cho việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá. Việc sử dụng phương pháp tiếp cận thị trường bị hạn chế do thiếu thông tin bán hàng doanh nghiệp điều hành, điều này không cho phép sử dụng phương thức giao dịch. Thị trường chứng khoán “yếu” hạn chế khả năng sử dụng phương pháp thị trường vốn. Và việc thiếu thông tin thị trường về hoạt động kinh tế tài chính của các doanh nghiệp tương tự như doanh nghiệp được đánh giá sẽ loại trừ khả năng sử dụng phương pháp định giá nhân tử.

Thiếu thông tin thị trường cần và đủ về vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu thu nhập. Hạn chế sử dụng các phương pháp tiếp cận thu nhập (phương pháp vốn hóa và phương pháp dòng tiền chiết khấu)

Chủ yếu mục tiêu của khóa học này – đánh giá doanh nghiệp bằng cách xác định giá trị thị trường của nó trong giai đoạn hiện tại.

Để đạt được mục tiêu này, những điều sau đây được xác định: nhiệm vụ :

· Nghiên cứu các khía cạnh lý thuyết của việc định giá doanh nghiệp bằng cách sử dụng các phương pháp tiếp cận thu nhập, tài sản và thị trường.

· Xác định tính tích cực và Mặt tiêu cực Vận dụng phương pháp bất động sản vào định giá doanh nghiệp

· Xác định những đặc điểm của việc áp dụng phương pháp này trong điều kiện thị trường hiện đại và trong doanh nghiệp.

Sự vật Nghiên cứu trong khóa học này là việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá doanh nghiệp.

Chủ thể Nghiên cứu này là việc áp dụng phương pháp tính giá trị tài sản ròng trong doanh nghiệp.

Chương 1. Cơ sở lý luận của phương pháp định giá doanh nghiệp bằng tài sản

1.1. Bản chất và phạm vi áp dụng của phương pháp tiếp cận tài sản

Cách tiếp cận tài sản (chi phí) để định giá doanh nghiệp xem xét giá trị của doanh nghiệp từ quan điểm chi phí phát sinh. Giá trị ghi sổ của tài sản và nợ phải trả của doanh nghiệp do lạm phát, thay đổi trong điều kiện thị trường và phương pháp kế toán được sử dụng theo quy định không tương ứng với giá trị thị trường. Kết quả là thẩm định viên phải đối mặt với nhiệm vụ điều chỉnh bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp. Để làm điều này, giá trị thị trường hợp lý của từng tài sản trong bảng cân đối kế toán trước tiên được đánh giá riêng biệt, sau đó giá trị hiện tại của các khoản nợ phải trả được xác định và cuối cùng, giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ phải trả được trừ khỏi giá trị thị trường hợp lý của tổng tài sản của tài sản đó. doanh nghiệp. Kết quả cho thấy giá trị ước tính của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Vốn chủ sở hữu = Tài sản - Nợ phải trả.

Đặc điểm chính của phương pháp chi phí là đánh giá theo từng yếu tố, nghĩa là tổ hợp tài sản được đánh giá được chia thành các phần cấu thành của nó, mỗi phần được đánh giá và sau đó giá trị của toàn bộ tổ hợp tài sản được tính bằng cách tính tổng giá trị của các bộ phận của nó.

Công thức cơ bản trong cách tiếp cận tài sản (chi phí) là: Vốn chủ sở hữu = Tài sản - Nợ phải trả.

Cách tiếp cận này được thể hiện bằng hai phương pháp chính:

Phương pháp tài sản ròng;

Phương pháp giá trị thanh lý.

Phạm vi ứng dụng

Phương pháp định giá dựa trên chi phí là phù hợp nhất:

Khi đánh giá cơ sở vật chất của chính phủ;

Khi tính giá trị tài sản chuyên dùng (không phát sinh thu nhập) là trường học, bệnh viện, bưu điện, cơ sở văn hóa, nhà ga, v.v.;

Khi đánh giá lại tài sản cố định cho mục đích kế toán;

Khi được đánh giá vì mục đích thuế và bảo hiểm trong quá trình phân chia tài sản theo tư pháp;

Khi bán tài sản tại cuộc đấu giá công khai.

1.2. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp tiếp cận tài sản

Thuận lợi:

· dựa trên đánh giá tài sản hiện có, tức là có cơ sở khách quan;

· Khi định giá từng thành phần tài sản, có thể sử dụng cả ba phương pháp định giá: thu nhập, chi phí và thị trường.

Sai sót:

· tĩnh, tức là không tính đến triển vọng phát triển kinh doanh;

· Không tính đến các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu của hoạt động của doanh nghiệp được đánh giá.

1.3. Các giai đoạn chính của việc tính giá trị doanh nghiệp bằng phương pháp tài sản ròng

Tính toán phương pháp giá trị tài sản ròng bao gồm một số giai đoạn:

1. Bất động sản của doanh nghiệp được định giá theo giá thị trường hợp lý.

2. Xác định giá trị thị trường hợp lý của máy móc, thiết bị.

3. Tài sản vô hình được xác định và định giá.

4. Giá trị thị trường của các khoản đầu tư tài chính được xác định cả dài hạn và ngắn hạn.

5. Hàng tồn kho được quy đổi về giá trị hiện tại.

6. Các khoản phải thu được đánh giá.

7. Ước tính chi phí trong tương lai.

8. Nợ phải trả của doanh nghiệp được quy đổi thành giá trị hiện tại.

9. Giá trị vốn chủ sở hữu được xác định bằng cách trừ giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ khỏi giá trị thị trường hợp lý của lượng tài sản.

1.4 Định giá bất động sản của doanh nghiệp theo giá thị trường hợp lý.

Việc định giá bất động sản của doanh nghiệp có thể được đưa ra bằng ba cách tiếp cận: thu nhập, so sánh (thị trường) và chi phí.

1.4.1.Áp dụng cách tiếp cận thu nhập

Phương pháp thu nhập để định giá bất động sản bao gồm hai phương pháp:

Phương pháp vốn hóa thu nhập;

Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Vốn hóa thu nhập là một tập hợp các phương pháp và kỹ thuật cho phép bạn đánh giá giá trị của một đối tượng dựa trên tiềm năng tạo thu nhập của nó. Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để định giá bất động sản tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Ví dụ, thu nhập từ việc sở hữu bất động sản có thể thể hiện thu nhập hiện tại và tương lai từ việc cho thuê bất động sản, thu nhập từ khả năng tăng giá trị của bất động sản khi nó được bán trong tương lai. Kết quả của phương pháp này bao gồm cả chi phí xây dựng, công trình và chi phí đất đai.

Thu nhập hoạt động ròng được chọn làm chỉ số mô tả thu nhập trong tương lai. Nó thể hiện giá trị ổn định được tính toán của thu nhập ròng hàng năm dự kiến ​​nhận được từ tài sản chủ thể sau khi trừ đi tất cả các chi phí hoạt động và dự trữ, nhưng trước khi trả nợ thế chấp, nếu có, và tính đến phí khấu hao. Thu nhập hoạt động ròng dựa trên giả định rằng tài sản sẽ được cho thuê theo điều kiện thị trường thuê, và cũng dựa trên thực tế là thu nhập này được dự kiến ​​cho một năm điển hình nhất.

Giá trị bất động sản được tính theo công thức:

C = NAV/Tỷ lệ vốn hóa,

Trong đó C là giá trị hiện tại của tài sản;

NOR – thu nhập hoạt động ròng;

SC – tỷ lệ vốn hóa.

Tính thu nhập hoạt động ròng bắt đầu bằng việc tính toán tiềm năng Tổng thu nhập(PVD), là tổng giá trị tiền thuê thị trường dự kiến. Và thu nhập khác của người sau trước ngày định giá trong năm. Việc tính toán PPV yêu cầu người định giá phải biết thị trường cho thuê mà tài sản được định giá thuộc về. Theo quy định, giá thuê phụ thuộc vào vị trí của tài sản, tình trạng vật chất của nó, khả năng liên lạc sẵn có, thời hạn thuê, v.v.

Tổng thu nhập tiềm năng là thu nhập có thể nhận được từ bất động sản với mức sử dụng 100% mà không tính đến mọi tổn thất và chi phí. PPV phụ thuộc vào diện tích tài sản được đánh giá và giá thuê được thiết lập và được tính theo công thức:

PVD = P * Ca, Ở đâu

P - diện tích cho thuê,

Ca - giá thuê trên 1 mét vuông.

Nghĩa là, PVD được đánh giá dựa trên phân tích tỷ giá và thuế quan hiện hành trên thị trường bất động sản đối với các đối tượng có thể so sánh được. Người thẩm định phải so sánh tài sản đang được thẩm định với các tài sản cho thuê tương tự khác và điều chỉnh những khác biệt giữa chúng. Nếu các đối tượng tương tự nhau ngoại trừ một hoặc nhiều thành phần quan trọng thì có thể tính toán điều chỉnh dựa trên dữ liệu thị trường. Khi số tiền điều chỉnh không thể được xác nhận bằng dữ liệu thị trường, người thẩm định sẽ xác định nó bằng các biện pháp chuyên môn.

Tuy nhiên, VPD được tính toán có thể bị thay đổi do tài sản còn trống (không được sử dụng đúng mức) hoặc thiếu tiền thu tiền thuê. Nghĩa là, những tổn thất ước tính do tài sản không được sử dụng đúng mức và những tổn thất trong quá trình thu tiền thanh toán sẽ được đánh giá. Giảm áp suất không khí bằng lượng tổn thất sẽ mang lại tổng thu nhập thực tế(DVD), được xác định theo công thức:

DVD = PVD - Lỗ .

Để có được NOR, việc phân tích chi phí được thực hiện. Chi phí của chủ sở hữu là chi phí liên tục liên quan đến việc sở hữu và vận hành một tài sản. Chi phí định kỳ để đảm bảo hoạt động bình thường của cơ sở và tái tạo thu nhập được gọi là chi phí vận hành (bảo trì).

Chi phí hoạt động thường được chia thành:

Chi phí cố định có điều kiện;

Chi phí biến đổi hoặc chi phí vận hành có điều kiện;

Chi phí thay thế hoặc dự trữ.

ĐẾN có điều kiện vĩnh viễn Chúng bao gồm các chi phí có quy mô không phụ thuộc vào mức độ hoạt động của cơ sở và mức độ dịch vụ được cung cấp (ví dụ: thanh toán bảo hiểm, tiền thuê đất, thuế tài sản).

ĐẾN biến có điều kiện bao gồm các chi phí, số tiền này phụ thuộc vào mức độ hoạt động của cơ sở và mức độ dịch vụ được cung cấp. Chi phí biến đổi có điều kiện là:

· chi phí tiện ích (điện, gas, điện thoại, nước, hệ thống thoát nước, hệ thống ống nước);

· loại bỏ rác thải;

· chi phí duy trì lãnh thổ;

· Chi phí quản lý, tiền lương nhân viên phục vụ, cũng như các loại thuế liên quan;

· Dịch vụ theo hợp đồng: hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, an ninh), v.v.

ĐẾN chi phí thay thế bao gồm chi phí thay thế định kỳ các bộ phận bị hao mòn (thông thường các bộ phận đó bao gồm mái, sàn, thiết bị vệ sinh, phụ kiện điện, thay thế đồ đạc, hệ thống điện thoại). Việc tính toán giả định rằng tiền được dành cho việc này, mặc dù hầu hết chủ sở hữu tài sản không thực sự làm điều này. Nếu chủ sở hữu có kế hoạch thay thế các bộ phận hao mòn trong thời gian sở hữu thì các khoản khấu trừ này phải được tính đến khi tính giá trị tài sản bằng phương pháp được đề cập.

Thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​được xác định bằng cách giảm thu nhập hoạt động bằng chi phí hoạt động. Như vậy, NOR được xác định theo công thức:

ORD = DVD - Chi phí hoạt động

(không bao gồm chi phí khấu hao).

Hệ số vốn hóa (tỷ lệ) được tính toán. Tỷ lệ vốn hóa là hệ số xác lập sự phụ thuộc của giá trị của một đối tượng vào thu nhập dự kiến ​​từ hoạt động. Có một số phương pháp để xác định cái sau:

Phương pháp xây dựng tích lũy;

Phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa có tính đến việc hoàn trả chi phí vốn;

Phương thức đầu tư liên kết hoặc kỹ thuật nhóm đầu tư;

Phương pháp vốn hóa trực tiếp.

Khóa học này sử dụng phương pháp xây dựng tích lũy:

Tỷ lệ vốn hóa trong định giá bất động sản bao gồm hai yếu tố:

Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư (tỷ lệ hoàn vốn) là khoản bồi thường phải trả cho nhà đầu tư theo giá trị đồng tiền, có tính đến thời gian, rủi ro và các yếu tố khác liên quan đến một khoản đầu tư cụ thể;

Định mức hoàn trả (hoàn trả) vốn. Hoàn trả vốn đề cập đến việc hoàn trả số tiền đầu tư ban đầu. Hơn nữa, yếu tố tỷ lệ vốn hóa này chỉ áp dụng cho hao mòn, tức là. mất giá trị một phần tài sản.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn được tính dựa trên:

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro;

Phí bảo hiểm rủi ro;

Phí bảo hiểm cho tính thanh khoản thấp của bất động sản;

Giải thưởng quản lý đầu tư

Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro. Nó được sử dụng làm cơ sở để thêm các thành phần còn lại (được liệt kê trước đó). Để xác định tỷ lệ không rủi ro, bạn có thể sử dụng cả chỉ báo trung bình của Châu Âu cho các hoạt động không rủi ro và chỉ báo của Nga. Nếu sử dụng các chỉ số trung bình của Châu Âu, phần bù rủi ro khi đầu tư vào một quốc gia nhất định, được gọi là rủi ro quốc gia, sẽ được cộng vào lãi suất phi rủi ro. Lãi suất phi rủi ro xác định khoản bồi thường tối thiểu cho việc đầu tư vào một tài sản nhất định.

Phí bảo hiểm rủi ro. Tất cả các khoản đầu tư, ngoại trừ những khoản được liệt kê trước đây, có nhiều hơn bằng cấp cao rủi ro, tùy thuộc vào đặc điểm của loại bất động sản được đánh giá. Rủi ro càng lớn thì lãi suất càng phải cao để bù đắp.

Phí bảo hiểm thanh khoản thấp. Tính thanh khoản đo lường tốc độ chuyển đổi tài sản thành tiền mặt. Bất động sản có tính thanh khoản tương đối thấp. Phí bảo hiểm này đặc biệt cao ở những quốc gia có thế chấp kém phát triển.

Giải thưởng Quản lý đầu tư. Việc đầu tư càng rủi ro và phức tạp thì càng cần có sự quản lý có năng lực hơn. Không nên nhầm lẫn quản lý đầu tư với quản lý tài sản, chi phí của nó được bao gồm trong chi phí hoạt động.

Ở giai đoạn cuối của phương pháp vốn hóa thu nhập, giá trị của bất động sản được xác định bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​cho tỷ lệ vốn hóa:

Giá trị tài sản = NPV/tỷ lệ vốn hóa.

1.4.2.Áp dụng phương pháp so sánh (thị trường)

Cách tiếp cận so sánh (thị trường) được trình bày:

· Phương pháp so sánh doanh số bán hàng;

· Phương pháp nhân tổng tiền thuê.

Phương pháp so sánh doanh số bán hàng Phương pháp này dựa trên việc so sánh và phân tích thông tin về việc bán bất động sản tương tự, thường trong vòng 3-6 tháng qua. Nguyên tắc cơ bản của phương pháp bán hàng so sánh là nguyên tắc thay thế, trong đó nêu rõ rằng nếu có một số bất động sản trên thị trường, nhà đầu tư sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản nhất định so với giá của bất động sản có công dụng tương tự. Công dụng được hiểu là tập hợp các đặc điểm của một đối tượng xác định mục đích, khả năng và phương pháp sử dụng nó cũng như quy mô và thời điểm thu nhập nhận được từ việc sử dụng đó. Phương pháp này chỉ khách quan nếu có Số lượng đủ thông tin có thể so sánh và đáng tin cậy về các giao dịch gần đây.

Phương pháp này yêu cầu cơ sở dữ liệu về các giao dịch đã hoàn thành, bao gồm thông tin về các điều khoản và giá cả của giao dịch, người bán và người mua. Người thẩm định viên phải xác định xem người mua hay người bán có hành động dưới áp lực tài chính hay không, liệu cả hai bên tham gia giao dịch có độc lập hay không, liệu họ có thông tin đặc trưng của thị trường hay không, hành động hợp lý về mặt kinh tế và liệu nguồn tài chính có đặc trưng của thị trường hay không. Để phân tích các giao dịch được thực hiện với các đối tượng có thể so sánh được với đối tượng đang được định giá, cần xác định phân khúc thị trường mà các đối tượng này là điển hình.

Phương pháp hệ số nhân tiền thuê gộp (hệ số nhân tổng thu nhập). Hệ số nhân cho thuê gộp là tỷ lệ giữa giá bán trên tổng thu nhập tiềm năng hoặc thực tế.

1.4.3.Áp dụng phương pháp giá gốc

Phương pháp này bao gồm một số bước:

1. Xác định giá trị thửa đất nơi có nhà, công trình.

2. Giá thay thế hoặc giá thay thế nhà, vật kiến ​​trúc được đánh giá tại thời điểm định giá thực tế.

Theo chi phí thay thế là chi phí xây dựng theo giá hiện hành tại thời điểm định giá thực tế của bản sao chính xác của vật có giá trị từ cùng một vật thể được định giá. vật liệu xây dựng, tuân theo các tiêu chuẩn xây dựng giống nhau, theo cùng một dự án với tài sản đang được đánh giá. Nếu việc tính toán giá thay thế không thực hiện được hoặc không phù hợp thì xác định giá thay thế.

Theo chi phí thay thế là chi phí xây dựng theo giá hiện hành tại thời điểm định giá thực tế của một đối tượng có công dụng tương đương với công dụng của đối tượng được định giá nhưng sử dụng vật liệu mới phù hợp với tiêu chuẩn, thiết kế, bố trí hiện hành.

Việc tính toán chi phí thay thế hay thay thế phải được báo cáo và lựa chọn phải được chứng minh rõ ràng để tránh hiểu lầm.

Sự định nghĩa toàn bộ chi phí thi công bao gồm tính toán:

Chi phí trực tiếp (chi phí vật liệu, khấu hao, chi phí nhà tạm, công trình, tiện ích, tiện ích, tiền lương của công nhân xây dựng, chi phí cho các biện pháp an toàn, v.v.);

Chi phí gián tiếp về phí chuyên môn dành cho kiến ​​trúc sư, kỹ sư thiết kế, kế toán và luật sư để tư vấn, chi phí chung của nhà phát triển, phí cấp giấy phép, lãi vay xây dựng, chi phí tiếp thị để bán hoặc bán lại tài sản, phí quảng cáo trong quá trình xây dựng, chi phí thay đổi quyền sở hữu. Việc sử dụng chi phí thay thế thay vì chi phí tái sản xuất trong quá trình định giá cho phép bạn loại bỏ một số yếu tố “lỗi thời”;

Thu nhập kinh doanh.

Thu nhập kinh doanh thể hiện số tiền mà nhà đầu tư dự kiến ​​nhận được vượt quá chi phí thực hiện dự án, có tính đến rủi ro và lợi nhuận của các đối tượng so sánh. Có tính đến thông lệ tính toán toàn cầu, thu nhập kinh doanh được xác định ở mức 15% chi phí xây dựng.

Kinh doanh toàn chi phí

chi phí = xây dựng + thu nhập xây dựng

3. Tất cả các loại khấu hao của nhà cửa và công trình đều được tính toán có tính đến sự lỗi thời về mặt vật lý, chức năng, công nghệ và kinh tế của chúng.

Sự lỗi thời về thể chất- mất giá trị tài sản do sử dụng, hao mòn, phá hủy, tăng chi phí bảo trì, v.v. các yếu tố vật lí, dẫn đến tuổi thọ và công dụng của đồ vật bị giảm sút.

Sự lỗi thời về chức năng- mất giá trị tài sản do không có khả năng thực hiện các chức năng như dự kiến. Sự lỗi thời về chức năng là kết quả của đặc tính bên trong của tài sản và gắn liền với các yếu tố như khiếm khuyết về kết cấu, chi phí vận hành vượt mức và thể hiện ở kiến ​​trúc tòa nhà lỗi thời, cách bố trí tiện nghi, tiện ích, v.v. Nói cách khác, đối tượng không còn tương ứng tiêu chuẩn hiện đại về mặt hữu ích chức năng của nó.

Một dạng lỗi thời về chức năng là sự lạc hậu về công nghệ, trong đó đề cập đến sự mất giá trị do thay đổi công nghệ, do đó tài sản trở nên kém hiệu quả hơn và vận hành tốn kém hơn.

Sự lạc hậu về kinh tếđược đặc trưng bởi sự mất mát về giá trị của tài sản do yếu tố bên ngoài, chẳng hạn như những thay đổi làm giảm nhu cầu hoặc tăng cường cạnh tranh.

4. Giá trị còn lại của nhà cửa, vật kiến ​​trúc được xác định bằng số chênh lệch giữa chi phí tái tạo (chi phí phục hồi hoặc chi phí thay thế) và tổng khấu hao.

5. Nguyên giá toàn bộ tài sản được tính bằng cách cộng nguyên giá lô đất với giá trị còn lại của nhà cửa, vật kiến ​​trúc.

Định giá lô đất Có sự khác biệt giữa giá trị tiêu chuẩn và giá trị thị trường của đất. Người định giá trước hết không quan tâm đến giá đất tiêu chuẩn mà với giá thị trường, được hình thành ít nhất dưới tác động của cung và cầu. Khi định giá giá trị thị trường của thửa đất cần xác định thành phần các quyền được định giá, tài sản riêng chỉ được ghi nhận đối với thửa đất có giá trị các điều kiện sau sử dụng:

· xây dựng (nhà ở) cá nhân;

· kinh tế nông dân (trang trại);

· Công ty con cá nhân, làm vườn hoặc trang trại ở nông thôn;

· lô đất tư nhân hóa trực thuộc doanh nghiệp

Để đánh giá giá trị thị trường của một lô đất, bạn phải có những thông tin sau:

· quyền sở hữu và dữ liệu đăng ký đối với thửa đất;

· tính chất vật lýđịa điểm (địa hình, đặc điểm địa chất công trình, địa chất thủy văn của khu vực, các thông số môi trường, v.v.);

· dữ liệu về mối quan hệ của địa điểm với môi trường;

· Các yếu tố kinh tế đặc trưng cho địa điểm (ví dụ, tính chất phát triển kinh tế của khu vực, v.v.).

Giá trị thị trường của lô đất được xác định bằng các phương pháp chính sau:

Phương pháp kỹ thuật dư lượng đất;

Sử dụng phương pháp tỷ lệ vốn hóa bình quân gia quyền;

Phương pháp so sánh doanh số bán hàng;

Phương pháp phân vùng;

Phương pháp viết hoa;

Sử dụng phương pháp nhân số tiền thuê gộp.

Ngày nay, trong hầu hết các trường hợp, đối tượng đánh giá không phải là quyền sở hữu tuyệt đối (toàn bộ) lô đất mà chỉ là quyền sử dụng hợp đồng thuê dài hạn. Theo đó, biểu hiện trên thị trường của quyền có giá trị này không còn là giá trị thị trường (bán) của lô đất mà là giá trị thị trường của quyền thuê dài hạn.

Ước tính chi phí của các tòa nhà và công trình

Trước khi chuyển sang đánh giá chi phí của tòa nhà và công trình, người thẩm định không chỉ phải đọc tài liệu kỹ thuật mà còn phải kiểm tra tòa nhà và công trình. Điều này sẽ cho phép anh ta đưa ra một mô tả chi tiết về đối tượng đánh giá, mô tả này sẽ đưa ra các đặc điểm của cấu trúc bên ngoài và bên trong cũng như hệ thống kỹ thuật.

Việc ước tính giá thay thế hoặc giá thay thế được thực hiện:

Sử dụng phương pháp đơn vị so sánh (định mức chi phí công trình xây dựng được xây dựng nhân với diện tích, khối lượng của đối tượng được đánh giá và điều chỉnh theo đặc điểm của đối tượng được đánh giá);

Sử dụng phương pháp tính toán từng phần tử (chia công trình thành các bộ phận riêng lẻ và tính toán chi phí cần thiết để lắp đặt một bộ phận cụ thể trong công trình đang được xây dựng tại thời điểm định giá);

Phương pháp định giá chỉ số (giá trị ghi sổ của đối tượng nhân với chỉ số đánh giá lại tài sản cố định tương ứng).

Xác định hao mòn của nhà và công trình

Sau khi xác định được toàn bộ chi phí phục hồi hoặc thay thế, giá trị thu được sẽ trừ khấu hao để tính giá trị còn lại của món đồ. Khái niệm khấu hao được thẩm định viên sử dụng và khái niệm khấu hao được kế toán sử dụng là khác nhau.

Thuật ngữ “hao mòn” trong lý thuyết định giá được hiểu là sự mất đi tính hữu dụng của một đồ vật và do đó, giá trị của nó vì nhiều lý do khác nhau, do bị phá hủy về mặt vật lý, lỗi thời về chức năng và bên ngoài, chứ không chỉ do yếu tố thời gian. . Thuật ngữ này được sử dụng theo một nghĩa khác trong kế toán, trong đó hao mòn được hiểu là một cơ chế chuyển chi phí sang giá thành sản xuất trong suốt thời gian sử dụng tiêu chuẩn của một đồ vật.

Suy thoái thể chất- Giảm giá trị tài sản do các phần tử của tài sản đó bị mất đi những đặc tính ban đầu.

Mặc chức năng- Giảm giá trị tài sản do mất khả năng sử dụng đúng mục đích.

Mặc bên ngoài do những thay đổi liên quan đến đối tượng đánh giá của các yếu tố: “sự già đi” của môi trường, những thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về tình hình thị trường, những thay đổi về tài chính và kinh tế. điều kiện pháp lý vân vân.

Trong thực hành đánh giá, một số phương pháp được sử dụng để xác định độ hao mòn của các tòa nhà và công trình:

· phương pháp trọn đời;

· phương pháp phân vùng;

1.4.4.Phương pháp “suốt đời”

Bản chất của phương pháp xác định khấu hao theo “suốt đời” là giả định rằng sự mất giá trị của một đồ vật do khấu hao tỷ lệ thuận với tuổi của nó. Phương pháp này chủ yếu dựa vào việc kiểm tra đối tượng và xác định tỷ số giữa “tuổi hữu dụng” và “tuổi thọ kinh tế”, tương đương với tỷ số “khấu hao lũy kế” và “chi phí thay thế”.

Thời gian tồn tại vật chất là khoảng thời gian mà một tài sản thực sự tồn tại (từ ngày đưa vào vận hành cho đến thời điểm tài sản đó bị phá hủy).

Tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà một tài sản đóng góp vào giá trị của tài sản đó, bao gồm cả lợi nhuận từ việc sử dụng tài sản đó.

Tuổi vật chất là khoảng thời gian từ ngày đưa vào vận hành cho đến ngày đánh giá.

Tuổi hiệu quả - tuổi "tài sản xuất hiện bao nhiêu tuổi" có tính đến nó tình trạng kỹ thuật, vẻ bề ngoài, thiết kế và các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá thành của nó.

Thời gian sử dụng kinh tế còn lại là khoảng thời gian từ ngày định giá đến khi kết thúc thời gian sử dụng kinh tế, tức là cho đến ngày tài sản ngừng đóng góp vào giá trị của tài sản (sự đóng góp của tài sản đó trở thành 0 do lão hóa).

1.5. Thẩm định giá trị thị trường của máy móc, thiết bị

Sau khi xác định giá trị thị trường của tài sản, thẩm định viên phải tính giá trị thị trường của thiết bị kỹ thuật của doanh nghiệp, tức là giá trị thị trường của thiết bị kỹ thuật của doanh nghiệp. chi phí của máy làm việc và máy điện, dụng cụ đo lường và điều khiển, thiết bị, dụng cụ, thiết bị máy tính, phương tiện, v.v.

Các đối tượng máy móc và thiết bị được đặc trưng bởi các tính năng đặc biệt sau:

Không được nối cứng với mặt đất;

Họ có thể được chuyển đến nơi khác mà không gây ra thiệt hại vật chất không thể khắc phục được cho bản thân họ và tài sản mà họ tạm thời gắn bó;

Chúng có thể vừa độc lập về mặt chức năng vừa tạo thành các tổ hợp công nghệ.

Khi đánh giá máy móc, thiết bị, điều quan trọng là phải lựa chọn phương pháp đánh giá đúng. Những phương pháp này dựa trên ba cách tiếp cận: chi phí, so sánh (thị trường) và thu nhập.

1.5.1.Phương pháp tính chi phí trong đánh giá máy móc, thiết bị.

Nó dựa trên nguyên tắc thay thế. Để xác định chi phí khôi phục hoặc chi phí thay thế, làm cơ sở tính toán trong phương pháp chi phí, cần tính toán các chi phí (chi phí) liên quan đến việc tạo ra, mua lại và lắp đặt đối tượng được đánh giá.

Chi phí khôi phục máy móc, thiết bị được giám định được hiểu là chi phí để tạo ra một bản sao hoàn chỉnh của chúng theo giá hiện hành tại thời điểm định giá hoặc chi phí để có được một vật mới hoàn toàn giống vật đã cho về kiểu dáng, chức năng. và các đặc điểm khác, cũng như ở mức giá hiện hành. Giá trị còn lại được xác định bằng chi phí thay thế trừ đi khấu hao lũy kế.

Chi phí thay thế của máy móc hoặc thiết bị đang được định giá là chi phí tối thiểu để mua một vật thể mới tương tự gần nhất có thể với vật thể đang được định giá về tất cả các đặc điểm chức năng, thiết kế và vận hành, theo mức giá hiện hành. Chi phí thay thế còn lại được xác định bằng chi phí thay thế trừ đi khấu hao.

Khi xác lập tính giống nhau của máy móc, thiết bị có thể phân biệt ba cấp độ:

Tương tự về chức năng (về phạm vi, mục đích);

Sự tương đồng về cấu trúc (về thiết kế, thành phần và cách sắp xếp các phần tử);

Độ tương tự tham số (theo giá trị tham số).

Khi đạt được đầy đủ các điểm tương đồng về chức năng, cấu trúc và tham số, người ta thường nói về danh tính của các đối tượng và khi có những điểm tương đồng gần đúng và một phần - về sự tương tự.

Trong cách tiếp cận chi phí để đánh giá máy móc và thiết bị, có thể phân biệt các phương pháp chính sau:

phương pháp tính toán dựa trên giá của một đối tượng đồng nhất(Khi sử dụng phương pháp này, thẩm định viên lựa chọn một đối tượng đồng nhất, tương tự với đối tượng được thẩm định, trước hết về công nghệ sản xuất, vật liệu sử dụng, kết cấu, phải biết rõ giá thành, xác định toàn bộ chi phí sản xuất. , tính toàn bộ giá trị của đối tượng được thẩm định và xác định giá thay thế);

phương pháp tính toán từng phần tử(danh sách các thành phần, cụm lắp ráp của đối tượng được đánh giá được biên soạn, thông tin giá cả trên cơ sở đó xác định toàn bộ giá thành của đối tượng thẩm định giá và tính giá thay thế của đối tượng đó);

phương pháp định giá chỉ số ( giá trị cơ sở của đối tượng thẩm định giá được đưa ra, tức là giá trị sổ sách gốc hoặc giá trị thay thế theo lần đánh giá lại trước đó về mức hiện tại bằng cách sử dụng một chỉ số hoặc chuỗi chỉ số thay đổi giá cho nhóm máy móc, thiết bị tương ứng trong kỳ tương ứng) .

Suy thoái thể chất máy móc, thiết bị chủ yếu được đo lường bằng các phương pháp sau:

Phương pháp trọn đời . Tỷ lệ hao mòn vật chất khi áp dụng phương pháp này được tính bằng tỷ lệ giữa tuổi hữu hiệu và tuổi thọ kinh tế.

Phương pháp đánh giá tổng hợp tình trạng kỹ thuật . Nên sử dụng thang đánh giá đặc biệt.

Mặc chức năng. Nó thể hiện sự mất mát về giá trị do sự xuất hiện của máy móc và thiết bị rẻ hơn hoặc do việc sản xuất các sản phẩm tương tự tiết kiệm và hiệu quả hơn. Độ hao mòn chức năng được xác định bởi các chuyên gia hoặc dựa trên mô hình:

Mặc bên ngoàiđược xác định bằng phương pháp cặp doanh số liên quan. Hai vật có thể so sánh được được so sánh, một vật có dấu hiệu bị mài mòn bên ngoài còn vật kia thì không. Sự khác biệt trong giá bán được hiểu là hao mòn bên ngoài (kinh tế).

Phương pháp so sánh (thị trường) để đánh giá chi phí máy móc và thiết bịđược trình bày chủ yếu bằng so sánh trực tiếp. Đối tượng tương tự phải có cùng mục đích chức năng, tương tự hoàn toàn về chất lượng và tương tự một phần về thiết kế, công nghệ.

Việc tính toán bằng phương pháp so sánh doanh thu trực tiếp được thực hiện theo nhiều giai đoạn.

1. Tìm một đối tượng tương tự.

2. Điều chỉnh giá của chất tương tự. Có hai loại điều chỉnh:

Các hệ số được giới thiệu bằng cách nhân với một hệ số;

Hiệu chỉnh được thực hiện bằng cách cộng hoặc trừ một hiệu chỉnh tuyệt đối.

Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, khi hiệu chỉnh phải tuân theo một trình tự nhất định: đầu tiên là hiệu chỉnh hệ số, sau đó là hiệu chỉnh.

1.5.2.Phương pháp thu nhập trong định giá máy móc, thiết bị

Để thực hiện phương pháp thu nhập, cần phải dự đoán thu nhập dự kiến ​​từ tài sản được định giá. Liên quan đến máy móc, thiết bị, không thể giải quyết trực tiếp vấn đề này, vì thu nhập được tạo ra bởi toàn bộ tổ hợp sản xuất và tài sản. Khi sử dụng phương pháp thu nhập, giải pháp từng bước cho vấn đề được đề xuất:

1. Thu nhập hoạt động từ hoạt động của hệ thống sản xuất (toàn bộ doanh nghiệp, hoặc một xưởng hoặc địa điểm) được tính toán.

2. Phương pháp thặng dư xác định phần thu nhập có thể được phân bổ cho khu máy của hệ thống này.

3. Sử dụng phương pháp chiết khấu hoặc phương pháp vốn hóa để xác định giá thành toàn bộ khu máy.

3. Định giá tài sản vô hình

Trong một số tiếng Nga văn bản quy định một định nghĩa về tài sản vô hình được đưa ra và các loại của chúng được xem xét. Căn cứ vào tài liệu được trình bày trong các tài liệu này, có thể nhận thấy tài sản vô hình bao gồm các tài sản sau:

Hoặc không có hình thức vật chất hoặc có hình thức vật chất mà hình thức đó không cần thiết cho việc sử dụng chúng trong hoạt động kinh tế;

Có khả năng tạo thu nhập;

Mua với mục đích sử dụng lâu dài (hơn một năm).

Tài sản vô hình có thể được chia thành bốn nhóm chính:

1. Sở hữu trí tuệ:

· Quyền đối với đối tượng sở hữu công nghiệp;

· quyền đối với bí mật sản xuất (bí quyết);

2. Quyền tài sản (quyền sử dụng đất đai, tài nguyên thiên nhiên, vùng nước). Giấy phép đóng vai trò xác nhận các quyền đó.

3. Chi phí tổ chức (phí luật sư phía sau biên soạn văn bản cấu thành, dịch vụ đăng ký công ty, v.v.), nhưng tất cả các chi phí này đều phát sinh tại thời điểm thành lập doanh nghiệp.

4. Giá của một công ty là giá trị của uy tín doanh nghiệp

Trong thực tiễn hoạt động tại doanh nghiệp, vấn đề định giá tài sản vô hình thường xuyên nảy sinh. Điều này xảy ra do:

Mua bán quyền sở hữu trí tuệ;

Tự nguyện bán giấy phép sử dụng tài sản trí tuệ;

Bắt buộc cấp phép và xác định thiệt hại do vi phạm quyền sở hữu trí tuệ;

Đóng góp vốn điều lệ;

Định giá doanh nghiệp;

Thành lập, tư nhân hóa, sáp nhập và mua lại;

Việc đánh giá tài sản vô hình của doanh nghiệp được thực hiện nhằm thay đổi báo cáo tài chính.

Công việc đánh giá tài sản vô hình, chủ yếu là tài sản trí tuệ như một phần của tài sản vô hình, được thực hiện theo một trình tự nhất định. Việc kiểm tra được thực hiện:

· đối tượng sở hữu trí tuệ;

· tài liệu bảo mật (bằng sáng chế và chứng chỉ);

· quyền sở hữu trí tuệ.

1.5.3 Áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá tài sản vô hình

Phương pháp thu nhập được trình bày:

Phương pháp lợi nhuận vượt mức;

Phương pháp dòng tiền chiết khấu;

Phương pháp miễn thuế tài nguyên;

Phương pháp lợi nhuận.

Phương pháp lợi nhuận vượt mức dựa trên tiền đề rằng lợi nhuận vượt mức được mang lại cho doanh nghiệp bằng tài sản vô hình không được phản ánh trong bảng cân đối kế toán, mang lại lợi nhuận trên tài sản và vốn chủ sở hữu cao hơn mức trung bình của ngành. Phương pháp này chủ yếu ước tính giá trị của lợi thế thương mại.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Khi chiết khấu dòng tiền, công việc sau được thực hiện:

1. Thời gian sử dụng hữu ích còn lại dự kiến ​​được xác định, tức là khoảng thời gian mà thu nhập dự kiến ​​phải được chiết khấu.

2. Dự báo dòng tiền(DP), lợi nhuận được tạo ra bởi một tài sản vô hình.

3. Tỷ lệ chiết khấu được xác định.

4. Tính tổng giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai.

5. Giá trị hiện tại của thu nhập từ tài sản cố định vô hình trong giai đoạn sau dự báo (nếu cần thiết).

6. Tổng của tất cả các giá trị thu nhập trong kỳ dự báo và sau dự báo được xác định.

Phương pháp miễn trừ tiền bản quyền. Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị của bằng sáng chế và giấy phép. Chủ sở hữu bằng sáng chế cấp cho người khác quyền sử dụng tài sản trí tuệ với một khoản phí nhất định (tiền bản quyền), được biểu thị bằng phần trăm của tổng doanh thu nhận được từ việc bán hàng hóa được sản xuất bằng sản phẩm được cấp bằng sáng chế.

Phương pháp lợi nhuận. Phương pháp này thường được sử dụng để ước tính giá trị của các phát minh. Nó được xác định bởi lợi thế lợi nhuận dự kiến ​​thu được từ việc sử dụng chúng. Lợi thế lợi nhuận đề cập đến lợi nhuận bổ sung do tài sản vô hình được định giá.

Nó bằng chênh lệch giữa lợi nhuận thu được từ việc sử dụng sáng chế và lợi nhuận mà nhà sản xuất nhận được từ việc bán sản phẩm không sử dụng sáng chế. Lợi thế lợi nhuận hàng năm này được chiết khấu theo thời gian dự kiến ​​nhận được.

Định giá hàng tồn kho công nghiệp. Hàng tồn kho được tính theo giá hiện hành, có tính đến chi phí vận chuyển và lưu kho. Hàng tồn kho lỗi thời được xóa sổ.

Ước tính chi phí trong tương lai. Chúng được định giá theo mệnh giá nếu vẫn còn lợi ích gắn liền với chúng. Nếu không có lợi ích thì số tiền chi phí trong tương lai sẽ bị xóa.

Định giá các khoản phải thu. Phân tích các khoản phải thu theo thời hạn, xác định các khoản nợ quá hạn và phân chia thành:

Vô vọng (nó sẽ không được đưa vào cán cân kinh tế);

Thực tế, tức là cái mà công ty vẫn hy vọng nhận được (nó sẽ được đưa vào cân đối kinh tế).

Khi phân tích các khoản phải thu, người thẩm định phải kiểm tra xem các hóa đơn do doanh nghiệp khác phát hành có đáng nghi vấn hay không. Các khoản phải thu không được lập thành văn bản được định giá bằng cách chiết khấu các khoản thanh toán gốc và lãi trong tương lai về giá trị hiện tại của chúng.

Định giá các quỹ. Bài viết này không thể được đánh giá lại.

Giá trị của vốn chủ sở hữu được xác định bằng cách trừ giá trị hiện tại của tất cả các khoản nợ khỏi giá trị thị trường hợp lý của số lượng tài sản.

Chương 2. Tính toán giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản theo ví dụ của Vahidas LLC

Mô tả tóm tắt đối tượng nghiên cứu

CJSC Progmat được thành lập vào năm 1999. Hướng hoạt động chính của nó là phát triển và sản xuất nam châm có đường kính khác nhau dựa trên MDP (bột phân tán mịn).

2. Tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp tài sản ròng

2.1 Xác định giá trị tài sản dài hạn của doanh nghiệp.

Việc đánh giá chi phí của các tòa nhà và công trình được thực hiện trước khi kiểm tra kỹ thuật tòa nhà. Điều này sẽ cho phép anh ta thực hiện miêu tả cụ thểđối tượng đánh giá, trong đó các đặc điểm của cấu trúc bên ngoài và bên trong và hệ thống kỹ thuật sẽ được đưa ra. Dưới đây là một ví dụ về một cuộc kiểm tra.

Bảng 1.

Các yếu tố kết cấu của tòa nhà.

2.1.1. Xác định giá trị bất động sản theo phương pháp giá gốc.

Để xác định giá trị bất động sản cần tính tổng diện tích của doanh nghiệp. Trong trường hợp của chúng tôi, diện tích của Progmat CJSC sẽ được xác định bằng cách tổng hợp các khu vực sau:

Ban 2.

Tính toán khối lượng xây dựng và diện tích xây dựng thực tế .

Bàn số 3.

Bảng tổng hợp xác định giá trị thị trường của tòa nhà .

Dựa trên số liệu ở Bảng 3. Giá trị thị trường được xác định theo phương pháp giá gốc là 10312394 chà.

2.1.2. Xác định giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa thu nhập.

Phương pháp này được sử dụng để định giá bất động sản tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Dòng thu nhập trong thời gian nắm giữ và tiền thu được từ việc bán lại tài sản tiếp theo được vốn hóa thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa. Như vậy, công thức tính giá trị tài sản tại thời điểm định giá là:

C = Tỷ lệ NAV/Vốn hóa.

Quy trình tính toán có trình tự sau:

1. Chúng tôi tính toán (PVD), là tổng giá trị dự kiến ​​của tiền thuê thị trường và thu nhập khác.

Hãy phân tích thu nhập của công ty. Tất cả thu nhập từ tài sản được đánh giá được dự kiến ​​dựa trên tiền thuê mặt bằng cho các mục đích chức năng khác nhau. Giá thuê thị trường được tìm thấy nhờ nghiên cứu thị trường (điều chỉnh bằng phương pháp tương đối) phân tích so sánh) là 155 rúp. mỗi mét vuông mỗi tháng bao gồm cả hóa đơn tiện ích. Do đó, tiền thuê hàng năm là 1860 rúp. Doanh nghiệp không có thu nhập khác có thể nhận được trong quá trình sở hữu tài sản.

Do đó, PVD của một vật thể có diện tích 12348 mét vuông. tôi sẽ là:

PVD = 15311520 chà.

2. Tổng thu nhập tiềm năng ước tính có thể thay đổi do các khoản lỗ dự kiến ​​do chỗ trống, thay đổi về người thuê và không trả tiền thuê - người thẩm định phải tính đến khả năng một phần tiền thuê sẽ không được thu trong thời gian đó. thời gian dự kiến ​​sở hữu tài sản. Trong trường hợp của chúng tôi, tải trung bình là 40%, do đó tổn thất do thiếu tải là:

Môn = 13780368 chà.

Chúng tôi sẽ đặt mức cho phép đối với “các vị trí tuyển dụng và sự thiếu hụt trong số tiền huy động được” ở mức 10%. Do đó số tiền thiệt hại sẽ là:

P = 2296728 chà.

Như vậy tổng thu nhập thực tế sẽ là:

DVD = 6890184 chà.

3 . Để có được thu nhập hoạt động ròng (NOI), thẩm định viên tiến hành phân tích chi phí.

Phân tích chi phí. Chi phí của chủ sở hữu tổ hợp tài sản được chia thành ba nhóm: chi phí thường xuyên (cố định) không phụ thuộc vào mức độ sử dụng của tài sản; chi phí vận hành (bảo trì) - chi phí bảo trì tài sản, cung cấp dịch vụ cho người thuê và duy trì nguồn thu nhập; dự trữ để thay thế (được tính đến trong quá trình đánh giá). Như vậy, danh sách chi phí chung bao gồm các mục chính sau:

Thuế tài sản (2%) – 459.346 RUB.

Hóa đơn tiện ích (5 rúp mỗi mét vuông mỗi tháng) – 655.740 rúp.

Thanh toán bảo hiểm (2%) – 459.346 RUB.

Dự trữ cho cải tạo lớn(1,2%) – 275.608 chà.

Dự trữ cho việc sửa chữa hiện tại (1,1%) – 252.640 rúp.

Chi phí quản lý cơ sở vật chất (10%) – 2.296.728 RUB.

CHOD = 741828 chà.

4. Chúng tôi xác định tỷ lệ vốn hóa.

Trong khóa học này, để tính tỷ lệ vốn hóa, chúng tôi sử dụng phương pháp xây dựng tích lũy, dựa vào đó lãi suất có thể được chia thành bốn thành phần:

· Thành phần không rủi ro – 12%,

· Bồi thường rủi ro – 5%,

· Bồi thường cho thanh khoản thấp – 3%,

· Bồi thường cho việc quản lý đầu tư – ​​chúng tôi không tính đến

· Tổng giá trị tỷ lệ vốn hóa là 20%.

Công thức tính giá trị tài sản tại ngày định giá là:

C = CHOD/SC

Bảng 4.

Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp .

Căn cứ số liệu tại Bảng 4, giá trị thị trường của bất động sản tính theo phương pháp vốn hóa thu nhập là: 14750616 chà.

2.1.3 Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh doanh số bán.

Phương pháp này dựa trên thực tế là giá trị của bất kỳ tài sản nào phụ thuộc vào giá hiện đang thịnh hành trên thị trường bất động sản đối với tài sản tương tự hoặc tương tự.

Theo phương pháp so sánh mua bán, giá trị của một tài sản được xác định bằng giá của các giao dịch mua bán gần đây của tài sản (có thể so sánh được) tương tự, sau khi đã điều chỉnh các mức giá này để bù đắp chênh lệch giữa tài sản được định giá và so sánh. . Ở giai đoạn thu thập thông tin ban đầu, không thể tìm thấy dữ liệu về giao dịch mua bán các đồ vật tương tự đồ vật đang được định giá. Lý do là việc che giấu dữ liệu về các điều khoản bán hàng và giá thật sự vật. Không có đề nghị bán tài sản tương tự được tìm thấy. Vì vậy không thể áp dụng phương pháp này về thực hành.

Căn cứ vào giá trị bất động sản được xác định bằng giá thành và phương pháp tiếp cận thu nhập Căn cứ T = 11643860 chà.

2.2. Xác định giá trị tài sản hiện tại của công ty.

2.2.0 Hàng tồn kho và chi phí của doanh nghiệp.

2.2.1. Dự trữ tài nguyên vật chấtđược nhóm lại theo tính thanh khoản của chúng để xác định quy mô của tài sản kém thanh khoản nhằm mục đích xóa nợ thêm. Việc ước tính giá trị tồn kho nguyên vật liệu của doanh nghiệp bằng phương pháp giá gốc theo phương pháp chi phí được thực hiện trên cơ sở chứng từ tài chính theo giá mua. Trong trường hợp của chúng tôi, đó là 151.200 rúp.

Áp dụng phương pháp thị trường để đánh giá giá trị nguyên vật liệu tồn kho của doanh nghiệp, chúng tôi định giá hàng tồn kho theo giá thị trường hiện hành. Dựa trên điều này, chúng tôi có thể kết luận rằng có thể bán 70% tài nguyên vật chất mà không mất giá trị, tức là - 105.840 rúp. Với việc mất một phần giá trị là 20%, tức là - 30.240 rúp, 10% còn lại không có tính thanh khoản và bị xóa sổ. Như vậy, giá trị thị trường của hàng tồn kho là:

C = 136080 chà.

C hợp lý = 142.128 chà.

2.2.2. Dự toán chi phí những sản phẩm hoàn chỉnhđược thực hiện theo chi phí sản xuất và lên tới 12.600 rúp.

2.2.3. Sản xuất dở dangđược ước tính theo chi phí thực tế và lên tới 6.112.800 rúp.

2.2.4. Chi phí tương laiđược đánh giá theo chi phí có thể hoàn trả của họ và lên tới 259.500 rúp.

Tài sản trên bảng cân đối kế toán của công ty đang được định giá chỉ bao gồm các khoản phải thu ngắn hạn. Để đánh giá các khoản phải thu, một phân tích đã được thực hiện. Danh sách những người mắc nợ đã được lập, thời hạn trả nợ được xác định và khả năng trả nợ trong thời hạn quy định của các thỏa thuận liên quan đã được phân tích. 90% số tiền phải thu được ghi nhận là khoản phải thu thực, có giá trị theo giá trị hiện tại và lên tới 5.519.340 RUB. 10% số tiền phải thu (613.260 rúp) được ghi nhận là đáng ngờ (không đáng tin cậy) để thu và được xóa khỏi bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.

2.5. Tài sản tiền mặt được định giá theo giá trị sổ sách và có giá trị là 2.563.500 RUB.

2.6. Định giá các khoản phải trả .

Một nghiên cứu về cấu trúc nợ ngắn hạn đã đưa đến kết luận rằng không nên điều chỉnh điều khoản này vì việc thanh toán các khoản nợ này là bắt buộc.

Số tiền tài khoản phải trả được chấp nhận theo bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp mà không cần điều chỉnh và lên tới 11.266.200 rúp.

Điều chỉnh bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp

Kết luận: Giá trị thị trường của Vahidas LLC, tính theo phương pháp tài sản ròng, là 131.671.107 rúp.

Phần kết luận

Dựa trên kết quả nghiên cứu có thể rút ra những kết luận sau: Phương pháp chi phí để đánh giá giá trị doanh nghiệp dựa trên việc phân tích bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, từ đó có thể đưa ra đánh giá khách quan, đồng thời cũng là cơ sở để đánh giá giá trị doanh nghiệp. đáng tin cậy nhất trong điều kiện không ổn định. kinh tế Nga so với thu nhập và các phương pháp so sánh để định giá, do có sẵn thông tin ban đầu đáng tin cậy để tính toán, cũng như việc sử dụng các phương pháp truyền thống dành cho nền kinh tế trong nước để đánh giá giá trị của doanh nghiệp, dựa trên phân tích về giá trị tài sản và khoản nợ của doanh nghiệp.

Phương pháp tài sản ròng được sử dụng trong khóa học này cho phép bạn đánh giá một doanh nghiệp về mặt chi phí thành lập nó, với điều kiện là doanh nghiệp đó vẫn hoạt động. Để xác định giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, tất cả tài sản của doanh nghiệp được định giá theo giá trị thị trường và giá trị nợ phải trả của doanh nghiệp được trừ vào số tiền thu được.

Việc điều chỉnh các khoản mục tài sản trên bảng cân đối kế toán được thực hiện trên các lĩnh vực chính sau: nhà xưởng, hàng tồn kho, các khoản phải thu.

Các tòa nhà được đánh giá bằng hai cách tiếp cận: dựa trên chi phí và dựa trên thu nhập (phương pháp vốn hóa thu nhập). Khi đánh giá các tòa nhà bằng cách sử dụng phương pháp chi phí, giá trị thị trường của lô đất không được tính đến vì quyền sở hữu đối với đất chưa được chính thức hóa.

Để đánh giá bất động sản bằng phương pháp vốn hóa thu nhập, việc phân tích giá cho thuê mặt bằng cùng loại đã được thực hiện.

Việc đánh giá lượng nguyên vật liệu tồn kho của doanh nghiệp được thực hiện bằng cách sử dụng phương pháp chi phí - dựa trên giá mua lại và phương pháp tiếp cận thị trường - dựa trên giá thị trường hiện hành.

Sau khi phân tích các khoản phải thu, phần đó đã được loại trừ là khoản đáng nghi ngờ, tức là. không thực tế để nhận được.

Qua nghiên cứu các khoản nợ ngắn hạn của công ty, người ta kết luận rằng không nên điều chỉnh điều khoản này vì các khoản thanh toán theo nó là bắt buộc.

Như vậy, giá trị ước tính của CJSC “Vakhidas” là 270.976,07 nghìn rúp.

Thư mục

1. Grigoriev V.V. Định giá doanh nghiệp: lý thuyết và thực hành. - M.: INFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Cách định giá tài sản của doanh nghiệp. – M.: Finstatinform, 1996.

3. Kovalev V.V. Phân tích tài chính– M.: Tài chính và Thống kê, 1998.

4. Định giá doanh nghiệp: Sách giáo khoa/Biên tập bởi Gryaznova A.G. – M.: Tài chính và Thống kê, 1999. – 512 tr.