Правото на доверливо управување со имотот. Карактеристики на управување со доверба на недвижен имот

Општи правила
Членот 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација утврдува дека според договорот за управување со имотна доверба, едната страна (основачот на управувањето) го пренесува имотот на другата страна (повереникот) за одреден временски период. управување со доверба, а другата страна се обврзува да управува со овој имот во интерес на основачот на управата или лицето назначено од него (корисникот).

Преносот на имотот во управување со труст не повлекува пренос на сопственоста врз него на управникот.

Повереникот, додека управува со имотот, има право да изврши какви било правни и вистински дејствија во врска со овој имот во согласност со договорот во интерес на корисникот (клаузула 2 од член 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Со закон или договор може да се предвидат ограничувања на одредени дејствија за управување со доверба на имотот.

Повереникот прави трансакции со пренесениот имот во свое име, што укажува дека тој дејствува како таков управител (клаузула 3 од член 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Во пракса, ова барање се смета дека е исполнето ако, при вршење на дејствија за кои не е потребна писмена документација:
другата страна е информирана за нивната провизија од страна на повереникот;
во писмени исправи по називот (насловот) забелешката „Д. У."

Доколку нема индикации за постапување како повереник, тогаш тој одговара пред трети лица лично и само со имотот што му припаѓа.

Од страна на општо правилоосновачот на управувањето со доверба е сопственик на имотот (член 1014 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Повереникот може да биде индивидуален претприемач или организација, со исклучок на унитарно претпријатие (член 1015 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Имотот не може да се пренесе за управување со доверба на државен орган или орган на локалната власт (клаузула 2 од член 1015 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Повереникот не може да биде корисник според договорот за управување со доверба.

Може да се пренесе на управување со доверба:
претпријатија и други имотни комплекси;
индивидуални предмети поврзани со недвижен имот;
хартии од вредност;
права заверени со недокументирани хартии од вредност;
ексклузивни права итн. (клаузула 1 од член 1013 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Имотот под економска контрола или оперативно управување не може да се пренесе на управување со доверба (клаузула 3 од член 1013 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Карактеристики на склучување договор
Договор за управување со имотна доверба може да се склучи само во писмена форма (член 1017 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Ако предметот на управување со доверба е недвижен имот, тогаш договорот мора да се склучи во форма предвидена за договорот за продажба на недвижен имот (клаузула 2 од член 1017 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), вклучувајќи државна регистрација(член 4 Федерален законод 21 јули 1997 година бр. 122-ФЗ „За државна регистрација на правата на недвижен имот и трансакции со него“).

Договор за управување со доверба недвижен имотсе смета за склучен не од денот кога е потпишан од странките, туку по преносот на имотот на повереникот, под услов таквиот пренос да биде заверен со државна регистрација.

Во исто време, за станарите, договорот за управување со доверба со недвижен имот ќе стапи на сила само од датумот на државна регистрација на таквиот пренос (клаузула 2 од член 551 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Пред да се регистрира преносот на имотот, сите права и обврски кон трети лица се на товар на сопственикот, а не на повереникот.

Треба да се напомене дека не е самиот договор за управување со доверба што е предмет на државна регистрација, туку трансферот на имотот во управување со доверба. Така, ако промените и дополнувањата на договорот не се однесуваат директно на недвижен имот, туку на постапката за управување со него, тогаш нема причина да се регистрираат овие документи.

Суштинските услови на договорот за управување со имотна доверба се (член 1016 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):
состав на имотот пренесен на управување со доверба;
името на правното лице или името на граѓанинот во чии интереси се врши управувањето (основачот на управувањето или корисникот);
висината и формата на надоместокот на управителот, доколку договорот предвидува исплата на надоместок;
време на договорот.

Во отсуство на еден од горенаведените услови, договорот се смета дека не е склучен. На пример, критично е отсуството на податоци во договорот што ќе овозможат дефинитивно да се утврди имотот што треба да се пренесе на повереникот.

Договор за управување со имотна доверба се склучува за период не подолг од пет години. За одделни видовина имотот пренесен во управување со доверба, законот може да утврди други рокови за кои може да се склучи договор (клаузула 2 од член 1016 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Временскиот рок е утврден со цел да се заштитат правата на сопственикот на имотот. Меѓутоа, доколку страните не се изјаснат за раскинување на договорот на крајот на неговиот рок на важност, тогаш тој се смета за продолжен за истиот период и под истите услови како што е предвидено во договорот.

Особеноста на управувањето со доверба е што овој договор не се склучува за еднократни трансакции со имот, туку за долгогодишно управување со него. Патем, ова е потврдено од судската практика. Односно, не може да се склучи договор за управување за да се изврши некое еднократно дејство, бидејќи менаџментот со доверба ја презема тековната природа на врската.

Имотот пренесен на управување со доверба мора да се одвои од имотот и на управителот и на основачот на управувањето (член 1018 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Односно, предметите се рефлектираат од управникот на посебен биланс на состојба и за нив се води независно сметководство.

Меѓутоа, ако хартиите од вредност од различни основачи се префрлаат на управување со доверба, тогаш тие можат да ги комбинираат своите удели на акции за пренос на него (член 1025 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Имотот оптоварен со залог може да се пренесе на управување со доверба (клаузула 2 од член 1019 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), а залогодавачот останува негов сопственик и ја задржува способноста да располага со него. Ова е исто така корисно за хипотекарниот доверител, бидејќи дополнителниот приход од надлежното управување со имотот може да му помогне на сопственикот да ги исполни своите обврски кон него. Во исто време, менаџерот мора да биде предупреден за залогот, во спротивно тој има право да бара:
раскинување на договорот;
исплата на надоместок за една година.

Права и обврски на странките
Повереникот има право да изврши какви било правни и вистински дејствија во врска со овој имот во согласност со договорот во интерес на корисникот. Ограничувањата може да се предвидат со закон или договор (клаузула 2 од член 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Во интерес на сопственикот на имотот, договорот треба да предвидува аспекти поврзани со известувањето на повереникот, како и потребата да се координира склучувањето на поединечни трансакции со имотот што е пренесен на управување.

На овој начин можете да се заштитите, на пример, од неовластена продажба на имот. Тоа е, основачот на управувањето може да ги ограничи дејствијата на повереникот, на пример, да му забрани да продава имот без негова согласност.

Имотот на основачот пренесен според договор за управување со доверба не е дозволено да се преземе од долговите на основачот, освен во случаи на банкрот (клаузула 2 од член 1018 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Доколку, за време на важноста на договорот за управување со доверба, се појавиле долгови поради обврски во врска со управувањето со имотот, тогаш тие се отплаќаат на сметка на овој имот.

Доколку имотот на основачот пренесен според договорот за управување со доверба и имотот на управителот се недоволни, наплатата на долгот може да се примени и на имотот на основачот на управувањето што не бил пренесен на управување со доверба.

Очигледно, повереникот мора внимателно да се избере, инаку не само што нема да профитирате, туку и ќе го изгубите она што го имате.

Повереникот одговара и за својот имот ако:
не ја известил другата страна за склучувањето на трансакцијата како управител;
направил трансакција над овластувањата што му се дадени;
направил трансакција со кршење на ограничувањата утврдени за него.

Тој исто така е должен да ги надомести сите загуби направени од основачот (член 1022 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Повереникот, исто така, мора да се грижи за интересите на основачот и корисникот, а неуспехот да се усогласи со ова барање повлекува одговорност на управникот:
на корисникот му се надоместува загубената добивка;
на основачот - загуби предизвикани од загуба или оштетување на имот, плус изгубена добивка (клаузула 1 од член 1022 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Повереникот може да биде ослободен од одговорност за загуби предизвикани на корисникот и основачот на управувањето како резултат на виша сила или дејство на корисникот или основачот на управувањето (клаузула 1 од член 1022 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација федерација). Односно, ако настане пожар по вина на трети лица, тогаш повереникот е одговорен, но ако имотот е уништен како резултат на тоа, на пример, природна катастрофа, тогаш менаџерот не е одговорен.

Договорот за управување со имотот може да предвиди обезбедување од страна на повереникот на колатерал за да се обезбеди компензација за загубите што можат да бидат предизвикани на основачот или корисникот на управувањето неправилно извршувањедоговор за управување со доверба (клаузула 4 од член 1022 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Ако хартиите од вредност се префрлаат на управување со доверба, тогаш треба да обрнете внимание на фактот дека неисполнувањето на обврските од страна на издавачот не ослободува од одговорност. Причина: повереникот се ослободува од одговорност само поради виша сила, чии околности не вклучуваат, особено, прекршување на обврските од страна на договорните страни. Со тоа, обидите да се вклучат такви услови во договорот треба да се обесхрабрат.

Повереникот има право на надоместок предвиден во договорот за управување со имотот, како и на надомест на потребните трошоци што ги направил при управувањето со трустот со имотот, на сметка на приходите од користењето на овој имот (член 1023 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Во исто време, повереникот мора да го документира фактот на направени трошоци поврзани со управувањето со доверба на имотот, во спротивно може да му биде одбиен надоместокот за потребните трошоци.

Раскинување на договорот
Договорот за управување со имотна доверба може да биде раскинат поради (член 1024 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):
смрт на граѓанин кој е корисник или ликвидација на правно лице - корисник, освен ако со договорот поинаку не е определено;
одбивање на корисникот да добие бенефиции според договорот, освен ако не е поинаку предвидено со договорот;
смрт на граѓанин кој е управник, негово признавање за неспособен, делумно способен или исчезнат, како и признавање на индивидуален претприемач за несолвент (стечај);
одбивање на повереникот или основачот на управувањето да изврши управување со доверба поради неможноста на повереникот лично да изврши труст управување со имотот;
одбивање на основачот на управување од договорот од причини различни од оние наведени во став 5 од став 1 од член 1024 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, што е предмет на плаќање на повереникот на надоместокот пропишан со договорот;
признавање за неликвидност (стечај) граѓанин-претприемач кој е основач на управата. Ако едната страна одбие договор за управување со имотна доверба, другата страна мора да биде известена за тоа три месеци пред раскинувањето на договорот, освен ако договорот не предвидува различен отказен рок.

Продолжувањето на договорот под исти услови и за ист период може да се одбие доколку основачот на управувањето со доверба испрати писмо во пропишаниот рок на раскинување на договорот за управување со доверба и обврската за враќање на имотот.

По раскинувањето на договорот за управување со доверба, имотот под управување со доверба се пренесува на основачот на управувањето, освен ако со договорот не е поинаку предвидено.

ВАЖНО:

Доколку деловниот субјект поседува имот, чие управување бара посебни знаења и квалификации, тогаш се чини препорачливо да се пренесе имотот на управување со доверба со изготвување посебен договор за оваа намена.

Неусогласеноста со образецот на договорот за управување со доверба со имот или барањето да се регистрира пренос на недвижен имот во управување со доверба повлекува невалидност на договорот (клаузула 3 од член 1017 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Повереникот има право да изврши какви било правни и фактички дејствија во однос на имотот во согласност со договорот во интерес на корисникот. Ограничувањата може да се предвидат со закон или договор (клаузула 2 од член 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Повереникот мора да го документира фактот на направени трошоци поврзани со управувањето со трустот на имотот, во спротивно може да му биде одбиен надоместокот за потребните трошоци.

Маргарита ПОЛУБОЈАРИНОВА,експерт во „Ваш сигурен партнер“ ДОО

Според договорот за управување со доверба едната страна - основачот на управата и префрла на другата страна - повереникот за одреден временски период имот за управување со доверба, а другата страна се обврзува да управува со овој имот во интерес на основачот на управата или лицето наведено од него - корисникот (член 1012 од Граѓанскиот законик).

Страните на договорот за управување со доверба се основач на менаџментотИ повереник. Основачот на управата, како сопственик на имотот, го пренесува на управителот, а тој се обврзува да управува со овој имот во интерес на основачот. Ако управувањето со имотот не се врши во интерес на основачот на управувањето или не само во неговите интереси, во правниот однос се вклучува друг субјект - корисникот, кој има независно право на побарување против управникот. Во овие случаи, договорот за управување со доверба добива карактеристики на договор склучен во корист на трето лице (член 430 од Граѓанскиот законик).

Опишувајќи го управувањето со довербата на имотот, граѓанските закони ги именуваат сите правни и реални активности на менаџерот во врска со пренесениот имот (клаузула 2 од член 1012), ја означува можноста на менаџерот да го третира овој имот како свој (клаузула 1 од член 1020). Границите на управување со туѓ имот се утврдени со закон, како и од страните на договорот врз основа на слободна волја.

Преносот на имотот не е вклучен во содржината на обврската за управување со доверба, но е еден од елементите на вистинскиот состав неопходен за појава на обврска. Ако недвижен имот се пренесе на управување со доверба, тогаш е потребна државна регистрација на таков пренос за да се склучи договор (клаузула 2 од член 1017 од Граѓанскиот законик). Ова ни овозможува да зборуваме за договор за управување со доверба со недвижен имот како формален договор.

Договорот за управување со доверба е лично-фидуцијарен, или фидуцијар карактер, што се одразува во неговото име, во името на главниот должник, како и во знаците на неговото однесување. Во претприемничките односи, без доверба во менаџерот, врз основа на знаење за неговите професионални и лични квалитети, сопственикот веројатно нема да влезе во таков однос со него. Ова се должи на ризикот од неефикасно управување или губење (целосно или делумно) на имотот, што го сноси сопственикот кога го пренесува имотот на управување. Во некомерцијалната сфера (на пример, во управувањето со доверба со имотот на одделението, во покровителството, во управувањето со наследството), односот на сродство или пријателство помеѓу сопственикот и управителот е важен. Граѓанскиот законик ја нагласува личната природа на обврските на повереникот кон основачот (клаузула 1 од член 1021) и го утврдува правото на која било од страните да го одбие договорот поради неможност за лично извршување на договорот од страна на управителот (клаузула 1 од член 1024).

Во нормите на Граѓанскиот законик, договорот за управување со доверба е моделиран како платен. Врз основа на чл. 1016 од Граѓанскиот законик, ако нема услови во договорот во врска со наградата на управителот, договорот ќе се смета за не склучен. Во исто време, Граѓанскиот законик дозволува бесплатна природа на договорот за управување со доверба (клаузула 1 од член 1016). Тоа се оние случаи кога страните на договорот се граѓани кои не остваруваат претприемачки цели (управување со имотот на одделението и сл.).

Управување со труст со имот и сопственички права на сопственост.

Предметот на ограничени имотни права (унитарно претпријатие, институција) е обдарен од сопственикот со права на сопственост, користење и располагање со имотот на сопственикот.

Неопходно е да се направи разлика помеѓу управувањето со доверба на имотот и имотните права на имотот. Помеѓу субјектот на имотното право и имотот што му е доделен настанува директна правна врска. Предметот на имотните права е доделен на овластувањата на сопственикот во границите утврдени со закон (членови 294, 296 од Граѓанскиот законик). Повереникот е вистински сопственик на имотот на основачот и ги нема овластувањата на сопственикот, туку право да ги врши овие овластувања во однос на имотот во свое име * (222). Управителот го добива ова право врз основа на склучениот договор и го остварува како дел од извршувањето на својата примарна одговорност за управување со имотот. По својата природа, ова право е задолжително. Границите на овластувањата на менаџерот се утврдуваат не само со закон, туку и со договор (клаузула 2 од член 1012, клаузула 1 од член 1020 од Граѓанскиот законик). Покрај тоа, субјектот на имотното право ги врши овластувањата на сопственикот во свој интерес, а повереникот секогаш во интерес на друго лице (член 1012 од Граѓанскиот законик).

Правна квалификација на договорот: вистински- се смета за склучен во моментот на доставување на стварта, консензуаленкога недвижен имот се пренесува на управување со доверба, таков пренос во согласност со клаузула 2 од чл. 1017 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација мора да се изврши во форма предвидена за договорот за продажба на недвижен имот, компензирана, бесплатна, билатерално обврзувачка- одговорностите се доделуваат не само на повереникот, туку и на основачот на менаџментот, кој мора да му исплати на повереникот надоместокот предвиден со договорот и да ги надомести трошоците за водење на управувањето.

Договори во кои основачите на раководството назначуваат корисници се класифицирани како договори во корист на трето лице.

Доверливото управување со имотот може да настане не само врз основа на договор, туку и по сила на закон (труст управување со имотот на штитеник, исчезнато лице итн.). Основата на таквиот правен однос (по сила на закон) не е само договор, туку сложена правна структура - одлуката на органот за старателство и старателство да воспостави старателство и договорот.

Страните на договорот : основач на довербаИ повереник.

Предметниот состав на странките: основачот на управувањето со доверба е сопственик на имотот, а во случаи предвидени со закон, други лица кои не се сопственици на имотот (орган за старателство и старателство, односно други субјекти со закон). управник - комерцијална организација(освен за унитарно претпријатие) или индивидуален претприемач. Во случаи кога управувањето со имотот со доверба се врши врз основа предвидени со закон, повереникот може да биде граѓанин кој не е претприемач, или непрофитна организација, со исклучок на институцијата.

Доколку основачот на менаџментот во договорот посочи, наместо себе, друго лице во чии интереси треба да дејствува повереникот, тогаш, заедно со двете наведени страни во договорот, корисник станува и трето лице - корисникот.

Предмет на договорот за управување со доверба е извршување од страна на управителот на правни и стварни дејствија во интерес на основачот на менаџментот (корисникот);

Суштински услови на договорот.

· Состав на имотот пренесен на управување со доверба. Предметите на управување со доверба се:

o претпријатија и други имотни комплекси;

o индивидуални предмети поврзани со недвижен имот;

o хартии од вредност, права и друг имот.

Законот не содржи директна забрана за пренесување во доверба на работи дефинирани со генерички карактеристики. Во овој случај, трансферот на управување со доверба на само Паридозволено само ако повереникот е кредитна институција или друго ентитеткоја добила дозвола (лиценца) да врши доверливо управување со средства на граѓани и правни лица (клаузула 2 од член 1013 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

При пренесување на хартии од вредност во труст управување, сопственикот не ја губи сопственоста врз нив, не се пренесува правото на управување, туку стварта.

Ако имотот се префрли на управување со доверба, тогаш тој мора да се одвои од другиот имот на основачот на управувањето и имотот на самиот повереник и се отвора посебна сметка за порамнување на неа (член 1018 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација федерација). Не е дозволено преземање на овој имот за долговите на основачот. Во овој случај, договорот за управување со доверба се раскинува и имотот е вклучен во стечајната маса.

· Името на правното лице или името на граѓанинот во чии интереси се управува имотот (основач на управување или корисник).

· Висина и форма на надоместок на управителот (доколку договорот е платен).Вообичаено, договорите за управување со доверба се компензираат. Во договорот мора да се предвидат услови за формата и времето на исплата на наградата на повереникот. Доколку во договорот нема одредба за наградување, тоа се смета за бесплатна, на пример, кога органот за старателство и старателство склучува договор за управување со трустот со имотот на штитеникот со неговиот роднина.

· Терминважност на договорот кој не може да биде подолг од пет години, освен ако со закон не се утврдени други рокови. Доколку по истекот на договорот нема изјава од барем една од страните за негово раскинување, тогаш договорот се смета за продолжен за истиот период и под истите услови како што биле предвидени во договорот (клаузула 2 од Член 1016 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Така, тековната природа на односот според договорот овозможува да се продолжи со истите услови.

Формулар за договор : напишано(член 1017 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Договорот за управување со доверба со недвижен имот мора да се склучи во форма на единствен документ потпишан од страните, со задолжителна државна регистрација. Преносот на имотот се врши според акт за пренос. Ако ние зборуваме запри преносот на претпријатието, тогаш овој акт е придружен со: акт за попис на имот, биланс на состојба, заклучок на независен ревизор за составот и вредноста на претпријатието, како и список на сите долгови (обврски) вклучени во претпријатие, наведувајќи ги доверителите, нивните карактеристики, големината и барањата за времетраење. Менаџерот секогаш го врши соодветното дејствие во свое име, но во исто време укажува во чие својство дејствува. Ова се постигнува преку релевантни информации од трети лица во усни трансакции или ознаки „DU“ (клаузула 3 од член 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Правата и обврските на страните мора да бидат јасно регулирани во договорот.

Повереникот е должен:

· остварува, во рамките на границите предвидени со закон и (или) договор, овластувањата на сопственикот во врска со имотот пренесен на управување со доверба (член 1020 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Законот бара од него лично да врши управување со довербата на имотот. Менаџерот може да ги довери овие дејствија на друго лице во следниве случаи (член 1021 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):

а) ако е овластен да го стори тоа со договор, или има добиено писмена согласност од основачот на менаџментот;

б) ако поради околностите е принуден да ги обезбеди интересите на основачот или корисникот и нема можност да добие инструкции од основачот на раководството во разумен рок;

· да му обезбеди на основачот и корисникот на управувањето извештај за неговите активности во роковите утврдени со договорот (клаузула 4 од член 1020 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

· раскинувањето на договорот повлекува обврска на повереникот да му го врати на основачот на управувањето целиот имот под труст управување, освен ако со договорот не е поинаку предвидено.

Повереникот има право:

· ги извршува овластувањата на сопственикот над имотот што му е пренесен во границите утврдени со закон и (или) договор;

· примени ги сите методи на граѓанско право за заштита на имотот пренесен на управување со доверба (клаузула 3 од член 1020 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). За да ги заштити правата на имотот под управување, повереникот има законско право да покренува оправдување и негативни побарувања (членови 301, 302, 304, 305 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, врз основа на клаузула 3 од член 1020 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

· побарајте исплата на надоместок, доколку е предвидено со договорот, како и надоместување на неопходните трошоци направени за време на управувањето со доверба со имотот на сметка на приходот од користењето на овој имот (член 1023 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) ;

· побарајте од основачот на управувањето по склучувањето на договорот вистински пренос на имотот на него.

Права на основачот на менаџментот:

· има право да бара од повереникот правилно извршување на договорот;

· има право да бара од повереникот извештај за неговите активности во управувањето со имотот;

· има право да бара раскинување на договорот ако е невозможно управникот да го спроведе.

Одговорности на основачот на управување - трето лице:

· исплата на надоместок;

· надоместок на трошоците од приходите добиени од користење на имот.

Примарната одговорност на повереникот е пред трети лица (член 1022 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):

· за обврските кон трети лица кои произлегуваат во врска со спроведувањето на трустното управување со имотот, загубите се враќаат од имотот што е под труст управување, доколку има недостиг од него - од личниот имот на управителот и само ако постои недостиг - од имотот на основачот на менаџментот не е пренесен на контролата на довербата. Понатаму, основачот на управата има право да бара, по пат на регрес, компензација за загубите направени од него од дејствијата на повереникот. Е. Суханов ја дефинира оваа сложена структура на одговорност како двостепена подружница;

· ако, при вршење трансакции со трети лица, повереникот или полномошникот назначен од него ги надминува овластувањата дадени на повереникот или постапува спротивно на утврдените ограничувања, тогаш управникот со сопствен имот сноси одговорност за обврските што произлегуваат од овој случај, освен ако трети лица не докажат дека не знаеле и не можеле да знаат за повредите што ги направил повереникот или полномошникот назначен од него.

Договорот за управување со имотна доверба е раскинат (член 1024 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) поради :

· правилно исполнување на обврската;

· смрт на граѓанин кој е корисник, или ликвидација на правно лице - корисник;

· смрт на повереникот, негово признавање како неспособен, делумно способен или исчезнат;

· признавање на управник кој е индивидуален претприемач како несолвентен (стечај);

· признавање на основачот на менаџментот, кој е индивидуален претприемач, за несолвент (стечај);

· неможноста повереникот лично да врши доверливо управување со имотот, а повереникот е должен за тоа да го извести основачот на управата, по правило, три месеци пред раскинувањето на договорот.

Договор за комерцијална концесија

Терминот „комерцијална концесија“ во суштина е синоним за терминот „франшизинг“, кој влезе во меѓународната практика, што значи доброволна соработка на два или повеќе претприемачки партнери со цел споделување средства за индивидуализација (име на компанијата, комерцијална ознака, трговска марка или сервисна ознака) кои припаѓаат на еден од нив. Во овој случај, страната која го доделила правото на користење средства за индивидуализација истовремено му обезбедува на корисникот заштитени комерцијални информации (know-how) и обезбедува постојана консултантска помош при организирање бизнис. (Најпознат пример е отворањето на синџирот ресторани Мекдоналдс низ светот.)

Според договор за комерцијална концесија едната страна (носителот на авторските права) се обврзува да и обезбеди на другата страна (корисникот), за одреден период или без да наведе период, правото да користи во деловните активности на корисникот збир на ексклузивни права што му припаѓаат на носителот на авторските права, вклучувајќи го и правото на името на компанијата и (или) комерцијалната ознака на носителот на авторските права, на заштитените комерцијални информации, како и други предмети на ексклузивни права предвидени во договорот - трговска марка, услужна марка итн. (Клаузула 1 од член 1027 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Договор за комерцијална концесија - консензуален, компензиран, билатерално обврзувачки. Страните на договорот се носител на авторски права(лице кое дава право да ги користи своите средства за индивидуализација и знаење) и корисник(лицето на кое му се дадени овие права). Тие можат да бидат комерцијални организации и граѓани регистрирани како индивидуални претприемачи (клаузула 3 од член 1027 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

ПредметДоговорот за комерцијална концесија е збир на ексклузивни права на име на компанија и (или) комерцијална ознака, трговска марка и комерцијални информации, вклучувајќи искуство во организирање релевантни деловни активности. Од дефиницијата на договорот произлегува дека предметот на договорот може да вклучува ексклузивни права на други објекти на интелектуална сопственост (на пример, индустриски дизајн).

Во предметот на договорот за комерцијална концесија, посебен акцент треба да се стави на комерцијалните ознаки - на пример, името на правното лице, иако нерегистрирано, но нашироко познато, кое е заштитено без посебна регистрација (на пример, Кока-Кола).

Мора да се склучи договор за комерцијална концесија во едноставна писмена форма, неусогласеност со која повлекува нејзина невалидност (клаузула 1 од член 1028 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Овој договор е предмет на државна регистрација од страна на органот што го регистрира правното лице или индивидуалниот претприемач што дејствува според договорот како носител на авторските права. Потребата од ваква регистрација се должи на фактот што со пренесување на користењето на правата кои ја индивидуализираат дејноста, носителот на авторското право ги ограничува и сопствените права, а таквото ограничување мора да биде јавно.

Државната регистрација на правните лица ја вршат релевантните тела на локалната администрација (во Москва е создадена посебна комора за регистрација). Во иднина се планира оваа функција да се концентрира во правосудните органи.

При склучување на договор за комерцијална концесија се пренесуваат ексклузивни права на одредени објекти од интелектуална сопственост, чиј пренос на права е предмет на посебна регистрација во Заводот за патенти (право на трговска марка, пронајдок, индустриски дизајн).

Затоа, доколку комплексот на ексклузивни права ги вклучува правата на наведени предмети, тогаш, покрај државната регистрација, потребна е регистрација во Заводот за патенти. Неуспехот да се почитува условот за таква регистрација, исто така, доведува до неважење на договорот.

Задолжителен услов на договорот за комерцијална концесија е надоместокот што корисникот го плаќа на носителот на авторските права. Членот 1030 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација содржи приближна листа на форми на такви плаќања, меѓу кои се споменати фиксни еднократни или периодични плаќања, одбитоци од приходите, ознаки на големопродажната цена на стоките пренесени од носителот на авторските права за препродажба. . Меѓутоа, во пракса, надоместокот на носителот на авторските права обично се состои од два дела: надоместок за приклучување во корпоративната мрежа на носителот на авторските права и последователни периодични плаќања, утврдени во фиксни износи или како процент од приходот.

Можни се ситуации кога носителот на авторските права ќе го промени своето име на компанија или комерцијална ознака во она што е поконзистентно со неговиот имиџ. Ваквата промена до одреден степен влијае на корисникот, затоа законот утврдува дека договорот за комерцијална концесија важи и за новиот името на брендотили комерцијална ознака на носителот на авторските права. Доколку корисникот не сака да го оствари своето право, може да бара раскинување на договорот и надоместок за загубите или пропорционално намалување на надоместокот што се должи на носителот на авторското право.

Комерцијалните договори за концесија се карактеризираат со присуство на услови, чие спроведување може да доведе до ограничување на конкуренцијата на пазарот. Конкретно, станува збор за доделување на одредена територија на корисникот, во која не можат да дејствуваат ниту други корисници, ниту самиот носител на авторските права, како и забрана на корисникот да влегува во конкуренција, независно или со добивање слични права од конкурентите на носителот на авторските права (таквата забрана може да важи одреден период и по истекот на договорот).

Сфаќајќи дека овие одредби можат да бидат во спротивност со антимонополското законодавство, Граѓанскиот законик на Руската Федерација овозможува да се оспорат овие услови и да се поништат на барање на антимонополскиот орган (Државниот комитет за антимонополска политика) или друга заинтересирана страна, доколку овие услови, земајќи ги имајќи ја предвид состојбата на релевантниот пазар и економската состојба на страните, се во спротивност со антимонополското законодавство (клаузула 1 од член 1033 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Одлуката за оспорување на рестриктивните услови на договорот треба да се донесе и по проучување на општата ситуација и по разјаснување на позицијата што ја заземаат страните на договорот на овој пазар. Во исто време, во чл. 1033 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација споменува два услови кои ги ограничуваат правата на странките, кои во секој случај мора да се признаат како неважечки. Ваквите ограничувања се однесуваат на:

а) правото на носителот на авторското право да ја определи продажната цена на стоките од страна на корисникот или цената на работата (услугите) извршени (изречени) од корисникот или да постави горна или долна граница за овие цени;

б) обврската на корисникот да продава стоки, да врши работа или да дава услуги исклучиво на одредена категорија купувачи (клиенти) или исклучиво на купувачи (клиенти) лоцирани (место на живеење) на територијата наведена во договорот.

Договор за комерцијална концесија може да се склучи за одреден период или без да се определи период. Од ова произлегува дека рокот не е суштински условдоговор.

Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува голем број обврски на носителот на авторските права, кои мора да бидат вклучени во договорот за комерцијална концесија. Значи, во согласност со став 1 од чл. 1031 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, носителот на авторските права е должен:

    пренесете на корисникот техничка и комерцијална документација и да обезбедите други информации потребни за корисникот да ги оствари правата што му се дадени според договорот за комерцијална концесија, како и да го поучи корисникот и неговите вработени за прашања поврзани со остварувањето на овие права;

    на корисникот му ги издава лиценците предвидени во договорот, обезбедувајќи нивно извршување на пропишан начин.

Голем број обврски на носителот на авторските права се опционални и можат да бидат вклучени во договорот по дискреционо право на страните. Овие, особено, ги вклучуваат одговорностите на носителот на авторските права:

    обезбеди регистрација на договорот за комерцијална концесија (клаузула 2 од член 1028 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

    да му обезбеди на корисникот постојана техничка и советодавна помош, вклучително и помош за обука и напредна обука на вработените (клаузула 2 од член 1031 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

    контролирајте го квалитетот на стоките (работата, услугите) произведени (изведени, обезбедени) од корисникот врз основа на договор за комерцијална концесија (клаузула 2 од член 1031 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Договорот за комерцијална концесија може да предвиди право на корисникот да дозволи други лица да го користат комплексот на ексклузивни права што му се доделени на него или дел од овој комплекс според условите на подконцесијата договорена од него со носителот на авторските права или наведени во комерцијалната договор за концесија. Договорот може да предвиди обврска на корисникот да обезбеди, во одреден период, на одреден број лица правото да ги користат наведените права според условите на подконцесија (клаузула 1 од член 1029 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација) .

Така, според договорот подконцесиикорисникот делува како секундарен носител на авторски права, а неговата друга страна делува како секундарен корисник. Со помош на подконцесија, оригиналниот носител на авторски права ја проширува својата способност да влијае на пазарот за своите стоки или услуги и затоа е заинтересиран да ги издава. Во овој поглед, законот дозволува можност за замена на секундарниот носител на авторски права (т.е. корисникот според главниот договор за комерцијална концесија) со примарен носител на авторски права во случај на предвремено раскинување на договор за концесија склучен на одреден период, или раскинување на таков договор склучен без да се наведе период (клаузула 3 од чл. 1029 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Доколку договор за комерцијална концесија е склучен на одреден период, тогаш тој важи во овој период, а доколку е склучен без да се наведе рок, до раскинување на начин пропишан со закон. Но, и пред истекот на договорот, тој може да биде раскинат или изменет.

Договорот се менува со договор на страните. може да се менува и на суд по барање на една од странките ако значителна повредадоговор од другата страна. Конечно, договорот може да се измени доколку има значителна промена во околностите од кои постапиле страните при склучувањето на договорот. Покрај тоа, сите промени во договорот за комерцијална концесија подлежат на задолжителна државна регистрација на ист начин како и неговото склучување (член 1036 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), а само од моментот на регистрација промените стануваат валидни за трети лица.

Што се однесува до раскинувањето на договорот, покрај општите основи за раскинување на обврските, тој се раскинува и во следниве случаи:

а) еднострано одбивање на договор склучен без да се наведе рок. Секоја од страните во договорот има право да се повлече од договорот во секое време, известувајќи ја другата страна шест месеци однапред, освен ако договорот не предвидува подолг период (клаузула 1 од член 1037 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација );

б) еднострано одбивање на договорот од страна на корисникот во случај на промена на името на компанијата или комерцијалната ознака на носителот на авторските права (член 1039 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

в) престанок на правата на име на компанија и комерцијална ознака што му припаѓаат на носителот на авторските права без да се заменат со нови слични права (клаузула 3 од член 1037 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

г) смрт на носителот на авторските права, ако наследникот не се регистрира како индивидуален претприемач во рок од шест месеци од датумот на отворање на наследството (клаузула 2 од член 1038 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

д) прогласување на носителот на авторските права или корисникот за несолвентен (стечај) на пропишан начин (клаузула 4 од член 1037 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Раскинувањето на договорот за комерцијална концесија е предмет на државна регистрација кај истите органи кои го регистрираат склучувањето на овој договор. Притоа, доколку е регистрирана некаква промена на договорот, тогаш раскинувањето на договорот се регистрира само ако тоа настанало пред предвиденото (во случаи кога договорот е склучен на одреден период) или ако договорот е склучен на неопределено време.

За време на рокот на договорот за комерцијална концесија, носителот на авторското право може да отстапи едно или сите ексклузивни права што му припаѓаат на трето лице. Само по себе, таквиот пренос на права не е основа за промена или раскинување на договорот (клаузула 1 од член 1038 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Во овој случај, новиот носител на авторски права едноставно ги стекнува сите права и обврски кои произлегуваат од претходно склучениот договор за комерцијална концесија.

Во случај на престанок на едно од ексклузивните права вклучени во комплексот на ексклузивни права пренесени со договор за комерцијална концесија, договорот продолжува да биде во сила со исклучок на оние одредби кои се однесуваат на раскинатото право.

По исклучок од општото правило, одговорноста на страните според договорот за комерцијална концесија настанува без оглед на вината. Во овој случај, носителот на авторските права е одговорен не само пред корисникот за неправилно извршување на договорот, туку и пред трети лица за несоодветен квалитет на стоките (работа, услуги). Оваа обврска може да биде или подружница (дополнителна) или заедничка.

Конкретно, носителот на авторското право сноси судска одговорност за барањата што му се презентирани на корисникот во врска со несообразноста на квалитетот на стоките (работата, услугите) продадени, извршени, обезбедени од корисникот според договор за комерцијална концесија (Дел 1 од член 1034 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Доколку барањата му се презентираат на корисникот како производител на производи (стоки) на носителот на авторските права, тогаш овој е одговорен солидарно со корисникот. Во исто време, одговорноста на носителот на авторските права е ограничена на условот за квалитет и не се протега на прекршување од страна на корисникот на други услови на договори склучени со трети лица (количина, услови, итн.).

Во согласност со став 1 од чл. 1012 од Граѓанскиот законик, според договорот за управување со имотна доверба, едната страна (основачот на управувањето) го пренесува имотот на управување со доверба за одреден временски период на другата страна (повереникот), а другата страна се обврзува да управува со овој имот во интересите на основачот на управувањето или лицето определено од него (корисникот).

Договорот за управување со имотна доверба е нов во руското граѓанско законодавство. Тој формализира односи за управување со туѓ имот во интерес на неговиот сопственик (или друго овластено лице - доверител во обврска, предмет на ексклузивно право) или друго (трето) лице одредено од него. Таквото управување може да се врши по волја на сопственикот или овластеното лице, поради, на пример, неговото неискуство или неможност самиот да користи одредени видови на неговиот имот. Во некои случаи, управителот мора да го замени сопственикот (или друго овластено лице) со директни упатства на законот во врска со посебни околности: воспоставување старателство, старателство или покровителство (членови 38, 41 од Граѓанскиот законик), признавање на граѓанин како исчезнат (член 43 од Граѓанскиот законик) или неговата смрт (кога извршителот на тестаментот, извршителот, располага со наследениот имот додека наследниците не го прифатат наследството).

За разлика од англо-американското право, кое се придржува до концептот на „сопственост на труст“, руското законодавство директно наведува дека преносот на имотот во управување со труст не повлекува пренос на сопственоста врз него на повереникот (клаузула 4 од член 209, став 2 од клаузула 1 член 1012 од Граѓанскиот законик). Односите кои произлегуваат како резултат на склучувањето на предметниот договор се задолжителни, а не сопственички.

По својата правна природа, договорот за управување со имотна доверба е договор за давање услуги. Неговата особеност лежи во фактот што, врз основа на овој договор, управителот врши во интерес на другата страна или корисникот комплекс од правни и стварни дејствија кои сочинуваат единствена целина, и затоа нејзиниот предмет, за разлика од некои други договори, не може да се смета како Едноставна сумаправни и фактички услуги.

Овој договор е реален. Тој стапува на сила од моментот кога имотот се пренесува на управителот за управување со доверба, и кога недвижен имот се пренесува на управување - од моментот на неговата државна регистрација. Може да биде и платен и бесплатен, а има билатерален карактер.

Како општо правило, основачот на управувањето со доверба мора да биде сопственик на имотот - граѓанин, правно лице, јавно правно лице, како и субјекти на одредени задолжителни и ексклузивни права, особено штедачи на банки и други кредитни институции. , овластени под „книжни хартии од вредност“, автори и иматели на патенти .

Во случаи директно предвидени со закон (клаузула 1 од член 1026 од Граѓанскиот законик), основачот на управувањето со доверба не може да биде сопственик (носител на авторски права), туку друго лице, на пример, орган за старателство и старателство (клаузула 1 од член 38 клаузула 1 од член 43 ГК).

Само професионален учесник во прометот на имот - индивидуален претприемач или комерцијална организација - може да дејствува како повереник, бидејќи зборуваме за користење на туѓ имот со цел да генерира приход за неговиот сопственик или корисникот назначен од него, т.е. во суштина за претприемничката активност.

Во случаи кога управувањето со доверба со имотот се врши врз основа предвидени со закон, граѓанин кој не е индивидуален претприемач (старател на малолетно лице или извршител назначен од оставителот итн.) или непрофитна организација ( фондацијата и сл.) може да дејствува како повереник., со исклучок на институцијата.

Во многу случаи, односите за управување со доверба вклучуваат корисник кој не е страна во договорот. Во врска со такви ситуации, договор за управување со доверба е договор склучен во корист на трето лице (клаузула 1 од член 430 од Граѓанскиот законик). Самиот основач може да дејствува како корисник, воспоставувајќи управување со доверба во негова корист.

Сепак, повереникот не може да стане корисник (клаузула 3 од член 1015 од Граѓанскиот законик), бидејќи тоа е во спротивност со суштината на овој вид договор.

И целиот имот на основачот и неговиот одреден дел(индивидуални работи или права). Според став 1 од чл. 1013 од Граѓанскиот законик, објектите на таквото управување се:
недвижен имот, вклучувајќи претпријатија и други имотни комплекси, како и индивидуални објекти на недвижности;
хартии од вредност;
права заверени со незаверени хартии од вредност;
ексклузивни права;
друг имот (подвижни ствари и права на побарување или користење на туѓ имот).

Парите не можат да бидат независен предмет на управување со доверба, освен во случаи предвидени со закон (клаузула 2 од член 1013 од Граѓанскиот законик).

Под казна за ништовност, мора да се склучи договор за управување со имотна доверба во писмена форма (клаузули 1, 3 од член 1017 од Граѓанскиот законик). Преносот на недвижен имот во управување со доверба е предмет на државна регистрација на ист начин како и преносот на сопственоста на овој имот (клаузула 2 од член 1017 од Граѓанскиот законик).

Договорот за управување со имотна доверба се склучува за период не подолг од пет години. За одредени видови имот префрлен во управување со доверба, се утврдуваат други рокови.

Предмет на договорот за управување со доверба е извршувањето од страна на управителот на какви било правни и фактички дејствија во интерес на корисникот (клаузула 2 од член 1012 од Граѓанскиот законик), бидејќи целиот опсег на овие дејствија обично е невозможно да се утврди на времето на формирање на раководството. Во исто време, законот или договорот предвидуваат ограничувања во врска со одредени дејствија за управување со доверба со имот, на пример, во врска со трансакции за отуѓување на имотот што се пренесува на управување.

Како општо правило, повереникот е должен лично да управува со имотот на основачот (клаузула 1 од член 1021 од Граѓанскиот законик). Управителот има право да му довери на друго лице да ги изврши во негово име дејствијата потребни за управување со имотот, доколку е овластен да го стори тоа со договор или добил согласност од основачот во писмена форма или е принуден да го стори тоа поради на околностите за обезбедување на интересите на основачот или корисникот на управувањето, без да може да се добијат упатства од основачот во разумен рок. Во случај на пренос на управување со труст со имот, управителот е одговорен за дејствијата на полномошникот што го избрал за негови (клаузула 2 од член 1021 од Граѓанскиот законик).

Главните одговорности на повереникот, исто така, вклучуваат поднесување извештаи за неговите активности до основачот и корисникот во временската рамка и на начин утврден со договорот (клаузула 4 од член 1020 од Граѓанскиот законик).

Повереникот има право на награда, доколку тоа е предвидено во договорот, како и на надоместок за потребните трошоци што ги направил при управувањето со имотот. Особеноста на договорот за кој станува збор е дека плаќањето на надоместокот, како и надоместокот на потребните трошоци, мора да се врши од приход од користење на имотот пренесен на управување (член 1023 од Граѓанскиот законик).

Управителот ќе располага со недвижност само во случаи предвидени со договорот(Клаузула 1 од член 1020 од Граѓанскиот законик).

Правните и стварните дејствија секогаш ги врши повереникот во свое име, кому во овој поглед не му треба полномошно. Воедно, тој е должен да ги извести сите трети лица дека постапува како таков управител. При вршење на дејствија за кои не е потребна писмена документација, наведената комуникација се врши со известување на другата страна на еден или друг начин, а во писмените трансакции и други документи, по името или назначувањето на управителот, мора да се наведе забелешката „Д.У.“ да се направи. („Доверител“). Ако ова барање не е исполнето, управителот станува должен кон трети лица лично и им одговара само со имотот што му припаѓа (став 2, клаузула 3, член 1012 од Граѓанскиот законик).

Согласно горенаведените услови, долговите по обврски кои произлегуваат во врска со управувањето со доверба со имотот се отплаќаат на сметка на овој имот. Во случај на недоволност на вториот, казната може да се примени на имотот на повереникот, а ако неговиот имот е недоволен - на имотот на основачот што не е пренесен на управување со доверба (клаузула 3 од член 1022 од Граѓанскиот Код). Така, воспоставен е двостепен систем на супсидијарна одговорност - управителот и основачот.

За трансакција направена од повереник над овластувањата што му се дадени или со кршење на ограничувањата утврдени за него, обврските се на товар на управникот лично.

Меѓутоа, ако трети лица кои учествуваат во трансакцијата не знаеле и не требало да знаат за овие прекршувања, обврските што произлегуваат подлежат на исполнување во општа постапка, предвидено во став 3 од чл. 1022 Граѓански законик. Во овој случај, основачот може да бара од управителот компензација за загубите направени од него (клаузула 2 од член 1022 од Граѓанскиот законик).

Според став 2 од чл. 1018 од Граѓанскиот законик, запленувањето на долговите на основачот на имотот пренесен од него на управување со доверба не е дозволено, освен во случаи кога тој е прогласен за несолвентен (стечај). Ако основачот банкротира, управувањето со доверба со овој имот е прекинато и тој се вклучува во стечајната маса.

Повереникот сноси имотна одговорност за резултатите од неговите активности. Повереникот, кој, по правило, е професионален претприемач, одговара за загубите предизвикани освен ако докаже дека овие загуби настанале како резултат на виша сила или дејствија во корист на стекнувачот или основачот на управувањето (клаузула 1 од член 1022 од Граѓанскиот законик).

Како трансакција на определено време, договорот за управување со доверба се раскинува по истекот на периодот за кој е склучен (или крајниот рок утврдени со закон). Во отсуство на барање од една од страните за раскинување на договорот на крајот на неговиот рок на важност, тој се смета за продолжен за истиот период и под истите услови што беа предвидени со договорот (став 2, клаузула 2, член 1016 од Граѓанскиот законик). Ако едната страна одбие договор за управување со имотна доверба, другата страна мора да биде известена за тоа три месеци пред раскинувањето на договорот, освен ако во договорот не е наведен различен отказен рок. По раскинувањето на договорот, имотот што се чува во труст се пренесува на основачот, освен ако со договорот не е поинаку определено (член 1024 од Граѓанскиот законик).

Доверливото управување со хартиите од вредност има одредени карактеристики (член 1025 од Граѓанскиот законик).

Со цел да заштедат сопствено време, сопствениците на имот честопати ги пренесуваат правата на делумна контрола на други лица. Оваа можност е предвидена и за комерцијални и за станбени недвижности. Во написот ќе ви кажеме какви карактеристики има таквиот пренос на права и како да изготвите договор за управување со доверба со недвижен имот.

Управувањето со трустот вклучува пренос на имот од едно лице (основачот на управувањето) на друго лице (повереникот) за одреден временски период во управувањето со доверба. Во овој вид трансакција, управителот мора да дејствува во интерес на основачот или трето лице - корисникот.

Управувањето со доверба не повлекува пренос на сопственоста.

Почитувани читатели! Зборуваме за стандардни методирешенија за правни проблеми, но вашиот случај можеби е посебен. Ние ќе помогнеме најдете решение за вашиот проблем бесплатно- едноставно јавете се на нашиот правен консултант на:

Брзо е и бесплатно! Можете исто така брзо да добиете одговор преку формуларот за консултант на веб-страницата.

Овој тип на односи е релевантен, на пример, ако некое лице поседува неколку недвижности што ги издава. За ова е потребно многу време, па граѓаните подготвуваат договор за управување со доверба, со што се елиминира потребата да се трошат своето време и напор. Преносот на контролата не е помалку релевантен ако сопственикот се пресели на постојан престој во странство или ќе отсуствува долго време поради друга причина.

Сепак, не сите предмети на недвижен имот можат да станат предмет на управување со доверба. Забрането е влегување во такви трансакции во врска со:

  • шуми;
  • водни тела;
  • подземјето;
  • недвижен имот во општинска или државна сопственост.

По правило, предметот е сопственост, како резултат на чија употреба може да се оствари профит. Но, самите пари не можат да се префрлат на управување - само како дел од имотот на компанијата.

Често се поставува прашањето дали имотот за обезбедување може да биде предмет на управување со доверба. Според чл. 1019 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, ова е дозволено. Во овој случај, ништо не се менува за хипотекарниот доверител во правна смисла. Но, сопственикот е должен да го извести управителот дека имотот има оптоварувања.

Повереникот добива одреден надоместок за дадените услуги. Покрај директното управување со имотот, тој е должен навремено да ги плати потребните плаќања за домување и комунални услуги, како и да ја следи безбедноста на имотот на сопственикот.

Можеме да ги истакнеме главните функции на менаџерот ако имотот е наменет да се издава:

  • потрага по станари чии карактеристики ги задоволуваат барањата на сопственикот на имотот;
  • склучување на договор за закуп;
  • примање месечна кирија;
  • контрола на навременоста на трансферот на плаќање;
  • рендерирање услуги за домаќинстводоколку е потребно (поправки, повикување комунални услуги, инсталирање на алармен систем итн.);
  • осигурување на предметот од ризик од загуба;
  • решение контроверзни прашањасо станари;
  • други услуги, доколку се наведени во текстот на договорот.

Како и секој правен однос, така и менаџментот со доверба има правни нијансии карактеристики. Ајде да ги разгледаме понатаму.

Карактеристики на управување со доверба на недвижен имот

Односот помеѓу основачот на управувањето и менаџерот е регулиран со Поглавје 53 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Од правен аспект, основата на таквите односи е договорот за управување со доверба со недвижен имот.

Според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, договорот е составен во писмена форма и е предмет на државна регистрација. Во спротивно, ќе се смета за неважечка.

Доколку се направат прилагодувања и дополнувања на постојниот договор кои не влијаат на преносот на правата на субјектот на управување, тогаш тие не треба да се регистрираат. Само главниот пренос на правата е предмет на регистрација.

Рокот на договорот не може да биде повеќе од пет години. Доколку на крајот од овој период страните не се изјаснат за намера да го раскинат договорот, тогаш договорот ќе се смета за продолжен за истиот период и под слични услови како и оригиналниот документ.

Документот стапува во целосна сила од моментот кога ќе ја помине процедурата за државна регистрација со Rosreestr. Пред да се случи ова, дејствијата на странките не можат да послужат како основа за промена на нивните правни односи со трети лица (на пример, со комунални претпријатија, станари итн.).

Така, дури и ако страните предвидат во договорот дека тој стапува во сила од моментот на потпишување или од одреден датум, пред државната регистрација, сите обврски кон трети лица ќе ги сноси сопственикот, а не управителот.

При изготвување договор за управување со доверба, сопственикот треба да обрне внимание на голем број нијанси. Пред сè, ако предметот на трансакцијата е даден под закуп, станарите треба да бидат известени за склучувањето на договор со управителот. Ова не е одговорност на сопственикот, но таквите постапки би биле разумни, бидејќи друго лице ќе дејствува во негово име за времетраењето на договорот. Станарите треба да бидат известени за да го контактираат менаџерот за сите прашања и плаќањето на киријата да му биде префрлено.

Договорот за закуп помеѓу сопственикот и закупецот останува во сила. Неопходно е да се регистрирате дополнителен договорза промена на лица во обврска. Во случај кога договорот за закуп е склучен за период од повеќе од една година, договорот мора да биде регистриран со Rosreestr (член 651 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

При спроведување на какви било трансакции во врска со предметот на управување со доверба, управителот е должен на договорните страни да им ги пренесе неговите легален статус. При потпишување документи, тој мора да стави ознака „D.U“.

Управителот може да го пренесе управувањето на повереник. Сепак, тој сепак ќе ги сноси сите обврски кон сопственикот.

Во согласност со чл. 1023 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, менаџерот има право да добие не само надомест, туку и надомест за разумни трошоци кои се однесуваат на предметот на трансакцијата.

Договор за управување со имотна доверба

Текстот на договорот започнува со информации за времето и местото на подготовка, личните податоци на страните во трансакцијата и карактеристиките на предметот на договорот. На второто му се посветува посебно внимание.

Мора да се опише детално во текстот спецификациина имот, неговиот катастарски број, како и други податоци што го прават правно препознатлив меѓу сличните. Предметот на договорот ги опфаќа и дозволените активности на управителот во однос на предметот.

По наведените информации, текстот на документот ги содржи следните податоци:

  • правила за управување со имотот (вклучувајќи можни ограничувања);
  • права и обврски на странките;
  • правила за известување за управување;
  • одговорност на странките;
  • постапка за раскинување на договорот;
  • санкции и казни за прекршување на условите;
  • постапка за решавање на спорови;
  • завршни одредби кои ги одразуваат нијансите на трансакцијата;
  • детали, информации за контакт и потписи на страните.

Суштинските услови на договорот за управување со доверба, без кои тој не може да се признае како валиден, се:

  1. Детален опис на предметот на договорот.
  2. Лични податоци на странките.
  3. Износот и формата на плаќање за услугите на менаџерот, доколку е предвидено со условите на документот.
  4. Период на важност на документот.

Како што споменавме погоре, договорот мора да помине низ процедурата за државна регистрација. Ова е неопходно доколку документот е склучен за период од повеќе од една година. Страните на договорот може да бидат граѓани индивидуални претприемачии организации. Ваквите активности се забранети за државни и општински субјекти.

Раскинувањето на договорот е можно врз основа на известување од другата страна. Така, договорот може да биде раскинат по волја на една од страните. Дополнително, договорот се раскинува доколку:

  • корисникот одбива да прима приход според договорот;
  • корисникот умира, а договорот не предвидува опција за пренос на правата на друго лице;
  • се појавија околности што го спречуваат менаџерот да ги исполни своите обврски од договорот;
  • сопственикот одлучи да го раскине договорот (во овој случај, тој му плаќа на управителот такса пропишана со условите на документот);
  • управителот е прогласен за ненадлежен, прогласен за стечај или умре;
  • основачот на управата се прогласува за стечај.

Покрај горенаведените карактеристики, управувањето со доверба има и други нијанси во зависност од видот на предметот на договорот.

Нијанси на управување со доверба во зависност од видот на имотот

Постојат два вида на имот - станбен и комерцијален. Ајде да го разгледаме секој подетално.

Доколку имотот е станбен

По правило, договор се склучува меѓу сопствениците на станови или куќи и агентите (и поединци и фирми), доколку сопственикот на имотот живее во друг регион.


Менаџерот самостојно наоѓа станари, склучува договор со нив и ја следи усогласеноста со правилата за користење на станбени простории. Ако се открие прекршувања, тој има право да ги истера станарите, како и да го врати надоместокот од нив за предизвикана штета.

Менаџерот може да контактира судствотоСо барањето:

  • изврши поправки;
  • заменете ја оштетената опрема;
  • купете нов мебел за да го замените оштетениот.

За да се постигне правда, неопходно е да се формализира преносот на станот на користење од страна на закупецот врз основа на потврда за пренос и прифаќање.

Доколку имотот е комерцијален

Доста често, комерцијалниот недвижен имот е празен затоа што сопственикот не може да најде станари или нема време да го стори тоа. Во исто време, присуството на таков имот подразбира одредени трошоци за одржување, така што управувањето со довербата е при рака.

Преносот на управување со комерцијални недвижнини се спроведува само при извршување на сертификат за трансфер и прифаќање. Менаџерот наоѓа станари и ги спроведува сите потребни преговори, дејствувајќи во интерес на сопственикот.

Ако наидете на какви било потешкотии со договорот за управување со доверба во недвижнини, контактирајте Правен советна специјалист. Професионален адвокат ќе може да помогне во изготвувањето на документот и да ви каже за можните правни нијанси на трансакцијата.

Без оглед на предметот на управување со довербата, треба да се запомни дека менаџерот прима само делумни права на сопственост. Тоа е, тој не може да продаде или на друг начин да пренесе сопственост на недвижниот имот, бидејќи тој самиот го нема.

Ако времето е ограничено или постои недостаток на знаење и искуство, управувањето со средства за имот може да се делегира на трето лице. Таквата трансакција е формализирана со договор за управување со доверба. Суштината на процесот е трансферот за употреба, ограничен временски, на доверлива личностна неговиот имот, така што ова лице се занимава со ефикасно работење на средствата за да го зголеми нивото на профит на сопственикот на користените предмети.

Суштината на управувањето со доверба

Мерките за обезбедување средства за управување со доверба се утврдени со граѓанско право. Постапката и правилата за запишување на постапката за пренос на имот се пропишани во глава. 53 Граѓански законик на Руската Федерација. Дефиницијата на процесот на пренос на предмети или ресурси на друго лице според договор за управување со доверба е дадена во чл. 1012 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Законодавецот укажува дека едната страна и дава право на другата страна во трансакцијата да располага со имот на привремена основа. Главната целОвој формат за располагање со имотните предмети е зголемување на капиталот на сопственикот на средството.

ВАЖНО!Повереникот не добива сопственост на имотот по склучувањето на трансакцијата; договорот предвидува само привремено отуѓување за да се зголеми профитот на сопственикот на средството.

Управното лице може да склучува трансакции со имотот што му е доверен. Сите договорни односи ги составува во свое име, но во документацијата мора да биде наведен статусот на повереник, а не на целосен сопственик. Ако соодветните белешки не се направени во документацијата, тогаш менаџерот ќе биде одговорен за резултатите од трансакцијата со неговите материјални ресурси и имот (член 1012, став 3 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Според стандардите од став 1 од чл. 1013 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, предмет на налог за доверба може да биде:

  • ексклузивни права;
  • збирки имотни средства;
  • избрани недвижен имот;
  • акции, обврзници и други видови хартии од вредност.

Правила за пренос на имот според договор за управување со доверба

За да се обезбеди имот на трети лица за управување со доверба, предвидени се голем број рестриктивни мерки:

  • средствата не можат да му се доверат на управителот;
  • Имотот што се работи според условите за оперативно управување е забранет да се пренесува на менаџери (клаузула 3 од член 1013 од Граѓанскиот законик).

Правно лице или индивидуален претприемач може да дејствува како повереник (клаузула 1 од член 1015 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Не е дозволено да управува со туѓ имот владините органии структурите на локалната самоуправа. Постапката за управување со имотните средства е наведена во договор помеѓу сопственикот на имотот и управителот. Трансакцијата е формализирана со писмен договор. Договорната документација која се однесува на управувањето со недвижен имот мора да биде подложена на државна регистрација.

ЗАБЕЛЕШКА!Договорот за располагање со труст и управување со недвижен имот се смета за валиден и стапил во сила од моментот на прием на имотот од управителот.

Во договорната документација во задолжителнонаведете ги следните информации (член 1016 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација):

  • состав на имотот што треба да се пренесе на управителот;
  • назначување на лицето кое ќе дејствува како повереник;
  • формата на надоместок за работата на менаџерот и висината на плаќањето за него (ако договорот вклучува воведување на платен систем за такви услуги);
  • датум на истекување на договорот (максималниот период на делегирање на овластувањата за управување со имотот е 5 години).

Отсуството дури и на еден од наведените услови создава предуслови за признавање на договорот за неважечки. Правилата за пренос на доверливи средства претпоставуваат дека овие предмети ќе бидат одделени од општиот комплекс на имотот на сопственикот. Имотот што му е доверен на управителот мора да биде евидентиран на посебно доделен биланс на состојба, кој го составува страната што врши дејствија за отуѓување на средствата.

Оданочување

Нијансите на сметководството за управување со доверба се откриени во клаузула 1 од чл. 1018 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и по наредба на Министерството за финансии од 28 ноември 2001 година бр.97н. Со одредбите на овие правни акти се регулира не само преносот на овластувањата за располагање со имотот, туку и појавата на обврска управителот да води посебна евиденција за предметите што му се доверени. За назначениот управител, ситуацијата е комплицирана со тоа што тој треба да води основно сметководство за неговите активности и посебно сметководство на трансакциите со имотот што му е доверен.

За да го одрази во сметководството фактот за добивање на еден или повеќе предмети за управување со доверба, менаџерот ја користи сметката 79.

ЗАПАМЕТЕТЕ!При организирање на посебно сметководство за средства во управувањето со доверба, менаџерот мора да се води според одредбите сметководствена политикасопственик на имотот.

Наредбата бр. 97n ги обврзува менаџерите да состават финансиските извештаии генерирајте извештај на менаџер за да се запознаете со податоците на сопственикот содржани во него. Од извештајната документација, сопственикот на имотот мора да го види износот на средствата и обврските, нивото на приходи и расходи поврзани со отуѓувањето на средствата.

За спроведување активности за управување со доверба, законодавецот воспостави ограничувања за можноста за примена на следните даночни режими:

  • UTII;
  • патентен систем.

Нормата што ја диктира неможноста менаџерот да се префрли на овие специјални режими доаѓа од одредбите на даночниот законик во клаузула 2.1 од чл. 346.26 и став 6 од чл. 346,43.

Плаќање на ДДВ

Активностите поврзани со располагањето со имотот според договор за управување со доверба наметнуваат на управителот обврска да пресмета и плати. Менаџерот мора да издава фактури за трансакции кои вклучуваат продажба на стоки или услуги, правејќи соодветни записи во книгата за купување и продажба. Управителот може да го одбие ДДВ доколку договорните страни издале фактури на негово име.

Клаузула 5 чл. 174.1 од Даночниот законик ги обврзува менаџерите според секој од нивните договори за трустот за отуѓување на имотот на крајот на периодот на известување да подготват и да поднесат ДДВ пријави до даночните власти. Даночен органЗа поднесување декларација, таа е избрана во врска со местото на регистрација на менаџерот. За трансакции со имот што се чува во доверба, сопственикот на средствата нема обврски за плаќање и известување за ДДВ.

Имотна такса

Данокот на имот во случаи на управување со доверба од страна на лице овластено да располага со индивидуални средства не се наплатува или плати. Обврската за плаќање во буџетот во однос на данокот на имот останува кај сопственикот на средствата (клаузула 1 од член 378 од Даночниот законик).

Данок на доход

За да се обезбеди точност, менаџерот организира евидентирање на приходите и расходите во сметководството за активности поврзани со управувањето со имотот на другите луѓе, одделно од неговите сопствени сметководствени активности (член 332 од Даночниот законик на Руската Федерација). Пресметката на даноците се врши само на еден начин - методот на пресметковна. Постапката за пресметување на износот на данокот и неговата исплата зависи од условите на договорот помеѓу сопственикот на средството и менаџерот:

  1. Доколку сопственикот се јавува како корисник, управителот редовно му доставува извештаи со информации за износите на приходите и расходите за предметите. Сопственикот ги зема предвид овие податоци како дел од не-оперативните предмети на профитабилноста и трошоците.
  2. Доколку сопственикот не е идентификуван како корисник според условите на договорот, тогаш основите на расходи и приходи за предметите се користат за утврдување на даночната основа за оданочување од страна на корисникот.

ТОА Е ВАЖНО!Трошоците за плаќање на надоместокот на управителот секогаш треба да останат трошок за сопственикот на средствата, нивниот износ не учествува во пресметката на данокот на доход за корисникот доколку тој е друго лице.

Данок на земјиште

Управителот нема никаква обврска да плаќа данок на земја за парцелите што му се пренесени на располагање според договорот за управување со доверба. Оправданоста за овој факт произлегува од став 1 од чл. 388 од даночниот законик на Руската Федерација, со кој се утврдува список на обврзници на овој вид данок. Плаќачи се лица кои имаат право:

  • имот;
  • неограничена употреба;
  • доживотна наследна сопственост.

Контроверзни прашања

Една од причините што може да доведе до признавање на постапката за пренос на имот во труст како незаконска е неправилната регистрација договорни односисопственик и управител на средства. Главните барања за валидноста на трансакцијата:

  1. Трансакцијата мора да биде поддржана со документирана писмена форма на договорот.
  2. Договорот мора да биде потпишан од двете страни.
  3. Ако еден од учесниците користел факсимил, тогаш документот ќе биде признаен како легален само ако постои прелиминарен договор меѓу учесниците во преносот на имотот на управување со доверба за можноста за користење на факсимил. Ваквиот договор страните го потпишуваат без употреба на факсимил.

Споровите се јавуваат во ситуации кога страните во трансакцијата укажуваат на согласност за употреба на факсимили во самиот договор за доверба. Во овој случај, договорот во судска постапкаќе биде прогласен за неважечки.

Други контроверзни прашања се препознаени:

  • определување на работните задачи при отуѓување на хартии од вредност - сопственикот има право да ги определи инвестициските објекти и да развие стратегија, иако одлуките за начинот на управување со средствата мора да ги донесе управителот;
  • достапност во граѓанско правокога се означува одговорноста на управителот, терминот „due diligence“ - управителот може да биде одговорен за недостатокот на таква внимателност во однос на средствата што му се доверени; законодавецот не обезбедува декодирање на содржината на овој концепт, затоа редовно се јавуваат несогласувања во однос на знаците на вината на менаџерот.