نظرية كل شيء. الممارسة القضائية بشأن إنهاء اتفاقيات شراء وبيع السيارات

انظر التغييرات للشهر الماضي

استشاري بلس، 17/03/2010

دليل الممارسة القضائية: الشراء والبيع. الأحكام العامة

الفصل 30. الشراء والبيع

§ 1. أحكام عامة في البيع والشراء

المادة 454. اتفاقية البيع والشراء

قضايا الممارسة القضائية بشأن تفسير وتطبيق الفن. 454 القانون المدني للاتحاد الروسي

1. ما يترتب على عدم الإشارة إلى الاتفاقية المبرمة بين الطرفين في مذكرة التسليم >>>

2. إمكانية التعرف على عقد البيع المنفذ على أنه غير مبرم >>>

3. عواقب نقل البضائع في حالة عدم وجود اتفاقية توريد مبرمة >>>

4. شراء وبيع الكمبيالات >>>

5. شراء وبيع المستحقات >>>

6. إمكانية تطبيق أحكام البيع والشراء على بيع حصة في رأس المال المصرح به >>>

7. إمكانية تطبيق أحكام الفصل. 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي عند نقل الحقوق الحصرية >>>

8. ربط معاملات الريبو باتفاقية الشراء والبيع >>>

1. ما يترتب على عدم وجود إشارة في مذكرة التسليم إلى الاتفاقية المبرمة بين الطرفين

1.1. الاستنتاج من الممارسة القضائية:يشير عدم وجود إشارة إلى اتفاقية التسليم المبرمة بين الطرفين في مذكرة التسليم إلى أنه تم توريد البضائع بموجب معاملة بيع وشراء لمرة واحدة.

ممارسة المراجحة:

قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة فولغا-فياتكا بتاريخ 13 أكتوبر 2009 في القضية رقم A17-4447/2008

"...كما يلي من مواد القضية، أبرمت الشركة (المورد) وصاحب المشروع (المشتري) اتفاقية توريد بتاريخ 01.02.2007 رقم 425/07 لتوريد المنتجات الغذائية. قدم المدعي الفواتير عن الفترة من فبراير إلى سبتمبر 2007 لتأكيد الدين ن 5523، 6556، 9299، 10601، 12268، 15188، 15715، 16257، 17092، 20318، 20320، 20322، 20863، 24125، 25838، 25883، 2 6461, 28081, 30163, 30165, 32348 ، 33103، 33566، 33567، 33577، 33569، 33578، 36631، 41094، 41115، 41082 بمبلغ إجمالي قدره 677208 روبل، التوكيلات الخاصة بهم وفواتير الدفع.

وجدت محكمة الاستئناف أن الفواتير والتوكيلات لاستلام البضائع والفواتير لا تحتوي على إشارات إلى اتفاقية التوريد بتاريخ 01.02.2007 N 425/07، وبالتالي تطبيق المادة 486 القانون المدنيالاتحاد الروسي، توصل إلى نتيجة معقولة مفادها أن هناك نزاع بين الأطراف في المعاملات لمرة واحدة مع التزام المدعى عليه بدفع ثمن البضائع بعد نقل البضائع..."

قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة فولغا-فياتكا بتاريخ 25 سبتمبر 2009 في القضية رقم A43-29475/2008-29-441

"...بما أن فواتير البضائع والشحن المؤرخة 8 نوفمبر 2007 برقم 00827، المتوفرة في مواد القضية، في انتهاك للبند 1.2 من الاتفاقية المتنازع عليها، لا تحتوي على إشارات إليها، فقد اعتبرت المحاكم بحق التسليم بموجب الفواتير باعتبارها غير تعاقدية.

تحتوي هذه الفواتير على معلومات حول اسم وسعر وكمية البضائع المقبولة من قبل شركة TD Rastyapino LLC، مما يجعل من الممكن تأهيل تصرفات الأطراف على أنها إبرام معاملة شراء وبيع لمرة واحدة.

وبالتالي، فإن التزامات الأطراف بنقل وقبول البضائع المتنازع عليها تخضع لتطبيق قواعد الفقرة 1 من الفصل 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن الالتزامات الناشئة عن عقود البيع..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا بتاريخ 21 أكتوبر 2009 في القضية رقم A46-5217/2009

"...وتوصلت محكمة الاستئناف، بعد إعادة فحص مواد القضية، إلى أن توريد المشروبات الكحولية تم بموجب معاملات لمرة واحدة، موثقة ببيانات الشحن التي تحتوي على معلومات حول اسم وكمية البضائع المنقولة. وفي الوقت نفسه رأت محكمة الاستئناف أنه لا يوجد سبب لتقييم اتفاقية التوريد المؤرخة في 20 ديسمبر 2005 رقم 1015 الموجودة في القضية، حيث أن مذكرات التسليم المقدمة لا تحتوي على تعليمات النقل المنتجات الكحوليةبموجب هذه الاتفاقية.

تعتقد هيئة التمييز أن هذه الاستنتاجات التي توصلت إليها المحاكم قد تم التوصل إليها وفقًا للمادة 71 من قانون إجراءات التحكيم الاتحاد الروسيبناءً على دراسة وافية وشاملة لجميع الظروف والأدلة في مجملها في الدعوى، مع التطبيق الصحيح للقانون الموضوعي.

يجب أن نتفق مع استنتاج محكمة الاستئناف بأن توريد المنتجات بموجب الفواتير المذكورة يمثل معاملات شراء وبيع لمرة واحدة، والتي تنطبق عليها أحكام الفصل 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 18 يناير 2010 N KG-A40/14193-09 في القضية رقم A40-57077/09-128-377

"... إذن فمن الفواتير المقدمة في مواد القضية يتضح أن الاتفاقية المؤرخة في 28 مايو 2007 رقم 718 مبينة كأساس للتوريدات.

وفي الوقت نفسه، قررت محاكم الدرجة الأولى والاستئناف، التي نظرت في النزاع الحالي بشأن الأسس الموضوعية للمطالبات المذكورة، أنه لم يتم إبرام اتفاق بالتفاصيل المحددة بين الطرفين.

في الوقت نفسه، لا توجد في الفواتير المقدمة في مواد القضية أي إشارات إلى الاتفاقيتين رقم 44713 و44795 بتاريخ 1 يناير 2007، ورقم 44874 بتاريخ 31 ديسمبر 2007، وبالتالي لم يكن لدى المحاكم أي أسباب لتطبيق الأحكام المنصوص عليها في هذه الاتفاقيات.

وقد وصفت المحكمتان في كلتا الحالتين العلاقات القانونية المثيرة للجدل بين الطرفين بأنها معاملات شراء وبيع لمرة واحدة، حيث تم الاتفاق على شروط اسم وسعر البضاعة بين المدعي والمدعى عليه في الفواتير، وهو ما لا لا يتعارض مع الفن. 432، الجزء 3 الفن. 455 من القانون المدني للاتحاد الروسي..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 14 أكتوبر 2009 N KG-A41/10266-09 في القضية رقم A41-18039/09

"... وجدت المحكمتان في كلتا الحالتين أن تسليم البضائع من قبل المدعي إلى المدعى عليه تم تأكيده بموجب بوليصة الشحن رقم 298179 بتاريخ 11 أغسطس 2005 بمبلغ إجمالي قدره 229.106 روبل. 93 كوبيل.

قامت محكمة الاستئناف بتقييم الفاتورة المذكورة وفقًا لقواعد الفن. 71 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي، توصلت إلى استنتاج مفاده أنها معاملة شراء وبيع لمرة واحدة، منذ اتفاقية التوريد المؤرخة في 1 أغسطس 2005 رقم 05090030-86، والتي يشير إليها المدعي في بيان المطالبة، لم تتم الإشارة إليها كأساس للتسليم في هذه الفاتورة.

وفقا للفقرة 1 من الفن. 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يلتزم المشتري بدفع ثمن البضائع مباشرة قبل أو بعد قيام البائع بنقل البضائع إليه، ما لم ينص هذا القانون على خلاف ذلك، أو قانون آخر، أو أفعال قانونية أخرى أو اتفاقية الشراء والبيع ولا ينبع من جوهر الالتزام.

وبما أن تسليم البضائع بموجب الفاتورة رقم 298179 بتاريخ 11 أغسطس 2005 لم يتم في إطار العقد رقم 05090030-86 المؤرخ في 1 أغسطس 2005، فقد توصلت محكمة الاستئناف إلى الاستنتاج الصحيح بأن المطالبات الخاصة باسترداد غرامة قدرها 152.553 روبل. 31 كوبيل بناءً على الاتفاقية المحددة لا تخضع للرضا..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 22 يوليو 2002 N KG-A40/4597-02

"...بموجب القرار الصادر في 6 مارس/آذار 2002 عن محكمة التحكيم في موسكو، والذي أيده قرار محكمة الاستئناف التابعة لنفس المحكمة في 8 مايو/أيار 2002، مطالبة ORFE CJSC باسترداد 180.734 روبل من كوبانميدستراخ- اقتنعت شركة Pharmacy LLC بسداد الديون المتعلقة بالمنتجات الطبية الموردة بموجب العقد رقم 46/98ك المؤرخ في 6 فبراير 1998 بموجب الفاتورة رقم 9801171 و9801167.

اعترافًا بأن المطالبات خاضعة للرضا، انطلقت محاكم الدرجة الأولى ومحاكم الاستئناف من حقيقة أن العلاقة المثيرة للجدل نشأت من معاملات شراء وبيع لمرة واحدة، نظرًا لأن الفواتير رقم 9801171 و9801167 لا تحتوي على إشارات إلى اتفاقية فبراير 6، 1998 رقم 46/98ك، وكان على المدعى عليه سداد ثمن المنتجات المستلمة خلال الحدود الزمنية المنصوص عليها في المادة 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

عند حل هذا النزاع، قامت محاكم الدرجة الأولى والاستئناف بفحص الأدلة المقدمة بشكل كامل وشامل، وحددت جميع الظروف ذات الصلة بالقضية، وتوصلت إلى استنتاجات صحيحة حول طبيعة العلاقة المتنازع عليها ووجود أسباب لتلبية المطالبات ، ولم يرتكب مخالفات لأي من قواعد القانون الموضوعي، ولا القانون الإجرائي..."

قرار فاس منطقة الأورالبتاريخ 10/12/2009 رقم F09-7749/09-C3 في الحالة رقم A50-5692/2009

"...على النحو التالي من مواد القضية، في 17 يناير 2008، تم إبرام اتفاقية التوريد رقم 07 بين شركة Permzheltrans-Service (المورد) وشركة Perm Motor Locomotive Repair Plant Remputmash (العميل)، وفقًا للفقرة 1.1 يلتزم المورد بتسليم المنتجات ويقبلها العميل ويدفع ثمنها وفقًا للمواصفات التي تشكل جزءًا لا يتجزأ من العقد.

وجدت محكمة التحكيم أن شركة "Permzheltrans-service" قامت بتسليم البضائع لشركة "Perm Locomotive Repair Plant "Remputmash" بموجب الفاتورة المؤرخة 10/08/2008 N 19 بمبلغ 3.003.890 روبل 60 كوبيل.

نظرًا لأن شركة "Perm Motor Locomotive Repair Plant" Remputmash لم تدفع تكلفة البضائع الموردة، فقد أرسلت شركة "Permzheltrans-service"، وفقًا للفقرة 7.2 من اتفاقية التوريد بتاريخ 17 يناير 2008 N 07، مطالبة إلى العميل بتاريخ 19 يناير 2009 N 006 مع أمر عرض طوعي لسداد دين بمبلغ 3003890 روبل 60 كوبيل ودفع فائدة بموجب المادة 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي بمبلغ 96289 روبل 10 كوبيل.

نظرًا لفشل شركة Perm Motor Locomotive Repair Plant Remputmash في الامتثال للمتطلبات المنصوص عليها في المطالبة، استأنفت شركة Permzheltrans-service أمام محكمة التحكيم بهذا بيان المطالبة.

اعترفت محكمة الاستئناف بارتياح مطالبات شركة Permzheltrans-service باعتبارها مشروعة، لكنها أشارت في الوقت نفسه إلى أنه في هذه الحالة كان هناك توريد للبضائع لمرة واحدة، حيث أن مذكرة التسليم المتنازع عليها لا تحتوي على مرجع إلى اتفاقية التوريد بتاريخ 17 يناير 2008 رقم 07.

إن ما توصلت إليه محكمة الاستئناف صحيح وتؤكده مواد الدعوى..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 3 مارس 2009 N F09-866/09-C5 في القضية N A60-14932/2008-C9

"...وحل النزاع، استندت المحكمة الابتدائية إلى أن مواد الدعوى لم تتضمن مواصفات العقد المؤرخ في 24 يناير 2008 رقم 3-642/08، وأن الفواتير المذكورة لا تحتوي على إشارات إلى العقد ولذلك ينبغي اعتبار نقل البضائع بموجبها بمثابة معاملات بيع لمرة واحدة ...

شروط الاتفاقية المؤرخة في 24 يناير 2008 N 3-642/08 لا تخضع للتطبيق على العلاقات القانونية للأطراف لتوريد البضائع بموجب الفواتير المؤرخة في 28 ديسمبر 2007 N 92 والمؤرخة في 26 فبراير 2008 N 1288 ، نظرًا لأن نقل البضائع بموجبها مؤهل من قبل المحكمة كمعاملات بيع لمرة واحدة. وبناء على ذلك، يتم تنظيم علاقات الأطراف بواسطة الفصل. 30 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والذي لا يستبعد إمكانية دفع ثمن البضائع بعد نقلها إلى المشتري..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 15 يناير 2009 N F09-10351/08-C5 في القضية N A71-3636/2008

"...كما قررت المحكمة، وقعت شركة Tsentrmetall-Orenburg (المورد) ومؤسسة Bashavtotrans (المشتري) اتفاقية لتوريد المنتجات بتاريخ 01.06.2007 N 093/1، وبموجب شروطها، يقوم المورد، خلال فترة صلاحية الاتفاقية المذكورة، يتولى التوريد، ويقبل المشتري المنتجات ويدفع ثمنها بالطريقة وضمن الشروط المنصوص عليها في شروط العقد. ويتم الاتفاق على نطاق المنتجات وكميتها وسعرها من قبل الأطراف من خلال المفاوضات والمشار إليها في الفواتير التي تشكل جزءًا لا يتجزأ من العقد (البند 1.3 من هذا العقد).

تعتبر شروط اتفاقية الشراء والبيع المتعلقة بالمنتج متفق عليها إذا كانت الاتفاقية تجعل من الممكن تحديد اسم المنتج وكميته (البند 3 من المادة 455 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وجدت المحكمة أنه في الفواتير التي قدمتها شركة Tsentrmetal-Orenburg لدعم المطالبة، لا توجد إشارة إلى الاتفاقية المؤرخة 01.06.2007 N 093/1. لم يقدم المدعي أي دليل آخر يؤكد حقيقة اتفاق الطرفين على اسم وكمية البضائع موضوع التسليم بموجب هذه الاتفاقية (المادة 65 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي).

وبالتالي، وكما ذكرت محكمة الاستئناف بشكل صحيح، نشأت علاقة بين الطرفين فيما يتعلق بتوريد البضائع بموجب معاملات لمرة واحدة (المادة 506 من القانون المدني للاتحاد الروسي)..."

قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة الأورال بتاريخ 26 يونيو 2006 N F09-5306/06-C5 في الحالة N A71-480/05

"... بعد إثبات أن حقيقة تسليم البضائع بموجب معاملات لمرة واحدة يتم تأكيدها من خلال الفواتير التي تحتوي على علامات (توقيع وختم المدعى عليه) حول استلام البضاعة، تم حساب الدين من قبل المدعي بشكل صحيح، لم يقدم المدعى عليه دليلاً على السداد الكامل للبضائع المستلمة من المدعي، وقد استوفت المحاكم بشكل معقول، وفقًا للمادتين 309 و486 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المطالبات.

تم رفض حجج مقدم طلب الاستئناف بأن تسليم البضائع تم في إطار اتفاقية التوريد المؤرخة في 1 نوفمبر 2004، وليس بموجب معاملات البيع لمرة واحدة، لأن الفواتير لا تحتوي على إشارات إلى قال الاتفاق.

وترى محكمة التمييز أن النزاع قد تم حله من قبل هيئة التحكيم وفقًا للتشريع الحالي، وتم تحديد الظروف الواقعية للقضية على أساس دراسة شاملة وكاملة وموضوعية للأدلة المقدمة، وتتوافق استنتاجات المحكمة مع هذه الظروف. انتهاكات القانون الموضوعي والإجرائي، والتي، بموجب المادة. 288 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي قد يكون أساسًا لإلغاء الإجراءات القضائية، ولم يتم إثباته..."

في مراجعة الممارسة القضائية رقم 5، التي تمت الموافقة عليها في ديسمبر 2017، لخصت المحكمة العليا للاتحاد الروسي (المشار إليها فيما يلي باسم المحكمة العليا للاتحاد الروسي) الممارسة في القضايا المثيرة للجدل في مختلف المجالات القانونية. وهكذا نظرت المحكمة العليا في الاتحاد الروسي في إجراءات حل النزاعات المتعلقة بالوفاء بالالتزامات. في الفقرة 8 من المراجعة، أوضحت المحكمة العليا أنه من المسلم به عدم قيام المشتري بدفع ثمن البضائع في حالة وفاء البائع بالتزاماته بضمير حي انتهاكات كبيرةشروط الشراء والبيع.

على سبيل المثال، تستشهد المراجعة بحكم القوات المسلحة للاتحاد الروسي (N 5-КГ17-13) بشأن مطالبة المرأة التي باعتها قطعة أرضوالمنزل، ولكن لم يتم استلام الدفعة المنصوص عليها في الاتفاقية من المشتري.

تاريخ الإجراءات

وتقدمت المرأة بصحيفة دعوى أمام المحكمة، طالبت فيها بإنهاء اتفاقية البيع والشراء المبرمة مع المدعى عليه ورد المبلغ العقاراتنقلت إليه بموجب العقد.

أبرمت المدعية اتفاقية شراء وبيع مع المشتري، يقضي بموجبها الأخير بالحصول على منزل سكني وقطعة أرض ويحول للمرأة المبلغ المالي المحدد في الاتفاقية. وقد أوفت المدعية بجزءها من التزاماتها بالكامل. تم تسجيل نقل الملكية إلى المشتري حسب الأصول، ومع ذلك، لم يدفع المشتري ثمن العقار، الأمر الذي، وفقًا للمدعي، ينتهك بشكل كبير شروط الاتفاقية المبرمة.

وفي الجلسة الأولى للقضية استجابت المحكمة لمطالب المرأة. وبررت المحكمة قرارها بحقيقة أنه نتيجة لفشل المدعى عليه على المدى الطويل في الوفاء بالتزامه بدفع ثمن الممتلكات المكتسبة، فقدت المدعية إلى حد كبير ما كانت تأمل فيه عند إبرام العقد. واعتبرت المحكمة هذا الانتهاك كبيرًا واعترفت بحق المرأة في المطالبة بإنهاء العقد وإعادة الممتلكات المنقولة إلى المشتري.

أعرب المثال التالي عن رأي مختلف. وأدى الاستئناف إلى قرار جديد ولم تتم تلبية مطالب المرأة. ولم تجادل المحكمة في حقيقة أن المشتري لم يفي بالالتزام المقبول بدفع ثمن العقار، لكنها اعتبرت أن هذا الانتهاك للعقد لم يكن كبيرا.

وأشارت المحكمة في قرارها إلى المادة. 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي وأشار إلى: حقيقة أن المشتري لم يدفع ثمن البضاعة لا يؤدي إلى حق المدعي في إنهاء العقد، ولكنه يؤدي فقط إلى الحق في المطالبة بدفع ثمن المنزل وقطعة الأرض وتحصيل الفوائد على الوجه المقرر. أيضًا، برفض المدعي، طبقت المحكمة التوضيحات الواردة في الفقرة 65 من قرار الجلسات العامة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي ومحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ أبريل 2010 رقم 10/22 (المشار إليه فيما يلي باسم (كما القرار رقم 10/22) ويقال في الفقرة 65 من القرار رقم 10/22 أنه بموجب المادة. 453 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا يمكن لأطراف الدعوى المطالبة بإعادة ما أدوه بموجب الالتزام قبل تغيير العقد أو إنهائه، ما لم يتم تحديد قواعد أخرى بموجب القانون أو الاتفاق.

استنتاجات القوات المسلحة للاتحاد الروسي

أشارت المحكمة العليا للاتحاد الروسي إلى أن استنتاج محكمة الاستئناف يتعارض مع قواعد القانون، أي قواعد الفن. 450 القانون المدني للاتحاد الروسي. في المقال المذكورمنصوص عليه: يعتبر انتهاك العقد أمرًا مهمًا، حيث يتلقى الطرف الثاني ضررًا، مما يؤدي إلى حرمانه بشكل كبير مما كان يمكن الاعتماد عليه عند إبرام الاتفاقية. أوضحت المحكمة العليا للاتحاد الروسي: عند تقييم أهمية الانتهاك الذي ارتكبه المشتري، كان على المحكمة أن تنطلق من حقيقة أن المدعية لم تتلق أي مدفوعات مقابل قطعة الأرض والبناء، وبالتالي فقدت بوضوح ما توقعته الحصول عليها عند إبرام العقد.

وفيما يتعلق بما خلص إليه الاستئناف من أن حقيقة عدم دفع ثمن الأرض والمنزل لا تمنح المدعي إلا الحق في الإصرار على سداد قيمة العقار واسترداد الفوائد، أشارت المحكمة العليا إلى أن هذا الاستنتاج خاطئ وينبع من خطأ غير صحيح تفسير الفن. 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لا يترتب على معنى هذه المادة أنه إذا رفض المشتري دفع ثمن البضاعة، فلا يحق للبائع أن يطلب إنهاء العقد للأسباب المنصوص عليها في المادة. 450 القانون المدني للاتحاد الروسي.

وأشارت المحكمة العليا في الاتحاد الروسي أيضًا إلى أن الاستئناف قد طبق بشكل غير صحيح تفسير القرار رقم 10/22. وفقا للفن. 1103 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تنطبق قواعد الإثراء غير المشروع على مطالب أحد الطرفين بالالتزام تجاه الطرف الآخر بإعادة ما تم تنفيذه فيما يتعلق بهذا الالتزام. وعليه، عند إنهاء الاتفاقية، يحق للبائع الإصرار على إعادة البضائع المنقولة إلى المشتري إذا لم يتم دفع ثمن هذه البضائع.

وهكذا، أوضحت المحكمة العليا في الاتحاد الروسي أن البائع له الحق في إنهاء العقد إذا رفض المشتري دفع ثمن البضاعة. قررت المحكمة أن عدم دفع ثمن البضائع المستلمة يعد انتهاكًا كبيرًا لعقد البيع، وعلى هذا الأساس، يحق للبائع أن يطلب إنهاء العقد في المحكمة. وفي الوقت نفسه، لا يستبعد هذا الظرف إمكانية أن يطلب البائع حماية الحقوق بطريقة مختلفة، من خلال تحصيل مبلغ الدين بموجب العقد والفائدة المستحقة على مبلغ الدين.

من الجدير بالذكر أن القوات المسلحة للاتحاد الروسي كان لها في السابق موقف مختلف بشأن هذه القضية قيد النظر. على سبيل المثال، في نزاع مماثل حول عدم دفع ثمن شراء شقة، نظرت فيه المحكمة العليا للاتحاد الروسي في عام 2011 (التعريف رقم 5-B11-27)، قررت المحكمة العليا أن عدم دفع ثمن الشقة لا تتعلق البضائع بانتهاكات كبيرة لشروط اتفاقية الشراء والبيع.

من المتوقع أن يتم تطبيق التوضيحات الأخيرة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي بشكل فعال من قبل المحاكم وستكون بمثابة أداة إضافية لحماية حقوق البائع الذي أوفى بالتزاماته بحسن نية في الحالات التي تنتهك فيها هذه الحقوق من قبل غير - الدفع مقابل البضائع.

المستشار الرئيسي

جمعية ذات مسؤولية محدودة "مركز الخدمات القانونية"

برازنيكوف فلاديمير سيرجيفيتش

المادة 454 من القانون المدني للاتحاد الروسي. عقد البيع

1. بموجب اتفاقية الشراء والبيع، يتعهد أحد الطرفين (البائع) بنقل الشيء (البضائع) إلى ملكية الطرف الآخر (المشتري)، ويتعهد المشتري بقبول هذا المنتج ودفع مبلغ معين من المال (السعر) ) لذلك.
2. للبيع والشراء أوراق قيمةوقيم العملات، تطبق الأحكام المنصوص عليها في هذه الفقرة ما لم ينص القانون على قواعد خاصة لشرائها وبيعها.
3. في الحالات المنصوص عليها في هذا القانون أو قانون آخر، يتم تحديد تفاصيل شراء وبيع أنواع معينة من البضائع من خلال القوانين والأفعال القانونية الأخرى.
4. تسري الأحكام المنصوص عليها في هذه الفقرة على بيع حقوق الملكية، ما لم يترتب على محتوى هذه الحقوق أو طبيعتها خلاف ذلك.
5. ك أنواع معينةعقود البيع (البيع والشراء بالتجزئة، توريد السلع، توريد السلع للاحتياجات الحكومية، المقاولات، إمدادات الطاقة، بيع العقارات، بيع المؤسسة) تنطبق الأحكام المنصوص عليها في هذه الفقرة، ما لم تنص قواعد القانون على خلاف ذلك هذه المدونة على هذه الأنواع من العقود.

الإجبار على إبرام اتفاقية شراء وبيع للمباني غير السكنية

محكمة التحكيم في موسكو

باسم الاتحاد الروسي

(اِستِخلاص)

تم الإعلان عن الجزء التنفيذي من القرار في 22 يناير 2007.
تم اتخاذ النص الكامل للقرار في 29 يناير 2007.
لجنة التحكيم المكونة من رئيس المحكمة ن.، أجرى البروتوكول القاضي المساعد ب.ج.ن، بمشاركة: من المدعي - ب. (بتاريخ 17/01/2007 ب/ن)، من المدعى عليه - ب. يو.في. (تحويلة بتاريخ 2007/01/09 رقم 05-07/07)، من الشخص الثالث - أ. (تحويلة بتاريخ 2006/11/16 رقم D-06/3343)، بعد النظر في القضية بشأن مطالبة لونا شركة ذات مسؤولية محدودة ضد SGUP لبيع عقار في مدينة موسكو، طرف ثالث - DIGM، بالإكراه على إبرام اتفاقية شراء وبيع،

المثبتة:

رفعت شركة Luna LLC دعوى أمام المحكمة ضد مؤسسة State Unitary Enterprise لبيع العقارات في موسكو لإجبار المدعى عليه على الدخول في اتفاقية شراء وبيع لمباني غير سكنية بمساحة 525.6 مترًا مربعًا. م (الطابق 1، الغرفة الثانية، الغرف 1، 2، 2 أ، 3، 3 أ، 3 ب، 4-9، 9 أ، 9 ب، 10 - 14، 14 أ، 15، 15 أ، 16، 16 أ، 17، 17 أ، 19، 23 ، 23 أ، 24، 25)، يقع في العنوان: موسكو، ش. بيروفسكايا، 10، مبنى. 1 بسعر 6,628,894 روبل روسي. بناء على بنود مشروع الاتفاقية المرفقة بالمطالبة، بالإشارة إلى إنشاء الشركة في طور خصخصة عقار الاستوديو رقم 37 والانتفاع بالعقارات على أساس الإيجار.
رفض المدعى عليه الطلب، مشيرًا إلى عدم وجود أمر مماثل من DIGM، وذكر أنه لم يكن هناك طلب من المدعي لاسترداد العقارات قبل انتهاء الفترة المنصوص عليها في الفقرة 13 من الفن. 43 من القانون الاتحادي الصادر في 21 ديسمبر 2001 رقم 178-FZ "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية" واستحالة شراء العقارات بعد عامين من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ، كما تم الطعن فيه سعر استرداد العقار الذي يقترحه المدعي.
ويعتبر الطرف الثالث أن الطلبات غير قانونية، مشيراً إلى أن أحكام عقود إيجار العقارات المتعلقة بحق شراء هذا العقار أصبحت باطلة اعتباراً من 27 أبريل 2004، وأن عقد الإيجار المؤرخ في 15 فبراير 1995 ن 4 -108/95، المبرم مع المدعي، لا ينص على إمكانية فداء الممتلكات المؤجرة، وذكر أن سعر السوقتبلغ قيمة العقارات التي يتم تقديم المطالبات بشأنها حاليًا 34.235.593 روبل.
في معرض الطعن في حجج المدعى عليه والطرف الثالث، أشار المدعي إلى الممارسة القضائية المعمول بها بشأن مثل هذه النزاعات (قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة موسكو بتاريخ 4 أكتوبر 2006 N KG-A40/9151-06).
وبعد فحص المستندات المقدمة وسماع الأشخاص المتورطين في القضية، ترى المحكمة أن المطالب قابلة للرضا بسبب الظروف التالية.
Luna LLC هي الخلف القانوني لشركة Luna Firm LLP، التي تم إنشاؤها أثناء خصخصة الاستوديو رقم 37 على العنوان: موسكو، شارع. بيروفسكايا، 10، مبنى 1.
وفقًا لخطة الخصخصة، التي تمت الموافقة عليها بقرار الوكالة الإقليمية للجنة ممتلكات الدولة الإدارية العليا في موسكو بتاريخ 10 أبريل 1992 N 6، Luna LLP، بموجب اتفاقية الشراء والبيع المؤرخة 4 نوفمبر 1992 N 04- 00239/92، اشترى الرئيسي و القوى العاملة studio.
تنص خطة الخصخصة والاتفاق المؤرخ في 4 نوفمبر 1992 رقم 04-00239/92 على تأجير مباني الاستوديو للشراكة مع الحق في شرائها بعد عام واحد.
استخدام الإيجار لمباني الاستوديو بمساحة 527.9 متر مربع. م تمت صياغته رسميًا بموجب اتفاق بتاريخ 15 فبراير 1995 رقم 4-108/95 بين لجنة الملكية في موسكو والشراكة.
نتيجة لإعادة تطوير المبنى، المسموح به بأمر من رئيس إدارة منطقة بيروفو لمدينة موسكو بتاريخ 25 مارس 2004 رقم 109، تغيرت مساحة المبنى المستأجر وبلغت 525.6 مترًا مربعًا. م.
تم إبرام عقد الإيجار بتاريخ 15/02/1995 ن 4-108/95، كما هو منصوص عليه صراحة في نصه، على أساس اتفاقية الشراء والبيع المؤرخة 1992/11/04 ن 04-00239/92، وبالتالي هناك عدم وجود نص فيه بشأن حق المستأجر في شراء المبنى المشغول لا يعني أن المدعي لا يخضع للأحكام المنصوص عليها في الفقرة 13 من الفن. 43 من القانون الاتحادي الصادر في 21 ديسمبر 2001 رقم 178-FZ "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية".
وفقا للفقرة 13 من الفن. 43 القانون الاتحاديبتاريخ 21 ديسمبر 2001 N 178-FZ "بشأن خصخصة الدولة و الممتلكات البلدية» إذا تم الحصول على جميع ممتلكات مؤسسة حكومية أو بلدية، باستثناء المبنى أو المباني غير السكنية التي تقع فيها هذه المؤسسة، قبل دخول الفصل الرابع من الجزء الأول من القانون المدني لروسيا حيز التنفيذ الاتحاد مع إبرام عقد إيجار متزامن ينص على إمكانية شراء مثل هذا المبنى أو المبنى، يخضع المبنى المحدد أو المبنى غير السكني للبيع للمالك الذي اشترى جميع ممتلكات المؤسسة بالقيمة السوقية.
قدم المدعي طلبًا لبيع المباني المستأجرة إلى إدارة العقارات في مدينة موسكو، المخولة باتخاذ قرارات بشأن بيع العقارات في مدينة موسكو، في 04/06/2004 (القيد رقم 70-124/04) - قبل انتهاء فترة السنتين المحددة لممارسة حق شراء المبنى.
بلغت القيمة السوقية للمباني التي استأجرها المدعي خلال هذه الفترة 6628894 روبل، وهو ما أكده تقرير التقييم رقم 04-0117-0044/04-1، الذي أعدته شركة PBOYUL Z. بناءً على تعليمات DIGM.
ولا يمكن للمدعي أن يتحمل عواقب سلبية بسبب ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة التي تهربت فيها سوق دبي العالمية من اتخاذ قرار ببيع العقار، ولذلك يجب تحديد سعر استرداد العقار على أساس سعره السوقي في وقت المدعي قدمت طلبا للخلاص.
يتم تقديم اعتراضات المدعى عليه والطرف الثالث دون مراعاة الممارسات القضائية المعمول بها (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 04.10.2006 N KG-A40/9151-06)، وبالتالي فهي عرضة للرفض .
يجب أن تنسب تكاليف رسوم الدولة إلى المدعى عليه، لكنه معفى من دفعها، وبالتالي يجب استرداد رسوم الدولة المدفوعة عند تقديم المطالبة.
تسترشد بالفن. 43 من القانون الاتحادي المؤرخ 21 ديسمبر 2001 N 178-FZ "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية"، الفن. فن. 8، 12، 195، 196، 199، 200، 217، 432، 445 القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة. فن. 65، 104، 105، 110، 167، 170، 173، 176، 180، 181 قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي، المحكمة

إلزام المؤسسة الحكومية الوحدوية لبيع العقارات في موسكو بإبرام اتفاقية شراء وبيع مع شركة Luna LLC للمباني غير السكنية بمساحة 525.6 مترًا مربعًا. م (الطابق 1، الغرفة الثانية، الغرف 1، 2، 2 أ، 3، 3 أ، 3 ب، 4 - 9، 9 أ، 9 ب، 10 - 14، 14 أ، 15، 15 أ، 16، 16 أ، 17، 17 أ، 19، 23 ، 23 أ، 24، 25)، يقع في العنوان: موسكو، ش. بيروفسكايا، 10، مبنى. 1 بسعر 6,628,894 روبل روسي.
إعادة 2000 (ألفي) روبل من الميزانية الفيدرالية إلى شركة Luna LLC. واجبات الدولة.
ويمكن الطعن في القرار أمام فترة شهرإلى محكمة الاستئناف التحكيمية.

تحصيل الديون والفوائد مقابل استخدام أموال الآخرين بموجب اتفاقية ضمان مبرمة لغرض تنفيذ اتفاقية شراء وبيع العقارات

محكمة التحكيم في موسكو

باسم الاتحاد الروسي

تم الإعلان عن الجزء العملي في 8 أكتوبر 2007.
تاريخ إنتاج الحل في كليا 12 أكتوبر 2007
تتكون محكمة التحكيم في موسكو من:
الرئيس: أ.
أعضاء المحكمة: منفردين
عند حفظ المحضر من قبل القاضي أ.
بمشاركة الممثلين :
من المدعي: ب.- نظام تقييم الأداء.
من المتهمين: P. - ud. 8926، السابق. بتاريخ 22/03/2007 م. بتاريخ 22 مارس 2007، G. - pas.، dov. بتاريخ 19 يونيو 2007، على سبيل المثال. بتاريخ 19 يونيو 2007، على سبيل المثال. بتاريخ 25 مايو 2007
نظرت في القضية المتعلقة بمطالبة شركة RAMENKA LLC
لشركة American Traders LLC؛ شركة ذات مسؤولية محدودة "النقطة السابعة"؛ جمعية ذات مسؤولية محدودة متجر رقم 40 "سولولاكي"
على تحصيل مبلغ 52.171.895 روبل روسي بشكل مشترك ومنفرد. 01 كوب.
وأوضحت المحكمة الحقوق والالتزامات الإجرائية، وكذلك الحق في الطعن في القضية، والحق في النظر في القضية بمشاركة مقيمي التحكيم، وإحالة النزاع إلى هيئة التحكيم، والحق في الاتصال بوسيط لحل النزاع ، والدخول في اتفاق التسوية.
أجلت جلسة المحكمة من 10/03/2007 إلى 10/08/2007.

المثبتة:

تم تقديم المطالبة لاسترداد 52171895 روبل من المدعى عليهم مجتمعين ومنفردين. 01 كوبيل بقيمة 49181415 روبل. 69 كوبيل الديون و 2990479 روبل. 32 كوبيل فوائد الانتفاع بأموال الآخرين حتى 27 مارس 2007 بسبب عدم الوفاء بالاتفاقية رقم 1/2006-3 المؤرخة في 30 يونيو 2006.
ويجري النظر في هذه القضية بعد إلغاء FAS MO.
بموجب قرار محكمة التحكيم في موسكو بتاريخ 30 مارس 2007، تم استرداد 52171895 روبل بشكل مشترك ومنفرد من المدعى عليهم. 01 كوب، بما في ذلك: 49181415 فرك. 69 كوبيل الديون و 2990479 روبل. 32 كوبيل في المئة، وكذلك 100000 روبل. نفقات دفع واجب الدولة.
بموجب قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية في موسكو بتاريخ 6 يوليو 2007 N KG-A40/6200-07، تم إلغاء قرار المحكمة في القضية رقم A40-59341/06-89-469 بتاريخ 30 مارس 2007 وتم إلغاء القضية نقل لمحاكمة جديدة. ينص هذا القرار على أن المحكمة لم تدرس البند 3.2، الذي بموجبه لا يكون الكفيل مسؤولاً أمام الدائن عن الوفاء بالتزام المدين المضمون بهذه الاتفاقية، في حالة حدوث عملية شراء و لا يتم إبرام اتفاقية بيع العقار بين الدائن والضامن. ومع مراعاة ما سبق، يجب على المحكمة الابتدائية أن تأخذ في الاعتبار ما سبق وأن تعتمد التصرف القضائي القانوني والمبرر في الدعوى.
وأيد المدعي هذه المطالبات. واعترض المدعى عليه على تلبية المطالبة للأسباب المبينة في الرد.
باتباع تعليمات منطقة موسكو FAS، بعد فحص مواد القضية، والاستماع إلى حجج ممثل المدعي، وبعد تقييم الأدلة المقدمة، يعتقد أنه يجب تلبية المطالبات على الأسس التالية.
وكما يتبين من مواد القضية، تم إبرام الاتفاقية رقم 1/2006-3 بتاريخ 30 يونيو 2006 بين المدعي والمدعى عليه American Traders LLC وشركة Seventh Continent LLC (أوراق القضية 39 - 40).
بموجب البند 5 من الاتفاقية رقم 1/2006-3 المؤرخة في 30 يونيو 2006، وافق المالك السابق (المدعى عليه American Traders LLC) على إعادة مبلغ السلف غير المحسوبة إلى المستأجر (المدعي في هذا النزاع).
نص البند 2 من الاتفاقية رقم 3-2006/1 المؤرخة في 30 يونيو 2006 على عدم احتساب مبالغ الدفعات المقدمة إيجاروبموجب عقد الإيجار رقم 2002/02 بتاريخ 28 يناير 2002؛ رقم 01/2002 بتاريخ 28 يناير 2002؛ تم الإشارة إلى رقم N 01/2004/E بتاريخ 30 سبتمبر 2004 في قانون المصالحة رقم 1/AT بتاريخ 30 يونيو 2006، الموقع بين المدعى عليه American Traders LLC والمدعي Ramenka LLC.
من الفقرة 1.3. قانون المصالحة رقم 1/AT بتاريخ 30 يونيو 2006، يتبين أن المبلغ الإجمالي للسلف غير المحسوبة هو 49181415 روبل. 69 كوبيل، منها: 22.940.486.11 روبل. دفعة مقدمة غير معتمدة بموجب اتفاقية الإيجار رقم 02/2002 بتاريخ 28 يناير 2002، 24.516.252 روبل روسي. 74 كوبيل دفعة مقدمة غير معتمدة بموجب اتفاقية الإيجار رقم 01/2002 بتاريخ 28 يناير 2002 و1,724,676 روبل روسي. 82 كوبيل، دفعة مقدمة غير محسوبة بموجب عقد الإيجار رقم 01/2004/E بتاريخ 30 سبتمبر 2004.
من أجل ضمان وفاء المدعى عليه، American Traders LLC، بالتزاماته بموجب الاتفاقية رقم 1/2006-3 المؤرخة في 30 يونيو 2006، تم إبرام اتفاقيات الضمان.
اتفاقية الكفالة رقم 1/2006-P بتاريخ 30 يونيو 2006، المبرمة بين المدعي - RAMENKA LLC والمدعى عليه Sedmaya Tochka LLC واتفاقية الكفالة رقم 1-1/2006-P بتاريخ 30 يونيو 2006، المبرمة بين المدعي - شركة ذات مسؤولية محدودة "RAMENKA" والمدعى عليه شركة ذات مسؤولية محدودة المتجر رقم 40 "Sollolaki".
وفقًا لشروط اتفاقيات الضمان المحددة، تعهد الضامنين (المدعى عليهم في هذا النزاع) - LLC Store N 40 "Sollolaki" وشركة ذات مسؤولية محدودة "Sedmaya Tochka" - بالرد على الدائن (المدعي) للوفاء من قبل المدعى عليه - LLC "American Traders" الالتزامات النقدية الناشئة عن الاتفاقية المؤرخة في 30 يونيو 2006 رقم 1/2006-3 بنفس المبلغ المستحق على المدين (المدعى عليه) American Traders LLC، على سبيل المثال لا الحصر، دفع الفوائد وسداد التكاليف القانونية لتحصيل الديون والخسائر الأخرى للدائنين بالكامل الناجمة عن عدم الوفاء أو التنفيذ غير السليم للالتزامات من قبل المدين وتحويل مبلغ الدين في غضون 10 الأيام التقويميةمن تاريخ استلام طلب الدائن (البندان 1.2 و2.1 من اتفاقيات الضمان).
وفقا للفن. 363 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في حالة عدم الوفاء أو الوفاء غير الصحيح من قبل المدين بالتزام ضمان الضمان، يكون الضامن والمدين مسؤولين بالتضامن والتكافل تجاه الدائن. يكون الضمان مسؤولاً تجاه الدائن بنفس القدر مثل المدين، بما في ذلك دفع الفائدة الناجمة عن فشل المدين في الوفاء بالتزامه أو الوفاء به بشكل غير صحيح، ما لم تنص اتفاقية الضمان على خلاف ذلك.
وفقا للفقرة 1.3. في اتفاقيات الضمان، تكون مسؤولية الضامنين تجاه الدائن تضامنية ومتعددة.
كما يتبين من مواد القضية، أرسل المدعي برقيات إلى المدعى عليهم يطالبهم بدفع أموال بمبلغ إجمالي قدره 49181415 روبل. 69 كوبيل، استلمها المدعى عليهم في 8 أغسطس 2006، كما أكدت ذلك إخطارات تسليم البرقية. وبالإضافة إلى ذلك، أرسل المدعي إلى المدعى عليهم الحروف المسجلةمع متطلبات مماثلة.
ولم يستجب المدعى عليهم لمطالب المدعية ولم يسددوا الدين.
تعتبر المحكمة حجج المدعي مبررة ومثبتة، وفقا للمادة. فن. 309، 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب الوفاء بالالتزامات بشكل صحيح وفقًا لشروط الالتزام، ولا يُسمح برفض الوفاء بالالتزام من جانب واحد.
لا يمكن للمحكمة قبول حجج المدعى عليهم بأن التزامات الضامنين قد توقفت، لأنه كان خطأ المدعي هو عدم إبرام عقود شراء وبيع العقارات: بموجب اتفاقيات الضمان المؤرخة 30 يونيو 2006 رقم 1/2006- P على العنوان: موسكو، Zelenograd ، Savelkinsky proezd، 8 بتاريخ 30/06/2006 1-1/2006-P على العنوان: موسكو، Leningradsky Prospekt، 78، bldg. 1. بالإضافة إلى ذلك، يشير المدعى عليهم أيضًا إلى حقيقة أن اتفاقيات الضمان تم إبرامها بموجب شرط قابل للفصل، وهو ما ينص عليه البند 3.2. الاتفاقيات التي يترتب عليها، كما هو مذكور أعلاه، أن الضامن غير مسؤول أمام الدائن عن الوفاء بالتزامات المدين (American Traders LLC) المضمونة بهذه الاتفاقية، في حالة حدوث خطأ من الدائن، لا يتم إبرام اتفاقيات الشراء والبيع بين الدائن والضامنين للعقارات.
لا يمكن للمحكمة أن تتفق مع حجج المدعى عليه بأن هذه الاتفاقيات تم إبرامها بموجب شرط قابل للفصل.
وفقا للفقرة 2 من الفن. 157 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الذي يشير إليه المدعى عليهم، والذي بموجبه تعتبر المعاملة مكتملة بموجب شرط قابل للفصل إذا جعل الطرفان إنهاء الحقوق والالتزامات يعتمد على ظرف لا يعرف ما إذا كان ذلك أم لا سيحدث أم لا. هكذا، هذه القاعدةويقول إن الشرط يجب أن يكون ظرفاً حسب إرادة الطرفين، أي أنه لا يمكن للطرفين أن يعرفا هل سيحدث هذا الظرف أم لا. بالإضافة إلى ذلك، فإن إبرام الاتفاقية هو، أولاً وقبل كل شيء، إرادة الأطراف المعبر عنها كتابيًا، وبالتالي فإن إبرام اتفاقيات الشراء والبيع من قبل الأطراف بموجب اتفاقيات الضمان يعتمد فقط على إرادة الأطراف، بناءً على ما سبق ، إشارة المدعى عليهم إلى البند 3.2. اتفاقيات الضمان لا يمكن الدفاع عنها.
وفي الوقت نفسه، شرط البند 3.2. فيما يتعلق بالاتفاق من حيث الأداء من قبل الأطراف، ترى المحكمة أن وفاء الضامنين بالالتزام بموجب اتفاقيات الضمان لا يعتمد على ظروف عدم إبرام اتفاقية الشراء والبيع، ولكن على خطأ الدائنين في فشلهم في إبرام. وفقا لمعنى ومضمون الفن. 401 من القانون المدني للاتحاد الروسي - الذنب (النية أو الإهمال) هو عنصر من عناصر المسؤولية ولا يمكن أن يرتبط بالظروف التي يمكن للأطراف عند حدوثها إثبات حدوث أي التزامات. بموجب الفقرة 2 من الفن. 157 من القانون المدني للاتحاد الروسي - لا يمكن أن يكون ذنب الدائن ظرفًا لا يعرفه الطرفان ولا يمكنهما معرفة ما إذا كان سيحدث أم لا.
وفقا للفقرة 1. الفن. 549 من القانون المدني للاتحاد الروسي - بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات (اتفاقية بيع الممتلكات)، يتعهد البائع بنقل قطعة أرض أو مبنى أو قطعة أرض إلى ملكية المشتري هيكل أو شقة أو غيرها من العقارات.
وفقا للفن. 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي، حق الملكية والحقوق الحقيقية الأخرى للأشياء غير المنقولة، والقيود المفروضة على هذه الحقوق، وظهورها، ونقلها، وإنهائها تخضع لتسجيل الدولة في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها؛ يخضع التسجيل لـ: حق الملكية، وحق الإدارة الاقتصادية، وإدارة الحقوق التشغيلية، وحق الحيازة الموروثة مدى الحياة، وحق الاستخدام الدائم، والرهن العقاري، وحقوق الارتفاق، بالإضافة إلى الحقوق الأخرى في الحالات المنصوص عليها في هذا القانون وغيرها القوانين.
وبعد فحص المستندات المقدمة من الطرفين، لم تثبت المحكمة ذنب الدائن أمام الضامنين في عدم إبرام اتفاقيات الشراء والبيع.
وفقا للفن. 65 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي - يجب على كل شخص مشارك في القضية إثبات الظروف التي يشير إليها كأساس لادعاءاته واعتراضاته.
ولم يقدم المدعى عليهم بدورهم أي دليل على أن المدعي لم يكن ينوي الدخول في عقود بيع، بل على العكس من ذلك، قدمت مواد القضية مراسلات بين الطرفين، يتضح منها أن شركة Ramenka LLC تنوي الدخول في عقود بيع و واقترح أيضًا عقد اجتماع للاتفاق على جدول السداد
وفيما يتعلق بما ورد أعلاه، تعتبر المحكمة أن مطالبة المدعي بتحصيل مبلغ 49181415 روبل بشكل مشترك وفردي هي مطالبة مشروعة ومبررة وتخضع للرضا. 69 كوبيل، حيث لم يتم إثبات ذنب المدعي في عدم إبرام العقود، ورفض الوفاء بالالتزامات يتعارض مع المادة. فن. 309، 310 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في هذه الحالة من وفاء المدعى عليهم بالالتزامات بموجب اتفاقيات الضمان فيما يتعلق بدفع الديون.
فيما يتعلق بعدم سداد الدين، يطلب المدعي تحصيل الفوائد لاستخدام أموال الآخرين نقداوفقا للفن. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي بمبلغ 2990479 روبل. 32 كوبيل حتى 27 مارس 2007، بناءً على معدل إعادة التمويل الذي يحدده البنك المركزي للاتحاد الروسي بنسبة 10.5% سنويًا ويطلب استرداد المبلغ المحدد من المدعى عليهم بشكل مشترك وفردي وفقًا للفقرة 1.2. اتفاقية الضمان.
تعتبر المحكمة أن طلب المدعي بتحصيل الفوائد من المدعى عليهم بشكل مشترك وفردي لاستخدام أموال الآخرين بالمبلغ المعلن وهو 2،990،479 روبل روسي مبرر. 32 كوبيل، لأنه كان هناك فشل في الوفاء بها التزام نقديالمدعى عليهم.
وفقا للفن. 110 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي، فإن تكاليف واجب الدولة التي تكبدها المدعي تخضع للاسترداد من المدعى عليهم بالكامل، لأن المطالب المذكورة في المطالبة لها ما يبررها.
المحكمة، مسترشدة بالفن. فن. 8، 12، 131، 157، 307، 309، 310، 363، 395، 429، 549 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفن. فن. 4، 65، 75، 49، 110، 121، 123، 156، 170 - 175 قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي،

شراء العقارات: كيفية دفع ثمنها بشكل صحيح (تحليل الممارسة القضائية) (تشاكينسكي أ.)

تاريخ نشر المقال: 26/03/2018

لقد تم ذلك. تم دفع مبلغ الشقة، وتوقيع العقد وتسجيله، واستلام مفاتيح الشقة. هل يمكنك الاحتفال بحفلة الانتقال لمنزل جديد والاستقرار بهدوء في مكان جديد؟ ليس دائما. من الممكن أن يقوم البائع المسيء، الذي يعتقد أنه "رخص" عند إجراء معاملة، برفع دعوى قضائية لإنهاء اتفاقية شراء وبيع العقارات ويعلن أنه لم يتلق أي أموال. سنخبرك كذلك بكيفية حماية نفسك من مثل هذا السيناريو المخيب للآمال...

طرق الدفع للعقارات

أدت ممارسة المعاملات العقارية في بلادنا إلى أربع طرق رئيسية تمكن المشتري من تحويل الأموال إلى البائع. أبسطها هو تحويل الأموال النقدية "من يد إلى يد". الطريقة الثانية هي استئجار خزنة بنكية فردية، أو بعبارات بسيطة، "صندوق ودائع آمن". من الممكن أيضًا الدفع باستخدام المؤسسات المصرفية، لا سيما عن طريق فتح خطاب اعتماد مصرفي. وأخيرًا، الطريقة الأخيرة هي تحويل الأموال عند شراء منزل باستخدام إيداع كاتب العدل.

المال "من الأيدي إلى الأيدي": ممارسة قضائية متناقضة

الطريقة الأكثر شيوعا. في مكان ما في منطقة مكتب كاتب العدل، يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى البائع مقابل العقار المطلوب. تشير اتفاقية شراء وبيع العقارات (الخيار - في سند النقل) إلى أن البائع قد استلم الأموال بالكامل. يتم تنفيذ تسجيل الدولة للعقارات. كل شيء على ما يرام؟ لا، الأمر ليس بهذه البساطة.
والحقيقة هي أن المحلية ممارسة المراجحةلديه رأيان متعارضان تمامًا بشأن القضية قيد النظر.
في الحالة الأولى، يدعي Themis المحلي أنه بما أن العقد ينص على أنه تم دفع ثمن "الزاوية" المشتراة المرغوبة بشدة، ولم يقدم البائع دليلاً على عكس ذلك، فقد حصلوا على أموال مقابل العقار.
ك.ف.ف. رفع دعوى قضائية ضد Ya.O.Sh. على الاعتراف عقد باطلشراء وبيع نصف حصة في حق الملكية المشتركة لقطعة أرض تقع في العنوان:<...>المنطقة، القرية<...>، شارع.<...>مشيراً إلى دعم الادعاءات أنه بتاريخ 24 مارس 2010 بينه وبين ي.أو.ش. وتم إبرام اتفاقية شراء وبيع للعقار المذكور. 20 أبريل 2010 لـ Ya.O.Sh. تم تسجيل ملكية هذا العقار، لكن المدعى عليه لم يقم بالدفع بعد بموجب العقد.
ولم يعترف المدعى عليه بالادعاء وطلب رفض تلبية المطالب المذكورة.
بموجب قرار محكمة منطقة لينينغرادسكي في إقليم كراسنودار بتاريخ 29 مايو 2013، تلبيةً لادعاءات K.V.V. كان مرفوض.
الحكم الاستئنافي الصادر عن الهيئة القضائية بشأن القضايا المدنيةمحكمة كراسنودار الإقليمية بتاريخ 29 أغسطس 2013، تم إلغاء قرار المحكمة الابتدائية. وقد رفع المدعى عليه طعناً بالنقض ضد هذا الحكم الاستئنافي.
وبعد الاطلاع على مواد القضية ومناقشة حجج الطعن بالنقض، الهيئة القضائية للقضايا المدنية المحكمة العلياوجدت روسيا الاتحادية أن هناك أسبابًا ينص عليها القانون للوفاء باستئناف النقض وإلغاء حكم الاستئناف الصادر عن اللجنة القضائية للقضايا المدنية التابعة لمحكمة كراسنودار الإقليمية بتاريخ 29 أغسطس 2013.
في جلسات المحكمةفي محاكم الدرجة الأولى والاستئناف، أشار ممثل المدعى عليه إلى أن استلام المدعي للأموال بموجب اتفاقية الشراء والبيع المؤرخة 29 مارس 2010 تم تأكيده من خلال نص الاتفاقية نفسها، التي نصت الفقرة 3 منها على أن وتمت التسوية بين الطرفين بالكامل قبل التوقيع عليها.
تحتوي هذه الاتفاقية على جميع الشروط الأساسية وقد تم إقرارها تسجيل الدولةبينما لم يقدم المدعي أي دليل كتابي يشير إلى عدم قانونية تصرفات المدعى عليه عند إبرام هذه الاتفاقية ولم يتم تضمينها في مواد القضية. لذلك، قررت الهيئة القضائية للقضايا المدنية التابعة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي ما يلي: تم إلغاء حكم الاستئناف الصادر عن الهيئة القضائية للقضايا المدنية التابعة لمحكمة كراسنودار الإقليمية بتاريخ 29 أغسطس 2013، وإرسال القضية لمحاكمة جديدة إلى محكمة الاستئناف (تعريف المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 09.09.2014 N 18- KG14-99).
الحالة الثانية هي عندما تقدم المحاكم الموقف المعاكس تمامًا.
ام.اس.ان. ذهب إلى المحكمة مبررا مطالبه بحقيقة أنه صاحب الشقة الواقعة في العنوان:<...>، فى علاقة<...>أسهم منها<...>وتمت صفقة بيع وشراء بينه وبين M.A.A، والتي قامت والدة M.N.A بالنيابة عنها. وفي الوقت نفسه، الأموال للمغتربين<...>ولم يتم دفع الحصة له بعد، وطلب استردادها من المدعى عليه<...>روبل، الفائدة على استخدام أموال الآخرين.
وقد استوفى قرار المحكمة المطالبات جزئيا.
ولم توافق المدعى عليها على قرار المحكمة، وطلبت في استئنافها إلغاءه باعتباره غير قانوني ولا أساس له من الصحة.
بعد سماع إيضاحات المدعي، والتحقق من مواد الدعوى، ومناقشة المرافعات جاذبية، توصلت اللجنة القضائية إلى الاستنتاجات التالية.
ويترتب على مواد القضية أنه وفقا للمادة الرابعة من الاتفاقية، يتم تحديد سعر حصة الشقة بالمبلغ<...>فرك، تقرر أيضًا أن المشتري يدفع للبائع<...>فرك. في يوم توقيع العقد قبل تسجيل الدولة لاتفاقية الشراء والبيع.
وأشار المدعي، مؤيداً ادعاءاته، إلى أن المشتري (المدعى عليه) لم يسدد ثمن الممتلكات المشتراة بموجب العقد. ومن خلال تحليل الأدلة التي تم جمعها في القضية، مع الأخذ في الاعتبار أن المدعى عليه لم يقدم أدلة مقبولة قانونًا لإثبات حججه، توصلت المحكمة الابتدائية إلى الاستنتاج الصحيح بضرورة تلبية مطالبات استرداد الأموال من المشتري.
يترتب على مواد القضية أن حقيقة إبرام اتفاقية الشراء والبيع المذكورة أعلاه ونقل الحصة من قبل المدعى عليه لم تكن محل نزاع؛ لذلك، كان على المدعى عليه، باعتباره مشتري العقارات، أن يقدم إلى المحكمة كتابيًا الأدلة التي تؤكد النقل إلى المدعي مبلغ من المالتحت هذا الاتفاق.
وفي الوقت نفسه، أدلة مكتوبة موثوقة تؤكد الدفع بموجب عقد بيع وشراء العقارات، M.N.A. لم يتم تقديمها. وفي مثل هذه الظروف، يكون قرار المحكمة قانونيًا ومعقولًا، ويتوافق مع الظروف ومتطلبات القانون. ولا توجد أسباب قانونية لإلغائه بناءً على حجج الاستئناف (حكم الاستئناف الصادر عن المحكمة العليا لجمهورية كاريليا بتاريخ 1 ديسمبر 2015 في القضية رقم 33-4547/2015).
ونلاحظ أيضًا أنه وفقًا للمحاكم الروسية، يجب كتابة دليل على تحويل الأموال. لا تأخذ المحاكم في الاعتبار شهادة شهود العيان التي تؤكد حقيقة تحويل الأموال.
يبدو أن هناك حاجة إلى توضيح مناسب من المحكمة العليا للاتحاد الروسي حول ما إذا كان البيان الوارد في اتفاقية شراء وبيع العقارات (سند النقل) بأنه تم استلام الأموال يعتبر حقيقة قانونية لاستلامها، دون تقديم أي دليل إضافي ، أم لا.

صندوق الأمان - "الشيطان يكمن في التفاصيل"

إذا قررت الأطراف في اتفاقية شراء وبيع العقارات إجراء معاملة باستخدام صندوق ودائع آمن، فسيتم تطبيق المخطط التالي. يتم إبرام اتفاقية إيجار لخزنة بنكية فردية (صندوق ودائع آمن) مع البنك، وأطرافه، من بين أمور أخرى، كل من المشتري والبائع. يقوم المشتري بإيداع الأموال في صندوق ودائع آمن، ويتمكن البائع، وفقًا لشروط عقد الإيجار، بعد مرور بعض الوقت من الوصول إليها لاستلامها.
لكن "الشيطان يكمن في التفاصيل"، وعادة ما تكون الشروط الأكثر صعوبة في اتفاقية إيجار صندوق الودائع الآمنة مكتوبة بأحرف صغيرة. النتيجة المحتملة: تم بيع العقار، وتظهر عقبات لا يمكن التغلب عليها أمام تلقي الأموال من صندوق الودائع الآمن...
المدعي R.E.V. قدمت دعوى أمام المحكمة طلبت فيها إبطال تسجيل الدولة للحق، وعلى أساسها قامت شركة E.N.V. أصبح مالك الأرض.
دعما للمطالبات المعلنة Z.I.N. يشير إلى أنه بموجب اتفاقية شراء وبيع الأراضي المذكورة R.E.V. اضطرت إلى دفع مبلغ من المال لها<...>روبل، ولكن يتم تحويلها نقدا فقط<...>روبل، تم وضع الأموال المتبقية في صندوق ودائع آمن. في الوقت نفسه، وفقًا لشروط اتفاقية الإيجار المبرمة بين الطرفين والبنك لخزنة بنكية فردية، يتم استلام استلام البائع لـ Z.I.N. لا يمكن دفع الأموال المدفوعة مقابل قطعة الأرض إلا بحضور شخصي لزوجة المشتري - R.A.N.، التي تجنبت بكل طريقة ممكنة الحضور إلى البنك، وبالتالي لم تتلق الأموال المستحقة من المشتري بموجب العقد.
وفي الوقت نفسه، أكدت مواد القضية أن المتهم Z.I.N. الأموال بمبلغ<...>فرك. لم يتم دفع ثمن قطعة الأرض المتنازع عليها بعد لشركة R.E.V.، لكن هذا الظرف ليس أساسًا لإنهاء اتفاقية الشراء والبيع (حكم الاستئناف الصادر عن محكمة مدينة موسكو بتاريخ 6 ديسمبر 2016 في القضية رقم 33-43103/2016).
وبعد ذلك، تلقى المدعي الأموال من صندوق الودائع الآمن بعد صدور قرار من المحكمة. ولكن، يجب أن توافق على أن قضاء وقتك وطاقتك و الخلايا العصبيةوتكبد نفقات قانونية إضافية لم يكن جزءًا من خططها!
مثال آخر توصلت فيه المحاكم إلى استنتاج معاكس تمامًا مفاده أن عدم تلقي الأموال من صندوق ودائع آمن يعد سببًا لإنهاء اتفاقية شراء وبيع العقارات.
رفعت F. دعوى قضائية ضد M.A.S. عند إنهاء اتفاقية شراء وبيع المباني السكنية بسبب عدم الدفع وعودة الشقة إلى الملكية. ودعما لادعاءاتها، ذكرت المدعية ذلك<...>في العام التالي، تم إبرام اتفاقية شراء وبيع شقة بين الطرفين، وبموجب شروطها باعت المدعية شقتها للمدعى عليه على العنوان:<...>. قام المشتري بتحويل المبلغ المالي عن طريق استئجار خزنة مصرفية فردية في بنك JSCB FORA-BANK، والتي تولى F. and M.A.S. أبرمت اتفاقية إيجار مع JSCB FORA-BANK (JSC) لخزنة بنكية فردية بشروط خاصة.
في 20 مارس 2015، اتصل المدعي بالبنك للوصول إلى صندوق الودائع الآمن مع تقديم جواز سفر واتفاقية شراء وبيع، لكن البنك رفض الوصول إلى صندوق الودائع الآمن بسبب وجود خطأ مطبعي في الاتفاقية. ؛ في البند 5.1.1 F. يُشار إليه من قبل المشتري، ولكن يجب إدراجه على أنه المشتري M.A.S. في الفترة من 20 إلى 23 مارس 2015، اتصل المدعي بـ M.A.S لزيارة البنك معه وتصحيح الخطأ المطبعي حتى يتمكن F. من الوصول إلى الزنزانة والحصول على أموال مقابل الشقة المباعة. في 23 مارس 2015، كتبت المدعية إلى البنك للوصول إلى صندوق الودائع الآمن، لكن تم رفض ذلك. كان للمدعي حق الوصول إلى صندوق الودائع الآمن حتى 25/03/2015، ومن 26/03/2015 - الوصول حصريًا إلى المشتري. وفي الوقت نفسه، لم يحضر المدعى عليه في البنك، ولم يتم تحويل الأموال إلى المدعي.
بموجب قرار محكمة مقاطعة ليوبلينسكي في موسكو بتاريخ 13 أغسطس 2015، إرضاءً لدعوى ف. ضد M.A.S. تم رفض إنهاء اتفاقية البيع والشراء للمباني السكنية وإعادة الشقة إلى ملكيتها.
قضى حكم الاستئناف الصادر عن اللجنة القضائية للقضايا المدنية لمحكمة مدينة موسكو بتاريخ 16 فبراير 2016 بما يلي:
تم إلغاء قرار محكمة مقاطعة ليوبلينسكي في موسكو بتاريخ 13 أغسطس 2015، وتم اتخاذ قرار جديد في القضية، والذي بموجبه ادعاءات F. ضد M.A.S. إرضاء جزئيا.
إنهاء اتفاقية الشراء والبيع لشقة تقع في<...>، مبرم بين F. و M.A.S.<...>من السنة. إعادة الشقة الموجودة في العنوان:<...>.
في الاستئناف بالنقض م.أ.س. طلب إلغاء حكم الاستئناف الصادر عن اللجنة القضائية للقضايا المدنية التابعة لمحكمة مدينة موسكو بتاريخ 16 فبراير 2016، ودعم قرار محكمة مقاطعة ليوبلينسكي في موسكو بتاريخ 13 أغسطس 2015.
وصدر الحكم برفض إحالة القضية إلى محكمة التمييز للأسباب الآتية:
رفضت المحكمة الابتدائية تلبية مطالبات F.، وانطلقت من حقيقة أن اتفاقية الشراء والبيع لا تحتوي على شروط للتسوية بين البائع والمشتري عن طريق استئجار صندوق ودائع آمن، والتسوية بين الطرفين بموجب يتم تأكيد اتفاقية الشراء والبيع من خلال وجود الإيصال أعلاه وسند النقل موقعين من قبل الطرفين، وبالتالي لا يوجد سبب للاعتقاد بأنه لم يتم إجراء تسوية بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك، لا القانون ولا اتفاقية البيع والشراء تمنح المدعي الحق في مطالبة المدعى عليه (مشتري الشقة) بإعادة الشقة المنقولة بموجب الاتفاقية في حالة إخلال المدعى عليه بالتزاماته لدفع تكلفة الشقة.
ولم تتفق هيئة القضاة، بعد أن نظرت في القضية عند الاستئناف، مع استنتاجات المحكمة الابتدائية.
إذا قام مشتري العقارات بتسجيل نقل الملكية، لكنه لم يسدد ثمن العقار، فإن البائع، على أساس البند 3 من الفن. 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي له الحق في المطالبة بالدفع بموجب العقد ودفع الفائدة وفقًا للمادة. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
لا يشكل تسجيل نقل الملكية إلى مشتري العقار المباع عائقًا أمام إنهاء العقد للأسباب المنصوص عليها في المادة. 450 القانون المدني للاتحاد الروسي.
وفقًا للتوضيحات الواردة في الفقرة 65 من القرار المشترك للجلستين المكتملتين للمحكمة العليا للاتحاد الروسي والمجلس الأعلى للاتحاد الروسي محكمة التحكيم RF بتاريخ 29/04/2010 N 10/22 "في بعض القضايا الناشئة في الممارسة القضائية عند حل المنازعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وغيرها من الحقوق الحقيقية" (الفقرة 1 - 4) ، البائع الذي لم يتلق مقابلًا من يحق للمشتري الذي سجل حقوق الملكية تقديم مطالبة بالدفع ومطالبة بإنهاء العقد.
وكما أشارت هيئة القضاة، فإنه من جوهر الاتفاق على بيع وشراء شقة، فإن استلام البائع من المشتري ثمن البضاعة المباعة هو بمثابة شرط أساسياتفاقية الشراء والبيع، لأنه عند بيع المنتج ونقله إلى ملكية المشتري، يتوقع البائع في المقام الأول الحصول على مبلغ معين من المال مقابل ذلك.
وعليه، فإذا لم يدفع المشتري الثمن المحدد في عقد البيع للعقار المنقول إليه، يحرم البائع إلى حد كبير مما كان له الحق في الاعتماد عليه عند إبرام العقد، إذ إذا كان بائع العقارات بما في ذلك الشقق، وهو يعلم أنه لن يحصل على أموال بموجب اتفاقية الشراء، ولن يدخل في اتفاقية الشراء ولن ينقل العقار إلى المشتري.
وبعد تقييم الأدلة التي تم جمعها في القضية بأكملها، توصلت اللجنة القضائية إلى استنتاج مفاده أنه من جانب المشتري M.A.S. لم يتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء للشقة لأنه لم يدفع ثمن الشقة الثمن المنصوص عليه في اتفاقية البيع والشراء، ولم تحصل بائعة الشقة، ف.، على الأموال لأنها لم تتمكن من الوصول إليها خزنة البنك التي تحتوي على الأموال المستحقة لها بموجب اتفاقية البيع والشراء نقدا.
بناءً على ما ورد أعلاه، ألغت اللجنة القضائية بحق قرار المحكمة الابتدائية وأنهت اتفاقية بيع وشراء الشقة (قرار محكمة مدينة موسكو بتاريخ 28 أبريل 2016 رقم 4g-4632/2016) .
وهكذا، في هذا المثال، على الرغم من إلغاء اتفاقية شراء وبيع العقارات في نهاية المطاف، فإن القراءة الغفلة لاتفاقية الإيجار لخزنة بنكية فردية أدت أيضًا إلى عواقب سلبيةفي شكل الوقت الضائع من قبل الطرف المتضرر والتكاليف القانونية.

وثائق الدفع كدليل لا يصدق

يمكن تحويل الأموال الخاصة بـ "المنزل" الذي تم شراؤه إلى البائع باستخدام المؤسسات المصرفية. على سبيل المثال، استخدام خطابات الاعتماد البنكية المبرمة بين البائع والمشتري. يحدد خطاب الاعتماد هذا شروط الدفع والإشعارات الموجهة إلى البائع والمشتري بالإضافة إلى تفاصيلهما الأساسية. وفي هذه الحالة يقوم البائع بفتح حساب خاص في بنكه، ويقوم بنك المشتري بتحويل المبلغ المطلوب إلى هذا الحساب. لكن البائع لن يتمكن من استلامها إلا بعد إتمام المعاملة واستلام البنك الذي يتعامل معه كل شيء وثائق ضروريةمما يؤكد حقيقة ارتكابها.
في هذه الحالة، المحلية الممارسة القضائيةتم إظهار التوحيد المذهل. تقريبا أي وثائق البنكيمكن أن يكون بمثابة تأكيد لعملية شراء وبيع العقارات. يأتي هذا من التحليل القانوني لمحتوى المادة. 161 - 162 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمنصوص عليها في القرار الصادر في 27 مارس 2002 N 245pv-01pr بشأن الموقف القانوني لهيئة رئاسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي بشأن تفسيرها وتطبيقها فيما يتعلق بـ إصدار الأدلة المقبولة التي تؤكد حقيقة تحويل الأموال من قبل المشتري إلى البائع في معاملات شراء وبيع العقارات. من الضروري تقديم دليل مكتوب لتأكيد تحويل الأموال للعقار الذي تم شراؤه (مستندات الدفع: أمر مصرفي، إيصال، وما إلى ذلك).

الإيداع لدى كاتب العدل كضمان لموثوقية المعاملة

وأخيرا، اعتبارا من 1 يناير 2015، أصبح من الممكن إجراء معاملات شراء وبيع العقارات باستخدام وديعة كاتب العدل. هذا المخطط يعمل على النحو التالي. يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى حساب إيداع خاص لدى كاتب العدل. يقوم بالتصديق على المعاملة، ويتم تسجيل ملكية المشتري بواسطة Rosreestr، ثم يقوم كاتب العدل بتحويل الأموال إلى البائع.
في هذه الحالة، لا يمكن أن ينشأ نزاع قانوني حول ما إذا كان المشتري قد قام بدفع ثمن العقار أم لا. علاوة على ذلك، فإن إيداع المشتري للأموال في وديعة كاتب العدل يشير إلى نيته تنفيذ اتفاقية شراء وبيع العقارات (حكم الاستئناف الصادر عن محكمة كراسنويارسك الإقليمية بتاريخ 22 سبتمبر 2014 في القضية رقم 33-9172/2014).

دعونا نلخص ذلك

لذا، دعونا نستخلص استنتاجات حول أفضل السبل للتصرف كمشتري عقاري حكيم.
هل تخطط لتحويل الأموال من يد إلى يد؟ اطلب من البائع إيصالاً مكتوباً بخط يده يفيد استلام الأموال كاملة.
تحويل الأموال باستخدام صندوق ودائع آمن؟ اقرأ عقد الإيجار الخاص بها بعناية.
تحويل الأموال عن طريق البنك؟ هذه الطريقة موثوقة، ولكن كن مستعدًا لتحمل التكاليف المرتبطة بالعمولات المصرفية، وما إلى ذلك.
أفضل طريقة هي استخدام وديعة كاتب العدل! كما قال بطل أحد أفلام العبادة، فهو غير مكلف وموثوق وعملي!

الطريقة الثالثة المتبعة لحماية مصالح المشتري، والتي يتم استخدامها عند بيع العقارات السكنية بسعر مخفض، هي أكثر إثارة للاهتمام من الناحية القانونية وهي كما يلي. تتضمن اتفاقية الشراء والبيع شرطًا يتعهد بموجبه البائع بإجراء إصلاحات ما قبل البيع للشقة على نفقة المشتري. تكلفة نفقات الإصلاحات التي يتحملها المشتري تساوي الفرق بين السعر الحقيقي وسعر الشقة المشار إليه في العقد. الإيصال الثاني مكتوب بواسطة هذا الشرطحول الإصلاحات. بالتزامن مع إصدار البائع إيصالًا لاستلام الأموال مقابل الإصلاحات، يوقع المشتري شهادة قبول للعمل المنجز في تاريخ لاحق وأنه ليس لديه أي مطالبات بالإصلاحات. سيحمي هذا القانون البائع من المشتري عديم الضمير إذا طالب بإعادة الأموال المحولة للإصلاحات، على أساس الغياب الفعلي للإصلاحات التي تم إجراؤها.

التقليل والمبالغة في تقدير الأسعار في اتفاقية شراء وبيع العقارات

كما أن المخطط القانوني ذو الإيصالين ينطوي على مخاطر قانونية على البائع، حيث أن الإيصال الثاني المتاح للمشتري هو دليل على عدم قيام البائع بدفع الضرائب، وهذا يهدد البائع بتحصيل الضرائب غير المدفوعة والعقوبات والغرامات والملاحقة القضائية المسؤولية الجنائية. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم الدفع الفعلي للشقة في وقت توقيع العقد جزئيًا فقط، ويجب دفع المبلغ المتبقي للبائع بعد تقديم المستندات لتسجيل حالة الحق والمعاملة (أو بعد هذا التسجيل)، فيكون للمشتري عديم الضمير الحق بعد توقيع العقد السعر الحقيقيعدم دفع ثمن العقار الذي تم شراؤه، في إشارة إلى مبلغ التزامهم النقدي الذي تحدده فقط شروط اتفاقية الشراء والبيع.
ثالثا.

شراء شقة بسعر مخفض

إن التقليل من سعر العقد في اتفاقية شراء وبيع العقارات أو المبالغة في السعر هو حالة شائعة في معاملات البيع والشراء. هذا هراء بالطبع، لكن للأسف، هذه هي حقائق حياتنا. ؟ دعونا نفحص بالتفصيل المواقف التي يطلب فيها أحد أطراف المعاملة سعرًا أقل في العقد أو سعرًا مضخمًا في العقد.

• انخفاض الأسعار في العقد
  • أسباب قيام البائع بالتقليل من سعر الشقة
  • لماذا يشكل انخفاض الأسعار خطورة على المشتري؟
  • لماذا يشكل التسعير المنخفض خطراً على البائع؟
  • المبالغة في الأسعار في اتفاقية البيع والشراء
  • توضيح النقاط الصعبة الأخرى

قد يواجه مشترو العقارات عرضًا من البائع لخفض السعر في العقد.

فهم تكلفة الشقة

يتوجه إلى المحكمة بمطالبة إنهاء صفقة الاستعباد، لأن السعر في العقد أقل من سعر السوق بأكثر من 30%، وتلبي المحكمة المطالبة وتلزمه بإعادة الأموال المحددة في العقد. وهو ما يفعله. -و 1,700,000.0؟ - عفواً، لا ينطبق عليهم اتفاق شراء وبيع الشقة! وهذا مختلف محاكمة، امتدت على مدى سنوات.

انتباه

ربما سيتم إرجاع ثلاثة كوبيل، من يدري. الخلاصة: كن مدروسًا جدًا بشأن اقتراح خفض السعر. إذا لم يكن الأمر كذلك مبلغ كبير، ثم يمكنك إبرام اتفاقية شراء وبيع لتحسينات أو أثاث لا ينفصلان.

التقليل من قيمة العقارات في اتفاقية الشراء والبيع

ثانيا، عند إنهاء العقد، يحق للمشتري أن يطلب من البائع فقط إعادة المبلغ المدفوع للشقة (البند 2 من المادة 475 من القانون المدني للاتحاد الروسي) والتعويض عن الخسائر الناجمة عن الإنهاء من العقد (البند 5 من المادة 453 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ولكن ليس دفع غرامة فيما يتعلق بفشل البائع في الوفاء بالتزاماته، والتي كانت بمثابة الأساس لإنهاء العقد. ثالثًا، حتى لو اعترفت المحكمة بحق المشتري في دفع غرامة له، فمن المرجح أن تطبق المادة.
333 من القانون المدني للاتحاد الروسي لتخفيف العقوبة بشكل كبير بسبب عدم تناسبها مع عواقب انتهاك الالتزام. عند التعويض عن الخسائر، لن يقوم المشتري أيضًا بإرجاع الأموال المدفوعة فعليًا للشقة بالكامل، حيث أن خسائره لا يمكن أن تتكون إلا من زيادة في أسعار المساكن المماثلة في منطقة معينة للفترة من لحظة توقيع العقد حتى لحظة انتهائها. ثانيا.

التقليل من المبلغ في اتفاقية الشراء والبيع

والنتيجة هي أن السلطات الضريبية لزوجتي إما تدفع أو نذهب إلى المحكمة. من الواضح أنه لا يوجد شيء للدفع به. النتيجة - ستة أشهر تحت المراقبة! كم كانت قلقة بالنسبة للسمسار العقاري إيفجيني بالكو في 25 يونيو

2010

معلومات

كتب رومان فاديف: في خبرة شخصية. باعت الزوجة الشقة. لقد كتبوا على الإيصال التكلفة الكاملة، في الإعدادية مليون.

خطأ 404

الضريبة عند شراء شقة، ضريبة الأملاك، الضرائب على فرادىوالتنظيم. ما مقدار الضرائب ومتى وكيف يتم الدفع وكيفية الحصول على خصم ضريبي (استرداد الضريبة) عند شراء العقارات.

قررت شراء شقة، لكن المالك فاجأني: في اتفاقية الشراء/البيع، بدلاً من 5 ملايين روبل. سنكتب 2 مليون روبل، وفي إيصال تحويل الأموال سنكتب المبلغ الكامل (5 ملايين روبل). يقولون أنه لا توجد مخاطر، وأن الجميع يعمل بهذه الطريقة. يرجى كتابة المخاطر المحتملة، وربما حالات من الممارسة الحقيقية.

شكرا لكم مقدما على المشاركة في المناقشة. نيكولاي تيولينيف سمسار عقارات 25 يونيو 2010 1. في حالة الاسترداد الثنائي، لا يجوز للمحكمة أن تأخذ في الاعتبار الإيصال وتطلب منك إعادة المبلغ المحدد في الاتفاقية فقط.2.

تخفيض السعر في اتفاقية شراء وبيع العقارات

من وجهة نظر قانون الضرائبالخيار المحدد للترددات اللاسلكية العلاقات التعاقديةلغرض تجنب ضريبة الدخل ليست مثالية. حجر العثرة هو الإصلاحات التي يقوم بها البائع للمشتري.

إذا تم تنفيذ العمل على تشطيب ما قبل البيع للشقة من قبل البائع مقابل رسوم، فيجب أن تكون تكلفة هذه الإصلاحات (بحيث لا يكون لدى البائع عديم الضمير أي سبب لاسترداد تكلفة العمل المنجز من المشتري) جزء من تكلفة الشقة بموجب العقد أو جزء من المبلغ الذي يتلقاه البائع مقابل الاستلام الثاني "الإصلاح". على أي حال، سيكون هذا هو دخل البائع، الذي لا تنطبق عليه قواعد خصم الضرائب والذي يجب دفع ضريبة الدخل عليه.

التقليل من المبلغ في اتفاقية الشراء والبيع

هناك أيضًا حالات يتم فيها تعطيل المعاملات المدفوعة مقدمًا حتى قبل تسجيل الدولة، مما قد يؤدي أيضًا إلى عدم استرداد كامل المبلغ المدفوع بالفعل للمشتري. وللحد من هذه المخاطر إلى الصفر، يقدم أصحاب العقارات والمحامون مجموعة واسعة من الآليات القانونية.

ط - على سبيل المثال، يقترح أن يتضمن العقد بنداً بشأن العقوبات المفروضة على البائع في حالة إنهاء العقد بسبب خطأه، حيث يكون مقدار الغرامة مساوياً للفرق بين المبلغ المدفوع فعلاً والمبلغ المدفوع فعلاً المبلغ بموجب العقد. ومع ذلك، فإن هذا المخطط له عيوبه. أولاً، هذا الخيار ممكن فقط عند إنهاء العقد، والذي، وفقًا لذلك، يجب أن يخضع لتسجيل الدولة ويكون صالحًا، لأنه إذا كان العقد لاغيًا وباطلاً أو بسبب عدم إبرامه، فإن أي شروط للمعاملة تكون باطلة أيضًا ( غير متفق عليه).
إغلاق المعلومات المعلومات يرجى ملاحظة أن هذه نسخة تجريبية باللغة الإنجليزية. قد لا تتم ترجمة بعض الصفحات. إذا واجهت صعوبات، يرجى الاتصال بمسؤولنا: [البريد الإلكتروني محمي]. سنكون مسرورين بمساعدتك. مرحبا زملائي. نشأ السؤال التالي: إذا أشار الطرفان إلى سعر عقد شراء وبيع العقارات أقل من السعر الحقيقي، وكيفية حماية مصالح المشتري بشكل فعال ومنع الخسارة في حالة حدوث مشاكل في الصفقة الفرق بين الأموال الفعلية المحولة والسعر الرسمي للعقد؟ الكلمات الدالة: كلية الحقوق العقارية "STATUT" ندوات قانونية للمهنيين القضايا العملية لإعداد وإدارة القضايا أمام المحكمة

• 21.05 - 15.06. متصل
• تاي يو في، شيكين دي إم، كارابيتوف إيه جي. وإلخ

إفلاس الكيانات القانونيةوالمواطنين. دورة مسائية

• 22 مايو – 4 يوليو. موسكو
• فيتريانسكي في.في.، زايتسيف أو.آر.

• عند الاتصال من خدمة أمن البنك، ستذكر السعر المحدد في العقد، وليس السعر الحقيقي
• ستتم إزالة جميع الإعلانات بالسعر الفعلي من المواقع الإعلانية، وإلا قد يكون لدى البنك شكوك ويرفض إصدار القرض.

لماذا يعتبر المبالغة في الأسعار خطراً على البائع؟

• إذا ارتكبت خطأ فيما يتعلق بالتزام ضريبة الدخل الخاص بك، فإن المبالغة في التقدير تؤدي إلى زيادة في مبلغ الخصومات
• إذا لم يتم إتلاف الإيصال، فقد ينتهي به الأمر خدمة الضرائبربما عن طريق خطأ المشتري، أو ربما عن قصد، ولا يمكن التنبؤ بالعواقب.
• إذا تم إنهاء العقد بقرار من المحكمة، فسوف تلزمك المحكمة بسداد كامل المبلغ المحدد في العقد للمشتري.

وعلى أية حال فإن التغيرات في السعر الفعلي تتطلب تقييماً دقيقاً للوضع!!! يسعدني دائمًا التوضيح.
المادة 556 نقل العقارات 1. يتم نقل ملكية العقارات من قبل البائع وقبول المشتري لها بموجب سند نقل أو وثيقة نقل أخرى موقعة من الطرفين، وما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك، فإن حق البائع يعتبر الالتزام بنقل العقارات إلى المشتري قد تم الوفاء به بعد تسليم هذا العقار إلى المشتري وتوقيع الطرفين على وثيقة النقل المقابلة.تهرب أحد الطرفين من التوقيع على وثيقة نقل العقارات على شروط المنصوص عليها في الاتفاقية، يعتبر رفضًا، على التوالي، من قبل البائع للالتزام بنقل الممتلكات، والمشتري - للالتزام بقبول الممتلكات.2.