Omaisuuden omistaja siirtää omaisuudensa hallintaan. Kiinteistöjen hallinnointisopimus

Oman aikansa säästämiseksi kiinteistönomistajat siirtävät usein osittaisen määräysvallan muille henkilöille. Tämä mahdollisuus on tarkoitettu sekä liike- että asuinkiinteistöille. Artikkelissa kerromme sinulle, mitä ominaisuuksia tällaisella oikeuksien siirrolla on ja kuinka kiinteistöjen hallintasopimus laaditaan.

Trust hallinta tarkoittaa omaisuuden siirtoa yhdeltä henkilöltä (hallinnon perustaja) toiselle henkilölle (toimitsijamies) tietyksi ajaksi luottamushenkilöiden hoidossa. Tällaisessa liiketoimessa johtajan on toimittava perustajan tai kolmannen osapuolen - edunsaajan - etujen mukaisesti.

Luottamuksen hallinta ei merkitse omistuksen siirtoa.

Hyvät lukijat! Katamme standardimenetelmät juridisten ongelmien ratkaisemiseen, mutta tapauksesi voi olla erityinen. Me autamme löytää ratkaisu ongelmaasi ilmaiseksi- soita vain lakiasiantuntijallemme numeroon:

Se on nopea ja ilmaiseksi! Voit saada vastauksen nopeasti myös verkkosivuilla olevan konsulttilomakkeen kautta.

Tämäntyyppinen suhde on merkityksellinen esimerkiksi silloin, kun henkilö omistaa useita kiinteistöjä, joita hän vuokraa. Tämä vie paljon aikaa, joten kansalaiset tekevät luottamuksenhallintasopimuksen, jolloin heidän aikaa ja vaivaa ei tarvitse tuhlata. Määräysvallan siirto ei ole vähemmän merkityksellinen, jos omistaja muuttaa pysyvästi ulkomaille tai on muusta syystä pitkään poissa.

Kaikista kiinteistökohteista ei kuitenkaan voi tulla luottamuksen hallintaa. On kiellettyä tehdä tällaisia ​​liiketoimia liittyen:

• metsät;
• vesistöjä;
• pohjamaa;
• kuntien tai valtion omistuksessa olevaa kiinteistöä.

Pääsääntöisesti kohde on omaisuutta, jonka käytöstä voidaan saada voittoa. Mutta itse rahaa ei voi siirtää johdolle - vain osana yrityksen omaisuutta.

Usein herää kysymys, voiko vakuuskiinteistö olla trustin hallinnoinnin kohteena. Art. Venäjän federaation siviililain 1019 mukaan tämä on sallittua. Tässä tapauksessa lainanottajan kannalta mikään ei muutu juridisessa mielessä. Omistaja on kuitenkin velvollinen ilmoittamaan isännöitsijälle, että kiinteistössä on rasituksia.

Toimitsijamies saa tietyn maksun tarjoamistaan ​​palveluista. Kiinteistön välittömän hoidon lisäksi hän on velvollinen maksamaan viipymättä tarvittavat asumis- ja kunnallispalvelumaksut sekä valvomaan omistajan omaisuuden turvallisuutta.

Voimme korostaa johtajan päätehtävät, jos kiinteistö on tarkoitettu vuokrattavaksi:

• etsitään vuokralaisia, joiden ominaisuudet vastaavat kiinteistön omistajan vaatimuksia;
• vuokrasopimuksen tekeminen;
• saa kuukausittain vuokrata;
• maksunsiirron oikea-aikaisuuden valvonta;
• renderöinti kotitalouspalvelut tarvittaessa (korjaukset, huoltopalvelut, hälytysjärjestelmän asennus jne.);
• esineen vakuutus katoamisriskiä vastaan;
• ratkaisu kiistanalaisia ​​kysymyksiä vuokralaisten kanssa;
• muut palvelut, jos ne mainitaan sopimustekstissä.

Kuten kaikilla oikeudellisilla suhteilla, myös luottamuksen hallinnassa on oikeudellisia vivahteita ja piirteitä. Pohditaanpa niitä tarkemmin.

Kiinteistöjen luottamuksen hallinnan ominaisuudet

Johdon perustajan ja johtajan välistä suhdetta säännellään Venäjän federaation siviililain 53 luvulla. Oikeudellisesta näkökulmasta tällaisten suhteiden perustana on sopimus kiinteistöjen hallinnoinnista.

Venäjän federaation siviililain mukaan sopimus tehdään kirjallisesti ja sitä sovelletaan valtion rekisteröinti. Muussa tapauksessa se katsotaan pätemättömäksi.

Jos olemassa olevaan sopimukseen tehdään muutoksia ja lisäyksiä, jotka eivät vaikuta oikeuksien siirtoon hallinnoinnin kohteena, niitä ei tarvitse rekisteröidä. Vain pääasiallinen oikeuksien siirto edellyttää rekisteröintiä.

Sopimuksen kesto ei saa ylittää viittä vuotta. Jos osapuolet eivät ole tämän ajanjakson lopussa ilmoittaneet aikomuksestaan ​​irtisanoa sopimusta, katsotaan sopimus jatketuksi samalle ajalle ja samoin ehdoin kuin alkuperäinen asiakirja.

Asiakirja tulee täysin voimaan siitä hetkestä lähtien, kun se läpäisee valtion rekisteröintimenettelyn Rosreestrin kanssa. Ennen kuin tämä tapahtuu, osapuolten toimet eivät voi olla perustana niiden oikeussuhteiden muuttamiselle kolmansien osapuolten (esimerkiksi laitosten, vuokralaisten jne.) kanssa.

Siten, vaikka osapuolet sopisivat sopimuksessa, että se tulee voimaan allekirjoitushetkestä tai tietystä päivämäärästä ennen valtion rekisteröintiä, kaikki velvoitteet kolmansia osapuolia kohtaan kuuluvat omistajalle, ei johtajalle.

Luottamuksenhallintasopimusta laatiessaan omistajan tulee kiinnittää huomiota useisiin vivahteisiin. Ensinnäkin, jos kaupan kohde on vuokrattu, vuokralaisille tulee ilmoittaa sopimuksen tekemisestä johtajan kanssa. Tämä ei ole omistajan vastuulla, mutta tällaiset toimet olisivat kohtuullisia, koska toinen henkilö toimii hänen puolestaan ​​sopimuksen voimassaoloaikana. Vuokralaisille tulee ilmoittaa, jotta he ovat kaikissa kysymyksissä yhteydessä isännöitsijään ja vuokranmaksu siirtyy hänelle.

Vuokrasopimus omistajan ja vuokralaisen välillä on voimassa. Velvoitteen henkilövaihdoksesta on tehtävä lisäsopimus. Jos vuokrasopimus on tehty yli vuodeksi, sopimus on rekisteröitävä Rosreestrin kanssa (Venäjän federaation siviililain 651 artikla).

Suorittaessaan luottamuksen hallintaan liittyviä liiketoimia johtaja on velvollinen välittämään vastapuolille oikeudellinen asema. Asiakirjoja allekirjoittaessaan hänen on tehtävä merkintä "D.U."

Johtaja voi siirtää johtamisen edunvalvojalle. Hän kuitenkin kantaa edelleen kaikki velvoitteet omistajaa kohtaan.

Art. Venäjän federaation siviililain 1023 mukaan johtajalla on oikeus saada paitsi palkka, myös korvaus kohtuullisista kuluista, jotka liittyvät liiketoimen kohteeseen.

Omaisuudenhoitosopimus

Sopimuksen teksti alkaa tiedoilla valmistelun ajasta ja paikasta, kaupan osapuolten henkilötiedoista ja sopimuksen kohteen ominaisuuksista. Jälkimmäiseen kiinnitetään erityistä huomiota.

On kuvattava yksityiskohtaisesti tekstissä tekniset tiedot kiinteistön kiinteistön rekisterinumero sekä muut tiedot, jotka tekevät sen laillisesti tunnistettavissa vastaavien joukosta. Sopimuksen kohde sisältää myös johtajan sallitut toimet kohteen suhteen.

Listattujen tietojen jälkeen asiakirjan teksti sisältää seuraavat tiedot:

• omaisuudenhoitosäännöt (mukaan lukien mahdolliset rajoitukset);
• osapuolten oikeudet ja velvollisuudet;
• johdon raportointisäännöt;
• osapuolten vastuu;
• menettely sopimuksen irtisanomiseksi;
• seuraamukset ja rangaistukset ehtojen rikkomisesta;
• menettely riitojen ratkaisemiseksi;
• loppusäännökset, jotka kuvastavat liiketoimen vivahteita;
• osapuolten tiedot, yhteystiedot ja allekirjoitukset.

Luottamuksenhallintasopimuksen keskeiset ehdot, joita ilman sitä ei voida tunnustaa päteväksi, ovat:

1. Yksityiskohtainen kuvaus sopimuksen kohteesta.
2. Osapuolten henkilötiedot.
3. Johtajalle suoritettujen palvelujen määrä ja maksutapa, jos asiakirjan ehdot niin edellyttävät.
4. Asiakirjan voimassaoloaika.

Kuten edellä mainittiin, sopimuksen on läpäistävä valtion rekisteröintimenettely. Tämä on tarpeen, jos asiakirja on tehty yli vuodeksi. Sopimuksen osapuolina voivat olla kansalaiset, yksittäiset yrittäjät ja järjestöt. Tällainen toiminta on kiellettyä valtion ja kuntien yhteisöiltä.

Sopimuksen irtisanominen on mahdollista vastapuolen ilmoituksen perusteella. Näin ollen sopimus voidaan irtisanoa jommankumman osapuolen tahdolla. Lisäksi sopimus puretaan, jos:

• edunsaaja kieltäytyy vastaanottamasta sopimuksen mukaisia ​​tuloja;
• edunsaaja kuolee, eikä sopimuksessa ole mahdollisuutta siirtää oikeuksia toiselle henkilölle;
• on syntynyt olosuhteita, jotka estävät johtajaa täyttämästä sopimuksen mukaisia ​​velvoitteitaan;
• omistaja päätti irtisanoa sopimuksen (tässä tapauksessa hän maksaa johtajalle asiakirjan ehtojen mukaisen maksun);
• johtaja julistetaan toimintakyvyttömäksi, konkurssiin tai kuolee;
• johdon perustaja asetetaan konkurssiin.

Yllä olevien ominaisuuksien lisäksi luottamuksen hallinnassa on muita vivahteita sopimuksen kohteen tyypistä riippuen.

Luottamuksen hallinnan vivahteet kiinteistötyypistä riippuen

Kiinteistöjä on kahdenlaisia ​​– asuin- ja liikekiinteistöjä. Katsotaanpa kutakin yksityiskohtaisemmin.

Jos kiinteistö on asunto

Pääsääntöisesti sopimus tehdään asunnon tai talon omistajien ja kiinteistönvälittäjien (sekä yksityishenkilöiden että yritysten) välillä, jos kiinteistön omistaja asuu toisella alueella.

Isännöitsijä etsii itsenäisesti vuokralaiset, tekee heidän kanssaan sopimuksen ja valvoo asuntojen käyttöä koskevien sääntöjen noudattamista. Jos rikkomuksia havaitaan, hänellä on oikeus häätää vuokralaiset sekä periä heiltä korvaus aiheutuneesta vahingosta.

Johtaja voi ottaa yhteyttä oikeuslaitos vaatimuksella:

• suorittaa korjauksia;
• vaihda vaurioituneet laitteet;
• ostaa uusia huonekaluja vaurioituneiden tilalle.

Oikeudenmukaisuuden saavuttamiseksi on tarpeen virallistaa asunnon luovutus vuokralaisen käyttöön siirto-vastaanottotodistuksen perusteella.

Jos kiinteistö on kaupallinen

Usein liikekiinteistöt ovat tyhjiä, koska omistaja ei löydä vuokralaisia ​​tai hänellä ei ole siihen aikaa. Samaan aikaan tällaisen omaisuuden olemassaolo aiheuttaa tiettyjä ylläpitokustannuksia, joten luottamuksen hallinta on hyödyllistä.

Liikekiinteistön hallinnan siirto toteutetaan vain siirto- ja vastaanottotodistuksen täytäntöönpanon jälkeen. Johtaja etsii vuokralaiset ja käy kaikki tarvittavat neuvottelut, toimien omistajan edun mukaisesti.

Jos sinulla on vaikeuksia kiinteistöjen hallinnointisopimuksen tekemisessä, ota yhteyttä laillinen neuvo asiantuntijalle. Ammattitaitoinen asianajaja voi auttaa asiakirjan laatimisessa ja kertoa sinulle kaupan mahdollisista oikeudellisista vivahteista.

Olipa luottamuksen hallinnan aihe mikä tahansa, on muistettava, että johtaja saa vain osittaiset omistusoikeudet. Toisin sanoen hän ei voi myydä tai muuten siirtää kiinteistön omistusta, koska hänellä itsellään ei ole sitä.

Luottamuksen hallinta on olennainen osa nykyaikaisia ​​rahoitusvälineitä kehittyneissä maissa. Tämä kätevä tilaisuus vapauta itsesi useista vastuista tai anna tietty työ siihen erikoistuneiden ammattilaisten tehtäväksi. Katsotaanpa siis luottamuksen hallinnan perusteita.

yleistä tietoa

Ymmärretään ensin terminologia. Luottamuksenhallinta on palvelu, jota tarjoavat arvopaperimarkkinoille erikoistuneet yritykset. Tällöin asiakas siirtää varoja tai muuta omaisuutta.

Kaikki tärkeitä kohtia on määritelty sopimuksessa. Hallinnointiyhtiö suorittaa jatkossa liiketoimia omaan lukuunsa, mutta aina asiakkaan edun mukaisesti. Tästä hän saa tietyn palkkion prosenttiosuutena hallinnoitavien varojen arvosta tai osan ansaitusta voitosta. Luottamushallinta on luotettava työkalu omaisuuden säilyttämiseen ja kasvattamiseen. Nämä palvelut tarjotaan yleensä erikseen. Tämä ottaa huomioon asiakkaiden henkilökohtaiset tarpeet sekä heidän sijoitustavoitteensa.

Mistä lopputulos riippuu?

On monia eri näkökohtia, jotka on otettava huomioon. Tämä sisältää kiinteistöjen hallinnointisopimuksen, yrityksen kokemuksen ja paljon muuta. Mutta suurin vaikutus tekee sen suorittavien työntekijöiden ammattitaitoa. Siksi sopimusta tehtäessä olisi hyvä tiedustella kauppoja tekevän asiantuntijan onnistuneita tuloksia. Kiinteistön sijoitussopimus kannattaa myös lukea huolellisesti läpi. Useimmissa tapauksissa kannattavuus ei ole taattua. Mutta tämä koskee niitä tapauksia, joissa on taloudellinen tilanne. Jos vakuutusta tarjotaan, kannattaa vakavasti miettiä, pystyykö yritys täyttämään velvoitteensa. Onko tähän olemassa keinoja? Tällaisten yksinkertaisten valmisteiden ansiosta voit määrittää itsellesi hyväksyttävän riskin ja kannattavuuden.

Kuka voi tarjota meille näitä palveluita?

Luottamuksen hallinta on melkoista suosittu kohde. Siksi tämä palvelu useimmat suuret sijoitusyhtiöt ja pankit tarjoavat. Keskihinta vaihtelee tässä tapauksessa noin 15 % saadusta voitosta.

On huomattava, että yritykset haluavat työskennellä enemmän tai vähemmän merkittävillä summilla. Pienellä säästömäärällä olevien ihmisten karsimiseksi käyttöön otetaan usein vähimmäiskynnysarvot sille, kuinka paljon varoja voidaan siirtää luottamushoidossa.

Muuten, hieman lisää luottamusten hallintasopimuksesta. Esimerkkitapahtuma voidaan tarjota auttamaan asiakasta. Siksi, jos on ongelmia tai kysymyksiä, on tarpeen selvittää ne asiantuntijan kanssa paikan päällä.

Mitä voit välittää?

Luottamuksenhallinta on palvelu, joka kattaa laajan valikoiman kohteita. Siten niiden joukossa on toimistorakennuksia, teollisuus- ja varastotiloja, liiketiloja, asuntokantaa, arvopapereita, tekijänoikeudet ja paljon muuta. Jopa yritykset ja erilaiset kiinteistökompleksit voivat toimia esineinä. Rahan osalta on huomattava, että on olemassa useita tiettyjä rajoituksia. Myöskään operatiivisessa hoidossa tai taloudellisessa hallinnassa olevaa omaisuutta ei voida luovuttaa. Myös asunnon luottamushallinta voidaan suorittaa.

Yritys objektina

Mitä ominaisuuksia tässä tapauksessa on? Puhutaan kiinteistökompleksista, jota käytetään yritystoimintaa. Se sisältää kaiken mitä tarvitset lopputuloksen saavuttamiseksi. Näitä ovat tontit, rakenteet, rakennukset, laitteet, raaka-aineet, varastot, tuotteet jne.

Kiinteistökokonaisuus saa siirtää luottamushallintaan vain silloin, kun se ei ole yhtenäinen yritys. Miksi niin? Tosiasia on, että yhtenäiset yritykset ovat aina joko operatiivisen tai taloudellisen johdon alaisia. Mutta palataanpa artikkelin aiheeseen. Tässä tapauksessa luottamuksen hallinnan ydin on, että mukana on ulkopuolinen yritys ja sille delegoidaan vastaavat oikeudet määräajaksi.

On huomattava, että olemassa olevat elimet laillinen taho kuten yhtiökokous ja johtajat eivät lakkaa toimimasta. He jatkavat tehtäviensä suorittamista. Mutta tässä tapauksessa sovelletaan rajoitusten laillista järjestelmää, joka on määritelty tehdyssä sopimuksessa. Sen tulee sisältää yksityiskohtainen luettelo käytettävissä olevista kiinteistöistä. On huomattava, ettei koko kiinteistökompleksia, vaan vain sen rakenteellista osa-aluetta voidaan siirtää luottamushallintaan.

Sanotaanpa muutama sana sopimuksesta

Se on aina tehtävä kirjallisesti. Kiinteistöjen luottamussopimus on erittäin tärkeä tärkeä dokumentti. Jos sitä rikotaan, riidan aikana ei voida viitata todistajanlausuntoihin - vain asiakirjoihin.

Kaikki sopimusehdot voidaan jakaa välttämättömiin ja valinnaisiin. Ilman ensimmäistä asiakirjaa ei katsota päättyneeksi. Valinnaiset ehdot sisällytetään sopimukseen osapuolten pyynnöstä. Olennaisia ​​ovat:

1. Luottamushallintaan siirrettävän omaisuuden koostumus sekä sen arvo.
2. Sen henkilön nimi, jonka etujen mukaisesti toimet suoritetaan;
3. Edunvalvojan oikeuksien rajat.
4. Sopimuksen voimassaoloaika.

Asiakirja voidaan tehdä sekä omistajan että kolmannen osapuolen, edunsaaja, edun mukaisesti. On huomattava, että sopimuskausi ei saa ylittää 5 vuotta. Jos tämän ajan jälkeen kumpikaan osapuoli ei ole saanut hakemusta sen irtisanomisesta, katsotaan, että sitä on jatkettu.

Mitä voidaan määrittää valinnaisiksi ehdoiksi?

Ihmisten palveluksessa:

1. Luo tiettyjä rajoituksia tietyille toimille omaisuuden hallinnan aikana.
2. Mahdollisuudet kiinteistönhoitoon.
3. Siirto toiselle henkilölle.
4. Raportin toimittamisen menettely, ajoitus ja tarve.
5. Tarkastele ja määrittele edunvalvojan vastuut.
6. Ohjeet omaisuuden siirtoon.
7. Perintö, jos edunsaaja kuoli (yksityishenkilö) tai joutui selvitystilaan (organisaatiorakenne).
8. Menettely, joka koskee edunvalvojalle tehtäviensä hoitamisesta aiheutuneiden kulujen korvaamista.

Kuka voi toimia rehtorina?

Sopii tähän kaupallinen organisaatio ja yksityisyrittäjä. On ymmärrettävä, että jos oikeushenkilö harjoittaa luottamustoimia, tämän tosiasian on vastattava perustamisasiakirjoissa asetettuja tavoitteita. Heidän päävastuunsa on hallita omaisuutta välttämättä ja yksinomaan omistajan tai edunsaajan edun mukaisesti. Asetetuista tavoitteista riippuen se voi hankkia erilaisia ​​muotoja. Valikoima on täällä laaja - alkaen omaisuuden säilyttämisestä tiettyjen etujen hankkimiseen. Siksi johtajan tehtävien selkeä määrittely on perusta luottamukselliselle vuorovaikutukselle, mikä tulee kirjata sopimukseen.

On ymmärrettävä, että kiinteistön hallinnoijalla ei ole yhtäläisiä oikeuksia omistajan tai edunsaajan kanssa. Omaisuutta ei siis voi siirtää hallinnoitavaksi toiselle henkilölle, eikä sitä voi myydä johtajan taskuun maksettavalla maksulla. Mutta tässä on poikkeuksia.

Tietoja luotettavasta johtajasta

Yleensä he hoitavat hallinnon itse. Mutta tämä vastuu voidaan siirtää toiselle henkilölle useissa tapauksissa:

1. Jos sopimuksessa on valtuuksia.
2. Läsnäollessa kirjallinen suostumus omistajalta.
3. Tietyistä olosuhteista johtuen, kun etuja ei ole mahdollista varmistaa määräajassa.

On huomattava, että edunvalvoja on vastuussa asianajajan toimista ikään kuin ne olisivat omiaan.

Entä jos johtaja ei täytä velvollisuuksiaan?

Tässä tapauksessa hän on velvollinen korvaamaan:

1. Perustajalle - vahingot, jotka ovat aiheutuneet omaisuuden vahingosta tai menetyksestä.
2. Edunsaaja saa hallinnon aikana menetettyjä tuloja.

Johtaja on vastuussa, jos hän ei osoita, että tilanne syntyi toimista:

1. Perustaja.
2. Edunsaaja.
3. Ylitsepääsemättömiä tilanteita.

Lainsäädäntökehys

Tästä artikkelin pitäisi luultavasti alkaa. Meitä kiinnostaa eniten Venäjän federaation siviililaki, luku 53. Se sisältää suhteita sääteleviä artikloja. Alla tarkastelemme yksinomaan luottamuksen hallinnan sääntöjä.

Artikla 1013 käsittelee sitä, mikä voi toimia luottamuksen hallinnan kohteena. Yleisesti ottaen siitä keskusteltiin hyvin aiemmin, joten on turha kertoa sitä uudelleen. Pykälässä 1014 määrätään perustajan asemasta. Siinä todetaan selvästi, että tämä rooli voi olla vain kiinteistön omistajalla. Joten jos asunnon luottamushallintaa suunnitellaan, vain se, jolle se kuuluu, voi siirtää sen.

Artiklassa 1015 määrätään eri seikoista toimitsijamiehen kanssa. Se kertoo, kuka voi toimia hänen tehtävässään, kun johtajuutta harjoitetaan laissa säädetyin perustein. Siinä on myös määräys, että omaisuutta ei voi siirtää valtion virasto tai paikallishallinto.

On myös ymmärrettävä, että edunsaaja ei voi olla edunsaaja. Tämä asiaintila on säädetty lailla.

Jatkamme opiskelua

Ja seuraava on artikla 1016. Siinä käsitellään tehtyjen sopimusten olennaisia ​​ehtoja. Joten hän on se, joka vaatii, että omaisuus siirretään trustin hallintaan. On myös ilmoitettava kansalaisen nimi tai sen oikeushenkilön nimi, jonka etujen mukaisesti toimintaa harjoitetaan. Myös tiedot esimiesten palkkioiden suuruudesta ja muodosta sekä voimassaoloajasta ovat kiinnostavia. Tässä on vaatimus, että sopimus ei saa ylittää viittä vuotta. Ja jos kumpikaan osapuoli ei ilmoita irtisanoutumisesta voimassaolon päätyttyä, katsotaan, että sitä jatketaan aikaisempien ehtojen mukaisesti.

Siirrytään 1017 artiklaan. Siinä määrätään, että sopimus on laadittava kirjallisesti. Ja kun siirrät kiinteistöjä, sinun on lisäksi suoritettava valtion rekisteröintimenettely. Jos sopimuksen muotoa ei noudateta, tämä voi olla syy sen julistamiseen mitättömäksi. Siksi on tarpeen varmistaa, että omaisuuden siirtäminen säätiön hallintaan tapahtuu pätevien henkilöiden toimesta.

Seuraava on pykälä 1018. Siinä määritellään luotonhallinnassa olevan omaisuuden erottamisen yksityiskohdat. Se sisältää siis säännöksen perustajalla olevan omaisuuden jaosta, jota hoitaa kutsuttu johto. Esimerkiksi perintää ei voida suorittaa muutoin kuin konkurssissa. Siksi luottamuksen hallintaa varten avataan erillinen pankkitili, jonka kautta maksut suoritetaan.

Johtopäätös

Pykälässä 1019 kuvataan panttioikeudella rasitetun omaisuuden siirtoa. Tässä tapauksessa kiinnityshaltijalla on oikeus saada se takaisin, jos sellainen on laillisia perusteita. Tässä tapauksessa johtajaa on varoitettava sellaisesta mahdollista kehitystä liiketoimintaa Artiklassa 1020 luetellaan sen johtajan oikeudet ja velvollisuudet, joka on mukana luottaa omaisuuteen. Siinä kuvataan, mitä se voi tehdä, missä tapauksissa ja miten tätä prosessia säännellään.

Omaisuuden siirtoa luottamushoidossa säätelee 1021 artikla. Siinä tarkastellaan myös mahdollisuutta siirtää toimivaltaa toiselle henkilölle. Pykälässä 1022 kuvataan edunvalvojan velvollisuudet. Joten se tutkii huolellisesti, milloin hän on vastuussa syntyneistä tappioista, mitä velvoitteita hän täyttää jne. Tärkeä tässä ne annetaan sopimukseen. 1023 § koskee johdon palkkioita. Tässäkin kiinnitetään huomiota sopimukseen. 1024 § sisältää perusteet liiketoimen päättämiselle. Lisäksi huomioidaan sekä normaalit viat että ylivoimaiset esteet.

Eivät kaikki yksityisyrittäjä valtion rekisteröintitodistuksen mukaisesti suorittamiensa toimintojen lisäksi on mahdollisuus myös hallita omaisuuttaan pätevästi. Loppujen lopuksi yleensä hallussapito tietyntyyppiset omaisuus ei tarjoa omistajalleen vain tuloja. Omaisuuden ylläpitoon ja käyttöön liittyy paljon vaivaa.

Siksi sisään Viime aikoina Yhä useammat yrittäjät haluavat sijoittaa olemassa olevat kiinteistönsä ja arvopaperinsa trustin hallintaan. Tämän seurauksena he saavat vain voittoa omaisuutensa käytöstä - kuitenkin vähennettynä sen ylläpitokustannuksilla ja edunvalvojan palkkiolla.

Yksittäinen yrittäjä voi myös itse toimia edunvalvojana, paitsi laissa erikseen säädetyissä tapauksissa.

Luottamussuhteet (tai luottamussuhteet) ovat suhteellisen uusia Venäjän lainsäädännössä ja liiketoiminnassa. Ne ovat kuitenkin kasvattamassa suosiotaan yrittäjien keskuudessa. Kirjoittajan tehtävänä on auttaa sinua ymmärtämään näiden toimintojen ominaisuuksia.

Luottamuksen hallinnan oikeusperusta

Omaisuuden luottamushoito on prosessi, jossa hallinnoidaan omaisuutta, jonka johdon perustaja on siirtänyt edunvalvojalle tietyksi ajaksi. Prosessin osallistujien väliset suhteet ovat säänneltyjä Siviilikoodi RF.

Omistaja voi siirtää omaisuutensa säätiön hallintaan toiselle henkilölle (toimitsijalle). Tässä tapauksessa edunvalvoja ei saa omistusoikeuksia siirrettyyn omaisuuteen (Venäjän federaation siviililain 209 artiklan 4 kohta).

Siten omistajan valtuudet siirretään johtajalle vain sopimuksen ja lain asettamissa rajoissa, jolloin viimeksi mainittu voi suorittaa paitsi laillisia, myös todellisia toimia edunsaajan edun mukaisesti.

Jos edunvalvoja tekee liiketoimen suullisesti, hänen on varoitettava vastapuolta asemastaan, toisin sanoen siitä, että hän toimii edunvalvojana (Venäjän federaation siviililain 1012 §:n 3 kohta). Jos kauppa tehdään kirjallisesti, asiakirjoihin tulee tehdä merkintä "D.U." edunvalvojan nimen tai tittelin jälkeen.

Jos sääntöjä ei noudateta tämä ehto Katsotaan, että johtaja on tehnyt liiketoimen henkilökohtaisia ​​tarkoituksia varten, ei jonkun toisen omaisuuden hallinnan eduksi, ja hän on vastuussa siitä vastapuolelle henkilökohtaisilla varoillaan, ei hänelle hallittavaksi siirretyllä omaisuudella. (Venäjän federaation siviililain 1012 §:n 3 kohta).

Käytännössä herää usein kysymys siitä, missä asiakirjoissa on merkki "D.U." on syötettävä. Esimerkiksi vain sopimuksia, lisäsopimuksia, kirjeitä allekirjoitettaessa vai kaikissa tapauksissa, joissa henkilö toimii edunvalvojana?

Joten usein merkki "D.U." on ilmoitettu maksumääräyksissä minkä tahansa summan maksamiseksi. Useat organisaatiot ja johtajina toimivat yrittäjät laittoivat merkinnän "D.U." jopa vuokran maksamiseen. Tämä ei ole täysin totta. Selvitysasiakirjat tulee sisältää tiettyjä tietoja (Venäjän federaation keskuspankin 3. lokakuuta 2002 päivättyjen määräysten nro 2-P kohta 2.10 "Muita kuin käteismaksuista Venäjän federaatiossa"). Erityisesti varojen saajan nimi, tilinumero ja verovelvollisen tunnus (TIN). Sillä välin merkki "D.U." ei ole osa organisaation tai yksittäisen yrittäjän nimeä. Joten sisään maksumääräys ei saa merkitä "D.U." Maksumääräyksen "Maksun tarkoitus" -sarakkeessa tulee tekijän mielestä viitata tositteeseen, jonka mukaan maksu suoritetaan.

Näin ollen merkin "D.U." ei saa olla ristiriidassa määräyksiä, jossa vahvistetaan menettely asiakirjojen käsittelyä varten tietyllä alueella.

Ei ole harvinaista, että siirretystä omaisuudesta on jo tehty tiettyjä sopimuksia. Tyypillinen esimerkki ovat kiinteistöjen vuokrasopimukset. Kiinteistön siirtäminen säätiön hallintaan ei vaikuta millään tavalla vuokralaisiin, koska kiinteistön siirtäminen säätiön hallintaan ei ole peruste vuokrasopimuksen irtisanomiselle. Täsmälleen sama kuin omistusoikeuden siirto (Venäjän federaation siviililain 617 artikla). Heidän sopimuksensa kiinteistönomistajan kanssa ovat voimassa. Omistaja ja edunvalvoja ovat kuitenkin kiinnostuneita tuomaan vuokralaisten tietoon kiinteistönhoitosopimuksen solmimisen. Tämä on tarpeen sen varmistamiseksi, että vuokralaiset täyttävät vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa johtajaa kohtaan. Heidän tulee myös kääntyä hänen puoleensa käyttääkseen sopimuksen mukaisia ​​oikeuksiaan. Tämä voidaan tehdä tekemällä lisäsopimus vuokrasopimuksen velvoitteen henkilövaihdoksesta. On tarpeen ottaa huomioon, että rakennuksen tai rakenteen vuokrasopimukset, jotka on tehty yli vuodeksi, ovat valtion rekisteröinnin alaisia ​​(Venäjän federaation siviililain 651 artikla). Sen vuoksi on tarpeen rekisteröidä kaikki lisäsopimukset tällaisiin sopimuksiin.

Mitä tulee vuokrasopimuksiin, joita edunvalvoja tekee trustin voimassaoloaikana, tässä ei herää kysymyksiä. Niihin sovelletaan normaalit säännöt.

Luottamuksen hallinnan aiheet

Luottamussuhteiden osallistujia voivat olla:

• johdon perustaja;
• edunsaaja;
• toimitsijamies.

Päätöksen luottamushallinnon perustamisesta tekee kiinteistön omistaja. Hän tekee sopimuksen ja perustaa johdon. Jos kiinteistön omistaja ei ole tehnyt sopimusta, se on mitätön eikä aiheuta oikeudellisia seurauksia (Volgan alueen liittovaltion monopolien vastaisen palvelun päätös päätöslauselmassa 9. maaliskuuta 2004 nro A72-2890/03-G199 ). Johdon perustaja voi olla kuka tahansa yksityinen yrittäjä mukaan lukien. Ja mitä tulee oikeushenkilöihin, lainsäätäjät ovat asettaneet joukon rajoituksia. Omaisuutta ei voi siirtää säätiön hallintaan yhtenäisyritykselle, valtion toimielimelle tai kuntayhteisölle.

Monissa tapauksissa luottamussuhteisiin liittyy edunsaaja (edunsaaja), josta ei tule sopimuksen osapuolta. Samaan aikaan tällä henkilöllä on oikeus vaatia johtajalta toimeenpanoa hänen hyväkseen ja puolustaa tätä oikeuttaan tuomioistuimessa, jos edunvalvoja kiertää velvollisuuksiaan (Venäjän federaation siviililain 430 artikla). Sopimuksen ennenaikainen muuttaminen tai irtisanominen voi myös vaatia hänen suostumuksensa.

Edunsaaja voi olla kuka tahansa luonnollinen henkilö tai oikeushenkilö, mukaan lukien perustaja, jos hän on perustanut johdon itselleen.

Edunvalvojat voivat olla kaupallinen organisaatio tai yksittäinen yrittäjä, lukuun ottamatta tapauksia, joissa arvopapereita käsitellään ammattimaisesti (Venäjän federaation liittovaltiolain "Arvopaperimarkkinoista" 5 artikla). Jos luottamusta hoidetaan laissa säädetyin perustein, hoitajana voi olla kansalainen, joka ei ole yrittäjä tai voittoa tavoittelematon organisaatio esimerkiksi muu säätiö kuin laitos. Esimerkki tällaisesta hoidosta on seurakunnan omaisuuden hallinta (Venäjän federaation siviililain 38 artikla) ​​tai hallinta peritty omaisuus(Venäjän federaation siviililain 1173 artikla).

Johtaja ei voi olla perustaja eikä edunsaaja. Samanaikaisesti hän voi käyttää työtään yhdessä hallitukseen siirretyn rakennuksen toimistoista. Kuinka muotoilla tämä oikein? Yksinkertaisin tapa on jättää säätiölle siirretystä omaisuudesta pois tilat, joita johtaja aikoo käyttää toimistona. Sen sijaan ne tulisi vuokrata hänelle erillisellä sopimuksella. Esimerkiksi rakennus voidaan siirtää luottamushallintaan lukuun ottamatta sen ensimmäisen kerroksen huoneita nro 1-15.

Lisäksi edunvalvojalla on oikeus palkkioon sopimuksessa määrätty(siviililain 1023 §). Perustaja on myös velvollinen korvaamaan isännöitsijälle omaisuuden luottamushoidosta aiheutuneet kohtuulliset kulut (tämä sääntö koskee myös vastikkeetonta omaisuudenhoitoa). Tämä tulisi tehdä tämän omaisuuden käytöstä saatavien tulojen kustannuksella. Laki ei määrää, kuinka palkka pitäisi laskea, mutta välimiesoikeus erityistapausta koskevassa päätöksessään totesi, että on lainvastaista vahvistaa palkkiota kiinteänä summana, joka ei riipu johdon tuloksista (liittovaltion antimonopolin päätös Volga-Vjatkan piirin palvelu, päivätty 9. elokuuta 2005 nro A17-324 /1). Tältä osin vaikuttaa kirjoittajalta, että hallinnointipalkkio on tarkoituksenmukaisinta määrittää prosentteina saaduista tuloista.

Luottamuksen hallinnan kohteet

Luottamuksen hallinnan kohteita ovat organisaatiot, kiinteistökompleksit, kiinteistöihin liittyvät yksittäiset kohteet, arvopaperit, sertifioimattomilla arvopapereilla varmennettu oikeudet, yksinoikeudet ja muu omaisuus. Muu omaisuus on ymmärrettävä irtainta omaisuutta ja vaatimus- tai käyttöoikeutta.

Näyttäisi siltä, ​​että mikä tahansa irtain omaisuus voidaan siirtää säätiön hallintaan. Lainsäätäjät kuitenkin kielsivät rahan "hallinnan" itsenäisenä esineenä, paitsi laissa säädetyissä tapauksissa. Tällaisia ​​poikkeustapauksia voidaan pitää 2. joulukuuta 1990 annetun lain nro 395-1 "Pankeista ja pankkitoiminnasta" perusteella luottolaitosten varojen hoitona. On syytä muistaa, että lainsäädäntö sallii luottolaitoksen hoitaa sekä kansallisen että ulkomaan valuutan määräisiä varoja.

Tekijä: yleissääntö, oikeus luottaa hallintaan kuuluu luottoorganisaatiolle (esimerkiksi pankille), jolla on toimilupa asiaankuuluvien pankkitoimintojen suorittamiseen. Ja vain joissain poikkeustapauksia Varojen luottamusta voi hoitaa ei-luotto-organisaatio, joka on saanut luvan harjoittaa tiettyä toimintaa vahvistetun menettelyn mukaisesti.

Luotessaan rahastoihin arvopapereihin sijoittamista varten edunvalvojan tulee säilyttää osapuolten sopima omaisuusrakenne koko sopimuskauden ajan. Eli ylläpitää tietyn perustajan arvopapereiden ja rahastojen välistä suhdetta sekä erityyppisten arvopaperien välistä suhdetta. Tällaiset tiedot näkyvät sijoitusilmoituksessa.

Sijoitusilmoitus on pakollinen osa rahastojen sijoitusrahastosopimusta ja sisältää tiedot näiden rahastojen sijoitussuunnista ja -tavoista. Selvityksessä on myös tiedot hallinnoinnin tarkoituksesta ja kestosta (kohta 7.3. Arvopaperien ja arvopapereihin sijoittamiseen tarkoitettujen rahastojen luottamusta koskevat määräykset, hyväksytty liittovaltion arvopaperimarkkinakomission päätöksellä 17. lokakuuta 1997 nro 37).

Muuten, varoja voidaan siirtää hallinnointiin toisella tavalla: osana muuta omaisuutta, erityisesti kiinteistökompleksia.

Luottamuksen hallinnassa voi olla vain yksilöllisesti määritelty omaisuus. Tämä tarkoittaa, että jokaisella esineellä on oltava sille ainutlaatuisia ominaisuuksia. Näin ollen sopimuksen irtisanomisen yhteydessä palautetaan aiemmin luovutettu omaisuus, ei sen analogit. Tällöin sopimusehdoissa voidaan määrätä, että omaisuus, joka on vielä hankinnan tai jopa luomisen kohteena, eli kiinteistö, jota ei ole sopimuksen tekohetkellä vielä olemassa, siirtyy hallintaan. Yleisin johtamisen kohde on yritysarvopaperit - osakkeet, erityisesti äänivaltaiset, eli mukaan lukien valtuudet hoitaa ne liikkeeseen laskeneen yhtiön - liikkeeseenlaskijan - asioita. Toiseksi yleisin hallintakohde on kiinteistöt.

Emissioluokan arvopapereiden luottamuksen hallinnassa on joitain piirteitä, jotka määritellään liittovaltion lainsäädännössä (Venäjän federaation siviililain 1025 §:n 3 osa, 22. huhtikuuta 1996 annettu laki "Arvopaperimarkkinoista" nro 39-FZ) ja arvopaperien ja arvopapereihin sijoittavien rahastojen luottamusta koskevat määräykset, jotka on hyväksytty liittovaltion arvopaperimarkkinakomission 17. lokakuuta 1997 antamalla päätöksellä nro 37.

Vain asianmukaisesti lisensoitu arvopaperimarkkinoiden ammattimainen toimija voi toimia johtajana osakkeiden ja joukkovelkakirjojen hallinnointisopimuksen nojalla (22. huhtikuuta 1996 annetun lain nro 39-FZ § 5, 39).

Osakkeiden ja joukkovelkakirjojen edunvalvoja käyttää kaikkia perustajansa (omistajan) oikeuksia, jotka on vakuutettu vastaavalla vakuudella. Tämä tarkoittaa, että hän ei rajoitu vain pörssikurssien pelaamiseen, hän voi käyttää kaikkia osakkeenomistajan oikeuksia, mukaan lukien äänioikeus yhtiökokouksessa. Jos luottamuksen hallinta liittyy yksinomaan yrityksen johtamiseen osallistumiseen, arvopaperimarkkinoiden ammattimaisen toimijan lupaa ei vaadita (Arvopaperimarkkinoita koskevan lain 5 §).

Säätiön hallinnointisopimus ei voi sisältää määräyksiä vain yhden tai useamman arvopaperin omistajan toimivallan (esimerkiksi vain oikeuden saada osinkoa tai vain äänioikeutta yhtiön yhtiökokouksessa) siirtämisestä johdolle. ). Samalla voidaan sopimuksella rajoittaa tai sulkea pois hoitoon siirrettyjen osakkeiden ja joukkovelkakirjalainojen luovutusmahdollisuutta.

Perustajan (tai edunsaajan) edun vuoksi on laadittu säännöt, joiden mukaan hoitajalla ei ole oikeutta luovuttaa hänelle hoidettavaksi luovutettuja arvopapereita omaan tai perustajiensa omaisuuteen. Eikä hän myöskään voi tehdä heidän kanssaan liiketoimia, joissa hän edustaa samanaikaisesti toisen henkilön etuja asianajajanaan, komissaarinaan tai asiamiehenään. Johtajalta ei ole oikeutta vaihtaa näitä arvopapereita omiin arvopapereihinsa tai perustajiensa tai asiakkaidensa (päämiesten, päämiesten, päämiesten) arvopapereihin. Lisäksi hän ei saa luovuttaa osakkeita ja joukkovelkakirjoja, jotka on luovutettu hänen hallitukselleen yli 30 päivän lykkäys- tai osamaksusopimuksilla, eikä luovuttaa niitä säilytettäväksi, jolloin vastaanottajaksi tai hoitajaksi on merkitty kolmas osapuoli. Lopuksi hoitaja ei voi pantata hänelle hallinnoitavaksi luovutettuja arvopapereita henkilökohtaisten velvoitteidensa, perustajiensa tai muiden henkilöiden velvoitteiden turvaamiseksi (FCSM-säännön nro 37 kohta 8.1).

Jos edunvalvoja samassa liiketoimessa edustaa samanaikaisesti kahden sellaisen osapuolen etua, joiden kanssa hän on tehnyt trustinhoitosopimuksen, hänen on hankittava etukäteen vastapuolten suostumus tällaisen liiketoimen toteuttamiseen. Myös rahastonhoitajan sopimuksen täytäntöönpanon aikana hankkimat arvopaperit tulevat hänen säätiön hallinnan kohteeksi alkuperäisen perustajan kanssa tehdyn sopimuksen ehdoilla.

Omaisuudenhoitosopimus

Omaisuudenhoitosopimus tehdään kirjallisesti (Venäjän federaation siviililain 1 § 1017).

Kiinteistön siirtäminen säätiön hallintaan edellyttää valtion rekisteröintiä samalla tavalla kuin tämän omaisuuden omistusoikeuden siirto (Venäjän federaation siviililain 1017 §:n 2 momentti, 21. heinäkuuta 1997 annetun lain 4 §. 122-FZ "Kiinteistöjen valtion rekisteröintioikeuksista ja liiketoimista sen kanssa"). On pidettävä mielessä, että kolmansille osapuolille - vuokralaisille tai yleishyödyllisiä palveluja tarjoaville organisaatioille - sopimus tulee voimaan vasta rekisteröintipäivästä (Venäjän federaation siviililain 551 artiklan 2 kohta). Tämä tilanne on otettava huomioon. Tähän päivään asti kaikki oikeudet ja velvollisuudet kolmansia osapuolia kohtaan kuuluvat omistajalle itselleen, ei edunvalvojalle.

Omaisuuden luovutuksen rekisteröintivaatimusten laiminlyönti johtaa itse hallinnointisopimuksen pätemättömyyteen.

Pitäisikö kiinteistöjen hallintaa koskevan sopimuksen muutokset rekisteröidä? Itse kiinteistöjen hallinnointisopimus ei edellytä valtion rekisteröintiä. Vastaavasti, jos sopimukseen tehdyt muutokset ja lisäykset eivät koske suoraan kiinteistöä, vaan vain sen hallinnointimenettelyä, ne eivät myöskään vaadi rekisteröintiä.

Tilanne voi syntyä, kun muita säädöksiä vahvistetaan Lisävaatimukset siirtää tietyntyyppistä omaisuutta trustin hallintaan. Siten arvopapereita ja arvopaperisijoittamiseen tarkoitettuja varoja siirrettäessä trustin hallinnointiin vaaditaan sijoitusilmoitus, joka on olennainen osa sopimusta (FCSM-asetuksen nro 37 kohta 7.2).

Osapuolten on ilmoitettava omaisuudenhoitosopimuksessa (Venäjän federaation siviililain 1016 artikla):

• luotonhallintaan siirretyn omaisuuden koostumus;
• oikeushenkilön nimi tai sen kansalaisen nimi, jonka etujen mukaisesti omaisuutta hoidetaan (hallinnon perustaja tai edunsaaja);
• johtajalle maksettavan palkkion määrä ja muoto, jos palkkion maksamisesta on määrätty sopimuksessa;
• sopimusaika.

Luottamushallintoon siirretyn omaisuuden koostumus on kuvattava selkeästi ja yksityiskohtaisesti. Jos tästä ehdosta, samoin kuin ehdoista palkkion ehdoista ja muodoista, ei päästä yhteisymmärrykseen, tällainen sopimus tunnustetaan tekemättä. Tässä tapauksessa perustaja voi syyttää johtajaa perusteettomasta edusta. Mutta tätä on vaikea todistaa, joten kannattaa sopia ehdosta siirrettävän omaisuuden tarkasta luettelosta, mukaan lukien rahan määrä.

Hallinto-aika ei saa ylittää viittä vuotta. Lainsäätäjät ovat rajoittaneet sen suojellakseen omistajaa. Sopimus on kuitenkin voimassa samoin ehdoin ilman osapuolten erillistä lausuntoa. Muuten, hallintasopimusta ei voida tehdä minkään kertaluonteisen toimenpiteen suorittamiseksi, koska "luottamuksen hallinnan luonne edellyttää suhteen jatkuvaa luonnetta" (Moskovan piirin liittovaltion monopolien vastaisen palvelun päätös 30. tammikuuta 2001 Nro KG-A41/112-01).

Säätiön hallintaan siirretty omaisuus erotetaan muusta johdon perustajan omaisuudesta sekä johtajan omaisuudesta (Venäjän federaation siviililain 1018 §). Toimitsijamies esittää nämä kohteet erillisessä taseessa, josta hän pitää itsenäistä kirjanpitoa.

Jos johtaja vastaanottaa arvopapereita luottamusta varten eri perustajilta, he voivat yhdistää osakesarjansa siirrettäväksi hänelle (Venäjän federaation siviililain 1025 artikla).

Pantilla kuormitettu omaisuus voidaan siirtää säätiön hallintaan, koska pantinantaja pysyy sen omistajana ja säilyttää sen määräysvallan. Lisäksi kiinteistön kannattavasta käytöstä saatavat lisätulot auttavat omistajaa täyttämään velvoitteensa kiinnityksen haltijaa kohtaan. Lainsäätäjät ovat säätäneet, että johtajaa on varoitettava pantista. Muussa tapauksessa hänellä on oikeus vaatia tuomioistuimessa sopimuksen irtisanomista ja yhden vuoden palkan maksamista (Venäjän federaation siviililain 1019 §:n 2 kohta).

Osapuolten oikeudet ja velvollisuudet omaisuudenhoitosopimuksen mukaan

Sopimuksen mukaan isännöitsijä saa täydellisen vapauden hallita omaisuutta. Jos perustaja haluaa valvoa johtajan toimia, hänen on määrättävä sopimuksessa yksityiskohtaisesti seuraavat kohdat:

• johtajan raportointi;
• tarve koordinoida yksittäisten liiketoimien tekemistä siirretyn omaisuuden kanssa.

Eli johdon perustaja voi rajoittaa johtajaa. Esimerkiksi kieltää häntä myymästä omaisuutta ilman hänen suostumustaan.

Jos tällaisia ​​rajoituksia ei aseteta, liiketoimia ei voida riitauttaa tulevaisuudessa (FAS-päätös Kaukoidän alue päivätty 15. syyskuuta 2003 asiassa nro F03-A51/03-1/2252).

Hallinnolle siirretty omaisuus on erotettava. Tässä tapauksessa perustajan velkojen ulosmittaus ei ole sallittua, lukuun ottamatta konkurssitapauksia (Venäjän federaation siviililain 1018 §:n 2 kohta). Jos tuomioistuin toteaa perustajan maksukyvyttömäksi, säätiön hoito lopetetaan ja omaisuus menee konkurssipesään.

Mutta olisi virhe uskoa, että erillinen omaisuus on ehdottoman loukkaamaton. Jos luotonhoitosopimuksen voimassaoloaikana on syntynyt velkoja kiinteistönhoitoon liittyvistä velvoitteista, ne maksetaan takaisin sen kustannuksella. Jos se ei riitä, johtajan oma omaisuus myydään velkojen kuittaamiseksi. Jos säätiön hoitosopimuksen nojalla luovutettu perustajan omaisuus ja hoitajan omaisuus eivät riitä velkojen maksamiseen, muuhun perustajan omaisuuteen voidaan soveltaa ulosmittausta. Tämä tarkoittaa, että yrittäjän tulee olla erittäin varovainen johtajan valinnassa, koska johdon voitto ja tappio riippuu hänen toimistaan.

Johtaja on vastuussa omalla omaisuudellaan, vaikka hän ei olisi ilmoittanut liiketoimen tekemisestä johtajana vastapuolelle tai suorittanut liiketoimen yli hänelle annettujen valtuuksien tai hänelle asetettujen rajoitusten vastaisesti. Samassa tapauksessa hän korvaa perustajalle mahdollisesti aiheutuneet tappiot.
Järjestäjä on velvollinen huolehtimaan perustajan ja edunsaajan eduista. Muutoin hän korvaa heille menetetyn voiton ja perustajalle myös omaisuuden menetyksestä tai vahingoittumisesta aiheutuneet vahingot.

Ammattiyrittäjänä johtaja on vastuussa sekä virheellisistä että satunnaisista vahingoista. Mutta hän voi välttyä vastuulta, jos hän osoittaa, että tappiot ovat aiheutuneet ylivoimaisesta esteestä (force majeure) tai perustajasta. Ylivoimainen este on poikkeuksellinen ja väistämätön tilanne tietyissä olosuhteissa (siviililain 401 §:n 3 kohta). Esim. isännöitsijä on vastuussa tulipalon seurauksena kiinteistöille aiheutuneista vahingoista kolmannen osapuolen tuottamuksesta, mutta jos omaisuus on tuhoutunut luonnonmullistuksen seurauksena, hoitaja ei ole vastuussa.

Perustaja voi sisällyttää sopimukseen vaatimuksen, jonka mukaan johtajan on annettava hänelle talletus mahdollisten tappioiden korvaamiseksi (Venäjän federaation siviililain 1022 §:n 4 kohta).

On syytä huomata, että edunvalvoja yrittää usein sopimuksessa jättää vain vastuunsa syyllisestä käytöksestä, poissulkematta tapaturmia tai kolmansien osapuolten aiheuttamia vahinkoja. Tätä ei voida hyväksyä, koska Venäjän federaation siviililain 1022 artiklan 1 kohdan normi on pakollinen, eli sitä ei voida muuttaa osapuolten sopimuksella. Tällaisen ehdon pitäisi varoittaa perustajaa, koska se osoittaa johtajan epäluottamusta pätevyyteensä.

Arvopaperirahastojen hallinnointisopimuksissa usein esiintyvä erittäin kiistanalainen ehto vapauttaa johtajan vastuusta, koska liikkeeseenlaskija ei ole täyttänyt velvoitteitaan. Loppujen lopuksi vain ylivoimainen este vapauttaa johtajan vastuusta. Tällaisia ​​ylivoimaisia ​​esteitä eivät ole esimerkiksi velallisen vastapuolten velvollisuusrikkomukset, suoritukseen tarvittavien tavaroiden puute markkinoilla tai velallisen tarvittavien varojen puute.

On suositeltavaa jättää nämä kohteet pois, koska liikkeeseenlaskijan laittomat toimet ovat melko yleisiä. Näin ollen johtaja luopumalla vastuusta heikentää merkittävästi perustajan asemaa lailliseen asemaan verrattuna.

Suhteen irtisanominen luotonhallintasopimuksen perusteella

Johdon perustaja voi yksipuolisesti irtisanoa sopimuksen, jos hän maksaa johtajalle sopimuksessa määrätyn palkkion.

Lisäksi perustajan konkurssi purkaa tämän sopimuksen, koska hallinnoitavaksi siirretyn omaisuuden on mentävä konkurssipesään. Perustajan kuolema (samalla kun edunsaaja säilyy) ei voi johtaa sopimuksen päättymiseen, koska hänen oikeutensa ja velvollisuutensa siirtyvät tässä tapauksessa perillisille. Edunsaajan kuolema tai edunsaajaorganisaation purkaminen kuitenkin irtisanoo sopimuksen.

Edunsaajan kansalaisen toteaminen epäpäteväksi, osittain työkyvyttömäksi tai kadonneeksi sekä edunsaajayrityksen saneeraus ei merkitse sopimuksen irtisanomista. Lisäksi osapuolten sopimuksessa voidaan määrätä sen säilyttämisestä edunsaajan (viimeksi mainitun perillisten) kuoleman varalta.

Pääsääntöisesti luotonhoitosopimus irtisanotaan edunsaajan yksipuolisen kieltäytymisen vuoksi, koska edunsaaja hallitsee itsenäisesti itselleen tehdyn sopimuksen perusteella saamaansa oikeutta. Sopimuksessa voi kuitenkin määrätä muita seurauksia tässä tapauksessa edunsaajan oikeuksien siirtämisen muodossa perustajalle (Venäjän federaation siviililain 430 artiklan 4 kohta, 1024 artiklan 1 kohta).

Sopimuksen päätyttyä johtajan on palautettava perustajalle hallintaan siirretty omaisuus (Venäjän federaation siviililain 1024 §:n 3 kohta). Sopimuksessa voi kuitenkin määrätä myös muusta seurauksesta, esimerkiksi omaisuuden luovutuksesta edunsaajalle tai sen hankkimisesta johtajan toimesta (osto-myyntisopimuksella).

Verotus

arvonlisävero

Jos edunvalvoja-yrittäjä on arvonlisäverovelvollinen, hän toimii yleisten sääntöjen mukaisesti Verokoodi: laskee verot ja maksaa sen myös budjettiin. Tavarantoimittajien hänelle esittämä "panosten arvonlisävero" hyväksytään vähennykseen tavanomaisella tavalla. Säännöt eivät aseta tähän tilanteeseen erityisiä vaatimuksia. Samanaikaisesti verorekistereihin, asiakirjoihin ja raportteihin tehdään johtajan nimen jälkeen merkintä "D.U."

Koska kaikki verovelvollisen tehtävät hoitaa johtaja, perustaja (edunsaaja) ei maksa tuloistaan ​​arvonlisäveroa. Kirjoittajan mukaan omaisuuden siirto hallinnoitavaksi ei ole arvonlisäveron alaista, koska myyntiä ei ole (Venäjän federaation verolain 146 artikla).

Liikennevero, maavero, kiinteistövero yksityishenkilöille

Säätiön hallintaan siirretty kuljetus on perustajan omaisuutta. Näin ollen ne on rekisteröity hänen nimiinsä ajoneuvoja(Moottoriajoneuvojen rekisteröintisääntöjen kohta 12, hyväksytty Venäjän sisäministeriön määräyksellä 27. tammikuuta 2003 nro 59). Tämä tarkoittaa, että omistajan on laskettava ja maksettava verot budjettiin. Edunsaajalla tai edunsaajalla ei ole velvollisuuksia talousarvioon.

Maa- ja yksityishenkilöiden kiinteistöveron kysymys ratkaistiin samalla tavalla. Art. Venäjän federaation verolain 388 ja art. 9. joulukuuta 1991 annetun lain nro 2003-1 "Yksityishenkilöiden omaisuutta koskevista veroista" 1 §:n mukaan omistajan on maksettava nämä verot.

Henkilökohtainen tulovero

Yksityisen yrittäjän tuloa johdon perustajana (edunsaajana) verotetaan seuraavasti.

Omaisuuden käytöstä saatavat tulot ovat tuloveron alaisia ​​(Venäjän federaation verolain 208 §:n 4 momentti, 1 kohta). Sopimuksessa tulee selkeästi mainita, että perustajan (edunsaajan) tulot ovat omaisuuden käytöstä saadut tulot vähennettynä hoitajan palkkiolla. Tästä erosta on maksettava vero.

Arvopapereiden osto- ja myyntituloille vahvistetaan erityissäännöt veropohjan määrittämiseksi (Venäjän federaation verolain 214.1 artikla). Erityisesti siinä todetaan suoraan, että perustajan (edunsaajan) tuloja vähentävät arvopapereiden myynnistä aiheutuneet tappiot sekä johtajan palkka (Venäjän federaation verolain 214.1 §:n 4-7 lausekkeet). .

Samanaikaisesti tällaisten liiketoimien henkilökohtaisen tuloveron maksamisen piirre on, että kunkin arvopaperityypin veropohja määritetään erikseen (Venäjän federaation verolain 4 kohta, 7 kohta, 214.1 artikla). Jos esimerkiksi osakkeiden myynnistä saadaan tuloa ja joukkovelkakirjalainojen myynnistä saadaan tappiota, tämä tappio ei voi vähentää osakkeiden myynnistä syntyvää tuloa. Tällöin joukkovelkakirjalainoista ei synny verotuskohdetta, vaan osakkeilla suoritettavista liiketoimista maksetaan vero kokonaan.

Omaisuudenhoitosopimuksen päättyessä omaisuus voidaan joko palauttaa perustajalle tai siirtää toiselle henkilölle. Tällaisen palautuksen tapauksessa perustaja ei tuota tuloa (tappiota), vaikka kiinteistön voimaantulohetkellä ja päättymishetkellä on positiivinen (negatiivinen) erotus. luotonhallintasopimus. Tässä tapauksessa hän ei maksa tuloveroa.

Edunvalvoja toimii veroasiamiehenä, toisin sanoen hän laskee, pidättää ja maksaa henkilökohtaisen tuloveron johdon perustajan tai edunsaajan talousarvioon (Venäjän federaation verolain 226 artikla). Tässä tapauksessa veroprosentti on 13 prosenttia. Jos johtaja ei pidättänyt veroa, tulon saajan on ilmoitettava ja maksettava se itsenäisesti (Venäjän federaation verolain 228 §:n 4 kohta).

Yrittäjä-johtaja maksaa tuloistaan ​​tuloveroa sopimuksen mukaisena korvauksena yleisesti sovitulla tavalla.

Kuten kuka tahansa yrittäjä, hän voi vaatia ammatillista verovähennystä johtamiseen liittyvien tosiasiallisesti vahvistettujen kulujen määrästä tai 20 prosenttia tulojen määrästä (Venäjän federaation verolain 221 artiklan 1 kohta).

Kuinka prosessissa kaupallinen toiminta, ja monissa muissa tapauksissa voi olla tarpeen laatia omaisuusrahastosopimus. Tätä sopimusta käsitellään yksityiskohtaisemmin tässä artikkelissa.

Luottamushallintasopimus – kuka voi tehdä sen ja mihin tarkoitukseen?

Omaisuudenhoitosopimus tehdään silloin, kun omistaja luovuttaa omaisuutensa henkilölle, joka hoitaa sitä omistajan tai muun yhteisön edun mukaisesti. Tyypillisesti omaisuus siirretään hallintaan sen tehokkaamman käytön ja maksimaalisen hyödyn vuoksi. Joskus esine joutuu säätiön hoitoon, jos siitä ei tilapäisesti ole velvollisia hoitamaan (esimerkiksi siihen asti, kunnes perilliset tulevat perintöoikeuksiin, notaarilla on oikeus tehdä sopimus omaisuuden luottamushoidosta).

Sopimuksen osapuolia ovat mm.

1. Johdon perustaja on kohteen omistaja.
2. Edunvalvoja on taho, joka ottaa vastuun omaisuuden hallinnasta.
3. Edunsaaja (vapaaehtoinen luku) on henkilö, jonka etujen mukaisesti kohdetta käytetään. Tilanteessa, jossa sitä ei ole määrätty sopimuksessa, esineen käytöstä saadun voiton saa johdon perustaja.

Pääsääntöisesti edunvalvoja voi olla yksityinen yrittäjä tai kaupallinen yhteisö. Tämä sääntö on varsin looginen, koska johtajan toiminta on yrittäjyyttä. Jos omaisuudenhoitosopimus tehdään laissa säädetyin perustein, rajoitusta ei ole.

Niille, jotka haluavat tehdä kiinteistöjen hallinnointisopimuksen, malli tästä sopimuksesta on saatavilla verkkosivuillamme.

Mitä kohteita voidaan siirtää hallintaan?

Ne kohteet, joista voidaan saada voittoa niiden hallinnan tuloksena, siirretään luottamushallintaan. Hallinto sisältää erilaisia ​​oikeudellisia ja tosiasiallisia toimia voiton saamiseksi (esimerkiksi yhden osan vuokraamisesta tontti ja toisaalta maataloustuotteiden kasvattaminen).

Pääsääntöisesti kiinteistöjen hoidosta laaditaan omaisuudenhoitosopimus (kauppa, toimistotila jne.) tai kiinteistökompleksi (esimerkiksi yritys). Irtaimen tavaran joukossa arvopaperit siirtyvät useimmiten hallintaan. Käteinen raha itse ei voi mennä luottamuksen hallintaan, mutta jos he ovat olennainen osa yrityksissä, siirry sitten hallintaan yhdessä tämän kiinteistökompleksin muiden osien kanssa.

Pantatut tavarat voidaan siirtää trustin hallintaan, mutta tämä ei estä pantinhaltijaa perimästä velan määrää tällaisesta omaisuudesta. Omistaja on tältä osin velvollinen ilmoittamaan isännöitsijälle, että hänelle tulevaan omaisuuteen on asetettu panttiraite. Jos hän ei tee tätä, hoitajalla on oikeus irtisanoa omaisuudenhoitosopimus tuomioistuimen kautta ja saada vuosipalkkion suuruinen korvaus.

Miten kiinteistöjen hallinnointisopimus laaditaan? Sopimuslomake

Lain säännökset määräävät, että omaisuudenhoitosopimus tehdään tiukasti kirjallisesti. Jos tämä ehto ei täyty, omistajan ja johtajan välinen sopimus katsotaan mitättömäksi.

Kaupan toteuttamisella on omat erityispiirteensä tapauksissa, joissa kiinteistö siirtyy hallintaan. Kiinteistönhoitosopimuksen laatimissäännöt ovat samanlaiset kuin sen myyntiä koskevat säännöt. Erityisesti Rosreestrin kanssa tulee rekisteröidä kiinteistöjen hallinnointisopimus, jos seuraavat asiat menevät hallintaan:

• Elintila;
• yhtiö.

Muissa tapauksissa kiinteistönhoitajalle siirrettäessä itse sopimusta ei rekisteröidä, vaan ainoastaan ​​omaisuuden luovutus.

Omaisuudenhoitosopimuksen ominaisuudet

Tällä sopimuksella on joitain yhtäläisyyksiä muihin sopimuksiin. Edustussopimuksen puitteissa agentti siis toimitsijamiehen tavoin toimii toisen osapuolen edun mukaisesti erilaisia ​​toimia(tosiasialliset ja oikeudellisesti merkittävät). Vuokrasuhteessa vuokralainen käyttää jonkun muun omaisuutta, myös voittoa varten. Johtaja tekee samoin.

Kiinteistönvälityssopimuksella on kuitenkin joitain ominaisuuksia:

1. Hallinto suoritetaan erikseen määritellyn ajanjakson aikana.
2. Isännöitsijä suorittaa liiketoimet kiinteistön kanssa aina alkaen oma nimi(toisin kuin edustaja, joka voi toimia asiakkaan puolesta).
3. Isännöitsijä ei toimi omien etujensa mukaisesti (toisin kuin vuokralainen), vaan kiinteistön omistajan tai edunsaajan edun mukaisesti.
4. Toisin kuin agentti, joka toteuttaa asiakkaalta erityisiä ohjeita, edunvalvoja on vapaa toimiessaan. Hän valitsee itsenäisesti optimaaliset kiinteistönhoitomenetelmät ja toteuttaa ne.
5. Luottamuksen hallintaan asetettu objekti on erotettava muusta omistajan ja johtajan omaisuudesta. Tätä esinettä ei voida periä omistajansa veloista (paitsi kiinnitettyä omaisuutta ja konkurssitapauksia).

Omaisuudenhoitosopimuksen ehdot

Siviililaissa luetellaan selkeästi ehdot, jotka on otettava huomioon sopimustekstissä. Ilman osapuolten välistä sopimusta kiinteistöjen hallinnointisopimus katsotaan yksinkertaisesti tekemättä. Olennaisia ​​ehtoja ovat siis:

• johtajalle siirretyistä kohteista (monimutkainen omaisuus siirretään inventaarion mukaan);
• kohde, jonka etujen mukaisesti sopimus pannaan täytäntöön;
• palkkion määrä, jonka omistaja maksaa johtajalle (jos palkkiota ei odoteta, sopimuksen tekstin tulee osoittaa suoraan, että se on maksuton);
• sopimuksen kesto (enintään 5 vuotta).

Muut omaisuudenhoitosopimuksen ehdot eivät ole pakollisia. Erimielisyyksien ja epäselvyyksien välttämiseksi kannattaa kuitenkin huomioida sopimuksessa:

• tiettyjen omaisuuden kanssa tapahtuvien liiketoimien rajoitusten olemassaolo (esimerkiksi sen luovuttamisen kielto);
• kyky luovuttaa kiinteistöjä;
• johtajat esittävät työtään koskevia raportteja usein;
• johtajan oikeus uskoa tiettyjen toimien suorittaminen toiselle taholle;
• syitä aikainen lopetus sopimukset;
• menettely, jolla korvataan johtajalle hänen velvollisuuksiensa täyttämisestä aiheutuneet kulut;
• osapuolten oikeudet ja velvollisuudet;
• osapuolten vastuu sopimusrikkomuksesta.

Onko johtajalla mitään vastuuta?

Takana virheellinen toteutus tehtävistään (erityisesti huonolaatuisesta kiinteistönhoidosta) johtaja on omaisuusvastuussa. Tässä tapauksessa hänen on korvattava:

• edunsaajalle - menetetyt voitot;
• omistajalle - omaisuusvahingon aiheuttama vahinko.

Isännöitsijä vapautuu vastuusta, jos hän voi osoittaa, että vahinko on aiheutunut ylivoimaisesta esteestä tai omistajan tai edunsaajan toiminnan seurauksena.

Jos johtaja, tehdessään liiketoimia kolmansien osapuolten kanssa, ylittää hänelle vahvistetut valtuutusrajat, hän on vastuussa tällaisista liiketoimista itsenäisesti. Tässä tapauksessa johdon perustajan on kuitenkin todistettava, että kolmannet osapuolet tiesivät (tai heidän olisi pitänyt tietää), että johtaja ylittää vahvistetut rajat.

Muissa tapauksissa kulut johtajan kiinteistön hallintaprosessissa tekemien liiketoimien kulut maksetaan tällaisen omaisuuden kustannuksella. Jos tämän omaisuuden arvo ei riitä kattamaan kaikkia velkoja, hoitajan omaisuus on perittävä. Jos velkoja ei tässä tapauksessa voida maksaa kokonaan takaisin, johdon perustajalle kuuluva omaisuus peritään takaisin.

Missä tapauksissa sopimus päättyy?

Omaisuudenhoitosopimuksen voimassaolon päätyttyä osapuolten välinen suhde päättyy, jos ainakin toinen osapuolista ilmoittaa niin. Tässä tapauksessa esine on palautettava omistajalleen. Jos omistaja tai johtaja eivät halua irtisanoa yhteistyötä, sopimus katsotaan jatkuneen samaksi ajaksi.

Lisäksi kiinteistönhoitosopimuksen mukaiset suhteet päättyvät:

• jos edunsaaja kieltäytyy sopimuksen mukaisesta voitosta tai hänen kuollessaan (ellei sopimuksessa määrätä, että tässä tapauksessa oikeus voittoon siirtyy toiselle henkilölle);
• olosuhteiden ilmaantuminen, jotka estävät johtajaa henkilökohtaisesti toteuttamasta sopimusta, jos hän (tai perustaja) aikoo tässä tapauksessa lopettaa yhteistyön;
• omistaja tekee päätöksen sopimuksen irtisanomisesta (tässä tilanteessa hän on velvollinen maksamaan johtajalle sopimuksessa määritellyn korvauksen);
• yksittäisen yrittäjän asemassa olevan johdon perustajan konkurssi;
• jos johtaja tunnustetaan täysin tai osittain epäpäteväksi, hänet julistetaan konkurssiin sekä kuolemantapauksessa.

Esimerkkimalli kiinteistöjen hallinnointisopimuksesta

LUOTTAMISEN HALLINTOSOPIMUS

g._______ "__"________ ____ g.

Edustajat ____________________________ ______________________, jäljempänä "osapuoli 1", ja __________________________ edustavat ____________________________, jotka toimivat _______________________, jäljempänä "osapuoli 2", ovat tehneet tämän sopimuksen seuraavasti:

1. SOPIMUKSEN AIHE

1.1. Osapuoli 1 luovuttaa kiinteistön Osapuoli 2:lle sopimuksen kohdassa 2 olevan luettelon mukaiseen luottamuksen hallintaan sopimuksen kohdassa 4 mainituksi ajaksi ja osapuoli 2 sitoutuu hoitamaan tätä omaisuutta sopimuksen ehtojen mukaisesti.

1.2. Luottamushallintoon siirretty omaisuus on ______________________ vahvistamana Osapuolen 1 omaisuutta.

2. LUOTTAMINEN HALLINNOINTI

Luottamuksen hallinnan kohde on: ________________________________________________________________________.

3. OSAPUOLTEN OIKEUDET JA VELVOLLISUUDET

3.1. Osapuoli 2 on velvollinen:

• hoitaa omaisuudenhoitoa osapuolen 1 edun mukaisesti;
• muut tehtävät: ________________________________________________________________________.

3.2. Party 2:lla on oikeus:

• päättää itsenäisesti tavoista toteuttaa hallintoa;
• muut oikeudet: ___________________________________________________________________.

3.3. Osapuoli 1 on velvollinen:

• luovuttaa omaisuuden hallintaan osapuolelle 2 luovutuskirjan perusteella;
• muut tehtävät: __________________________________________________________.

4. SOPIMUKSEN KESTO

4.1. Sopimus astuu voimaan sen allekirjoitushetkestä.

4.2. Sopimus on voimassa enintään ________.

5. OSAPUOLTEN VASTUU

Sopimuksen osapuolten vastuu määräytyy nykyinen lainsäädäntö.

6. LOPPUSÄÄNNÖKSET

Osapuolten on välittömästi ilmoitettava toisilleen osoitteenmuutoksesta, pankkitiedot, puhelinnumerot.