Kasunduan sa pagbebenta at pagbili: kasanayang panghukuman. Pagbili ng real estate: kung paano magbayad para dito nang tama (pagsusuri ng hudisyal na kasanayan) (Chakinsky A.)

Artikulo 454 ng Civil Code ng Russian Federation. Kontrata ng pagbebenta

1. Sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang isang partido (nagbebenta) ay nangakong ilipat ang bagay (mga kalakal) sa pagmamay-ari ng kabilang partido (mamimili), at ang mamimili ay nangakong tanggapin ang produktong ito at magbayad ng isang tiyak na halaga ng pera (presyo ) para rito.
2. Para sa pagbili at pagbebenta mahahalagang papel at mga halaga ng pera, ang mga probisyon na ibinigay para sa talatang ito ay nalalapat maliban kung itinatag ng batas mga espesyal na tuntunin kanilang pagbili at pagbebenta.
3. Sa mga kasong itinatadhana ng Kodigong ito o ng iba pang batas, ang mga detalye ng pagbili at pagbebenta ng ilang partikular na uri ng mga kalakal ay tinutukoy ng mga batas at iba pang legal na gawain.
4. Ang mga probisyon na itinakda sa talatang ito ay nalalapat sa pagbebenta ng mga karapatan sa ari-arian, maliban kung iba ang sinusunod mula sa nilalaman o katangian ng mga karapatang ito.
5. K ilang species mga kontrata sa pagbebenta (tingi na pagbili at pagbebenta, supply ng mga kalakal, supply ng mga kalakal para sa mga pangangailangan ng gobyerno, pagkontrata, supply ng enerhiya, pagbebenta ng real estate, pagbebenta ng isang negosyo) ang mga probisyon na itinakda para sa talatang ito ay nalalapat, maliban kung itinakda ng mga patakaran ng ang Code na ito sa mga ganitong uri ng kontrata.

Pagpipilit na tapusin ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa mga lugar na hindi tirahan

ARBITRATION COURT OF MOSCOW

Sa Pangalan Pederasyon ng Russia

(pagbunot)

Ang operative na bahagi ng desisyon ay inihayag noong Enero 22, 2007.
Buong teksto ginawang solusyon noong 01/29/2007.
Ang arbitration court na binubuo ng presiding judge N., ang protocol ay isinagawa ng assistant judge P.G.N., na may partisipasyon ng: mula sa nagsasakdal - B. (ex. na may petsang 01/17/2007 b/n), mula sa nasasakdal - P. Yu.V. (ext. na may petsang 01/09/2007 N 07/05-7), mula sa ika-3 tao - A. (ext. na may petsang 11/16/2006 N D-06/3343), nang isaalang-alang ang kaso sa paghahabol ni Luna LLC laban sa SGUP para sa pagbebenta ng ari-arian ng lungsod ng Moscow, 3rd party - DIGM, sa pagpilit na tapusin ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta,

NA-INSTALL:

Ang Luna LLC ay nagsampa ng paghahabol sa korte laban sa State Unitary Enterprise para sa pagbebenta ng ari-arian sa Moscow upang pilitin ang nasasakdal na pumasok sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa mga non-residential na lugar na may lawak na 525.6 square meters. m (palapag 1, silid II, silid 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), na matatagpuan sa address: Moscow, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, na may presyong RUB 6,628,894. sa mga tuntunin ng draft na kasunduan na naka-attach sa claim, na tumutukoy sa paglikha ng kumpanya sa proseso ng privatization ng ari-arian ng studio No. 37 at ang paggamit real estate on a rental basis.
Tinanggihan ng nasasakdal ang kahilingan, na binanggit ang kawalan ng kaukulang utos mula sa DIGM, ay nagsabi na walang aplikasyon mula sa nagsasakdal para sa pagtubos ng real estate bago ang pag-expire ng panahon na ibinigay para sa talata 13 ng Art. 43 ng Pederal na Batas ng Disyembre 21, 2001 N 178-FZ "Sa pribatisasyon ng estado at ari-arian ng munisipyo”, at tungkol sa imposibilidad ng pag-redeem ng real estate pagkatapos ng dalawang taon mula sa petsa ng pagpasok sa bisa ng Batas na ito, at hinamon din ang presyo ng pagtubos ng ari-arian na iminungkahi ng nagsasakdal.
Itinuturing ng 3rd party na labag sa batas ang mga kahilingan, na itinuturo na ang mga probisyon ng mga kasunduan sa pagpapaupa ng real estate tungkol sa karapatang bilhin ang ari-arian na ito ay naging hindi wasto noong Abril 27, 2004, at ang kasunduan sa pag-upa na may petsang Pebrero 15, 1995 N 4 -108/95, na natapos kasama ng nagsasakdal, ay hindi nagbibigay ng posibilidad ng pagtubos sa naupahang ari-arian, na nakasaad na ang presyo sa merkado ng real estate kung saan ginawa ang mga paghahabol ay kasalukuyang RUB 34,235,593.
Sa pagtuligsa sa mga argumento ng nasasakdal at ng ikatlong partido, tinukoy ng nagsasakdal ang itinatag na kasanayang panghukuman sa naturang mga pagtatalo (Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Rehiyon ng Moscow na may petsang Oktubre 4, 2006 N KG-A40/9151-06).
Matapos suriin ang mga isinumiteng dokumento at narinig ang mga taong sangkot sa kaso, nakita ng korte na ang mga paghahabol ay napapailalim sa kasiyahan dahil sa mga sumusunod na pangyayari.
Ang Luna LLC ay ang legal na kahalili ng Luna Firm LLP, na nilikha sa panahon ng privatization ng studio No. 37 sa address: Moscow, st. Perovskaya, 10, gusali 1.
Alinsunod sa plano ng pribatisasyon, na inaprubahan ng desisyon ng Territorial Agency ng Higher Administrative Okrug ng Moscow State Property Committee na may petsang Abril 10, 1992 N 6, Luna LLP, sa ilalim ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta na may petsang Nobyembre 4, 1992 N 04- 00239/92, binili ang pangunahing at kapital ng paggawa talyer.
Ang plano at kasunduan sa pribatisasyon na may petsang Nobyembre 4, 1992 N 04-00239/92 ay nagbibigay para sa pag-upa ng mga studio na lugar sa pakikipagsosyo na may karapatang bilhin ang mga ito pagkatapos ng isang taon.
Pag-arkila ng paggamit ng studio premises na may lawak na 527.9 sq. m pormal sa pamamagitan ng kasunduan na may petsang Pebrero 15, 1995 N 4-108/95 sa pagitan ng Moscow Property Committee at ng partnership.
Bilang resulta ng muling pagpapaunlad ng mga lugar, pinahihintulutan ng utos ng pinuno ng administrasyong distrito ng Perovo ng lungsod ng Moscow na may petsang Marso 25, 2004 N 109, ang lugar ng inuupahang lugar ay nagbago at umabot sa 525.6 square meters. m.
Ang kasunduan sa pag-upa na may petsang 02/15/1995 N 4-108/95 ay natapos, tulad ng hayagang nakasaad sa teksto nito, batay sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta na may petsang 04/11/1992 N 04-00239/92, samakatuwid mayroong walang probisyon dito tungkol sa karapatan ng nangungupahan na bilhin ang inookupahang lugar ay hindi nangangahulugan na ang nagsasakdal ay hindi napapailalim sa mga probisyon na ibinigay para sa talata 13 ng Art. 43 ng Pederal na Batas ng Disyembre 21, 2001 N 178-FZ "Sa pribatisasyon ng estado at munisipal na ari-arian."
Alinsunod sa talata 13 ng Art. 43 ng Pederal na Batas ng Disyembre 21, 2001 N 178-FZ "Sa pribatisasyon ng estado at munisipal na ari-arian" kung ang lahat ng pag-aari ng isang estado o munisipal na negosyo, maliban sa gusali o non-residential na lugar kung saan ang negosyong ito ay matatagpuan, ay nakuha bago ang pagpasok sa puwersa ng Kabanata IV ng Bahagi muna Civil Code Ang Russian Federation na may sabay-sabay na pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa na nagbibigay para sa posibilidad ng pagbili ng naturang gusali o lugar, ang tinukoy na gusali o non-residential na lugar ay napapailalim sa pagbebenta sa may-ari na bumili ng lahat ng ari-arian ng negosyo sa halaga ng merkado.
Ang nagsasakdal ay nag-aplay kasama ang isang aplikasyon para sa pagbebenta ng naupahang lugar sa Moscow City Property Department, pinahintulutan na gumawa ng mga desisyon sa pagbebenta ng ari-arian ng lungsod ng Moscow, 04/06/2004 (entry No. 70-124/04) - bago ang pag-expire ng itinatag na dalawang taong panahon para sa paggamit ng karapatang bumili ng lugar.
Ang halaga ng pamilihan ng mga lugar na inupahan ng nagsasakdal sa panahong ito ay 6,628,894 rubles, na kinumpirma ng ulat ng pagtatasa N 04-0117-0044/04-1, na pinagsama-sama ni PBOYUL Z. sa mga tagubilin ng DIGM.
Hindi kayang tiisin ng nagsasakdal negatibong kahihinatnan dahil sa pagtaas ng presyo ng real estate sa panahon kung kailan umiwas ang DIGM sa paggawa ng desisyon na ibenta ang ari-arian, samakatuwid ang presyo ng pagtubos ng ari-arian ay dapat matukoy batay sa presyo nito sa merkado sa oras na nag-apply ang nagsasakdal para sa pagtubos.
Ang mga pagtutol ng nasasakdal at ng 3rd party ay ibinibigay nang hindi isinasaalang-alang ang nananaig kasanayang panghukuman(Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow Region na may petsang Oktubre 4, 2006 N KG-A40/9151-06), at samakatuwid ay napapailalim sa pagtanggi.
Ang mga gastos sa bayarin ng estado ay dapat na maiugnay sa nasasakdal, ngunit siya ay walang bayad sa pagbabayad nito, samakatuwid ang bayad ng estado na binayaran kapag nagsampa ng isang paghahabol ay dapat ibalik.
Ginagabayan ng Art. 43 ng Pederal na Batas ng Disyembre 21, 2001 N 178-FZ "Sa pribatisasyon ng estado at munisipal na ari-arian", Art. Art. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Civil Code ng Russian Federation, Art. Art. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Arbitration Procedure Code ng Russian Federation, korte

obligado ang State Unitary Enterprise para sa pagbebenta ng ari-arian sa Moscow na magtapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta sa Luna LLC para sa mga non-residential na lugar na may lugar na 525.6 square meters. m (floor 1, room II, rooms 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19 , 23 , 23a, 24, 25), na matatagpuan sa address: Moscow, st. Perovskaya, 10, bldg. 1, na may presyong RUB 6,628,894.
Ibalik ang 2,000 (dalawang libong) rubles mula sa pederal na badyet sa Luna LLC. tungkulin ng estado.
Maaaring iapela ang desisyon panahon ng buwan sa arbitrasyon hukuman ng apela.

Pagkolekta ng utang at interes para sa paggamit ng mga pondo ng ibang tao sa ilalim ng isang kasunduan sa panaguro na natapos para sa layunin ng pagpapatupad ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate

ARBITRATION COURT OF MOSCOW

Sa pangalan ng Russian Federation

Ang bahagi ng operasyon ay inihayag noong Oktubre 8, 2007.
Petsa ng paggawa ng solusyon sa nang buo Oktubre 12, 2007
Moscow Arbitration Court na binubuo ng:
Tagapangulo: A.
mga miyembro ng korte: indibidwal
kapag iniingatan ang mga minuto ng hukom A.
sa pakikilahok ng mga kinatawan:
mula sa nagsasakdal: B. - pas.
mula sa mga nasasakdal: P. - ud. 8926, hal. may petsang 03/22/2007 hal. may petsang Marso 22, 2007, G. - pas., dov. na may petsang Hunyo 19, 2007, hal. na may petsang Hunyo 19, 2007, hal. napetsahan noong Mayo 25, 2007
isinaalang-alang ang kaso sa claim ng RAMENKA LLC
sa American Traders LLC; LLC "Ikapitong Punto"; LLC Shop N 40 "Sollolaki"
sa koleksyon nang sama-sama at magkahiwalay ng RUB 52,171,895. 01 kop.
Ipinaliwanag ng korte ang mga karapatan at obligasyon sa pamamaraan, pati na rin ang karapatang hamunin ang kaso, ang karapatang isaalang-alang ang kaso na may partisipasyon ng mga tagasuri ng arbitrasyon, upang i-refer ang hindi pagkakaunawaan sa isang arbitration tribunal, ang karapatang makipag-ugnayan sa isang tagapamagitan upang malutas ang hindi pagkakaunawaan. , at upang pumasok sa isang kasunduan sa pag-areglo.
SA pagdinig sa korte ang isang pahinga ay inihayag mula 10/03/2007 hanggang 10/08/2007.

naka-install:

ang paghahabol ay isinampa para sa pagbawi mula sa mga nasasakdal nang sama-sama at magkakahiwalay ng 52,171,895 rubles. 01 kopecks, na nagkakahalaga ng 49,181,415 rubles. 69 kopecks utang at 2,990,479 rubles. 32 kopecks interes para sa paggamit ng mga pondo ng ibang tao hanggang Marso 27, 2007, dahil sa hindi pagtupad sa kasunduan Blg. 1/2006-3 na may petsang Hunyo 30, 2006.
Isinasaalang-alang ang kaso matapos ang pagpawi ng FAS MO.
Sa pamamagitan ng desisyon ng Moscow Arbitration Court na may petsang Marso 30, 2007, 52,171,895 rubles ang magkakasama at magkakahiwalay na nakuhang muli mula sa mga nasasakdal. 01 kop., kabilang ang: 49,181,415 kuskusin. 69 kopecks utang at 2,990,479 rubles. 32 kopecks porsyento, pati na rin ang 100,000 rubles. mga gastos sa pagbabayad ng tungkulin ng estado.
Sa pamamagitan ng Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow na may petsang Hulyo 6, 2007 N KG-A40/6200-07, ang desisyon ng korte sa kaso No. A40-59341/06-89-469 na may petsang Marso 30, 2007 ay nakansela at ang kaso ay inilipat para sa isang bagong pagsubok. Ang resolusyong ito ay nagsasaad na hindi sinuri ng korte ang sugnay 3.2, ayon sa kung saan ang guarantor ay hindi mananagot sa pinagkakautangan para sa katuparan ng obligasyon ng may utang na sinigurado ng kasunduang ito, kung sakaling, sa pamamagitan ng kasalanan ng pinagkakautangan, isang pagbili at Ang kasunduan sa pagbebenta para sa ari-arian ay hindi natapos sa pagitan ng pinagkakautangan at ng guarantor. Isinasaalang-alang ang nasa itaas, dapat isaalang-alang ng court of first instance ang nasa itaas at magpatibay ng legal at makatwirang hudisyal na aksyon sa kaso.
Sinuportahan ng nagsasakdal ang mga paghahabol. Ang nasasakdal ay tumutol sa kasiyahan ng paghahabol sa mga batayan na itinakda sa tugon.
Kasunod ng mga tagubilin ng FAS Moscow Region, na napagmasdan ang mga materyales sa kaso, nakikinig sa mga argumento ng kinatawan ng nagsasakdal, at nasuri ang ebidensya na ipinakita, naniniwala siya na ang mga paghahabol ay dapat masiyahan sa mga sumusunod na batayan.
Tulad ng makikita mula sa mga materyales ng kaso, ang kasunduan No. 1/2006-3 na may petsang Hunyo 30, 2006 ay natapos sa pagitan ng nagsasakdal, nasasakdal na American Traders LLC at Seventh Continent LLC (mga file ng kaso 39 - 40).
Sa pamamagitan ng sugnay 5 ng kasunduan 1/2006-3 na may petsang Hunyo 30, 2006, ang dating may-ari (nasasakdal na American Traders LLC) ay sumang-ayon na ibalik ang halaga ng hindi nabilang na mga advance sa nangungupahan (nagsasakdal sa hindi pagkakaunawaan na ito).
Ang sugnay 2 ng kasunduan Blg. 1/2006-3 na may petsang Hunyo 30, 2006 ay itinatag na ang mga halaga ng paunang bayad ay hindi binibilang bilang upa sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa Blg. 02/2002 na may petsang Enero 28, 2002; N 01/2002 na may petsang Enero 28, 2002; Ang N 01/2004/E na may petsang Setyembre 30, 2004, ay nakasaad sa reconciliation act No. 1/AT na may petsang Hunyo 30, 2006, na nilagdaan sa pagitan ng nasasakdal na American Traders LLC at ng nagsasakdal na si Ramenka LLC.
Mula sa talata 1.3. reconciliation act No. 1/AT na may petsang Hunyo 30, 2006, makikita na ang kabuuang halaga ng hindi nabilang na mga advance ay 49,181,415 rubles. 69 kopecks, kabilang ang: 22,940,486.11 rubles. uncredited advance payment sa ilalim ng lease agreement No. 02/2002 na may petsang Enero 28, 2002, RUB 24,516,252. 74 kopecks uncredited advance payment sa ilalim ng lease agreement No. 01/2002 na may petsang Enero 28, 2002 at RUB 1,724,676. 82 kopecks, unaccounted advance payment sa ilalim ng lease agreement No. 01/2004/E na may petsang Setyembre 30, 2004.
Upang matiyak ang katuparan ng nasasakdal, American Traders LLC, sa mga obligasyon nito sa ilalim ng Kasunduan 1/2006-3 na may petsang Hunyo 30, 2006, ang mga kasunduan sa surety ay natapos.
Surety agreement No. 1/2006-P na may petsang Hunyo 30, 2006, na natapos sa pagitan ng nagsasakdal - RAMENKA LLC at ng nasasakdal na si Sedmaya Tochka LLC at surety agreement N 1-1/2006-P na may petsang Hunyo 30, 2006, na natapos sa pagitan ng nagsasakdal - LLC "RAMENKA" at ang nasasakdal LLC Store No. 40 "Sollolaki".
Alinsunod sa mga tuntunin ng tinukoy na mga kasunduan sa garantiya, ang mga guarantor (mga nasasakdal sa hindi pagkakaunawaan na ito) - LLC Store N 40 "Sollolaki" at LLC "Sedmaya Tochka" - ay nagsagawa upang sagutin ang pinagkakautangan (nagsasakdal) para sa katuparan ng nasasakdal - LLC "American Traders" ng mga obligasyon sa pananalapi na nagmumula sa kasunduan na may petsang Hunyo 30, 2006 No. 1/2006-3 sa parehong halaga ng may utang (nasakdal) American Traders LLC, ngunit hindi limitado sa, pagbabayad ng interes, pagbabayad ng mga legal na gastos para sa pangongolekta ng utang at iba pang pagkalugi ng mga nagpapautang nang buo sanhi ng hindi pagtupad o hindi wastong pagpapatupad mga obligasyon ng may utang at ilipat ang halaga ng utang sa loob ng 10 araw ng kalendaryo mula sa petsa ng pagtanggap ng hinihingi ng pinagkakautangan (mga sugnay 1.2 at 2.1 ng mga kasunduan sa garantiya).
Alinsunod sa Art. 363 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kaso ng hindi katuparan o hindi wastong katuparan ng may utang ng obligasyon sa garantiya ng seguridad, ang guarantor at ang may utang ay magkakasama at magkakahiwalay na mananagot sa pinagkakautangan. Ang surety ay mananagot sa pinagkakautangan sa parehong lawak ng may utang, kabilang ang pagbabayad ng interes na dulot ng hindi pagtupad ng may utang o hindi wastong pagtupad sa obligasyon, maliban kung itinakda ng kasunduan sa surety.
Ayon sa sugnay 1.3. mga kasunduan sa garantiya, ang pananagutan ng mga guarantor sa pinagkakautangan ay magkasanib at marami.
Tulad ng makikita mula sa mga materyales ng kaso, nagpadala ang nagsasakdal ng mga telegrama sa mga nasasakdal na humihingi ng bayad Pera sa kabuuang halaga na 49,181,415 rubles. 69 kopecks, na natanggap ng mga nasasakdal noong Agosto 8, 2006, na kinumpirma ng mga abiso ng paghahatid ng telegrama. Bilang karagdagan, ang nagsasakdal ay nagpadala sa mga nasasakdal mga rehistradong sulat na may katulad na mga kinakailangan.
Ang mga nasasakdal ay hindi tumugon sa mga kahilingan ng nagsasakdal at hindi binayaran ang utang.
Itinuturing ng korte na ang mga argumento ng nagsasakdal ay makatwiran at napatunayan, habang alinsunod sa Art. Art. 309, 310 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga obligasyon ay dapat matupad nang maayos alinsunod sa mga tuntunin ng obligasyon; hindi pinapayagan ang unilateral na pagtanggi na tuparin ang obligasyon.
Hindi matanggap ng korte ang mga argumento ng mga nasasakdal na ang mga obligasyon ng mga guarantor ay huminto, dahil kasalanan ng nagsasakdal na hindi natapos ang mga kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate: sa ilalim ng mga kasunduan sa surety na may petsang Hunyo 30, 2006 No. 1/2006- P sa address: Moscow, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 at may petsang 06/30/2006 1-1/2006-P sa address: Moscow, Leningradsky Prospekt, 78, bldg. 1. Bilang karagdagan, tinutukoy din ng mga nasasakdal ang katotohanan na ang mga kasunduan sa panaguro ay napagpasyahan sa ilalim ng isang severable na kondisyon, na itinatadhana sa sugnay 3.2. mga kasunduan kung saan sumusunod ito, tulad ng nakasaad sa itaas, na ang guarantor ay hindi mananagot sa pinagkakautangan para sa katuparan ng obligasyon ng may utang (American Traders LLC) na sinigurado ng kasunduang ito, kung sakaling, sa pamamagitan ng kasalanan ng nagpautang, ang mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay hindi natapos sa pagitan ng pinagkakautangan at ng mga guarantor ng mga bagay na real estate.
Ang hukuman ay hindi maaaring sumang-ayon sa mga argumento ng nasasakdal na ang mga kasunduang ito ay napagpasyahan sa ilalim ng isang severable na kondisyon.
Alinsunod sa talata 2 ng Art. 157 ng Civil Code ng Russian Federation, na tinutukoy ng mga nasasakdal, ayon sa kung saan ang isang transaksyon ay itinuturing na nakumpleto sa ilalim ng isang severable na kondisyon kung ang mga partido ay ginawa ang pagwawakas ng mga karapatan at obligasyon na nakasalalay sa isang pangyayari kung saan hindi alam kung ito magaganap o hindi. kaya, pamantayang ito sabi na ang kundisyon ay dapat na isang pangyayari depende sa kagustuhan ng mga partido, ibig sabihin, ang mga partido ay hindi maaaring malaman kung ang pangyayaring ito ay magaganap o hindi. Bilang karagdagan, ang pagtatapos ng isang kasunduan ay, una sa lahat, ang kagustuhan ng mga partido na ipinahayag sa pamamagitan ng pagsulat, kaya ang pagtatapos ng mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng mga partido sa ilalim ng mga kasunduan ng surety ay nakasalalay lamang sa kagustuhan ng mga partido, batay sa itaas , ang pagtukoy ng mga nasasakdal sa sugnay 3.2. ang mga kasunduan sa garantiya ay hindi mapapanatili.
Kasabay nito, ang kondisyon ng sugnay 3.2. kasunduan sa mga tuntunin ng pagganap ng mga partido, isinasaalang-alang ng korte na ang katuparan ng mga tagagarantiya ng obligasyon sa ilalim ng mga kasunduan sa surety ay ginawang nakasalalay hindi sa mga pangyayari ng hindi pagtatapos ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ngunit sa kasalanan ng pinagkakautangan sa kanilang kabiguan na magtapos. Ayon sa kahulugan at nilalaman ng Art. 401 ng Civil Code ng Russian Federation - ang pagkakasala (intention o negligence) ay isang elemento ng pananagutan at hindi maaaring nauugnay sa mga pangyayari kung saan ang mga partido ay maaaring magtatag ng paglitaw ng anumang mga obligasyon. Sa bisa ng talata 2 ng Art. 157 ng Civil Code ng Russian Federation - ang kasalanan ng nagpautang ay hindi maaaring isang pangyayari na hindi alam ng mga partido at hindi alam kung ito ay mangyayari o hindi.
Alinsunod sa talata 1. Art. 549 ng Civil Code ng Russian Federation - sa ilalim ng isang kasunduan para sa pagbili at pagbebenta ng real estate (kasunduan para sa pagbebenta ng ari-arian), ang nagbebenta ay nagsasagawa na ilipat sa pagmamay-ari ng bumibili ng isang plot ng lupa, isang gusali, isang istraktura, isang apartment o iba pang real estate.
Alinsunod sa Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagmamay-ari at iba pang tunay na karapatan sa mga bagay na hindi natitinag, mga paghihigpit sa mga karapatang ito, ang kanilang paglitaw, paglilipat at pagwawakas ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa Unified State Register of Rights to Real Estate at mga transaksyon dito ang mga sumusunod ay napapailalim sa pagpaparehistro: karapatan sa pagmamay-ari, karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, karapatan ng pamamahala sa pagpapatakbo, karapatan ng panghabambuhay na pagmamana ng pagmamay-ari, karapatan ng permanenteng paggamit, pagsasangla, mga easement, bilang gayundin ang iba pang mga karapatan sa mga kasong itinatadhana ng Kodigong ito at ng iba pang mga batas.
Matapos suriin ang mga dokumento na ipinakita ng mga partido, hindi itinatag ng korte ang pagkakasala ng nagpautang sa harap ng mga garantiya sa kabiguang tapusin ang mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta.
Alinsunod sa Art. 65 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation - ang bawat taong kalahok sa kaso ay dapat patunayan ang mga pangyayari na kanyang tinutukoy bilang batayan para sa kanyang mga paghahabol at pagtutol.
Ang mga nasasakdal, sa turn, ay hindi nagbigay ng katibayan na ang nagsasakdal ay hindi nagnanais na pumasok sa mga kontrata sa pagbebenta; sa kabaligtaran, ang mga materyales sa kaso ay nagpakita ng mga sulat sa pagitan ng mga partido, kung saan malinaw na ang Ramenka LLC ay nagnanais na pumasok sa mga kontrata sa pagbebenta at iminungkahi din na magdaos ng pagpupulong upang magkasundo sa iskedyul ng pagbabayad
Kaugnay ng nasa itaas, isinasaalang-alang ng hukuman ang paghahabol ng nagsasakdal na mangolekta ng sama-sama at magkakahiwalay na 49,181,415 rubles bilang lehitimo, makatwiran at napapailalim sa kasiyahan. 69 kopecks, dahil ang pagkakasala ng nagsasakdal sa hindi pagtatapos ng mga kontrata ay hindi naitatag, at ang pagtanggi na tuparin ang mga obligasyon ay sumasalungat sa Art. Art. 309, 310 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kasong ito mula sa pagtupad ng mga nasasakdal sa mga obligasyon sa ilalim ng mga kasunduan sa surety sa mga tuntunin ng pagbabayad ng utang.
Kaugnay ng hindi pagbabayad ng utang, ang nagsasakdal ay humihingi ng pagkolekta ng interes para sa paggamit ng mga pondo ng ibang tao alinsunod sa Art. 395 ng Civil Code ng Russian Federation sa halagang 2,990,479 rubles. 32 kopecks hanggang Marso 27, 2007, batay sa rate ng refinancing ng Central Bank ng Russian Federation na 10.5% bawat taon at humihiling na mabawi ang tinukoy na halaga mula sa mga nasasakdal nang sama-sama at magkakahiwalay na tumutukoy sa sugnay 1.2. kasunduan sa garantiya.
Isinasaalang-alang ng korte ang kahilingan ng nagsasakdal na mangolekta mula sa mga nasasakdal nang sama-sama at magkakahiwalay na interes para sa paggamit ng mga pondo ng ibang tao sa idineklarang halagang RUB 2,990,479 na makatwiran. 32 kopecks, dahil may kabiguang matupad obligasyon sa pananalapi mga nasasakdal.
Alinsunod sa Art. 110 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation, ang mga gastos sa tungkulin ng estado na natamo ng nagsasakdal ay napapailalim sa pagbawi mula sa mga nasasakdal nang buo, dahil ang mga hinihingi na nakasaad sa claim ay makatwiran.
Ang korte, na ginagabayan ng Art. Art. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 ng Civil Code ng Russian Federation at Art. Art. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Arbitration Procedure Code ng Russian Federation,

Ang isang espesyal na tampok ng mga kontrata sa pagbebenta ay ang pagkakaroon marami ang mga legal na istruktura at uri nito, mula sa retail na pagbili at pagbebenta ng mga kasunduan hanggang sa mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta (mga kontrata) ng mga asset ng negosyo, pagbabahagi at mga interes sa pakikilahok (ang paksa ng huli ay virtual sa kalikasan).

Konsepto ng kontrata

Ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta (ng mga kalakal) ay isang transaksyon alinsunod sa kung saan inilipat ng nagbebenta ang mga kalakal sa pagmamay-ari ng mamimili para sa kabayarang itinatag ng kasunduan. Batay sa pagsusuri ng hudisyal na kasanayan, ang mga bagay ng mga kontrata ay itinuturing na mga aksyon ng nagbebenta na may kaugnayan sa paglipat ng pagmamay-ari ng mga kalakal at mga kalakal mismo, pati na rin ang mga aksyon ng mamimili, na nagpapahiwatig ng kanyang pagtanggap at pagbabayad para sa mga kalakal (Artikulo 129 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang pinakakaraniwang uri ng transaksyon sa sirkulasyon ng sibil ay isang retail purchase at sale agreement, na isinasagawa ng mga mamamayan araw-araw. Alinsunod sa batas sibil (Artikulo 168 ng Civil Code ng Russian Federation), ang pagtatapos ng mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng tingi, pati na rin ang iba pang mga uri ng mga transaksyon, na ang paksa ay mga kalakal na limitado sa sirkulasyon, pati na rin ang ipinagbabawal para sa pagbebenta, ay ipinagbabawal. Ang mga transaksyong lumalabag sa mga legal na kinakailangan sa itaas ay maaaring kilalanin bilang hudisyal na pamamaraan hindi wasto.

Sa Resolusyon ng Plenum korte Suprema Ang RF na may petsang 06/28/2012 N 17 "Sa pagsasaalang-alang ng mga korte ng mga kasong sibil sa mga pagtatalo sa proteksyon ng mga karapatan ng mamimili" ay nagtatakda ng legal na posisyon, ayon sa kung saan ang mga patakaran para sa pagbebenta ng mga kalakal ng mga entidad ng negosyo kung saan ang bumibili ay mga mamamayan na bumibili ng mga kalakal para sa mga personal na pangangailangan (bilang panuntunan, ito ay mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng tingi), ang mga pamantayan ng Civil Code ng Russia at ang Batas ng Russian Federation noong Pebrero 7, 1992 N 2300-I "Sa Proteksyon ng Consumer Karapatan” ay inilalapat.

Isang halimbawa ng hudisyal na kasanayan sa isang retail na kasunduan sa pagbili at pagbebenta, na nagpapaliwanag ng mga legal na batayan para sa pagpapawalang-bisa nito:
Ang Perm Regional Court ay naglabas ng desisyon na may petsang Hunyo 13, 2012 “Sa pagkilala hindi wastong kontrata at retail purchase at sale 33-4041,” kung saan ang mga paghahabol ng nagsasakdal ay tinanggihan. Ang batayan para sa pagtanggi ay ang katotohanan na ang mga kalakal na binili sa ilalim ng kontrata sa pagbebenta (vacuum cleaner) ay tinanggap ng mamimili pagkatapos ng pagpapakita nito, at pagkatapos gumawa ng paunang bayad sa ilalim ng kontrata, ang natitirang (buong) halaga para sa mga kalakal ay binayaran. sa panahon ng kontrata. Ang pagkakaroon ng mga makabuluhang depekto sa produkto o ang imposibilidad ng paggamit nito para sa nilalayon nitong layunin ay hindi suportado ng tinatanggap na ebidensya sa korte.

Kawalang-bisa ng mga transaksyon

Para sa ilang uri ng mga kontrata, kinakailangan ang isang nakasulat na form (isang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng kotse, real estate), ang hindi pagsunod na maaaring maging legal na batayan para sa pagpapawalang-bisa sa kontrata.

Ang ilang uri ng mga kasunduan, tulad ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate, ay dapat gawin nang nakasulat, at napapailalim din ang mga ito sa mandatoryong pagpaparehistro ng karapatan sa real estate, na siyang paksa ng kasunduan. Ang kasanayang panghukuman ay nagmumungkahi na ito ay sapat na malaking bilang ng ang mga kontrata ay idineklara na hindi wasto sa kawalan ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan, dahil ang batas ay nagbibigay ng pangangailangan na magrehistro ng mga karapatan sa real estate.

Bilang isang pagsusuri ng hudisyal na kasanayan ay nagpapakita, pinakamahalaga kalakip sa kalooban ng mga partido kapag gumagawa ng isang transaksyon. Kung ang kasunduan ay naglalaman ng mga palatandaan ng isang haka-haka o nagkukunwaring transaksyon (Artikulo 170 ng Civil Code ng Russia) at ang pagpapatupad ng kalooban ay hindi naglalayong makamit ang mga legal na kahihinatnan na makikita sa transaksyon, halimbawa, sa ilalim ng pagbili ng real estate at kasunduan sa pagbebenta, kung gayon ang naturang transaksyon ay maaaring ideklarang hindi wasto sa korte .

Upang makumpleto ang isang transaksyon na magkakaroon ng lahat ng legal na kahihinatnan na nauugnay sa pagkamit ng layunin ng transaksyon, ang buong legal na kapasidad ng taong isang partido sa kontrata ay kinakailangan. Kung napatunayan na ang isang partido sa kontrata ay isang taong walang kakayahan o isa na may hindi kumpletong legal na kapasidad, ang naturang transaksyon ay maaaring ideklarang hindi wasto. May karapatan din ang korte na: ilapat ang lahat ng legal na kahihinatnan ng kawalan ng bisa ng isang transaksyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, habang ang mga partido sa kasunduan ay dinadala sa orihinal na legal na posisyon na umiral bago ang ilegal na transaksyon. Nangangahulugan ito na kung, halimbawa, ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng apartment ay idineklara na hindi wasto, obligado ang nagbebenta na ibalik ang buong halaga ng mga pondong natanggap sa ilalim ng kasunduan, at obligado ang mamimili na ibalik ang apartment (lupain, real estate) sa nagbebenta.

Ang mga transaksyon na nauugnay sa mga kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate, ang pagtatapos nito ay nangangailangan ng pahintulot ng mga awtoridad sa pangangalaga at trusteeship (Clause 2 ng Artikulo 37 ng Civil Code ng Russia), nang walang ganoong pahintulot ay walang bisa. Kasama sa mga kategoryang ito ng mga transaksyon ang mga transaksyon na ginawa ng isang taong may limitadong kapangyarihan (Artikulo 174 ng Civil Code ng Russia), mga menor de edad (Artikulo 175 ng Civil Code ng Russia), mga taong walang kakayahan (Artikulo 176 ng Civil Code ng Russia) , ginawa ng mga mamamayan na hindi maintindihan ang kahulugan ng kanilang mga aksyon (Artikulo 177 ng Civil Code ng Russia).

Ang isang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate, isang kotse, atbp., na ginawa sa ilalim ng impluwensya ng isang pagkakamali, ay kinikilala bilang hindi wasto (Artikulo 178 ng Civil Code ng Russian Federation). (Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation. Mail ng impormasyon na may petsang Disyembre 10, 2013 N 162. Pagrepaso sa pagsasagawa ng aplikasyon ng mga korte ng arbitrasyon ng Mga Artikulo 178 at 179 ng Civil Code ng Russian Federation).

Sa kaso kung saan ito ay natapos paunang kasunduan, na nagpasiya ng karagdagang mga batayan para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta; kung ang pangunahing kasunduan ay idineklara na hindi wasto, ang paunang kasunduan ay mawawalan din ng bisa. Ang mga paunang kasunduan, bilang panuntunan, ay tinatapos na may layuning matiyak na ang pangunahing kasunduan ay kasunod na matatapos sa oras at sa mga tuntuning tinutukoy ng paunang kasunduan. Ang ganitong uri ng kasunduan ay hindi nagbubunga ng mga karapatan at obligasyon na makikita sa mga tuntunin ng pangunahing kasunduan, samakatuwid, walang mga legal na batayan upang hiwalay na kilalanin ang isang paunang kasunduan bilang hindi wasto kung ang pangunahing kasunduan ay natapos o naisakatuparan nang buo o sa bahagi.

Ang mga paunang kasunduan ay tinapos bilang isang intensyon na pasukin kasunod na deal pagbili at pagbebenta ng real estate ( lupain, mga apartment, atbp.), kotse, mga supply, rental, transportasyon, atbp.

Batay sa pagsusuri ng hudisyal na kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa pagpapatupad o pagpapawalang-bisa ng mga kontrata para sa pagbebenta ng kotse, real estate, apartment, kasangkapan at iba pang ari-arian, ang mga sumusunod na konklusyon ay maaaring iguguhit. Ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate ay isang legal na katotohanan na nagtatatag, nagbabago o nagwawakas ng isang tiyak na halaga karapatang sibil at mga responsibilidad. Sa panahon ng pagtatapos nito, kasama sa mga obligasyon ng mga partido ang pagsang-ayon sa lahat ng mga tuntunin nito, na tinukoy ng mga partido bilang mahalaga.

Pagpapatupad ng mga kontrata

Ang isang halimbawa ng desisyon ng korte tungkol sa isyu ng pagpapatupad ng mga kontrata ay ang kaso No. 33-10 na may petsang Enero 12, 2012 (Voronezh Regional Court), ayon sa kung saan ang nagsasakdal (ang Kumpanya) ay nagsampa ng claim upang kilalanin ang pagtanggi na tuparin ang kontrata bilang legal. Bilang karagdagan, ang isang kahilingan ay ginawa para sa pagbawi Kabuuang Pera may kaugnayan sa mga pagkalugi, kabayaran para sa moral na pinsala at mga parusa para sa hindi pagtupad sa mga obligasyong kontraktwal. Ang kakanyahan ng hindi pagkakaunawaan ay na, alinsunod sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng kotse, mga obligasyon sa warranty sa kanya. Matapos makumpleto ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, pati na rin ang pagkumpleto ng paglipat ng kotse, natuklasan ng nagsasakdal, sa proseso ng paggamit nito, ilang mga disadvantages(ingay ng makina) at ilang mga depekto na hindi napansin sa paunang inspeksyon. Tinanggap ng nasasakdal ang kotse para sa pag-aayos ng warranty, ngunit ang mga kakulangan na itinuro ng nagsasakdal ay hindi aktwal na inalis. Sa batayan na ito, tumanggi ang nagsasakdal na isagawa ang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng kotse at nagsampa ng mga paghahabol sa itaas.

Dahil ang obligasyon na magbigay ng katibayan sa korte bilang isang pagpapatunay ng kanilang legal na posisyon ay nakasalalay sa mga partido, at ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay nag-oobliga sa bawat partido na tuparin ang mga obligasyon nito, kung gayon upang tumanggi na gawin ang kontrata, ang mga paksa ng batas ay dapat na binibigyan ng sapat na legal na batayan na nagbibigay-katwiran sa imposibilidad ng pagpapatupad nito. Tulad ng natuklasan ng korte, sa kasong ito ang nagsasakdal ay hindi nagbigay ng tinatanggap na katibayan na ang kotse ay hindi magagamit at ang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng kotse ay maaaring hindi matupad. Sa mga batayan sa itaas, tumanggi ang korte na bigyang-kasiyahan ang mga claim ng nagsasakdal nang buo.

Ang pasanin ng patunay sa mga paglilitis sa korte

Sa karamihan ng mga kaso, kapag ang isang hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagpapawalang bisa ng isang kontrata ay may kinalaman sa mga kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng kotse, muwebles, o movable property, alinsunod sa Art. 224 ng Civil Code ng Russia, ang mga naturang kasunduan ay itinuturing na naisakatuparan sa sandali ng paglilipat ng ari-arian at pera sa bawat isa ng mga partido sa ligal na relasyon. Ang batayan para sa pagdeklara ng mga ganitong uri ng mga kontrata na hindi wasto ay maaari lamang ang pagkabigo ng isa sa mga partido na tuparin ang mga obligasyon nito. Tulad ng ipinapakita ng kasanayang panghukuman, upang mapawalang-bisa ang isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng kotse, ang pagkakaroon ng anumang mga depekto sa kotse ay hindi sapat. Isang kinakailangang kondisyon para sa tinukoy na legal na batayan magkakaroon lamang ng imposibilidad ng paggamit ng kotse para sa nilalayon nitong layunin. Ang parehong naaangkop sa iba pang mga uri ng ari-arian, muwebles o mga gamit sa bahay. Ang mga pangyayari ng imposibilidad ng paggamit ng ari-arian na nakuha sa ilalim ng isang kontrata sa pagbebenta para sa nilalayon nitong layunin ay dapat na mapatunayan sa korte na may pagkakaloob ng katanggap-tanggap na ebidensya (forensic merchandising examinations, engineering at teknikal na pagsusuri, mga opinyon ng eksperto). Ang testimonya ng mga testigo ay hindi maaaring maging ebidensya sa mga kasong ito.

Ito ay kinakailangan upang patunayan ang sandali kung saan ang ari-arian ay naging hindi angkop para sa paggamit para sa layunin nito, o ang pagbuo ng isang makabuluhang depekto dito.

Ang mga kontrata sa pagbebenta ay pinamamahalaan ng mga probisyon ng Art. 454 Civil Code ng Russia. Ang mga kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate ay itinuturing na hindi natapos kapag ang mga ipinag-uutos na kondisyon ay hindi tinukoy sa kanila (mga kinakailangan ng Mga Artikulo 554, 555 ng Civil Code ng Russia). Alinsunod sa ang mga tinukoy na artikulo ang mga naturang kundisyon ay ang paksa ng kontrata at ang presyo nito.

Batay sa pagsusuri ng hudisyal na kasanayan, ang ari-arian, real estate, o isang kotse ay hindi maaaring maging paksa ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta kung ito ay nasa ilalim ng isang encumbrance. Sa paraang inireseta kasalukuyang batas, kung ang encumbrance ay nakarehistro sa Rehistro ng Estado, pagkatapos ay upang makumpleto ang transaksyon, ang pag-alis ng encumbrance ng katawan o may-ari na nagpataw nito ay dapat ding irehistro. Ang pagbebenta ng real estate na may encumbrance ay isang napakabihirang uri ng transaksyon.

Mahalaga: Sa pagkuha ng real estate, ang mga paghihigpit (encumbrances) ay inililipat sa bagong may-ari.

Sa kaso kung saan ang isang apartment na isang common shared property ay nahiwalay at ang encumbrance ay ipinataw lamang sa bahagi ng isa sa mga may-ari, tanging ang mga shares na hindi nasasagutan ng pagbabawal ng pagbebenta ay napapailalim sa alienation.

Batay sa pagsusuri ng hudisyal na kasanayan, ang isang medyo malaking porsyento ng mga desisyon ay nababahala sa pagpilit sa isa sa mga partido sa isang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng isang apartment, real estate, kotse o kasangkapan upang matupad ang mga obligasyon sa pananalapi. Ang isang halimbawa ng naturang mga desisyon ay ang desisyon ng Sernursky District Court ng Republika ng Mari El sa kaso No. 2-106/2015-M-99/2015, ayon sa kung saan nasiyahan ang mga claim ng mamamayang XXX at nabawi ang utang mula sa mga nasasakdal 1 at 2 sa mga interes ng kasunduan ng nagsasakdal para sa pagbili at pagbebenta ng isang apartment sa itinakdang halaga.

Ang pangatlong ginamit na paraan ng pagprotekta sa mga interes ng mamimili, na ginagamit kapag nagbebenta ng residential real estate sa isang pinababang presyo, ay legal na mas kawili-wili at ang mga sumusunod. Kasama sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta ang isang kondisyon kung saan ang nagbebenta ay nagsasagawa ng mga pag-aayos bago ang pagbebenta ng apartment sa gastos ng mamimili. Ang halaga ng mga gastos ng mamimili para sa pag-aayos ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng tunay at mga presyo ng apartment na ipinahiwatig sa kontrata. Ang pangalawang resibo ay isinulat ni kondisyong ito tungkol sa pag-aayos. Kasabay ng pag-isyu ng nagbebenta ng isang resibo para sa pagtanggap ng pera para sa pag-aayos, pinirmahan ng mamimili ang isang sertipiko ng pagtanggap para sa gawaing isinagawa sa isang petsa sa hinaharap at na wala siyang paghahabol para sa pag-aayos. Ang batas na ito ay magpoprotekta sa nagbebenta mula sa isang walang prinsipyong mamimili kung hihilingin niyang ibalik ang mga pondong inilipat para sa pagkukumpuni, batay sa aktwal na kawalan ng mga pagkukumpuni na ginawa.

Underestimation at overestimation ng mga presyo sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate

Ang isang legal na pamamaraan na may dalawang resibo ay nangangailangan din ng mga legal na panganib para sa nagbebenta, dahil ang pangalawang resibo na magagamit ng mamimili ay katibayan ng kabiguan ng nagbebenta na magbayad ng mga buwis, at ito ay nagbabanta sa nagbebenta na mangolekta ng mga hindi nabayarang buwis, mga parusa, multa at pag-uusig pananagutang kriminal. Bilang karagdagan, kung sa oras ng pagpirma ng kontrata ang aktwal na pagbabayad para sa apartment ay ginawa lamang bahagyang, at ang natitirang halaga ay dapat bayaran sa nagbebenta pagkatapos magsumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado ng karapatan at transaksyon (o pagkatapos ng naturang pagpaparehistro), kung gayon ang isang walang prinsipyong mamimili pagkatapos ng katotohanan ng pagpirma sa kontrata ay may karapatan tunay na presyo hindi magbayad para sa biniling ari-arian, na tumutukoy sa halaga ng kanilang obligasyon sa pananalapi na itinatag lamang ng mga tuntunin ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta.
III.

Pagbili ng apartment sa pinababang presyo

Ang understatement ng presyo ng kontrata sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate o labis na pahayag ng presyo ay isang karaniwang sitwasyon sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Ito ay walang kapararakan, siyempre, ngunit sayang, ito ang mga katotohanan ng ating buhay. ? Suriin natin nang detalyado kung anong mga sitwasyon ang isa sa mga partido sa transaksyon ay humihingi ng mas mababang presyo sa kontrata o isang napalaki na presyo sa kontrata.

• Underpricing sa kontrata
  • Mga dahilan para maliitin ng nagbebenta ang presyo ng isang apartment
  • Bakit mapanganib ang underpricing para sa Mamimili?
  • Bakit mapanganib ang underpricing para sa Nagbebenta?
  • Overpricing sa Sales and Purchase Agreement
  • Paglilinaw ng iba pang mahihirap na punto

Ang mga mamimili ng real estate ay maaaring maharap sa isang alok mula sa Nagbebenta upang babaan ang presyo sa kontrata.

Understating ang halaga ng isang apartment

Pumunta siya sa korte na may pag-aangkin na wakasan ang mapang-aalipin na kasunduan, dahil ang presyo sa kontrata ay mas mababa kaysa sa presyo sa merkado ng higit sa 30%. Nasiyahan ang hukuman sa paghahabol at inobliga siyang ibalik ang mga pondong tinukoy sa kontrata. Which is what he does. -At 1,700,000.0? -Excuse me, hindi sila nag-a-apply sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng apartment! At ito ay iba pagsubok, nakaunat sa paglipas ng mga taon.

Pansin

Baka tatlong kopecks ang ibabalik, who knows. Konklusyon: Maging napaka-isip tungkol sa panukalang babaan ang presyo. Kung hindi naman masyado malaking halaga, pagkatapos ay maaari kang gumawa ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti o kasangkapan.

Pagbabawas ng halaga ng real estate sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta

Pangalawa, sa pagtatapos ng kontrata, ang mamimili ay may karapatang humiling mula sa nagbebenta lamang ng pagbabalik ng halagang binayaran para sa apartment (sugnay 2 ng Artikulo 475 ng Civil Code ng Russian Federation) at kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagwawakas. ng kontrata (sugnay 5 ng Artikulo 453 ng Civil Code ng Russian Federation), ngunit hindi pagbabayad ng multa na may kaugnayan sa kabiguan ng nagbebenta na tuparin ang mga obligasyon nito, na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Pangatlo, kahit na kinikilala ng korte ang karapatan ng mamimili na bayaran siya ng multa, malamang na ilalapat nito ang Art.
333 ng Civil Code ng Russian Federation upang makabuluhang bawasan ang parusa dahil sa hindi proporsyon nito sa mga kahihinatnan ng paglabag sa obligasyon. Kapag binabayaran ang mga pagkalugi, hindi rin ganap na ibabalik ng mamimili ang perang aktwal na binayaran para sa apartment, dahil ang kanyang pagkalugi ay maaari lamang binubuo ng pagtaas ng mga presyo para sa katulad na pabahay sa isang partikular na lugar para sa panahon mula sa sandali ng pagpirma ng kontrata hanggang sa sandali ng pagwawakas nito. II.

Understatement ng halaga sa purchase and sale agreement

Ang resulta ay nagbabayad ang mga awtoridad sa buwis ng aking asawa o pumunta kami sa korte. Halatang walang babayaran. Resulta - anim na buwang pagsubok! Gaano siya ka-alala ni Evgeniy Palko Realtor noong Hunyo 25

2010

Impormasyon

Sumulat si Roman Fadeev: Noong Personal na karanasan. Ibinenta ng asawa ang apartment. Sumulat sila sa resibo buong gastos, sa PrEP isang milyon.

Error 404

Buwis kapag bumibili ng apartment, buwis sa ari-arian, buwis sa mga indibidwal at organisasyon. Magkano ang mga buwis, kailan at paano magbabayad at kung paano makakuha ng bawas sa buwis (tax refund) kapag bumibili ng real estate.

Nagpasya akong bumili ng isang apartment, ngunit ang may-ari ay natulala sa akin: sa kasunduan sa pagbili/pagbebenta, sa halip na 5 milyong rubles. magsusulat kami ng 2 milyong rubles, at sa resibo para sa paglipat ng pera isusulat namin ang buong halaga (5 milyong rubles). Sinasabi nila na walang mga panganib, at lahat ay gumagawa sa ganitong paraan. Mangyaring sumulat ng mga potensyal na panganib at, posibleng, mga kaso mula sa totoong pagsasanay.

Salamat nang maaga para sa pakikilahok sa talakayan. Nikolay Tyulenev Realtor Hunyo 25 2010 1. Sa kaso ng bilateral restitution, maaaring hindi isaalang-alang ng korte ang resibo at utusan kang ibalik lamang ang halagang tinukoy sa kasunduan.2.

Pinababang presyo sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng real estate

Mula sa pananaw Tax Code RF na tinukoy na opsyon relasyong kontraktwal para sa layunin ng pag-iwas sa buwis sa kita ay hindi perpekto. Ang hadlang ay ang pag-aayos na ginawa ng nagbebenta para sa bumibili.

Kung ang gawain sa pagtatapos ng apartment bago ang pagbebenta ay isinasagawa ng nagbebenta para sa isang bayad, kung gayon ang halaga ng naturang pag-aayos (upang ang isang walang prinsipyong nagbebenta ay walang batayan upang mabawi mula sa bumibili ang halaga ng gawaing isinagawa) ay dapat na bahagi ng halaga ng apartment sa ilalim ng kontrata o bahagi ng halaga na natanggap ng nagbebenta para sa pangalawa, "pag-aayos" , resibo. Sa anumang kaso, ito ang magiging kita ng nagbebenta, kung saan ang mga panuntunan sa pagbabawas ng buwis ay hindi nalalapat at kung saan ang buwis sa kita ay kailangang bayaran.

Understatement ng halaga sa purchase and sale agreement

Mayroon ding mga sitwasyon kung kailan naabala ang mga pre-paid na transaksyon bago pa man ang kanilang pagpaparehistro ng estado, na maaari ring humantong sa hindi pag-refund sa bumibili ng buong halagang talagang binayaran niya. Upang bawasan ang mga panganib na ito sa zero, nag-aalok ang mga rieltor at abogado ng malawak na pagkakaiba-iba ng mga legal na mekanismo.

I. Halimbawa, iminumungkahi na isama sa kontrata ang isang sugnay sa mga parusa para sa nagbebenta kung sakaling matapos ang kontrata dahil sa kanyang kasalanan, kung saan ang halaga ng multa ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng halagang aktwal na binayaran at ang halaga sa ilalim ng kontrata. Gayunpaman, ang pamamaraan na ito ay may mga kakulangan nito. Una, ang pagpipiliang ito ay posible lamang sa pagtatapos ng kontrata, na, nang naaayon, ay dapat sumailalim sa pagpaparehistro ng estado at maging wasto, dahil kung ang kontrata ay walang bisa o dahil sa hindi pagtatapos nito, ang anumang mga tuntunin ng transaksyon ay walang bisa ( hindi sumang-ayon).
Impormasyon malapit na Impormasyon Pakitandaan na ito ay beta English na bersyon. Maaaring hindi maisalin ang ilang pahina. Kung nakakaranas ka ng mga paghihirap, mangyaring makipag-ugnayan sa aming administrator: [email protected]. Ikalulugod naming tumulong. Hello mga kasamahan. Ang sumusunod na tanong ay lumitaw: kung ang mga partido ay nagpapahiwatig ng presyo ng isang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate sa ibaba ng tunay, kung paano epektibong maprotektahan ang mga interes ng mamimili at maiwasan, sa kaganapan ng mga problema sa transaksyon, ang pagkawala ng pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na pondong inilipat at ang pormal na presyo ng kontrata? mga keyword: real estate School of Law "STATUT" Mga legal na seminar para sa mga propesyonal Mga praktikal na isyu sa paghahanda at pagsasagawa ng mga kaso sa korte

• 21.05 – 15.06. Online
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. at iba pa

Pagkalugi mga legal na entity at mga mamamayan. Panggabing kurso

• Mayo 22-Hulyo 4. Moscow
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Kapag tumatawag mula sa serbisyo ng seguridad ng bangko, pangalanan mo ang presyong tinukoy sa kontrata, at hindi ang tunay
• Ang lahat ng mga patalastas na may aktwal na presyo ay aalisin mula sa mga site ng advertisement, kung hindi, ang bangko ay maaaring mag-alinlangan at tumangging mag-isyu ng pautang.

Bakit mapanganib ang sobrang pagpepresyo para sa Nagbebenta?

• Kung nagkamali ka tungkol sa iyong obligasyon sa buwis sa kita, ang sobrang pagtatantya ay humahantong sa pagtaas ng halaga ng mga bawas.
• Kung hindi masisira ang resibo, maaaring mapunta ito serbisyo sa buwis, maaaring hindi sinasadya ng Mamimili, o maaaring sinasadya, at ang mga kahihinatnan ay hindi mahuhulaan.
• Kung ang kontrata ay winakasan sa pamamagitan ng desisyon ng korte, oobligahin ka ng hukuman na bayaran ang Mamimili ng buong halagang tinukoy sa kontrata.

Sa anumang kaso, ang mga pagbabago sa aktwal na presyo ay nangangailangan ng maingat na pagtatasa ng sitwasyon!!! Laging masaya na linawin.
Artikulo 556. Paglipat ng real estate 1. Ang paglilipat ng real estate ng nagbebenta at ang pagtanggap nito ng bumibili ay isinasagawa ayon sa isang transfer deed o iba pang dokumento ng paglilipat na nilagdaan ng mga partido. Maliban kung itinatadhana ng batas o kontrata, ang ang obligasyon na ilipat ang real estate sa bumibili ay itinuturing na natupad pagkatapos ng paghahatid ng ari-arian na ito sa bumibili at ang pagpirma ng mga partido ng kaukulang dokumento sa paglilipat. ang mga tuntuning itinakda ng kontrata ay itinuturing na pagtanggi, ayon sa pagkakabanggit, ng nagbebenta ng obligasyong ilipat ang ari-arian, at ng bumibili ng obligasyon na tanggapin ang ari-arian.2.

Sa tingin mo ba ay Russian ka? Ipinanganak ka ba sa USSR at sa tingin mo ay Russian, Ukrainian, Belarusian ka? Hindi. Mali ito.

Talaga bang Russian ka, Ukrainian o Belarusian? Ngunit sa tingin mo ba ay isa kang Hudyo?

Laro? Maling salita. Ang tamang salita ay "imprenta".

Iniuugnay ng bagong panganak ang kanyang sarili sa mga tampok ng mukha na agad niyang naobserbahan pagkatapos ng kapanganakan. Ang natural na mekanismong ito ay katangian ng karamihan sa mga nabubuhay na nilalang na may paningin.

Ang mga bagong panganak sa USSR ay nakita ang kanilang ina para sa isang minimum na oras ng pagpapakain sa mga unang ilang araw, at karamihan oras na nakita namin ang mga mukha ng mga kawani ng maternity hospital. Sa isang kakaibang pagkakataon, sila ay (at hanggang ngayon) karamihan ay mga Hudyo. Ang pamamaraan ay ligaw sa kakanyahan at pagiging epektibo nito.

Sa buong pagkabata mo, nagtataka ka kung bakit ka nakatira sa paligid ng mga estranghero. Ang bihirang mga Hudyo sa iyong paraan ay maaaring gawin ang anumang gusto nila sa iyo, dahil ikaw ay naakit sa kanila, at itinulak ang iba palayo. Oo, kahit ngayon kaya nila.

Hindi mo ito maaayos - ang pag-imprenta ay isang beses at habang buhay. Mahirap intindihin; nabuo ang instinct noong napakalayo mo pa sa pagbuo nito. Mula sa sandaling iyon, walang mga salita o detalye ang napanatili. Tanging mga tampok ng mukha ang natitira sa kaibuturan ng memorya. Yung mga ugali na itinuturing mong sarili mo.

Sistema at tagamasid

Tukuyin natin ang isang sistema bilang isang bagay na walang pag-aalinlangan ang pagkakaroon.

Ang isang tagamasid ng isang sistema ay isang bagay na hindi bahagi ng sistemang naoobserbahan nito, ibig sabihin, tinutukoy nito ang pagkakaroon nito sa pamamagitan ng mga salik na hindi nakasalalay sa sistema.

Ang tagamasid, mula sa punto ng view ng system, ay isang pinagmumulan ng kaguluhan - parehong mga aksyon na kontrol at ang mga kahihinatnan ng mga pagsukat sa pagmamasid na walang sanhi-at-epekto na relasyon sa system.

Ang panloob na tagamasid ay isang bagay na posibleng ma-access sa system na may kaugnayan sa kung saan posible ang pagbabaligtad ng mga channel ng pagmamasid at kontrol.

Ang isang panlabas na tagamasid ay isang bagay, kahit na potensyal na hindi maabot para sa system, na matatagpuan sa kabila ng horizon ng kaganapan ng system (spatial at temporal).

Hypothesis Blg. 1. All-seeing na mata

Ipagpalagay natin na ang ating uniberso ay isang sistema at mayroon itong panlabas na tagamasid. Pagkatapos ay maaaring mangyari ang mga pagsukat ng pagmamasid, halimbawa, sa tulong ng "gravitational radiation" na tumagos sa uniberso mula sa lahat ng panig mula sa labas. Ang cross section ng pagkuha ng "gravitational radiation" ay proporsyonal sa masa ng bagay, at ang projection ng "anino" mula sa pagkuha na ito papunta sa isa pang bagay ay itinuturing na isang kaakit-akit na puwersa. Ito ay magiging proporsyonal sa produkto ng masa ng mga bagay at inversely proporsyonal sa distansya sa pagitan nila, na tumutukoy sa density ng "anino".

Ang pagkuha ng "gravitational radiation" ng isang bagay ay nagpapataas ng kaguluhan nito at nakikita natin bilang paglipas ng panahon. Isang bagay na malabo sa "gravitational radiation", ang capture cross section na mas malaki kaysa sa geometric na sukat nito, ay mukhang isang black hole sa loob ng uniberso.

Hypothesis Blg. 2. Panloob na Tagamasid

Posible na ang ating uniberso ay nagmamasid sa sarili nito. Halimbawa, ang paggamit ng mga pares ng quantum entangled particle na pinaghiwalay sa espasyo bilang mga pamantayan. Pagkatapos ang puwang sa pagitan ng mga ito ay puspos ng posibilidad ng pagkakaroon ng proseso na nabuo ang mga particle na ito, na umaabot sa pinakamataas na density nito sa intersection ng mga trajectory ng mga particle na ito. Ang pagkakaroon ng mga particle na ito ay nangangahulugan din na walang capture cross section sa mga trajectory ng mga bagay na sapat na malaki upang sumipsip ng mga particle na ito. Ang natitirang mga pagpapalagay ay nananatiling pareho sa unang hypothesis, maliban sa:

Daloy ng oras

Ang isang panlabas na obserbasyon ng isang bagay na papalapit sa kaganapang abot-tanaw ng isang black hole, kung ang pagtukoy ng salik ng oras sa uniberso ay isang "panlabas na tagamasid," ay bumagal nang eksaktong dalawang beses - ang anino ng black hole ay haharangin ang eksaktong kalahati ng posibleng mga trajectory ng "gravitational radiation." Kung ang pagtukoy sa kadahilanan ay ang "panloob na tagamasid," kung gayon ang anino ay haharang sa buong tilapon ng pakikipag-ugnayan at ang daloy ng oras para sa isang bagay na nahuhulog sa isang black hole ay ganap na hihinto para sa isang view mula sa labas.

Posible rin na ang mga hypotheses na ito ay maaaring pagsamahin sa isang proporsyon o iba pa.

Ang Resolution ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Hulyo 11, 2011 No. 54 "Sa ilang mga isyu ng paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na nagmumula sa mga kontrata tungkol sa real estate na gagawin o makukuha sa hinaharap" ay pinagtibay.

1. Hinaharap na real estate object na kumikilos bilang paksa ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta

Pangunahing paglilinaw: ang paksa ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa hinaharap na ari-arian ng real estate ay maaaring maisa-isa nang maayos bago pa man ito malikha, mairehistro at hindi nakatanggap ng numero ng kadastral.

Alinsunod sa mga probisyon ng talata 2 ng Resolution No. 54, ang kawalan sa kontrata ng pagbebenta ng real estate na lilikha o makukuha sa hinaharap, ang isang indikasyon ng numero ng kadastral nito ay hindi nagpapatunay sa katotohanan na ang mga partido ay hindi pa napagkasunduan sa pagtatapon ng paksa ng kontrata.

Pagsasagawa ng hudisyal sa ilalim ng mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ang real estate ay sinigurado sa pamamagitan ng mga paglilinaw na ibinigay ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation. Itinuro niya na ang paksa ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa hinaharap na ari-arian ng real estate ay maaaring i-indibidwal sa ibang mga paraan na ginagawang posible upang maitatag ang real estate na inilipat sa ilalim ng kasunduan sa bumibili. Halimbawa, ito ay maaaring ang tinatayang lugar ng hinaharap na gusali, ang lokasyon ng bagay na itinatayo, ang mga katangian ng ari-arian na tinukoy sa dokumentasyon ng proyekto. Bilang karagdagan, nilinaw ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang katotohanan na ang kasunduang ito ay hindi maaaring kilalanin bilang hindi natapos kahit na hindi ito naglalaman ng sapat na dami data para sa indibidwalisasyon ng paksa ng kasunduan, ngunit sa parehong oras sila ay, halimbawa, sa pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng real estate sa ilalim ng kasunduan.

Alinsunod sa talata 2 ng Resolution No. 54, ang mga teritoryal na katawan ng Rosreestr ay walang karapatan sa sitwasyong ito na tumanggi na isagawa ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan ng isang tao sa real estate at mga transaksyon dito. Kaya, ang Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay nagbigay ng pinalawak na paliwanag sa Artikulo 554 ng Civil Code ng Russian Federation, na hindi naglalaman ng isang tiyak na listahan ng mga pamamaraan para sa pag-indibidwal ng mga bagay sa real estate para sa kanilang pagbebenta. Gayunpaman, hindi siya nagpahiwatig ipinag-uutos na pagpaparehistro real estate sa Unified State Register sa oras ng pagtatapos ng kontrata. Ngunit, sa parehong oras, ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay partikular na binibigyang-diin na ang mga naturang kasunduan ay nagbibigay para sa presyo ng ari-arian na ibinebenta, na maaaring itatag bawat yunit ng lugar o sa ibang paraan (ayon sa talata 3 ng Artikulo 555 ng Civil Code ng Russian Federation). Sa ibang kaso, ang mga kasunduan ay hindi matatapos (ayon sa talata 1 ng Artikulo 550 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang talata 3 ng Resolusyon Blg. 54 ay nagsasaad na ang kawalan ng katiyakan hinggil sa paksa ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa hinaharap na ari-arian ng real estate ay maaaring ituring na mga batayan para sa pagkilala sa kasunduan bilang hindi natapos. Ngunit sa parehong oras, ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay nagbibigay ng ilang mga alituntunin kung saan nagiging posible na maitatag ang aktwal na kalooban ng parehong partido. Magagawa ito batay sa mga probisyon ng kontrata at iba pang ebidensya sa kaso mula sa pagsasagawa ng mga relasyon sa pagitan ng mga partido at kaugalian ng negosyo.

Ito ay itinatag na kung walang katibayan ng kasunduan sa pagitan ng mga partido kapag tinatalakay ang paksa ng kontrata, ang kontrata sa pagbebenta ay itinuturing na hindi natapos.

Kung ang mga tao ay may katibayan na nagpapatunay sa katotohanan na ang kasunduan para sa pagbili at pagbebenta ng isang hinaharap na ari-arian ay natapos sa ilalim ng impluwensya ng isang maling kuru-kuro tungkol sa indibidwalisasyon ng paksa nito, ang nagkakamali na partido ay maaaring humingi ng kabayaran para sa pinsala bilang resulta ng kasunduan na kinikilala bilang hindi natapos. Upang gawin ito, kinakailangan upang patunayan ang pagkakaroon ng pagkakasala sa mga aksyon ng nagbebenta na nagbebenta ng real estate.

2. Pagpapatupad ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta real estate sa hinaharap

Pangunahing paglilinaw: kung ang nagbebenta sa ilalim ng kontrata sa oras ng pagpapatupad ng kasunduan ay hindi nagmamay-ari o hindi kumikilos bilang may-ari ng naturang bagay, hindi siya maaaring pilitin na tuparin ang obligasyon, pati na rin ang pagpaparehistro ng estado ng paglipat ng pagmamay-ari sa nagbebenta mismo.

Tinukoy ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang dalawa posibleng mga sitwasyon na maaaring magsama ng sapilitang pagpapatupad ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta hinaharap na real estate property. Kung sakaling ang nagbebenta sa ilalim ng kontrata ay hindi ang may-ari o may-ari ng bagay, hindi siya maaaring pilitin na gumawa ng mga aksyon upang likhain o makuha ito. Alinsunod sa mga talata 3 at 4 ng Artikulo 487 ng Civil Code ng Russian Federation, maaaring hingin ng nagsasakdal ang pagbabalik ng bayad na halaga ng pera at pagbabayad ng interes dito. Maaari rin siyang humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi na idinulot sa kanya. Ang ganitong uri ng kabayaran ay nagsasangkot, halimbawa, pagbabayad ng pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng real estate, itinatadhana ng kontrata pagbili at pagbebenta, at kasalukuyan presyo sa pamilihan ganoong bagay.

Kung ang hukuman ay nakatanggap ng komprehensibong katibayan ng katotohanan na ang nasasakdal ay ang may-ari ng real estate, na nagsisilbing paksa ng kasunduan at ang hindi rehistradong may-ari nito, kung gayon ang hukuman ng arbitrasyon ay maaaring obligahin ang nasasakdal na tuparin ang mga obligasyon nito sa ilalim ng kasunduan (sa alinsunod sa Artikulo 398 ng Civil Code ng Russian Federation), Kinakailangan ang nasasakdal ay maaaring ipahayag sa paglipat ng real estate at pagpaparehistro ng estado ng paglipat ng pagmamay-ari nito sa ilalim ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta.

Bilang karagdagan, ang plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay partikular na nabanggit na ang mga kinakailangan para sa pagkilala sa pagmamay-ari ng real estate at pag-reclaim nito mula sa nasasakdal ay maaaring tukuyin bilang mga kinakailangan na pumipilit sa katuparan ng obligasyon na ilipat ang isang tiyak na bagay at pagpaparehistro ng estado ng paglipat ng mga karapatan sa pagmamay-ari dito.

3. Pagtatayo ng isang real estate property sa site ng customer

Pangunahing paglilinaw: ang katayuan ng isang kontrata sa pagtatayo ay maaaring kabilang ang mga kasunduan na isinasaalang-alang ang paglikha ng isang hinaharap na real estate na ari-arian sa isang kapirasong lupa na pag-aari ng ibang tao sa ilalim ng kontrata.

Sa talata 6 ng Resolusyon Blg. 54, ipinaliwanag na ang isang kasunduan na nagbibigay para sa paglikha ng isang hindi natitinag na bagay sa isang kapirasong lupa na pag-aari ng kabilang partido sa ilalim ng kasunduang ito, kung gayon ang mga naturang relasyon ay dapat tukuyin bilang mga relasyon ng isang kontrata sa pagtatayo . Sa sitwasyong ito, ang partido na nagsasagawa ng konstruksiyon ay may karapatang tumanggap ng bayad para sa trabahong isinagawa alinsunod sa kontrata. Kapag ang kundisyong ito ay hindi natugunan, bilang karagdagan sa tinukoy na halaga ng pera, ang partido ay maaaring humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi kasama ang pagbabayad ng multang ibinigay sa ilalim ng mga tuntunin ng kontrata. Maaari rin niyang gamitin ang kanyang karapatan, na ipinagkaloob sa kanya ayon sa mga patakaran ng Artikulo 712 ng Civil Code ng Russian Federation.

Kung sakaling ang pagbabayad gawaing pagtatayo sa ilalim ng kasunduan ay ginawa sa cash, at sa pagkakaloob ng pagmamay-ari ng mga lugar sa itinayong gusali, ang kasunduang ito ay maaaring maging kwalipikado bilang halo-halong, at sa may-katuturang bahagi nito ay mahigpit na tinukoy ang mga kinakailangan na ibinigay para sa pagbili at pagbebenta ng real estate matutupad ang kasunduan.

4. Kahulugan ng isang kasunduan sa hinaharap na pag-aari ng real estate bilang isang simpleng kasunduan sa pakikipagsosyo

Pangunahing paglilinaw: ang isang simpleng kasunduan sa pakikipagsosyo ay maaaring ituring na isang kasunduan tungkol sa kinabukasan ng real estate, na nagbibigay na ang bawat partido ay gumagawa ng kanilang kontribusyon sa pagkamit ng isang karaniwang layunin.

Ang isang simpleng kasunduan sa pakikipagsosyo ay isang kasunduan tungkol sa hinaharap na real estate. Ipinapaliwanag iyon ng talata 7 ng Resolusyon Blg. 54 simpleng kasunduan sa pakikipagsosyo nagbibigay ng pantay na kontribusyon ng bawat kalahok sa transaksyon sa hinaharap na bagay. Halimbawa, ang isang kalahok ay naglilipat ng pera, ang pangalawa ay gumaganap ng trabaho, ang pangatlo ay naghahatid Mga Materyales sa Konstruksyon atbp. Ang resulta ng pakikipagtulungan sa ilalim ng isang simpleng kasunduan sa pakikipagsosyo ay isang tapos na pag-aari.

Ayon sa mga tagubilin ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, kung, salungat sa mga pangunahing tuntunin ng kontrata, isa sa mga kasosyo, na dapat mag-ambag sa paglikha ng isang real estate property sa anyo ng paglilipat ng isang land plot sa karaniwang pagmamay-ari o mga karapatan sa pag-upa, umiiwas sa pagtupad sa kanyang mga obligasyon, kung gayon sa kasong ito ang natitirang kalahok ay maaaring humingi ng katuparan ng naturang mga obligasyon sa korte. Ang katotohanang ito ay nakapaloob sa talata 3 ng Artikulo 551 ng Civil Code ng Russian Federation. Mga pahayag ng paghahabol mga kasama, na nagpapahayag ng isang kinakailangan para sa pagkilala sa pagmamay-ari ng isang bahagi sa isang real estate object na nilikha ng mga karaniwang pwersa, alinsunod sa mga paliwanag ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, na ibinigay sa talata 7 ng Resolution No. , ay dapat maging kwalipikado sa parehong paraan.

Sa lahat ng mga kaso sa itaas, kinakailangang isaalang-alang na ang karapatan sa pagmamay-ari ng bawat kasosyo na gumagawa ng kinakailangan sa itaas ay maaaring lumitaw lamang pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng naturang karapatan batay sa isang hudisyal na aksyon, na nagpapahiwatig ng katotohanan ng kasiyahan. ng pangangailangang ito.

5. Ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay hindi maaaring maging kwalipikado bilang isang independiyenteng uri ng kasunduan sa batas sibil

Pangunahing paglilinaw: ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay hindi maaaring ituring na isang independiyenteng uri ng kasunduan. Iyon ang dahilan kung bakit, sa bawat kaso, kinakailangan upang matukoy ang legal na katangian ng naturang kasunduan.

Ipinapaliwanag ng talata 4 ng Resolusyon Blg. 54 ang katotohanan na ang mga kontrata na may kaugnayan sa mga aktibidad sa pamumuhunan ay hindi maaaring magkaroon ng isang espesyal na legal na regulasyon mga obligasyon na nabuo sa pagitan ng mga partido.

Ang Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay nabanggit na sa kasong ito mga korte ng arbitrasyon dapat munang itatag ang legal na katangian ng naturang mga kasunduan (kontrata, pagbebenta at pagbili, simpleng pakikipagsosyo). Bilang karagdagan, iginuhit niya ang pansin sa katotohanan na ang pagmamay-ari ng isang bagay sa real estate, na nilikha alinsunod sa mga probisyon ng "kasunduan sa pamumuhunan," ay maaaring lumitaw sa mga taong pumasok sa kasunduang ito mula sa sandaling ang pagpaparehistro ng estado ng ang karapatan ay isinasagawa. Ang katotohanang ito ay nakapaloob sa talata 2 ng Artikulo 223 ng Civil Code ng Russian Federation.

6. Konklusyon ng isang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate

Pangunahing paglilinaw: ang isang paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate, na natapos batay sa paunang bayad, ay maaaring ituring na isang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng isang hinaharap na ari-arian ng real estate.

Ipinaliwanag ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa talata 7 ng Resolusyon Blg. 54 na paunang kontrata para sa pagbili at pagbebenta ng real estate sa pagitan ng mga taong nangakong pumasok sa isang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng ari-arian na nilikha sa hinaharap, sa mga tuntunin ng prepayment ng karamihan ng kabuuang halaga o buong presyo ang bagay ay dapat tukuyin bilang isang kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng hinaharap na real estate.

Ang Plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay nagpahiwatig na ang kinakailangan para sa indibidwalisasyon ng bagay ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay nalalapat din sa paksa ng kasunduan sa hinaharap, na ipinahiwatig sa paunang kasunduan. Iyon ang dahilan kung bakit ang paunang kasunduan na ito ay hindi maituturing na hindi natapos kung ang bagay ay wastong naisa-isa sa paunang kasunduan, ngunit, halimbawa, nang hindi ipinapahiwatig ang kadastral na numero ng ari-arian.

7. Pamamaraan para sa pagpaparehistro ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng tirahan

Pangunahing paglilinaw: ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga kontrata para sa pagbebenta at pagbili ng mga lugar ng tirahan ay kinakailangan lamang kung sa oras ng pagtatapos ng kontratang ito ang nagbebenta ay ang may-ari ng tinukoy na bagay.

Alinsunod sa mga probisyon ng talata 9 ng Resolution No. 54, ipinaliwanag ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na ang pagpaparehistro ng estado ay dapat isagawa kaugnay sa kasunduan para sa pagbebenta at pagbili ng mga tirahan kung, sa oras ng pagtatapos nito, ang paksa ng kasunduan ay pag-aari ng nagbebenta (ayon sa talata 2 ng Artikulo 558 Civil Code ng Russian Federation). Kung hindi, isasaalang-alang na mula sa sandali ng pagpirma nito ang kontrata ay hindi natapos.

Itinatag din na ang pagpapahayag ng pagtanggi sa bahagi ng mga teritoryal na katawan ng Rosreestr tungkol sa pagpaparehistro ng estado ng pagmamay-ari ng mga lugar ng tirahan na hindi pag-aari ng nagbebenta sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta at hindi nakarehistro nang naaayon. maaaring ituring na labag sa batas kung sakaling ang pagtanggi ay ipinaliwanag lamang sa pamamagitan ng kakulangan ng pagpaparehistrong ito.

8. Konklusyon ng isang shared construction agreement.

Pangunahing paglilinaw: ang mga paliwanag ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, na sumusunod mula sa Resolution No. 54, ay hindi nalalapat sa mga relasyong iyon na nauugnay sa ibinahaging konstruksiyon mga paupahan.

Nalalapat ang pahayag na ito sa mga bagay na kinokontrol Pederal na batas napetsahan noong Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate at sa mga susog sa ilang mga batas na pambatasan ng Russian Federation."