Ano ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo? Diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo: paglalarawan, kakanyahan at mga halimbawa.

sa rate: "Pagpapahalaga sa Negosyo"

sa paksang ito: « PAGTATAYA SA NEGOSYO GAMIT ANG COST APPROACH. PARAAN PARA SA PAGKULULA NG HALAGA NG MGA NET NA ASSET"

Panimula

Kapag nagbebenta ng isang kumpanya, ito ay kinakailangan upang talaga masuri ang kakayahan nito upang madagdagan ang halaga nito, upang maging kumikita, i.e. magdala ng kita sa may-ari. Yung. kinakailangang kalkulahin ang market value ng enterprise - ang pinaka-malamang na presyo ng enterprise kung saan ito ibebenta.

Ang pagkalkula ng halaga ng merkado ng isang negosyo ay maaaring isagawa gamit ang tatlong pangunahing magkakaibang mga diskarte: ang diskarte sa kita, ang diskarte sa merkado (comparative) at ang diskarte sa gastos (pag-aari).

Ang gawaing kursong ito ay gumagamit ng diskarte sa gastos sa pagpapahalaga, ang kaugnayan nito ay pangunahin dahil sa pagkakaroon, bilang panuntunan, ng maaasahang paunang impormasyon para sa pagkalkula, pati na rin ang paggamit ng mga pamamaraang tradisyonal para sa domestic na ekonomiya para sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo, batay sa pagsusuri ng halaga ng ari-arian ng negosyo at ng kanyang mga utang.

kawalan mga kinakailangang kondisyon upang ilapat ang mga diskarte sa kita at merkado, binibigyang-katwiran nito ang paggamit ng diskarte sa gastos sa pagtatasa. Ang paggamit ng diskarte sa merkado ay limitado sa kakulangan ng impormasyon sa pagbebenta nagpapatakbo ng mga negosyo, na hindi ginagawang posible na gamitin ang paraan ng transaksyon. Nililimitahan ng "mahina" na stock market ang posibilidad na gamitin ang paraan ng capital market. At ang kakulangan ng impormasyon sa merkado sa mga aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya ng mga negosyo na katulad ng tinasa ay hindi kasama ang posibilidad ng paggamit ng paraan ng mga multiplier ng pagpapahalaga.

Kakulangan ng kailangan at sapat na impormasyon sa merkado sa capitalization at mga rate ng diskwento sa kita. Nililimitahan ang paggamit ng mga pamamaraan ng diskarte sa kita (paraan ng capitalization at paraan ng cash flow na may diskwento)

Pangunahing target ng kursong ito – suriin ang negosyo sa pamamagitan ng pagtukoy sa halaga nito sa pamilihan para sa kasalukuyang panahon.

Upang makamit ang layuning ito, ang mga sumusunod ay tinukoy: mga gawain :

· Pag-aralan ang teoretikal na aspeto ng pagpapahalaga sa negosyo gamit ang mga diskarte sa kita, ari-arian at pamilihan.

· Tukuyin ang mga positibo at negatibong aspeto ng paggamit ng diskarte sa pag-aari sa pagtatasa ng negosyo.

· Tukuyin ang mga tampok ng paggamit ng diskarteng ito sa modernong kondisyon sa pamilihan, at sa enterprise.

Bagay Ang pananaliksik sa gawaing kursong ito ay ang paggamit ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo.

Paksa Ang pag-aaral ay ang aplikasyon ng isang paraan para sa pagkalkula ng halaga ng mga net asset sa isang enterprise.

Kabanata 1. Teoretikal na aspeto diskarte sa pag-aari sa pagtatasa ng negosyo

1.1. Ang kakanyahan at saklaw ng aplikasyon ng diskarte sa pag-aari

Ang diskarte ng ari-arian (gastos) sa pagtatasa ng negosyo ay isinasaalang-alang ang halaga ng negosyo mula sa punto ng view ng mga gastos na natamo. Ang halaga ng libro ng mga asset at pananagutan ng isang enterprise dahil sa inflation, mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado, at mga pamamaraan ng accounting na ginamit, bilang panuntunan, ay hindi tumutugma sa halaga ng merkado. Bilang isang resulta, ang appraiser ay nahaharap sa gawain ng pagsasaayos ng balanse ng negosyo. Upang gawin ito, ang makatwirang halaga ng merkado ng bawat asset ng balanse ay unang tinasa nang hiwalay, pagkatapos ay tinutukoy ang kasalukuyang halaga ng mga pananagutan, at sa wakas, ang kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pananagutan nito ay ibabawas mula sa makatwirang halaga ng merkado ng kabuuang mga asset ng ang negosyo. Ipinapakita ng resulta ang tinantyang halaga ng equity ng enterprise.

Equity = Assets - Mga Pananagutan.

Ang pangunahing tampok ng diskarte sa gastos ay isang pagtatasa ng elemento-by-element, iyon ay, ang property complex na tinasa ay nahahati sa mga bahagi nito, ang bawat bahagi ay tinasa, at pagkatapos ay ang halaga ng buong property complex ay nakuha sa pamamagitan ng paglagom ng mga halaga ng mga bahagi nito.

Ang pangunahing formula sa diskarte sa ari-arian (gastos) ay: Equity = Assets - Liabilities.

Ang pamamaraang ito ay kinakatawan ng dalawang pangunahing pamamaraan:

Saklaw ng aplikasyon

Ang cost-based valuation approach ay ang pinakaangkop:

Kapag sinusuri ang mga pasilidad ng pamahalaan;

Kapag kinakalkula ang halaga ng ari-arian na nilayon para sa espesyal na paggamit (nang walang kinikita), ito ay mga paaralan, ospital, mga gusali ng post office, mga pasilidad sa kultura, mga istasyon ng tren, atbp.;

Kapag nire-revaluate ang mga fixed asset para sa mga layunin ng accounting;

Kapag tinasa para sa mga layunin ng buwis at insurance sa panahon ng hudisyal na dibisyon ng ari-arian;

Kapag nagbebenta ng ari-arian sa pampublikong auction.

1.2. Mga kalamangan at kawalan ng diskarte sa pag-aari

Mga kalamangan:

· batay sa pagtatasa ng mga umiiral na asset, ibig sabihin, may layuning batayan;

· kapag binibigyang halaga ang mga indibidwal na bahagi ng mga ari-arian, lahat ng tatlong diskarte sa pagpapahalaga ay maaaring gamitin: kita, gastos at pamilihan.

Bahid:

· static, ibig sabihin. hindi isinasaalang-alang ang mga prospect ng pag-unlad ng negosyo;

· hindi isinasaalang-alang ang mga pangunahing tagapagpahiwatig ng pananalapi at pang-ekonomiya ng aktibidad ng negosyo na tinasa.

1.3. Ang mga pangunahing yugto ng pagkalkula ng halaga ng isang negosyo gamit ang paraan ng net asset

Kasama sa pagkalkula ng paraan ng halaga ng net asset ang ilang yugto:

1. Ang real estate ng negosyo ay tinasa sa isang makatwirang halaga sa pamilihan.

2. Natutukoy ang makatwirang halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan.

3. Ang mga hindi nasasalat na ari-arian ay kinilala at tinasa.

4. Ang halaga sa pamilihan ng mga pamumuhunan sa pananalapi, parehong pangmatagalan at panandalian, ay tinutukoy.

5. Ang mga imbentaryo ay kino-convert sa kasalukuyang halaga.

6. Ang mga account na maaaring tanggapin ay tinasa.

7. Tinatantya ang mga gastos sa hinaharap.

8. Ang mga pananagutan ng negosyo ay isinalin sa kasalukuyang halaga.

9. Ang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pananagutan mula sa makatwirang halaga sa pamilihan ng halaga ng mga asset.

1.4 Pagsusuri ng real estate ng enterprise sa isang makatwirang halaga sa pamilihan.

Grade real estate enterprise ay maaaring ibigay gamit ang tatlong mga diskarte: kumikita, comparative (market) at cost-based.

1.4.1 Paglalapat ng diskarte sa kita

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay may kasamang dalawang pamamaraan:

Paraan ng capitalization ng kita;

Discounted cash flow method.

Ang capitalization ng kita ay isang hanay ng mga pamamaraan at pamamaraan na nagbibigay-daan sa iyong suriin ang halaga ng isang bagay batay sa potensyal nitong makabuo ng kita. Ang paraan ng capitalization ng kita ay ginagamit upang pahalagahan ang real estate na bumubuo ng kita para sa may-ari. Ang kita mula sa pagmamay-ari ng real estate ay maaaring, halimbawa, ay kumakatawan sa kasalukuyan at hinaharap na kita mula sa pag-upa nito, kita mula sa posibleng pagtaas ng halaga ng real estate kapag ito ay ibinenta sa hinaharap. Ang resulta ng pamamaraang ito ay binubuo ng parehong halaga ng mga gusali, istruktura, at halaga ng lupa.

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay pinili bilang isang tagapagpahiwatig na naglalarawan ng kita sa hinaharap. Kinakatawan nito ang kalkuladong matatag na halaga ng inaasahang taunang netong kita na natanggap mula sa paksang ari-arian pagkatapos ibabawas ang lahat ng mga gastusin sa pagpapatakbo at mga reserba, ngunit bago ibigay ang utang sa mortgage, kung mayroon, at isinasaalang-alang ang mga singil sa pamumura. Ang netong kita sa pagpapatakbo ay nakabatay sa pagpapalagay na ang ari-arian ay uupahan sa mga kondisyon ng merkado upa, at gayundin sa katotohanan na ang kita na ito ay inaasahang para sa isang pinakakaraniwang taon.

Ang halaga ng real estate ay kinakalkula gamit ang formula:

C = NAV / Rate ng capitalization,

Kung saan ang C ay ang kasalukuyang halaga ng ari-arian;

NOR – netong kita sa pagpapatakbo;

SC – rate ng capitalization.

Ang pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo ay nagsisimula sa pagkalkula ng potensyal Kabuuang kita(PVD), na siyang inaasahang kabuuang halaga ng upa sa merkado. At iba pang kita ng huli bago ang petsa ng pagtatasa ng taon. Ang pagkalkula ng PPV ay nangangailangan ng appraiser na malaman ang rental market kung saan nabibilang ang property na pinahahalagahan. Bilang isang patakaran, ang rate ng pag-upa ay nakasalalay sa lokasyon ng ari-arian, nito pisikal na kalagayan, pagkakaroon ng mga komunikasyon, panahon ng pagrenta, atbp.

Ang potensyal na kabuuang kita ay ang kita na maaaring matanggap mula sa real estate sa 100% na paggamit nang hindi isinasaalang-alang ang lahat ng pagkalugi at gastos. Ang PPV ay nakasalalay sa lugar ng ari-arian na tinatasa at ang itinatag na rate ng pag-upa at kinakalkula gamit ang formula:

PVD = P * Ca, Saan

P - lugar para sa upa,

Ca - rate ng pag-upa bawat 1 metro kuwadrado.

Iyon ay, ang PVD ay tinasa batay sa isang pagsusuri ng kasalukuyang mga rate at taripa na umiiral sa real estate market para sa mga maihahambing na bagay. Dapat ihambing ng appraiser ang property na tinatasa sa iba pang katulad na rental property at gumawa ng mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa pagitan nila. Kung magkapareho ang mga bagay maliban sa isa o higit pang mahahalagang bahagi, maaaring kalkulahin ang mga pagsasaayos batay sa data ng merkado. Kapag hindi makumpirma ng data ng merkado ang halaga ng pagsasaayos, tinutukoy ito ng appraiser sa pamamagitan ng ekspertong paraan.

Gayunpaman, ang nakalkulang VPD ay maaaring baguhin dahil sa mga bakante (underutilization) ng property o kakulangan sa koleksyon ng upa. Iyon ay, ang mga tinantyang pagkalugi mula sa underutilization ng ari-arian at pagkalugi sa panahon ng pangongolekta ng mga pagbabayad ay tinasa. Ang pagbabawas ng presyon ng hangin sa pamamagitan ng dami ng mga pagkalugi ay ibinibigay aktwal na kabuuang kita(DVD), na tinutukoy ng formula:

DVD = PVD - Pagkalugi .

Upang makuha ang NOR, isang pagsusuri sa gastos ay isinasagawa. Ang mga gastos ng may-ari ay ang mga patuloy na gastos na nauugnay sa pagmamay-ari at pagpapatakbo ng isang ari-arian. Ang mga pana-panahong gastos upang matiyak ang normal na paggana ng pasilidad at ang pagpaparami ng kita ay tinatawag mga gastos sa pagpapatakbo (pagpapanatili).

Halimbawa ng pagpapahalaga sa negosyo

Pinagmulan: V.A. Shcherbakov, N.A. Shcherbakova Pagtatantya ng halaga ng isang negosyo (negosyo). – M.: Omega-L, 2006.

Ang pagtatantya ng halaga ng negosyo ayon sa diskarte sa gastos.

Ang paraan ng halaga ng net asset ay nagbibigay-daan sa iyo na suriin ang isang negosyo na isinasaalang-alang ang mga gastos sa paglikha nito, sa kondisyon na ang negosyo ay nananatiling gumagana.

Ang pagsasaayos ng mga item ng asset ng balanse ng enterprise ay isinagawa sa mga sumusunod na pangunahing lugar:

mga gusali at istruktura, makinarya at kagamitan,

mga imbentaryo, mga account receivable.

Ang pagkalkula ng halaga ng mga net asset ng enterprise ay ipinapakita sa talahanayan. 1.

Talahanayan 1.

Pagkalkula ng net asset value ng isang enterprise

Ipakita natin ang pangangatwiran na gumabay sa appraiser kapag inaayos ang halaga ng mga asset at pananagutan ng enterprise.

Intangible asset. Ayon sa appraiser, ang market at book value ng hindi nasasalat na mga asset ay nag-tutugma, samakatuwid ang market value ng hindi nasasalat na mga asset sa petsa ng pagtatasa ay kinuha katumbas ng 8,312 thousand rubles.

Mga fixed asset. Ang artikulong ito ay lubos na binago. Pangunahin dahil sa ang katunayan na ang market value ng real estate na pag-aari ng enterprise ay mas mataas kaysa sa book value nito. Batay sa mga resulta ng pagtatasa, ang halaga ng pamilihan ng mga nakapirming asset sa petsa ng pagtatasa ay umabot sa 130,568 libong rubles.

Mga imbentaryo. Ang mga hindi na ginagamit na imbentaryo na napapailalim sa write-off ay nakilala sa halagang 27 libong rubles. Batay sa mga resulta ng pagtatasa ng mga natitirang reserba, ito ay itinatag na ang halaga na ipinahiwatig sa balanse sheet at ang halaga ng merkado ng mga reserbang ito ay nag-tutugma. Kaya, ang market value ng mga imbentaryo sa petsa ng pagtatasa ay RUB 23,208 thousand.

VAT sa mga biniling asset. Ang VAT na ito ay ipinapalagay na katumbas ng balanse, dahil ang mga katumbas na halaga ng VAT ay isinasaalang-alang nang tama sa pag-uulat. Kaya, ang halaga ng VAT sa mga nakuhang asset sa petsa ng pagtatasa ay 2043 libong rubles.

Mga account receivable. Ang pagsusuri ng mga account receivable ay hindi nagpahayag ng anumang mga kaduda-dudang bill na inisyu ng ibang mga negosyo o mga utang na hindi makatotohanan para sa koleksyon. Walang mga receivable na may mahabang maturity, kaya walang diskwento sa hinaharap na mga pagbabayad ng prinsipal at interes sa kasalukuyang halaga ang natupad. Bilang karagdagan sa mga advance na ibinibigay sa mga empleyado ng kumpanya na pinahahalagahan, ang mga account receivable ay binubuo ng mga halaga para sa pagbebenta ng mga produkto sa mga mapagkakatiwalaang may utang nang installment para sa isang panahon na wala pang tatlong buwan. Kaya, sa opinyon ng appraiser, ang halaga ng libro at halaga ng merkado ng mga natanggap ay nag-tutugma at sa petsa ng pagtatasa, ang mga natanggap ay umaabot sa 52,257 libong rubles.

Cash. Ang item na "cash" ay hindi napapailalim sa muling pagsusuri. Ang halaga ng cash sa petsa ng pagtatasa ay 698 libong rubles.

Mga pananagutan. Ang halaga ng mga pananagutan na ipinahiwatig sa sheet ng balanse ay hindi nababagay dahil sa kawalan ng kakayahan at kinuha katumbas ng halaga na ipinahiwatig sa balanse at umabot sa 65,057 libong rubles.

Kaya ang gastos sariling kapital ng negosyo,tinutukoy batay sa halaga ng mga ari-arian nito, pinagsama-sama 152,029 libong rubles.

Pagpapahalaga ng isang negosyo gamit ang paraan ng may diskwentong cash flow.

Ang mataas na antas ng panganib na nagpapakilala sa merkado ng pamumuhunan ng Russia ay ginagawang hindi makatwiran na isaalang-alang ang isang mahabang panahon bilang isang pagtataya. Sa proseso ng pagkalkula ng mga daloy ng cash sa hinaharap, isang pagtataya na panahon ng tatlong taon ay natukoy.

Bilang resulta ng pagsusuri gamit ang mga pagtatantya ng eksperto sa halaga ng mga premium ng panganib, isang rate ng diskwento na 28.79% ang natukoy.

Ang pagkalkula ng market value ng equity gamit ang discounted future cash flow method ay ipinapakita sa ibaba. Isinasaalang-alang ng forecast ng kita ang mga plano ng pamamahala ng nasuri na negosyo (Talahanayan 2).

Alinsunod sa mga pamantayang Ruso at internasyonal, kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng iba't ibang mga bagay, at, lalo na, isang negosyo, inirerekumenda na gumamit ng tatlong pangunahing diskarte, batay sa saklaw ng pagtatasa. Ito ay mga cost, income at comparative approaches.

Sa pangkalahatan, lahat ng tatlong paraan ay magkakaugnay. Ang bawat isa sa kanila ay nagsasangkot ng paggamit ng sarili nitong mga tiyak na pamamaraan at mga diskarte, at nangangailangan din ng pagsunod mga espesyal na kondisyon, ang pagkakaroon ng sapat na mga kadahilanan. Ang impormasyong ginamit sa isang diskarte o iba ay sumasalamin sa kasalukuyang posisyon ng negosyo, o sa mga nakaraang tagumpay nito, o inaasahang kita sa hinaharap.

Cost-based na diskarte sa pagtatasa ng negosyo

Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo ay isinasaalang-alang ang halaga ng negosyo sa mga tuntunin ng mga gastos na natamo. Ang halaga ng libro ng mga asset at pananagutan ng isang negosyo dahil sa inflation, mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado, at mga pamamaraan ng accounting na ginamit, bilang panuntunan, ay hindi tumutugma sa halaga ng merkado.

Bilang isang resulta, ang appraiser ay nahaharap sa gawain ng pagsasaayos ng balanse ng mga negosyo.

Upang gawin ito, ang makatwirang halaga sa merkado ng bawat asset ng balanse ay unang tinasa nang hiwalay, pagkatapos ay tinutukoy kung paano tumutugma ang halaga ng mga pananagutan sa balanse sa kanilang halaga sa pamilihan, at sa wakas, ang kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pananagutan nito ay ibabawas mula sa pangunahing halaga ng frame ng halaga ng mga asset.

Ipinapakita ng resulta ang tinantyang halaga ng equity ng enterprise.

Equity = asset - ang mga pananagutan ay ang pangunahing formula ng diskarte sa pag-aari (gastos).

Ang pamamaraang ito ay kinakatawan ng dalawang pangunahing pamamaraan:

Paraan ng halaga ng net asset;

Paraan ng halaga ng liquidation.

Sa gawaing ito, ginamit ang pamamaraan ng net asset.

Ang pagkakasunud-sunod ng trabaho para sa pagkalkula ng halaga ng equity capital gamit ang paraan ng halaga ng net asset ay kinabibilangan ng mga sumusunod na hakbang:

Kasama sa pagkalkula ng paraan ng halaga ng net asset ang mga sumusunod na hakbang:

1. Isinasagawa ang pagsusuri balanse sheet para sa nakaraang panahon.

2. Ang mga pagsasaayos sa accounting ay ginawa.

3. Ang real estate ng negosyo ay tinasa sa isang makatwirang halaga sa pamilihan.

4. Natutukoy ang makatwirang halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan.

5. Ang mga hindi nasasalat na ari-arian ay kinilala at tinasa.

6. Natutukoy ang halaga sa pamilihan ng mga pamumuhunan sa pananalapi.

7. Ang mga imbentaryo ay kino-convert sa kasalukuyang halaga.

8. Ang mga account na maaaring tanggapin ay tinasa.

9. Tinatantya ang mga gastos sa hinaharap.

10. Ang mga pananagutan ng negosyo ay isinalin sa kasalukuyang halaga.

11. Ang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng pananagutan mula sa makatwirang halaga sa pamilihan ng halaga ng mga asset.

Pagtukoy sa market value ng real estate ng isang enterprise

Upang suriin ang real estate (lupa, gusali at istruktura), posibleng gumamit ng tatlong diskarte: kita, comparative (market) at gastos.

Teknolohiya ng aplikasyon ng diskarte sa kita. Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay may kasamang dalawang pamamaraan:

Paraan ng capitalization ng kita;

Discounted cash flow method.

Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay ginagamit kapag pinahahalagahan ang real estate na bumubuo ng medyo matatag na kita. Ang kita mula sa pagmamay-ari ng real estate ay maaaring dumating sa anyo ng kasalukuyan at hinaharap na kita mula sa pag-upa nito, kita mula sa posibleng pagtaas ng halaga ng real estate kapag ito ay naibenta sa hinaharap. Kasama sa resulta ng pamamaraang ito ang parehong halaga ng gusali, mga istruktura, at ang halaga ng land plot.

Discounted cash flow method. Ang pamamaraang ito ay ginagamit upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng kita sa hinaharap na matatanggap ng paggamit ng ari-arian at ang posibleng pagbebenta nito.

Ang pagkalkula gamit ang discounted cash flow method ay maaaring nahahati sa maraming yugto:

Ang isang pagtataya ay ginawa ng daloy ng kita sa hinaharap sa panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian;

Ang halaga ng ari-arian na pinapahalagahan ay kinakalkula sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari, i.e. ang halaga ng iminungkahing pagbebenta (reversion), kahit na sa katotohanan ay walang pagbebenta na binalak;

Ang rate ng diskwento para sa pinahahalagahang ari-arian sa umiiral na merkado ay hinango,

Ang hinaharap na halaga ng kita sa panahon ng paghawak at ang inaasahang halaga ng pagbabalik ay nababawasan sa kasalukuyang halaga.

Kaya, ang halaga ng real estate ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng periodic income stream at ang kasalukuyang halaga ng reversion.

Teknolohiya ng aplikasyon ng comparative approach. Ang diskarte na ito ay batay sa paghahambing at pagsusuri ng data sa pagbebenta ng mga katulad na pag-aari, kadalasan sa nakalipas na 3-6 na buwan. Pangunahing prinsipyo Ang paghahambing na diskarte ay ang prinsipyo ng pagpapalit, na nagsasaad na kung mayroong ilang mga bagay sa merkado, ang isang nakapangangatwiran na mamumuhunan ay hindi magbabayad ng higit para sa isang naibigay na bagay kaysa sa halaga ng real estate ng katulad na utility.

Teknolohiya ng paglalapat ng diskarte sa gastos. Kasama sa diskarteng ito ang ilang hakbang:

1. Natutukoy ang halaga ng kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang gusali o istraktura;

2. Ang buong halaga ng pagpapalit ay tinatantya sa aktwal na petsa ng pagtatasa.

Ang kapalit na gastos ay nangangahulugang ang gastos ng konstruksiyon sa kasalukuyang mga presyo sa aktwal na petsa ng pagtatasa ng isang bagay na may utility na katumbas ng utility ng bagay na pinahahalagahan, ngunit gumagamit ng mga bagong materyales alinsunod sa kasalukuyang mga pamantayan, disenyo, layout. Kaya, sa isang kaso ito ay nangangahulugan ng pagpaparami ng isang eksaktong kopya ng bagay ng pagsusuri, at sa iba pa - ang kapalit nito sa isang angkop na kapalit.

Grade buong presyo Kasama sa konstruksiyon ang pagkalkula:

Mga direktang gastos (gastos ng mga materyales, pagbabawas ng pamumura, sahod ng mga manggagawa sa konstruksiyon, atbp.);

Mga hindi direktang gastos (mga gastos sa pagbabayad para sa mga propesyonal na serbisyo ng mga arkitekto, inhinyero ng disenyo, accountant at abogado para sa mga serbisyo sa pagkonsulta para sa pagbabayad para sa mga lisensya, atbp.);

Kita sa entrepreneurial.

Ang kita ng entrepreneurial ay ang halaga na pinaplano ng isang mamumuhunan na makatanggap ng labis sa mga gastos sa pagpapatupad ng isang proyekto, na isinasaalang-alang ang panganib at pagbabalik ng mga maihahambing na bagay. Isinasaalang-alang ang mga pandaigdigang gawi sa pagkalkula, ang kita ng negosyo ay tinutukoy sa 15% ng mga gastos sa pagtatayo.

Gastos sa pagtatayo + Kita ng negosyo = Kabuuang gastos sa pagtatayo.

Ang lahat ng mga uri ng pagkasira sa mga gusali at istruktura ay kinakalkula, na isinasaalang-alang ang kanilang pisikal, functional, teknikal at pang-ekonomiyang pagtanda.

Ang pisikal na pagtanda ay isang pagkawala ng halaga ng ari-arian na sanhi ng pagkasira, pagkasira, pagtaas ng mga gastos sa pagpapanatili, atbp. pisikal na mga kadahilanan na sumisira sa buhay at kapakinabangan ng bagay.

Ang functional obsolescence ay ang pagkawala ng halaga ng isang ari-arian dahil sa kawalan nito ng kakayahan na gampanan ang mga function kung saan ito nilayon. Ang functional obsolescence ay isang panloob na pag-aari ng ari-arian at nauugnay sa mga kadahilanan tulad ng istruktura at iba pang mga kakulangan na likas sa paglikha ng ari-arian, labis na mga gastos sa pagpapatakbo, atbp.

Ang economic obsolescence ay ang pagkawala ng halaga ng isang asset na dulot ng panlabas na mga kadahilanan, tulad ng: mga pagbabago sa ekonomiya, pagbaba ng demand para sa mga produkto, pagtaas ng kumpetisyon, atbp.

Ang natitirang halaga ng mga gusali at istruktura ay tinutukoy bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pagpaparami (gastos sa pagpapanumbalik o pagpapalit ng halaga) at kabuuang pamumura;

Ang buong halaga ng ari-arian ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng halaga ng land plot sa natitirang halaga ng gusali at mga istruktura.

Pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan

Ang pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan ay batay sa isang cost, comparative at income approach.

Cost-based na diskarte sa pagtatasa ng makinarya at kagamitan.

Ang planta at kagamitan ay karaniwang pinahahalagahan sa kapalit na halaga.

Natutukoy ang gastos sa pagpapalit sa pamamagitan ng pagsusuri sa mga gastos sa nakaraan, pagtatantya ng mga gastos sa pagpapalit ng kaukulang mga kapasidad:

Pisikal na pagkaluma;

Functional na laos;

Teknikal na pagkaluma;

Ang paghahambing na diskarte sa pagpapahalaga ng makinarya at kagamitan ay nagsasangkot ng pagsusuri sa mga presyo ng kamakailang ibinenta na katulad na mga bagay upang kalkulahin ang pinakamalamang na presyo ng pagbebenta ng bagay na pinahahalagahan. Ang pagpili ng naaangkop na mga yunit ng paghahambing ay mahalaga. Ang paghahambing ay batay sa ang mga sumusunod na elemento: edad ng bagay (Iminumungkahi na ihambing ang bagay sa mga presyo ng mga ari-arian ng parehong panahon ng produksyon), kondisyon, mga accessory (mga bahagi), lokasyon, tagagawa, kondisyon ng merkado, pagganyak, kalidad, dami (ang presyo sa bawat yunit ng ang asset ay higit na tinutukoy ng laki ng batch ng mga binili at nabentang sasakyan), laki/uri (para sa paghahambing, ipinapayong gumamit ng kagamitan na may parehong laki at uri), oras ng pagbebenta.

Diskarte sa kita sa pagpapahalaga ng makinarya at kagamitan. Upang ipatupad ang diskarte sa kita, kinakailangan upang mahulaan ang inaasahang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan. Kaugnay ng makinarya at kagamitan, imposibleng direktang malutas ang problemang ito, dahil ang kita ay nilikha ng buong produksyon at property complex. Kapag gumagamit ng diskarte sa kita, ang isang hakbang-hakbang na solusyon sa problema ay iminungkahi:

Pagkalkula ng netong kita mula sa pagpapatakbo ng: isang sistema ng produksyon (alinman sa buong negosyo, o isang workshop o site);

Tinutukoy ng natitirang paraan ang bahaging iyon ng kita na maaaring maiugnay sa machine park ng system na ito;

Gamit ang paraan ng diskwento o ang paraan ng capitalization, ang halaga ng buong machine park ay tinutukoy.

Pagpapahalaga ng hindi nasasalat na mga ari-arian

Ayon sa talata 3 ng PBU 14/2000, ang isang hindi nasasalat na asset na tinatanggap para sa accounting ay dapat matugunan ang mga sumusunod na kondisyon:

Mayroong mga dokumento na nagpapatunay sa pagkakaroon ng asset mismo at ang eksklusibong karapatan ng organisasyon sa mga resulta ng intelektwal na aktibidad (mga patent, sertipiko, iba pang mga dokumento ng proteksyon, kasunduan sa pagtatalaga (pagkuha) ng isang patent, trademark).

Pagtatasa ng hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo

Ang pagtatasa ng mga hindi natapos na proyekto sa pagtatayo ay isinasagawa sa aktwal na mga gastos, na isinasaalang-alang ang index ng mga pagbabago sa mga presyo para sa konstruksiyon at pag-install ng trabaho sa petsa ng pagtatasa.

Pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng mga pamumuhunan sa pananalapi.

Ang pagtatasa ng mga pamumuhunan sa pananalapi ay isinasagawa batay sa kanilang halaga sa merkado sa petsa ng pagtatasa at ito ang paksa ng malapit na pansin. Ang halaga ay tinutukoy sa merkado, ngunit kung ang mga mahalagang papel ay hindi sinipi, pagkatapos ay kailangan mong independiyenteng matukoy ang kanilang halaga sa merkado.

Pagpapahalaga sa imbentaryo

Ang mga imbentaryo ng imbentaryo ay pinahahalagahan sa kasalukuyang mga presyo, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa transportasyon at warehousing. Ang hindi na ginagamit na imbentaryo ay tinanggal.

Pagpapahalaga ng mga ipinagpaliban na gastos - ang mga gastos ay karaniwang pinahahalagahan sa halaga ng mukha kung mayroong kaugnay na benepisyo.

Pagtatasa ng mga natatanggap na account - kadalasang tinatasa sa pamamagitan ng pagsusuri sa iskedyul ng pagtanda, na ang overdue na halaga ay bahagyang o ganap na naalis pagkatapos ng isang tiyak na tagal ng panahon.

Pagpapahalaga ng mga pondo. Ang item na ito ay hindi napapailalim sa muling pagsusuri sa mga tuntunin ng ruble.

Sa pagsasagawa, ang gawain ng bawat kumpanya ay nasuri. Sa kasong ito maaari itong ilapat kumikita, magastos, para sa pagpapahalaga sa negosyo. Ang pangangailangan para sa pagsusuri ay lumitaw sa karamihan iba't ibang sitwasyon. Isaalang-alang pa natin kung paano ito ginagawa.

Pangkalahatang Impormasyon

Sa internasyonal na kasanayan, ang mga eksperto ay gumagamit ng tatlong mga diskarte sa pagtatasa:

• mahal;
• pahambing;
• kumikita.

Ang pagsusuri ng mga domestic na organisasyon ay kinokontrol ng mga Pederal na Batas na partikular sa industriya, gayundin ng mga pederal na pamantayan (FSO). Ang bawat diskarte ay may sariling mga pamamaraan ng pagtatasa.

Mga katangian

Kasama sa comparative approach ang tatlong pamamaraan. Sa partikular, ang pagsusuri ng merkado ng kapital, mga ratios sa industriya at mga transaksyon ay isinasagawa. batay sa 2 pagpipilian. Ang mga ito ay ang pagsusuri ng capitalization at mga may diskwentong daloy ng pananalapi. Ang diskarte sa gastos ay batay din sa 2 pamamaraan: ang pamamaraan ng net asset at Ginagamit ang mga ito sa halos lahat ng pagbabago ng organisasyon. Ang pagsusuri ay isinasagawa sa pagkuha o pagbebenta ng produksyon, korporasyon ng isang kumpanya, pagkuha, pagsasanib, at iba pa.

Cost-based na diskarte sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo (negosyo)

Ang bersyon na ito ng pagsusuri ay may isang pangunahing tampok na nagbubukod dito sa iba. Ang pagtatasa ng negosyo gamit ang mga pamamaraan ng diskarte sa gastos ay element-wise. Bilang bahagi ng pagsusuri, ang property complex ay nahahati sa ilang partikular na bahagi. Ang bawat elementong natanggap ay sinusuri at ang presyo nito ay tinutukoy. Sa wakas, ang lahat ng nakuha na mga tagapagpahiwatig ay summed up, at ang kabuuang halaga ng negosyo ay ipinapakita.

Mga pangunahing direksyon

Cost-based na diskarte sa pagtatasa ng negosyo pinagsasama:

1. Pag-aaral ng akumulasyon ng asset ng isang organisasyon.
2. Inayos ang halaga ng libro o paraan ng netong asset.
3. Pagpapasiya ng presyo ng pagpuksa.
4. Pamamaraan ng pagpapalit.

Ang mga pagpipiliang ito ay pinagsama ayon sa isang mahalagang tampok. Ang mga ito ay batay sa pagtukoy ng halaga ng bawat partikular na uri ng ari-arian ng organisasyon sa kasalukuyang mga presyo o ang mga gastos sa paglikha ng katulad na kumpanya (ayon sa paraan ng pagpapalit) at pagbabawas ng halaga ng lahat ng mga utang ng kumpanya. Ang pagsusuri ay gumagamit ng isang base ng impormasyon - balanse.

Layunin

Bilang isang patakaran, ginagamit ito upang makakuha ng impormasyong kinakailangan para sa paggawa ng iba't ibang mga desisyon sa pamamahala. Ito ang kakanyahan ng pagsusuri na ito. Maaari mong ipaliwanag kung paano pinahahalagahan ang isang negosyo gamit ang diskarte sa gastos gamit ang halimbawa ng isang kumpanya na ibinebenta, isineguro, o likida. Kaya, kapag nagbebenta ng isang kumpanya, ang presyo sa merkado ay kinakalkula sa pamamagitan ng paraan ng pag-iipon ng mga asset. Sa insurance, ang presyo ng pagpuksa ay kadalasang tinutukoy kapag nagsasara ng negosyo.

Mga kalamangan

Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo ay may isang bilang ng mga pakinabang. Ang mga pangunahing ay maaaring isaalang-alang:

1. Ang kakayahang isaalang-alang ang epekto ng mga salik sa ekonomiya o produksyon sa mga pagbabago sa presyo.
2. Paggamit ng volumetric base ng impormasyon. Cost-based na diskarte sa pagtatasa ng negosyo batay sa parehong mga dokumento sa accounting at pinansyal. Ito, sa turn, ay nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng mas wastong mga resulta.
3. Ang kakayahang pag-aralan ang antas ng pag-unlad ng teknolohiya ng isang kumpanya, na isinasaalang-alang ang antas ng pagkasira ng real estate o kagamitan.

Mga disadvantages ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo

Samantala, kasama ang mga pakinabang, mayroong ilan negatibong puntos kapag nagsasagawa ng pagsusuri. Ang espesyalista, na isinasaalang-alang ang mga ito, ay maaaring tumanggi na gamitin. Sa pinaka makabuluhan negatibong aspeto ang mga pamamaraan ay kinabibilangan ng:

1. Pagtukoy lamang sa nakaraang presyo.
2. Kawalan ng kakayahang isaalang-alang ang kasalukuyang sitwasyon sa merkado sa oras ng pagsusuri.
3. Static.
4. Kawalan ng kakayahang isaalang-alang ang mga panganib at mga prospect ng pag-unlad ng kumpanya.
5. Kakulangan ng koneksyon sa pagitan ng kasalukuyan at hinaharap na pagganap ng isang partikular na kumpanya.

Ang kawalan ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo ay gayundin ang pagiging kumplikado at intensity ng paggawa nito.

Presyo ng Net Book

Ang paraan ng pagtukoy nito ay itinuturing na pinakasimple sa lahat ng kasama sa. Upang maitatag ang net book value, lahat ng pananagutan (panandalian o pangmatagalan) ay ibinabawas sa halaga ng pera. Ang resulta ay ang monetary value ng equity o asset ng kompanya. Ang mga pakinabang ng pamamaraang ito ay kinabibilangan ng:

1. Paggamit lamang ng maaasahang impormasyon tungkol sa mga aktwal na asset na pag-aari ng kumpanya. Ang pamamaraang ito ay nag-aalis ng abstractness na katangian ng iba pang mga pamamaraan.
2. Sa mga kondisyon ng merkado, ang pamamaraan ay may pinaka kumpletong database.

Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay may ilang mga negatibong katangian:

1. Imposibleng isaalang-alang ang kahusayan ng mga aktibidad ng isang kumpanya at ang mga prospect ng pag-unlad nito.
2. Ang sitwasyon sa merkado sa mga tuntunin ng relasyon sa pagitan ng supply at demand para sa mga katulad na kumpanya ay hindi isinasaalang-alang.

Tingnan natin kung paano tinasa ang isang negosyo gamit ang diskarte sa gastos gamit ang isang halimbawa. Ang data ng paunang balanse ay ang mga sumusunod (sa mga yunit ng pananalapi):

• OS - 5000;
• mga stock - 1000;
• account receivable - 1 libo;
• cash - 500;
• mga obligasyon sa utang - 6 na libo.

Alinsunod sa konklusyon na ginawa ng isang espesyalista, ang mga fixed asset ng kumpanya ay 30% na mas mahal, at ang mga imbentaryo ng mga hilaw na materyales at mga supply ay 10% na mas mura. Alinsunod dito, hindi posible na mangolekta ng 20% ​​ng mga natanggap. Gamit ang naaangkop na mga coefficient, ang halaga ng libro ay tinutukoy:

1000 x 0.8 + 1000 x 0.9 + 5000 x 1.3 + 500 - 6000 = 2700.

Presyo ng liquidation

Natutukoy lamang ito kapag ang kumpanya, na tumigil sa operasyon, ay nagsimulang ibenta ang mga ari-arian nito at bayaran ang mga pananagutan nito. Ang pagkalkula ng halaga ng pagpuksa ay nagbibigay-daan sa iyo upang makuha ang pinakamababang numero antas ng presyo. Sinasalamin nito ang pinakamababang halaga kung saan maaaring ibenta ang kumpanya.

Inayos na Paraan ng Presyo ng Aklat

Ito ay itinuturing na isa sa mga uri ng diskarte sa gastos. Kasama sa pamamaraang ito ang panghuling tagapagpahiwatig ng rebisyon ng balanse na may pagsasaayos ng natitirang presyo ng mga asset na isinasaalang-alang ang kadahilanan ng inflation. Sa panahon ng pagsusuri, ang mga pondo ay muling sinusuri. Kasabay nito, ang resulta na nakuha ay ipinasok sa balanse. Ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang naayos, netong presyo, na, sa esensya, ay nagsisilbing tagapagpahiwatig ng equity capital ng kumpanya at ang reserbang muling pagtatasa nito.

Pamamaraan ng pagpapalit

Eksklusibong ito ay nakatuon sa pagsusuri ng mga nasasalat na asset at nalalapat lamang sa mga kumpanyang may malaking kapital. Ang pagtatasa ay nagsasangkot ng pagkalkula ng mga gastos sa ganap na pagpapalit ng mga pondo ng negosyo habang pinapanatili ang kasalukuyang pang-ekonomiyang profile. Ang pagsusuri ay isinasagawa sa isang tiyak na pagkakasunud-sunod. Una, sinusuri ang mga dokumento ng accounting at istatistika. Kabilang dito ang:

1. Mga quarterly na ulat.
2. Pag-uulat ng istatistika.
3. Mga kard ng imbentaryo.

Batay sa mga resulta nito komprehensibong pananaliksik nabuo ang isang ideya tungkol sa kakulangan o kasapatan ng mga ari-arian upang mabayaran ang utang. Pagkatapos nito, ang isang ari-arian ng ari-arian ay nilikha para sa pagtatasa. Ang karamihan/minimum na kasalukuyan o likidong mga asset ay pinag-aaralan nang hiwalay. Pagkatapos ang kabuuang halaga ng utang ng kumpanya ay nabuo at isang kalendaryo ng pagbabayad ay iginuhit.

mga konklusyon

Ang diskarte sa gastos, batay sa isang pagsusuri ng balanse ng kumpanya, ay nagbibigay-daan sa isa na makakuha ng medyo layunin na mga tagapagpahiwatig. Ayon sa ilang mga eksperto, ito ang pinaka-maaasahang opsyon sa modernong hindi matatag na mga kondisyon sa ekonomiya. Ang layunin ng pagtatasa ay upang kalkulahin ang halaga sa merkado ng negosyo nang tumpak hangga't maaari. Sinusuri ang lahat ng mga ari-arian nito, kabilang ang tangible, intangible at financial.

Ang mga pondong ito ay naiimpluwensyahan ng mga pagbabago sa merkado at inflation. Alinsunod dito, hindi ito palaging nag-tutugma sa presyo ng merkado. Ito naman, ay nangangailangan ng mga pagsasaayos ng balanse. Ito ang dahilan kung bakit hiwalay na tinatasa ang bawat asset.

Sa sandaling matukoy ang kasalukuyang presyo ng lahat ng pananagutan ng kompanya, ito ay ibabawas mula sa isang makatwirang halaga sa pamilihan para sa lahat ng mga ari-arian. Ang resultang makukuha ay ang presyong matutukoy ng cost approach. Ang pagkalkula ng ratio ng pagpuksa ay ginagamit kapag pinag-aaralan ang mga bangkarota na kumpanya o sa kaganapan ng isang inaasahang pagkawala ng solvency sa malapit na hinaharap. Ipinapakita ng presyo na ito ang halaga ng natitirang mga mapagkukunang pinansyal pagkatapos ng pagbebenta ng kumpanya, pagbabayad ng mga direktang gastos at iba pang gastos.

Nuances

Dapat pansinin na kapag nagsasagawa ng pagtatasa ng real estate ng isang negosyo, ang mga espesyalista ay dapat na nasa kanilang pagtatapon:

1. Konstruksyon at teknikal na mga katangian para sa bawat istraktura. Ito ay nabuo alinsunod sa data ng teknikal na pasaporte, na, naman, ay inisyu sa BTI. Bilang karagdagan, ang mga katangian ay dapat na sinamahan ng impormasyon mula sa departamento ng konstruksyon ng kapital.
2. Impormasyong sanggunian. Dapat ding kasama sa impormasyon ang mga pondong kailangan para sa pagkukumpuni at ang mga gastos na nauugnay sa pagpapanumbalik.

Dapat ding tandaan na ang halaga ng isang kumpanya na tinutukoy gamit ang paraan ng presyo ng pagpuksa ay hindi kailanman tumutugma sa aktwal na mga halaga. Dito kailangan mong sumangguni sa talata 9 ng FSO. Sinasabi nito na ang halaga ng pagpuksa ng isang bagay ay sumasalamin sa posibleng halaga kung saan ito maibebenta sa panahon ng pagkakalantad.

TRABAHO NG KURSO

sa rate: "Pagpapahalaga sa Negosyo"

sa paksang ito: « PAGTATAYA SA NEGOSYO GAMIT ANG COST APPROACH. PARAAN PARA SA PAGKULULA NG HALAGA NG MGA NET NA ASSET"

Panimula

Kapag nagbebenta ng isang kumpanya, ito ay kinakailangan upang talaga masuri ang kakayahan nito upang madagdagan ang halaga nito, upang maging kumikita, i.e. magdala ng kita sa may-ari. Yung. kinakailangang kalkulahin ang market value ng enterprise - ang pinaka-malamang na presyo ng enterprise kung saan ito ibebenta.

Ang pagkalkula ng halaga ng merkado ng isang negosyo ay maaaring isagawa gamit ang tatlong pangunahing magkakaibang mga diskarte: ang diskarte sa kita, ang diskarte sa merkado (comparative) at ang diskarte sa gastos (pag-aari).

Ang gawaing kursong ito ay gumagamit ng diskarte sa gastos sa pagpapahalaga, ang kaugnayan nito ay pangunahin dahil sa pagkakaroon, bilang panuntunan, ng maaasahang paunang impormasyon para sa pagkalkula, pati na rin ang paggamit ng mga pamamaraang tradisyonal para sa domestic na ekonomiya para sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo, batay sa pagsusuri ng halaga ng ari-arian ng negosyo at ng kanyang mga utang.

Ang kakulangan ng mga kinakailangang kondisyon para sa paggamit ng kita at mga diskarte sa merkado ay nagbibigay-katwiran sa paggamit ng isang diskarte sa gastos sa pagtatasa. Ang paggamit ng diskarte sa merkado ay limitado sa pamamagitan ng kakulangan ng impormasyon sa pagbebenta ng mga umiiral na negosyo, na hindi ginagawang posible na gamitin ang paraan ng transaksyon. Nililimitahan ng "mahina" na stock market ang posibilidad na gamitin ang paraan ng capital market. At ang kakulangan ng impormasyon sa merkado sa mga aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya ng mga negosyo na katulad ng tinasa ay hindi kasama ang posibilidad ng paggamit ng paraan ng mga multiplier ng pagpapahalaga.

Kakulangan ng kailangan at sapat na impormasyon sa merkado sa capitalization at mga rate ng diskwento sa kita. Nililimitahan ang paggamit ng mga pamamaraan ng diskarte sa kita (paraan ng capitalization at paraan ng cash flow na may diskwento)

Pangunahing target ng kursong ito – suriin ang negosyo sa pamamagitan ng pagtukoy sa halaga nito sa pamilihan para sa kasalukuyang panahon.

Upang makamit ang layuning ito, ang mga sumusunod ay tinukoy: mga gawain :

· Pag-aralan ang teoretikal na aspeto ng pagpapahalaga sa negosyo gamit ang mga diskarte sa kita, ari-arian at pamilihan.

· Tukuyin ang mga positibo at negatibong aspeto ng paggamit ng diskarte sa pag-aari sa pagtatasa ng negosyo.

· Tukuyin ang mga tampok ng paglalapat ng pamamaraang ito kapwa sa modernong mga kondisyon ng merkado at sa negosyo.

Bagay Ang pananaliksik sa gawaing kursong ito ay ang paggamit ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo.

Paksa Ang pag-aaral ay ang aplikasyon ng isang paraan para sa pagkalkula ng halaga ng mga net asset sa isang enterprise.

Kabanata 1. Mga teoretikal na aspeto ng diskarte sa pag-aari sa pagtatasa ng negosyo

1.1. Ang kakanyahan at saklaw ng aplikasyon ng diskarte sa pag-aari

Ang diskarte ng ari-arian (gastos) sa pagtatasa ng negosyo ay isinasaalang-alang ang halaga ng negosyo mula sa punto ng view ng mga gastos na natamo. Ang halaga ng libro ng mga asset at pananagutan ng isang enterprise dahil sa inflation, mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado, at mga pamamaraan ng accounting na ginamit, bilang panuntunan, ay hindi tumutugma sa halaga ng merkado. Bilang isang resulta, ang appraiser ay nahaharap sa gawain ng pagsasaayos ng balanse ng negosyo. Upang gawin ito, ang makatwirang halaga ng merkado ng bawat asset ng balanse ay unang tinasa nang hiwalay, pagkatapos ay tinutukoy ang kasalukuyang halaga ng mga pananagutan, at sa wakas, ang kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pananagutan nito ay ibabawas mula sa makatwirang halaga ng merkado ng kabuuang mga asset ng ang negosyo. Ipinapakita ng resulta ang tinantyang halaga ng equity ng enterprise.

Equity = Assets - Mga Pananagutan.

Ang pangunahing tampok ng diskarte sa gastos ay isang pagtatasa ng elemento-by-element, iyon ay, ang property complex na tinasa ay nahahati sa mga bahagi nito, ang bawat bahagi ay tinasa, at pagkatapos ay ang halaga ng buong property complex ay nakuha sa pamamagitan ng paglagom ng mga halaga ng mga bahagi nito.

Ang pangunahing formula sa diskarte sa ari-arian (gastos) ay: Equity = Assets - Liabilities.

Ang pamamaraang ito ay kinakatawan ng dalawang pangunahing pamamaraan:

Paraan ng net asset;

Paraan ng halaga ng liquidation.

Saklaw ng aplikasyon

Ang cost-based valuation approach ay ang pinakaangkop:

Kapag sinusuri ang mga pasilidad ng pamahalaan;

Kapag kinakalkula ang halaga ng ari-arian na nilayon para sa espesyal na paggamit (nang walang kinikita), ito ay mga paaralan, ospital, mga gusali ng post office, mga pasilidad sa kultura, mga istasyon ng tren, atbp.;

Kapag nire-revaluate ang mga fixed asset para sa mga layunin ng accounting;

Kapag tinasa para sa mga layunin ng buwis at insurance sa panahon ng hudisyal na dibisyon ng ari-arian;

Kapag nagbebenta ng ari-arian sa pampublikong auction.

1.2. Mga kalamangan at kawalan ng diskarte sa pag-aari

Mga kalamangan:

· batay sa pagtatasa ng mga umiiral na asset, ibig sabihin, may layuning batayan;

· kapag binibigyang halaga ang mga indibidwal na bahagi ng mga ari-arian, lahat ng tatlong diskarte sa pagpapahalaga ay maaaring gamitin: kita, gastos at pamilihan.

Bahid:

· static, ibig sabihin. hindi isinasaalang-alang ang mga prospect ng pag-unlad ng negosyo;

· hindi isinasaalang-alang ang mga pangunahing tagapagpahiwatig ng pananalapi at pang-ekonomiya ng aktibidad ng negosyo na tinasa.

1.3. Ang mga pangunahing yugto ng pagkalkula ng halaga ng isang negosyo gamit ang paraan ng net asset

Kasama sa pagkalkula ng paraan ng halaga ng net asset ang ilang yugto:

1. Ang real estate ng negosyo ay tinasa sa isang makatwirang halaga sa pamilihan.

2. Natutukoy ang makatwirang halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan.

3. Ang mga hindi nasasalat na ari-arian ay kinilala at tinasa.

4. Ang halaga sa pamilihan ng mga pamumuhunan sa pananalapi, parehong pangmatagalan at panandalian, ay tinutukoy.

5. Ang mga imbentaryo ay kino-convert sa kasalukuyang halaga.

6. Ang mga account na maaaring tanggapin ay tinasa.

7. Tinatantya ang mga gastos sa hinaharap.

8. Ang mga pananagutan ng negosyo ay isinalin sa kasalukuyang halaga.

9. Ang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pananagutan mula sa makatwirang halaga sa pamilihan ng halaga ng mga asset.

1.4 Pagsusuri ng real estate ng enterprise sa isang makatwirang halaga sa pamilihan.

Ang pagpapahalaga ng real estate ng isang enterprise ay maaaring ibigay gamit ang tatlong paraan: kita, comparative (market) at gastos.

1.4.1 Paglalapat ng diskarte sa kita

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate ay may kasamang dalawang pamamaraan:

Paraan ng capitalization ng kita;

Discounted cash flow method.

Ang capitalization ng kita ay isang hanay ng mga pamamaraan at pamamaraan na nagbibigay-daan sa iyong suriin ang halaga ng isang bagay batay sa potensyal nitong makabuo ng kita. Ang paraan ng capitalization ng kita ay ginagamit upang pahalagahan ang real estate na bumubuo ng kita para sa may-ari. Ang kita mula sa pagmamay-ari ng real estate ay maaaring, halimbawa, ay kumakatawan sa kasalukuyan at hinaharap na kita mula sa pag-upa nito, kita mula sa posibleng pagtaas ng halaga ng real estate kapag ito ay ibinenta sa hinaharap. Ang resulta ng pamamaraang ito ay binubuo ng parehong halaga ng mga gusali, istruktura, at halaga ng lupa.

Ang netong kita sa pagpapatakbo ay pinili bilang isang tagapagpahiwatig na naglalarawan ng kita sa hinaharap. Kinakatawan nito ang kalkuladong matatag na halaga ng inaasahang taunang netong kita na natanggap mula sa paksang ari-arian pagkatapos ibabawas ang lahat ng mga gastusin sa pagpapatakbo at mga reserba, ngunit bago ibigay ang utang sa mortgage, kung mayroon, at isinasaalang-alang ang mga singil sa pamumura. Ang netong kita sa pagpapatakbo ay nakabatay sa pagpapalagay na ang ari-arian ay uupahan sa mga upa sa merkado at sa pag-aakalang ang kita na ito ay inaasahang para sa isang taon ng kinatawan.

Ang halaga ng real estate ay kinakalkula gamit ang formula:

C = NAV / Rate ng capitalization,

Kung saan ang C ay ang kasalukuyang halaga ng ari-arian;

NOR – netong kita sa pagpapatakbo;

SC – rate ng capitalization.

Ang pagkalkula ng netong kita sa pagpapatakbo ay nagsisimula sa pagkalkula ng gross potential income (GPI), na siyang inaasahang kabuuang renta sa merkado. At iba pang kita ng huli bago ang petsa ng pagtatasa ng taon. Ang pagkalkula ng PPV ay nangangailangan ng appraiser na malaman ang rental market kung saan nabibilang ang property na pinahahalagahan. Bilang isang patakaran, ang rate ng pag-upa ay nakasalalay sa lokasyon ng ari-arian, pisikal na kondisyon nito, ang pagkakaroon ng mga komunikasyon, ang termino ng pag-upa, atbp.

Ang potensyal na kabuuang kita ay ang kita na maaaring matanggap mula sa real estate sa 100% na paggamit nang hindi isinasaalang-alang ang lahat ng pagkalugi at gastos. Ang PPV ay nakasalalay sa lugar ng ari-arian na tinatasa at ang itinatag na rate ng pag-upa at kinakalkula gamit ang formula:

PVD = P * Ca, Saan

P - lugar para sa upa,

Ca - rate ng pag-upa bawat 1 metro kuwadrado.

Iyon ay, ang PVD ay tinasa batay sa isang pagsusuri ng kasalukuyang mga rate at taripa na umiiral sa real estate market para sa mga maihahambing na bagay. Dapat ihambing ng appraiser ang property na tinatasa sa iba pang katulad na rental property at gumawa ng mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa pagitan nila. Kung magkapareho ang mga bagay maliban sa isa o higit pang mahahalagang bahagi, maaaring kalkulahin ang mga pagsasaayos batay sa data ng merkado. Kapag hindi makumpirma ng data ng merkado ang halaga ng pagsasaayos, tinutukoy ito ng appraiser sa pamamagitan ng ekspertong paraan.

Gayunpaman, ang nakalkulang VPD ay maaaring baguhin dahil sa mga bakante (underutilization) ng property o kakulangan sa koleksyon ng upa. Iyon ay, ang mga tinantyang pagkalugi mula sa underutilization ng ari-arian at pagkalugi sa panahon ng pangongolekta ng mga pagbabayad ay tinasa. Ang pagbabawas ng presyon ng hangin sa pamamagitan ng dami ng mga pagkalugi ay ibinibigay aktwal na kabuuang kita(DVD), na tinutukoy ng formula:

DVD = PVD - Pagkalugi .

Upang makuha ang NOR, isang pagsusuri sa gastos ay isinasagawa. Ang mga gastos ng may-ari ay ang mga patuloy na gastos na nauugnay sa pagmamay-ari at pagpapatakbo ng isang ari-arian. Ang mga pana-panahong gastos upang matiyak ang normal na paggana ng pasilidad at ang pagpaparami ng kita ay tinatawag mga gastos sa pagpapatakbo (pagpapanatili).

Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay karaniwang nahahati sa:

Nakatakdang kondisyon na mga gastos;

May kondisyon na variable, o operating, mga gastos;

Mga gastos sa pagpapalit, o mga reserba.

SA may kondisyong permanente Kabilang dito ang mga gastos na ang laki nito ay hindi nakadepende sa antas ng pagpapatakbo ng pagkarga ng pasilidad at ang antas ng mga serbisyong ibinigay (halimbawa, mga pagbabayad sa insurance, upa sa lupa, buwis sa ari-arian).

SA mga conditional variable isama ang mga gastos, ang halaga nito ay depende sa antas ng pagpapatakbo ng pagkarga ng pasilidad at ang antas ng mga serbisyong ibinigay. Ang mga kondisyong variable na gastos ay:

· mga gastos sa utility (kuryente, gas, telepono, tubig, alkantarilya, pagtutubero);

· pagtatanggal ng basura;

· mga gastos sa pagpapanatili ng teritoryo;

· mga gastos sa pamamahala, suweldo mga Tauhang nagbibigay serbisyo, pati na rin ang mga kaugnay na buwis;

· mga serbisyong kontraktwal: sistema ng proteksyon sa sunog, elevator, seguridad), atbp.

SA mga gastos sa pagpapalit isama ang mga gastos sa pana-panahong pagpapalit ng mga bahagi ng pagkasira (kadalasan ang mga naturang bahagi ay kinabibilangan ng bubong, sahig, kagamitan sa sanitary, electrical fitting, pagpapalit ng kasangkapan, sistema ng telepono). Ipinapalagay ng kalkulasyon na ang pera ay nakalaan para dito, bagama't karamihan sa mga may-ari ng ari-arian ay hindi aktwal na ginagawa ito. Kung plano ng may-ari na palitan ang mga bahagi ng pagkasira sa panahon ng pagmamay-ari, dapat isaalang-alang ang mga pagbabawas na ito kapag kinakalkula ang halaga ng ari-arian gamit ang pinag-uusapang pamamaraan.

Ang inaasahang netong kita sa pagpapatakbo ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas ng kita sa pagpapatakbo ng halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo. Kaya, ang NOR ay tinutukoy ng formula:

ORD = DVD - Mga gastos sa pagpapatakbo

(hindi kasama ang mga singil sa pamumura).

Kinakalkula ang capitalization coefficient (rate). Ang capitalization rate ay isang koepisyent na nagtatatag ng dependence ng halaga ng isang bagay sa inaasahang kita mula sa operasyon. Mayroong ilang mga paraan para matukoy ang huli:

Pinagsama-samang paraan ng pagtatayo;

Paraan para sa pagtukoy ng capitalization ratio na isinasaalang-alang ang reimbursement ng mga gastos sa kapital;

Linked investment method, o investment group technique;

Direktang paraan ng capitalization.

Ang gawaing kursong ito ay gumagamit ng pinagsama-samang paraan ng pagtatayo:

Ang capitalization rate sa real estate valuation ay binubuo ng dalawang elemento:

Ang rate ng return sa isang investment (rate ng return on capital) ay ang kabayaran na dapat bayaran sa isang mamumuhunan para sa halaga ng pera, na isinasaalang-alang ang oras, panganib at iba pang mga kadahilanan na nauugnay sa isang partikular na pamumuhunan;

Mga pamantayan para sa pagbabalik (reimbursement) ng kapital. Ang pagbabalik ng kapital ay tumutukoy sa pagbabayad ng halaga ng paunang puhunan. Bukod dito, ang elementong ito ng ratio ng capitalization ay nalalapat lamang sa pagkasira, i.e. pagkawala ng halaga ng bahagi ng mga ari-arian.

Ang rate ng return on capital ay batay sa:

Walang panganib na rate ng pagbabalik;

Mga premium sa peligro;

Mga premium para sa mababang pagkatubig ng real estate;

Mga Gantimpala sa Pamamahala ng Pamumuhunan.

Walang panganib na rate ng pagbabalik. Ginagamit ito bilang base, kung saan idinaragdag ang natitirang (nakalista dati) na mga bahagi. Upang matukoy ang rate na walang panganib, maaari mong gamitin ang parehong average na European indicator para sa mga operasyong walang panganib at ang mga Russian. Kung ginagamit ang mga karaniwang tagapagpahiwatig ng Europa, ang isang premium para sa panganib ng pamumuhunan sa isang partikular na bansa, ang tinatawag na panganib sa bansa, ay idinagdag sa rate na walang panganib. Tinutukoy ng rate na walang panganib ang pinakamababang kabayaran para sa pamumuhunan sa isang partikular na ari-arian.

Panganib na premium. Ang lahat ng mga pamumuhunan, maliban sa mga naunang nakalista, ay may higit sa mataas na antas panganib, depende sa mga katangian ng uri ng real estate na tinatasa. Kung mas malaki ang panganib, mas mataas ang rate ng interes upang mabayaran ito.

Mababang premium ng pagkatubig. Sinusukat ng liquidity kung gaano kabilis ma-convert sa cash ang isang property. Ang real estate ay medyo mababa ang likido. Ang premium na ito ay lalong mataas sa mga bansa kung saan ang mga mortgage ay hindi maganda ang pagkakabuo.

Gawad sa Pamamahala ng Pamumuhunan. Ang mas mapanganib at mas kumplikado ang pamumuhunan, mas karampatang pamamahala ang kinakailangan nito. Ang pamamahala sa pamumuhunan ay hindi dapat malito sa pamamahala ng ari-arian, na ang mga gastos ay kasama sa mga gastos sa pagpapatakbo.

Sa huling yugto ng paraan ng capitalization ng kita, ang halaga ng real estate ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati ng inaasahang netong kita sa pagpapatakbo sa ratio ng capitalization:

Halaga ng ari-arian = NPV/rate ng capitalization.

1.4.2 Paglalapat ng paraan ng paghahambing (market).

Ang comparative (market) na diskarte ay ipinakita:

· Paraan ng paghahambing ng mga benta;

· Paraan ng gross rent multiplier.

Paraan ng paghahambing ng mga benta. Ang pamamaraang ito ay batay sa paghahambing at pagsusuri ng impormasyon sa pagbebenta ng katulad na real estate, kadalasan sa nakalipas na 3-6 na buwan. Ang pangunahing prinsipyo ng paghahambing na paraan ng pagbebenta ay ang prinsipyo ng pagpapalit, na nagsasaad na kung mayroong ilang mga ari-arian sa merkado, ang mamumuhunan ay hindi magbabayad ng higit para sa isang naibigay na ari-arian kaysa sa halaga ng real estate ng katulad na utility. Ang utility ay nauunawaan bilang isang hanay ng mga katangian ng isang bagay na tumutukoy sa layunin, posibilidad at pamamaraan ng paggamit nito, pati na rin ang laki at timing ng kita na natanggap bilang resulta ng naturang paggamit. Ang pamamaraang ito ay layunin lamang kung mayroon sapat na dami maihahambing at maaasahang impormasyon sa mga kamakailang transaksyon.

Ang pamamaraang ito ay nangangailangan ng isang database natapos na mga transaksyon, kabilang ang impormasyon tungkol sa mga tuntunin at presyo ng mga transaksyon, nagbebenta at mamimili. Dapat tukuyin ng appraiser kung ang mamimili o nagbebenta ay kumilos sa ilalim ng pinansiyal na presyon, kung ang parehong partido sa transaksyon ay independyente, kung mayroon silang impormasyong tipikal ng merkado, kumilos nang makatwiran sa ekonomiya, at kung ang pagpopondo ay tipikal ng merkado. Upang pag-aralan ang mga transaksyon na ginawa gamit ang mga bagay na maihahambing sa isang pinahahalagahan, kinakailangan upang matukoy ang segment ng merkado kung saan ang mga bagay na ito ay tipikal.

Paraan ng gross rent multiplier (gross income multiplier). Ang gross rental multiplier ay ang ratio ng presyo ng benta sa alinman sa potensyal o aktwal na kabuuang kita.

1.4.3 Paglalapat ng paraan ng gastos

Kasama sa pamamaraang ito ang ilang hakbang:

1. Natutukoy ang halaga ng kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang mga gusali at istruktura.

2. Ang gastos sa pagpapalit o halaga ng pagpapalit ng gusali at istraktura ay tinasa sa aktwal na petsa ng pagtatasa.

Sa ilalim ng kapalit na gastos nangangahulugang ang halaga ng pagtatayo sa kasalukuyang mga presyo sa aktwal na petsa ng pagtatasa ng eksaktong kopya ng pinahahalagahang bagay mula sa parehong mga materyales sa gusali, napapailalim sa parehong mga pamantayan ng konstruksiyon, ayon sa parehong proyekto bilang ang ari-arian na tinatasa. Kung ang pagkalkula ng kapalit na gastos ay hindi posible o naaangkop, ang kapalit na halaga ay tinutukoy.

Sa ilalim ng kapalit na gastos ay tumutukoy sa gastos ng konstruksiyon sa kasalukuyang mga presyo sa aktwal na petsa ng pagtatasa ng isang bagay na may utility na katumbas ng utility ng bagay na pinahahalagahan, ngunit gumagamit ng mga bagong materyales alinsunod sa kasalukuyang mga pamantayan, disenyo, layout.

Kung kinakalkula ang mga gastos sa pagpapalit o pagpapalit ay dapat iulat at ang pagpili ay dapat na malinaw na makatwiran upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan.

Ang pagtukoy sa buong halaga ng konstruksiyon ay kinabibilangan ng pagkalkula ng:

Mga direktang gastos (gastos ng mga materyales, pamumura, gastos ng mga pansamantalang gusali, istruktura, kagamitan, kagamitan, sahod ng mga manggagawa sa konstruksiyon, gastos sa mga hakbang sa kaligtasan, atbp.);

Hindi direktang gastos ng mga propesyonal na bayarin para sa mga arkitekto, inhinyero ng disenyo, accountant at abogado para sa pagkonsulta, mga overhead ng developer, bayad sa paglilisensya, interes sa mga pautang sa konstruksiyon, mga gastos sa marketing para sa pagbebenta o muling pagbebenta ng ari-arian, mga bayarin sa advertising sa panahon ng konstruksiyon, mga gastos sa pagpapalit ng titulo . Ang paggamit ng mga gastos sa pagpapalit sa halip na mga gastos sa pagpaparami sa proseso ng pagtatasa ay nagbibigay-daan sa iyong alisin ang ilang mga "hindi na ginagamit" na elemento;

Kita sa entrepreneurial.

Kita sa entrepreneurial kumakatawan sa halaga na pinaplano ng mamumuhunan na makatanggap ng labis sa mga gastos sa pagpapatupad ng proyekto, na isinasaalang-alang ang panganib at pagbabalik sa mga maihahambing na bagay. Isinasaalang-alang ang mga pandaigdigang gawi sa pagkalkula, ang kita ng negosyo ay tinutukoy sa 15% ng mga gastos sa pagtatayo.

Buong gastos sa entrepreneurial

gastos = construction + construction income

3. Ang lahat ng uri ng pamumura ng mga gusali at istruktura ay kinakalkula, na isinasaalang-alang ang kanilang pisikal, functional, teknolohikal at pang-ekonomiyang pagkaluma.

Pisikal na pagkaluma- pagkawala ng halaga ng ari-arian na nauugnay sa paggamit, pagkasira, pagkasira, pagtaas ng mga gastos sa pagpapanatili at iba pang pisikal na mga kadahilanan na humahantong sa pagbawas sa buhay at pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian.

Functional na laos- pagkawala ng halaga ng ari-arian na nauugnay sa kawalan ng kakayahan upang maisagawa ang mga pag-andar kung saan ito nilayon. Ang functional obsolescence ay ang resulta ng mga panloob na katangian ng isang ari-arian at nauugnay sa mga kadahilanan tulad ng mga kakulangan sa istruktura, labis na mga gastos sa pagpapatakbo, at ipinapakita sa hindi napapanahong arkitektura ng gusali, mga amenity sa layout, mga kagamitan, atbp. Sa madaling salita, ang bagay ay hindi na tumutugma modernong pamantayan sa mga tuntunin ng pagiging kapaki-pakinabang nito.

Ang isang anyo ng functional obsolescence ay pagkaluma ng teknolohiya, na tumutukoy sa pagkawala ng halaga na dulot ng mga pagbabago sa teknolohiya, bilang resulta kung saan ang asset ay nagiging hindi gaanong produktibo, mas mahal upang mapatakbo.

Pagkaluma ng ekonomiya nailalarawan sa pagkawala ng halaga ng isang asset na dulot ng mga panlabas na salik, tulad ng mga pagbabagong nagpapababa ng demand o tumaas na kumpetisyon.

4. Ang natitirang halaga ng mga gusali at istruktura ay tinutukoy bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng pagpaparami (gastos ng pagpapanumbalik o pagpapalit ng halaga) at kabuuang pamumura.

5. Ang buong halaga ng ari-arian ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng halaga ng land plot sa natitirang halaga ng mga gusali at istruktura.

Pagpapahalaga ng lupa May mga pagkakaiba sa pagitan ng pamantayan at mga halaga ng merkado ng lupa. Ang appraiser ay tumatalakay, una sa lahat, hindi sa karaniwang presyo ng lupa, ngunit sa presyo sa pamilihan, na nabuo hindi bababa sa ilalim ng impluwensya ng supply at demand. Kapag tinatasa ang market value ng isang land plot, kinakailangan upang matukoy ang komposisyon ng mga karapatang tasahin.Ang pribadong ari-arian ay kinikilala lamang para sa mga plot na may ang mga sumusunod na kondisyon gumagamit ng:

· pagtatayo ng indibidwal (pabahay);

· ekonomiya ng magsasaka (sakahan);

· personal na subsidiary, paghahardin o country house farming;

· privatized plots para sa mga negosyo

Upang masuri ang market value ng isang land plot, dapat mayroon kang sumusunod na impormasyon:

· titulo ng pagmamay-ari at data ng pagpaparehistro para sa lupain;

· mga pisikal na katangian ng site (topography, engineering-geological, hydrogeological na katangian ng site, mga parameter ng kapaligiran, atbp.);

· data sa kaugnayan ng site sa kapaligiran;

pang-ekonomiyang mga kadahilanan na nagpapakilala sa site (halimbawa, ang kalikasan pag-unlad ng ekonomiya distrito, atbp.).

Ang halaga ng merkado ng mga plot ay tinasa gamit ang mga sumusunod na pangunahing pamamaraan:

Paraan ng pamamaraan ng residue para sa lupa;

Gamit ang weighted average capitalization ratio method;

Paraan ng paghahambing sa pagbebenta;

Paraan ng paghahati;

Paraan ng malaking titik;

Gamit ang paraan ng gross rent multiplier.

Ngayon, sa karamihan ng mga kaso, ang layunin ng pagtatasa ay hindi ang ganap (buong) pagmamay-ari ng isang land plot, ngunit ang karapatan lamang na gumamit ng pangmatagalang pag-upa. Alinsunod dito, ang market expression ng pinahahalagahang karapatan na ito ay hindi na ang market (sale) value ng land plot, kundi ang market value ng long-term lease right.

Pagtataya ng halaga ng mga gusali at istruktura

Bago magpatuloy sa pagtatasa ng halaga ng mga gusali at istruktura, hindi lamang dapat basahin ng appraiser ang teknikal na dokumentasyon, kundi siyasatin din ang mga gusali at istruktura. Ito ay magpapahintulot sa kanya na gumuhit ng isang detalyadong paglalarawan ng object ng pagtatasa, na magbibigay ng mga katangian ng panlabas at panloob na mga istruktura at mga sistema ng engineering.

Ang pagtatantya ng gastos sa pagpapalit o gastos sa pagpapalit ay isinasagawa:

Gamit ang comparative unit method (ang mga pamantayan sa gastos ay binuo para sa mga gawaing konstruksyon, ay pinarami ng lugar o dami ng nasuri na bagay, ang mga pagwawasto ay ginawa para sa mga tampok ng tinasang bagay);

Gamit ang paraan ng pagkalkula ng element-by-element (paghiwa-hiwalay ng gusali sa mga indibidwal na bahagi at pagkalkula ng mga gastos na kinakailangan upang mag-install ng isang partikular na bahagi sa isang gusaling itinatayo sa petsa ng pagtatasa);

Paraan ng pagtatasa ng index (ang halaga ng libro ng bagay ay pinarami ng kaukulang index para sa muling pagsusuri ng mga fixed asset).

Pagpapasiya ng pagkasira at pagkasira ng mga gusali at istruktura

Matapos matukoy ang buong halaga ng pagpapanumbalik o pagpapalit, ang depreciation ay ibabawas mula sa resultang halaga upang kalkulahin ang natitirang halaga ng item. Ang konsepto ng depreciation na ginagamit ng mga appraiser at ang konsepto ng depreciation na ginagamit ng mga accountant ay magkaiba sa isa't isa.

Ang terminong "wear and tear" sa valuation theory ay nauunawaan bilang ang pagkawala ng utility ng isang bagay, at, dahil dito, ang halaga nito sa iba't ibang dahilan, dahil sa pisikal na pagkasira, functional at panlabas na pagkaluma, at hindi lamang dahil sa time factor. . Ang terminong ito ay ginagamit sa ibang kahulugan sa accounting, kung saan ang pagkasira ay nauunawaan bilang isang mekanismo para sa paglilipat ng mga gastos sa gastos ng produksyon sa karaniwang buhay ng serbisyo ng isang bagay.

Pisikal na pagkasira- pagbawas sa halaga ng ari-arian dahil sa pagkawala ng mga orihinal na katangian nito sa pamamagitan ng mga elemento nito.

Functional wear- pagbawas sa halaga ng ari-arian dahil sa pagkawala ng kakayahang magamit para sa layunin nito.

Panlabas na suot sanhi ng mga pagbabago na may kaugnayan sa nasuri na bagay ng mga kadahilanan: "pagtanda" ng kapaligiran, mga pagbabago sa mga kondisyon sa kapaligiran, mga pagbabago sa sitwasyon sa merkado, mga pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at pambatasan, atbp.

Sa pagsasanay sa pagtatasa, maraming paraan ang ginagamit upang matukoy ang pagkasira ng mga gusali at istruktura:

· panghabambuhay na paraan;

· paraan ng paghahati;

1.4.4. Pamamaraan ng “Habang-buhay”.

Ang kakanyahan ng "panghabambuhay" na paraan para sa pagtukoy ng pamumura ay ang pagpapalagay na ang pagkawala ng halaga ng isang bagay dahil sa pamumura ay proporsyonal sa edad nito. Ang pamamaraang ito ay pangunahing batay sa inspeksyon ng bagay at batay sa pagtukoy ng ratio ng "epektibong edad" at "buhay ng ekonomiya", na katumbas ng ratio ng "cumulative depreciation" at "kapalit na gastos".

Termino pisikal na buhay- ang tagal ng panahon kung kailan aktwal na umiiral ang ari-arian (mula sa petsa ng pagkomisyon hanggang sa sandali ng pagkawasak nito).

Ang buhay pang-ekonomiya ay ang yugto ng panahon kung saan ang isang ari-arian ay nag-aambag sa halaga ng ari-arian, kabilang ang kita mula sa paggamit nito.

Ang pisikal na edad ay ang tagal ng panahon mula sa petsa ng pagkomisyon hanggang sa petsa ng pagtatasa.

Epektibong edad - edad "ilang taon lumalabas ang ari-arian" na isinasaalang-alang ito teknikal na kondisyon, hitsura, disenyo at pang-ekonomiyang mga kadahilanan na nakakaapekto sa gastos nito.

Natitirang pang-ekonomiyang buhay - ang tagal ng panahon mula sa petsa ng pagtatasa hanggang sa katapusan ng pang-ekonomiyang buhay, iyon ay, hanggang sa petsa kung kailan ang bagay ay huminto sa pag-ambag sa halaga ng ari-arian (ang kontribusyon nito ay nagiging katumbas ng zero dahil sa pagtanda).

1.5. Pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng makinarya at kagamitan

Matapos matukoy ang halaga ng merkado ng ari-arian, dapat kalkulahin ng appraiser ang halaga ng merkado ng teknikal na kagamitan ng enterprise, i.e. ang halaga ng mga makinang gumagana at nagpapalakas nito, mga instrumento sa pagsukat at pagkontrol, kagamitan, kagamitan, teknolohiya ng computer, Sasakyan atbp.

Ang mga bagay sa makinarya at kagamitan ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga sumusunod na natatanging katangian:

Hindi mahigpit na konektado sa lupa;

Maaari silang ilipat sa ibang lugar nang hindi nagdudulot ng hindi maibabalik na pisikal na pinsala, kapwa sa kanilang sarili at sa real estate kung saan sila pansamantalang naka-attach;

Maaari silang maging independyente sa pagganap at bumuo ng mga teknolohikal na kumplikado.

Kapag tinatasa ang makinarya at kagamitan, mahalagang piliin ang mga tamang pamamaraan ng pagtatasa. Ang mga pamamaraang ito ay batay sa tatlong paraan: gastos, paghahambing (market), at kita.

1.5.1. Diskarte sa gastos sa pagtatasa ng makinarya at kagamitan.

Ito ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit. Upang matukoy ang halaga ng pagpapanumbalik o pagpapalit ng gastos, na siyang batayan ng mga kalkulasyon sa diskarte sa gastos, kinakailangan upang kalkulahin ang mga gastos (gastos) na nauugnay sa paglikha, pagkuha at pag-install ng bagay na tinatasa.

Ang halaga ng pagpapanumbalik ng nasuri na makinarya at kagamitan ay nauunawaan bilang alinman sa gastos ng pagpaparami ng kumpletong kopya ng mga ito sa kasalukuyang mga presyo sa petsa ng pagtatasa, o ang halaga ng pagkuha ng bagong bagay na ganap na kapareho ng ibinigay sa disenyo, functional. at iba pang mga katangian, gayundin sa kasalukuyang mga presyo. Ang natitirang halaga ay tinukoy bilang kapalit na gastos na binawasan ng pinagsama-samang pamumura.

Ang kapalit na halaga ng makina o kagamitan na pinahahalagahan ay nangangahulugang ang pinakamababang halaga ng pagkuha ng katulad na bagong bagay na mas malapit hangga't maaari sa isa na pinahahalagahan sa lahat ng functional, disenyo at mga katangian ng pagpapatakbo, sa kasalukuyang mga presyo. Ang natitirang gastos sa pagpapalit ay tinukoy bilang gastos sa pagpapalit na binawasan ng pamumura.

Kapag nagtatatag ng pagkakatulad ng mga makina at kagamitan, tatlong antas ang maaaring makilala:

Functional na pagkakatulad (sa saklaw, layunin);

Pagkakatulad ng istruktura (sa mga tuntunin ng disenyo, komposisyon at pag-aayos ng mga elemento);

Parametric na pagkakapareho (ayon sa mga value ng parameter).

Kapag ang functional, constructive at parametric na pagkakatulad ay ganap na nakamit, kaugalian na pag-usapan ang tungkol sa pagkakakilanlan ng mga bagay, at kapag may tinatayang at bahagyang pagkakatulad - tungkol sa pagkakatulad.

Sa diskarte sa gastos sa pagtatasa ng makinarya at kagamitan, ang mga sumusunod na pangunahing pamamaraan ay maaaring makilala:

paraan ng pagkalkula batay sa presyo ng isang homogenous na bagay(kapag ginagamit ang pamamaraang ito, ang appraiser ay pumipili ng isang homogenous na bagay na katulad ng isa na tinataya, una sa lahat, sa mga tuntunin ng teknolohiya ng pagmamanupaktura, mga materyales na ginamit, mga istraktura, ang presyo kung saan dapat malaman, ay tumutukoy sa buong halaga ng produksyon , kinakalkula ang buong halaga ng tinasa na bagay at tinutukoy ang kapalit na halaga nito);

paraan ng pagkalkula ng bawat elemento(isang listahan ng mga bahagi ng bahagi at mga pagtitipon ng tinasa na bagay ay pinagsama-sama, ang impormasyon ng presyo sa mga ito ay nakolekta, ang buong halaga ng tinasa na bagay ay tinutukoy at ang kapalit na halaga nito ay kinakalkula);

paraan ng pagtatasa ng index ( dinadala ang batayang halaga ng bagay sa pagpapahalaga, ibig sabihin, ang orihinal na halaga ng libro o halaga ng kapalit ayon sa isang nakaraang revaluation sa kasalukuyang antas gamit ang isang index o chain ng mga indeks ng pagbabago ng presyo para sa kaukulang grupo ng makinarya o kagamitan para sa kaukulang panahon) .

Pisikal na pagkasira Ang makinarya at kagamitan ay pangunahing sinusukat gamit ang mga sumusunod na pamamaraan:

Panghabambuhay na pamamaraan . Ang porsyento ng pisikal na pamumura kapag inilalapat ang pamamaraang ito ay kinakalkula bilang ratio ng epektibong edad sa buhay pang-ekonomiya.

Paraan ng pinagsamang pagtatasa ng teknikal na kondisyon . Maipapayo na gumamit ng mga espesyal na antas ng rating.

Functional wear. Ito ay kumakatawan sa isang pagkawala sa halaga na sanhi ng alinman sa hitsura ng mas murang mga makina at kagamitan, o sa pamamagitan ng paggawa ng mas matipid at produktibong mga analogue. Ang functional wear ay tinutukoy ng mga eksperto o batay sa isang modelo:

Panlabas na suot tinutukoy ng kaugnay na pamamaraan ng mga pares ng benta. Ang dalawang maihahambing na bagay ay inihambing, ang isa ay nagpapakita ng mga palatandaan ng panlabas na pagsusuot at ang isa ay hindi. Ang pagkakaiba sa mga presyo ng benta ay binibigyang kahulugan bilang panlabas (pang-ekonomiyang) pagkasira.

Comparative (market) na diskarte sa pagtatasa ng halaga ng makinarya at kagamitan pangunahing ipinakita sa pamamagitan ng direktang paghahambing. Ang isang analogue na bagay ay dapat magkaroon ng parehong functional na layunin, buong kwalipikasyon pagkakatulad at bahagyang disenyo at teknolohikal na pagkakapareho.

Ang pagkalkula gamit ang paraan ng paghahambing ng direktang benta ay isinasagawa sa maraming yugto.

1. Paghahanap ng analogue object.

2. Paggawa ng mga pagsasaayos sa presyo ng analogue. Mayroong dalawang uri ng pagsasaayos:

Ang mga coefficient ay ipinakilala sa pamamagitan ng pagpaparami ng isang koepisyent;

Mga pagwawasto na ginawa sa pamamagitan ng pagdaragdag o pagbabawas ng isang ganap na pagwawasto.

Kapag nag-aaplay ng direktang paraan ng paghahambing, ang isang tiyak na pagkakasunud-sunod ay dapat sundin kapag gumagawa ng mga pagwawasto: una, ang mga koepisyent na pagwawasto ay ginawa, at pagkatapos ay ang mga pagwawasto.

1.5.2 Diskarte sa kita sa pagpapahalaga ng makinarya at kagamitan

Upang ipatupad ang diskarte sa kita, kinakailangan upang mahulaan ang inaasahang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan. Kaugnay ng makinarya at kagamitan, imposibleng direktang malutas ang problemang ito, dahil ang kita ay nilikha ng buong produksyon at property complex. Kapag gumagamit ng diskarte sa kita, ang isang hakbang-hakbang na solusyon sa problema ay iminungkahi:

1. Ang kita sa pagpapatakbo mula sa paggana ng sistema ng produksyon (alinman sa buong negosyo, o isang workshop o site) ay kinakalkula.

2. Tinutukoy ng natitirang paraan ang bahaging iyon ng kita na maaaring maiugnay sa machine park ng system na ito.

3. Gamit ang paraan ng diskwento o paraan ng capitalization, ang halaga ng buong machine park ay tinutukoy.

3. Pagpapahalaga ng hindi nasasalat na mga ari-arian

Ang isang bilang ng mga dokumento ng regulasyon ng Russia ay tumutukoy sa mga hindi nasasalat na asset at tinatalakay ang mga uri ng mga ito. Batay sa materyal na ipinakita sa mga dokumentong ito, mapapansin na ang mga hindi nasasalat na asset ay kinabibilangan ng mga sumusunod na asset:

Alinman sa walang materyal na anyo, o materyal na anyo, na ang anyo nito ay hindi mahalaga para sa kanilang paggamit sa aktibidad ng ekonomiya;

May kakayahang makabuo ng kita;

Binili na may layuning gamitin ito sa mahabang panahon (higit sa isang taon).

Ang mga hindi nasasalat na asset ay maaaring nahahati sa apat na pangunahing grupo:

1. Intellectual property:

· mga karapatan sa mga bagay na pang-industriya na ari-arian;

· mga karapatan sa mga lihim ng produksyon (kaalaman);

2. Mga karapatan sa ari-arian (mga karapatang gumamit ng mga lupain, mga likas na yaman, anyong tubig). Ang isang lisensya ay nagsisilbing kumpirmasyon ng naturang mga karapatan.

3. Mga gastos sa organisasyon (mga bayad sa mga abogado sa likod compilation mga dokumentong bumubuo, mga serbisyo para sa pagpaparehistro ng isang kumpanya, atbp.), ngunit ang lahat ng mga gastos na ito ay natamo sa oras ng paglikha ng negosyo.

4. Ang presyo ng isang kumpanya ay ang halaga ng reputasyon ng negosyo nito

Sa mga praktikal na aktibidad sa isang negosyo, ang problema sa pagpapahalaga sa hindi nasasalat na mga ari-arian ay madalas na lumitaw. Nangyayari ito dahil sa:

Pagbili at pagbebenta ng mga karapatan sa intelektwal na ari-arian;

Kusang-loob na pagbebenta ng mga lisensya para sa paggamit ng intelektwal na ari-arian;

Sapilitang paglilisensya at pagpapasiya ng mga pinsala na nagreresulta mula sa paglabag sa mga karapatan sa intelektwal na ari-arian;

Paggawa ng mga kontribusyon sa awtorisadong kapital;

Pagpapahalaga sa negosyo;

Incorporation, pribatization, mergers at acquisitions;

Isang pagtatasa ng hindi nasasalat na mga ari-arian ng isang negosyo na isinagawa upang makagawa ng mga pagbabago sa mga pahayag sa pananalapi.

Ang pagtatrabaho sa pagtatasa ng mga hindi nasasalat na mga ari-arian, pangunahin ang intelektwal na pag-aari bilang bahagi ng mga hindi nasasalat na mga ari-arian, ay isinasagawa sa isang tiyak na pagkakasunud-sunod. Ang pagsusuri ay isinasagawa:

· mga bagay ng intelektwal na pag-aari;

· mga dokumento sa seguridad (mga patent at sertipiko);

· mga karapatan sa intelektwal na pag-aari.

1.5.3 Paglalapat ng diskarte sa kita sa pagtatasa ng hindi nasasalat na mga ari-arian

Ang diskarte sa kita ay ipinakita:

Paraan ng labis na kita;

Discounted cash flow method;

Paraan ng pagbubukod ng royalty;

Paraan ng kalamangan sa kita.

Paraan ng Labis na Kita ay batay sa premise na ang labis na kita ay dinadala sa negosyo sa pamamagitan ng hindi nasasalat na mga asset na hindi makikita sa balanse, na nagbibigay ng return on asset at sa equity capital na mas mataas sa average ng industriya. Pangunahing tinatantya ng pamamaraang ito ang halaga ng mabuting kalooban.

Discounted cash flow method. Kapag binabawasan ang mga daloy ng salapi, ang mga sumusunod na gawain ay isinasagawa:

1. Ang inaasahang natitirang kapaki-pakinabang na buhay ay tinutukoy, i.e. ang panahon kung saan ang inaasahang mga kita ay dapat na may diskwento.

2. Pagtataya daloy ng salapi(DP), tubo na nabuo ng isang hindi nasasalat na asset.

3. Natutukoy ang rate ng diskwento.

4. Kinakalkula ang kabuuang kasalukuyang halaga ng kita sa hinaharap.

5. Ang kasalukuyang halaga ng kita mula sa hindi nasasalat na asset sa post-forecast period (kung kinakailangan).

6. Ang kabuuan ng lahat ng halaga ng kita sa forecast at post-forecast na mga panahon ay tinutukoy.

Paraan ng pagwawaksi ng royalty. Ginagamit ang paraang ito upang tantyahin ang halaga ng mga patent at lisensya. Ang may-ari ng isang patent ay nagbibigay sa ibang tao ng karapatang gamitin ang intelektwal na ari-arian para sa isang tiyak na bayad (royalty), na ipinahayag bilang isang porsyento ng kabuuang kita na natanggap mula sa pagbebenta ng mga kalakal na ginawa gamit ang patentadong produkto.

Paraan ng kalamangan sa kita. Ang pamamaraang ito ay kadalasang ginagamit upang tantiyahin ang halaga ng mga imbensyon. Natutukoy ito sa bentahe ng tubo na inaasahang makukuha mula sa kanilang paggamit. Ang kalamangan sa tubo ay tumutukoy sa karagdagang tubo na nagreresulta mula sa hindi nasasalat na asset na pinahahalagahan.

Ito ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng tubo na natanggap mula sa paggamit ng mga imbensyon at ang tubo na natatanggap ng tagagawa mula sa pagbebenta ng mga produkto nang hindi ginagamit ang imbensyon. Ang taunang kita na bentahe na ito ay may diskwento sa inaasahang panahon ng pagtanggap nito.

Pagpapahalaga ng mga imbentaryo ng industriya. Ang mga imbentaryo ay pinahahalagahan sa kasalukuyang mga presyo, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa transportasyon at warehousing. Ang hindi na ginagamit na imbentaryo ay tinanggal.

Pagtataya ng mga gastos sa hinaharap. Ang mga ito ay pinahahalagahan sa halaga ng mukha kung mayroon pa ring benepisyong nauugnay sa kanila. Kung walang benepisyo, ang halaga ng mga gastos sa hinaharap ay ipapawalang-bisa.

Pagpapahalaga ng mga account receivable. Isang pagsusuri ng mga natatanggap ayon sa kapanahunan, pagkakakilanlan ng mga overdue na utang at ang kanilang kasunod na paghahati sa:

Hopeless (hindi ito isasama sa economic balance);

Totoo, i.e. ang inaasahan pa ring matanggap ng kumpanya (ito ay isasama sa balanse ng ekonomiya).

Kapag sinusuri ang mga account na maaaring tanggapin, dapat suriin ng appraiser kung ang mga bill na inisyu ng ibang mga negosyo ay kaduda-dudang. Ang mga hindi nakasulat na receivable ay pinahahalagahan sa pamamagitan ng pagdiskwento sa hinaharap na punong-guro at mga pagbabayad ng interes sa kanilang kasalukuyang halaga.

Pagpapahalaga ng mga pondo. Ang artikulong ito ay hindi maaaring muling suriin.

Natutukoy ang halaga ng equity sa pamamagitan ng pagbabawas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng pananagutan mula sa makatwirang halaga sa pamilihan ng halaga ng mga asset.

Kabanata 2. Pagkalkula ng halaga ng negosyo gamit ang diskarte sa pag-aari gamit ang halimbawa ng Vahidas LLC

Maikling paglalarawan ng object ng pananaliksik

Ang CJSC Progmat ay itinatag noong 1999. Ang pangunahing direksyon ng aktibidad nito ay ang pagbuo at paggawa ng mga magnet ng iba't ibang mga diameters batay sa MDP (pinong dispersed powder).

2. Pagkalkula ng halaga ng enterprise gamit ang paraan ng net asset

2.1 Pagpapasiya ng halaga ng mga hindi kasalukuyang asset ng enterprise.

Ang pagtatasa ng halaga ng mga gusali at istruktura ay nauuna sa isang teknikal na inspeksyon ng gusali. Ito ay magpapahintulot sa kanya na gumawa Detalyadong Paglalarawan bagay ng pagtatasa, kung saan ibibigay ang mga katangian ng panlabas at panloob na istruktura at mga sistema ng engineering. Nasa ibaba ang isang halimbawa ng isang inspeksyon.

Talahanayan 1.

Mga elemento ng istruktura ng mga gusali.

2.1.1. Pagtukoy sa halaga ng real estate gamit ang paraan ng gastos.

Upang matukoy ang halaga ng real estate, kinakailangan upang kalkulahin ang kabuuang lugar ng negosyo. Sa aming kaso, ang lugar ng Progmat CJSC ay matutukoy sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga sumusunod na lugar:

Talahanayan 2.

Pagkalkula ng mga volume ng gusali at aktwal na mga lugar ng gusali .

Talahanayan 3.

Talahanayan ng buod para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng mga gusali .

Batay sa datos sa Talahanayan 3. Ang halaga ng pamilihan na tinutukoy ng paraan ng gastos ay 10312394 kuskusin.

2.1.2. Pagtukoy sa halaga ng real estate gamit ang paraan ng capitalization ng kita.

Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo ng kita para sa may-ari. Ang mga daloy ng kita sa panahon ng paghawak at mga nalikom mula sa kasunod na muling pagbebenta ng ari-arian ay inilalagay sa malaking titik sa kasalukuyang halaga gamit ang rate ng capitalization. Kaya, ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng ari-arian sa petsa ng pagtatasa ay:

C = NAV / Capitalization ratio.

Ang pamamaraan ng pagkalkula ay may sumusunod na pagkakasunud-sunod:

1. Kinakalkula namin (PVD), na siyang inaasahang kabuuang halaga ng upa sa merkado at iba pang kita.

Pag-aralan natin ang kita ng kumpanya. Ang lahat ng kita para sa tinasang ari-arian ay inaasahang batay sa upa para sa mga lugar ng iba't-ibang functional na layunin. Ang rate ng rental sa merkado na natagpuan bilang resulta ng pananaliksik sa merkado (pagsasaayos gamit ang relatibong pamamaraan) paghahambing na pagsusuri) ay 155 rubles. kada metro kuwadrado kada buwan kasama ang mga singil sa utility. Dahil dito, ang taunang upa ay 1860 rubles. Ang negosyo ay walang ibang kita na maaaring matanggap sa proseso ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Kaya, ang PVD ng isang bagay na may lawak na 12348 sq. m ay magiging:

PVD = 15311520 kuskusin.

2. Ang tinantyang potensyal na kabuuang kita ay maaaring magbago dahil sa inaasahang pagkalugi dahil sa bakante, pagbabago sa mga nangungupahan at hindi pagbabayad ng renta - dapat isaalang-alang ng appraiser na palaging may posibilidad na ang bahagi ng upa ay hindi kokolektahin sa panahon ng ang tinatayang panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian. Sa aming kaso, ang average na load ay 40%, kaya ang mga pagkalugi mula sa underloading ay:

Lun = 13780368 kuskusin.

Itatakda namin ang pagpapaubaya para sa "mga bakante at kakulangan sa mga pondong nalikom" sa 10%. Samakatuwid, ang halaga ng pagkalugi ay:

P = 2296728 kuskusin.

Kaya, ang aktwal na kabuuang kita ay magiging:

DVD = 6890184 kuskusin.

3 . Para makakuha ng net operating income (NOI), ang appraiser ay nagsasagawa ng expense analysis.

Pagsusuri ng gastos. Ang mga gastos ng may-ari ng isang property complex ay nahahati sa tatlong grupo: pare-pareho (fixed) na mga gastos na hindi nakadepende sa antas ng occupancy ng ari-arian; mga gastos sa pagpapatakbo (pagpapanatili) - ang mga gastos sa pagpapanatili ng ari-arian, pagbibigay ng mga serbisyo sa mga nangungupahan at pagpapanatili ng isang stream ng kita; reserba para sa kapalit (isinasaalang-alang sa panahon ng pagtatasa). kaya, karaniwang listahan Ang mga gastos ay binubuo ng mga sumusunod na pangunahing bagay:

Buwis sa ari-arian (2%) – RUB 459,346.

Mga singil sa utility (5 rubles bawat sq.m. bawat buwan) – 655,740 rubles.

Mga pagbabayad sa insurance (2%) – RUB 459,346.

Mga reserba para sa malaking pagsasaayos(1.2%) - 275,608 kuskusin.

Mga reserba para sa kasalukuyang pag-aayos (1.1%) - 252,640 rubles.

Mga gastos sa pamamahala ng pasilidad (10%) – RUB 2,296,728.

CHOD = 741828 kuskusin.

4. Tinutukoy namin ang rate ng capitalization.

Sa kursong ito, para kalkulahin ang capitalization rate, ginagamit namin pinagsama-samang paraan ng konstruksyon, batay sa kung saan ang rate ng interes ay maaaring nahahati sa apat na bahagi:

· Walang panganib na bahagi – 12%,

· Kabayaran sa panganib – 5%,

· Kabayaran para sa mababang pagkatubig – 3%,

· Kabayaran para sa pamamahala ng pamumuhunan – hindi namin isinasaalang-alang

· Ang kabuuang halaga ng capitalization rate ay 20%.

Ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng ari-arian sa petsa ng pagtatasa ay:

C = CHOD/SC

Talahanayan 4.

Kinakalkula ang halaga ng real estate gamit ang direktang paraan ng capitalization .

Batay sa data sa Talahanayan 4, ang halaga sa pamilihan ng real estate, na kinakalkula ng paraan ng capitalization ng kita, ay 14750616 kuskusin.

2.1.3 Pagpapahalaga ng real estate gamit ang paraan ng paghahambing ng mga benta.

Ang pamamaraang ito ay nakabatay sa katotohanan na ang halaga ng anumang ari-arian ay nakasalalay sa mga presyo na kasalukuyang nananaig sa merkado ng real estate para sa katulad o katulad na ari-arian.

Ayon sa paraan ng paghahambing ng mga benta, ang halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng mga presyo ng kamakailang mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng mga katulad (maihahambing) na mga ari-arian, pagkatapos na maisagawa ang mga pagsasaayos sa mga presyong ito upang mabayaran ang mga pagkakaiba sa pagitan ng ari-arian na tinatasa at inihambing. . Sa yugto ng pagkolekta ng paunang impormasyon, hindi posible na makahanap ng data sa mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ng mga bagay na katulad ng pinahahalagahan. Ang dahilan ay ang pagtatago ng data sa mga tuntunin ng pagbebenta at tunay na presyo bagay. Walang nakitang mga alok para sa pagbebenta ng mga katulad na property. Kaya naman hindi naging posible na mag-apply ang pamamaraang ito sa pagsasanay.

Batay sa kanilang halaga ng real estate na tinutukoy ng gastos at lumalapit ang kita T katwiran = 11643860 kuskusin.

2.2. Pagtukoy sa halaga ng kasalukuyang mga ari-arian ng kumpanya.

2.2.0 Mga imbentaryo at gastos ng negosyo.

2.2.1. Mga stock ng materyal na mapagkukunan ay nakagrupo ayon sa kanilang pagkatubig upang matukoy ang laki ng mga illiquid na asset para sa layunin ng karagdagang pagpapawalang bisa. Ang pagtatantya ng halaga ng mga imbentaryo ng materyal na mapagkukunan ng isang negosyo gamit ang paraan ng gastos sa loob ng diskarte sa gastos ay isinasagawa batay sa mga dokumento sa pananalapi sa presyo ng kanilang pagkuha. Sa aming kaso, ito ay 151,200 rubles.

Nag-aaplay paraan ng pamilihan Upang masuri ang halaga ng mga reserbang materyal na mapagkukunan ng negosyo, pinahahalagahan namin ang mga reserba sa kasalukuyang mga presyo sa merkado. Batay dito, maaari nating tapusin na posibleng magbenta ng 70% ng mga materyal na mapagkukunan nang walang pagkawala ng halaga, ibig sabihin - 105,840 rubles. Sa isang bahagyang pagkawala ng halaga na 20%, ibig sabihin - 30,240 rubles, ang natitirang 10% ay hindi likido at isinulat. Kaya, ang halaga ng merkado ng mga imbentaryo ay:

C = 136080 kuskusin.

C justified = 142,128 kuskusin.

2.2.2. pagtatantya ng gastos tapos na mga produkto isinasagawa sa gastos ng produksyon at mga halagang 12,600 rubles.

2.2.3. Hindi natapos na produksyon ay tinatantya sa aktwal na mga gastos at mga halaga sa 6,112,800 rubles.

2.2.4. Mga gastos sa hinaharap tinasa sa halaga ng kanilang posibleng pagbabayad, at halagang 259,500 rubles.

Ang mga asset ng balanse ng kumpanyang binibigyang halaga ay kinabibilangan lamang ng mga panandaliang receivable. Upang masuri ang mga account receivable, isang pagsusuri ang isinagawa. Ang isang listahan ng mga may utang ay pinagsama-sama, ang deadline para sa pagbabayad ng utang ay natukoy, at ang mga posibilidad ng pagbabayad ng utang sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinakda ng mga nauugnay na kasunduan ay nasuri. 90% ng halaga ng mga natanggap ay kinilala bilang tunay na matatanggap, na nagkakahalaga sa kasalukuyang halaga at nagkakahalaga ng RUB 5,519,340. 10% ng halaga ng mga natanggap (RUB 613,260) ay kinilala bilang nagdududa (hindi mapagkakatiwalaan) para sa pagkolekta at tinanggal mula sa balanse ng enterprise.

2.5. Ang mga cash asset ay pinahahalagahan sa kanilang book value at halagang RUB 2,563,500.

2.6. Pagpapahalaga sa mga account na dapat bayaran .

Ang isang pag-aaral ng istraktura ng panandaliang utang ay humantong sa konklusyon na ang artikulong ito ay hindi dapat ayusin, dahil ang mga pagbabayad sa mga utang na ito ay sapilitan.

Ang halaga ng mga account na babayaran ay tinatanggap ayon sa balanse ng negosyo nang walang mga pagsasaayos at mga halaga sa 11,266,200 rubles.

Pagsasaayos ng balanse ng isang negosyo

Konklusyon: Ang halaga ng merkado ng Vahidas LLC, na kinakalkula ng paraan ng net asset, ay 131,671,107 rubles.

Konklusyon

Batay sa mga resulta ng pananaliksik, ang mga sumusunod na konklusyon ay maaaring iguguhit: ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo ay batay sa isang pagsusuri ng balanse ng negosyo, na ginagawang posible upang makabuo ng isang layunin na pagtatasa, at ito rin ang pinaka maaasahan sa hindi matatag na mga kondisyon. ekonomiya ng Russia sa paghahambing sa kita at paghahambing na mga diskarte sa pagpapahalaga, na dahil sa pagkakaroon ng maaasahang paunang impormasyon para sa pagkalkula, pati na rin ang paggamit ng mga pamamaraan na tradisyonal para sa domestic ekonomiya para sa pagtatasa ng halaga ng isang negosyo, batay sa isang pagsusuri ng halaga ng ari-arian ng enterprise at utang nito.

Ang pamamaraan ng net asset na ginamit sa kursong ito ay nagbibigay-daan sa iyo na suriin ang isang negosyo sa mga tuntunin ng mga gastos sa paglikha nito, sa kondisyon na ang negosyo ay nananatiling gumagana. Upang matukoy ang halaga ng merkado ng equity capital ng enterprise, ang lahat ng asset ng enterprise ay pinahahalagahan sa halaga ng merkado at ang halaga ng mga pananagutan ng enterprise ay ibinawas mula sa resultang halaga.

Ang mga pagsasaayos sa mga item sa asset ng balanse ay isinagawa sa mga sumusunod na pangunahing lugar: mga gusali, mga imbentaryo, mga account na maaaring tanggapin.

Ang mga gusali ay tinasa gamit ang dalawang diskarte: batay sa gastos at batay sa kita (pamamaraan ng capitalization ng kita). Kapag tinatasa ang mga gusali gamit ang diskarte sa gastos, ang halaga ng merkado ng plot ng lupa ay hindi isinasaalang-alang, dahil ang mga karapatan sa pag-aari sa lupa ay hindi pormal.

Upang suriin ang real estate gamit ang paraan ng capitalization ng kita, isang pagsusuri ng mga rate ng pag-upa para sa mga lugar ng isang katulad na uri ay isinagawa.

Ang pagtatasa ng mga imbentaryo ng mga materyal na mapagkukunan ng negosyo ay isinagawa gamit ang diskarte sa gastos - batay sa presyo ng kanilang pagkuha at diskarte sa merkado - batay sa kasalukuyang mga presyo sa merkado.

Nang masuri ang mga account na maaaring tanggapin, ang bahaging iyon ay hindi kasama na nagdududa, i.e. hindi makatotohanang tanggapin.

Bilang resulta ng pag-aaral ng mga panandaliang pananagutan ng kumpanya, napagpasyahan na ang artikulong ito ay hindi dapat ayusin, dahil ang mga pagbabayad sa ilalim nito ay sapilitan.

Kaya, ang tinantyang halaga ng CJSC "Vakhidas" ay 270,976.07 libong rubles.

Bibliograpiya

1. Grigoriev V.V. Pagpapahalaga sa negosyo: teorya at kasanayan. - M.: INFRA - M, 1997.

2. Kovalev A.G. Paano suriin ang pag-aari ng isang negosyo. – M.: Fininstanform, 1996.

3. Kovalev V.V. Pagsusuri sa pananalapi - M.: Pananalapi at Istatistika, 1998.

4. Pagpapahalaga sa negosyo: Teksbuk/Inedit ni Gryaznova A.G. – M.: Pananalapi at Istatistika, 1999. – 512 p.