Salgs- og kjøpsavtale: rettspraksis. Kjøp av eiendom: hvordan betale for det riktig (analyse av rettspraksis) (Chakinsky A.)

Artikkel 454 i den russiske føderasjonens sivilkode. Salgskontrakt

1. I henhold til en kjøps- og salgsavtale forplikter en part (selger) seg til å overføre tingen (varene) til den andre partens (kjøperens) eierskap, og kjøperen forplikter seg til å akseptere dette produktet og betale et visst beløp (pris). ) for det.
2. For kjøp og salg verdifulle papirer og valutaverdier, gjelder bestemmelsene gitt i dette avsnittet med mindre det er fastsatt ved lov spesielle regler deres kjøp og salg.
3. I tilfeller foreskrevet av denne kode eller annen lov, bestemmes detaljene for kjøp og salg av visse typer varer av lover og andre juridiske handlinger.
4. Bestemmelsene gitt i denne paragraf gjelder salg av eiendomsrettigheter, med mindre annet følger av innholdet eller arten av disse rettighetene.
5. K visse arter salgskontrakter (detaljhandelskjøp og -salg, levering av varer, levering av varer til statlige behov, entreprenørvirksomhet, energiforsyning, salg av fast eiendom, salg av et foretak) gjelder bestemmelsene i denne paragraf, med mindre annet følger av reglene i disse retningslinjene for denne typen kontrakter.

Tvang til å inngå kjøps- og salgsavtale for næringslokaler

VOLDGIFTSRETTEN I MOSKVA

I navnet Den russiske føderasjonen

(utdrag)

Den operative delen av vedtaket ble kunngjort 22. januar 2007.
Full tekst løsninger laget 29.01.2007.
Voldgiftsretten sammensatt av formann N., protokollen ble oppbevart av dommerfullmektig P.G.N., med deltagelse av: fra saksøker - B. (eks. datert 17.01.2007 b/n), fra saksøkte - P. Yu.V. (utv datert 01/09/2007 N 07/05-7), fra 3. person - A. (utv datert 11/16/2006 N D-06/3343), etter å ha vurdert saken om kravet til Luna LLC mot SGUP for salg av eiendom til byen Moskva, 3. part - DIGM, på tvang til å inngå en kjøps- og salgsavtale,

INSTALLERT:

Luna LLC la inn et krav til retten mot State Unitary Enterprise for salg av eiendom i Moskva for å tvinge saksøkte til å inngå en kjøps- og salgsavtale for ikke-boliglokaler med et areal på 525,6 kvadratmeter. m (etasje 1, rom II, rom 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4-9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), som ligger på adressen: Moskva, st. Perovskaya, 10, byg. 1, priset til RUB 6 628 894. på betingelsene i avtaleutkastet vedlagt kravet, med henvisning til opprettelsen av selskapet i ferd med privatisering av eiendommen til studio nr. 37 og bruken eiendom på utleiebasis.
Saksøkte avviste kravet, med henvisning til fraværet av en tilsvarende ordre fra DIGM, uttalte at det ikke var noen søknad fra saksøkeren om innløsning av fast eiendom før utløpet av perioden fastsatt i paragraf 13 i art. 43 i den føderale loven av 21. desember 2001 N 178-FZ "Om privatisering av staten og kommunal eiendom”, og om umuligheten av å innløse fast eiendom etter to år fra datoen for denne lovs ikrafttredelse, og utfordret også innløsningsprisen på eiendommen foreslått av saksøker.
Tredjeparten anser kravene som urettmessige, og viser til at bestemmelsene i leieavtalene for eiendom om rett til å kjøpe ut denne eiendommen ble ugyldige per 27. april 2004, og at leieavtalen datert 15. februar 1995 N 4. -108/95, konkludert med saksøker, gir ikke mulighet for innløsning av leid eiendom, opplyst at markedsprisen på den faste eiendommen det ble fremsatt krav på er for tiden RUB 34.235.593.
Ved å bestride argumentene til saksøkte og tredjeparten, refererte saksøkeren til den etablerte rettspraksis for slike tvister (Resolusjon fra Federal Antimonopoly Service of the Moscow Region datert 4. oktober 2006 N KG-A40/9151-06).
Etter å ha undersøkt de fremlagte dokumenter og hørt personene som er involvert i saken, finner retten kravene gjenstand for tilfredsstillelse på grunn av følgende forhold.
Luna LLC er den juridiske etterfølgeren til Luna Firm LLP, opprettet under privatiseringen av studio nr. 37 på adressen: Moskva, st. Perovskaya, 10, bygning 1.
I samsvar med privatiseringsplanen, godkjent av avgjørelsen fra Territorial Agency of Higher Administrative Okrug of Moscow State Property Committee datert 10. april 1992 N 6, Luna LLP, under kjøps- og salgsavtalen datert 4. november 1992 N 04- 00239/92, kjøpte hoved- og arbeidskapital studio.
Privatiseringsplanen og avtalen datert 4. november 1992 N 04-00239/92 åpner for utleie av studiolokaler til interessentskapet med rett til å kjøpe ut etter ett år.
Utleie av studiolokaler med et areal på 527,9 kvm. m formalisert ved avtale datert 15. februar 1995 N 4-108/95 mellom Moscow Property Committee og partnerskapet.
Som et resultat av ombyggingen av lokalene, tillatt etter ordre fra lederen av Perovo-distriktsadministrasjonen i byen Moskva, datert 25. mars 2004 N 109, endret området til de leide lokalene seg og utgjorde 525,6 kvadratmeter. m.
Leieavtalen datert 15.02.1995 N 4-108/95 ble inngått, som uttrykkelig angitt i dens tekst, på grunnlag av kjøps- og salgsavtalen datert 04.11.1992 N 04-00239/92, derfor er det ingen bestemmelse i den om leietakers rett til å kjøpe de okkuperte lokalene betyr ikke at saksøkeren ikke er underlagt bestemmelsene fastsatt i paragraf 13 i art. 43 i den føderale loven av 21. desember 2001 N 178-FZ "Om privatisering av statlig og kommunal eiendom."
I samsvar med paragraf 13 i art. 43 i den føderale loven av 21. desember 2001 N 178-FZ "Om privatisering av statlig og kommunal eiendom" hvis all eiendommen til et statlig eller kommunalt foretak, med unntak av bygningen eller ikke-boliglokalene der dette foretaket var lokalisert, ble anskaffet før ikrafttredelsen av kapittel IV i del først Civil Code Den russiske føderasjonen med samtidig inngåelse av en leieavtale som gir mulighet for å kjøpe en slik bygning eller lokaler, er den spesifiserte bygningen eller ikke-boliglokalene gjenstand for salg til eieren som har kjøpt all eiendommen til foretaket til markedsverdi.
Saksøker søkte med en søknad om salg av de leide lokalene til Moscow City Property Department, autorisert til å ta beslutninger om salg av eiendom til byen Moskva, 04/06/2004 (oppføring nr. 70-124/04) - før utløpet av den fastsatte toårsperioden for å utøve retten til å kjøpe lokalene.
Markedsverdien av lokalene leid av saksøker i denne perioden var 6 628 894 rubler, noe som bekreftes av vurderingsrapporten N 04-0117-0044/04-1, utarbeidet av PBOYUL Z. etter instruks fra DIGM.
Saksøker tåler ikke negative konsekvenser på grunn av prisstigningen på fast eiendom i perioden da DIGM unngikk beslutning om å selge eiendommen, bør derfor innløsningsprisen på eiendommen fastsettes ut fra markedsprisen på det tidspunkt saksøker søkte om innløsning.
Innsigelsene fra saksøkte og 3. part er gitt uten hensyn til rådende rettspraksis(Resolusjon fra den føderale antimonopoltjenesten i Moskva-regionen datert 4. oktober 2006 N KG-A40/9151-06), og derfor gjenstand for avvisning.
Kostnadene til statsavgiften må tilskrives saksøkte, men han er fritatt for å betale det, derfor må det statlige gebyret som er betalt ved inngivelse av krav refunderes.
Veiledet av Art. 43 i den føderale loven av 21. desember 2001 N 178-FZ "Om privatisering av statlig og kommunal eiendom", Art. Kunst. 8, 12, 195, 196, 199, 200, 217, 432, 445 Civil Code of the Russian Federation, art. Kunst. 65, 104, 105, 110, 167, 170, 173, 176, 180, 181 Voldgiftsprosedyrekode for den russiske føderasjonen, domstol

forplikte State Unitary Enterprise for salg av eiendom i Moskva til å inngå en kjøps- og salgsavtale med Luna LLC for ikke-boliglokaler med et areal på 525,6 kvadratmeter. m (etasje 1, rom II, rom 1, 2, 2a, 3, 3a, 3b, 4 - 9, 9a, 9b, 10 - 14, 14a, 15, 15a, 16, 16a, 17, 17a, 19, 23 , 23a, 24, 25), som ligger på adressen: Moskva, st. Perovskaya, 10, byg. 1, priset til RUB 6 628 894.
Returner 2000 (to tusen) rubler fra det føderale budsjettet til Luna LLC. statlige plikter.
Vedtaket kan påklages månedsperiode til voldgiftsretten.

Innkreving av gjeld og renter til bruk av andres midler etter kausjonsavtale inngått med det formål å gjennomføre en kjøps- og salgsavtale av fast eiendom

VOLDGIFTSRETTEN I MOSKVA

I navnet til den russiske føderasjonen

Den operative delen ble kunngjort 8. oktober 2007.
Dato for produksjon av løsningen i i sin helhet 12. oktober 2007
Moskva voldgiftsdomstol bestående av:
Styreleder: A.
rettsmedlemmer: individuelt
når protokollen føres av dommer A.
med deltakelse av representanter:
fra saksøker: B. - pas.
fra tiltalte: P. - ud. 8926, eks. datert 22.03.2007 ex. datert 22. mars 2007, G. - pas., dov. datert 19. juni 2007, eks. datert 19. juni 2007, eks. datert 25. mai 2007
vurderte saken om kravet til RAMENKA LLC
til American Traders LLC; LLC "Syvende punkt"; LLC Shop N 40 "Sollolaki"
på samlingen solidarisk på RUB 52.171.895. 01 kop.
Retten forklarte prosessuelle rettigheter og plikter, samt retten til å angripe saken, retten til å vurdere saken med deltakelse av voldgiftsbedømmere, henvise tvisten til en voldgiftsdomstol, retten til å kontakte en mekler for å løse tvisten. , og å inngå en forliksavtale.
I rettshøring en pause ble annonsert fra 10/03/2007 til 10/08/2007.

installert:

kravet ble fremmet for tilbakebetaling fra saksøkte solidarisk på 52 171 895 rubler. 01 kopek, som utgjør 49 181 415 rubler. 69 kopek gjeld og 2 990 479 rubler. 32 kopek renter for bruk av andres midler frem til 27. mars 2007 på grunn av manglende oppfyllelse av avtale nr. 1/2006-3 datert 30. juni 2006.
Saken er til behandling etter opphevelsen av FAS MO.
Ved avgjørelse fra voldgiftsdomstolen i Moskva datert 30. mars 2007 ble 52 171 895 rubler solidarisk inndrevet fra de saksøkte. 01 kop., inkludert: 49.181.415 rub. 69 kopek gjeld og 2 990 479 rubler. 32 kopek prosent, samt 100 000 rubler. utgifter til å betale statsavgift.
Ved resolusjon fra den føderale antimonopoltjenesten i Moskva datert 6. juli 2007 N KG-A40/6200-07 ble rettsavgjørelsen i sak nr. A40-59341/06-89-469 datert 30. mars 2007 kansellert og saken ble avlyst. overført til ny rettssak. Denne resolusjonen fastslår at retten ikke har undersøkt punkt 3.2, ifølge hvilken kausjonisten ikke er ansvarlig overfor kreditor for oppfyllelsen av skyldnerens forpliktelse sikret ved denne avtalen, i tilfelle det på grunn av kreditors skyld, et kjøp og salgsavtale for eiendommen er ikke inngått mellom kreditor og kausjonist. Under hensyn til ovenstående må førsteinstansretten ta hensyn til ovennevnte og vedta en lovlig og begrunnet rettshandling i saken.
Saksøker støttet påstandene. Innklagede motsatte seg kravets tilfredsstillelse med de begrunnelser som er angitt i tilsvaret.
Etter instruksjonene fra FAS Moskva-regionen, etter å ha undersøkt saksmaterialet, etter å ha lyttet til argumentene til saksøkers representant, og etter å ha vurdert bevisene som er fremlagt, mener han at kravene må oppfylles på følgende grunnlag.
Som det fremgår av saksmaterialet ble avtale nr. 1/2006-3 datert 30. juni 2006 inngått mellom saksøker, saksøkte American Traders LLC og Seventh Continent LLC (saksmappene 39 - 40).
Ved klausul 5 i avtale 1/2006-3 datert 30. juni 2006, gikk den tidligere eieren (saksøkte American Traders LLC) med på å returnere beløpet av uregnskapsførte forskudd til leietaker (saksøker i denne tvisten).
Pkt. 2 i avtale nr. 1/2006-3 datert 30. juni 2006 fastslo at beløpene på forskuddsbetalinger ikke regnes som leie under leieavtale nr. 02/2002 datert 28. januar 2002; N 01/2002 datert 28. januar 2002; N 01/2004/E datert 30. september 2004, er angitt i forsoningsloven nr. 1/AT datert 30. juni 2006, signert mellom saksøkte American Traders LLC og saksøker Ramenka LLC.
Fra punkt 1.3. forsoningslov nr. 1/AT datert 30. juni 2006, er det sett at det totale beløpet av uregnskapsførte forskudd er 49 181 415 rubler. 69 kopek, inkludert: 22 940 486,11 rubler. ukreditert forskuddsbetaling i henhold til leieavtale nr. 02/2002 datert 28. januar 2002, RUB 24.516.252. 74 kopek ukreditert forskuddsbetaling i henhold til leieavtale nr. 01/2002 datert 28. januar 2002 og 1 724 676 RUB. 82 kopek, uregnskapsført forskuddsbetaling i henhold til leieavtale nr. 01/2004/E datert 30. september 2004.
For å sikre at saksøkte, American Traders LLC, oppfyller sine forpliktelser i henhold til avtale 1/2006-3 datert 30. juni 2006, ble det inngått kausjonsavtaler.
Kausjonsavtale nr. 1/2006-P datert 30. juni 2006, inngått mellom saksøker - RAMENKA LLC og saksøkte Sedmaya Tochka LLC og kausjonsavtale N 1-1/2006-P datert 30. juni 2006, inngått mellom saksøker - LLC "RAMENKA" og saksøkte LLC Store nr. 40 "Sollolaki".
I samsvar med vilkårene i de spesifiserte garantiavtalene, har garantistene (saksøkte i denne tvisten) - LLC Store N 40 "Sollolaki" og LLC "Sedmaya Tochka" - forpliktet seg til å svare kreditor (saksøker) for oppfyllelse av saksøkte - LLC "American Traders" av monetære forpliktelser som oppstår fra avtale datert 30. juni 2006 nr. 1/2006-3 i samme beløp som debitor (saksøkte) American Traders LLC, men ikke begrenset til betaling av renter, refusjon av saksomkostninger for inkasso og andre tap av kreditorer i sin helhet forårsaket av mislighold eller feilaktig utførelse forpliktelser fra debitor og overføre gjeldsbeløpet innen 10 kalender dager fra datoen for mottak av kreditors krav (klausul 1.2 og 2.1 i garantiavtalene).
I samsvar med art. 363 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, i tilfelle manglende oppfyllelse eller feilaktig oppfyllelse av debitor av sikkerhetsgarantiforpliktelsen, er garantisten og debitor solidarisk ansvarlig overfor kreditor. Kausjonisten er ansvarlig overfor kreditor i samme utstrekning som skyldneren, herunder betaling av renter som skyldes skyldnerens unnlatelse eller utilbørlige oppfyllelse av forpliktelsen, med mindre annet følger av kausjonsavtalen.
I henhold til punkt 1.3. garantiavtaler, er garantistenes ansvar overfor kreditor solidarisk.
Som det fremgår av saksmaterialet, sendte saksøker telegrammer til saksøkte med krav om betaling Penger i det totale beløpet på 49 181 415 rubler. 69 kopek, som ble mottatt av saksøkte 8. august 2006, som bekreftet av meldinger om levering av telegrammet. I tillegg sendte saksøker til saksøkte rekommanderte brev med lignende krav.
De saksøkte svarte ikke på saksøkers krav og tilbakebetalte ikke gjelden.
Retten anser saksøkerens argumenter berettiget og bevist, mens i samsvar med art. Kunst. 309, 310 i den russiske føderasjonens sivile kode, må forpliktelser oppfylles på riktig måte i samsvar med vilkårene for forpliktelsen; ensidig avslag på å oppfylle forpliktelsen er ikke tillatt.
Retten kan ikke godta saksøktes argumenter om at kausjonistenes forpliktelser er opphørt, siden det var saksøkers feil at det ikke ble inngått kontrakter om kjøp og salg av fast eiendom: under kausjonsavtaler datert 30. juni 2006 nr. 1/2006- P på adressen: Moskva, Zelenograd , Savelkinsky proezd, 8 og datert 30/06/2006 1-1/2006-P på adressen: Moscow, Leningradsky Prospekt, 78, bldg. 1. I tillegg viser saksøkte også til at kausjonsavtalene ble inngått under en adskillelig betingelse, som er fastsatt i punkt 3.2. avtaler som det følger av, som nevnt ovenfor, at garantisten ikke er ansvarlig overfor kreditor for oppfyllelsen av forpliktelsen til debitor (American Traders LLC) sikret av denne avtalen, i tilfelle at, på grunn av kreditors skyld, kjøps- og salgsavtaler inngås ikke mellom kreditor og kausjonistenes eiendomsobjekter.
Retten kan ikke slutte seg til saksøktes argumenter om at disse avtalene ble inngått under en adskillelig betingelse.
I samsvar med paragraf 2 i art. 157 i den russiske føderasjonens sivilkode, som de saksøkte refererer til, ifølge hvilken en transaksjon anses som fullført under en adskillelig betingelse hvis partene har gjort oppsigelsen av rettigheter og forpliktelser avhengig av en omstendighet som det er ukjent om den vil skje eller ikke. Dermed, denne normen sier at vilkåret må være en omstendighet avhengig av partenes vilje, det vil si at partene ikke kan vite om denne omstendigheten vil inntreffe eller ikke. I tillegg er inngåelsen av en avtale for det første partenes vilje uttrykt skriftlig, og dermed avhenger inngåelsen av kjøps- og salgsavtaler mellom partene under kausjonsavtaler kun av partenes vilje, basert på ovennevnte , saksøktes henvisning til punkt 3.2. garantiavtaler er uholdbare.
Samtidig er vilkåret i punkt 3.2. avtale når det gjelder oppfyllelse av partene, anser retten at garantistenes oppfyllelse av forpliktelsen i henhold til kausjonsavtalene ikke gjøres avhengig av omstendighetene ved manglende inngåelse av kjøps- og salgsavtalen, men av feilen til kjøps- og salgsavtalen. kreditor i deres manglende konklusjon. I henhold til betydningen og innholdet i art. 401 i den russiske føderasjonens sivilkodeks - skyld (forsett eller uaktsomhet) er et ansvarselement og kan ikke forholde seg til omstendigheter der partene kan fastslå forekomsten av forpliktelser. I kraft av paragraf 2 i art. 157 i den russiske føderasjonens sivile lov - kreditors skyld kan ikke være en omstendighet som partene ikke vet om og ikke kan vite om det vil skje eller ikke.
I samsvar med nr. 1. Art. 549 i den russiske føderasjonens sivilkode - i henhold til en avtale om kjøp og salg av fast eiendom (avtale om salg av eiendom), forplikter selgeren seg til å overføre til eierskapet til kjøperen en tomt, en bygning, en struktur, en leilighet eller annen eiendom.
I samsvar med art. 131 i den russiske føderasjonens sivilkode, eierskap og andre reelle rettigheter til faste ting, begrensninger på disse rettighetene, deres forekomst, overføring og oppsigelse er underlagt statlig registrering i Unified State Register of Rights to Real Estate og transaksjoner med det er registreringspliktig: eiendomsrett, rett til økonomisk forvaltning, rett til operativ forvaltning, rett til livslang arvelig besittelse, rett til permanent bruk, pant, servitutter, som så vel som andre rettigheter i tilfeller gitt av disse retningslinjene og andre lover.
Etter å ha undersøkt dokumentene fremlagt av partene, fastslo ikke retten kreditors skyld overfor garantistene i manglende inngåelse av kjøps- og salgsavtaler.
I samsvar med art. 65 i den russiske føderasjonens voldgiftsprosedyrekode - hver person som deltar i saken må bevise omstendighetene han refererer til som grunnlag for sine krav og innvendinger.
De saksøkte ga på sin side ikke bevis for at saksøker ikke hadde til hensikt å inngå salgskontrakter; tvert imot presenterte saksmaterialet korrespondanse mellom partene, hvorfra det er klart at Ramenka LLC har til hensikt å inngå salgskontrakter og foreslo også å holde et møte for å bli enige om en betalingsplan
I forbindelse med ovenstående anser retten saksøkers krav om å inndrive solidarisk 49 181 415 rubler som lovlig, berettiget og gjenstand for tilfredsstillelse. 69 kopek, siden saksøkers skyld i å ikke inngå kontrakter ikke er fastslått, og avslag på å oppfylle forpliktelser er i strid med art. Kunst. 309, 310 i den russiske føderasjonens sivile lov, i dette tilfellet fra saksøktes oppfyllelse av forpliktelser i henhold til kausjonsavtaler når det gjelder gjeldsbetaling.
I forbindelse med manglende betaling av gjelden fremsetter saksøker krav om innkreving av renter til bruk av andres midler iht. 395 i den russiske føderasjonens sivile kode til et beløp på 2 990 479 rubler. 32 kopek frem til 27. mars 2007, basert på refinansieringsrenten til den russiske føderasjonens sentralbank på 10,5 % per år og ber om å få tilbake det spesifiserte beløpet fra de saksøkte solidarisk med henvisning til klausul 1.2. garantiavtale.
Retten anser saksøkers krav om å kreve inn solidarisk renter fra saksøkte for bruk av andres midler med det oppgitte beløp på RUB 2.990.479 berettiget. 32 kopek, siden det var en manglende oppfyllelse pengeforpliktelse tiltalte.
I samsvar med art. 110 i den russiske føderasjonens voldgiftsprosedyrekode, er kostnadene for statsplikt pådratt av saksøker gjenstand for inndrivelse fra de saksøkte i sin helhet, siden kravene oppgitt i kravet er berettiget.
Retten, ledet av art. Kunst. 8, 12, 131, 157, 307, 309, 310, 363, 395, 429, 549 i den russiske føderasjonens sivilkode og art. Kunst. 4, 65, 75, 49, 110, 121, 123, 156, 170 - 175 Voldgiftsprosedyrekode for den russiske føderasjonen,

Et spesielt trekk ved salgskontrakter er tilstedeværelsen stor mengde dens juridiske strukturer og typer, alt fra detaljhandelskjøps- og salgsavtaler til kjøps- og salgsavtaler (kontrakter) av forretningseiendeler, aksjer og deltakerandeler (emnet for sistnevnte er virtuell av natur).

Konsept for kontrakt

En kjøps- og salgsavtale (av varer) er en transaksjon i henhold til hvilken selgeren overfører varene til kjøperens eierskap for vederlaget fastsatt i kontrakten. Basert på en gjennomgang av rettspraksis, anses gjenstandene for kontrakter å være handlingene til selgeren knyttet til overføring av eierskap til varene og varene selv, samt handlingene til kjøperen, som indikerer hans aksept og betaling for varene (artikkel 129 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Den vanligste typen transaksjoner i sivil sirkulasjon er en detaljhandelskjøps- og salgsavtale, som innbyggerne gjennomfører hver dag. I samsvar med sivil lovgivning (artikkel 168 i den russiske føderasjonens sivile lov), inngåelse av detaljhandelskjøps- og salgsavtaler, samt andre typer transaksjoner, gjenstand for varer som er begrenset i omløp, samt forbudt for salg, er forbudt. Transaksjoner som bryter de ovennevnte juridiske kravene kan bli anerkjent som rettslig prosedyre ugyldig.

I plenumsresolusjonen Høyesterett RF datert 28.06.2012 N 17 "Om behandling av domstolene i sivile saker i tvister om beskyttelse av forbrukerrettigheter" angir rettsstillingen, ifølge hvilken reglene for salg av varer av forretningsenheter hvor kjøperen er borgere som kjøper varer for personlige behov (som regel er dette detaljhandelskjøps- og salgsavtaler), normene i Russlands sivile lov og loven i Den russiske føderasjonen av 7. februar 1992 N 2300-I “Om beskyttelse av forbruker rettigheter» anvendes.

Et eksempel på rettspraksis for en detaljhandelskjøps- og salgsavtale, som forklarer de juridiske grunnene for å ugyldiggjøre den:
Perm regionale domstol avsa en kjennelse datert 13. juni 2012 "Om anerkjennelsen ugyldig kontrakt og detaljhandel kjøp og salg 33-4041», der saksøkerens krav ble avvist. Grunnlaget for avslaget var det faktum at varene kjøpt i henhold til salgskontrakten (støvsuger) ble akseptert av kjøperen etter demonstrasjonen, og etter forskuddsbetaling i henhold til kontrakten ble det resterende (hele) beløpet for varene betalt. i kontraktsperioden. Tilstedeværelsen av betydelige defekter i produktet eller umuligheten av å bruke det til det tiltenkte formålet ble ikke støttet av tillatte bevis i retten.

Ugyldighet av transaksjoner

For noen typer kontrakter kreves det et skriftlig skjema (en kontrakt for salg og kjøp av bil, eiendom), manglende overholdelse kan være et rettslig grunnlag for å ugyldiggjøre kontrakten.

Enkelte typer avtaler, som for eksempel en kjøps- og salgsavtale av fast eiendom, skal inngås skriftlig, og de er også gjenstand for obligatorisk tinglysing av rett til fast eiendom, som er gjenstand for avtalen. Rettspraksis tilsier at det er tilstrekkelig et stort nummer av kontrakter erklæres ugyldige i fravær av statlig registrering av rettigheter, siden loven åpner for behovet for å registrere rettigheter til fast eiendom.

Som en gjennomgang av rettspraksis viser, veldig viktig knyttet til partenes vilje når de foretar en transaksjon. Hvis avtalen inneholder tegn på en tenkt eller falsk transaksjon (artikkel 170 i den russiske sivilloven) og gjennomføringen av testamentet ikke er rettet mot å oppnå de juridiske konsekvensene som gjenspeiles i transaksjonen, for eksempel under et eiendomskjøp og salgsavtale, kan en slik transaksjon bli erklært ugyldig i retten .

For å gjennomføre en transaksjon som vil ha alle juridiske konsekvenser knyttet til å oppnå formålet med transaksjonen, kreves full rettslig handleevne til den som er part i avtalen. Dersom det er bevist at en part i kontrakten var en inhabil person eller en med ufullstendig rettslig handleevne, kan en slik transaksjon kjennes ugyldig. Retten har også rett til å: anvende alle rettsfølger av en transaksjons ugyldighet etter en kjøps- og salgsavtale, mens avtalepartene bringes til den opprinnelige rettsposisjonen som forelå før den ulovlige transaksjonen. Dette betyr at hvis for eksempel en avtale om kjøp og salg av leilighet blir erklært ugyldig, er selgeren forpliktet til å returnere hele beløpet mottatt under avtalen, og kjøperen er forpliktet til å returnere leiligheten (tomt, eiendom) til selgeren.

Transaksjoner som er knyttet til kontrakter for kjøp og salg av fast eiendom, hvis inngåelse krever samtykke fra verge- og forvaltermyndighetene (klausul 2 i artikkel 37 i Russlands sivile lov), uten slikt samtykke, er ugyldige. Disse kategoriene av transaksjoner inkluderer transaksjoner som ble gjort av en person med begrensede fullmakter (artikkel 174 i Russlands sivile lov), mindreårige (artikkel 175 i Russlands sivile lov), inkompetente personer (artikkel 176 i Russlands sivile lov) , begått av borgere som ikke kan forstå betydningen av deres handlinger (artikkel 177 i Russlands sivile lov).

En kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom, en bil, etc., gjort under påvirkning av en feil, er anerkjent som ugyldig (artikkel 178 i den russiske føderasjonens sivilkode). (Presidiet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol. Informasjonspost datert 10. desember 2013 N 162. Gjennomgang av praksisen med anvendelse av voldgiftsdomstoler av artikkel 178 og 179 i den russiske føderasjonens sivile lov).

I saken hvor det ble konkludert foreløpig avtale, som fastslo nærmere grunnlag for å inngå kjøps- og salgsavtale, dersom hovedavtalen kjennes ugyldig, oppheves også den foreløpige avtalen. Foreløpige avtaler inngås som hovedregel med sikte på å sikre at hovedavtalen senere inngås i tide og på de vilkår som er fastsatt i foreløpig avtale. Denne typen avtaler gir ikke opphav til rettigheter og plikter som gjenspeiles i vilkårene i hovedavtalen, derfor er det ikke rettslig grunnlag for særskilt å anerkjenne en foreløpig avtale som ugyldig dersom hovedavtalen er inngått eller utført i sin helhet eller delvis.

Foreløpige avtaler inngås som en intensjon om å inngå påfølgende avtale kjøp og salg av eiendom ( tomt, leiligheter osv.), bil, forsyninger, utleie, transport osv.

Basert på analysen av rettspraksis for å løse tvister knyttet til utførelse eller ugyldiggjøring av kontrakter for salg av bil, eiendom, leilighet, møbler og annen eiendom, kan følgende konklusjoner trekkes. En avtale om kjøp og salg av eiendom er et rettsforhold som fastslår, endrer eller opphever et visst beløp borgerrettigheter og ansvar. Under konklusjonen inkluderer partenes forpliktelser å bli enige om alle vilkårene, som partene definerer som vesentlige.

Gjennomføring av kontrakter

Et eksempel på en rettsavgjørelse angående spørsmålet om gjennomføring av kontrakter er sak nr. 33-10 datert 12. januar 2012 (Voronezh regionale domstol), ifølge hvilken saksøker (selskapet) fremmet et krav om å anerkjenne avslaget på å oppfylle kontrakt som lovlig. I tillegg ble det stilt krav om utvinning pengesum knyttet til tap, erstatning for moralsk skade og straff for manglende oppfyllelse av kontraktsforpliktelser. Kjernen i tvisten var at i henhold til bilkjøps- og salgsavtalen, garantiforpliktelser på ham. Etter å ha fullført kjøps- og salgsavtalen, samt fullført overdragelsen av bilen, oppdaget saksøker, i ferd med å bruke den, visse ulemper(motorstøy) og noen defekter som ikke var merkbare ved første inspeksjon. Saksøkte tok imot bilen for garantireparasjoner, men manglene påpekt av saksøker ble faktisk ikke eliminert. På denne bakgrunn nektet saksøker å gjennomføre kontrakten om salg og kjøp av bilen og fremmet de ovennevnte krav.

Siden plikten til å fremlegge bevis for retten som en underbyggelse av deres rettslige stilling ligger hos partene, og kjøps- og salgsavtalen forplikter hver part til å oppfylle sine forpliktelser, må lovsubjekter for å nekte å utføre kontrakten forsynt med tilstrekkelig rettslig grunnlag som rettferdiggjør umuligheten av dens utførelse. Som retten fant, har ikke saksøker i dette tilfellet fremlagt saklig bevis for at bilen var ubrukelig og at kontrakten om salg og kjøp av bilen kanskje ikke ble oppfylt. På det ovennevnte grunnlag nektet retten å tilfredsstille saksøkers krav i sin helhet.

Bevisbyrden i rettssaker

I de fleste tilfeller, når en tvist om ugyldiggjøring av en kontrakt gjelder kontrakter om salg og kjøp av bil, møbler eller løsøre, i samsvar med art. 224 i den russiske sivilloven, anses slike avtaler som utført i øyeblikket av overføring av eiendom og penger til hverandre av partene i rettsforhold. Grunnlaget for å erklære denne typen kontrakter ugyldig kan bare være at en av partene ikke oppfyller sine forpliktelser. Som rettspraksis viser, for å ugyldiggjøre en bilkjøps- og salgsavtale, er tilstedeværelsen av eventuelle mangler ved bilen ikke nok. En nødvendig betingelse av de spesifiserte juridiske grunnene vil det kun være umulig å bruke bilen til det tiltenkte formålet. Det samme gjelder andre typer eiendom, møbler eller husholdningsartikler. Omstendighetene rundt umuligheten av å bruke eiendommen som er ervervet under en salgskontrakt for dets tiltenkte formål, må bevises i retten med fremskaffelse av akseptable bevis (rettsmedisinske vareundersøkelser, tekniske og tekniske undersøkelser, ekspertuttalelser). Forklaring av vitner kan ikke være bevis i disse sakene.

Det er nødvendig å bevise øyeblikket da eiendommen ble uegnet for bruk til det tiltenkte formålet, eller dannelsen av en betydelig defekt i den.

Salgskontrakter er underlagt bestemmelsene i art. 454 Civil Code of Russia. Kontrakter for kjøp og salg av fast eiendom anses som ikke inngått når obligatoriske betingelser ikke er spesifisert i dem (kravene i artikkel 554, 555 i Russlands sivile lov). I samsvar med de angitte artiklene slike forhold er gjenstand for kontrakten og prisen.

Basert på analysen av rettspraksis kan ikke eiendom, fast eiendom eller en bil være gjenstand for en kjøps- og salgsavtale hvis den er underlagt en heftelse. På den måten som er foreskrevet gjeldende lovverk, dersom heftelsen er registrert i Statens register, så for å fullføre transaksjonen, må fjerningen av heftelsen av organet eller eieren som påla den også registreres. Å selge eiendom med heftelse er en svært sjelden type transaksjon.

Viktig: Ved erverv av fast eiendom overføres restriksjoner (heftelser) til ny eier.

I tilfelle hvor en leilighet som er felleseie frafalles og heftelsen kun pålegges andelen til en av eierne, er det kun de andelene som ikke er beheftet med salgsforbudet.

Basert på analysen av rettspraksis dreier en ganske stor prosentandel av avgjørelsene om å tvinge en av partene til en kontrakt om salg og kjøp av en leilighet, eiendom, bil eller møbler for å oppfylle pengeforpliktelser. Et eksempel på slike avgjørelser er avgjørelsen fra Sernursky District Court of the Republic of Mari El i sak nr. 2-106/2015-M-99/2015, ifølge hvilken kravene til borger XXX ble tilfredsstilt og gjelden ble inndrevet fra saksøkte 1 og 2 av hensyn til saksøkeren avtale om kjøp og salg av leilighet til fastsatt beløp.

Den tredje praktiserte metoden for å beskytte kjøperens interesser, som brukes ved salg av boligeiendom til redusert pris, er juridisk mer interessant og er som følger. Kjøps- og salgsavtalen inneholder et vilkår om at selger forplikter seg til å foreta forhåndssalgsreparasjoner av leiligheten for kjøpers regning. Kostnaden for kjøpers utgifter til reparasjoner er lik differansen mellom den reelle og prisene på leiligheten angitt i kontrakten. Den andre kvitteringen er skrevet av denne tilstanden om reparasjoner. Samtidig med at selger utsteder kvittering for mottak av penger til reparasjon, signerer kjøper en akseptattest for utført arbeid på et fremtidig tidspunkt og at han ikke har krav på utbedring. Denne handlingen vil beskytte selgeren mot en skruppelløs kjøper hvis han krever tilbake midlene som er overført til reparasjoner, basert på det faktiske fraværet av reparasjoner.

Under- og overvurdering av priser i en avtale om kjøp og salg av eiendom

En juridisk ordning med to kvitteringer innebærer også juridiske risikoer for selgeren, siden den andre kvitteringen som er tilgjengelig for kjøperen er bevis på selgers unnlatelse av å betale skatt, og dette truer selgeren med innkreving av ubetalte skatter, bøter, bøter og straffeforfølgelse. Strafferettslig ansvar. I tillegg, hvis på tidspunktet for signering av kontrakten den faktiske betalingen for leiligheten bare ble gjort delvis, og det resterende beløpet må betales til selgeren etter å ha sendt inn dokumenter for statlig registrering av rettigheten og transaksjonen (eller etter slik registrering), da en skruppelløs kjøper etter det faktum å signere kontrakten har rett reell pris ikke å betale for den kjøpte eiendommen, med henvisning til beløpet for deres pengeforpliktelse som er etablert utelukkende av vilkårene i kjøps- og salgsavtalen.
III.

Kjøpe leilighet til redusert pris

Undervurdering av kontraktsprisen i en kjøps- og salgsavtale for eiendom eller overvurdering av prisen er en vanlig situasjon ved kjøps- og salgstransaksjoner. Det er selvfølgelig tull, men dessverre, dette er realitetene i livene våre. ? La oss undersøke i detalj i hvilke situasjoner en av partene i transaksjonen ber om en lavere pris i kontrakten eller en oppblåst pris i kontrakten.

• Underprising i kontrakten
  • Grunner for selger til å undervurdere prisen på en leilighet
  • Hvorfor er underprising farlig for kjøperen?
  • Hvorfor er underprising farlig for selgeren?
  • Overprising i salgs- og kjøpsavtalen
  • Avklaring av andre vanskelige punkter

Kjøpere av fast eiendom kan bli stilt overfor et tilbud fra Selger om å senke prisen i kontrakten.

Undervurderer prisen på en leilighet

Han går til retten med et krav om å heve den slaveriende avtalen, fordi prisen i kontrakten er mindre enn markedsprisen med mer enn 30%. Retten tilfredsstiller kravet og forplikter ham til å returnere midlene spesifisert i kontrakten. Det er det han gjør. -Og 1 700 000,0? -Unnskyld, de gjelder ikke leilighetskjøps- og salgsavtalen! Og dette er annerledes prøve, strukket ut over år.

Merk følgende

Kanskje tre kopek blir returnert, hvem vet. Konklusjon: Vær svært gjennomtenkt for forslaget om å senke prisen. Hvis det ikke er veldig stor sum, så kan du lage en kjøps- og salgsavtale for uatskillelige forbedringer eller møbler.

Undervurdering av verdien av fast eiendom i en kjøps- og salgsavtale

For det andre, ved oppsigelse av kontrakten, har kjøperen rett til å kreve fra selgeren bare tilbakebetaling av beløpet som er betalt for leiligheten (klausul 2 i artikkel 475 i Civil Code of the Russian Federation) og kompensasjon for tap forårsaket av oppsigelse av kontrakten (klausul 5 i artikkel 453 i den russiske føderasjonens sivilkode), men ikke betaling av en straff i forbindelse med selgerens manglende oppfyllelse av sine forpliktelser, som fungerte som grunnlag for oppsigelse av kontrakten. For det tredje, selv om retten anerkjenner kjøperens rett til å betale ham en bot, vil den mest sannsynlig anvende art.
333 i den russiske føderasjonens sivilkode for å redusere straffen betydelig på grunn av dens misforhold til konsekvensene av brudd på forpliktelsen. Ved kompensasjon for tap vil kjøperen heller ikke fullt ut returnere pengene som faktisk er betalt for leiligheten, siden hans tap kun kan bestå av en prisøkning for tilsvarende bolig i et gitt område i perioden fra kontraktsinngåelse og frem til øyeblikket da den avsluttes. II.

Undervurdering av beløpet i kjøps- og salgsavtalen

Resultatet er at min kones skattemyndigheter enten betaler eller vi går til retten. Det er åpenbart ikke noe å betale med. Resultat - seks måneders prøvetid! Hvor bekymret hun var Evgeniy Palko Realtor 25. juni

2010

Info

Roman Fadeev skrev: På personlig erfaring. Kona solgte leiligheten. De skrev på kvitteringen full kostnad, i PrEP én million.

Feil 404

Skatt ved kjøp av leilighet, eiendomsskatt, skatt vedr enkeltpersoner og organisering. Hvor mye skatt, når og hvordan betale og hvordan få skattefradrag (skatterefusjon) ved kjøp av eiendom.

Jeg bestemte meg for å kjøpe en leilighet, men eieren forvirret meg: i kjøps-/salgsavtalen, i stedet for 5 millioner rubler. vi vil skrive 2 millioner rubler, og i kvitteringen for overføringen av penger vil vi skrive hele beløpet (5 millioner rubler). De sier det ikke er noen risiko, og at alle jobber på denne måten. Vennligst skriv potensielle risikoer og, muligens, saker fra virkelig praksis.

På forhånd takk for at du deltar i diskusjonen. Nikolay Tyulenev eiendomsmegler 25. juni 2010 1. Ved bilateral restitusjon kan retten ikke ta hensyn til kvitteringen og pålegge deg å returnere kun beløpet som er angitt i avtalen.2.

Redusert pris i avtale om kjøp og salg av eiendom

Fra synspunkt Skattekode RF spesifisert alternativ kontraktsforhold for det formål å unngå inntektsskatt er ikke ideelt. Snublesteinen er reparasjonene selgeren utfører for kjøperen.

Hvis arbeidet med ferdiggjøring av leiligheten før salg utføres av selgeren mot et gebyr, bør kostnadene for slike reparasjoner (slik at en skruppelløs selger ikke har grunnlag for å dekke kostnadene for det utførte arbeidet fra kjøperen) del av kostnaden for leiligheten i henhold til kontrakten eller en del av beløpet mottatt av selgeren for den andre, "reparasjon" , kvittering. Dette vil uansett være inntekten til selgeren som skattefradragsreglene ikke gjelder for og som det skal betales inntektsskatt på.

Undervurdering av beløpet i kjøps- og salgsavtalen

Det er også situasjoner når forhåndsbetalte transaksjoner blir forstyrret selv før deres statlige registrering, noe som også kan føre til manglende tilbakebetaling til kjøperen av hele beløpet som faktisk er betalt av ham. For å redusere disse risikoene til null, tilbyr eiendomsmeglere og advokater et bredt utvalg av juridiske mekanismer.

I. For eksempel foreslås det å inkludere i kontrakten en klausul om straff for selgeren ved heving av kontrakten på grunn av dennes skyld, hvor botens størrelse er lik differansen mellom det faktisk betalte og beløpet i henhold til kontrakten. Imidlertid har denne ordningen sine ulemper. For det første er dette alternativet kun mulig ved oppsigelse av kontrakten, som følgelig må gjennomgå statlig registrering og være gyldig, siden hvis kontrakten er ugyldig eller på grunn av at den ikke er inngått, er eventuelle vilkår for transaksjonen også ugyldige ( ikke avtalt).
Informasjon lukk Informasjon Vær oppmerksom på at dette er beta engelsk versjon. Noen sider er kanskje ikke oversatt. Hvis du opplever problemer, vennligst kontakt vår administrator: [e-postbeskyttet]. Vi hjelper deg gjerne. Hei kollegaer. Følgende spørsmål oppsto: hvis partene angir prisen på en kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom under den virkelige, hvordan kan man effektivt beskytte kjøperens interesser og forhindre, i tilfelle problemer med transaksjonen, tapet av differansen mellom de faktiske overførte midlene og den formelle prisen på kontrakten? søkeord: eiendomsmegling School of Law "STATUT" Juridiske seminarer for fagfolk Praktiske spørsmål om forberedelse og gjennomføring av rettssaker

• 21.05 – 15.06. på nett
• Tai Yu.V., Shchekin D.M., Karapetov A.G. og så videre

Konkurser juridiske enheter og innbyggere. Kveldskurs

• 22. mai-4. juli. Moskva
• Vitryansky V.V., Zaitsev O.R.

• Når du ringer fra bankens sikkerhetstjeneste vil du navngi prisen som er angitt i kontrakten, og ikke den virkelige
• Alle annonser med faktisk pris vil bli fjernet fra annonsesider, ellers kan banken komme i tvil og nekte å utstede lån.

Hvorfor er overprising farlig for selgeren?

• Hvis du har gjort en feil angående skatteplikten din, fører overestimering til en økning i fradragsbeløpet
• Blir ikke kvitteringen ødelagt, kan den havne i skattetjeneste, kanskje ved feil av kjøperen, eller kanskje med vilje, og konsekvensene er uforutsigbare.
• Hvis kontrakten sies opp ved en rettsavgjørelse, vil retten forplikte deg til å tilbakebetale Kjøperen hele beløpet spesifisert i kontrakten.

Uansett krever endringer i faktisk pris en nøye vurdering av situasjonen!!! Alltid glad for å avklare.
Artikkel 556. Overdragelse av fast eiendom 1. Selgerens overdragelse av fast eiendom og kjøperens aksept utføres i henhold til et overdragelsesskjøte eller annet overdragelsesdokument undertegnet av partene. Med mindre annet er bestemt i lov eller kontrakt, vil selgerens plikt til å overdra fast eiendom til kjøper anses oppfylt etter at denne eiendommen er levert til kjøper og partenes signering av tilsvarende dokument ved overdragelse Unngåelse av en av partene fra å signere et dokument om overdragelse av fast eiendom på vilkår fastsatt i kontrakten anses som et avslag, henholdsvis av selgeren av forpliktelsen til å overdra eiendommen, og av kjøperen av forpliktelsen til å akseptere eiendommen.2.

Tror du at du er russisk? Er du født i USSR og tror at du er russisk, ukrainsk, hviterussisk? Nei. Dette er feil.

Er du faktisk russisk, ukrainsk eller hviterussisk? Men tror du at du er jøde?

Spill? Feil ord. Det riktige ordet er "avtrykk".

Den nyfødte assosierer seg med de ansiktstrekkene han observerer umiddelbart etter fødselen. Denne naturlige mekanismen er karakteristisk for de fleste levende skapninger med syn.

Nyfødte i Sovjetunionen så moren sin for et minimum av matetid i løpet av de første dagene, og mest gang vi så ansiktene til barselpersonalet. Ved en merkelig tilfeldighet var de (og er fortsatt) stort sett jødiske. Teknikken er vill i sin essens og effektivitet.

Gjennom hele barndommen lurte du på hvorfor du bodde omgitt av fremmede. De sjeldne jødene på din vei kunne gjøre hva de ville med deg, fordi du ble tiltrukket av dem, og skjøv andre bort. Ja, selv nå kan de.

Du kan ikke fikse dette - avtrykk er en gang og for livet. Det er vanskelig å forstå; instinktet tok form da du fortsatt var veldig langt fra å kunne formulere det. Fra det øyeblikket ble ingen ord eller detaljer bevart. Bare ansiktstrekk var igjen i hukommelsen. De egenskapene du anser som dine egne.

System og observatør

La oss definere et system som et objekt hvis eksistens er hevet over tvil.

En observatør av et system er et objekt som ikke er en del av systemet det observerer, det vil si at det bestemmer dets eksistens gjennom faktorer uavhengig av systemet.

Observatøren, sett fra systemets synspunkt, er en kilde til kaos – både kontrollhandlinger og konsekvensene av observasjonsmålinger som ikke har et årsak-virkningsforhold til systemet.

En intern observatør er et objekt som er potensielt tilgjengelig for systemet i forhold til hvilken inversjon av observasjons- og kontrollkanaler er mulig.

En ekstern observatør er et objekt, til og med potensielt uoppnåelig for systemet, plassert utenfor systemets hendelseshorisont (romlig og tidsmessig).

Hypotese nr. 1. Altseende øye

La oss anta at universet vårt er et system og det har en ekstern observatør. Da kan observasjonsmålinger skje, for eksempel ved hjelp av «gravitasjonsstråling» som trenger inn i universet fra alle sider fra utsiden. Tverrsnittet av fangsten av "gravitasjonsstråling" er proporsjonalt med massen til objektet, og projeksjonen av "skyggen" fra denne fangsten på et annet objekt oppfattes som en tiltrekkende kraft. Det vil være proporsjonalt med produktet av massene til gjenstandene og omvendt proporsjonalt med avstanden mellom dem, som bestemmer tettheten til "skyggen".

Oppfangingen av "gravitasjonsstråling" av et objekt øker dets kaos og oppfattes av oss som tidens gang. Et objekt som er ugjennomsiktig for "gravitasjonsstråling", hvis fangstverrsnitt er større enn dens geometriske størrelse, ser ut som et svart hull inne i universet.

Hypotese nr. 2. Indre observatør

Det er mulig at universet vårt observerer seg selv. For eksempel ved å bruke par av kvantesammenfiltrede partikler separert i rommet som standard. Da er rommet mellom dem mettet med sannsynligheten for eksistensen av prosessen som genererte disse partiklene, og når sin maksimale tetthet i skjæringspunktet mellom banene til disse partiklene. Eksistensen av disse partiklene betyr også at det ikke er noe fangstverrsnitt på banene til objekter som er store nok til å absorbere disse partiklene. De resterende forutsetningene forblir de samme som for den første hypotesen, bortsett fra:

Tidsflyt

En ekstern observasjon av et objekt som nærmer seg hendelseshorisonten til et sort hull, hvis den avgjørende faktoren for tid i universet er en "ekstern observatør", vil bremse nøyaktig to ganger - skyggen av det sorte hullet vil blokkere nøyaktig halvparten av mulig baner for "gravitasjonsstråling". Hvis den avgjørende faktoren er den "interne observatøren", vil skyggen blokkere hele interaksjonsbanen, og tidsstrømmen for et objekt som faller inn i et svart hull vil stoppe helt opp for å se fra utsiden.

Det er også mulig at disse hypotesene kan kombineres i en eller annen andel.

Resolusjon fra plenum for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11. juli 2011 nr. 54 "Om noen spørsmål om løsning av tvister som oppstår fra kontrakter angående fast eiendom som vil bli opprettet eller ervervet i fremtiden" ble vedtatt.

1. Fremtidig eiendomsobjekt som fungerer som gjenstand for en kjøps- og salgsavtale

Nøkkelavklaring: Temaet for kjøps- og salgsavtalen for en fremtidig eiendom kan individualiseres på riktig måte allerede før den er opprettet, tinglyst og ikke har mottatt matrikkelnummer.

I samsvar med bestemmelsene i paragraf 2 i resolusjon nr. 54, fraværet i salgskontrakten for fast eiendom som vil bli opprettet eller ervervet i fremtiden, bekrefter ikke en indikasjon på matrikkelnummeret det faktum at partene ikke har avtalt avhending av kontraktsobjektet.

Rettspraksis under kjøps- og salgsavtaler fast eiendom ble sikret ved avklaringer gitt av plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol. Han viste til at emnet for kjøps- og salgsavtalen for en fremtidig fast eiendom kan individualiseres på andre måter som gjør det mulig å etablere den eiendommen som er overført etter avtalen til kjøper. For eksempel kan dette være det omtrentlige området til den fremtidige bygningen, plasseringen av objektet som bygges, egenskapene til eiendommen definert i prosjektdokumentasjonen. I tillegg klargjorde plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol det faktum at denne avtalen ikke kan anerkjennes som ikke inngått selv om den ikke inneholder tilstrekkelig mengde data for individualisering av emnet for avtalen, men samtidig er de for eksempel i ferd med å akseptere og overføre fast eiendom under avtalen.

I samsvar med paragraf 2 i resolusjon nr. 54 har de territorielle organene til Rosreestr ikke rett i denne situasjonen til å nekte å utføre statlig registrering av en persons rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den. Dermed ga plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol en utvidet forklaring til artikkel 554 i den russiske føderasjonens sivilkode, som ikke inneholder en spesifikk liste over metoder for å individualisere eiendomsobjekter for salg. Han antydet imidlertid ikke obligatorisk registrering fast eiendom i Unified State Register på tidspunktet for inngåelse av kontrakten. Men samtidig understreker den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol spesifikt at slike avtaler sørger for prisen på eiendommen som selges, som kan fastsettes per arealenhet eller på annen måte (i henhold til paragraf 3 i artikkel 555). av den russiske føderasjonens sivilkode). I et annet tilfelle vil ikke avtalene bli inngått (i henhold til punkt 1 i artikkel 550 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Avsnitt 3 i vedtak nr. 54 sier at usikkerhet om gjenstand for kjøps- og salgsavtalen for en fremtidig fast eiendom kan anses som grunnlag for å erklære avtalen for ikke inngått. Men samtidig gir den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol flere retningslinjer som gjør det mulig å etablere begge parters faktiske vilje. Dette kan gjøres basert på kontraktens bestemmelser og andre bevis i saken fra praktiseringen av forholdet mellom partene og forretningsskikk.

Det er slått fast at dersom det ikke foreligger bevis for enighet mellom partene ved drøftelse av kontraktens gjenstand, anses salgskontrakten som ikke inngått.

Dersom personer har bevis som bekrefter at avtalen om kjøp og salg av en fremtidig eiendom ble inngått under påvirkning av en misforståelse om individualisering av emnet, kan den feilaktige part kreve erstatning for skade som følge av at avtalen er inngått. anerkjent som ikke konkludert. For å gjøre dette er det nødvendig å bevise tilstedeværelsen av skyld i handlingene til selgeren som selger eiendommen.

2. Gjennomføring av kjøps- og salgsavtale fremtidig eiendom

Nøkkelavklaring: hvis selgeren i henhold til kontrakten på tidspunktet for utførelse av avtalen ikke eier eller ikke opptrer som eier av et slikt objekt, kan han ikke tvinges til å oppfylle forpliktelsen, samt statlig registrering av overføringen av eierskap til selgeren selv.

Plenum for Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol påpekte to mulige situasjoner som kan innebære tvang gjennomføring av kjøps- og salgsavtalen fremtidig eiendom. I tilfelle selgeren under kontrakten ikke er eier eller eier av tingen, kan han ikke tvinges til å iverksette tiltak for å opprette eller erverve den. I samsvar med paragrafene 3 og 4 i artikkel 487 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan saksøkeren kreve tilbakebetaling av det betalte beløpet og betaling av renter på det. Han kan også stille krav om erstatning for tap som er påført ham. Denne typen kompensasjon innebærer for eksempel utbetaling av differansen mellom verdien av fast eiendom, fastsatt i kontrakten kjøp og salg, og nåværende markedspris en slik gjenstand.

Hvis retten mottar omfattende bevis for at saksøkte er eier av fast eiendom, som fungerer som gjenstand for avtalen og er dens uregistrerte eier, kan voldgiftsretten forplikte saksøkte til å oppfylle sine forpliktelser i henhold til avtalen (i i samsvar med artikkel 398 i den russiske føderasjonens sivilkode), Krav tiltalte kan uttrykkes i overføring av fast eiendom og statlig registrering av overføring av eierskap til den under kjøps- og salgsavtalen.

I tillegg bemerket plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol spesifikt at kravene for anerkjennelse av eiendomsrett til fast eiendom og å kreve det tilbake fra saksøkte kan defineres som krav som tvinger oppfyllelsen av forpliktelsen til å overføre en bestemt ting og statlig registrering av overføring av eiendomsrett til den.

3. Bygging av en eiendom på kundens område

Nøkkelavklaring: statusen til en byggekontrakt kan omfatte avtaler som vurderer opprettelse av en fremtidig eiendom på en tomt som eies av en annen person under kontrakten.

I punkt 6 i resolusjon nr. 54 er det forklart at en avtale som forutsetter opprettelse av en fast gjenstand på en tomt som eies av den annen part under denne avtalen, så må slike forhold defineres som forhold i en byggekontrakt . I denne situasjonen har den som utfører byggingen rett til å motta betaling for utført arbeid i henhold til kontrakten. Når denne betingelsen ikke er oppfylt, kan parten i tillegg til det angitte beløpet kreve erstatning for tap med betaling av en bot fastsatt i kontraktsvilkårene. Hun kan også utøve sin rett, som er gitt henne i henhold til reglene i artikkel 712 i den russiske føderasjonens sivilkode.

I tilfelle betalingen byggearbeid i henhold til avtalen inngås kontant, og med levering av eiendomsrett til lokaler i den oppførte bygningen, kan denne avtalen kvalifiseres som blandet, og i den relevante delen av den strengt definerte krav som er fastsatt ved kjøp og salg av eiendom. avtalen vil bli oppfylt.

4. Definisjon av avtale om fremtidig eiendom som en enkel partnerskapsavtale

Nøkkelavklaring: En enkel partnerskapsavtale kan betraktes som en avtale om fremtiden til fast eiendom, forutsatt at hver part bidrar til å nå et felles mål.

En enkel partnerskapsavtale er en avtale om fremtidig eiendom. Paragraf 7 i vedtak nr. 54 forklarer det enkel partnerskapsavtale sørger for et likt bidrag fra hver deltaker i transaksjonen til det fremtidige objektet. For eksempel overfører en deltaker penger, den andre utfører arbeid, den tredje leverer Bygningsmaterialer etc. Resultatet av samarbeid under en enkel partnerskapsavtale er en ferdig eiendom.

I henhold til instruksjonene fra plenumet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, hvis, i strid med de grunnleggende vilkårene i kontrakten, en av partnerne, som må bidra til opprettelsen av en eiendom i form av overføring av en tomt i felleseie eller leierettigheter, unngår å oppfylle sine forpliktelser, så i dette tilfellet kan resten av deltakerne kreve oppfyllelse av slike forpliktelser i retten. Dette faktum er nedfelt i paragraf 3 i artikkel 551 i den russiske føderasjonens sivilkode. Kraverklæringer kamerater, som uttrykker et krav om anerkjennelse av eierskap til en andel i et eiendomsobjekt opprettet av felles styrker, i samsvar med forklaringene fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, gitt i paragraf 7 i resolusjon nr. 54 , bør være kvalifisert på samme måte.

I alle de ovennevnte tilfellene er det nødvendig å ta hensyn til at eiendomsretten til hver partner som stiller kravet ovenfor, kan oppstå først etter statlig registrering av en slik rett på grunnlag av en rettslig handling, som indikerer tilfredsstillelse av dette kravet.

5. En investeringsavtale kan ikke kvalifiseres som en uavhengig type sivilrettslig avtale

Nøkkelavklaring: en investeringsavtale kan ikke anses som en uavhengig type avtale. Derfor er det i hvert enkelt tilfelle nødvendig å fastslå den juridiske karakteren til en slik avtale.

Avsnitt 4 i vedtak nr. 54 forklarer at kontrakter som er knyttet til investeringsvirksomhet ikke kan ha en spesiell juridisk regulering forpliktelser som utvikler seg mellom partene.

Plenum for Høyeste Voldgiftsdomstol i Den russiske føderasjonen bemerket det i denne saken voldgiftsdomstoler må først fastslå den juridiske karakteren til slike avtaler (kontrakt, salg og kjøp, enkelt partnerskap). I tillegg trakk han oppmerksomheten til det faktum at eierskapet til et eiendomsobjekt, som er opprettet i samsvar med bestemmelsene i "investeringsavtalen", kan oppstå blant personene som inngikk denne avtalen fra det øyeblikket statlig registrering av rettigheten utføres. Dette faktum er nedfelt i paragraf 2 i artikkel 223 i den russiske føderasjonens sivilkode.

6. Inngåelse av foreløpig kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom

Nøkkelavklaring: en foreløpig kontrakt for kjøp og salg av fast eiendom, som ble inngått på grunnlag av forskuddsbetaling, kan betraktes som en kontrakt for kjøp og salg av en fremtidig eiendom.

Plenum for den høyeste voldgiftsdomstolen i Den russiske føderasjonen forklarte i paragraf 7 i resolusjon nr. 54 at foreløpig kontrakt om kjøp og salg av fast eiendom mellom personer som forplikter seg til å inngå en kontrakt om salg og kjøp av eiendom opprettet i fremtiden, på betingelsene om forskuddsbetaling av størstedelen av den totale kostnaden eller full pris objektet bør defineres som en kontrakt om kjøp og salg av fremtidig fast eiendom.

Plenum for Høyeste Voldgiftsdomstol i Den russiske føderasjonen indikerte at kravet om individualisering av gjenstanden for kjøps- og salgsavtalen også gjelder emnet for den fremtidige avtalen, som er angitt i den foreløpige avtalen. Derfor kan ikke denne foreløpige avtalen anses som uinngått dersom gjenstanden var riktig individualisert i foreløpig avtale, men for eksempel uten angivelse av eiendommens matrikkelnummer.

7. Prosedyre for registrering av boligkjøps- og salgsavtale

Nøkkelavklaring: prosedyren for statlig registrering av kontrakter for salg og kjøp av boliglokaler er bare nødvendig hvis selgeren på tidspunktet for inngåelsen av denne kontrakten er eieren av det spesifiserte objektet.

I samsvar med bestemmelsene i paragraf 9 i resolusjon nr. 54, forklarte plenum for den høyeste voldgiftsdomstolen i Den russiske føderasjonen at statlig registrering må utføres i forhold til avtalen om salg og kjøp av boliglokaler hvis, ved tidspunktet for inngåelsen er gjenstanden for avtalen eid av selgeren (i henhold til paragraf 2 i artikkel 558 sivilkodeks i Den russiske føderasjonen). Ellers vil det anses at kontrakten ikke er inngått fra det øyeblikket den signeres.

Det er også fastslått at uttrykket for avslag fra Rosreestrs territorielle organer angående statlig registrering av eierskap til boliglokaler som ikke tilhører selgeren på tidspunktet for inngåelse av kjøps- og salgsavtalen og ikke er registrert i samsvar med dette. kan anses som ulovlig i tilfelle avslaget utelukkende forklares med manglende denne registreringen.

8. Inngåelse av felles byggeavtale.

Nøkkelavklaring: forklaringene fra plenumet til Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, som følger av resolusjon nr. 54, gjelder ikke for de forhold som er forbundet med delt konstruksjon leilighetsbygg.

Denne uttalelsen gjelder objekter regulert Føderal lov datert 30. desember 2004 nr. 214-FZ "Om deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og annen fast eiendom og om endringer i visse rettsakter i Den russiske føderasjonen."